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房地產(chǎn)項(xiàng)目范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目； 命名

中圖分類號(hào)：F293.30

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1008-0422（2009）06-0163-02

1前言

1994年城鎮(zhèn)住房制度正式改革以前，我國(guó)實(shí)行“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”的公有住房實(shí)物分配制度,人們基本上沒有房地產(chǎn)的概念。彼時(shí)城鎮(zhèn)居民住房絕大多數(shù)由單位分配，住宅小區(qū)多以“某某家屬院”、“某某新村”來命名。這些名稱經(jīng)常是以建筑所處地理位置或者根據(jù)建筑的單位隸屬來命名，帶著濃厚的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩。住房制度改革以后，房地產(chǎn)行業(yè)獲得了蓬勃發(fā)展的良機(jī)。特別是近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，由以往靠?jī)r(jià)格地段取勝逐漸發(fā)展為包括戶型設(shè)計(jì)、居住環(huán)境、綜合性價(jià)比等多項(xiàng)內(nèi)容的全方位競(jìng)爭(zhēng)。名稱作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要標(biāo)識(shí)，也是這種全方位競(jìng)爭(zhēng)的要素之一。孔子曾云“名不正，則言不順；言不順，則事不成”①。因此，為房地產(chǎn)項(xiàng)目取一個(gè)好名是開發(fā)商或者策劃設(shè)計(jì)單位的一樁大事。

一個(gè)好的樓盤名稱既要遵循一般命名原則，還要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性。從銷售推廣的角度講，要考慮其易識(shí)，易聽，易記，易匹配；從功能承載的角度講，要符合建筑特點(diǎn)，突出項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，區(qū)別于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；從意義表達(dá)的角度講，要強(qiáng)調(diào)寓意美好深遠(yuǎn)，令人向往等等。本文擬對(duì)市場(chǎng)上的房地產(chǎn)項(xiàng)目命名進(jìn)行歸納分析，探求其背后反映的社會(huì)心理文化特點(diǎn)，為其它房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃設(shè)計(jì)提供參考。

2從項(xiàng)目地理位置中提煉命名信息

地理位置始終是決定房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的核心因素之一。房地產(chǎn)項(xiàng)目擁有良好的自然環(huán)境，或者經(jīng)過改造后擁有一個(gè)良好環(huán)境都是項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)。通過項(xiàng)目名稱對(duì)這些亮點(diǎn)予以強(qiáng)化則能夠更好地凸顯項(xiàng)目的價(jià)值和品味。如萬科開發(fā)的項(xiàng)目“十七英里”位于深圳的黃金海岸線小梅沙附近，配以“十七英里，你能和這個(gè)世界保持的距離”的主打廣告，通過名稱凸顯其位于海邊遠(yuǎn)離喧囂市區(qū)的寧?kù)o。又如獲得2002年度“廣州市民十大喜愛樓盤”稱號(hào)的星河灣，以及和記黃埔有限公司在珠海開發(fā)的項(xiàng)目“海怡灣畔”，都是通過項(xiàng)目名稱來強(qiáng)調(diào)各自靠河、靠海的優(yōu)越地理位置。再如深圳的著名樓盤“中信紅樹灣”通過名稱直接標(biāo)識(shí)出其位于紅樹灣片區(qū)的場(chǎng)地環(huán)境。廣州方圓房地產(chǎn)在珠海有一個(gè)項(xiàng)目，位于珠海鳳凰山畔、紅門樓水庫(kù)旁，周圍環(huán)境層巒疊嶂、煙波浩渺；他們把項(xiàng)目命名為“云山詩(shī)意”，貼切的體現(xiàn)了項(xiàng)目的獨(dú)特之處。

3從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)中尋找命名信息

建筑改變生活，設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值，規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的靈魂。如果項(xiàng)目本身設(shè)計(jì)具有鮮明特點(diǎn)，那么從設(shè)計(jì)中尋找命名信息也不失為一個(gè)辦法。紅石實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司在北京CBD開發(fā)的項(xiàng)目，位于建國(guó)門外大街的“建外Soho”就是一個(gè)項(xiàng)目名稱和建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)緊密結(jié)合的成功范例。建外Soho設(shè)計(jì)上亦商亦居的商住單位打破了傳統(tǒng)的三室一廳概念，完全是開放式空間，讓業(yè)主自由發(fā)揮，所有工程完工后，將有數(shù)萬人在那里辦公、居住、逛街。項(xiàng)目命名為“建外Soho”既體現(xiàn)了建國(guó)門外大街這一CBD位置，又契合了項(xiàng)目融“辦公、居住、逛街”于一體的“Small office & home office”的設(shè)計(jì)特點(diǎn)。再如廣州宏宇房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目“羅馬假日”其命名既體現(xiàn)了項(xiàng)目歐式古典風(fēng)格這一建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)又利用著名電影《羅馬假日》給購(gòu)房者以浪漫遐想。

4從傳統(tǒng)文化中尋找命名信息

我國(guó)歷史上就有為建筑命名的傳統(tǒng)，從用于文人雅士居所的“某某齋”、“某某軒”、“某某閣”到用于帝王將相行宮的“某某館”、“某某府”、“某某宮”等，古典園林建筑更是大量運(yùn)用匾額、碑刻、對(duì)聯(lián)、題詠等文學(xué)手法來深化意境、標(biāo)點(diǎn)主題?，F(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目命名中也不乏結(jié)合傳統(tǒng)文化的成功案例。比如位于南京鐘山美廬附近的房地產(chǎn)項(xiàng)目“上林苑”，語出唐朝著名詩(shī)人杜審言的《春日京中有懷》：“上林苑里花待放、細(xì)柳營(yíng)前葉漫新”②。上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目“好世鹿鳴苑”，典出詩(shī)經(jīng)的“呦呦鹿鳴，食野之蘋。我有喜賓，鼓瑟吹笙……”③。深圳的房地產(chǎn)項(xiàng)目“碧海云天”引申自傳統(tǒng)詞牌名“碧云天”。長(zhǎng)沙湘江旁的著名小區(qū)“沁園春”本身就是詞牌名,別有一番韻味。北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目“天行健國(guó)際商務(wù)花園”典出《周易》：“天行健，君子以自強(qiáng)不息；地勢(shì)坤，君子以厚德載物”。

5從異域建筑風(fēng)情中尋找命名信息

住宅建筑不僅是人們的居住場(chǎng)所，還在一定程度上反映了使用者的生活質(zhì)量和人生追求。與國(guó)際接軌，向西方主流社會(huì)靠攏的思潮反映在房地產(chǎn)項(xiàng)目上，就是一些“洋”味十足的項(xiàng)目名稱引起大家注目。這些具有異域風(fēng)情的房地產(chǎn)名稱大多以國(guó)外的風(fēng)景名勝或特色城鎮(zhèn)作比擬：如位于深圳華僑城的“波托菲諾”――以華僑城的稅水案叢林比擬意大利西北利古利亞的濱海小鎮(zhèn)波托菲諾。西安的“楓丹白露苑”項(xiàng)目――用法國(guó)的森林宮殿楓丹白露宮及其花園來比擬項(xiàng)目的花園別墅定位。秦皇島的房地產(chǎn)項(xiàng)目“里維埃拉”――以地中海沿岸旅游勝地“里維埃拉”來比擬北戴河的陽(yáng)光沙灘。首創(chuàng)置業(yè)推出的新一代別墅項(xiàng)目“溫哥華森林”――以加拿大名城溫哥華來比擬項(xiàng)目位置北京小湯山溫泉度假區(qū)。無錫的房地產(chǎn)項(xiàng)目“香榭麗花園”出自法國(guó)巴黎的“香榭麗舍大道”。此外如上海的“藍(lán)堡愛琴?！?、成都的“中海格林威治城”、嘉興的“江南巴比倫”、杭州的“威尼斯水城”等都屬于此類命名。

