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建材輔材采購工作計劃范文第1篇

關鍵詞：成品住宅；一體化；產業(yè)鏈；前期階段

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1674-9944（2015）12-0287-04

1傳統(tǒng)住宅產業(yè)鏈存在的問題

傳統(tǒng)住宅產業(yè)鏈屬于資本密集型產業(yè)，掌握土地和資本的房地產企業(yè)居于整個產業(yè)鏈的主導地位。從項目總體策劃、立項審批、規(guī)劃設計、開工準備、全面施工、驗收交付許可到登記入住的各階段，均為單線推進模式，形成以房地產企業(yè)為核心進行配套生產的產業(yè)鏈。傳統(tǒng)住宅建設依托勞動與資本密集，勢必與資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展道路相背離，其發(fā)展后勁因而受到嚴重牽絆。具體而言，傳統(tǒng)住宅產業(yè)鏈存在以下問題。

1.1產業(yè)鏈價值分布不合理

中國現行的土地供給制度，在很大程度上決定了土地主導著住宅產業(yè)價值鏈，因此地方政府掌握土地資源，以及房地產企業(yè)掌握資本，控制了產業(yè)鏈的主要利益，導致產業(yè)鏈中利益分配不均，未能賦予產業(yè)鏈各價值主體公平競爭的平臺，進而影響了新技術、新材料、現代管理理念和方法在產業(yè)項目中的實施。

1.2產業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)

科技密集型程度較低，以及地方政府、房地產企業(yè)壟斷資源、資本，傳統(tǒng)住宅產業(yè)鏈各價值主體呈現粗放經營與合作的關系，導致產業(yè)鏈關系孤立割裂，未能形成平等參與、優(yōu)勢互補、高效溝通與互惠合作的一體化關系模式。

1.2.1房地產開發(fā)粗放競爭

作為獲得資金、土地便能運營的房地產企業(yè)，一般不具備項目規(guī)劃能力，因而只能委托設計院進行規(guī)劃設計。通常規(guī)劃設計環(huán)節(jié)占據整個項目成本的70%，這就導致傳統(tǒng)住宅產業(yè)鏈中沒有技術支撐的房地產企業(yè)，無力培養(yǎng)自身的規(guī)劃設計能力，只得憑借拿地環(huán)節(jié)進行粗放競爭，以此確保自己的利益主體地位。

1.2.2勞動密集型的建筑業(yè)

由于傳統(tǒng)住宅建設多為現場手工作業(yè)，加之產業(yè)鏈各環(huán)節(jié)各自為政、銜接互濟不夠緊密，導致工人勞動強度加大，生產、經營呈分散狀態(tài)，因而拉長了建設周期、降低了生產效率。同時，因設計、施工、部品選擇與運輸的責任部門缺少實時溝通與工作對接，又導致相互推諉、權責不明，因此建設質量難以控制，監(jiān)管耗費成本巨大。

1.2.3建材業(yè)標準化、系列化、部品化水平較低

現場手工作業(yè)的勞動密集型生產方式，導致傳統(tǒng)住宅產業(yè)鏈中部品、建材的工業(yè)化生產水平較低，因此影響了住宅產業(yè)化的基礎――部品與建材的標準化、規(guī)格化與系列化。這無疑導致資源浪費、勞動效率降低、工程質量堪憂，進而影響產業(yè)鏈環(huán)的銜接與住宅產業(yè)的規(guī)?；?。

1.2.4未形成供、產、銷一體的“鏈"狀參與主體

傳統(tǒng)住宅產業(yè)鏈的供、產、銷關系為：房地產企業(yè)拿地委托設計院完成規(guī)劃設計通過工程招投標選擇施工企業(yè)由施工企業(yè)整合原材料供應商、建材經銷商、設備供應商等承擔施工任務完成施工并交付給房地產企業(yè)房地產企業(yè)通過銷售或自行銷售給最終客戶由物業(yè)管理公司負責維護住宅產品。

由此可知，這種生產組織形式的參與主體，涉及眾多部門和人員，各自擁有獨立的經營目標、技術理念和利益關系，眾口難調很難建構合作紐帶，生產經營的一體化模式因此較難實現。此外，建筑設計與室內設計工作割裂，大量半成品的“毛坯房”上市交易，致使購房后還需進行二次裝修，這不僅增加了環(huán)境負擔，不符合低碳環(huán)保的大勢所趨，同時，亦不利于建材、部品的標準化、工業(yè)化生產體系的建構。

