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房地產(chǎn)公司開發(fā)計(jì)劃范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 資金 合同 成本 稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢不容樂觀，盡管國家相繼出臺了有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，但要想繼續(xù)收獲高額利潤已經(jīng)不可能，如何在現(xiàn)有形勢下保持不敗之地，成為每個房地產(chǎn)企業(yè)需解決的棘手問題。筆者現(xiàn)就所服務(wù)的某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司如何從加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)籌劃作為制勝點(diǎn)來進(jìn)行闡述。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資大、周期長、貸款多、涉稅繁、風(fēng)險(xiǎn)高、政策強(qiáng)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，可從以下四點(diǎn)著手：

一、加強(qiáng)資金管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目前期調(diào)研到產(chǎn)品開發(fā)至可預(yù)售狀態(tài)歷時(shí)較長，巨額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，需要投入的資金數(shù)量較大，要使開發(fā)項(xiàng)目順利完成，解決融資問題是企業(yè)的頭等大事。某鋼城房地產(chǎn)開發(fā)公司在拿地前就進(jìn)行了深入的項(xiàng)目可行性研究，對項(xiàng)目總投資作出合理的資金預(yù)算。因?yàn)轫?xiàng)目開發(fā)的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個開發(fā)項(xiàng)目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時(shí)就預(yù)先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊資本投入，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，使開業(yè)后自有資金就達(dá)到項(xiàng)目總投資的40%，以便于后續(xù)向銀行爭取項(xiàng)目開發(fā)貸款。

2、資金是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部每年第四季度就著手編制下一年度資金預(yù)算，平時(shí)配合和協(xié)助各業(yè)務(wù)部門編制各部門的月度、中期資金計(jì)劃。每月計(jì)劃匯總后對資金作出平衡，嚴(yán)格根據(jù)資金計(jì)劃進(jìn)行付款。合同付款環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)公司最重要的資金管理環(huán)節(jié)，為嚴(yán)格把好項(xiàng)目用款關(guān)，財(cái)務(wù)部對每筆付款尤其是工程施工大額款項(xiàng)，要求工程部開具"付款通知單"，并由工程部負(fù)責(zé)人與分管項(xiàng)目的公司副經(jīng)理審核簽字，經(jīng)財(cái)務(wù)審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進(jìn)度嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定，經(jīng)得起審計(jì)檢查。每月末編制"資金月度計(jì)劃執(zhí)行反饋表"，對每月資金使用情況進(jìn)行反饋和檢查分析。

二、加強(qiáng)合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的又一重要環(huán)節(jié)。通過簽訂各類合同（土地出讓合同、施工承包合同、設(shè)備采購合同、設(shè)計(jì)咨詢合同等等），作為支付房地產(chǎn)公司各項(xiàng)目用款的依據(jù)。為使合同管理和項(xiàng)目資金的使用更加規(guī)范化、高效化、合理化。

三、加強(qiáng)成本管理

1、成本核算既是企業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，也是企業(yè)致勝的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本核算中成本名目繁多，該公司首先對項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)等進(jìn)行了整體測算，進(jìn)而編制項(xiàng)目總投資預(yù)算，并結(jié)合實(shí)際工程進(jìn)度情況適時(shí)修訂編制"項(xiàng)目投資流量預(yù)算"（自項(xiàng)目開發(fā)原始投入起到項(xiàng)目竣工止），并從靜態(tài)和動態(tài)方面都加以測算，靜態(tài)方面主要測算：股東投資回報(bào)率、回收期、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)；動態(tài)方面主要測算：內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值指數(shù)、動態(tài)投資回收期等指標(biāo)。

該公司非常重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，要求公司管理者和員工樹立成本意識，在每個部門和環(huán)節(jié)上都要求員工既從自身做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財(cái)務(wù)部準(zhǔn)確地進(jìn)行成本核算打好基礎(chǔ)。

2、在充分掌握各項(xiàng)稅收政策和會計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，合理準(zhǔn)確地核算和區(qū)分開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用，否則將帶來經(jīng)營階段和清算階段的稽查風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。在正確按成本對象核算成本的同時(shí)，還應(yīng)正確區(qū)分開發(fā)成本中的開發(fā)間接費(fèi)與開發(fā)費(fèi)用（即期間費(fèi)用），這不僅關(guān)系到會計(jì)核算的準(zhǔn)確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接關(guān)系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準(zhǔn)確性，土地增值稅在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)支出中占很大的比重，影響利潤額也較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)會重點(diǎn)清算和稽查，對已列入開發(fā)間接費(fèi)中的不合理的部分（包括不合理的借款費(fèi)用等）予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計(jì)算開發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除部分。 堅(jiān)持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強(qiáng)成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