5以開發(fā)商名稱為基礎(chǔ)進(jìn)行系列命名

以開發(fā)商名稱為基礎(chǔ)進(jìn)行系列命名是開發(fā)商的企業(yè)名稱和單個(gè)項(xiàng)目名稱的結(jié)合，在房地產(chǎn)項(xiàng)目命名中體現(xiàn)出開發(fā)商名稱可以使具體項(xiàng)目和開發(fā)商之間相得益彰。一方面隨著樓盤的銷售可以擴(kuò)大開發(fā)商的影響力，另一方面開發(fā)商的知名度又可以反過來促進(jìn)樓盤的推廣銷售。這對(duì)一些大的知名度高的開發(fā)商來說表現(xiàn)得更明顯一些。比如萬科公司在全國(guó)各地開發(fā)的項(xiàng)目大多都以萬科作為項(xiàng)目命名的一部分：深圳的萬科?第五園、天津的萬科?水晶城、沈陽(yáng)的萬科?四季花城、珠海的萬科金域藍(lán)灣等。保利地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目也多以保利作為項(xiàng)目命名的一部分：如保利?香雪山、保利?西子灣、保利?香檳花園、保利?心語、保利?康橋等。又如華發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目很多也是在命名上以華發(fā)為“根名字”：華發(fā)?世紀(jì)城、華發(fā)?水郡、華發(fā)?生態(tài)園等。

房地產(chǎn)項(xiàng)目提供的是一種公共環(huán)境，其命名反映了當(dāng)代的社會(huì)意識(shí)形態(tài)和價(jià)值觀，成功的項(xiàng)目名稱在契合了項(xiàng)目特質(zhì)的同時(shí)也會(huì)反映消費(fèi)者的某種價(jià)值觀和心里追求。在房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售推廣理念日新月異的今天，前述幾種命名方式難免會(huì)以偏概全，今后還會(huì)有更多、更好的房地產(chǎn)項(xiàng)目命名躍入我們的視野。

參考文獻(xiàn)：

[1] 余源鵬.中國(guó)樓盤實(shí)戰(zhàn)命名三萬例.中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2006.

[2] 王慧靈.談房地產(chǎn)品牌建設(shè)中的樓盤命名策略.現(xiàn)代企業(yè)教育.2007(08).

房地產(chǎn)項(xiàng)目范文第2篇

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書一

一、策劃緣起

東部旅游節(jié)日在即，全城熱銷海岸生活

7月22日，在廣東省文化廳和深圳市鹽田區(qū)政府主辦的“首屆亞洲少兒藝術(shù)花會(huì)暨廣東省少兒藝術(shù)節(jié)”即將召開，在“東部旅游文化節(jié)”同時(shí)開幕的喜人背景下，鹽田的旅游旺季和置業(yè)已經(jīng)到來。隨著萬科東海岸和心海伽藍(lán)的陸續(xù)開盤，東部家居生活不斷朝著海岸新時(shí)尚升級(jí)。云深處悄悄入伙等好消息啟發(fā)人們，鹽田需要宣傳，鹽田需要更加時(shí)尚的海風(fēng)吹拂。

二、合作優(yōu)勢(shì)

《××周刊》，先鋒時(shí)尚為東部海岸生活沖浪領(lǐng)航

同是7月22日，全球時(shí)尚生活資訊，白領(lǐng)精英讀本《××周刊》正式創(chuàng)刊?！丁痢林芸肥巧钲谑泄_發(fā)行的全彩色銅版紙印刷、在深莞兩地同時(shí)發(fā)行、直投的第一張周報(bào)，經(jīng)過7月8日試刊后，受到讀者和業(yè)內(nèi)外一致好評(píng)。證明這一獨(dú)特嶄新媒體深受市場(chǎng)歡迎。用精美的圖片、優(yōu)美的文字、精確的策劃，《××周刊》為鹽田生活傳遞信息。

三、媒體互動(dòng)

《××周刊》與分眾液晶電視互動(dòng)，開創(chuàng)最新傳媒模式

為了充分傳達(dá)東部海岸生活氣息，更加準(zhǔn)確鎖定白領(lǐng)、金領(lǐng)人士置業(yè)鹽田，《××周刊》與名震全國(guó)的分眾傳媒機(jī)構(gòu)聯(lián)手，在遍布深圳、東莞的高檔寫字樓、高尚酒店、住宅等電梯間開辟液晶電視廣告。凡在《××周刊》投放特殊版位整版彩色廣告的客戶都將同時(shí)得到分眾傳媒贈(zèng)送的滾動(dòng)播出的一周每天48次每次5秒的宣傳廣告，產(chǎn)生更為廣泛的傳播效果，達(dá)到其它任何媒體無法做到的事半功倍之效。

四、報(bào)道方法

全景描繪鹽田生活，為置業(yè)東部展示立體畫卷

1、介紹鹽田簡(jiǎn)史：概括山海鹽田，幾年巨變

2、描述旅游東部：處處美景處處家的環(huán)境

3、譜寫豪宅頌歌：聆聽海、山無與倫比的天籟

4、展示成熟配套：記錄時(shí)尚小鎮(zhèn)故事

5、圖說東方夏威夷：動(dòng)感都市的社區(qū)廣告

五、其他配合

全面互動(dòng)，《××周刊》期待合作

1、采訪國(guó)土局、交易中心領(lǐng)導(dǎo)介紹鹽田規(guī)劃與發(fā)展藍(lán)圖

2、組織看樓專車免費(fèi)服務(wù)

3、贈(zèng)送老板、總經(jīng)理專訪文章

4、請(qǐng)中介公司、專家暢談置業(yè)鹽田的多重優(yōu)勢(shì)

5、其他合作另行協(xié)商

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書二

一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：

鳳凰城項(xiàng)目位于鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊，在鄭汴路路南，鳳凰東路、鳳臺(tái)路(在建)和青年路三條路呈 型將社區(qū)同周邊的商品大世界、名優(yōu)建材市場(chǎng)等分開。

鳳凰城現(xiàn)有的物業(yè)形態(tài)由連排別墅、普通現(xiàn)房多層和在建的小戶型多層組成。一期連排別墅市場(chǎng)定位發(fā)生失誤，出現(xiàn)了銷售障礙。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六棟多層吸取了別墅的教訓(xùn)，以超低價(jià)位入市，順利的實(shí)現(xiàn)了

銷售，但沒有為開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的利潤(rùn)，沒有樹立中、高檔物業(yè)的品牌形象，無意中形成鳳凰城下一期小戶型開發(fā)和小高層開發(fā)的品牌障礙。

現(xiàn)在，一期多層尚有37套現(xiàn)房、準(zhǔn)現(xiàn)房，銷售額850萬元。其中159.7m2的三室兩廳有23套，以五、六樓為主;127 m2的三室兩廳7套;這兩種房型的銷售金額占一期余額的90.4%。