2成品住宅產業(yè)鏈的重構原則

“成品住宅”（finished housing）是指套內所有功能空間的固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛(wèi)生間的基本設施等全部完成，已具備基本使用功能的住房。成品住宅開發(fā)建設應強調以“成品”為目標，采用一體化開發(fā)建設管理方式，使各生產要素完美組合，減少中間環(huán)節(jié)、優(yōu)化資源配置；通過工廠化生產提高構配件質量與生產能力，從而節(jié)約建設成本、降低勞動強度、提高勞動效率，發(fā)掘其價值與使用價值的“商品”。成品住宅的產業(yè)鏈建構原則表現為以下幾方面。

2.1以終端用戶需求為導向

2.1.1立足顧客現實需要和潛在需求

成品住宅從土地獲取管理、項目總體策劃、設計任務書的制定、建筑設計、室內設計、部品選樣、項目施工、材料設備的供應、竣工驗收、入住總結到售后服務等各環(huán)節(jié)，均以終端客戶的需求和消費為中心，以產品的服務功能為重點，綜合技術推動型和需求拉動型的優(yōu)點而形成產業(yè)鏈；以客戶需求為導向，重構產業(yè)鏈各價值主體的生產組織形式與工作對接的關系，真正實現“以客戶為本”的產業(yè)鏈建構主旨。

2.1.2搭建用戶參與設計的開放平臺

“以客戶為本”的建構主旨還表現在：在成品住宅的產業(yè)鏈中介入用戶參與設計、監(jiān)控的過程。為此，以信息系統(tǒng)為支撐搭建用戶參與的平臺實屬必要。例如，在前期規(guī)劃設計階段，利用BIM互動性與及時反饋性的可視化特性，可使客戶更加直觀、快捷地了解項目全過程。同時其強大的模擬功能輔以造價控制環(huán)節(jié)，亦可方便客戶把握節(jié)能、日照、熱傳導與緊急疏散情況，進而有效控制成本，深化客戶的自主參與程度。此外，通過類似的信息平臺收集用戶的需求信息，進而優(yōu)化方案，亦有助于改善產業(yè)鏈環(huán)之間的協(xié)作關系，以期高效生產出市場接受度高的產品。

2.2建構信息共享的平臺打通全產業(yè)鏈

2.2.1優(yōu)化設計方案

信息化的集成環(huán)境可為成品住宅的產業(yè)鏈建設提供較準確的模型。其信息平臺的優(yōu)化性在于：將“多種項目設計方案和投資回報分析結合起來，從而實時的計算出設計變化帶來的投資回報變化，找出最優(yōu)方案”，從而有利于參與主體客戶的決策。與此同時，對于施工難度較大的異形設計，亦可藉此信息平臺優(yōu)化設計施工方案，以期減少工程量、壓低工程造價，為客戶贏得更多的價值回報。

2.2.2 鏈接工作接口

傳統(tǒng)住宅產業(yè)鏈環(huán)脫節(jié)的重要導因就在于各專業(yè)之間溝通不到位。據統(tǒng)計，僅僅由于項目成員之間的數據互通性較弱而產生的額外成本，就降低了建筑工程6%左右的效益。例如，由于建筑施工與室內裝修割裂，時常出現建筑主體結構妨礙管道設備的布置的問題。為此，變更原初設計方案，導致資源與勞動力的浪費，人為拉長了建設工期。信息化的集成環(huán)境因其模擬、預演與協(xié)調功能，可在“專業(yè)之間與專業(yè)內部進行碰撞檢驗，并即時生成數據，以供施工參考”，因而成為打通住宅全產業(yè)鏈、提升項目效益、進行全過程精細化管理的重要平臺。

2.2.3 高效傳遞信息

信息化的集成環(huán)境可通過交互窗口修改三維模型，其即視性、互動性與反饋性為設計、建造、運營信息的傳達提供較大便利。同時，其完備的構件信息亦為自動生產加工提供了技術條件。此外，通過4D模擬可預演施工過程，采用5D模型輔以成本控制，皆體現了信息化集成環(huán)境可動態(tài)、高效傳達信息的優(yōu)勢。

