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房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)管理范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；造價(jià)；控制；投資

一．工程建設(shè)項(xiàng)目各階段的造價(jià)控制

1. 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制工作

在項(xiàng)目成本控制的各個(gè)階段中，設(shè)計(jì)階段的成本控制是最主要的部分，其對(duì)工程造價(jià)的影響可達(dá)75%以上。設(shè)計(jì)成果及設(shè)計(jì)工作的質(zhì)量直接影響投入的人力、財(cái)力的多少，影響總的建設(shè)費(fèi)用，這就要求在項(xiàng)目初始階段，一定要有合理科學(xué)的設(shè)計(jì)方案，以實(shí)現(xiàn)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合。這一階段的控制工作，大致可以從以下幾方面進(jìn)行：

1.1 組織設(shè)計(jì)方案競(jìng)選和設(shè)計(jì)招標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計(jì)單位

設(shè)計(jì)單位的選擇一定不能暗箱操作，要通過(guò)公平的競(jìng)爭(zhēng)的方式招標(biāo)挑選，積極推行工程設(shè)計(jì)方案比選，優(yōu)選并考慮經(jīng)濟(jì)方案的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)方在項(xiàng)目整體布局、建筑造型使用功能上開(kāi)拓創(chuàng)新。通過(guò)采用設(shè)計(jì)招標(biāo)，促使設(shè)計(jì)單位改進(jìn)管理，采用先進(jìn)技術(shù)，減少實(shí)物消耗，降低工程造價(jià)，縮短工期，提高投資效益。因此，在設(shè)計(jì)招標(biāo)文件中應(yīng)對(duì)降低工程造價(jià)有明確要求，有相應(yīng)降低工程造價(jià)的具體措施。

1.2 通過(guò)限額設(shè)計(jì)有效控制造價(jià)

在設(shè)計(jì)階段推行限額設(shè)計(jì)方式，將設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)責(zé)任具體到每一細(xì)節(jié)。設(shè)計(jì)人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程特點(diǎn)和建筑材料市場(chǎng)價(jià)格，然后按項(xiàng)目投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，再用初步設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計(jì)和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟(jì)有機(jī)結(jié)合起來(lái)。嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更，以保證投資限額不輕易被突破。

1.3 提高設(shè)計(jì)工作質(zhì)量、優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)不精、深度不夠?qū)こ淘靸r(jià)控制極其不利，極容易造成施工階段工程造價(jià)控制工作難度大大增加。良好的設(shè)計(jì)成果是控制設(shè)計(jì)變更最為有效的手段。

1.4 委托設(shè)計(jì)監(jiān)理管理模式

建設(shè)單位可以在設(shè)計(jì)階段引進(jìn)設(shè)計(jì)監(jiān)理，特別是規(guī)模較大項(xiàng)目，能夠通過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，挖掘節(jié)省投資的潛力。對(duì)于較小規(guī)模的項(xiàng)目，也可通過(guò)監(jiān)理單位在設(shè)計(jì)階段介入，查看圖紙，查找可優(yōu)化的部位。協(xié)助建設(shè)單位配合設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)優(yōu)化，提出合理化建議，這樣可在很大程度上節(jié)省投資。

2 招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

2.1 工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購(gòu)招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個(gè)方面，通過(guò)招投標(biāo)方式選擇施工單位或材料供應(yīng)商，這對(duì)項(xiàng)目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。

2.2 嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，必要時(shí)進(jìn)行實(shí)地考察并充分考慮施工企業(yè)造價(jià)管理能力；

2.3 做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)。

2.4合理低價(jià)者中標(biāo)，以避免投標(biāo)單位以低于成本價(jià)惡意競(jìng)爭(zhēng)。所謂合理低價(jià)，是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。

2.5規(guī)范合同的簽定工作應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等，都應(yīng)有明確的約定。同時(shí)，正確預(yù)測(cè)在施工過(guò)程中可能引起索賠的因素，對(duì)索賠要有前瞻性、有效避免過(guò)多索賠事件的發(fā)生。此外，應(yīng)爭(zhēng)取工程保險(xiǎn)、工程擔(dān)保等風(fēng)險(xiǎn)控制措施，使風(fēng)險(xiǎn)得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價(jià)的控制效果。工程擔(dān)保和工程保險(xiǎn)，是減少工程風(fēng)險(xiǎn)損失和賠償糾紛的有效措施。

3 施工階段的成本控制

施工階段工程項(xiàng)目由圖紙轉(zhuǎn)變?yōu)閷?shí)物的過(guò)程，是項(xiàng)目建設(shè)資金投入最大的階段，加強(qiáng)施工控制，就是加強(qiáng)履約行為的管理，規(guī)范工程建設(shè)施工過(guò)程和行為是確保房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)有效控制工程建設(shè)成本及實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益的關(guān)鍵工作。

3.1 規(guī)范合同管理，控制工程索賠

在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對(duì)工程變更實(shí)行有效控制。針對(duì)目前工程量清單報(bào)價(jià)，施工單位往往采取"低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利"的方式承攬工程。作為業(yè)主方或工程造價(jià)咨詢單位的造價(jià)管理人員要做到事前把關(guān)，主動(dòng)監(jiān)控，嚴(yán)格審核工程變更，計(jì)算各項(xiàng)變更對(duì)總投資的影響，從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更，減少不必要的工程費(fèi)用支出，避免投資失控；另外，對(duì)施工單位及材料供應(yīng)商不履行約定義務(wù)及時(shí)提出反索賠，使成本得到有效控制。

3.2 重視項(xiàng)目專業(yè)管理模式

通過(guò)專業(yè)的咨詢或顧問(wèn)公司實(shí)現(xiàn)工程建設(shè)項(xiàng)目的專業(yè)管理，從工程管理機(jī)制上建立健全投資管理控制系統(tǒng)，從而有效和專業(yè)控制工程造價(jià)的管理工作。