二期小戶型總銷售金額預(yù)計(jì)2800萬元，臨街商鋪1700萬元，合計(jì)4500萬元。預(yù)售許可證預(yù)計(jì)XX年5月底辦下。

由此可見，目前鳳凰城的可售資源由三種不同的物業(yè)組成：期房小戶型、現(xiàn)房大戶型和商鋪。其中二期小戶型占所有可售金額的52%，一期大戶型銷售額16%，二期臨街商鋪占32%。如何解決可售資源過于分散的障礙，是我們面對(duì)的重大挑戰(zhàn)之一。

二、市場(chǎng)概況及基本競(jìng)爭(zhēng)格局：

a、 東南板塊及鄭汴路商圈。

鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的東南板塊主要由三部分組成：鄭汴路沿線、東明路南段沿沿線、航海東路與107國(guó)道沿線。

鄭汴路沿線主要由建業(yè)、英協(xié)、百合花苑、東方明珠等中高檔樓盤組成。在鄭汴路商圈的支撐下，這里已經(jīng)成為明確的高尚住宅區(qū)。鳳凰城位于這一區(qū)位之內(nèi)。與英協(xié)、建業(yè)幾乎是一路之隔。但鳳凰城在操盤過程中，沒有除理好商務(wù)環(huán)境與居住環(huán)境的品牌區(qū)分與借勢(shì)，純粹以低價(jià)位的品牌內(nèi)涵介入競(jìng)爭(zhēng)，不僅沒有收獲天然的地段價(jià)格優(yōu)勢(shì)，而且為二期、三期制造了品牌障礙。

東明路南段沿線目前競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，主要由東明花園、佳藝花園等樓盤組成。

航海東路與107國(guó)道沿線是XX年以來的樓市亮點(diǎn)，寶景、金色港灣、悉尼陽(yáng)光、燕歸園等一批中價(jià)位大型樓盤。其中燕歸園是鳳凰城二期小戶型明確的競(jìng)爭(zhēng)樓盤，其它幾乎所有的樓盤都和鳳凰城一期159、127平米現(xiàn)房形成明確的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。(詳見附1：鄭汴路市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告)

b、 小戶型市場(chǎng)概況。

自XX年底時(shí)尚party介入鄭州樓市以來，小戶型這種物業(yè)形態(tài)迅速發(fā)展起來。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量沖擊市場(chǎng)，形成了小戶型的“市場(chǎng)黑洞”，徹底打破了市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)格局，實(shí)現(xiàn)了小戶型從供小于求到供大于求的轉(zhuǎn)變。今年4月份更是破天荒地出現(xiàn)了小戶型銷售量的急劇下降局面。

燕歸園位于貨站街東段，由盛煌房地產(chǎn)公司開發(fā)，已成功實(shí)現(xiàn)一期的開發(fā)，在幾乎沒有什么競(jìng)爭(zhēng)的情況下，收獲了小戶型市場(chǎng)的第一批需求者，現(xiàn)在燕歸二期正在認(rèn)購(gòu)階段。燕歸園提前介入了小戶型市場(chǎng)，并且認(rèn)識(shí)到小戶型的主力市場(chǎng)是60-80平米的兩室戶型和100平米的三室兩廳。這與我們的市調(diào)結(jié)果完全一致。此次燕歸二期開發(fā)的正是此類戶型(兩室兩廳75平米，三室兩廳95平米)。可以說，同燕歸園的戶型配比上比較，我們沒有優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書三

今年以來，公司在董事會(huì)的領(lǐng)導(dǎo)下，經(jīng)過全體員工的努力，各項(xiàng)工作進(jìn)行了全面鋪開，“XX”品牌得到了社會(huì)的初步認(rèn)同?？傮w上說，成績(jī)較為喜人。為使公司各項(xiàng)工作上一個(gè)新臺(tái)階，在新的年度里，公司將抓好“一個(gè)中心”、搞好“兩個(gè)建立”、做到“三個(gè)調(diào)整”、進(jìn)行“四個(gè)充實(shí)”、著力“五個(gè)推行”。其工作計(jì)劃如下：

一、 以XX項(xiàng)目建設(shè)為中心，切實(shí)完成營(yíng)銷任務(wù)

XX項(xiàng)目，是省、市重點(diǎn)工程。市委、市政府對(duì)其寄予了殷切的期望。由于項(xiàng)目所蘊(yùn)含的社會(huì)效益和潛在的經(jīng)濟(jì)效益，我們必須把它建成，而不能搞砸;我們只能前進(jìn)，而不能停滯甚或后退。因此，公司計(jì)劃：

(一) 確保一季度XX工程全面開工，力爭(zhēng)年內(nèi)基本完成第一期建設(shè)任務(wù)。

XX第一期工程占地面積為60畝，總投資1.6億元，建筑面積12.6萬平方米。建筑物為XX商業(yè)廣場(chǎng)裙樓、XX大廈裙樓和一棟物流倉(cāng)庫(kù)。

1、土地征拆工作。

春節(jié)前后務(wù)必完成第一期工程的土地征拆工作。元月份完成征地摸底調(diào)查，二月份完成征地范圍內(nèi)的無證房屋的拆遷。三月份完成征地范圍內(nèi)有證房屋拆遷及國(guó)土儲(chǔ)備中心土地和集體土地的征收工作。各部門關(guān)系的協(xié)調(diào)，以總經(jīng)理室為主，顧問室配合，工程部具體操作。工程進(jìn)入實(shí)施階段后，工程部應(yīng)抓緊第二期工程的土地征拆工作聯(lián)系，適時(shí)調(diào)整主攻方向。

2、工程合同及開工。

元月份簽訂招投標(biāo)合同，工程進(jìn)入招投標(biāo)階段。二月份確定具有實(shí)力的施工企業(yè)并行簽訂施工合同;確定監(jiān)理企業(yè)并行簽訂監(jiān)理合同。三月份工程正式開工建設(shè)。另外，工程部應(yīng)加強(qiáng)工程合同、各類資料的存檔管理，分門別類、有檔可查。建立一套完整的工程檔案資料。

3、報(bào)建工作。

工程部應(yīng)適時(shí)做到工程報(bào)建報(bào)批，跟進(jìn)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。元月份完成方案圖的設(shè)計(jì);二月份完成擴(kuò)初圖的設(shè)計(jì)。在承辦過程中，工程部應(yīng)善于理順與相關(guān)部門關(guān)系，不得因報(bào)建拖延而影響工程開工。

4、工程質(zhì)量。

XX項(xiàng)目是省、市重點(diǎn)工程，也是XX品牌的形象工程。因而抓好工程質(zhì)量尤為重要。工程部在協(xié)助工程監(jiān)理公司工作的同時(shí)，應(yīng)逐漸行成公司工程質(zhì)量監(jiān)督體系。以監(jiān)理為主，以自我為輔，力爭(zhēng)將XX項(xiàng)目建成為省優(yōu)工程。

5、預(yù)決算工作。

工程部、財(cái)務(wù)部必須嚴(yán)格工程預(yù)算、決算工作的把關(guān)。嚴(yán)格執(zhí)行約定的定額標(biāo)準(zhǔn)，不得擅自增加工程量和無據(jù)結(jié)算。不得超預(yù)算支付工程款。

