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房地產(chǎn)成本控制范文第1篇

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；成本控制

中圖分類號：F293.33文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：

一、房地產(chǎn)成本管理控制概述

1、房地產(chǎn)成本管理的概念。 房地產(chǎn)成本管理是房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營及管理的重要組成部分，它的管理控制對象是成本，然后憑借管理會計的形式對成本信息進行管理的一種形式。主要是為了提高房地產(chǎn)公司在同行業(yè)的激烈競爭中保持一定的競爭力而采用的一種管理措施。

2、房地產(chǎn)成本所涉及的內(nèi)容。（1）土地、建筑安裝、設(shè)備成本。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本中的主要部分，大致占總成本的 80％，而土地的費用是開發(fā)成本中最主要的成本支出之一，占據(jù)著相當(dāng)大的份額。同時土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預(yù)期利潤的最主要經(jīng)濟指標(biāo)。（2）廣告營銷成本。當(dāng)今任何一項商品的推廣都離不開廣告，房地產(chǎn)開發(fā)的后期就是廣告營銷的環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)成本支出的重要部分。一般有戶外的路牌、廣告牌、道旗、橫幅費用等；平面媒體的報紙、雜志等費用。（3）管理成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。（4）其他不可預(yù)見財務(wù)成本。根據(jù)對一些具體的房地產(chǎn)經(jīng)營運行過程可以確定：獲得土地使用權(quán)成本、管理成本在項目的開始階段就可基本上確定，而且成本的可變指數(shù)低；工程施工前期規(guī)劃費用、工程施工運行成本、廣告營銷成本的可變性比較大；而其他不可預(yù)見成本不會占取總成本的多少比例，只是稍加關(guān)注即可。

二、房地產(chǎn)公司成本管理中的問題

1、成本核算對象的設(shè)立不規(guī)范。 在成本的管理中要實現(xiàn)有效的管理，首先就要確定其管理的目的物，只有這樣才能做到有的放矢，有所作為。房地產(chǎn)企業(yè)成本的核算對象應(yīng)根據(jù)項目的核算內(nèi)容來確定相應(yīng)的核算對象。

2、 成本費用分?jǐn)偛缓侠?。 房地產(chǎn)成本的支出有著諸多方面，對其具體的支出如果缺乏合理的規(guī)劃和規(guī)定就容易造成成本的疊加，形成資金的無形浪費。

3、賬物不一致。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營涉及到多個方面，因而其財務(wù)管理就顯得極其重要，一套完善的制度規(guī)范對于實現(xiàn)其合理高效的財務(wù)管理有著非常重要的作用。

4、工程成本核算的依據(jù)無法及時取得。 房地產(chǎn)企業(yè)在進行工程成本的核算中要取得真實有效的信息就必須要獲得施工單位出具的有效發(fā)票，并在此基礎(chǔ)上進行核對。

三、對房地產(chǎn)成本控制與管理提出的相應(yīng)方法及設(shè)想

1、獲得土地使用權(quán)成本管理。 獲得土地使用權(quán)的成本相對固定，主要包括購買土地的成本、補償費用、拆遷費用、土地契稅等。這部分成本主要受當(dāng)?shù)氐牡貎r影響和房價影響，沒有太多的波動空間，但也要加以重視。

2、工程施工前期成本管理 。 工程施工前期，主要包含一些設(shè)計費用和調(diào)研費用等，設(shè)計費用是控制管理的重點。對設(shè)計費用進行嚴(yán)格重點的管理控制，同時兼顧其他費用，在一定程度上控制好這部分成本的預(yù)算和管理。

3、工程建安運行成本管理控制。（1）大于 10 萬元的項目采用公開招標(biāo)的形式，小于10 萬元的項目采用比選的形式，是降低成本的最重要環(huán)節(jié)；招標(biāo)前一定要對標(biāo)書中的主要材料做市場調(diào)查，標(biāo)書中主要材料一定要約定三個左右的品牌。（2）關(guān)于鋼材價格的控制，對于一年開發(fā)大于 40 萬平方米的房地產(chǎn)公司一年的鋼材使用量按 2 萬多噸計算，如果將鋼材價格和經(jīng)銷商鎖定，鋼材一項的成本降低就會超過1000 多萬元，因此在控制甲供材上嚴(yán)格把關(guān)，節(jié)約資源消耗。（3）關(guān)于稅收，我們國家的稅收政策或左或右的情況比較多，如果能請稅務(wù)系統(tǒng)的給我們做一個稅務(wù)籌劃的話，也許稅務(wù)這一快也能為我們降低成本提供新的亮點。（4）關(guān)于樓盤的優(yōu)化，做為房地產(chǎn)公司一定要有自己的設(shè)計團隊，對于樓盤外觀及戶型在不斷完善的同時定要固化，形成自己的風(fēng)格，對降低成本、縮短開發(fā)周期、降低廣告成本會起到事半功倍的作用。（5）要關(guān)心員工，把感情留人、事業(yè)留人、和適當(dāng)?shù)拇隽羧说睦砟铙w現(xiàn)在日常工作中，這樣員工才會各盡其能、各施所長，把工作做得更好。

4、銷售、運營成本管理控制。 這部分成本也是波動較大，存在一定管理控制操作空間的組成部分。它主要包括在產(chǎn)品銷售過程中產(chǎn)生的各種費用，包括廣告宣傳費用、銷售人員費用、管理人員費用、售樓處費用等。首先要進行各項銷售、運營的成本預(yù)算，并且建立各極的宣傳網(wǎng)絡(luò)和平臺，將產(chǎn)品推廣工作做好。其次，完善各種推廣方式和機制；使銷售、運營成本得到良好的管理控制，是對整個成本良好控制的不可忽視的因素。

