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各區(qū)人民政府，市政府各有關委、辦、局，各有關單位：

為進一步理順物業(yè)管理體制，強化市場監(jiān)管措施，完善市場運行機制，提高物業(yè)服務水平，改善人居環(huán)境質量，依據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》、《市物業(yè)管理規(guī)定》等有關規(guī)定，現(xiàn)就進一步加強我市物業(yè)管理工作提出如下意見：

一、理順管理體制

物業(yè)管理工作實行統(tǒng)一領導、分級負責、條塊結合、以塊為主的管理體制。

（一）成立市物業(yè)管理工作領導小組。組長由分管副市長擔任，副組長由市住房保障和房產(chǎn)管理局主要負責同志擔任，成員由市直相關部門和各區(qū)政府有關負責同志擔任。主要負責研究決定物業(yè)管理重大方針政策，決策和部署物業(yè)管理重要工作，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理重點疑難問題。領導小組辦公室設在市住房保障和房產(chǎn)管理局。

（二）進一步落實市、區(qū)、街道、社區(qū)工作責任。根據(jù)《市人民政府關于強化物業(yè)屬地區(qū)域管理推進管理重心下移的意見》，進一步健全工作制度，完善工作程序，落實工作責任，形成市住房保障和房產(chǎn)管理局綜合協(xié)調(diào)、各區(qū)政府屬地負責、街道辦事處（含鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，下同）具體實施、社區(qū)居委會密切配合的工作格局。市住房保障和房產(chǎn)管理局主要負責全市物業(yè)管理工作的統(tǒng)一監(jiān)管，指導、監(jiān)督、檢查各區(qū)物業(yè)管理工作。各區(qū)政府對本行政區(qū)域物業(yè)管理工作負總責，區(qū)長為第一責任人，分管城建工作的副區(qū)長為直接責任人；區(qū)物業(yè)主管部門為物業(yè)管理工作的責任部門；街道辦事處為物業(yè)管理工作的具體實施部門，負責組織社區(qū)居委會落實物業(yè)管理有關工作。

（三）進一步落實居住區(qū)管理工作聯(lián)動機制。根據(jù)《市人民政府關于建立居住區(qū)管理工作聯(lián)動機制的實施意見》，以街道辦事處為工作平臺，建立完善居住區(qū)信訪調(diào)處、行政執(zhí)法、公共服務工作聯(lián)動機制。各相關部門要依據(jù)各自管理職責，主動將管理職能延伸到居住區(qū)，加大居住區(qū)行政監(jiān)管和執(zhí)法力度，按照“誰主管、誰負責”的原則，及時對居住區(qū)各類違法違規(guī)行為進行查處，維護居住區(qū)公共管理秩序。對因推諉扯皮、拖延不辦引發(fā)群眾集體上訪或者造成嚴重后果的部門，要依據(jù)信訪條例和黨政紀律嚴肅追究相關領導及工作人員的責任。

二、構建服務體系

根據(jù)居住區(qū)建筑規(guī)模、設施配套、周邊環(huán)境以及居民需求、業(yè)主意愿等不同實際情況，采取社區(qū)基礎性物業(yè)服務和標準化物業(yè)管理相結合的模式，分類確定管理方式和服務形式，實現(xiàn)居住區(qū)物業(yè)服務全覆蓋。

（一）推進老舊住宅區(qū)物業(yè)服務常態(tài)化。對老舊住宅區(qū)，因地制宜，通過建立社區(qū)物業(yè)服務站、社區(qū)組織成立業(yè)主委員會進行自治管理等多種模式，實現(xiàn)物業(yè)服務常態(tài)化，保障居民正常生活。

