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地產(chǎn)成本控制范文第1篇

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；成本控制

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)成本管理控制概述

1、房地產(chǎn)成本管理的概念。 房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進行管理的一種形式。主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。

2、房地產(chǎn)成本所涉及的內(nèi)容。（1）土地、建筑安裝、設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的 80％，而土地的費用是開發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當大的份額。同時土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標。（2）廣告營銷成本。當今任何一項商品的推廣都離不開廣告，房地產(chǎn)開發(fā)的后期就是廣告營銷的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費用等；平面媒體的報紙、雜志等費用。（3）管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。（4）其他不可預(yù)見財務(wù)成本。根據(jù)對一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營運行過程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項目的開始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費用、工程施工運行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見成本不會占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。

二、房地產(chǎn)公司成本管理中的問題

1、成本核算對象的設(shè)立不規(guī)范。 在成本的管理中要實現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對象應(yīng)根據(jù)項目的核算內(nèi)容來確定相應(yīng)的核算對象。

2、 成本費用分攤不合理 。 房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費。

3、賬物不一致。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營涉及到多個方面，因而其財務(wù)管理就顯得極其重要，一套完善的制度規(guī)范對于實現(xiàn)其合理高效的財務(wù)管理有著非常重要的作用。

4、工程成本核算的依據(jù)無法及時取得。 房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程成本的核算中要取得真實有效的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上進行核對。

三、對房地產(chǎn)成本控制與管理提出的相應(yīng)方法及設(shè)想

1、獲得土地使用權(quán)成本管理。 獲得土地使用權(quán)的成本相對固定，主要包括購買土地的成本、補償費用、拆遷費用、土地契稅等。這部分成本主要受當?shù)氐牡貎r影響和房價影響，沒有太多的波動空間，但也要加以重視。

2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些設(shè)計費用和調(diào)研費用等，設(shè)計費用是控制管理的重點。對設(shè)計費用進行嚴格重點的管理控制，同時兼顧其他費用，在一定程度上控制好這部分成本的預(yù)算和管理。

3、工程建安運行成本管理控制。（1）大于 10 萬元的項目采用公開招標的形式，小于10 萬元的項目采用比選的形式，是降低成本的最重要環(huán)節(jié)；招標前一定要對標書中的主要材料做市場調(diào)查，標書中主要材料一定要約定三個左右的品牌。（2）關(guān)于鋼材價格的控制，對于一年開發(fā)大于 40 萬平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按 2 萬多噸計算，如果將鋼材價格和經(jīng)銷商鎖定，鋼材一項的成本降低就會超過1000 多萬元，因此在控制甲供材上嚴格把關(guān)，節(jié)約資源消耗。（3）關(guān)于稅收，我們國家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請稅務(wù)系統(tǒng)的給我們做一個稅務(wù)籌劃的話，也許稅務(wù)這一快也能為我們降低成本提供新的亮點。（4）關(guān)于樓盤的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設(shè)計團隊，對于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時定要固化，形成自己的風(fēng)格，對降低成本、縮短開發(fā)周期、降低廣告成本會起到事半功倍的作用。（5）要關(guān)心員工，把感情留人、事業(yè)留人、和適當?shù)拇隽羧说睦砟铙w現(xiàn)在日常工作中，這樣員工才會各盡其能、各施所長，把工作做得更好。

4、銷售、運營成本管理控制。 這部分成本也是波動較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的各種費用，包括廣告宣傳費用、銷售人員費用、管理人員費用、售樓處費用等。首先要進行各項銷售、運營的成本預(yù)算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺，將產(chǎn)品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機制；使銷售、運營成本得到良好的管理控制，是對整個成本良好控制的不可忽視的因素。

5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產(chǎn)公司在整個運營周期所發(fā)生的各種不可預(yù)見及管理成本。這部分財務(wù)成本，主要受項目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓勵機制 。 首先，要在思想上重視。領(lǐng)導(dǎo)要在思想上和重視程度上加強，同時所有員工都加強主觀認識。其次，還要建立一定的鼓勵機制。對在成本管理這項工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績突出的部門或個人加以重獎，充分調(diào)動所有職工的積極性。而且，除相關(guān)激勵制度外，一個企業(yè)的文化建設(shè)也會對成本的管理控制有一定的激勵作用。