5、其他成本的管理控制。 這部分成本主要是房地產(chǎn)公司在整個運營周期所發(fā)生的各種不可預(yù)見及管理成本。這部分財務(wù)成本，主要受項目總成本的制約，所以可管理控制的彈性空間并不大，但是，它也是總成本的組成部分，所以在管理控制中也不容忽視。在管理控制過程中要做到合理規(guī)劃資金的使用，盡最大的可能減低總成本。

6、建立健全成本管理控制的鼓勵機制 。 首先，要在思想上重視。領(lǐng)導(dǎo)要在思想上和重視程度上加強，同時所有員工都加強主觀認(rèn)識。其次，還要建立一定的鼓勵機制。對在成本管理這項工作中表現(xiàn)好并且業(yè)績突出的部門或個人加以重獎，充分調(diào)動所有職工的積極性。而且，除相關(guān)激勵制度外，一個企業(yè)的文化建設(shè)也會對成本的管理控制有一定的激勵作用。

7、制定完善的成本計劃。 房地產(chǎn)企業(yè)成本的控制在開展之前就必須有一個明確的目標(biāo)和完整的控制計劃以指導(dǎo)后期的控制管理工作，這是其成本控制管理中不可省略的重要環(huán)節(jié)。

8、實行全程成本控制。 由于房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營不是一個短期的投資行為，其往往是一個長期的投資過程，因此在其成本控制中要實行全過程的成本控制管理，以達(dá)到成本支出最小化的目的。

房地產(chǎn)成本控制范文第2篇

（一）保證作用

通過加強成本控制，可以對房地產(chǎn)企業(yè)的日常生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的各項成本費用從空間和時間上進行監(jiān)督和調(diào)控，及時發(fā)現(xiàn)項目成本中的偏差，并可以采用科學(xué)合理的方法予以更正，提高成本費用的使用效率，進一步保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)的早日實現(xiàn)。

（二）促進作用

在企業(yè)日常的生產(chǎn)經(jīng)營過程中，成本控制可以運用系統(tǒng)工程的原理，計算、調(diào)節(jié)和控制各種費用，可以及時發(fā)現(xiàn)經(jīng)營過程中的薄弱環(huán)節(jié)，及時發(fā)掘出房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部潛力，有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)變經(jīng)營機制，提高經(jīng)營管理水平，提高企業(yè)核心競爭力。因此，加強成本控制對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展有促進作用。

（三）監(jiān)督作用

房地產(chǎn)企業(yè)成本控制是全方位、全過程的系統(tǒng)控制，加強成本控制可以很好監(jiān)控房地產(chǎn)企業(yè)項目建設(shè)的全過程，主管人員可以通過資料信息系統(tǒng)更好的反映出一些違法行為、浪費行為，可以避免一些不必要的浪費和違法行為。

（四）協(xié)調(diào)作用

房地產(chǎn)企業(yè)各個方面利益受成本控制水平的影響，同時相關(guān)物質(zhì)利益協(xié)調(diào)水平的高低也會影響財務(wù)成本控制。從企業(yè)成本目標(biāo)來看，由于一些客觀原因?qū)е略诰唧w的實施過程中會略顯不公平、合理。通過加強成本控制，可以協(xié)調(diào)好企業(yè)各方的利益，實現(xiàn)各個子系統(tǒng)的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

二、房地產(chǎn)成本控制的管理方法

（一）投資決策階段的成本控制管理方法

1.引進前期成本控制人才。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了提高成本控制管理水平，要提高對前期成本控制人才的招聘，這樣才能不斷提高投資決策階段的成本控制管理水平，才能從源頭上提高投資決策階段的成本控制水平。2.建立成本控制機構(gòu)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在投資決策階段建立成本控制機構(gòu)，要對開發(fā)項目進行可行性的研究，成本組織機構(gòu)的成員主要由以下成員構(gòu)成：房地市場專家、房地產(chǎn)管理的造價工程師、房地產(chǎn)項目開發(fā)的技術(shù)人員。同時，為了理論聯(lián)系實際，也可以聘請高校教授來授課，這個機構(gòu)應(yīng)由善管理、知造價、懂技術(shù)的領(lǐng)導(dǎo)來負(fù)責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)成本控制機構(gòu)的相關(guān)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)就會熟悉、了解資金的使用情況，銀行也可以明確開發(fā)項目的償債能力，堅持安全貸款的原則，科學(xué)合理的確定貸款數(shù)額。通過成本控制機構(gòu)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就會合理安排資金，保證項目資金得到有效利用，防止項目資金得不到合理利用造成資金鏈斷裂的問題。

（二）設(shè)計階段的成本管理方法

1.做好技術(shù)經(jīng)濟的分析工作。房地產(chǎn)項目設(shè)計工作是經(jīng)濟與技術(shù)對立統(tǒng)一的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該從技術(shù)經(jīng)濟分析和項目方案進行比較選擇，有利于保證開發(fā)項目的經(jīng)濟合理性。其中，技術(shù)經(jīng)濟分析的主要工作內(nèi)容是在保證開發(fā)項目質(zhì)量和要求的基本前提下，適當(dāng)減少工程內(nèi)容，不用或者少用過多的材料，這樣就可以在保證項目工程質(zhì)量的情況下，降低開發(fā)項目的成本。2.采用競爭機制和設(shè)計招標(biāo)。在項目設(shè)計階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要有以下三種形式：設(shè)計招標(biāo)方式、指定承包方式、協(xié)商方式。設(shè)計招標(biāo)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從眾多中標(biāo)單位中選擇優(yōu)秀的單位來完成項目設(shè)計工作，實行設(shè)計招標(biāo)可以使各個設(shè)計單位在公平的環(huán)境下競爭，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從多種設(shè)計方案中選擇，提高了項目設(shè)計方案的質(zhì)量，同時也可以有效防止行業(yè)之間的不正當(dāng)競爭。