(二) 切實(shí)完成年?duì)I銷任務(wù)，力保工程進(jìn)度不脫節(jié)

公司確定的二00六年醫(yī)藥商鋪、產(chǎn)權(quán)式酒店、公寓式寫字樓的銷售年任務(wù)為1.5億元。該任務(wù)的完成，直接關(guān)系到第一期工程任務(wù)的實(shí)現(xiàn)。故必須做好營(yíng)銷這篇大文章。

·市場(chǎng)工作計(jì)劃書 ·教學(xué)工作計(jì)劃書 ·會(huì)計(jì)工作計(jì)劃書 ·招商工作計(jì)劃書

·服裝店工作計(jì)劃書 ·項(xiàng)目計(jì)劃書 ·企業(yè)計(jì)劃書 ·培訓(xùn)計(jì)劃書 ·創(chuàng)業(yè)計(jì)劃書模板

1、實(shí)行置業(yè)任務(wù)分解，確保策劃合同兌現(xiàn)。

2006年公司各類樓盤的銷售任務(wù)是1.5億元，其中一季度1500萬元、二季度4500萬元、三季度4500萬元、四季度4500萬元。按XX所簽協(xié)議書，該任務(wù)的承載體為策劃公司。經(jīng)雙方商議后，元月份應(yīng)簽訂新的年度任務(wù)包干合同。為完成年度營(yíng)銷任務(wù)，我們建議：策劃公司可實(shí)行置業(yè)任務(wù)分解，到人到片。而不是單純依靠招商大廳或中心活動(dòng)?？刹扇「鼮殪`活的銷售方式，全面完成年銷任務(wù)，在根本上保證工程款的跟進(jìn)。在營(yíng)銷形式上，應(yīng)完善團(tuán)購(gòu)、中心活動(dòng)推介、上門推介等方案，努力創(chuàng)造營(yíng)銷新模式，以形成自我營(yíng)銷特色。

2、合理運(yùn)用廣告形式，塑造品牌擴(kuò)大營(yíng)銷

新的一年，公司在2005年的基礎(chǔ)上，將進(jìn)一步擴(kuò)大廣告投入。其目的一是塑造“XX”品牌，二是擴(kuò)大樓盤營(yíng)銷。廣告宣傳、營(yíng)銷策劃方面，XX應(yīng)在廣告類種、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)、效果評(píng)估、周期計(jì)劃、設(shè)計(jì)新穎、版面創(chuàng)意、色調(diào)處理等方面下功夫，避免版面雷同、無效重復(fù)、設(shè)計(jì)呆板、缺乏創(chuàng)意等現(xiàn)象的產(chǎn)生。

3、努力培養(yǎng)營(yíng)銷隊(duì)伍，逐步完善激勵(lì)機(jī)制

策劃公司的置業(yè)顧問以及公司營(yíng)銷部的營(yíng)銷人員，是一個(gè)有機(jī)的合作群體。新的一年，公司將充分運(yùn)用此部分資源。策劃公司首先應(yīng)抓好營(yíng)銷人員基本知識(shí)培訓(xùn)工作，使?fàn)I銷人員成為一支能吃苦、有技巧、善推介的隊(duì)伍。其次是逐步完善營(yíng)銷激勵(lì)機(jī)制，在制度上確立營(yíng)銷獎(jiǎng)勵(lì)辦法，具體的獎(jiǎng)勵(lì)方案由營(yíng)銷部負(fù)責(zé)起草。

4、拓寬融資渠道，挖掘社會(huì)潛能

擬采取銀信融資、廠商融資、社會(huì)融資、國(guó)債融資、集團(tuán)融資等方式，拓寬融資渠道。通過讓股、擴(kuò)股等辦法擴(kuò)大資金流，以保證XX項(xiàng)目建設(shè)資金的及時(shí)到位。

(三)全面啟動(dòng)招商程序，注重成效開展工作

招商工作是XX建成后運(yùn)營(yíng)的重要基礎(chǔ)。該工作開展順利與否，也直接影響公司的樓盤銷售。因此，在新的一年，招商應(yīng)有計(jì)劃地、有針對(duì)性地、適時(shí)適量地開展工作。

1、結(jié)合醫(yī)藥市場(chǎng)現(xiàn)狀，制訂可行的招商政策

按照公司與策劃公司所簽合同規(guī)定，XX應(yīng)于去年出臺(tái)《招商計(jì)劃書》及《招商手冊(cè)》，但目前該工作已經(jīng)滯后。公司要求，上述兩書在一季度由策劃公司編制出臺(tái)。 為綜合醫(yī)藥市場(chǎng)情況，擬由招商部負(fù)責(zé)另行起草《招商辦法》要求招商部在元月份出初稿。

2、組建招商隊(duì)伍，良性循環(huán)運(yùn)作

從過去的一年招商工作得失分析，一個(gè)重要的原因是招商隊(duì)伍的缺失，人員不足。新的一年，招商隊(duì)伍在引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的同時(shí)，將配備符合素質(zhì)要求，敬業(yè)精神強(qiáng)、有開拓能力的人員，以期招商工作進(jìn)入良性循環(huán)。

3、明確招商任務(wù)，打好運(yùn)營(yíng)基礎(chǔ)

XX項(xiàng)目一期工程擬在今年底建成，明年元月將投入運(yùn)營(yíng)。因而，廠家、總經(jīng)銷商、總商的入駐則是運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)。我們不能等米下鍋，而應(yīng)軍馬未到，糧草先行。今年招商入駐生產(chǎn)企業(yè)、總經(jīng)銷商、總商、醫(yī)藥商業(yè)機(jī)構(gòu)等任務(wù)為300家。由策劃公司與招商部共同承擔(dān)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；項(xiàng)目策劃；項(xiàng)目創(chuàng)新

Abstract: the development of real estate project, need to be in concrete plot leading to complete, so that we can guarantee the whole development process of order and effectiveness. The article on the basic of real estate project planning, and the planning of relevant innovation content are discussed.

Keywords: real estate projects; Project planning; Project innovation

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本項(xiàng)目策劃包括這幾個(gè)部分：項(xiàng)目區(qū)位的分析與選擇；開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，；開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇；開發(fā)合作方式的分析與選擇；項(xiàng)目融資方式和資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇；房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇等。當(dāng)然，在項(xiàng)目分析的過程中，還必須要對(duì)項(xiàng)目的創(chuàng)新開發(fā)，進(jìn)行相應(yīng)的考慮，確保產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的基本策劃

1.1區(qū)位分析與選擇

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，“地段、地段，還是地段”的地段論，一直是開發(fā)商進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的金科玉律。的確，房地產(chǎn)開發(fā)的不僅僅是房子，更是人們的生活方式。而人的生活是有區(qū)域性的，項(xiàng)目地段的優(yōu)劣，也就成為消費(fèi)者選擇的主要標(biāo)準(zhǔn)了。因此，在項(xiàng)目的策劃過程中，研究小組需要對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的區(qū)位進(jìn)行分析選擇。具體就包括地域分析與選擇、具體地點(diǎn)的分析與選擇。

地域分析與選擇是戰(zhàn)略性選擇，這主要是基于項(xiàng)目宏觀區(qū)位條件的分析與選擇，考慮的是項(xiàng)目所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化教育、自然資源等因素。