四、提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性，財(cái)務(wù)管理人員不僅要具備專業(yè)財(cái)務(wù)知識，同時(shí)也要學(xué)習(xí)相關(guān)知識內(nèi)容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經(jīng)常對財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷更新財(cái)務(wù)管理理念，學(xué)習(xí)掌握最前沿的房地產(chǎn)理論知識，鼓勵財(cái)務(wù)人員保持刻苦鉆研、循序漸進(jìn)、精益求精、的工作作風(fēng)，以加快財(cái)務(wù)管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時(shí)準(zhǔn)確的決策信息。

五、加強(qiáng)稅務(wù)籌劃

1、該公司通過增加扣除項(xiàng)目對土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20%的情況下可以免征，房地產(chǎn)公司可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20%，從而享受免稅待遇。

2、相關(guān)借款利息的籌劃

由于該房地產(chǎn)公司的開發(fā)資金主要來自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多。所以針對開發(fā)完工之后發(fā)生的利息費(fèi)用，通過按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分別計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，使其不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除，對借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

3、銷售房產(chǎn)時(shí)的稅收籌劃

該房產(chǎn)公司通過改變銷售模式的籌劃降低了稅負(fù)。該房產(chǎn)公司設(shè)立了銷售公司作為分公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。

4、遞延納稅時(shí)間

房地產(chǎn)公司開發(fā)計(jì)劃范文第2篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)公司 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 表現(xiàn)形式 成因分析 防范措施

一、房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)有廣義和狹義之分，廣義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在財(cái)務(wù)活動中因各種內(nèi)外部因素而引起的導(dǎo)致投資者預(yù)期收益下降，對企業(yè)的生存、盈利和發(fā)展產(chǎn)生一定的影響的風(fēng)險(xiǎn)；狹義上的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指公司利用財(cái)務(wù)杠桿導(dǎo)致企業(yè)普通股收益產(chǎn)生大幅度變懂甚至破產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。以下是對房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式及成因分析。

(一)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式

1、籌資風(fēng)險(xiǎn)

籌資風(fēng)險(xiǎn)指的是由于資金供需市場、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，企業(yè)籌集資金給財(cái)務(wù)成果帶來的不確定性?；I資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再融資風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、購買力風(fēng)險(xiǎn)等。由于金融市場金融資產(chǎn)的波動、貨幣政策緊縮以及房地產(chǎn)公司自身籌資結(jié)構(gòu)的不合理等諸多因素都有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)公司籌資困難，財(cái)務(wù)狀況惡化，難以保證項(xiàng)目的順利實(shí)施或者無法償還到期的債務(wù)，從而影響房地產(chǎn)公司預(yù)期投資回報(bào)。例如，歐債危機(jī)造成的金融市場波動，一些房地產(chǎn)公司采用采用擔(dān)保形式獲取項(xiàng)目貸款，資金鏈中段，造成公司的財(cái)務(wù)面臨風(fēng)險(xiǎn)，甚至導(dǎo)致公司的生存危機(jī)。

2、投資風(fēng)險(xiǎn)

投資風(fēng)險(xiǎn)指企業(yè)投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預(yù)期收益偏離的風(fēng)險(xiǎn)。投資風(fēng)險(xiǎn)主要包括再投資風(fēng)險(xiǎn)、匯率風(fēng)險(xiǎn)、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、金融衍生工具風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)等。房地產(chǎn)投資具有金額大，時(shí)間長的特點(diǎn)，近幾年來，由于房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，投資房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模急劇擴(kuò)大，若房地產(chǎn)公司不能正確的衡量項(xiàng)目的期望報(bào)酬率和期望值標(biāo)準(zhǔn)差而盲目開發(fā)，而項(xiàng)目的利潤率小于負(fù)債率，則會造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、利率風(fēng)險(xiǎn)

近年來，國家加強(qiáng)了對房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)控，從2010年開始明確了首次購房標(biāo)準(zhǔn)，2012年1月和2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，將首套房的優(yōu)惠利率由7折升至8.5折，同時(shí)加強(qiáng)房貸風(fēng)險(xiǎn)防控，對違規(guī)房企停止新增貸款等一些列政策給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了行政降溫，利率的上調(diào)對房地產(chǎn)企業(yè)的影響較大，增加了房地產(chǎn)公司的資金成本，預(yù)期收益也就相對減小，加上人們對房地產(chǎn)的投資回歸理性，必然導(dǎo)致房地產(chǎn)公司資金不能良性循環(huán)，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(二)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是由多種原因造成的，分為外部原因和內(nèi)部原因，因此要客觀地分析和認(rèn)識財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而采取有效的措施加以控制。