（三）招標(biāo)階段成本控制管理方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了保證工程清單的正確性，要合理利用好簽訂合同的機會，用合同條款的方式約定具體對施工過程中的材料、人工等因素。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以采用以下兩種方法進行招標(biāo)，即固定總價招標(biāo)和工程量清單招標(biāo)。其中，固定總價招標(biāo)的方式主要應(yīng)用在項目緊張的情況下，投標(biāo)單位承擔(dān)主要的風(fēng)險，工程造價可以由招標(biāo)方控制，然而這種方法不利于反映某一個單項的造價。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要從實際情況出發(fā)，在招標(biāo)階段選擇合理的成本控制管理方法。

（四）成本施工階段成本控制管理方法

1.不斷提高員工的節(jié)約意識。從實質(zhì)上來講，房地產(chǎn)開發(fā)項目是一個比較系統(tǒng)復(fù)雜的工作。因此，在項目實施過程中要落實節(jié)約的原則，也就是在保證工程項目質(zhì)量的前提下，大大節(jié)約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物力、財力、人力，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的員工要認(rèn)識到節(jié)約并不是消極的節(jié)約成本，而是動態(tài)監(jiān)督施工階段的成本使用情況，將工作的重點放在事前監(jiān)督上，要以系統(tǒng)論為主要的指導(dǎo)思想。節(jié)約原則要從以下三方面入手：（1）建立嚴(yán)格的財務(wù)制度和明確成本開支的范圍，這樣有利于監(jiān)督和限制成本開支；（2）控制失控的成本，這樣就可以有效防止浪費成本的現(xiàn)象；（3）優(yōu)化施工方案。管理公共項目，降低對施工項目物力、人力、財力的消耗。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有做好以上三點，才能合理控制好開發(fā)項目的成本，實現(xiàn)節(jié)約項目成本的目標(biāo)。2.優(yōu)化施工方法，制定科學(xué)合理的施工方案。房地產(chǎn)項目施工質(zhì)量水平與施工方案的選擇密切相關(guān)，施工方案的選擇也會影響工程造價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于選擇項目施工方案不同，就會影響工程造價、工期、施工機具的不同。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)降低工程成本可以通過優(yōu)化施工方案，要結(jié)合自身設(shè)備、現(xiàn)場情況、施工圖紙、施工經(jīng)驗、技術(shù)規(guī)范驗收標(biāo)準(zhǔn)和管理水平等因素，制定出一套科學(xué)合理的施工方案，合理控制工程造價，提高施工設(shè)備的利用率和效率，更好地實現(xiàn)節(jié)約成本的目的。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行成本控制管理工作有重要的意義，不僅可以帶動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，也可以為房地產(chǎn)行業(yè)帶來一個良好的風(fēng)氣，可以激勵房地產(chǎn)行業(yè)實現(xiàn)節(jié)能降耗。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理者要認(rèn)識到成本控制管理的重要性，要做好各個階段的房地產(chǎn)項目的成本控制管理工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在競爭激烈的市場環(huán)境下立于不敗之地。

作者:李飛虎 單位:無錫太湖美生態(tài)環(huán)保有限公司

參考文獻：

[1]王中華.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目開發(fā)決策中機會識別研究[D].北京:中國社會科學(xué)院研究生院,2013.

房地產(chǎn)成本控制范文第3篇

關(guān)鍵詞：供應(yīng)鏈成本；房地產(chǎn)開發(fā)公司；成本控制

中圖分類號：F27 文獻標(biāo)識碼：A

原標(biāo)題：基于供應(yīng)鏈理論的房地產(chǎn)企業(yè)成本控制探析——以X房地產(chǎn)開發(fā)公司為例

收錄日期：2012年8月24日

當(dāng)前，無論從宏觀經(jīng)濟環(huán)境還是從市場微觀層面來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)已進入買方市場，消費者逐漸趨于成熟和理性，在此背景下，引入供應(yīng)鏈管理理論，運用價值工程的分析工具，提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品則成了廣大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)求生存謀發(fā)展的主要法寶。

一、供應(yīng)鏈管理與房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本

（一）供應(yīng)鏈管理的概念。供應(yīng)鏈管理（簡稱SCM）是指在滿足一定的客戶服務(wù)水平的條件下，為了使整個供應(yīng)鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)（組織）有效地組織在一起來進行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務(wù)的管理方法。從供應(yīng)鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn)，出于對成本的考量，無疑是供應(yīng)鏈管理的出發(fā)點和實質(zhì)。

（二）房地產(chǎn)供應(yīng)鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務(wù)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費以及開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務(wù)費用和銷售費用。

在供應(yīng)鏈思想下，房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務(wù)鏈條中則以供應(yīng)鏈成本的形態(tài)存在，并可以運用供應(yīng)鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的，供應(yīng)鏈成本的構(gòu)成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應(yīng)鏈的具體結(jié)構(gòu)。

二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題

（一）土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時，僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預(yù)計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟可行性，而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉(zhuǎn)讓金，但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位，導(dǎo)致項目計劃嚴(yán)重拖延，僅占用的土地轉(zhuǎn)讓金資金利息一年就400多萬元，這無形中增加了該項目的整體成本。