7、制定完善的成本計劃。 房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制在開展之前就必須有一個明確的目標和完整的控制計劃以指導(dǎo)后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。

8、實行全程成本控制。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不是一個短期的投資行為，其往往是一個長期的投資過程，因此在其成本控制中要實行全過程的成本控制管理，以達到成本支出最小化的目的。

地產(chǎn)成本控制范文第2篇

【關(guān)鍵詞】投資決策階段；設(shè)計階段；招投標階段；施工階段；結(jié)算階段

1.投資決策階段

1.1形成強大的業(yè)務(wù)團隊

對于任何一個項目，要想順利的完成任務(wù)，離不開各個部門的互相配合。在投資決策階段，企業(yè)更需要組織一個業(yè)務(wù)能力強、經(jīng)驗豐富的項目組織，成本控制人員要參與投資階段的投資估算編制工作。根據(jù)實際工程的經(jīng)驗，項目組織通常由建筑師、造價工程師、業(yè)務(wù)營銷員、工程技術(shù)人員、經(jīng)營管理人員組成。為了做好投資決策階段的估算，項目組織人員要深入到市場一線進行調(diào)研、產(chǎn)品策劃、產(chǎn)品定位及風(fēng)險情況進行分析。特別是成本控制人員一定要充分了解城市的市場狀況及經(jīng)濟發(fā)展形勢，以便做好正確的決策，例如對城市市場的工程造價情況、政府稅收政策、貸款利率等進行詳細的了解、分析和判斷。

1.2成本分析

①前期工程費用。在房地產(chǎn)前期開發(fā)時，開發(fā)費用根據(jù)地區(qū)間的差異其實際收費情況會有所不同。造價人員根據(jù)項目的“三通一平”和臨時設(shè)施費進行估算，有利于降低開發(fā)成本。

②建筑安裝工程造價成本。建筑安裝工程造價成本是構(gòu)成工程實體的主要成本，因此成本受工程所在地經(jīng)濟形勢的影響，對掌握整個建筑市場的總體狀況具有十分重要的參考價值，根據(jù)類似項目造價指標，了解市場人工、材料價格的變動情況對影響造價的主要因素進行分析修正，科學(xué)合理的進行項目建安成本指標的確定。③社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施、小區(qū)智能化費。隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的迅速發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)社區(qū)管網(wǎng)、配套設(shè)施及智能化提出更高的要求，在決策階段，成本控制的重點主要是對市政大型配套社區(qū)管網(wǎng)進行詳細了解、分析，做好估算；對于區(qū)內(nèi)配套應(yīng)在保證不影響產(chǎn)品品質(zhì)定位及差異的情況下，盡量做好精簡配套，同時考慮配套項目的經(jīng)營管理類型，為項目后期的物業(yè)經(jīng)營運作打下良好的基礎(chǔ)，適應(yīng)現(xiàn)代建筑要求。④園林環(huán)境工程費。園林環(huán)境建設(shè)是我國進行城市化發(fā)展的一個重要環(huán)節(jié)，隨著購房者對小區(qū)綠化的要求日益提高，綠化成本占項目總支出的比重也相應(yīng)提高。⑤不可預(yù)見費及風(fēng)險分析。在進行工程建設(shè)的過程中，會遇到各種影響工程進度的內(nèi)部及外部因素，并且，會產(chǎn)生不可預(yù)見的各種費用及風(fēng)險，通常為除去土地的開發(fā)費用外的直接成本的3～5%。在項目的投資決策階段，項目組應(yīng)該做好項目的土地成本變化、建造成本變化、房屋售價變化、開發(fā)周期、容積率、貸款利率、政策變化等等方面的風(fēng)險分析，基本保證風(fēng)險成本小于項目凈利潤的5～8%。