2.3建構工業(yè)化生產平臺

2.3.1縮短建設周期

由于工業(yè)化生產平臺藉由標準化、規(guī)?；?、系統(tǒng)化的工業(yè)化生產方式，取代分散的手工業(yè)生產方式，其中的住宅部品、建材皆在工廠流水線上產生，故通用化、系列化、集約化程度較高，加之現場裝配式施工方式，因而顯著提高了生產效率，與此同時，亦較少受制于天氣情況，建設工期大大縮短。

2.3.2提高工作成效

一方面，對傳統(tǒng)住宅的產業(yè)鏈進行分解、重組和優(yōu)化，密切成品住宅的產業(yè)鏈接口，提高各工種之間的信息溝通成效，深化客戶的自主參與層級，可顯著提高工作效率且質量可控；另一方面，工業(yè)化生產方式帶來的標準化、規(guī)格化的部品、建材，亦有利于成品住宅的規(guī)?；a與社會化營銷，從而推動成品住宅的產業(yè)化進程。

2.3.3減少資源浪費

勘察、設計、施工、項目管理、監(jiān)理、部品、材料、設備等的全產業(yè)鏈生產組織形式，可減少在設計、施工、材料部品的選樣、供應等環(huán)節(jié)中，因工作對接問題與無效益變更導致的資本浪費與能源消耗。此外，工業(yè)化生產平臺采用污水再生利用和雨水收集利用技術，實現施工養(yǎng)護用水的循環(huán)利用， 可顯著節(jié)水節(jié)能。另外，標準化、通用化、現場裝配式的工業(yè)集中生產方式，亦可降低建筑主材與輔材的損耗。

3成品住宅前期階段的一體化產業(yè)鏈建設

成品住宅是一項涉及獲得土地、開發(fā)、設計、施工、監(jiān)理、材料、設備和用戶等眾多方面的系統(tǒng)工程。一體化則指在信息化集成環(huán)境與工業(yè)化生產方式基礎上，以為用戶提供優(yōu)良的成品住宅和優(yōu)質服務為目標，將獲得土地、投資開發(fā)、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等諸環(huán)節(jié)聯(lián)結為一個完整的產業(yè)系統(tǒng)，實現成品住宅產供銷一體化。在此，以產品設計中的人、機、環(huán)境關系為研究成品住宅建設一體化的切入點。具體而言，即成品住宅開發(fā)建設各環(huán)節(jié)均以用戶需求為基礎，進而，傳承中國古代造物模件化技術與多元樣式兼容的營構模式，以成品住宅的部件化、標準化生產為出發(fā)點，根據消費者品質需求的不同，探索個性化菜單裝修模式與大眾化標準式裝修模式，實現工業(yè)化與人性化、通用化與個性化、批量化與多樣化的共贏。同時，建構以產業(yè)鏈核心企業(yè)為成員的企業(yè)集團，整合資金、資源、技術優(yōu)勢，注重成品住宅推廣應用過程中的集成化、低碳環(huán)保與智能化技術。

根據成品住宅一體化產業(yè)鏈的構成及相關因素，可將產業(yè)鏈系統(tǒng)分為土地獲得管理、項目投資開發(fā)、項目設計與項目報批等前期階段，土建安裝、樣板房施工等中期階段，以及住宅銷售與服務等后期階段。其中，投資開發(fā)定位的正確性以及設計構思、設計成果等前期階段，直接影響成品住宅一體化產業(yè)鏈建設成果與項目實施結果，因此，擬重點闡述成品住宅前期階段的一體化產業(yè)鏈建設情況。

3.1土地獲得管理

3.1.1土地信息收集

收集土地信息的目的在于，藉由政府、專業(yè)網站和主流報紙為公司拍地、融資、調整土地價格、了解區(qū)域土地情況、分析市場競爭等提供參考。一般而言，由集團營銷企劃部通過報紙、土地儲備中心處、人員來電、約訪等途徑收集、整理土地信息。在地塊公示后，確定重點意向地塊，報送公司主管、領導審批。之后對獲批地塊進行審核并進行現場勘查，在此基礎上，將勘查資料整理成文報送公司管理層。經公司管理層研討后，由企劃部組織完成“意向地塊可行性研究報告”。負責這一環(huán)節(jié)的職能部門為公司營銷企劃部與公司管理層，必要時需與國土部門交涉。