3.3 通過(guò)技術(shù)措施開(kāi)展項(xiàng)目投資的有效控制

對(duì)主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等，想方設(shè)法在技術(shù)上實(shí)施項(xiàng)目投資的有效控制。

3.4 通過(guò)經(jīng)濟(jì)措施有效控制工程管理

嚴(yán)格控制現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)費(fèi)和總部管理費(fèi)，合理使用廣告策劃費(fèi)、銷售費(fèi)等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資。例如：占道費(fèi)、綠化賠償費(fèi)和其他補(bǔ)償費(fèi)等，對(duì)大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進(jìn)行甲供，以達(dá)到降低造價(jià)之目的。

3.5 從質(zhì)量成本管理上要效益

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，產(chǎn)品質(zhì)量并非越高越好，超過(guò)合理水平時(shí)，屬于質(zhì)量過(guò)剩。無(wú)論是質(zhì)量不足或過(guò)剩，都會(huì)造成質(zhì)量成本的增加，需要通過(guò)質(zhì)量成本管理加以調(diào)整。

質(zhì)量成本管理的目標(biāo)是使四類質(zhì)量成本的綜合達(dá)到最低值。一般來(lái)說(shuō)，質(zhì)量預(yù)防費(fèi)用起初較低，隨著質(zhì)量要求的提高逐漸會(huì)增加，當(dāng)質(zhì)量達(dá)到一定水平再要求提高時(shí)，該項(xiàng)費(fèi)用就會(huì)急劇上升。質(zhì)量檢驗(yàn)費(fèi)用較為穩(wěn)定，不過(guò)隨著質(zhì)量的提高也會(huì)有一定程度的增長(zhǎng)。而質(zhì)量損失則不然，開(kāi)始時(shí)因質(zhì)量較差，損失很大，隨著產(chǎn)品質(zhì)量不斷改進(jìn)，該項(xiàng)損失逐步減少。三者交叉的作用，必然找到一個(gè)質(zhì)量成本最低的理想點(diǎn)。

正確處理質(zhì)量成本中幾個(gè)方面的相互關(guān)系即質(zhì)量損失（內(nèi)、外部故障損失）、預(yù)防費(fèi)用和檢驗(yàn)費(fèi)用間的相互關(guān)系，采用科學(xué)合理、先進(jìn)實(shí)用的技術(shù)措施，在確保施工質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)要求水平的前提下，盡可能降低工程成本。

3.6 合理確定建設(shè)期，從工期成本控制上要效益

建設(shè)期的長(zhǎng)短，直接影響項(xiàng)目管理費(fèi)及建設(shè)期利息的大小，也進(jìn)一步影響工程造價(jià)的高低和投資效益。工期成本管理的目標(biāo)是正確處理工期與成本的關(guān)系，一般來(lái)說(shuō)，工期越短，工期措施成本越??；但當(dāng)工期短至一定限度時(shí)，工期措施成本則會(huì)急劇上升。綜合工期成本的各種因素，就會(huì)找到一個(gè)工期成本為最低的理想點(diǎn)，這一點(diǎn)也就是工期短并且成本低的最優(yōu)點(diǎn)。

4 竣工結(jié)算審核階段該階段是成本控制工作的最后階段。

根據(jù)合同計(jì)價(jià)條款、招投標(biāo)資料、竣工資料、國(guó)家或地方的有關(guān)法規(guī)等，認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù)，對(duì)送審的竣工結(jié)算進(jìn)行核實(shí)工程量，落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價(jià)。

二．明確工作程序

1 建立項(xiàng)目投資控制工作組，在全過(guò)程投資控制及造價(jià)管理工作中，要安排合適人員成立投資管理項(xiàng)目組，并明確內(nèi)部分工。

2 確定控制目標(biāo)及重點(diǎn)詳細(xì)分析總投資、招標(biāo)情況及后期開(kāi)工的項(xiàng)目，做出工程全過(guò)程投資控制的重點(diǎn)，比如：盡量控制設(shè)計(jì)變更及簽證；精裝修工程的造價(jià)，尤其是開(kāi)工部分材料選擇；安裝暫定單價(jià)部分設(shè)備材料的價(jià)格審核等。

3 確定控制措施

目前大部分項(xiàng)目采用工程量清單計(jì)價(jià)，合同嚴(yán)格規(guī)定除暫定材料單價(jià)外，中標(biāo)單價(jià)在結(jié)算時(shí)不得調(diào)整，因此暫定單價(jià)材料、暫定金額、指定金額部分的方案設(shè)計(jì)優(yōu)化審核、設(shè)計(jì)變更審核及現(xiàn)場(chǎng)簽證審核是建安工程投資控制的重點(diǎn)所在。具體措施包括：

(1)設(shè)備材料審核程序：做好材料性價(jià)比比選工作。

(2)對(duì)設(shè)計(jì)變更造價(jià)的控制：在施工實(shí)施過(guò)程中對(duì)可能的重大設(shè)計(jì)變更，應(yīng)要求施工單位將此變更可能引起的成本增減報(bào)投資監(jiān)理審核，同時(shí)向業(yè)主及設(shè)計(jì)單位預(yù)先報(bào)告因任何設(shè)計(jì)修改而可能引起的成本增減，并定期（設(shè)計(jì)變更發(fā)生時(shí)或付款時(shí)）將因工程變更所導(dǎo)致的造價(jià)增減向業(yè)主通報(bào)，對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行事前控制，而并非對(duì)既定方案進(jìn)行事后的評(píng)估。

(3)現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理：工程施工有關(guān)的資料要及時(shí)進(jìn)行收集，了解施工工程情況，及時(shí)辦理工程簽證，對(duì)簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，要加強(qiáng)預(yù)見(jiàn)性，盡量減少簽證發(fā)生。施工現(xiàn)場(chǎng)簽證發(fā)生后，報(bào)相關(guān)單位核實(shí)工程量，簽證相關(guān)費(fèi)用同時(shí)也要附上必要的相關(guān)證明材料，相關(guān)單位簽證工程量確認(rèn)后報(bào)投資監(jiān)理單位審核、業(yè)主進(jìn)行簽證價(jià)格復(fù)核，以便全過(guò)程總價(jià)控制。為避免出現(xiàn)偏差，每月及時(shí)將投資實(shí)際支出值與總控制目標(biāo)值進(jìn)行比較，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)分析偏差原因，及時(shí)采取糾偏措施。