1、外部原因

在經(jīng)濟(jì)全球化的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，企業(yè)所處的環(huán)境復(fù)雜，宏觀的經(jīng)濟(jì)環(huán)境以及國家的經(jīng)濟(jì)政策，都會給企業(yè)帶來一定的影響，例如全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)，國家的利率匯率政策變動，都有可能加重企業(yè)的成本壓力，造成房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2、資本結(jié)構(gòu)不合理

在目前經(jīng)濟(jì)形勢下，大多數(shù)房地產(chǎn)公司存在著資產(chǎn)負(fù)債率較高，資本結(jié)構(gòu)不合理的狀況，企業(yè)過分依賴銀行貸款，融資渠道單一，也就使房地產(chǎn)公司缺乏低于市場風(fēng)險(xiǎn)的能力，在國家實(shí)施貨幣緊縮政策時(shí)，就會導(dǎo)致資金鏈緊張，造成財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、缺乏財(cái)務(wù)預(yù)算管理

預(yù)算管理在企業(yè)的財(cái)務(wù)管理中處于中心地位，很多房地產(chǎn)公司對全面預(yù)算管理的認(rèn)識不足，比較注重預(yù)算管理對成本費(fèi)用的節(jié)約，缺乏系統(tǒng)管理和價(jià)值管理的觀念，甚至將預(yù)算與計(jì)劃相混淆，對預(yù)算管理的重要性認(rèn)識不夠，預(yù)算執(zhí)行和監(jiān)控的力度也不夠，也就降低了房地產(chǎn)公司抵御市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。

4、缺乏現(xiàn)金流量管理

房地產(chǎn)現(xiàn)金流就是通過融資和銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品而取得的現(xiàn)金流入，在支付購置土地款、工程款、管理費(fèi)用、償還借款等款項(xiàng)后的差價(jià)。房地產(chǎn)現(xiàn)金流量管理就是企業(yè)通過對外融資、存貨及應(yīng)收款項(xiàng)管理等手段，使企業(yè)保證正向現(xiàn)金流滿足企業(yè)正常經(jīng)營及發(fā)展需要，避免現(xiàn)金囤積造成浪費(fèi)。我國房地產(chǎn)企業(yè)的對于現(xiàn)金流量的管理的關(guān)注較晚，目前還普遍存在著現(xiàn)金流量管理沒有與企業(yè)戰(zhàn)略相吻合，現(xiàn)金流管理缺少全程控制等問題。

二.完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

關(guān)于房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，已經(jīng)有較多文獻(xiàn)進(jìn)行了研究闡述，本文在此基礎(chǔ)上，結(jié)合目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨的內(nèi)外部環(huán)境及存在的問題，對如何完善房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施進(jìn)行了分析。

(一)對籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

企業(yè)的負(fù)債經(jīng)營可以帶來杠桿效益，但要控制在一定的比例，否則會加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。對于房地產(chǎn)企業(yè)，必須要嚴(yán)格控制負(fù)債經(jīng)營規(guī)模，合理安排產(chǎn)權(quán)資本和債務(wù)資本的比例關(guān)系，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，才能充分發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

2、拓展籌資途徑的多樣性

我國的房地產(chǎn)公司要改變傳統(tǒng)的“自有資金+銀行貸款“的方法，在這方面可以借鑒西方國家的經(jīng)驗(yàn)，推動房地產(chǎn)融資的證券化，一方面可以讓金融機(jī)構(gòu)將房地產(chǎn)抵押債權(quán)分割為小面值的有價(jià)證券，面向公眾發(fā)售，用籌得的資金再發(fā)放住房抵押貸款；另一方面房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以上市發(fā)行股票或是根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目委托銀行發(fā)行住房建設(shè)債券，用以籌集資金。另外，還可以利用房地產(chǎn)信托籌集資金，房地產(chǎn)企業(yè)基金融資等方式來拓展融資渠道。

(二)對投資風(fēng)險(xiǎn)的防范

1、加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目的種類很多，風(fēng)險(xiǎn)程度也不相同。房地產(chǎn)公司要建立高水平、多學(xué)科的開發(fā)隊(duì)伍，對房地產(chǎn)市場加強(qiáng)調(diào)研，在項(xiàng)目開發(fā)之前進(jìn)行可行性研究，選擇適宜的投資項(xiàng)目類型，避免盲目開發(fā)。

2、制定投資組合戰(zhàn)略

由于房地產(chǎn)投資具有資金大，收益時(shí)間長的特點(diǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)公司可以采用投資組合戰(zhàn)略，例如在一項(xiàng)目中開發(fā)出不同面積比例的各類型物業(yè)以及同一類型物業(yè)的不同檔次的組合，也可以采取不同區(qū)域不同類型房產(chǎn)的投資組合，來分散投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)全面預(yù)算管理