（二）設(shè)計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有：

1、設(shè)計人員由于專業(yè)素質(zhì)及經(jīng)濟意識的欠缺，產(chǎn)品設(shè)計缺陷及后續(xù)設(shè)計變更較多，造成后期窩工、返工和工期延誤等。

2、設(shè)計手段較落后，工程造價和設(shè)計方案缺乏有效結(jié)合，導(dǎo)致工程造價控制不力。

（三）政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是：各項政府報建手續(xù)進展緩慢，從而嚴(yán)重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié)，尤其是導(dǎo)致項目預(yù)售時間推遲，這樣一方面大額土地款占用資金，另一方面預(yù)售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。

（四）施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)

1、在進行設(shè)計招標(biāo)時過分依賴絕對低價選擇中標(biāo)單位，結(jié)果日后經(jīng)常導(dǎo)致索賠、變更及質(zhì)量問題。

2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關(guān)系的供應(yīng)商，導(dǎo)致在施工及材料的質(zhì)量和價格方面控制力不強。

3、在施工過程中，對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目，比如變更程序及決策機制不完善。

（五）銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行，該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有：

1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致，導(dǎo)致存貨過大，造成大量資金占用成本。

2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意，銷售禮品等管理較混亂。

（六）物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理，該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質(zhì)量存在設(shè)計、施工等質(zhì)量問題，從而導(dǎo)致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費，物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加，更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。

三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建

（一）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應(yīng)鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結(jié)構(gòu)見圖1：X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈結(jié)構(gòu)模型。（圖1）結(jié)合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結(jié)構(gòu)，其供應(yīng)鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費，政府綜合報建費用、規(guī)劃設(shè)計費等；開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、管理費用、財務(wù)費用、不可預(yù)見費等；下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內(nèi)維修費用等。

（二）X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應(yīng)鏈成本控制體系構(gòu)建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題，引入供應(yīng)鏈的思想，建立從前期土地取得，到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應(yīng)鏈成本體系，從而達(dá)到在時間、成本、質(zhì)量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務(wù)。

1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析，X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右，可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式，地價的可控性較差。因此，該環(huán)節(jié)的土地控制重點應(yīng)放在控制土地閑置資金占用成本上面，具體要考慮：

（1）在做土地征用可行性方案論證時，系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應(yīng)鏈的時間，減少土地款占用的資金利息成本。

（2）運用價值工程等技術(shù)手段，提高土地使用效益，降低單位建筑面積分?jǐn)偟耐恋爻杀尽?/p>

（3）規(guī)避土地閑置費的繳納。

2、設(shè)計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關(guān)資料分析，在初步設(shè)計階段，影響工程造價的程度為65%，施工圖設(shè)計階段，影響工程造價的程度為25%～35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%～12%，這表明設(shè)計階段的造價控制是建安工程費控制的關(guān)鍵。加強設(shè)計階成本控制要做到如下幾點：

（1）提高設(shè)計人員素質(zhì)，加強設(shè)計人員經(jīng)濟意識。

（2）引入競爭機制，實行設(shè)計方案招標(biāo)、方案競賽，可以對同一個工程進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較，并應(yīng)用價值工程最優(yōu)方案。

（3）引入目標(biāo)成本理論，推行限額設(shè)計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標(biāo)成本嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖變更，保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)不被突破。

（4）運用價值工程的原理，進行多方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和比較，推行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)，在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。

（5）提高設(shè)計質(zhì)量，減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（6）推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。

3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”，及早進入項目預(yù)售回籠資金，降低資金使用成本。

4、融資活動成本控制。不同的融資渠道，其利率水平差異較大，分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道，利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內(nèi)部拆借款、股權(quán)合作等。這樣，公司在安排融資方案時，就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外，在此基礎(chǔ)上，還要權(quán)衡不同融資模式的風(fēng)險水平高低，對成本和風(fēng)險加以平衡，設(shè)計公司最佳融資結(jié)構(gòu)。

5、施工、材料設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制

（1）招標(biāo)階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo)，做好資格預(yù)審，選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標(biāo)，在此基礎(chǔ)上采取合理低價中標(biāo)，以避免投標(biāo)方以低于成本價進行惡意競爭。同設(shè)計階段一樣，讓后期物業(yè)管理部門介入招標(biāo)階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當(dāng)一部分質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）嚴(yán)格控制工程變更。建立工程變更的相關(guān)流程和制度，工程設(shè)計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全，防止人為疏漏造成的后期變更，做到事前預(yù)防。在發(fā)生工程變更時，嚴(yán)格審核工程變更，從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟美觀等多角度確定變更的必要性。

（3）加強現(xiàn)場簽證的審查，減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作，是甲、乙雙方認(rèn)可的工程實際變更記錄，是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴(yán)肅性，必須嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理制度。

（4）推行三級收料及限額領(lǐng)料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關(guān)鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料，按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結(jié)算，節(jié)約時給予獎勵，超出時由施工作業(yè)隊自行承擔(dān)，從施工作業(yè)隊結(jié)算金額中扣除，這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料，從而減少浪費損失。

（5）組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料，所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先，應(yīng)根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃，并確定好材料的進出場時間；其次，應(yīng)把好材料領(lǐng)用關(guān)和投料關(guān)，降低材料損耗率。

6、銷售環(huán)節(jié)成本控制

（1）引入資金成本概念，合理設(shè)計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款上做一平衡，尋求綜合成本最低方案。