4 合同管理

在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中，合同文本的條款非常重要，在簽訂合同之前，由投資監(jiān)理對(duì)合同價(jià)款、計(jì)價(jià)方式、結(jié)算依據(jù)和索賠方式等計(jì)價(jià)條款進(jìn)行審核，審核通過(guò)后方可簽訂。

（1）、針對(duì)合同，在進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理的同時(shí)，又要信守合同，嚴(yán)格履約，創(chuàng)造條件盡可能實(shí)行閉口合同，以最合理的合同價(jià)獲得最好的技術(shù)方案和最強(qiáng)的工程保障能力；

（2）、提供工程合同結(jié)構(gòu)和承發(fā)包模式的專業(yè)建議；

（3）、參與商務(wù)談判、協(xié)助業(yè)主簽訂各類工程合同和供貨合同；

（4）、做好工程資料的收集匯總，為正確處理可能發(fā)生的工程索賠提供依據(jù)，合理處理索賠事宜。

房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；投資；風(fēng)險(xiǎn)管理；措施

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

作為房地產(chǎn)投資者，必須增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)投資的特性，了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)形式，對(duì)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小進(jìn)行理性的判斷并進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管理。這樣可以有效地在一定程度內(nèi)防范風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，在投資者目標(biāo)收益一定的條件下把風(fēng)險(xiǎn)降到盡可能低的程度，或在風(fēng)險(xiǎn)程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。

一、 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資中存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、 政策風(fēng)險(xiǎn)

政府在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中擔(dān)當(dāng)著“守夜人”的角色，根據(jù)對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的分析，其會(huì)制定相應(yīng)的政策來(lái)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。其中很多政策都與房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著密切的聯(lián)系。因此，在進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前，就需要對(duì)當(dāng)前的政策環(huán)境進(jìn)行充分的了解。第三產(chǎn)業(yè)政策、租金政策、設(shè)備材料政策、土地出讓政策、環(huán)保政策等都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生影響。只有對(duì)我國(guó)的政策環(huán)境進(jìn)行充分地認(rèn)知，才能對(duì)比風(fēng)險(xiǎn)，達(dá)到理性投資的目的。

2、供求風(fēng)險(xiǎn)

在進(jìn)行投資之前，就需要對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)，在房地產(chǎn)投資的過(guò)程中，供求關(guān)系是難以進(jìn)行科學(xué)地把握的。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工需要一個(gè)比較長(zhǎng)的周期，先前的預(yù)測(cè)可能會(huì)隨著市場(chǎng)的不斷變化，而導(dǎo)致供求關(guān)系受到很大的影響。

3、土地風(fēng)險(xiǎn)

（1） 安土重遷觀念的影響

我國(guó)的居民有著安土重遷的觀念，在進(jìn)行拆遷的過(guò)程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進(jìn)行大量的思想工作，來(lái)勸導(dǎo)這些居民進(jìn)行搬遷。這使得拆遷的時(shí)間難以保證，難以進(jìn)行成本控制，增加了項(xiàng)目的進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)。

（2）投機(jī)主義的影響

隨著我國(guó)的土地拆遷不斷進(jìn)行，人們?cè)谟龅讲疬w的時(shí)候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進(jìn)度，為了使得工程建設(shè)盡早進(jìn)行，投資方需要花費(fèi)比計(jì)劃更多的成本，這樣就使得企業(yè)效益難以保證。

（3） 極端行為的影響

在進(jìn)行整地、拆遷的過(guò)程中，一些極端的行為也時(shí)有發(fā)生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問(wèn)題，同時(shí)也將拆遷隊(duì)伍放到了法律和輿論的風(fēng)口浪尖。在社會(huì)各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。

4、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目建設(shè)階段涉及到市場(chǎng)把握、人員協(xié)調(diào)、材料的采購(gòu)、機(jī)械的租賃、合同關(guān)系維度、進(jìn)度管理等諸多方面的內(nèi)容，在整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)中，其是最復(fù)雜多變的一個(gè)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中主要存在以下幾個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)：

（1） 進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)

由于施工過(guò)程中存在不可知因素，一旦工程的工期無(wú)法保證的話，那么預(yù)售的房屋就要進(jìn)行必要的賠償，并且嚴(yán)重影響企業(yè)的信譽(yù)和形象。此外，延長(zhǎng)工期不但會(huì)帶來(lái)額外的成本支出，還將使得管理更加復(fù)雜。

（2） 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)

建筑的質(zhì)量對(duì)于房地產(chǎn)投資也存在一定的影響，如果質(zhì)量不合格就難以進(jìn)行竣工驗(yàn)收，那么房地產(chǎn)就難以預(yù)期投入使用，這樣不但會(huì)造成諸多損失，還會(huì)使得房屋的購(gòu)買率下降。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理的措施

1、把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，提高風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)能力

投資前對(duì)市場(chǎng)情況的調(diào)查分析是整個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)管理體系的基礎(chǔ)。先期了解市場(chǎng)需求和政府對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的態(tài)度，有助于確保正確的投資決策方向。根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策、住宅制度改革以及消費(fèi)群體的文化背景、消費(fèi)偏好來(lái)確定市場(chǎng)定位，設(shè)計(jì)有針對(duì)性的產(chǎn)品功能、價(jià)格區(qū)間及營(yíng)銷方式，并能依照政策變動(dòng)適時(shí)調(diào)整投資方案等，都是有效控制投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。