在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)財(cái)務(wù)管理的的目標(biāo)就是追求資本利潤的最大化，房地產(chǎn)公司具有投資大，建設(shè)周期長，投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，因此完善資本運(yùn)營機(jī)制，加強(qiáng)全面預(yù)算管理具有重要的意義。編制科學(xué)的預(yù)算不僅是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款的依據(jù)，也是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書以及可行性研究和項(xiàng)目評估中技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。房地產(chǎn)公司要要編制科學(xué)合理的預(yù)算計(jì)劃，建立完整的資本預(yù)算程序，同時(shí)加大固定資產(chǎn)循環(huán)中的內(nèi)部控制以及預(yù)算的執(zhí)行和監(jiān)控力度，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

4、加強(qiáng)現(xiàn)金流量管理

現(xiàn)金流量管理是資金的流向、流量、流程、結(jié)構(gòu)及效益等過程的管理，分為戰(zhàn)略性的管理和戰(zhàn)術(shù)性的管理。房地產(chǎn)公司要在分析企業(yè)戰(zhàn)略及環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力制度切實(shí)可行的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，做到企業(yè)戰(zhàn)略與現(xiàn)金流管理想吻合，切忌盲目擴(kuò)張。同時(shí)，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流管理還要與企業(yè)的生命周期相結(jié)合，滿足企業(yè)不同發(fā)展階段，突出重點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流量管理必須要做好流動性、收益性以及增長性的動態(tài)平衡?，F(xiàn)金流的戰(zhàn)術(shù)性管理就要從現(xiàn)金流預(yù)算、現(xiàn)金收入管理、現(xiàn)金支付管理以及融資管理等方面做起，來保障企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)企業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，發(fā)揮著重要的作用。目前我國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著經(jīng)濟(jì)危機(jī)和政策調(diào)控的雙重壓力，完善公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，是房地產(chǎn)公司面臨激烈競爭求得長遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵。完善財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范措施，要求房地產(chǎn)公司優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓展籌資途徑的多樣性，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)還要加強(qiáng)投資項(xiàng)目的可行性分析，制定投資組合戰(zhàn)略，另外，房地產(chǎn)公司還要加強(qiáng)全面預(yù)算管理和現(xiàn)金流管理，來降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)濟(jì)效益。

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[3]關(guān)濤.國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)報(bào)，2008（18）

[4]陳兵.淺析當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及防范措施[J].中國外資，2010（8）

[5]秘琰.當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及控制[J].產(chǎn)業(yè)與科技論壇，2009,8（1）

房地產(chǎn)公司開發(fā)計(jì)劃范文第3篇

恒大IPO擱置被認(rèn)為是2008年中國房地產(chǎn)界最具標(biāo)志性的事件。而跟在恒大后面，要在國際資本市場上市的中國房地產(chǎn)公司大約有40多家，預(yù)計(jì)募集資金達(dá)200億美元。恒大IPO擱置對這40多家房地產(chǎn)公司而言，無論是在資金上還是心理上都將會造成巨大的影響。

潘石屹評價(jià)：“恒大上市沒有結(jié)果，對后面幾十家排隊(duì)上市的房地產(chǎn)企業(yè)來說是個令人悲觀的開頭，來自香港投資者的審核更為苛刻。”今年3月，潘石屹還拋出“未來100天內(nèi)中國房地產(chǎn)企業(yè)將發(fā)生裂變”的斷言，出人意料的是，一向容易遭人品評的老潘，此番論斷卻并沒有遭遇更多的反駁以及爭辨。

恒大地產(chǎn)上市擱置意味著國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通往國際資本市場的管道已經(jīng)暫時(shí)關(guān)閉。另外，隨著國內(nèi)宏觀調(diào)控日益升溫，信貸不斷收緊，與恒大同樣有上市計(jì)劃的40多家企業(yè)無疑面臨著雙重打擊。

星河灣、龍湖地產(chǎn)、卓越、香江國際、寶龍集團(tuán)、方圓、恒盛集團(tuán)等多家謀劃與恒大地產(chǎn)同期上市的企業(yè)已經(jīng)紛紛調(diào)整上市時(shí)間表。

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展到2008年，最基本的特征是錢少地多，絕大部分房地產(chǎn)公司目前的日子不好過，開發(fā)商不承認(rèn)自己資金出現(xiàn)問題是掩耳盜鈴。即使是萬科，在快速回籠現(xiàn)金流的同時(shí)，也開始考慮資金的問題。開發(fā)商們集體面對的最大門檻，開始從土地轉(zhuǎn)向了融資。