（2）嚴(yán)控各項銷售費用，做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理，合理選取廣告宣傳媒介，提高廣告宣傳的投放效果，使各項銷售費用產(chǎn)生實效。

7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制

（1）物業(yè)管理前置到設(shè)計階段及招標(biāo)環(huán)節(jié)，參與項目設(shè)計方案論證及關(guān)鍵物資的招標(biāo)等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié)，對業(yè)主在物業(yè)實際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權(quán)，此項安排可以減少由于設(shè)計缺陷、“絕對低價”招標(biāo)等而導(dǎo)致的后期質(zhì)量成本的發(fā)生。

（2）做好備品備件的采購、保管、領(lǐng)用管理，提高實物使用率，減少物料浪費。

（3）提高物業(yè)服務(wù)水平，增加業(yè)主滿意度，從而提高收費率，降低物業(yè)運營成本。

本文從理論方法上構(gòu)建了一種有別于傳統(tǒng)方式的房地產(chǎn)企業(yè)成本管理模式。其優(yōu)勢表現(xiàn)在將供應(yīng)鏈管理思想引入到房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理中，能將整個供應(yīng)鏈條的策劃、設(shè)計、顧問服務(wù)、施工、材料設(shè)備采購、銷售及物業(yè)管理活動聯(lián)系起來，在最短的時間內(nèi)以最低的成本為顧客提供最大的價值，以贏得競爭優(yōu)勢。

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房地產(chǎn)成本控制范文第4篇

摘要：近年來，為了防止房地產(chǎn)過熱，影響經(jīng)濟的健康發(fā)展，我國政府出臺了一系列調(diào)控政策，如從緊的稅收、信貸和土地政策。面對日趨激烈的市場競爭，越來越透明、規(guī)范的市場以及不利的宏觀調(diào)控政策，開發(fā)商們認(rèn)識到只有重視成本管理，提高項目成本的管理水平，才能取得良好的經(jīng)濟效益，在市場競爭中立于不敗之地。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的主要問題，然后針對這些問題提出了對策與建議。

關(guān)鍵詞 ：項目管理；成本管理；房地產(chǎn)開發(fā)

一、引言

現(xiàn)如今整個房地產(chǎn)的市場情況不甚樂觀，隨著行業(yè)競爭的不斷加劇，房地產(chǎn)市場逐漸從以往低投入高產(chǎn)出的模式轉(zhuǎn)變?yōu)楦叱杀镜褪找娴姆较?。在如此?yán)峻的市場形勢之下，對房地產(chǎn)企業(yè)成本管理進行研究更加具有一定的實踐意義。房地產(chǎn)市場若要想形成新的競爭力支撐點，提高項目的經(jīng)濟效益，引導(dǎo)建筑市場的良性發(fā)展，就要不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)的成本費用管理問題，在質(zhì)量確保的前提之下，努力做到成本最低。現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理受到傳統(tǒng)思想的制約，在工作中也過于注重財務(wù)部門對于成本管理的作用，從而忽略了其他的部門，而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目受外在的影響因素過多，周期也較長，負(fù)債經(jīng)營的現(xiàn)象也很普遍，所以很容易就陷入資金周轉(zhuǎn)不靈的境地，因此，加強房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是至關(guān)重要的。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題

1.過于注重施工環(huán)節(jié)成本管理

大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)將成本管理的主要目標(biāo)都放在了施工階段上，在房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)中，采用以弱矩陣式為主的項目組織形式，其中項目經(jīng)理其實就是施工經(jīng)理。為了能夠避免在施工過程中出現(xiàn)各類經(jīng)濟問題，大多數(shù)項目經(jīng)理的權(quán)責(zé)都被架空，其他相關(guān)部門反而擁有較大的權(quán)利。如此一來就會產(chǎn)生很多的問題，具體如下：

（1）控制成本被分解到各職能部門后，各部門只要能確保住自己分管業(yè)務(wù)的成本在一個穩(wěn)定的范圍之內(nèi)，而且更加注重局部利益，僅僅只關(guān)注個人本身職能范圍內(nèi)的成本管理情況，無形中損害的是項目總體利益。

（2）項目經(jīng)理的責(zé)任并未隨著權(quán)力被限制而隨之降低，反而協(xié)調(diào)溝通的工作不斷增加，這樣一來就會減少項目成本管理的時間，使得項目經(jīng)理將關(guān)注的重點從成本轉(zhuǎn)移到了其他的地方。

（3）成本管理被分割之后，各個部門之間缺乏及時有效的溝通，使得成本管理的工作效率大打折扣。

2.不注重利先進的項目管理工具和方法

在我國的工程項目管理過程中，很少會使用一些科學(xué)的、先進的項目管理工具，即使是有也不能真正使用好，未能達(dá)到指導(dǎo)項目成本管理的目的。這種情況在房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的過程中尤為嚴(yán)重。有些公司在控制成本方面，達(dá)到極其精致程度，從成本管理的每一個細(xì)節(jié)考慮，但在實際操作控制不具有前瞻性、系統(tǒng)性和指導(dǎo)性。在項目建成后，在工程的某一個時間點或者某一個節(jié)點的成本是超或省，應(yīng)該采取什么樣的措施，他們往往不知所措。然而，如果采用項目管理工具來解決，特別是掙值管理技術(shù)，對工程造價管理特別有效，它可以對特定的時間段工程造價進行監(jiān)測，清楚是節(jié)余或超支，并可以進行組合和進度控制。

目前掙值管理在國內(nèi)的發(fā)展不理想主要是有兩個原因，一方面是意識問題；另一方面，我國的掙值管理和計算機的應(yīng)用與項目管理相脫離，如果沒有電腦用手工進行計算，掙值管理是非常繁瑣的，效果當(dāng)然不會太明顯。