2、建立健全科學(xué)的投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理

機(jī)制投資者應(yīng)在重視市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上考慮綜合風(fēng)險(xiǎn)，以確定最佳的投資決策。對(duì)房地產(chǎn)投資者而言，首要決策內(nèi)容是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)位的選擇，良好的區(qū)位可以在較小的風(fēng)險(xiǎn)中實(shí)現(xiàn)升值，有效避免投資風(fēng)險(xiǎn)。區(qū)位確定后，還應(yīng)建立風(fēng)險(xiǎn)管理的組織體系，設(shè)立專門風(fēng)險(xiǎn)管理部門，以便合理安排資金項(xiàng)目，協(xié)調(diào)好投資控制與進(jìn)度、質(zhì)量控制的關(guān)系，加強(qiáng)投資動(dòng)態(tài)管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)可能導(dǎo)致投資增加的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題和潛在因素。

3、建立風(fēng)險(xiǎn)管理的信息系統(tǒng)，形成動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控報(bào)告

信息是進(jìn)行科學(xué)的房地產(chǎn)投資可行性研究、投資決策和風(fēng)險(xiǎn)管理的基礎(chǔ)，因此企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)立信息收集和處理的專門部門或者購(gòu)買專業(yè)性的行業(yè)信息系統(tǒng)。一來(lái)可以日常性的收集國(guó)家或目標(biāo)城市、區(qū)域的經(jīng)濟(jì)政策、行業(yè)政策、城市規(guī)劃、市場(chǎng)供求情況等信息，進(jìn)行及時(shí)準(zhǔn)確的分析報(bào)告，使決策層及時(shí)了解市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)遇；二來(lái)可設(shè)立企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的定期房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告制度，為企業(yè)決策層和相關(guān)部門提供項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)月報(bào)、季報(bào)、年報(bào)，及時(shí)把握宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策的出臺(tái)情況。

4、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)培訓(xùn)，強(qiáng)化員工風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

企業(yè)可開(kāi)展內(nèi)部定期培訓(xùn)或者通過(guò)外部專業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)加強(qiáng)員工的管理培訓(xùn)，可以提升員工的專業(yè)度，增強(qiáng)企業(yè)凝聚力。通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)管理教育，使他們了解所面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)，掌握風(fēng)險(xiǎn)防范和處理風(fēng)險(xiǎn)的方法，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，從而提升整個(gè)企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。

5、投資分散策略

房地產(chǎn)投資分散是通過(guò)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)的分散，達(dá)到減少風(fēng)險(xiǎn)的目的一般包括投資區(qū)域分散、投資時(shí)間分散和共同投資等方式。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟(jì)不景氣投資的影響，達(dá)到降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。而房地產(chǎn)投資時(shí)間分散則是要確定一個(gè)合理的投資時(shí)間間隔，從而避免因市場(chǎng)變化而帶來(lái)的損失。例如，當(dāng)房地產(chǎn)先導(dǎo)指標(biāo)發(fā)生明顯變化時(shí)，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率從周期谷底開(kāi)始回升，貸款利率從高峰開(kāi)始下降，而國(guó)家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開(kāi)始回升，預(yù)示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進(jìn)入擴(kuò)張階段，此時(shí)應(yīng)為投資最佳時(shí)機(jī)，可以集中力量進(jìn)行投資。共同投資也是一咱常用的風(fēng)險(xiǎn)分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風(fēng)險(xiǎn)同擔(dān)，充分調(diào)動(dòng)投資各方的積極性，最大限度發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)避免風(fēng)險(xiǎn)。例如與金融部門、大財(cái)團(tuán)合作，可利用其資金優(yōu)勢(shì)，消除房地產(chǎn)籌資風(fēng)險(xiǎn)；與外商聯(lián)盟，即可引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，又能獲得房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)政策優(yōu)惠。

6、風(fēng)險(xiǎn)回避

在房地產(chǎn)的投資過(guò)程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)策略.我們可以先從風(fēng)險(xiǎn)小的投資項(xiàng)目著手或直接放棄對(duì)那些風(fēng)險(xiǎn)較大的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資,這樣風(fēng)險(xiǎn)的概率產(chǎn)生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤(rùn)的機(jī)會(huì)。假如預(yù)期獲益的機(jī)會(huì)不伴隨著風(fēng)險(xiǎn),那么將會(huì)很快有投資者涌入市場(chǎng),從而降低了預(yù)期的收益。其中我們要認(rèn)識(shí)到一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，就是風(fēng)險(xiǎn)的大小與預(yù)期的收益值的增降是相互直接作用的。

7、 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險(xiǎn)管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒(méi)有什么好的方法來(lái)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行處理時(shí)，可以采用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的方式來(lái)保護(hù)自己的利益。風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來(lái)承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險(xiǎn)直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險(xiǎn)的事情，對(duì)別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槊總€(gè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的管理態(tài)度也不相同，對(duì)自身企業(yè)是風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時(shí)還要考慮風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)方式。

總之，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，必須重視過(guò)程中每個(gè)環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目造成的不利影響。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)管理范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項(xiàng)目；科學(xué)；管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)由于具有高投入、高風(fēng)險(xiǎn)和高回報(bào)的特點(diǎn)，在巨大的利益驅(qū)使下，當(dāng)前國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)視風(fēng)險(xiǎn)的存在，盲目投資，大量的購(gòu)買地皮進(jìn)行房地產(chǎn)建設(shè)。為了解決房?jī)r(jià)虛高現(xiàn)象，保障經(jīng)濟(jì)安全，國(guó)家加大了對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金方面的監(jiān)管力度，這大大的增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資難度，使得部分企業(yè)出現(xiàn)資金匱乏的情況。同時(shí)，在房地產(chǎn)投資管理方面也存在著管理雜亂無(wú)章的問(wèn)題，無(wú)法對(duì)相關(guān)工作起到有效的監(jiān)管和引導(dǎo)作用。加強(qiáng)投資管理方面的科學(xué)性和規(guī)范性，實(shí)現(xiàn)全程化的投資管理，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的迫切要求。