2007年，全國新商品房的銷售額為2.9萬億人民幣，但從國土資源部公布的數(shù)據(jù)來看，1～11月份交納的土地出讓金就有9130億元人民幣，全年的數(shù)據(jù)應(yīng)該超過1萬億。一般出讓金占地價(jià)款的三分之一，剩余的三分之二是農(nóng)民的補(bǔ)償費(fèi)和拆遷費(fèi)。如此推算，去年開發(fā)商買地所花的資金超過了3萬億，也就是說去年開發(fā)商買地的錢超過了全年的銷售收入。

目前恒大地產(chǎn)土地儲備高達(dá)4580萬平方米，較2006年增長了9倍，土地儲備僅次于碧桂園，是萬科的近兩倍。恒大在過去一年的拿地行為多少顯得有些激進(jìn)，現(xiàn)在上市擱淺，大量的土地未付款將給恒大地產(chǎn)造成很大的財(cái)務(wù)壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天的局面，與這個行業(yè)中的房地產(chǎn)開發(fā)商的行為有很大關(guān)系，例如，去年土地市場出現(xiàn)了“面粉比面包價(jià)格貴”的奇怪現(xiàn)象，這種不正常的現(xiàn)象一定會回歸理性和正常。如果不回歸，將可能有非常嚴(yán)重的后果。

此前潘石屹公開各家上市房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)。從分析的結(jié)果來看，情況不容樂觀。從財(cái)務(wù)狀況上看，速動比率是一個很重要指標(biāo)，指的是一個企業(yè)立即變現(xiàn)償還流動負(fù)債的能力，如果速動比率非常低，這樣的企業(yè)資金鏈條就很緊張，一般1至2之間是合理，但現(xiàn)在中國絕大部分上市房地產(chǎn)公司的速動比率都小于1。

房地產(chǎn)公司開發(fā)計(jì)劃范文第4篇

但是，于以前頒布的國稅函[2009]698號(以下簡稱“698號文”)的頒布，為很多非居民房地產(chǎn)公司就以上的稅務(wù)籌劃帶來不確定性。

原因是這種境外特殊目的公司，大多是沒有實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)記錄的。盡管稅務(wù)問題并不是成立這些境外特殊目的公司的主要考慮因素之一，但當(dāng)企業(yè)進(jìn)行間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓或重組時(shí)，如涉及上述的境外特殊目的公司，亦有可能被稅務(wù)機(jī)關(guān)以698號文為依據(jù)要求征收稅款。

698號文中最令人關(guān)注的一點(diǎn)是有關(guān)非居民企業(yè)在間接股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。這規(guī)定進(jìn)一步表明，中國稅務(wù)機(jī)關(guān)是有決心去遏制外國投資者通過轉(zhuǎn)讓特殊目的公司來間接轉(zhuǎn)讓中國境內(nèi)公司股權(quán)從而逃避中國稅收。

非居民房地產(chǎn)公司在計(jì)劃進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，首要考慮特殊目的公司是否符合“實(shí)質(zhì)”業(yè)務(wù)的要求。

例如，國內(nèi)房地產(chǎn)公司為了融資的需要而要在國外發(fā)債，這種情況便有需要使用境外特殊目的公司。或是，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及境外投資者時(shí)，境外投資者亦有可能使用境外特殊目的公司，令有關(guān)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目同時(shí)受到境外法律保障。再者，亦有房地產(chǎn)公司以境外公司安排國外顧問提供房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)或管理。如要達(dá)到實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)的要求，以上提及的業(yè)務(wù)有需要發(fā)生在特殊目的公司內(nèi)。有關(guān)特殊目的公司亦要有足夠的資源，如辦公室或員工，以進(jìn)行實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)。

為了避免當(dāng)特殊目的公司被轉(zhuǎn)讓時(shí)被視為是逃稅安排的質(zhì)疑，應(yīng)詳細(xì)考慮特殊目的公司成立時(shí)的目的、實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)及當(dāng)進(jìn)行業(yè)務(wù)或資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)以特殊目的公司轉(zhuǎn)讓的主要原因。

如果特殊目的公司到目前還沒有實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)但未來有可能計(jì)劃轉(zhuǎn)讓，下列因素亦要考慮以為未來做好準(zhǔn)備：

在特殊目的公司中建立怎樣的實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)、何時(shí)何地及如何建立該實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)?

該投資架構(gòu)下的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得是否可以受稅收協(xié)定保護(hù)而免征中國的所得稅?如果可以的話，該架構(gòu)是否可以有效地維持?

如果在兩個非關(guān)聯(lián)方間轉(zhuǎn)讓特殊目的公司的股權(quán)，買方和賣方應(yīng)該考慮哪些因素，以保證其在中國稅負(fù)上利益最大化?

在出現(xiàn)雙重征稅的情況時(shí)，是否可向其母國的稅務(wù)機(jī)關(guān)求助，與中國的稅務(wù)總局交涉?