3.項目運作過程中重實施輕計劃

雖然項目成本的管理方式很多，但是計劃仍然是不能或缺，應(yīng)擺在首位完成。很多房產(chǎn)中介，了解準(zhǔn)確的、可行的、詳細(xì)的項目管理目標(biāo)和完成計劃的重要性，但一到該項目的實際運作，往往為了盡早開盤，早日建成而啟動，因此就不會花太多的時間去制定一系列的計劃，即便是制定也大都屬于“面子工程”。所以在實際中制定的工程計劃沒有科學(xué)依據(jù)，工程造價的某一個部門是省或超不能得知，所以成本管理的效果也不盡人意。

三、提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管理水平的方法

1.加強項目前期投資決策階段的成本管理

項目的各種技術(shù)和經(jīng)濟決策對于項目的成本和項目建成的經(jīng)濟效益具有決定性的作用，也是項目成本控制的決定性階段。前期項目建議書的可行性也是決定項目是否展開的主要基礎(chǔ)，只要在項目決策階段的相關(guān)工作做得好，后期項目工程的設(shè)計與施工管理才會順利進行。在前期市場調(diào)查階段，如果沒有對于各種機制進行完善，那么勢必會造成項目的延遲，從而增加項目的成本。只有將決策階段的問題處理完善，才能推進項目的進程。

加強財政和物質(zhì)資源，人力和科學(xué)合理的投資時間的前期可行性研究；對決策的程序進行完善，提升決策效率，對項目的市場與產(chǎn)品進行科學(xué)的定位；要建立健全決策支持機構(gòu)，決策支持資源收集、整理，借鑒先進企業(yè)的經(jīng)驗和方法是重視的項目決策階段明智的方法。

2.設(shè)計階段的成本管理

設(shè)計階段成本的管理是房地產(chǎn)企業(yè)成本管理重點內(nèi)容。對設(shè)計階段進行成本管理的主要目的有兩個，一是降低工程所需的材料、設(shè)備、安裝、施工等費用，二是降低設(shè)計成本，以完成設(shè)計任務(wù)。因為工程費用的大部分材料、設(shè)備、安裝、施工成本在設(shè)計階段可以精確地確定，因此，對設(shè)計階段的成本進行控制是最主要和最優(yōu)先的。

設(shè)計費用一般只占總成本的1.5％至2％，在建設(shè)工程的全過程所占的比例較小，但是對工程造價的影響可以達(dá)到75％以上。因此，設(shè)計的好壞將直接影響工期和施工成本，也將直接影響財力、物力、人力的投入?？茖W(xué)合理的設(shè)計可降低10％的項目成本。但許多設(shè)計師大多數(shù)對于技術(shù)較為重視，很容易忽視設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)和安全系數(shù)，沒有充分考慮項目的經(jīng)濟合理性，大大影響工程造價的有效控制。所以，項目投資的設(shè)計階段的影響是非常重要的。事實上，如果可以把更多的精力在項目的早期階段，會得到更多的良好的經(jīng)濟效益。

3.施工階段的成本管理

（1）抓好合同管理，減少工程索賠

成本管理在施工階段的關(guān)鍵是有效控制工程變更。施工合同是工程的主要合同，也是雙方進行工程結(jié)算、索賠等的重要依據(jù)，所以要對合同的起草、審核等進行嚴(yán)格把關(guān)。對批量報價法，施工單位往往采用“低價競標(biāo)，索賠利潤”的方式。因此，成本管理人員應(yīng)該事先進行控制措施，嚴(yán)格檢測和審核，及時計算出投資的影響與變化，從項目的外觀、功能以及經(jīng)費等方面確定是否需要進行工程的變更和造價的減少，防止出現(xiàn)投資失控的現(xiàn)象；除此之外，對于施工單位和原材料供應(yīng)商不履行合同時要及時進行反投訴約定，對成本進行有效的控制。

（2）從管理模式上著手，建立建設(shè)項目監(jiān)理制

根據(jù)監(jiān)管規(guī)定和實施細(xì)則有效控制工程投資，落實職責(zé)分工的制度和相關(guān)責(zé)任，從而建立和完善投資管理機制的項目控制系統(tǒng)。每月編制項目審查進度付款，避免投資失控。審核施工進度、數(shù)量的監(jiān)理方確認(rèn)，根據(jù)合同條款，支付相應(yīng)的工程進度款后，核算材料單價和成本定額的價格。

（3）從技術(shù)措施上開展項目投資的有效控制

對于主要施工技術(shù)方案進行論證，在此基礎(chǔ)之上廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新方法等，設(shè)法在技術(shù)方面對成本進行有效的控制。技術(shù)措施是項目投資實施的有效保證。據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，原材料成本一般約占直接建設(shè)成本70％。與此同時，直接費用的多少將影響間接成本的高低，因此，新材料、新技術(shù)的選擇，是提高勞動生產(chǎn)率，縮短施工工期的有效途徑。

4.竣工階段的成本管理

房產(chǎn)企業(yè)成本管理完成的最后階段是竣工的階段，這個階段主要是完成審計工作的項目決算，竣工階段結(jié)算正確與否將會直接影響到工程的造價。因為成本已經(jīng)產(chǎn)生，該項目已經(jīng)完成，因此在這個階段做的是找到一個好的會計師事務(wù)所，實事求是的計算工程造價。從這一方面上來講，成本管理事前和過程控制要比事后進行控制重要的多。除此之外，還要對施工單位提交的工程結(jié)算書進行認(rèn)真的審核，或是委托信譽較好的造價咨詢公司進行審核，并對造價公司提供一定的獎勵，以此提升造價公司的工作效率與工作質(zhì)量，減少企業(yè)工程的成本。