二、投資管理方面存在的問(wèn)題

（一）建設(shè)規(guī)劃不合理

在建設(shè)規(guī)劃方面，由于沒(méi)有很好的對(duì)當(dāng)?shù)氐赜颦h(huán)境進(jìn)行調(diào)查，忽略了建筑和環(huán)境的整體性，對(duì)當(dāng)?shù)氐沫h(huán)境產(chǎn)生了一些破壞。同時(shí)，在建筑規(guī)劃之前，沒(méi)有很好的與居民進(jìn)行溝通，對(duì)于居民的需求沒(méi)有充分的了解，導(dǎo)致在建筑功能方面存在缺陷，無(wú)法滿足用戶需要。

（二）民事糾紛頻發(fā)

1、強(qiáng)制拆遷。在土地進(jìn)行整理過(guò)程中，沒(méi)有很好的做好與原有住戶的溝通協(xié)調(diào)工作，特別是在拆遷工作方面，存在著很大的問(wèn)題。由于部分居民不滿補(bǔ)償方案，不愿簽署拆遷方案，嚴(yán)重影響了施工進(jìn)度。針對(duì)這一情況，開(kāi)發(fā)商不積極主動(dòng)的與拆遷戶進(jìn)行協(xié)商，而是通過(guò)有關(guān)部門采取強(qiáng)制拆遷的方式，致使民事糾紛頻繁發(fā)生，影響了社會(huì)的安定。

2、單方面違反銷售協(xié)議。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的具體執(zhí)行過(guò)程中，為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最大化，建筑用地?cái)D占綠化用地、公共用地的現(xiàn)象普遍存在。用戶對(duì)于這種破壞協(xié)議的行為強(qiáng)烈不滿，糾紛不斷。

（三）施工過(guò)程管理不完善

在施工過(guò)程中，忽略了對(duì)于工地具體實(shí)施過(guò)程的管理。建筑材料胡亂擺放、邊角料隨意丟棄等現(xiàn)象嚴(yán)重。這不但影響了工地環(huán)境，給施工帶來(lái)不便，減緩了施工進(jìn)程，而且對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)造成了極大的浪費(fèi)，同時(shí)也給企業(yè)增加了一定的成本負(fù)擔(dān)。在施工工藝方面，趕進(jìn)度、趕工期，忽視了質(zhì)量問(wèn)題都嚴(yán)重影響了企業(yè)形象和建筑安全。

（四）銷售宣傳費(fèi)用虛高

在市場(chǎng)營(yíng)銷方面，對(duì)于宣傳費(fèi)用方面沒(méi)有進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范的管理。盲目的夸大廣告效果，投入大量的費(fèi)用進(jìn)行廣告宣傳。一旦預(yù)期效果無(wú)法達(dá)成，就會(huì)嚴(yán)重影響到公司的收益，同時(shí)也為公司增加了負(fù)擔(dān)。

三、具體的解決措施

（一）做好充足的項(xiàng)目準(zhǔn)備

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展之前，要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行充足的分析，避免投資的盲目性， 規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于本項(xiàng)目建成之后在市場(chǎng)中的反響要進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)，保障預(yù)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要對(duì)當(dāng)?shù)氐娜宋暮退沫h(huán)境進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)研。同時(shí)，在資金方面，要提前籌措，做好各項(xiàng)資金預(yù)算，保障項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中?？顚Ｓ茫粫?huì)因?yàn)橘Y金不足而引起施工建設(shè)方面的問(wèn)題。

（二）選用科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃方案

在項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，要分階段、多層次、有重點(diǎn)的進(jìn)行。雖然項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃方案的費(fèi)用在總體費(fèi)用中的比例非常低，但是對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目的實(shí)施卻有著重大的影響。在設(shè)計(jì)之初，要確定建筑的外觀、結(jié)構(gòu)、內(nèi)部布局等，這些可以通過(guò)招標(biāo)委托的方式，擇優(yōu)選用。

在具體工藝技術(shù)的采用方面，要在保證工程質(zhì)量的前提下對(duì)預(yù)定設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、準(zhǔn)確性、合理性和可行性進(jìn)行分析，確保各項(xiàng)功能的實(shí)現(xiàn)，以便滿足客戶要求，提升企業(yè)形象。同時(shí)，要對(duì)施工設(shè)計(jì)方案進(jìn)行必要的限制，以免施工技術(shù)和施工圖發(fā)生變更，出現(xiàn)投資總額擴(kuò)大的現(xiàn)象。

在對(duì)相關(guān)圖紙進(jìn)行審批的過(guò)程中，盡量的將項(xiàng)目變更這一過(guò)程在施工之前完成。在有關(guān)設(shè)計(jì)的初步階段，要考慮技術(shù)方案與總體方案的適應(yīng)性。在技術(shù)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，保證專業(yè)技術(shù)符合質(zhì)量規(guī)定。在施工圖這一方面，必須保障原定功能和質(zhì)量指標(biāo)無(wú)偏差。只有通過(guò)對(duì)這些圖紙進(jìn)行綜合性的審批，才能尋求工藝技術(shù)、具體功能及經(jīng)濟(jì)效益的統(tǒng)一。

（三）加強(qiáng)相關(guān)費(fèi)用的管理

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的時(shí)間較長(zhǎng)，涉及的金額巨大，所以加強(qiáng)各個(gè)環(huán)節(jié)中相關(guān)費(fèi)用的管理具有重要的經(jīng)濟(jì)意義。在初步制定投資預(yù)算時(shí)，要綜合分析建設(shè)方案、施工圖紙和計(jì)劃、預(yù)算指標(biāo)、材料設(shè)備費(fèi)用以及國(guó)家有關(guān)政策等。之后采取招標(biāo)的方式同項(xiàng)目承包商、建材設(shè)備供應(yīng)商及服務(wù)咨詢提供商確定具體的價(jià)格并簽訂有關(guān)合同。