2.設(shè)計階段

1）強化設(shè)計方案。設(shè)計人員的設(shè)計深度將對成本產(chǎn)生很大的影響，因此，成本控制人員應(yīng)對設(shè)計方案的結(jié)構(gòu)體系及基礎(chǔ)造型進行詳細的成本分析，向建筑師提出合理化的建議，使方案不斷優(yōu)化。同時，對設(shè)計方案進行評審，選出技術(shù)上可靠、先進，經(jīng)濟上合理的方案，禁止人為的進行擴大，特別是在設(shè)計系數(shù)的取值上。2）限額施工圖設(shè)計。為了實現(xiàn)限額施工圖設(shè)計，工程成本控制人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料，依據(jù)開發(fā)經(jīng)驗和投資估算的要求，有效地確定設(shè)計限額，應(yīng)確定每平方米鋼筋含量及混凝土指標，合理確定施工圖預(yù)算指標及設(shè)計變更費用限額指標等。3）減少設(shè)計變更費用。為了減少工程建設(shè)過程設(shè)計變更的費用，對于開發(fā)商來說，如果人力資源有限，可利用社會資源，增強事前控制的力度。為了明確責(zé)任，在與設(shè)計單位簽訂合同時，應(yīng)制定詳細的合同協(xié)議，以防止因設(shè)計質(zhì)量不足所造成變更的責(zé)任不清的局面。

3.招投標階段

項目招投標與合同的洽商確定是工程成本控制管理工作中不可忽視的一個環(huán)節(jié)，這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目運作期間的成本管理和結(jié)算工作的好壞。因此，造價管理人員應(yīng)根據(jù)工程的總體進度計劃編制詳細的成本控制目標，使工程合同符合項目的要求。

對于影響工程質(zhì)量的建筑材料，為了節(jié)約成本，可實行甲方采購的模式。在資金允許的條件下，因季節(jié)因素而引起價格變動較大的某些建筑材料（如水泥、鋼材等），也可充分地發(fā)揮開發(fā)商的規(guī)模效益而采取甲方供料的方式。區(qū)內(nèi)配套及園林景觀工程，宜采用清單報價的形式來進行招標，同時招標時應(yīng)對主要材料的型號、規(guī)格、品質(zhì)予以明確；智能化工程方面則宜采用清單報價的方式招標，合同價款應(yīng)采用可調(diào)價款的方式。在招標時應(yīng)該約定主要材料價格的調(diào)整幅度差值，結(jié)算時超過此差值，其價格將進行調(diào)整。

合同的嚴密性包括正常明確的合同條款，還包括設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的計價方法、特殊工藝的計價方法、違約處理方法及可能遇到的風(fēng)險處理方法等進行明確，以避免結(jié)算時產(chǎn)生分歧和矛盾糾紛；合同的可操作性主要體現(xiàn)在發(fā)、承包方能夠去實際執(zhí)行。避免承包方為了取得工程而盲目承諾不可能實現(xiàn)的條款，從而影響工程的進度以及項目的各項計劃的實施。

4.施工階段的成本控制

1）加強設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證的監(jiān)督和管理。在施工階段，設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證是影響工程成本的重要因素，應(yīng)建立設(shè)計變更及簽證管理控制體系的操作流程、流程環(huán)節(jié)中的責(zé)任人及管理權(quán)限、流程環(huán)節(jié)的確認時限、否決及責(zé)任追究制度等。2）加強資金計劃監(jiān)控。資金是工程順利進行的重要保障，它是建立在項目合同已確定且總體進度已確認的前提下，這就要求工程造價人員與工程管理人員應(yīng)做好前期相互協(xié)調(diào)工作。施工階段的工程款支付是以資金計劃為基礎(chǔ)的，它應(yīng)同施工進度計劃相協(xié)調(diào)，保證總框架下監(jiān)控項目得到控制，使工程管理制度更加清晰，以便使項目更好的運行，使企業(yè)的銷售收入與工程支出處于良性循環(huán)。

5.結(jié)算階段的成本控制

結(jié)算階段是工程完工的重要標志，是成本控制的最后一個階段。為了工程順利的進行結(jié)算，在結(jié)算前要召開結(jié)算會議，在會議上要確定結(jié)算的方法、人選、結(jié)算日期等除正常結(jié)算外其他的特殊問題以及合同中沒有約定或存在較大分歧的項目；對施工單位提交的結(jié)算資料，應(yīng)由甲方現(xiàn)場負責(zé)人先行審核，對結(jié)算資料的完整性、準確性、真實性予以確認，再轉(zhuǎn)交造價人員進行審核。結(jié)算審核應(yīng)實行二次復(fù)核、審計制，不但有利于加強內(nèi)部制約，而且減少了工作失誤。具體操作人員應(yīng)聘請經(jīng)驗豐富的造價人員也可委托中介機構(gòu)；結(jié)算完畢后，應(yīng)對成本目標進行詳細的分析、整理，并對施工單位、監(jiān)理單位的現(xiàn)場簽證的管理情況，進行成本控制的程度分析，視具體情況給予獎罰?？傊?，房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制應(yīng)貫穿于項目開發(fā)的全過程，其控制的重點在于前期的決策、設(shè)計階段的預(yù)控、招投標與合同洽商中的精確布控以及施工與結(jié)算階段的嚴控。