除了稅務(wù)問題外，非居民房地產(chǎn)公司亦要詳細(xì)考慮698號文所帶來的財(cái)務(wù)會計(jì)影響。因?yàn)?98號文的出臺，有可能引起多重稅務(wù)機(jī)關(guān)以至稅務(wù)總局的介入調(diào)查，這將會為一些稅務(wù)安排產(chǎn)生不確定性，從而增加了對所得稅不確定性結(jié)果的假設(shè)及判斷的困難。再者，698號文對特殊目的公司實(shí)質(zhì)業(yè)務(wù)的界定只規(guī)定T--些籠統(tǒng)且操作性不強(qiáng)的指引。對于稅務(wù)總局實(shí)際怎樣執(zhí)行698號文，仍然有待觀察。

房地產(chǎn)公司開發(fā)計(jì)劃范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；增值稅；納稅籌劃

近二十多年來，如何合法合理的減少稅負(fù)一直是房地產(chǎn)行業(yè)追求的目標(biāo)，在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的道路上，過高的稅負(fù)隨時(shí)威脅企業(yè)利潤增長，重則可導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流斷裂，輕則影響企業(yè)的規(guī)模發(fā)展。增值稅具有靈活多變的納稅籌劃空間對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有較大影響，通過分解房地產(chǎn)行業(yè)的各個流程，結(jié)合增值稅計(jì)算方式進(jìn)行納稅籌劃從而降低企業(yè)經(jīng)營成本，尋找新的節(jié)約成本方式，獲取更高利潤，已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)日漸重視的財(cái)務(wù)操作。

一、前期準(zhǔn)備階段

(一)增加精裝修房

精裝修房需要房地產(chǎn)公司在原毛坯房的基礎(chǔ)上裝潢裝飾后再出售。房地產(chǎn)公司裝修時(shí)，需要外購裝修材料、家裝飾品及簡單家電等，這部分材料器具作為流通商品，可以取得增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，且抵扣稅率為16%。因?yàn)檎咭?guī)定“購買精裝房贈送的家具、家電等物品，不按商品稅率征收增值稅，按銷售不動產(chǎn)適用稅率申報(bào)繳納增值稅”，而銷售不動產(chǎn)適用的增值稅率為10%。因此銷售精裝房時(shí)，不僅僅有裝潢裝飾這一塊的成本收入形成的利潤，還有二者稅率的差額形成的利潤。因此，如果已在《商品房買賣合同》中注明銷售精裝商品房的時(shí)候，其中附帶銷售的家用電器、家具等，可以依照混合銷售中的相關(guān)規(guī)定，按10%計(jì)算銷項(xiàng)稅額，按16%抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。因此，若房地產(chǎn)企業(yè)能將毛坯房精裝修后再出售，不但可以提高銷售價(jià)格，還可以取得隨精裝房采購并銷售的裝潢材料、燈具、潔具及簡單家電16%的進(jìn)項(xiàng)稅額。

(二)合理規(guī)劃住宅和商業(yè)的比例

由于購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額較大，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他普通商品，因此“營改增”的規(guī)定購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅不能一次抵扣，需要分為兩年抵扣。因住宅項(xiàng)目消費(fèi)者大多為自然人，而增值稅法律規(guī)定不允許為自然人開具增值稅專用發(fā)票，因此自然人消費(fèi)者難以承擔(dān)房地產(chǎn)企業(yè)提高售價(jià)而產(chǎn)生的高稅負(fù)。但是大部分商業(yè)地產(chǎn)如商鋪、寫字樓等業(yè)態(tài)的消費(fèi)者都為企業(yè)，他們因自身發(fā)展情況需要自持商業(yè)地產(chǎn)自用或用于投資，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)商品價(jià)格略微提高的幅度低于他們可取得的進(jìn)項(xiàng)抵扣額，那么他們對購置不動產(chǎn)產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅是需要的，他們可以對這部分進(jìn)項(xiàng)稅進(jìn)行抵扣從而降低稅負(fù)成本。因此房地產(chǎn)公司在前期規(guī)劃準(zhǔn)備時(shí)，可加大商業(yè)地產(chǎn)比例增加盈利空間，轉(zhuǎn)移稅負(fù)，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，多業(yè)態(tài)并行。