（四）做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)整體性的項(xiàng)目，涉及部門多、人員廣、內(nèi)部環(huán)境復(fù)雜，為了保證項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中各項(xiàng)工作能夠落實(shí)到位，不會(huì)出現(xiàn)推卸責(zé)任的現(xiàn)象，要充分的做好各部門之間的協(xié)調(diào)工作。定時(shí)進(jìn)行各部門之間的工作交流以及工作匯報(bào)，加強(qiáng)各部門之間的團(tuán)體協(xié)作意識(shí)，在工作過(guò)程中互相配合和幫助，做到有問(wèn)題能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并得到妥善解決，保障整個(gè)項(xiàng)目合理有序的進(jìn)行。

（五）加強(qiáng)施工方面的監(jiān)管力度

建筑施工是房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵，加強(qiáng)施工方面的監(jiān)管力度，保障施工工藝及各項(xiàng)流程能夠得到確切的落實(shí)是保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)。在施工過(guò)程中，要對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督，派專人進(jìn)行管理。對(duì)各個(gè)部門、區(qū)域、小組的實(shí)際工作情況要進(jìn)行詳細(xì)的記錄備案，以便在有關(guān)責(zé)任的追溯方面能夠找到必要的依據(jù)，為相關(guān)事件的解決提供幫助。

（六）善后工作的管理

針對(duì)竣工的實(shí)際情況，對(duì)建筑以及相關(guān)設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收。嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定以及事先擬定的計(jì)劃對(duì)建筑的質(zhì)量、裝修、外形等方面進(jìn)行檢查，確認(rèn)安全無(wú)誤之后方可與其他合約人進(jìn)行資金上的結(jié)算。在交付使用過(guò)程中要注意相關(guān)管理方面的問(wèn)題，特別是物業(yè)管理方面，要請(qǐng)專業(yè)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理。一個(gè)優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要做到有始有終，切不可因?yàn)榧?xì)節(jié)方面的缺失給整個(gè)項(xiàng)目抹黑。

四、結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一直以來(lái)都只注重將投資管理的重點(diǎn)放在具體的施工過(guò)程及其準(zhǔn)備過(guò)程中，但是項(xiàng)目的準(zhǔn)備工作以及事后工作卻存在著嚴(yán)重的管理不足，從而引起了一些問(wèn)題。所以，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資管理工作中，要將項(xiàng)目準(zhǔn)備、項(xiàng)目實(shí)施、項(xiàng)目驗(yàn)收、投入使用看作一個(gè)有機(jī)整體，做好四大環(huán)節(jié)中的各項(xiàng)工作，保障房地產(chǎn)投資的安全和預(yù)期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，從管理的源頭上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)管理范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；全面預(yù)算管理；體系構(gòu)建；PDCA循環(huán)

一、全面預(yù)算管理與PDCA循環(huán)

（一）全面預(yù)算管理

預(yù)算管理是指對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)、物資、人力等資源進(jìn)行合理優(yōu)化配置，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)既定戰(zhàn)略目標(biāo)的現(xiàn)代管理方法。企業(yè)能夠通過(guò)預(yù)算的達(dá)成狀況來(lái)分析企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度，預(yù)算還能夠?qū)ζ髽I(yè)的成本開(kāi)支進(jìn)行控制，并能夠?qū)ζ髽I(yè)的現(xiàn)金流量、企業(yè)利潤(rùn)等進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。全面預(yù)算對(duì)企業(yè)在某一特定階段的生產(chǎn)成本、現(xiàn)金收支等進(jìn)行反映和預(yù)測(cè)，利用預(yù)算報(bào)表來(lái)反映企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果、財(cái)務(wù)狀況，具有預(yù)見(jiàn)性、全面性、目標(biāo)性、指令性等特點(diǎn)。全面預(yù)算管理是將企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)分解開(kāi)來(lái)，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中進(jìn)行控制，從時(shí)間、空間等維度對(duì)企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程進(jìn)行全方位的管控，最終實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的管理過(guò)程。

（二） PDCA循環(huán)

PDCA循環(huán)在20世紀(jì)50年代由美國(guó)質(zhì)量管理專家戴明博士在前人基礎(chǔ)上進(jìn)行完善，并在產(chǎn)品質(zhì)量改善中加以推廣和運(yùn)用，因此也被稱為戴明循環(huán)。PDCA循環(huán)是一個(gè)不斷改進(jìn)的滾動(dòng)的管理方法，周而復(fù)始地加以運(yùn)轉(zhuǎn)，一次循環(huán)的結(jié)束意味著下一個(gè)循環(huán)的開(kāi)始，一個(gè)循環(huán)過(guò)程中解決不了的問(wèn)題將進(jìn)入下一個(gè)循環(huán)過(guò)程中解決。

（三） PDCA循環(huán)在全面預(yù)算管理中的應(yīng)用

全面預(yù)算管理活動(dòng)的全過(guò)程，也就是質(zhì)量計(jì)劃的制定和組織實(shí)現(xiàn)的過(guò)程，這個(gè)過(guò)程就是按照PDCA循環(huán)，呈現(xiàn)螺旋式上升不停運(yùn)轉(zhuǎn)的。P（Plan）是指全面預(yù)算管理的預(yù)算制定，D（Do）是指全面預(yù)算管理的預(yù)算執(zhí)行，C（Check）是指全面預(yù)算管理的預(yù)算控制，A（Action）是指全面預(yù)算管理的預(yù)算總結(jié)和行動(dòng)改進(jìn)。隨著PDCA循環(huán)的不斷周而復(fù)始，企業(yè)的全面預(yù)算管理工作就能夠不斷發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和不足，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，優(yōu)化改進(jìn)方法和措施，完善和提升企業(yè)的管理水平。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的資金全面預(yù)算管理體系的構(gòu)建

本文主要站在PDCA循環(huán)視角下探討資金全面預(yù)算管理體系在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的構(gòu)建。