具體地點(diǎn)的分析與選擇，主要是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)和周圍環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施條件的分析與選擇。具體來說，就是要對(duì)項(xiàng)目所在地點(diǎn)的交通、城市規(guī)劃、土地取得代價(jià)、拆遷安置難度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度以及地質(zhì)、水文、噪聲、空氣污染等因素，進(jìn)行全面的分析。

1.2開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇，是決定項(xiàng)目形態(tài)的主要因素。一般來說，房地產(chǎn)項(xiàng)目需要在符合城市規(guī)劃的條件下，進(jìn)行開發(fā)使用。選擇最合適的用途和最合理的開發(fā)規(guī)模，是項(xiàng)目能夠符合市場(chǎng)要求，符合居住要求的關(guān)鍵所在。

如成都的【華潤(rùn)二十四城】總占地1082畝，總建筑面積達(dá)210萬平方米，其中包括約60萬平方米的商業(yè)面積，是成都市三環(huán)內(nèi)迄今為止規(guī)模最大的都市綜合體。開發(fā)完成后可為2萬個(gè)家庭5-6萬人提供舒適生活空間?！救A潤(rùn)二十四城】未來將在城市核心區(qū)域形成以萬象城為核心,集甲級(jí)寫字樓、星級(jí)酒店、中央公園、文化產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)教育資源和高檔住宅為一體的大型都市綜合體。

此項(xiàng)目，在開發(fā)的內(nèi)容和規(guī)模上，做到了極致，也使得此項(xiàng)目成為成都房地產(chǎn)界的明星地產(chǎn)，社會(huì)評(píng)價(jià)極高。、

1.3開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇，必須要考慮的一個(gè)因素就是項(xiàng)目開發(fā)完成后的市場(chǎng)前景。在此基礎(chǔ)上，再考慮項(xiàng)目的場(chǎng)地和建設(shè)時(shí)機(jī)。這對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)至關(guān)重要，畢竟房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，周期長(zhǎng)，投資大，如果在開發(fā)時(shí)間上選擇不當(dāng)，那對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展是極為不利的。

在這方面，成都的【麓山國(guó)際社區(qū)】可謂做到極致?！韭瓷絿?guó)際社區(qū)】是成都規(guī)模最大的別墅社區(qū)，占地4300畝，其選擇在2000年開始建設(shè)，此時(shí)正處于房地產(chǎn)開發(fā)黃金期。這也為其4300畝的規(guī)模，在長(zhǎng)達(dá)10余年的建設(shè)中，始終保持了相對(duì)的穩(wěn)定性，奠定了基礎(chǔ)。

1.4合作方式的分析與選擇

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)合作方式的分析與選擇，主要是對(duì)開發(fā)商自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行分析。主要包括土地存量、資金儲(chǔ)備、開發(fā)經(jīng)營(yíng)專長(zhǎng)、經(jīng)驗(yàn)和社會(huì)關(guān)系等進(jìn)行評(píng)估。從分散風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，一般開發(fā)商會(huì)選擇合資、合作(包括合建)、委托開發(fā)等合作方式進(jìn)行選擇。

1.5融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇，主要是結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)合作方式設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，確定合作各方在項(xiàng)目資金中所占的份額，并通過分析可能的資金來源和經(jīng)營(yíng)方式，對(duì)項(xiàng)目所需的短期和長(zhǎng)期資金的籌措做出合理的安排。

1.6產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇

房地產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇，主要是考慮近期利益和長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的兼顧、資金壓力、自身的經(jīng)營(yíng)能力以及市場(chǎng)的接受程度等，對(duì)出售(包括預(yù)售)、出租(包括預(yù)租、短租或長(zhǎng)租)、自營(yíng)等經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行選擇。

2．房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中的創(chuàng)新問題

創(chuàng)新是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的希望所在，也是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目能否在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中，獲得最大利益的關(guān)鍵所在。因此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中，策劃人員還必須在各個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新設(shè)計(jì)，確保項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2.1理念創(chuàng)新

房地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新，首先要建立在開發(fā)理念創(chuàng)新的基礎(chǔ)之上，開發(fā)理念創(chuàng)新是本、是綱，其他創(chuàng)新是目，完成理念的創(chuàng)新，才能完成規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃以及物業(yè)管理等方面的創(chuàng)新。

在90年代，地產(chǎn)剛剛成型之前，房地產(chǎn)開發(fā)處于賣方時(shí)代，開發(fā)商只要有一塊地和一張圖紙，就可以輕松地把房子賣掉。然而，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，再加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)控，使得市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈，開發(fā)商要想在困境中生存，閉關(guān)獲得更大的發(fā)展，就需要理念創(chuàng)新。也就是說“房地產(chǎn)開發(fā)不等于鋼筋加水泥，而是賣生活方式”，如近兩年涌現(xiàn)除了旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、公園地產(chǎn)等，這些都是開發(fā)理念的創(chuàng)新。因此，在新的形勢(shì)下，房地產(chǎn)策劃人員，還必須在開發(fā)理念創(chuàng)新上進(jìn)行更多的思考。

2.2產(chǎn)品策劃創(chuàng)新

（1）建筑風(fēng)格和戶型設(shè)計(jì)

建筑風(fēng)格的創(chuàng)新，也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的所必須要考慮的問題。而對(duì)建筑風(fēng)格的變換，也是開發(fā)商所認(rèn)同的。從起初的筒子樓，到2000年前后的“歐陸風(fēng)情”，到近年來的新古典主義風(fēng)格，以及新中式，再到中式庭院的回歸，其實(shí)都是開發(fā)商對(duì)建筑風(fēng)格的不斷變換，這些變換主要基于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，以及項(xiàng)目客群的需要。

而近幾年來，在建筑風(fēng)格日趨多樣化的背景下，一些富有民族氣息和風(fēng)情的項(xiàng)目開始嶄露頭角，如深圳碧云天的“嶺南”風(fēng)情，大連明珠小區(qū)的“海洋文化”氣息，長(zhǎng)沙萬熙園的“湖南民宅”風(fēng)情，長(zhǎng)沙順天黃金海岸項(xiàng)目，合肥明月港灣項(xiàng)目的“水生活”性質(zhì)等。

而在戶型設(shè)計(jì)方面的創(chuàng)新，則經(jīng)歷了從“三大一多一少”，到錯(cuò)層、躍式和復(fù)式設(shè)計(jì)，以及雙衛(wèi)生間、窗臺(tái)外飄、弧型陽(yáng)臺(tái)、落地窗戶型設(shè)計(jì)等的演變過程，這也給項(xiàng)目策劃帶來新的啟示，即人們對(duì)居住舒適度的要求越來越高，戶型的設(shè)計(jì)也就需要根據(jù)這一要求進(jìn)行不斷的創(chuàng)新。

（2）景觀設(shè)計(jì)創(chuàng)新

現(xiàn)代房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)居住環(huán)境的改造極為重視。而這也是人們對(duì)自身生活環(huán)境要求的提高所決定的。在這樣的背景下，項(xiàng)目的開發(fā)，必須要在園林景觀的打造上，進(jìn)行全面的思考，以確立項(xiàng)目的景觀特點(diǎn)。如深圳萬科的四季花城，在不同的組團(tuán)中種植不同的花卉，每個(gè)組團(tuán)都以此花卉命名，在業(yè)界引起了很大的反響；深圳金地集團(tuán)開發(fā)的金地翠園，對(duì)其地下架空層及其他可能的位置都進(jìn)行了綠化，就算是在小區(qū)的圍墻上，也用綠色的塑料花加以裝飾，號(hào)稱百分之百的綠化率，真正突出了“翠”的意境，這也讓業(yè)界為之一振。