1.建立社區(qū)物業(yè)服務站。對于無人管理的老舊住宅，組建社區(qū)物業(yè)服務站，隸屬于社區(qū)居委會，接受市、區(qū)物業(yè)主管部門以及街道辦事處的指導和監(jiān)管。社區(qū)物業(yè)服務站原則上以每個社區(qū)為界組建成立，由市住房保障和房產(chǎn)管理局負責統(tǒng)一組織、批準備案和綜合指導；區(qū)物業(yè)主管部門負責督辦落實；各街道辦事處負責組織社區(qū)居委會具體實施。社區(qū)物業(yè)服務站根據(jù)房屋、環(huán)境、配套設施等現(xiàn)實狀況，結合居民的服務需求，提供衛(wèi)生保潔、日常綜合維修、綠化維護等基礎性服務。

2.非小區(qū)住宅（單體樓）實行綜合性服務。對于目前由街道辦事處收取衛(wèi)生費、物業(yè)服務企業(yè)收取共用設施設備日常維修養(yǎng)護費的非小區(qū)住宅，全部實行統(tǒng)一管理，提供衛(wèi)生保潔、秩序維護、共用設施設備日常維修、綠化維護等綜合性服務。其中，現(xiàn)由物業(yè)供熱集團提供物業(yè)服務的由其統(tǒng)一接管；由其他社會物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，原則上由現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)統(tǒng)一接管，物業(yè)服務企業(yè)退出的，納入社區(qū)物業(yè)服務站管理。實行統(tǒng)一管理后，物業(yè)服務收費按照《市人民政府辦公廳印發(fā)關于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理指導意見的通知》確定的四級基本服務標準和收費成本價格執(zhí)行。

3.單位自管住宅納入統(tǒng)一監(jiān)管范疇。對于社會房管單位自管的家屬住宅區(qū)，按照屬地管理原則，納入所在地街道辦事處監(jiān)管范疇。由街道辦事處負責、社區(qū)居委會配合，監(jiān)督社會房管單位做好衛(wèi)生保潔、共用設施設備日常維修等服務工作。

（二）推進既有物業(yè)管理小區(qū)服務規(guī)范化。街道辦事處要將組織業(yè)主委員會選舉工作納入日常工作日程，排定組建計劃，力爭兩年內(nèi)符合成立條件的住宅小區(qū)均要成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會暫未成立的，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項。業(yè)主委員會要與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂正式物業(yè)服務合同，明確約定雙方的權利、義務和責任。物業(yè)服務企業(yè)在承接項目時，要將物業(yè)服務合同向項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門備案，同時在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，將服務內(nèi)容、服務人員、服務標準、服務電話以及收費項目等有關情況進行公示，并定期征求業(yè)主的意見和建議，不斷提高物業(yè)服務質量。區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)加強日常管理服務，發(fā)現(xiàn)問題，督促企業(yè)及時整改；對拒不整改的企業(yè)，記入企業(yè)信用檔案，并按照有關規(guī)定進行處理。

（三）推進新建住宅小區(qū)服務優(yōu)質化。對于新建住宅項目，開發(fā)建設單位要在選聘前期物業(yè)服務企業(yè)前，向區(qū)物業(yè)主管部門申請劃分物業(yè)管理區(qū)域。區(qū)物業(yè)主管部門要以建設項目規(guī)劃設計方案為主要依據(jù)，考慮共用設施設備配置和使用、獨立封閉、社區(qū)居委會設置等因素，在征求項目所在地街道辦事處的意見后進行劃分，并書面告知開發(fā)建設單位。開發(fā)建設單位要在項目交付使用前，按規(guī)定與物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)，移交物業(yè)管理用房和相關資料。物業(yè)服務企業(yè)要在物業(yè)交接后按規(guī)定到區(qū)物業(yè)主管部門辦理備案手續(xù)。開發(fā)建設單位銷售物業(yè)時，要在房屋買賣合同中明確約定前期物業(yè)服務內(nèi)容、服務費用、物業(yè)保修范圍和時限、違約責任等事項，或將前期物業(yè)服務合同作為房屋買賣合同附件提供給購房人，并嚴格履行物業(yè)保修責任。前期物業(yè)服務企業(yè)必須按照前期物業(yè)服務合同約定的服務內(nèi)容及服務標準，提供相應的服務。前期物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主委員會未成立的，由社區(qū)居委會組織征求業(yè)主同意后，可由前期物業(yè)服務企業(yè)繼續(xù)實施管理；業(yè)主委員會成立后，經(jīng)業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，在街道辦事處指導下，前期物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主委員會、新物業(yè)服務企業(yè)三方按規(guī)定做好相關移交工作，確保物業(yè)管理正常銜接。