地產(chǎn)成本控制范文第3篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 成本控制 技術(shù)創(chuàng)新

在當今的市場經(jīng)濟環(huán)境下，企業(yè)之間競爭非常激烈，怎樣在如此激烈的競爭中求生存、求發(fā)展是擺在房地產(chǎn)企業(yè)面前的一個重要課題。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在開發(fā)合適暢銷產(chǎn)品的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，這是很多房地產(chǎn)企業(yè)必須重視的問題，也是工作難點和重點。

一、房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制的內(nèi)容

房價由于受到成本的影響，成本越低低，房價就越有下調(diào)的空間，以此提高企業(yè)的競爭力，隨之而來的必然是利潤的大幅提升。房地產(chǎn)企業(yè)中成本控制應(yīng)以項目設(shè)計階段、招標投標階段、施工階段、竣工階段等幾個階段為重點，進行系統(tǒng)的控制。

對于企業(yè)的項目設(shè)計階段來說，設(shè)計階段的成本控制是項目建設(shè)過程中的重點，因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重點注意這個階段的控制。對于企業(yè)的施工階段來說，施工階段的成本控制內(nèi)容主要是對編制成本計劃和工作流程圖、對經(jīng)濟技術(shù)變更進行比較、進行項目工程計量、定期進行工程費用超支分析、及時掌握有關(guān)部門的各種定額和收費標準的變化等方面的控制。對于企業(yè)的施工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是加強對履約行為的控制。對于企業(yè)的竣工階段來說，這一階段的成本控制內(nèi)容主要是對竣工后送審的工程量核實方面的的控制。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的原則

成本控制的過程就是房地產(chǎn)企業(yè)通過運用科學(xué)的管理和組織方法使人、材、機的組合不斷優(yōu)化進而用最小的成本來實現(xiàn)最好的效果。成本控制要做到以主動控制為主，盡量變被動為主動并加以控制，同時對無法主動控制的因素進行跟蹤和事后控制。為此，在成本控制過程中要堅持以下原則:

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循節(jié)約的原則

節(jié)約就是施工中人力、物力和財力的節(jié)省，是成本控制的基本原則。但是必須明確的是節(jié)約絕對不是消極的限制與不合理的費用削減，而是要積極創(chuàng)造條件，要著眼于成本的事前監(jiān)督、過程控制，在實施過程中經(jīng)常通過科學(xué)的評估，以優(yōu)化施工方案。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循全面控制的原則

全面控制原則包括兩個涵義――全員控制和全過程控制。全員控制是指成本控制涉及組織中的所有部門、班組和員工的工作，并與每一個員工的切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動每個部門、班組和每一個員工控制成本，關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念。全過程成本控制是指成本的發(fā)生涉及項目整個周期，從施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交后的保修期結(jié)束。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循動態(tài)控制的原則

成本控制是在不斷變化的環(huán)境下進行的管理活動，所以必須堅持動態(tài)控制的原則。所謂動態(tài)控制就是將工、料、機等投入到施工過程中，全程收集和實時更新成本發(fā)生的實際值，并與目標值相比較，測算衡量執(zhí)行效果，若無偏差，則繼續(xù)進行，否則要找出具體原因，采取相應(yīng)措施。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)遵循目標控制的原則

目標管理是管理活動的基本技術(shù)和方法。它是把計劃的方針、任務(wù)、目標和措施等逐一分解到具體的組織或個人。在實施目標管理的過程中，目標的設(shè)定應(yīng)切實可行，越具體越好，以便于可以將任務(wù)分派到個人，做到責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合，對責(zé)任部門的業(yè)績進行檢查和考評，并同其工資、獎金掛鉤，做到獎懲分明。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的措施