（3）會(huì)所與配套設(shè)施創(chuàng)新

對(duì)配套的追求，是所有居住者的共識(shí)。無論是別墅，還是一般的住宅項(xiàng)目，配套都是業(yè)主最為關(guān)心的問題之一。這就要求項(xiàng)目策劃組，在策劃的過程中，根據(jù)地區(qū)情況，根據(jù)自身的資源優(yōu)勢(shì)，打造獨(dú)具特色的配套設(shè)施。如順德碧桂園最早與名校聯(lián)姻，因?yàn)橹袊?guó)的家長(zhǎng)都有望子成龍的強(qiáng)烈愿望，使得這種方式成為開發(fā)商推售自己樓盤的重要方式。

又如，對(duì)智能化小區(qū)的打造。如北京現(xiàn)代“SOHO”，大連“e人家”等。通過對(duì)寬帶、家電遠(yuǎn)程控制、遠(yuǎn)紅外監(jiān)測(cè)系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、指紋／視網(wǎng)膜門鎖、三表遠(yuǎn)傳、室內(nèi)報(bào)警等一大批高科技產(chǎn)品與技術(shù)的應(yīng)有，打造極具科技性的小區(qū)。這也是房地產(chǎn)項(xiàng)目取勝的渠道之一。

結(jié)語

上文只是就房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的一些要領(lǐng)進(jìn)行分析。其實(shí)，任何一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，都是在極為復(fù)雜和嚴(yán)謹(jǐn)，極為科學(xué)和理性的策劃案的指導(dǎo)下完成的。這就需要開發(fā)商注意對(duì)項(xiàng)目策劃的全面性和可行性，通過基本的項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目創(chuàng)新，對(duì)策劃方案進(jìn)行細(xì)化和調(diào)整，從宏觀上保證項(xiàng)目的科學(xué)性。

參考文獻(xiàn)：

1 周前鋒,馬智利;重慶市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及展望[J];重慶工學(xué)院學(xué)報(bào);2011年01期 （2005年1月）

房地產(chǎn)項(xiàng)目范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；營(yíng)銷策略；研究

一、房地產(chǎn)營(yíng)銷的特點(diǎn)

房地產(chǎn)營(yíng)銷作為市場(chǎng)營(yíng)銷的一個(gè)分支，除了具有市場(chǎng)營(yíng)銷的一般特征之外，還具有自身獨(dú)特的性質(zhì)，主要特征表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）必須進(jìn)行全過程營(yíng)銷

房地產(chǎn)的綜合性非常強(qiáng)，需要多種行業(yè)的協(xié)同作戰(zhàn)、多個(gè)企業(yè)的共同經(jīng)營(yíng)。從選址設(shè)計(jì)施工、竣工、銷售到手后管理全程涉及到投資咨詢機(jī)構(gòu)、市場(chǎng)調(diào)研機(jī)構(gòu)、項(xiàng)目策劃?rùn)C(jī)構(gòu)、建筑設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、建筑施工機(jī)構(gòu)、銷售推廣機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等，所以房地產(chǎn)營(yíng)銷貫穿與經(jīng)營(yíng)的全過程。

（二）房地產(chǎn)營(yíng)銷具有特殊的運(yùn)行方式

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，因而在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行時(shí)常常缺少及時(shí)準(zhǔn)確的信息，而且與其他行業(yè)相比投資者和消費(fèi)者進(jìn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)難度較大這些都為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷在時(shí)間把握上帶來困難。

（三）房地產(chǎn)營(yíng)銷的市場(chǎng)效益的綜合性

房地產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)綜合效益指企業(yè)在開展?fàn)I銷乃至整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中不單純追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益還要自覺的使這些活動(dòng)的成果對(duì)多方面都有效，既有利于提高綜合效益。這實(shí)質(zhì)上是對(duì)顧客至上觀念的延伸和擴(kuò)展，是對(duì)包括顧客在內(nèi)的整個(gè)社會(huì)的綜合認(rèn)同和尊重。具體包括：首先，經(jīng)濟(jì)效益，即企業(yè)在開展房地產(chǎn)營(yíng)銷活動(dòng)中，扣除成本、費(fèi)用、稅金等能保證企業(yè)自己效益的增長(zhǎng)；其次，社會(huì)效益，即保證人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物資文化需要，表現(xiàn)在質(zhì)量好、造價(jià)低、質(zhì)量美觀等。再次，環(huán)境效益，即開發(fā)使用過程中做到污染少、安靜、舒適、優(yōu)美方便、日照充足，通風(fēng)、綠化能和周圍的環(huán)境和諧，保持生態(tài)平衡等。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

房地產(chǎn)的剛性需求2014年以前是不斷增加的，最近幾個(gè)月銷售量有所下降。但是房產(chǎn)投資額一直再增加，即市場(chǎng)供應(yīng)量在不斷增加，這也就意味著市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)隨著時(shí)間的推移而越演越烈。每個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境也越來越糟糕，要想在這片區(qū)域立于不敗之地，除了產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)之外，還要有好的銷售策略，因此，對(duì)于房產(chǎn)行業(yè)微利時(shí)代的現(xiàn)在來說，更多的企業(yè)把營(yíng)銷策略作為生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的生命線。

三、該項(xiàng)目swot分析

（一） 項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析

項(xiàng)目東邊是環(huán)保大廈，臨近有稅務(wù)局，公安部門等事業(yè)單位，這些事業(yè)單位的人群恰好符合該項(xiàng)目的目標(biāo)群體。所以，這一部分人在地理位置優(yōu)越的前提下會(huì)考慮在該項(xiàng)目置業(yè)。

周邊老城一些街區(qū)拆遷，根據(jù)人們的生活習(xí)慣和感情傾向分析，周邊拆遷人群90%的居民仍會(huì)考慮住在附近。并且政府正在規(guī)劃項(xiàng)目后邊的黃梅路和豫通街，不久的將來這里會(huì)形成個(gè)自己商業(yè)圈。項(xiàng)目緊鄰的九都路在四月初剛剛完成拓寬工作，由原來的四車道變?yōu)榱嚨?，改變以前的堵車擁擠狀況，項(xiàng)目周邊交通狀況得到很好的改善。在消費(fèi)者看來，該項(xiàng)目周圍的環(huán)境又添上滿意的一筆。

（二）項(xiàng)目威脅分析

近五年，政府針對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)先后出臺(tái)多個(gè)房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)政策，從“繼續(xù)適度寬松的貨幣政策，支持自住和改善性需求”到“恢復(fù)營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限至5年”到“抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸政策執(zhí)行力度，遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲”，房地產(chǎn)業(yè)政策正從“鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)為“趨緊”。房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化促使著政策的方向變更，并催生著新的政策出臺(tái)，從2010年的“新國(guó)十條”到2011年的“新國(guó)八條”到2013年的“新國(guó)五條”再到2014年的“分類調(diào)控”，國(guó)家政策的演變對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化可謂是含沙射影。與項(xiàng)目位置較近的金屏苑、升龍?zhí)飙t、左岸國(guó)際都蠢蠢欲動(dòng)，吸引著一部分消費(fèi)者的眼光。與項(xiàng)目一路之隔的曼哈頓項(xiàng)目，由于開發(fā)商失信，觸動(dòng)消費(fèi)者的敏感地方，造成周邊消費(fèi)者對(duì)開發(fā)商的不信任。曼哈頓在2006年開始建設(shè)，中間由于開發(fā)商一些原因，未能及時(shí)交房，一直拖延到2012年購(gòu)房者才住進(jìn)自己期盼已久的家。與項(xiàng)目一河之隔的新區(qū)正在飛速發(fā)展中，商業(yè)配額在逐步完善。