三、完善市場機制

加強物業(yè)市場培育，建立完善市場運行機制，通過市場合理配置物業(yè)資源，重點扶持一批管理正規(guī)、服務優(yōu)良、信譽上佳的物業(yè)服務企業(yè)做大做強，帶動行業(yè)總體水平的提升。

（一）建立完善物業(yè)管理市場準入機制。對于新設立的物業(yè)服務企業(yè)，嚴格審查資質條件和從業(yè)人員職業(yè)資格證書。對于申請資質轉正和晉級的企業(yè)，嚴格審核業(yè)績材料，存在嚴重不良行為的不予轉正和晉級。嚴格執(zhí)行持證上崗制度，物業(yè)項目經(jīng)理等物業(yè)管理從業(yè)人員必須取得相應的職業(yè)資格證書，并定期參加物業(yè)主管部門組織的職業(yè)教育培訓，持證上崗。建立物業(yè)服務企業(yè)駐區(qū)備案制度，物業(yè)服務企業(yè)在取得《資質證書》后，須到注冊所在地的區(qū)物業(yè)主管部門辦理企業(yè)備案登記手續(xù)；承接物業(yè)項目后，須到項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門辦理項目備案登記手續(xù)。建立物業(yè)服務企業(yè)資質監(jiān)督制度，定期對物業(yè)服務企業(yè)資質情況進行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)不符合資質條件的，責令限期改正，對改正不合格的，依法撤銷其資質證書。

（二）建立完善物業(yè)管理市場退出機制。區(qū)物業(yè)主管部門要會同街道辦事處，加強對物業(yè)服務企業(yè)的日常監(jiān)督管理，保證物業(yè)管理活動正常持續(xù)開展。業(yè)主大會或物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期滿不再續(xù)約或者提前解除合同的，要以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，并由解約方在解除合同60日前將解約原因、解約時間等書面報告街道辦事處、區(qū)物業(yè)主管部門。街道辦事處要指導業(yè)主委員會在合同解除前，依法召開業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)，簽訂物業(yè)服務合同。區(qū)物業(yè)主管部門要監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)在合同解除之日起10日內(nèi)，按規(guī)定向業(yè)主委員會移交物業(yè)圖紙檔案資料、物業(yè)管理用房。建立物業(yè)服務企業(yè)信用保證金繳存制度，物業(yè)服務企業(yè)須以物業(yè)管理項目為單位，到項目所在地的區(qū)物業(yè)主管部門繳存物業(yè)服務信用保證金。對擅自退出物業(yè)管理服務的企業(yè)，要記入企業(yè)信用檔案，并扣除其物業(yè)服務信用保證金。

（三）完善物業(yè)服務收費市場機制。居住區(qū)管理服務要區(qū)別不同的物業(yè)性質和特點，合理確定服務內(nèi)容和標準，服務收費要遵循公正合理、質價相符的原則。對已實行市場化物業(yè)管理的住宅小區(qū)，要嚴格執(zhí)行《市人民政府辦公廳印發(fā)關于居民庭院環(huán)境衛(wèi)生長效管理指導意見的通知》公布的物業(yè)服務指導標準和指導價格，業(yè)主大會對服務內(nèi)容和收費標準另行作出決定的，須到區(qū)物業(yè)主管部門、物價監(jiān)管部門備案。對未實行市場化物業(yè)管理的老舊住宅小區(qū)、零散居民樓院，由社區(qū)物業(yè)服務站實施基礎性管理服務，其服務標準和收費標準按照市住房保障和房產(chǎn)管理局、市物價監(jiān)管局《關于社區(qū)物業(yè)服務站服務標準和服務收費的通知》有關規(guī)定執(zhí)行