四、結(jié)論

在房地產(chǎn)市場化不斷提高、市場越來越規(guī)范的背景之下，市場各方面的監(jiān)管也越來越嚴(yán)格，成本逐漸變得透明，消費者的各種法律意識也逐漸增強。而市場上只有一些管理規(guī)范、資金實力強大的房產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的競爭中存活下去，因此，成本管理對于房產(chǎn)項目的運行非常的重要。但是，現(xiàn)階段我國的項目管理水平依舊很落后，在對先進的項目管理工具的使用和方法上尤其突出。由此我們可以得出，未來房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理的重點內(nèi)容就是如何合理有效的在實踐中運用這些思想、方法和工具。

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房地產(chǎn)成本控制范文第5篇

關(guān)鍵詞:內(nèi)控導(dǎo)向 房地產(chǎn) 成本控制 存在的問題 對策

企業(yè)內(nèi)控導(dǎo)向主要是企業(yè)內(nèi)部的一種自律行為，是我國現(xiàn)代企業(yè)管理中的重中之重?？梢哉f，企業(yè)只要進行經(jīng)濟活動或者管理活動，那就必須要對企業(yè)內(nèi)部控制進行加強。由于房地產(chǎn)是屬于較高風(fēng)險的一個行業(yè)，其所涉及的范圍較廣，經(jīng)營管理周期較長，且投入的資金也較大，那么房地產(chǎn)的成本控制就顯得尤為重要。因此，在房地產(chǎn)市場競爭這么激烈的形勢下，有必要基于內(nèi)控導(dǎo)向加強房地產(chǎn)的成本控制，同樣，這對增強房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)商的競爭力以及開發(fā)商經(jīng)濟效益的提高具有十分重大的意義。

一、房地產(chǎn)成本控制中存在的問題

(一)房地產(chǎn)收入確認(rèn)具有復(fù)雜性

目前，房地產(chǎn)行業(yè)的商品銷售主要存在兩種方式，即：自身開發(fā)加銷售以及與買方簽訂合同后再開發(fā)建設(shè)。與買方簽訂合同后再開發(fā)建設(shè)不同，企業(yè)自身開發(fā)再銷售具有自身的特點，由于其開發(fā)周期比較長，且耗資巨大，那么房地產(chǎn)開發(fā)商在銷售商品時，往往就會采用預(yù)售以及分期收款銷售等的一系列銷售方式，那么房地產(chǎn)的收入確認(rèn)就存在一定的復(fù)雜性，不利于房地產(chǎn)成本的控制。盡管國家出臺了許多有關(guān)房地產(chǎn)會計制度，也在一定程度上對房地產(chǎn)成本控制起到積極作用。但由于各種原因，其制訂的制度在實際工作中的可操作性并不強。例如：《企業(yè)會計制度》中所規(guī)定的，將企業(yè)風(fēng)險及報酬的實質(zhì)轉(zhuǎn)化為企業(yè)收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，這個方法理論上是可行的，具有一定的合理性，但這必須要企業(yè)會計人員具有比較高的會計職業(yè)判斷能力才行，不然該制度就不能起到相應(yīng)的作用，發(fā)揮不了相關(guān)的功能。因此，在會計實務(wù)的工作中，如何運用好收入確認(rèn)這一標(biāo)準(zhǔn)，目前仍然處于混亂局面，相關(guān)部門人員應(yīng)該予以關(guān)注和重視。

(二)房地產(chǎn)成本與售價存在不配比性

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其商品的開發(fā)周期比較長，開發(fā)商并不能在短時間內(nèi)想收回成本就收回，這就導(dǎo)致企業(yè)成本投入與產(chǎn)出不存在一定的配比性。首先，由于房地產(chǎn)在短期內(nèi)投入的資金較大，且項目完成的工期較長，那么預(yù)售款項也就無法被確認(rèn)為收入，當(dāng)然這也為配比原則的相關(guān)應(yīng)用造成了極大的困難。其次，由于房地產(chǎn)所開發(fā)處理商品，不同的樓層、不同的朝向以及不同的房型都會影響到商品的銷售。即使是同一樓層，也有許多因素不同會造成銷售的不同。而且由于企業(yè)的成本攤算的時候，在沒有清楚考慮到房屋朝向以及樓層的因素下，所得出的經(jīng)營成果也不具有真實性。

(三)收益評價指標(biāo)反映不到位

在以往房地產(chǎn)企業(yè)會計年報工作中，其業(yè)績的波動性也很大。有的房地產(chǎn)項目在建設(shè)期內(nèi)，其業(yè)績不佳，但在驗收出售后，其大量的預(yù)收款被確認(rèn)為收入。一般來說，這樣的情況出現(xiàn)在一個會計期內(nèi)還行，但如果這樣的情況要跨過幾個會計期，那么久不再適用于對企業(yè)業(yè)績的一般評價指標(biāo)，就不能客觀、正確及全面的反映出這個企業(yè)的實際經(jīng)營情況。有的情況下是這樣的，一個房地產(chǎn)企業(yè)其經(jīng)營狀況很好，但其凈利潤卻很小，甚至為負(fù)數(shù)。而有的企業(yè)盡管目前的現(xiàn)金流動狀況不佳，但其有大量的在建工程或者有很好的預(yù)售情況。那么這個企業(yè)也可以判定為有較強的盈利實力。由此可見，單純以指標(biāo)好壞來評價企業(yè)的發(fā)展?jié)撃芎蜆I(yè)績是不可取的，我們應(yīng)該具體分析這些指標(biāo)，更重要的是要看到這個企業(yè)的資質(zhì)信譽以及實力等，這樣才能更好的評估一個企業(yè)的實力。