3.1.2意向地塊可行性研究分析報告

制定詳細實施計劃，通過具體數據和量化的衡量標準、責任分配，動態(tài)預測、分析市場、消費者與競爭對手的可行性分析報告，可降低企業(yè)投資風險，提高決策成功率。通常來說，意向地塊可行性研究分析報告涵蓋城市發(fā)展與房地產市場整體概述、周邊情況分析及重點個案研究，區(qū)域樓盤目標客戶分析、經濟測算等內容。

由營銷企劃部設定可行性研究計劃、組織市場調研、定位分析產品，而后提交設計部。設計部進行項目規(guī)劃設計和初步分析，提交采購部與審計部。由采購部和審計部對產品進行初步成本測算，并制定初步銷售計劃和銷售價格，提交財務部。財務部對投資經濟效益進行分析評估，總結評估結論提交公司管理層審核、決策。此環(huán)節(jié)涉及職能部門為營銷企劃部、設計部、采購部、審計部、財務部、公司管理層。

3.1.3土地競拍管理

土地競拍旨在：①控制各城市短長期的土地供應總量；②逐年增加經適房用地的供應；③對商品房用地進行招標或掛牌出讓，并確定出讓價高限，以防地價飆升；④將一次性收取土地出讓金改為收取土地租金。具體流程包括準備履約保證金、參加掛牌、準備投標拍賣所需文件，與拍賣人、招標人、土地管理部門、掛牌人等簽約，以及備份同摘牌、投標、拍賣相關的資料。該環(huán)節(jié)由土地管理部門控制。

3.2項目投資開發(fā)

3.2.1制定“項目經營計劃書”

作為項目經營的綱領性文件，計劃書涉及經營業(yè)績、客戶維度，包括成本、設計、工程、入住、物業(yè)的內部維度，以及學習與發(fā)展。制定項目經營計劃書首先需就項目位置、現狀、配套設施情況、規(guī)劃設計條件、技術經濟指標等進行簡要分析與介紹。集團應對總利潤要求、總投資要求、峰值資金、人員配置、總開發(fā)周期、品牌建設、團隊建設等提出總體量化要求。制定項目開發(fā)中關鍵節(jié)點的行動計劃和各部門、各專業(yè)的詳細進度計劃。根據項目實際情況，陳述可能存在的風險，并制定應對方案。最后，對上述內容分類列表匯總。該環(huán)節(jié)在獲得土地后一個月內進行，由公司管理層和各職能部門負責。

3.2.2編寫“項目前期市場研究報告”

“項目前期市場研究報告”是項目策劃與編制“產品建議書”的參考。營銷企劃部需系統(tǒng)收集、整理、記錄、分析成品住宅地產市場、營銷、產品等方面的信息，以期對項目進行可行性分析，為市場定位和公司決策提供依據。在地產市場調研與分析的基礎上，分別從項目市場、項目客戶、產品概念、規(guī)劃設計、建筑室內設計細節(jié)與標準、配套設計、社區(qū)服務、戶型面積配比、項目價格等入手進行定位。最后，依據項目投資開發(fā)周期、銷售周期、經濟收益調整定位，以尋求用戶與項目的平衡點。

3.2.3撰寫“產品建議書”

以用戶為導向，探討項目的市場受眾面，進行項目市場定位與產品建議，是撰寫“產品建議書”的目的所在。獲得土地后，營銷企劃部市場主管負責制定編寫工作計劃，計劃報送營銷總監(jiān)并通過后，由營銷企劃部、市場部人員與相關部門進行協(xié)商與溝通，并就目標客戶群、項目主題、形態(tài)、建設指標等深入調研，而后提交市場調研報告。同時，營銷企劃部組織編寫“初步產品建議書”，論證方案的可行性。建議書提交公司管理層審批通過后，由設計部開始項目初步規(guī)劃設計，審計部、財務部測算成本、財務指標實施，營銷企劃部綜合各部門意見，組織編寫“產品建議書”。再次提交管理層審批、論證。經由董事長、集團總部論證通過后即可實施。此環(huán)節(jié)涉及職能部門較多，包括營銷企劃部、項目部、審計部、財務部，以及公司、集團管理層等。

3.3項目設計與建材、部品選樣

3.3.1制定工作計劃

此環(huán)節(jié)在產品建議書確定之后與概念設計之前的一周開始，由規(guī)劃設計部負責制定有關項目內容、工期、起始時間、需其他部門配合事項等內容的工作計劃，并交由規(guī)劃總監(jiān)與公司管理層的總經理審批。