（一） P階段

P階段是編制房地產(chǎn)企業(yè)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金預(yù)算階段。房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算主要包括月度、季度和年度預(yù)算：月度或季度預(yù)算是指在月（季度）底前，由各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和企業(yè)職能部門根據(jù)企業(yè)的年度預(yù)算、本月（季度）預(yù)算的執(zhí)行情況，編制出下一個(gè)月（季度）的預(yù)算，并將預(yù)算上報(bào)至企業(yè)的財(cái)務(wù)部門審核，審核通過(guò)后再上報(bào)至總經(jīng)理辦公室審批，經(jīng)過(guò)多次修正及調(diào)整，最終對(duì)其進(jìn)行確認(rèn)。月（季度）預(yù)算是各個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及各個(gè)職能部門資金管理的具體依據(jù)；年度預(yù)算是指根據(jù)企業(yè)的各個(gè)部門提供的年度計(jì)劃，例如工程部門的施工計(jì)劃、物資采購(gòu)計(jì)劃等，銷售部門提供的營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算，行政部門提供的管理費(fèi)用預(yù)算等，由企業(yè)的全面預(yù)算管理中心進(jìn)行審批并形成統(tǒng)一的年度預(yù)算。年度預(yù)算需要反復(fù)進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，最終在每年年底前完成。

（二） DA段

D階段是對(duì)房地產(chǎn)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金預(yù)算執(zhí)行過(guò)程中的成本控制。資金預(yù)算一旦經(jīng)過(guò)確認(rèn)，各個(gè)職能部門和項(xiàng)目上必須嚴(yán)格遵守，堅(jiān)決執(zhí)行，建立專門的預(yù)算管理簿，對(duì)預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行詳細(xì)的記錄，隨時(shí)監(jiān)控資金的使用情況，并將信息通過(guò)信息管理系統(tǒng)及時(shí)上傳并反饋給總部。全面預(yù)算管理貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程、全階段，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的成本費(fèi)用及資金收支都要進(jìn)行嚴(yán)密控制：

（1）土地競(jìng)投環(huán)節(jié)：在這一環(huán)節(jié)需要提前獲得關(guān)于土地的信息，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查及市場(chǎng)調(diào)研，測(cè)算出土地成本并制定出能夠承受的定價(jià)，同時(shí)在競(jìng)標(biāo)時(shí)要避免盲目加價(jià)行為的發(fā)生。

（2）項(xiàng)目前期準(zhǔn)備環(huán)節(jié)：這一環(huán)節(jié)工作繁多，需要仔細(xì)應(yīng)對(duì)。首先在調(diào)研質(zhì)量上要保證，避免不必要的浪費(fèi)；安排拆遷安置工作時(shí)避免費(fèi)用過(guò)高或者是延誤工期行為的發(fā)生；進(jìn)行勘探、土方等前期工程時(shí)可以采用總價(jià)進(jìn)行招標(biāo)；鋪設(shè)施工必須的水電線路時(shí)也要考慮到項(xiàng)目建成后的使用情況，防止二次施工而造成成本不必要的增加；此外，還應(yīng)與政府相關(guān)部門積極進(jìn)行協(xié)調(diào)溝通，爭(zhēng)取提高容積率，若是能夠成功，則可大幅度降低項(xiàng)目的樓面地價(jià)。

（3）項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)：在這一環(huán)節(jié)中的成本控制是實(shí)現(xiàn)資金管理事前控制的關(guān)鍵，若是設(shè)計(jì)合理，控制得當(dāng)，能夠降低甚至10%的工程造價(jià)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工的依據(jù)是設(shè)計(jì)圖紙，雖然圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)用僅占成本的2%左右，但卻能夠?qū)φ麄€(gè)工程的造價(jià)達(dá)到80%以上的影響。因此，企業(yè)對(duì)設(shè)計(jì)單位的選擇很關(guān)鍵，要盡量選取高質(zhì)量、低費(fèi)用的設(shè)計(jì)單位，并在企業(yè)內(nèi)部成立工程人員、設(shè)計(jì)人員等組成的專家小組，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，將費(fèi)用及損失降到最低。費(fèi)用支付時(shí)，可以先支付80%左右設(shè)計(jì)費(fèi)用，另外部分在施工結(jié)束后支付完成，以此來(lái)約束設(shè)計(jì)單位，避免設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，同時(shí)也能夠增強(qiáng)企業(yè)營(yíng)運(yùn)資金的流動(dòng)性。

（4）項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)：項(xiàng)目施工環(huán)節(jié)的資金管控相當(dāng)重要，這一階段主要包括對(duì)工程施工單位的選擇，對(duì)材料采購(gòu)成本的控制，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證價(jià)款的控制，對(duì)工程變更索賠的控制，對(duì)價(jià)款支付的控制等。

房地產(chǎn)企業(yè)可以選擇合作熟悉的、優(yōu)質(zhì)的施工單位進(jìn)行長(zhǎng)期合作，二者可以達(dá)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，這樣不僅可以依靠合作方墊資加速項(xiàng)目的資金周轉(zhuǎn)，也可以加快項(xiàng)目的施工進(jìn)度。另外，在施工過(guò)程中嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包工程，避免交易黑幕。

在材料采購(gòu)上，企業(yè)應(yīng)該綜合某一時(shí)期的總體需要量，進(jìn)行集中采購(gòu)，廣泛詢價(jià)、比價(jià)，在保質(zhì)保量的前提下，選擇賒銷信用期長(zhǎng)，定金低，售后服務(wù)好的供貨商。

現(xiàn)場(chǎng)簽證管理需要以總包合同及其他合法的資料為準(zhǔn)，所有相關(guān)人員共同簽字，資料信息完整明確，禁止涂改，將盲目簽證造成的損失降到最低。

項(xiàng)目上還需對(duì)索賠與反索賠的能力進(jìn)行強(qiáng)化，索賠事項(xiàng)發(fā)生時(shí)，明確是哪方的責(zé)任，采取相關(guān)措施，避免造成大的經(jīng)濟(jì)損失，也避免工期的延誤。