(一)房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計階段的成本控制是整個成本控制的關(guān)鍵與重點。盡管設(shè)計階段的費用在整個建設(shè)工程過程中所占比例不大,但對工程造價的影響很大，能達到75%以上。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計質(zhì)量的好壞會直接影響到建設(shè)費用的多少和建設(shè)工期的長短，決定人力、物力和財力投入的數(shù)量。因此，合理科學(xué)的房地產(chǎn)設(shè)計可大幅降低造價成本。因此，設(shè)計階段對項目投資的影響是極大的。

1、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)采用合同約束措施，有效控制產(chǎn)品造價

針對設(shè)計人員經(jīng)濟觀念淡薄，設(shè)計變更隨心所欲。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在設(shè)計合同的經(jīng)濟條款上,增加設(shè)計變更及修改的費用額度限制條款，采取一定的約束是對設(shè)計規(guī)范、工程質(zhì)量與預(yù)算指標等各方面進行控制的一種舉措。

2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)推行設(shè)計招標，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，以此來將工程主體及配套的圍護、綠化等都放在一起進行招標，并組織有關(guān)專家進行綜合評比，這樣就既選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局上的開拓創(chuàng)新。

3、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開展限額設(shè)計，進而控制造價

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)積極推行限額設(shè)計，建立健全的設(shè)計經(jīng)濟責(zé)任制。設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算，控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。嚴格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不被輕易突破。房地產(chǎn)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)招標投標階段的成本控制

1、項目招標工程中的成本控制

工程招標投標包括設(shè)備、材料采購招投標和施工招投標兩個方面，通過招投標房地產(chǎn)企業(yè)擇優(yōu)選擇施工單位，這對項目投資以及質(zhì)量的控制等方面都有至關(guān)重要的作用。

2、做好合同的簽定工作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按合同內(nèi)容明確協(xié)議條款，對合同中涉及的費用處理問題都應(yīng)有明確的約定。在簽定的過程中，對招標文件和設(shè)計中不明確內(nèi)容，通過談判爭取得到有利于低價的合同條款。此外，應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施，使風(fēng)險得到適當轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避，提高工程造價的控制效果。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)施工階段的成本控制

施工階段是房地產(chǎn)商資金投入最大的階段，是合同的具體化。加強施工控制，就是加強履約行為的控制。這一階段成本控制工作的主要包括以下幾個方面：

1、 用經(jīng)濟措施進行項目投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)嚴格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃、銷售等，減少銷售成本,最大限度地降低靜態(tài)投資。

2、 從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料，并想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的控制，技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。

3、 從管理模式上著手，建立建設(shè)監(jiān)理制，追求投資的有效控制

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)定和實施細則，從工程管理機制上建立健全的投資控制系統(tǒng)。同時做好月度工程進度款審核，避免投資失控。工程進度款的審核，對經(jīng)監(jiān)理方確定的工程量，按合同約定的計價依據(jù)，套用材料單價及費用定額進行核價后支付相應(yīng)的工程進度款。

4、抓好合同管理，減少工程索賠

房地產(chǎn)企業(yè)在施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實行有效控制。針對目前工程量清單報價，施工單位往往采取“低價中標，索賠贏利”的方式承攬工程。作為業(yè)主方造價管理人員要做到事前把關(guān)，主動監(jiān)控，嚴格審核工程變更，從工程結(jié)構(gòu)、使用功能、經(jīng)濟美觀等角度確定是否需要進行工程變更，以減少不必要的工程費用支出，避免投資失控。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)竣工階段的成本控制

該階段是成本控制的最后階段。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)定，認真審核工程款，以政策為依據(jù)，對送審的決算進行核實工程量，落實簽證費用，使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)出工程的實際造價。

房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制是一門綜合學(xué)科，只有做好各方綜合平衡，才能做到成本控制的直接有效。在房地產(chǎn)企業(yè)中必須對影響成本的各個階段實施全過程的控制，以利于房地產(chǎn)企業(yè)資金的合理流動，實現(xiàn)投資的良性循環(huán)。

參考文獻：

[1]朱偉瓊.房地產(chǎn)企業(yè)成本控制研究[D].中國優(yōu)秀碩士學(xué)位論文全文數(shù)據(jù)庫,2009;09

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[3]劉佑清.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制[J]鐵道建筑, 2006;02

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地產(chǎn)成本控制范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目;成本控制;管理

Abstract: the real estate project cost management is the target of faculty and staff, the management of the whole process. Enterprise to improve the cost management system, strengthen the implementation process cost supervision and analysis, feedback the cost of information, making enterprises to acquire more economic benefit. In this paper, the real estate project cost control are discussed in this paper, for your reference.