二、基于內(nèi)控導(dǎo)向的房地產(chǎn)成本控制對策

(一)加強預(yù)算控制

內(nèi)控向?qū)芎芎玫目刂破髽I(yè)內(nèi)部的經(jīng)營、管理活動，是企業(yè)經(jīng)濟活動和管理活動中不可缺少的。而預(yù)算控制作為內(nèi)控導(dǎo)向的重要方面之一，其包含企業(yè)整個經(jīng)營活動的全部，如資金的籌集，設(shè)備的采購，商品的銷售以及生產(chǎn)過程中的管理等一系列活動。因此，做好房地產(chǎn)成本的控制工作，需要對企業(yè)的各項業(yè)務(wù)指標(biāo)進行詳細(xì)的預(yù)算編制和計劃，并且通過授權(quán)的方式交由相關(guān)部門負(fù)責(zé)執(zhí)行，并進行監(jiān)控。為了適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)自身的特點，在項目預(yù)算以及資金預(yù)算的基礎(chǔ)上，可以采用企業(yè)年度制的責(zé)任預(yù)算管理模式。在具體的實施過程中，可以根據(jù)企業(yè)整體的資金狀況，來對企業(yè)預(yù)算進行年度規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)要確定出各個層次的責(zé)任中心，并將企業(yè)年度預(yù)算規(guī)劃好后，層層放置到各個層次的責(zé)任中心。然后各個層次的責(zé)任中心必須按照企業(yè)的整體資金預(yù)算、按照自身部門的實際情況來具體執(zhí)行下去，從而最大限度的確保企業(yè)預(yù)算目標(biāo)的實現(xiàn)。這期間，每個責(zé)任中心都要及時或按時將本部門的實際經(jīng)營情況向上一級責(zé)任中心反映，這樣一層一層，一級一級，從而實現(xiàn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行的最終控制。

(二)完善資金管理

房地產(chǎn)行業(yè)是一個具有高投入、高回報又高風(fēng)險的行業(yè)，資金對于一個企業(yè)來說是很重要的。因此，為了控制房地產(chǎn)成本，有必要在內(nèi)控向?qū)录訌娖髽I(yè)的資金管理，從而有效的控制房地產(chǎn)風(fēng)險，最終實現(xiàn)企業(yè)資金的統(tǒng)一管理和安排。資金控制作為內(nèi)控向?qū)У囊粋€重要內(nèi)容，是房地產(chǎn)企業(yè)控制資金收入與支出的一個重要方式，資金控制得當(dāng)，可以在很大程度上縮短房屋的預(yù)售時間，提高企業(yè)資金的回流效率，進而降低了企業(yè)的資金風(fēng)險。因此，完善企業(yè)資金管理，加強對企業(yè)現(xiàn)金流動的控制管理，有助于房地產(chǎn)企業(yè)整個經(jīng)營活動及管理活動的順利進行，有助于房地產(chǎn)企業(yè)在整個房地產(chǎn)行業(yè)市場上占據(jù)有利的地位。同時，在間接方面也會完善我國的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)制度。

(三)規(guī)避財務(wù)風(fēng)險

內(nèi)控導(dǎo)向主要是基于對企業(yè)內(nèi)部制度的管理，且財務(wù)作為房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的一個重要環(huán)節(jié)，其管理的好壞直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整個運作。風(fēng)險是每個企業(yè)在經(jīng)營活動中都存在的，房地產(chǎn)企業(yè)要想發(fā)展，不冒風(fēng)險是不可能的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強對風(fēng)險的意識，從而提高企業(yè)自身的風(fēng)險管理水平。由于房地產(chǎn)行業(yè)具有高投入、高回報和高風(fēng)險等的特點，那么就必須要建立較為完善而健全內(nèi)控導(dǎo)向，確保房地產(chǎn)企業(yè)正常、有序而良好的運行。建立和健全嚴(yán)格的內(nèi)控導(dǎo)向程序以及相互制約的措施，并且要實行重大事項報告及決策的制度，從而最大程度的避免決策的失誤而帶給企業(yè)經(jīng)濟上的損失。要明確相關(guān)經(jīng)辦人員以及會計人員等之間的職權(quán)和責(zé)任，從而從根本上規(guī)避因內(nèi)控導(dǎo)向不嚴(yán)給房地產(chǎn)企業(yè)造成的巨大財務(wù)風(fēng)險。

綜上所述，加強內(nèi)控導(dǎo)向下的房地產(chǎn)成本控制，建立、健全內(nèi)控導(dǎo)向制度，是企業(yè)自身發(fā)展的必然要求，同時也是房地產(chǎn)企業(yè)面臨激烈競爭下的必然作為。加強內(nèi)控導(dǎo)向下的房地產(chǎn)成本控制，從根本上保證房地產(chǎn)企業(yè)健康、正常及快速的發(fā)展，完善我國房地產(chǎn)相關(guān)制度，保護投資者和消費者的合法權(quán)益以及確保房地產(chǎn)資本市場的有序運行，都有著極其重要的作用。

參考文獻:

[1]張國新. 關(guān)于我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的現(xiàn)狀及其必要性分析[J]. 現(xiàn)代商業(yè), 2010, (11): 254-255