（四）完善物業(yè)服務企業(yè)信用評價機制。加強物業(yè)服務企業(yè)信用檔案建設，建立市、區(qū)、街道聯(lián)動信用評價機制，吸納相關管理部門參加，每年對物業(yè)服務企業(yè)信用等級進行考核、評價，并向社會公布。實行守信激勵和失信懲戒機制，對于優(yōu)秀、良好企業(yè)，給予優(yōu)先晉升資質等級、減免物業(yè)服務保證金等扶持政策；對于基本合格、不合格企業(yè)實施重點監(jiān)管，并給予限制承接新的物業(yè)管理項目、禁止資質晉級、撤銷資質等懲戒措施，形成“誠實守信”的良好市場氛圍。

四、推進老舊住宅維修改造

（一）加快老舊住宅改造步伐。通過建筑節(jié)能改造、平改坡、庭院整治等，對早期建設的基礎設施不完善的小區(qū)進行整治改造，解決歷史遺留問題，使其達到物業(yè)管理標準。對近期實施改造的棚戶區(qū)、城中村，要完善區(qū)域內(nèi)基礎設施配套建設，并與城市基礎設施相銜接。對尚未納入改造范圍的棚戶區(qū)、城中村，要改善其基礎設施條件，并交由社區(qū)物業(yè)服務站管理。改造工作采取政府統(tǒng)籌，多家聯(lián)動，多方投入，協(xié)調(diào)推進的方式，力爭用3至5年時間完成老城區(qū)舊住宅整治改造。

（二）推進老舊住宅維修工作。調(diào)動社會各方面力量，多渠道籌措資金，推進老舊住宅維修工作。對于已實施房改的舊住宅，有房改售房款的，由原產(chǎn)權單位向市物業(yè)主管部門提出申請，經(jīng)市物業(yè)主管部門批準后，可將房改售房款用于住宅維修，不足部分采取原產(chǎn)權單位自籌和居民分攤的方式予以補充。對有住房專項維修資金的住宅，由產(chǎn)權單位或業(yè)主向市物業(yè)主管部門提出申請，經(jīng)市物業(yè)主管部門批準后，由市住房專項維修資金管理中心按照程序予以撥付，不足部分采取產(chǎn)權單位自籌和居民分攤的方式予以補充。對于物業(yè)供熱集團管理的舊住宅，維修資金采取集團自籌一部分、政府補貼一部分、居民分攤一部分的方式解決。對于無人管理的舊住宅，維修資金采取政府補貼一部分、水電氣熱等公共服務單位承擔一部分、居民分攤一部分的方式解決。設立物業(yè)設施維修改造資金，作為常態(tài)支出，用于老舊住宅共用設施設備的應急維修以及社區(qū)物業(yè)服務站的資金補貼等工作。

五、有關要求

（一）加強組織領導。物業(yè)管理工作事關城市長遠發(fā)展和群眾切身利益，各級政府、各有關部門要將其作為提升城市管理水平、創(chuàng)建文明城市、維護社會和諧穩(wěn)定的重要工作，切實擺上日程，加強領導，落實責任，研究措施，扎實推進，形成一級抓一級，層層抓落實的工作體系，為加強物業(yè)管理工作提供有力組織保障。

（二）加強宣傳引導。各級政府、各有關部門和新聞媒體要采取多種形式，宣傳物業(yè)管理相關法律法規(guī)，引導廣大業(yè)主正確認識和對待物業(yè)管理，提高自治意識，樹立消費觀念，及時繳納服務費用，自覺維護公共秩序，形成全社會重視、關心和支持物業(yè)管理工作的良好氛圍。

（三）強化檢查考核。建立檢查考核機制，通過市對區(qū)、區(qū)對街道、街道對社區(qū)簽訂目標責任狀，層層分解任務，層層落實責任，定期檢查考核，年終綜合評定。對轄區(qū)居住區(qū)管理情況亂、環(huán)境秩序差、群眾投訴多的，要追究其主要領導的責任，并取消該單位的評優(yōu)評先資格。