Keywords: real estate projects; Cost control; management

中圖分類號： F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

1前言

當前我國的房地產(chǎn)業(yè)快速的發(fā)展，對于房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率是要遠遠高于其他的一些行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)是我國民經(jīng)濟的重要組成的一部分，一方面是它受到國民經(jīng)濟發(fā)展水平的制約，另外的一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點。為此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是必然對經(jīng)濟增長發(fā)揮很大的促進作用。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大、建設(shè)周期長、專業(yè)性強、受政策及市場不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個高風(fēng)險的行業(yè)。那么我們要如何在這種不斷規(guī)范與激烈的競爭中實現(xiàn)開發(fā)項目所取得最大的經(jīng)濟效益，我們就必須要對項目的開發(fā)進行有效的成本管理與控制，實現(xiàn)集約與效益開發(fā)

2 成本目標

在房地產(chǎn)項目投資決策階段，開發(fā)商就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計，對項目成本進行初步測算，并在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。

既然房產(chǎn)是商品，它就有與其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價值工程進行管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳的經(jīng)濟效益。

在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用(成本)的比值。其表達式為：價值=功能／成本。

功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部成本。

一般來講，提高產(chǎn)品價值的途徑有5種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更大；四是一些次要功能下降，但帶來成本的大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細化，將多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設(shè)項目最佳的經(jīng)濟效益。

目前，房地產(chǎn)項目設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標方法，這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效地控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對工程項目進行進一步的測算和優(yōu)化，以確定項目的最終目標成本。

在實際工作中，在保證品質(zhì)的前提下，通過改進和優(yōu)化設(shè)計，進一步降低開發(fā)成本，是大有潛力可挖的。

3 成本的控制

項目成本目標確立后，如何有效地控制成本是房地產(chǎn)項目最終實現(xiàn)盈利的重要保證。在一個大背景沒有太大變化的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因而對項目成本進行有效控制尤為重要。

3．1 合理安排工程周期

項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設(shè)周期?？茖W(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個單項的目標成本按時間節(jié)點進行有效控制。從工程施工準備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制伴隨著項目的每一階段，如工程準備階段與總承包單位制定最佳的施工方案、合理安排施工順序、按照設(shè)計要求和施工規(guī)范施工、充分利用現(xiàn)有的資源、確保工程質(zhì)量、減少施工成本支出、減少工程返工費等。同時應(yīng)根據(jù)建設(shè)周期和施工進度，相應(yīng)地安排各項配套工作的時間節(jié)點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序地進行。

3．2 嚴格控制建安成本

嚴格控制建安成本，降低工程造價，是房地產(chǎn)項目目標成本管理的一項重要內(nèi)容。在實際工作中，雖然工程能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴重，不能達到預(yù)期收益的情況時有發(fā)生。因此，在與施工單位簽定承包合同時，應(yīng)聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴密的招標文件、合同文本，對承包商的制約性條款要詳盡，防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生的職責(zé)不清、推諉扯皮、影響造價、延誤工期等問題進行事先約定，以法律的形式確定下來，以確保雙方按約履行。

成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師，對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進行分析，先簽單后施工。如果工程進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有增減應(yīng)及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議?？傊髀毮懿块T要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。

3．3 嚴格控制材料、設(shè)備價格

材料設(shè)備費在工程的建安造價中約占7O％ ，工程材料的成本控制是項目開發(fā)過程中的重要內(nèi)容，主要材料和設(shè)備一般采用甲方供應(yīng)或限價的方式。房地產(chǎn)企業(yè)要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，及時準確地了解材料設(shè)備最新的市場價格信息。要注意各項材料、設(shè)備的定位與樓盤的品位是否一致、是否經(jīng)濟合理等。大宗材料設(shè)備的訂貨應(yīng)“貨比三家”，也可采用招投標的方式采購，在滿足施工的前提下把握好訂貨的時機。同樣的材料設(shè)備，由于產(chǎn)地、檔次的不同，其價格會有差異；即使同一品牌的材料設(shè)備，由于供貨商級別的不同，其價格也會有差異。因此，要樹立成本目標管理的意識，形成成本控制的機制。