四、營(yíng)銷策略

認(rèn)籌期中進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)目標(biāo)群體的能接受范圍及參考相鄰競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格，在保證公司利潤(rùn)的基礎(chǔ)上，制定合理的價(jià)格。項(xiàng)目開盤時(shí)最好采用低開高走的價(jià)格策略。開盤時(shí)價(jià)格低，可以吸引更多的消費(fèi)者前來，并且利于成交。比如，開盤時(shí)均價(jià)定位6250元，客戶在于周邊樓盤進(jìn)行對(duì)比后，消除掉價(jià)格因素，選擇本案的可能性更大。在樓盤銷售35%后，調(diào)整價(jià)格，每?jī)蓚€(gè)月上漲200元/，根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)確定最總均價(jià)。采取這種方式的優(yōu)點(diǎn)主要是前期能快速成交，加速資金周轉(zhuǎn)，促進(jìn)良性循環(huán)，而且調(diào)價(jià)能造成房地產(chǎn)增值的印象，給前期購(gòu)房者以信心，并通過口碑傳播，能進(jìn)一步形成人氣，刺激有購(gòu)房動(dòng)機(jī)者的購(gòu)買欲。根據(jù)市場(chǎng)情況制定出樓層間的水平、垂直差價(jià)并標(biāo)示出來。具體措施如下：①本案一號(hào)樓位置較好，可以給每個(gè)樓層確定差價(jià)，比如樓層之間差價(jià)為50元/。這樣就避免中間一些好的樓層銷量好，而一些劣勢(shì)樓層無人問津。②5#、6#樓西側(cè)戶型臨近定鼎路相對(duì)噪音較大，價(jià)格上可以略低于東側(cè)，在樓層差價(jià)的基礎(chǔ)上，東側(cè)戶型比西側(cè)高20元/。③根據(jù)中國(guó)的文化，把一些消費(fèi)者認(rèn)為不好的樓層以特價(jià)房的形式率先推出，比如4層、18層、頂層，這樣利于樓盤整體銷售。④項(xiàng)目中一些較好的戶型，如80多平米的兩室、125平米的三室舒適度較高，而且房源較少，價(jià)格應(yīng)該相對(duì)其他戶型略高一些。⑤把表現(xiàn)價(jià)用展示板標(biāo)注出來，讓消費(fèi)者一目了然，省去不必要的麻煩。

房地產(chǎn)項(xiàng)目范文第5篇

(1)以宅旁綠地、公共綠地為代表的滲水性良好的下墊面,稱為綠地;(2)以建筑物占地形成的混凝土、鋼材等不透水屋頂,稱為不透水建筑物屋頂;(3)以混凝土、瀝青路面等為代表的不具有滲水能力的下墊面,稱為硬化地面;(4)以透水磚鋪裝、碎石路面等具有一定滲水能力的下墊面,稱為透水型地面。1993年中華人民共和國(guó)建設(shè)部頒布的5城市綠化規(guī)劃建設(shè)指標(biāo)的規(guī)定6,明確指出單位附屬綠地面積占單位總用地面積比率不低于30%,其中工業(yè)企業(yè);交通樞紐,倉(cāng)儲(chǔ)、商業(yè)中心等綠地率不低于20%。從調(diào)查全國(guó)120個(gè)居住小區(qū)實(shí)例分析,有40%以上的小區(qū)不符合標(biāo)準(zhǔn)要求[4]。同時(shí)結(jié)合北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況,綠地率確定為25%。不透水建筑物屋頂?shù)拿娣e相當(dāng)于建筑物的占地面積,主要依靠建筑密度來確定。建筑密度是指居住區(qū)內(nèi),各類建筑基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率。住宅建筑凈密度是指住宅建筑基底面積與住宅用地面積的比率。住宅用地面積占居住用地面積(項(xiàng)目總占地面積)的比率由居住用地平衡控制指標(biāo)確定?？紤]到房地產(chǎn)項(xiàng)目中公建用地中建筑物面積較小,將房地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑密度用兩者相乘來表示。根據(jù)5城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范6(GB50180293(2002年版)),居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)和住宅建筑凈密度控制指標(biāo),應(yīng)符合表2、表3的規(guī)定。因此計(jì)算的房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑密度為10%~25.5%,考慮到目前北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)際情況,建筑密度取值為24%,即不透水建筑物屋頂面積占建設(shè)用地總面積的24%。根據(jù)2009年2月份北京市水務(wù)局印發(fā)的5北京市房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目水土保持方案技術(shù)導(dǎo)則6,房地產(chǎn)項(xiàng)目中硬化地面控制率在平原區(qū)應(yīng)不大于30%。硬化地面控制率是指項(xiàng)目區(qū)內(nèi)不透水材料硬化地面面積與外環(huán)境總面積的百分比。不透水硬化地面主要包括硬化不透水的瀝青、混凝土路面、停車場(chǎng)、廣場(chǎng)等,外環(huán)境總面積指項(xiàng)目區(qū)內(nèi)除建筑設(shè)施占地以外的區(qū)域面積。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中將硬化地面控制率確定為30%,因此硬化地面占總建設(shè)用地面積的比率為2218%。透水型地面主要包括以透水磚、碎石等鋪裝的停車場(chǎng)、人行步道,具有一定的滲水能力,根據(jù)綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面占總建設(shè)用地面積的比率確定透水型地面面積占項(xiàng)目建設(shè)總面積的比率為28.2%。2006年到2011年6年間北京市房地產(chǎn)建設(shè)面積為13460hm2,以此為基礎(chǔ)可以計(jì)算出這6年間每年房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的不同下墊面的面積。具體見表4。根據(jù)綠地、不透水建筑物屋頂、硬化地面和透水地面面積,查其徑流系數(shù),再根據(jù)表5中所列的2006年-2011年北京市月降水量分別進(jìn)行計(jì)算,得出2006年-2011年不同下墊面總的雨水徑流量。需注意的是:要考慮到多場(chǎng)雨中,降雨量較小的降雨不會(huì)形成地面徑流,尤其是非雨季降水,根據(jù)北京地區(qū)的降雨特點(diǎn),僅計(jì)算3月-10月份,共計(jì)8個(gè)月的雨水徑流量。根據(jù)北京建筑工程學(xué)院的車武、李俊奇[5]對(duì)城市雨水回收利用的多年來的研究,雨水徑流量按下式計(jì)算:V(徑)=U@H@A@A@B式中:V(徑)-雨水徑流量;U-徑流系數(shù);H-降雨量;A-徑流面積(m2);A-季節(jié)折減系數(shù),取0.85;B-初期雨水棄流系數(shù),取0.87[6]。建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范6(GB5001522003)規(guī)定,得出基本結(jié)論:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的徑流系數(shù)分別為0.95、0.90、0.45、0.15。利用上文中所提到的計(jì)算方法對(duì)2006年-2011北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的雨水徑流量進(jìn)行計(jì)算,結(jié)果見表6、表7。(1)北京房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中形成的4種下墊面分別為:不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地。單位房地產(chǎn)建設(shè)面積中各自的占地比例分別為0.24、0.228、0.282、0125,4種下墊面各自徑流系數(shù)分別為0.95、0.90、0.45、0115,加權(quán)平均得出北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的下墊面的總的徑流系數(shù)為。(2)北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的4種不同下墊面,在相同的降雨條件下,不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地形成的雨水徑流量依次減小,其中不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流占總雨水徑流量的38.2%,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中,不透水建筑物屋頂即建筑物的面積在4種不同下墊面中所占比重較大,同時(shí)由于普通建筑物屋頂均采用混凝土、鋼材等防雨材料,徑流系數(shù)較大,因此不透水建筑物屋頂形成的雨水徑流最大。(3)由表7可以看出,2006年-2011年北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的雨水徑流總量分別為2965521m3、8074087m3、16520010m3、14388535m3、22526106m3、40698358m3,總體趨勢(shì)依次增大。這是由于隨著北京市的發(fā)展,城市化進(jìn)程加快,房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)面積不斷累加形成的。其中2009年雨水徑流總量比2008年雨水徑流總量低,這是由于2009年降雨量減少造成的。(4)由表7可以看出:2006年-2011年北京房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目形成的雨水徑流量在每年的7月、8月達(dá)到最大值,約占全年雨水徑流總量的53.12%。這是由于北方地區(qū)在雨季降雨較為集中造成的。(5)目前北京市一般房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)面積約為5hm2,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地的面積分別為:1.2hm2,1.18hm2,1.41hm2,1.25hm2。北京市1年一遇24h最大雨量為47.3mm[7],根據(jù)上述方法計(jì)算,北京市一般房地產(chǎn)項(xiàng)目一場(chǎng)降雨形成的雨水徑流量約為1058m3,其中不透水建筑物屋頂、硬化地面、透水型地面和綠地4種下墊面產(chǎn)生的雨水徑流量分別為399m3、371m3、222m3、66m3。