二、工程建設(shè)階段

(一)采取“甲供材料”方式

“甲供材料”就是由甲方(即房地產(chǎn)公司)提供的材料，提供的材料一般為大宗材料，包括：鋼板、鋼筋、水泥、管材等。采取“甲供材料”方式的，需要在甲方與承包方(乙方)在簽訂合同時(shí)事先約定。“甲供材料”這一部分屬于甲企業(yè)采購材料，如果企業(yè)可以取得增值稅專用發(fā)票，可以按采購貨物來計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，抵扣率為16%；施工方購買材料并提供建筑勞務(wù)，因?yàn)楣こ讨С鲋荒芙y(tǒng)一按購買建筑勞務(wù)來計(jì)算進(jìn)項(xiàng)稅額，抵扣率為10%，前者要高出6%。所以“甲供材料”的方式能夠給企業(yè)提供進(jìn)項(xiàng)稅額降低稅負(fù)。雖然對于房地產(chǎn)公司來說，既能選擇“甲供材”施工方式又能取得稅率10%的增值稅專用發(fā)票是最為利好的方式，但是建筑施工單位可能在自身利益的考慮下并不會完全滿足房地產(chǎn)企業(yè)的要求。因此房地產(chǎn)公司需要根據(jù)自身?xiàng)l件優(yōu)勢，在與建筑施工單位簽訂合同時(shí)進(jìn)行協(xié)商、博弈從而將公司利益最大化。

(二)科學(xué)選擇施工企業(yè)

房地產(chǎn)公司在“營改增”后選擇合作方的時(shí)候，有一個重要因素不可不考慮，就是對方能否提供增值稅專用票進(jìn)行抵扣。如果施工公司是小規(guī)模納稅人，即便他們申請代開專用發(fā)票也只能提供稅率為3%的進(jìn)項(xiàng)稅。如果施工公司可以提供增值稅專用發(fā)票，則房地產(chǎn)公司可以獲得稅率為10%的進(jìn)項(xiàng)稅。例如房地產(chǎn)公司和一般納稅人施工公司簽訂含稅價(jià)為232萬元的建設(shè)合同，那么施工成本是200萬元，稅率為10%的進(jìn)項(xiàng)稅為32萬元。如果與小規(guī)模納稅人施工公司簽訂含稅價(jià)為232萬元的建設(shè)合同，那么施工成本是225.2萬元，進(jìn)項(xiàng)稅為6.8萬元。倘若與小規(guī)模納稅人合作，施工成本不僅增加，小規(guī)模納稅人因?yàn)橹荒芴峁┑投惵实倪M(jìn)項(xiàng)稅，還會使得企業(yè)稅負(fù)增加。建議公司在往后的項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)中，選擇施工企業(yè)時(shí)不僅考慮施工企業(yè)的實(shí)力，同時(shí)也考慮施工企業(yè)的財(cái)務(wù)制度規(guī)范程度，傾向選擇一般納稅人資質(zhì)的施工企業(yè)合作。

(三)拆分配套業(yè)務(wù)的納稅籌劃

目前項(xiàng)目樓盤都在走高端精品路線，越來越重視項(xiàng)目社區(qū)的環(huán)境建設(shè)和綠化，對項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)和綠化設(shè)計(jì)有一定的要求。景觀綠化設(shè)計(jì)項(xiàng)目通常分為兩個配套業(yè)務(wù)，第一是購進(jìn)花草樹木，如果房地產(chǎn)公司與銷售綠色植物的公司合作，那么將取得16%的專用發(fā)票進(jìn)行抵扣；第二是種植維護(hù)服務(wù)，如果房地產(chǎn)公司決定將該服務(wù)承包給服務(wù)公司來做，那么將取得6%的專用發(fā)票進(jìn)行抵扣。然而在實(shí)際業(yè)務(wù)中，往往房地產(chǎn)企業(yè)不區(qū)分前面兩部分的業(yè)務(wù)，直接全部承包一個公司。如果房地產(chǎn)公司決定將項(xiàng)目景觀綠化設(shè)計(jì)統(tǒng)一承包給一個公司，那么該公司的主營業(yè)務(wù)的不同將影響房地產(chǎn)公司可以取得的進(jìn)項(xiàng)稅額。綠化公司主要是銷售綠化植物也就是農(nóng)產(chǎn)品銷售，兼營植物售后種植，根據(jù)相關(guān)法規(guī)規(guī)定，該綠化公司可以提供16%的專用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得16%的進(jìn)項(xiàng)稅；如果綠化公司主要是種植維護(hù)也就是服務(wù)業(yè)，那么綠化公司可以提供6%的專用發(fā)票，房地產(chǎn)公司可以取得6%的進(jìn)項(xiàng)稅。通過以上情況的分析，如果支付的成本一樣，則房地產(chǎn)公司應(yīng)該選擇主要業(yè)務(wù)是銷售的公司，可以取得稅率更高的進(jìn)項(xiàng)稅額；但是選擇主要業(yè)務(wù)是服務(wù)的公司，那么需要將采購綠色植物和服務(wù)業(yè)務(wù)區(qū)分開來，以獲得更為有利的進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。