非甲方供應(yīng)的材料，可以采取限價的方法進行控制。成本管理部門、工程管理部門和監(jiān)理工程師應(yīng)適當參與施工單位的材料訂貨，可以推薦相關(guān)廠家進行類比；同時要控制材料的采購價格、監(jiān)督材料的質(zhì)量，在保證質(zhì)量的前提下合理限價。

3．4 合理安排建設(shè)資金

房地產(chǎn)企業(yè)必須合理籌措資金，保證項目開發(fā)，控制資金成本。房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負債率比較高，而較高的資產(chǎn)負債率是向銀行貸款的一道坎。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要拓寬融資渠道，就要根據(jù)投資期限的長短、企業(yè)資金狀況以及資金回收的情況來選擇合適的融資方式。對于同時投資于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目的企業(yè)來講，由于投入的資金較多，資金壓力大，既要通過融資來保證多個項目的開發(fā)，又要避免過多地占用資金造成資金成本過高。如果對每個開發(fā)項目的資金收支情況有準確的預(yù)計，同時又對本企業(yè)的資金運作情況有比較清晰的了解，才能制定最佳的資金計劃方案，將企業(yè)的資金成本降至最低。

地產(chǎn)成本控制范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；行業(yè)；成本控制

1 房地產(chǎn)行業(yè)前期階段的成本控制

對于房地產(chǎn)行業(yè)來說前期階段的成本控制是事前控制，由于前期階段影響項目投資的程度最高，因此在前期階段就應(yīng)對項目投資成本進行預(yù)測，建立成本控制目標體系，確定投資控制目標。該階段的成本控制目標就是投資估算，投資估算的準確與否，是決定前期階段成本控制的關(guān)鍵。

投資估算是在對開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案、新技術(shù)及設(shè)備方案、建筑設(shè)計方案及項目實施進度等進行研究并基本確定的基礎(chǔ)上，估算開發(fā)項目所需資金總額并測算建設(shè)期各年資金使用計劃。投資估算是擬開發(fā)建設(shè)項目建議書和可行性研究報告的重要組成部分，是項目決策的重要依據(jù)之一。

據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，在項目的建設(shè)各階段中，前期階段中的投資決策影響項目投資的程度最高，可達到 80%-90%。按照投資決策的過程，它是一個由淺入深、不斷深化的過程。依次分為若干工作階段，不同階段決策的深度不同，投資估算的精確度也不同，項目投資的控制結(jié)果也不同。

2 房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)計階段的成本控制

2.1 加強設(shè)計方案的優(yōu)化和比選

設(shè)計是投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，設(shè)計單位在其中起著舉足輕重的作用。作為開發(fā)單位，要抓住這個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，使設(shè)計單位不僅要對所承擔(dān)項目的技術(shù)可行性負責(zé)，而且必須嚴格控制其投資。從選擇建設(shè)場地和工程總平面布置開始，直到最后結(jié)構(gòu)構(gòu)件的設(shè)計，都應(yīng)進行多方案比選，從中選取技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的最佳設(shè)計方案，以提高工程建設(shè)的投資效果。通過技術(shù)比較、經(jīng)濟分析和效果評價，力求在技術(shù)先進條件下經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理條件下確保技術(shù)先進，以最少的投入創(chuàng)造最大的經(jīng)濟效益。對方案進行選擇時，必須綜合考慮各方面因素，對方案進行全方位技術(shù)經(jīng)濟分析與比較，結(jié)合當時當?shù)氐膶嶋H條件，運用價值工程的原理來選擇功能完善、技術(shù)先進、經(jīng)濟合理的設(shè)計方案。開發(fā)商在提供給設(shè)計公司的設(shè)計任務(wù)書中必須有一個準確的設(shè)計定位，可根據(jù)項目所處的地理位置和規(guī)劃設(shè)計指標，合理確定樓座的布置、戶型的大小、戶型比例、外立面的形式、裝修的檔次等。這些對確定項目的成本起著至關(guān)重要的作用。

2.2 在建筑設(shè)計中引入價值工程的概念

設(shè)計方案優(yōu)化常采用價值工程法，將工程項目的功能要求與投資有機結(jié)合，根據(jù)工程的實際情況，既不單純追求降低成本，也不片面追求提高功能，而是力求提高功能與成本的比值，獲得最佳的設(shè)計方案。