房地產(chǎn)項(xiàng)目雨水徑流收集與利用主要措施

根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)及其雨水徑流特征分析,在相同量級(jí)別的降雨情況下,由于不透水面積增加,徑流系數(shù)增大,產(chǎn)流量也相應(yīng)增加,洪峰時(shí)間提前,巨大的雨水徑流直接排入市政雨水管網(wǎng),給下游的防洪排澇帶來很大負(fù)擔(dān),而且很可能導(dǎo)致局部地區(qū)排雨不暢,出現(xiàn)積水現(xiàn)象,給人們的生活帶來很大不便。因此,房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中必須采取相應(yīng)的雨水收集與利用措施,確保項(xiàng)目區(qū)范圍內(nèi)的雨水充分利用,對(duì)外零排放。透水鋪裝是采用大孔隙的多孔介質(zhì)材料代替水泥等不透水材料鋪裝地面,目前已經(jīng)被廣泛地應(yīng)用于城區(qū)各類停車場(chǎng)和人行步道。透水鋪裝代替硬化地面,能有效削弱城市雨水徑流總量,使大量雨水人滲地下,并減少對(duì)城市水體的污染。隨著科技的發(fā)展,新型材料不斷涌現(xiàn),透水鋪裝的強(qiáng)度逐漸加大,在房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)盡可能加大透水鋪裝的比例,消除不透水鋪裝給城市帶來的危害。同時(shí),城市規(guī)劃部門應(yīng)該采取適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)手段,促使建設(shè)單位根據(jù)經(jīng)濟(jì)-效益分析,按照費(fèi)用最小化原則,自覺主動(dòng)增加透水鋪裝[8]。為進(jìn)一步加強(qiáng)北京市新建建設(shè)工程雨水控制與利用工作,減少雨水徑流,充分利用雨水資源,提高城市防洪能力,改善生態(tài)環(huán)境,北京市規(guī)劃委員會(huì)組織相關(guān)單位,對(duì)現(xiàn)行國(guó)家和北京市相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)范性文件進(jìn)行了梳理。在此基礎(chǔ)上編制了5新建建設(shè)工程雨水控制與利用技術(shù)要點(diǎn)(暫行)6。明確要求新建建設(shè)工程硬化面積達(dá)10000m2以上(含)的項(xiàng)目,應(yīng)配建雨水調(diào)蓄設(shè)施,具體配建標(biāo)準(zhǔn)為:每萬平米硬化面積配建不小于500m3的雨水調(diào)蓄設(shè)施。集雨池作為城市雨水調(diào)蓄設(shè)施最為常見的一種措施,是利用預(yù)先埋設(shè)的管網(wǎng),將房頂、綠地、道路的雨水/自流0進(jìn)集雨池。施工建設(shè)過程中將收集的雨水在用作施工用水和施工現(xiàn)場(chǎng)防塵用水;施工結(jié)束后收集的雨水可用于日常生活,如洗衣洗車、沖洗廁所、澆灌綠地、沖洗馬路、消防滅火等多個(gè)方面,不僅能有效緩解城市供水壓力,同時(shí)還能夠減少污水處理的費(fèi)用。此外將集雨池與市政雨水管道連接,能夠緩解市政雨水管道排水壓力,有利于城市防洪。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)形成的不透水建筑物屋頂產(chǎn)生的雨水徑流占總雨水徑流的38.2%,是房地產(chǎn)項(xiàng)目中產(chǎn)生徑流最大的下墊面。屋頂綠化是針對(duì)不透水建筑物屋頂最好的減少雨水徑流的方法,既可以應(yīng)用在新建建筑上,也可以應(yīng)用已建建筑物屋頂。屋頂綠化補(bǔ)償了建筑占據(jù)的自然植被,綠化屋面既可以通過植物的莖葉對(duì)雨水的截流作用和種植基質(zhì)的吸水把大量的降水儲(chǔ)存起來,又可以降低雨水的流速。研究表明,僅僅是簡(jiǎn)式屋頂草坪綠化就可以截留和儲(chǔ)存50%以上的雨水,可以控制暴雨雨水流量的70%~100%[9]。布了5種植屋面防水施工技術(shù)規(guī)程6以及2007年國(guó)家住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部也了行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)5種植屋面工程技術(shù)規(guī)范6,說明城市屋頂綠化已經(jīng)有了的技術(shù)保證。今后城市房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中,在城市各類建筑上廣泛建設(shè)屋頂花園,就可以大大緩解城市雨水徑流大的問題,同時(shí)可以改善城市的水環(huán)境。綠地是一種天然的滲透系統(tǒng),綠地系統(tǒng)對(duì)雨水徑流有滲透、蓄積、利用及削減污染4重效用[10]。下凹式綠地之所以能起到減少城市洪水總量的作用得益于兩方面:一方面是利用自身下凹空間儲(chǔ)存功能,另一方面是其良好的下滲功能[11]。綠地為下凹式時(shí)能夠匯集周圍不透水鋪裝區(qū)的徑流,雨水下滲效果最好。有研究表明,在北京地區(qū)當(dāng)草地比地面低10cm時(shí),在有一倍匯水面積是的情況下,10年一遇暴雨其攔蓄率為87.15%,5年一遇暴雨其攔蓄率為100%[5]。