在價(jià)款支付階段，支付時(shí)間及支付方式盡量選擇有利于本企業(yè)的資金、融資情況，將支付時(shí)間盡量延后，掌握結(jié)算的主動(dòng)權(quán)。

（5）銷售環(huán)節(jié)：這一環(huán)節(jié)的資金管理主要是指對(duì)費(fèi)用支出進(jìn)行合理控制，包括對(duì)展示區(qū)、樣板房、銷售現(xiàn)場(chǎng)的裝修費(fèi)用支出，對(duì)廣告投放、宣傳資料、銷售中介及人員的費(fèi)用支出。這一環(huán)節(jié)也是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金回籠的關(guān)鍵階段，既要控制好費(fèi)用支出，也要盡可能實(shí)現(xiàn)營(yíng)銷費(fèi)用效益最大化。

（6）售后環(huán)節(jié)：是選擇物業(yè)管理自營(yíng)還是物業(yè)外包，應(yīng)當(dāng)提前做好計(jì)劃考慮，做好稅務(wù)籌劃，收取合理費(fèi)用。

（三） C階段

C階段是對(duì)房地產(chǎn)各開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金管理的檢查工作，這是對(duì)資金管理的事中及事后控制。不斷對(duì)資金管理進(jìn)行日常檢查，有效控制開(kāi)發(fā)成本，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程的資金使用情況和項(xiàng)目的效益進(jìn)行深入分析，盡可能實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。

（四） A階段

A階段是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金預(yù)算進(jìn)行編制，制定出資金管理標(biāo)準(zhǔn)。資金預(yù)算是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前進(jìn)行的資金估算，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中若是出現(xiàn)與預(yù)算不符也是很正常的事情，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)情況不斷改進(jìn)和更新編制數(shù)據(jù)，適時(shí)對(duì)管理標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。

三、總結(jié)

將PDCA循環(huán)理論引入到房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金全面預(yù)算管理體系中來(lái)，能夠通過(guò)科學(xué)合理地制定預(yù)算目標(biāo)，編制、執(zhí)行預(yù)算，定期檢查、分析預(yù)算執(zhí)行情況，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，改進(jìn)預(yù)算，這樣周而復(fù)始的循環(huán)往復(fù)，形成了一個(gè)內(nèi)部的動(dòng)態(tài)循環(huán)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)提升資金預(yù)算管理水平具有重要意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃萍萍，盧太平.基于PDCA循環(huán)的G房地產(chǎn)集團(tuán)全面預(yù)算管理體系構(gòu)建[J].銅陵學(xué)院學(xué)報(bào)，2015（5）.

房地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)管理范文第5篇

一、取消8種強(qiáng)制性收費(fèi)項(xiàng)目。

取消建房債券押金、墻體改革押金、防盜門押金、產(chǎn)權(quán)總登記費(fèi)、預(yù)決算審查費(fèi)、超標(biāo)噪聲排污費(fèi)、土地界樁費(fèi)、街道協(xié)拆管理費(fèi)。

二、下調(diào)6種收費(fèi)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)。

1.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)配建費(fèi)，由原標(biāo)準(zhǔn)總造價(jià)4％下調(diào)到以總造價(jià)1％。

2.建設(shè)工程檔案押金，按榕政辦〔1994〕36號(hào)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)設(shè)定押金上限30萬(wàn)元。

3.教育配套費(fèi)，外資與內(nèi)資實(shí)行同等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于成片開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，凡開(kāi)發(fā)商在成片區(qū)內(nèi)投資建設(shè)教育配套設(shè)施或承擔(dān)教育設(shè)施用地的，可以成本費(fèi)用抵交教育配套費(fèi)。

4.電集資費(fèi)，按榕政綜〔1993〕54號(hào)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取，同時(shí)取消文件第三條關(guān)于“凡裝機(jī)容量超過(guò)15000千伏安的用戶，其區(qū)內(nèi)供電所需的變電站由用戶集資興建”的規(guī)定。

5.白螞蟻防治費(fèi)，由目前每平方米建筑面積2.1元下調(diào)到0.7元。

6.地籍押金，市區(qū)用地由每畝5000元下調(diào)到2500元，郊區(qū)用地由每畝3000元下調(diào)到1500元，最高限額由20萬(wàn)元下調(diào)到10萬(wàn)元。

三、進(jìn)一步加強(qiáng)涉外收費(fèi)宏觀管理。

1.繼續(xù)開(kāi)展涉外收費(fèi)的清理工作。市里成立清理工作小組，繼續(xù)調(diào)查清理、服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域的涉外收費(fèi)問(wèn)題，4月下旬提出意見(jiàn)，報(bào)市政府審定后另行通知執(zhí)行。

2.加強(qiáng)收費(fèi)監(jiān)督。市物價(jià)、財(cái)政、審計(jì)部門每年對(duì)各部門收費(fèi)情況進(jìn)行一次審核；行政性收費(fèi)要逐步納入預(yù)算外財(cái)政收入的籠子，在財(cái)政監(jiān)督下開(kāi)支，確保?？顚Ｓ茫粐?yán)肅查處部門亂收費(fèi)現(xiàn)象，每年進(jìn)行一次檢查公布。

3.嚴(yán)格把關(guān)新出臺(tái)收費(fèi)項(xiàng)目。今后，凡新出臺(tái)行政性收費(fèi)項(xiàng)目（含調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），須經(jīng)市財(cái)政、物價(jià)部門會(huì)審，報(bào)市政府常務(wù)會(huì)議研究后，按程序報(bào)批。

4.規(guī)范服務(wù)性收費(fèi)。市物價(jià)、財(cái)政部門要全面審核服務(wù)性收費(fèi)的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，各服務(wù)單位在收費(fèi)時(shí)應(yīng)公布收費(fèi)詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，并出具物價(jià)部門批準(zhǔn)文件。