在這一過程中，需引入價值工程理念以提高最終新產(chǎn)品的核心價值。“價值工程”并不是片面追求成本最低的“唯成本最低論”，而是要通過功能和價值的分析，將技術(shù)問題與經(jīng)濟問題緊密地結(jié)合起來，把具體工程的功能和成本兩個方面綜合起來進行科學(xué)的分析和考慮，以求花較少的錢辦相對最大或最好的事，即求“最大功效比”。就此問題筆者認為，在滿足一般的使用要求的前提下，考慮所謂的“功能點”不是絕對的，而是要視具體項目情況而言；這需要投資方做實際的產(chǎn)品市場調(diào)查，選擇終端顧客相對看重或關(guān)注的“功能點”進行重點投資，而可以“忽視”他們不太看重或關(guān)注的功能點，以求花較少的成本生產(chǎn)相對最“優(yōu)”的產(chǎn)品。

2.3 推行限額設(shè)計

設(shè)計階段的投資控制，說到底是編制出滿足設(shè)計任務(wù)書要求，造價又受控于決策投資的設(shè)計文件，限額設(shè)計就是根據(jù)這一點要求提出來的。所謂限額設(shè)計，就是按照批準的設(shè)計任務(wù)書和投資估算來控制初步設(shè)計，按照批準的初步設(shè)計總概算控制施工圖設(shè)計，同時各專業(yè)在保證達到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計，嚴格控制施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總投資額不被突破。限額設(shè)計并不是一味的考慮節(jié)約投資，也絕不是簡單地將投資砍一刀，而是包含了尊重科學(xué)、尊重實際、實事求是、精心設(shè)計和保證設(shè)計科學(xué)性的實際內(nèi)容。投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。為了使投資控制在限額內(nèi)，在初步設(shè)計開始時，設(shè)計員項目總負責(zé)人應(yīng)將批準的可行性研究報告向各專業(yè)設(shè)計人員和技經(jīng)人員交底，按技術(shù)先進、經(jīng)濟合理、適用、安全可靠、美觀并符合國情的建設(shè)方針，按照工藝、土建、給排水、暖通、電氣等專業(yè)將投資限額分解成各專業(yè)限額，下達給各專業(yè)技術(shù)人員，對設(shè)備選型、工藝流程、總圖布置、建筑方案進行反復(fù)比較，研究實現(xiàn)投資控制的具體措施，分塊進行限額設(shè)計，同時技經(jīng)人員對每一階段的設(shè)計都要進行造價核算，發(fā)現(xiàn)超過限額及時與設(shè)計人員溝通，分析原因，修改設(shè)計，確保在設(shè)計階段將工程造價控制在投資估算內(nèi)，達到動態(tài)控制投資的目的。工程建設(shè)過程中采用限額設(shè)計是我國工程建設(shè)領(lǐng)域控制投資支出、有效使用建設(shè)資金的有力措施。

3 房地產(chǎn)行業(yè)招投標階段的成本控制

招投標階段是項目實施的重要環(huán)節(jié)，是把工程從圖紙狀態(tài)轉(zhuǎn)化為實物狀態(tài)的一個紐帶，也是整個項目實施過程中資金支付額度最大，周期最長的一個過程，在招投標環(huán)節(jié)需要做好以下幾方面的事情：

3.1 招標工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠信的原則。招標前， 應(yīng)嚴格審查施工單位資質(zhì)， 必要時進行實地考察，避免“特級企業(yè)投標，一級企業(yè)轉(zhuǎn)包，二級企業(yè)進場”等不正?，F(xiàn)象，這對項目成本控制非常不利。

3.2 做好招標文件的編制工作。造價管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價值的數(shù)據(jù)、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預(yù)測、分析、評價，然后編制招標文件。對招標文件中涉及費用的條款要反復(fù)推敲，盡量做到“知己知彼”，以利于日后的造價控制。

3.3、合理低價者中標。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標, 作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標, 以避免投標單位以低于成本價惡性競爭。所謂合理低價, 是在保證質(zhì)量、工期前提下的低價。

參考文獻

[1]金波.房地產(chǎn)項目的成本控制分析［J］.山西高等學(xué)校社會科學(xué)學(xué)報，2010（8）