三、項(xiàng)目銷售階段

(一)折扣銷售的納稅籌劃

根據(jù)房地產(chǎn)公司一般的銷售政策，如果消費(fèi)者一次性全款支付房款，則公司會在原價(jià)的基礎(chǔ)上給予一定折扣。根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)原價(jià)與折扣金額應(yīng)該在同一張發(fā)票的金額欄分別注明，這樣才可以按照折扣后的金額作為稅基計(jì)算銷項(xiàng)稅，否則將按照房產(chǎn)原價(jià)計(jì)算繳納增值稅。因此房地產(chǎn)公司在銷售房產(chǎn)開具發(fā)票時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注這一點(diǎn)，避免增加銷項(xiàng)稅計(jì)算稅基從而造成多繳納不必要的稅費(fèi)。

(二)延遲納稅發(fā)生時(shí)間

根據(jù)相關(guān)的法律條文，房地產(chǎn)企業(yè)銷售房產(chǎn)過程中收到預(yù)收房款，需要按照一定比例預(yù)繳部分增值稅。而如果房地產(chǎn)以誠意金的名義向客戶收取定金性質(zhì)的費(fèi)用，那么這筆誠意金不屬于預(yù)收房款，也不必按比例預(yù)繳增值稅，但是這個操作的前提條件是房地產(chǎn)企業(yè)尚未與消費(fèi)者簽訂購房合同。因此，房地產(chǎn)公司可以根據(jù)這點(diǎn)規(guī)定，與消費(fèi)者達(dá)成協(xié)議收取定金或誠意金，延后簽訂房屋購買合同，那么也就達(dá)到了推遲繳納增值稅的時(shí)間，企業(yè)貨幣時(shí)間價(jià)值得以增加。同時(shí)需要關(guān)注的是，當(dāng)房地產(chǎn)公司與消費(fèi)者簽訂購房合同的時(shí)候，那么誠意金就不再是定金性質(zhì)，而是預(yù)收房款，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員需要按時(shí)對此預(yù)繳部分預(yù)繳增值稅，避免漏繳少繳的風(fēng)險(xiǎn)。

四、日常管理階段

(一)積極取得增值稅專用發(fā)票

根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定，企業(yè)在發(fā)生采購成本時(shí)，只有取得合法的增值稅專用發(fā)票，并且在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)認(rèn)證發(fā)票和申報(bào)抵扣，那么該成本產(chǎn)生的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅才可以真正的抵扣計(jì)算增值稅。因此，選擇供應(yīng)商時(shí)的必要條件就是要求其可以提供增值稅專用發(fā)票，如果供應(yīng)商不能開具專票，也應(yīng)該提供代開的增值稅專用發(fā)票。這一方面要求企業(yè)采購人員在采購業(yè)務(wù)過程中，具有取得增值稅專用發(fā)票的意識，這樣才能取得合法且可以抵扣的發(fā)票。另一方面，公司財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)把握好發(fā)票的認(rèn)證期限，及時(shí)做好增值稅發(fā)票認(rèn)證、申報(bào)方面的工作。

(二)固定資產(chǎn)的購置

根據(jù)財(cái)稅[2016]36號文的附件2規(guī)定：“營改增”后取得的不動產(chǎn)，其對應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅可以在兩年內(nèi)抵扣。不動產(chǎn)的購置金額較大，其進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣可以減少當(dāng)期增值稅額，但抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額后，原來計(jì)入不動產(chǎn)及不動產(chǎn)在建工程的成本便降低了，這又導(dǎo)致最終轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)后計(jì)提的折舊額減少，折舊減少后會引起利潤總額的增加，導(dǎo)致企業(yè)所得稅增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在做固定資產(chǎn)的采購計(jì)劃時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮對增值稅和企業(yè)所得稅稅負(fù)的影響，做到合理規(guī)劃，避免盲目通過采購固定資產(chǎn)來增加進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，而加大企業(yè)所得稅稅負(fù)。

(三)勞務(wù)外包

房地產(chǎn)企業(yè)主要的銷售方式為：公司內(nèi)部成立營銷部門或委托專業(yè)的銷售公司銷售。如果公司成立營銷部門，那么支付的相關(guān)的人工成本無法抵扣進(jìn)項(xiàng)稅。如果進(jìn)行勞務(wù)外包，讓專業(yè)的銷售公司提供銷售人員進(jìn)行營銷活動，在相同成本的情況下，不僅可以從銷售公司處獲取進(jìn)項(xiàng)稅額，還可以為企業(yè)節(jié)約銷售成本。加之房地產(chǎn)公司銷售樓盤是分時(shí)期銷售的，如果只在集中銷售期間內(nèi)將銷售業(yè)務(wù)外包給銷售，已銷售面積達(dá)總面積80%以上后，再聘用少數(shù)幾名銷售顧問進(jìn)行銷售，則企業(yè)成本將會更為降低。