3.3.2設計招標

招標文件旨在闡明部品、建材的采購或工程性質，通報招標程序將依據的規(guī)則和秩序，是投標商編制投標文件的基礎，也是采購人與中標商簽訂合同的基礎。

設計招標環(huán)節(jié)涉及四大流程：①編制招標書。由規(guī)劃設計部負責制定計劃，報送公司管理層審批。招標書通常包括：方案招標書、施工圖設計招標書、景觀設計招標書。方案照標書在產品建議書完成一周后提交，施工圖設計招標書在擴初階段根據擴初深度提交。景觀設計招標書在規(guī)劃方案確定后一周內提交。②實施招標流程。由規(guī)劃設計部負責實施，公司管理層總經理委托的招標小組評標，相關表單報送公司管理層審批。③編制設計任務書。設計任務書包括方案設計任務書、景觀設計任務書、施工圖設計任務書。一般由規(guī)劃設計部負責編制任務書，在招標確定后一周內開始。方案設計任務書需對項目名稱、用地概況、設計依據、總體控制性指標等進行明確說明；要依據用戶需求定位戶型與面積匹配；指明具體的經濟技術指標、總體規(guī)劃要求、住宅戶型設計要求、建筑形式、功能、車位比例要求等；提出技術控制要點與提交成果的形式、要求；出示設計時間節(jié)點。景觀設計任務書除項目簡介、定位與設計時間節(jié)點外，需重點就景觀設計原則、規(guī)劃技術經濟控制指標、景觀設計要求、方案設計提交成果形式與內容、景觀施工圖紙內容等提出具體要求。施工圖設計任務書需對總圖設計、平面設計、立面設計、室內裝修設計與標準等提出具體要求。④簽訂合同。由規(guī)劃設計部負責合同的談判和起草，并交由相關部門流轉審批，一般在招標確定后一周內開始。

3.3.3方案設計與建材、部品選樣

一體化產業(yè)鏈的建構理念，使得成品住宅方案設計階段，即要考慮從住宅構件、部品的設計生產，住宅建造施工，住宅使用、改造直至廢棄回收等各個階段，積極通過新技術來提高效率、降低能耗，從而求得經濟和環(huán)境關系的平衡與優(yōu)化。

成品住宅的方案設計階段包括以下環(huán)節(jié)：在投資部、銷售部的市場調研基礎上進行建筑、景觀、住宅室內風格定位；規(guī)劃設計部提出概念方案的同時，裝修設計與主案設計師介入，從住宅的長壽化發(fā)展、用戶的標準化與個性化需求角度入手，優(yōu)化戶型、預留可調整的空間，提供可供用戶自主選擇與搭配的菜單式裝修方案；在戶型定稿前，由裝修設計師結合系統(tǒng)設備、土建各方做最后優(yōu)化，完成成品住宅戶型設計方案及施工圖；方案設計完成的同時，設計單位提交材料、部品和設備清單，財務部進行成本估算；設計師通過信息平臺與一站式建材、部品超市選擇材料、部品樣板，提交技術部確認（銷售部、成本部、工程部參與），并由技術部、設計部確定材料設備供應商。

由上述流程可知，在方案設計與建材、部品選樣的過程中，立足用戶需求，借助信息化集成環(huán)境與一站式采購，建筑師、室內設計師、銷售部、財務部、工程部、材料供應商等搭建了緊密的工作接口，建構起互助合作、優(yōu)勢互補的一體化產業(yè)鏈。

3.3.4方案論證、評審

方案論證內容主要為：審核項目定位，會審專業(yè)規(guī)范、技術要點、設計指標、設計風格、物業(yè)管理、成本控制等，以此為確定中選方案提供依據。

方案論證對象包括：規(guī)劃、建筑、施工圖與景觀方案。其中，規(guī)劃、建筑與景觀方案由規(guī)劃設計部負責組織論證后，填報論證表并報送相關部門審批。施工圖方案由項目部負責組織圖紙會審，填報會審意見并報送相關部門審批。

3.4項目報批

此階段在整套施工圖出圖前即可進行。

3.4.1辦理項目立項手續(xù)

首先，將土地成交確認書和土地儲備中心地產經營科提供的資料，提交行政審批中心發(fā)改委立項。繼而，將環(huán)境影響報告書提交環(huán)保局審批，獲得項目審批意見。最后，攜帶材料至行政服務中心發(fā)改委窗口辦理立項手續(xù)。

3.4.2辦理建設用地規(guī)劃許可證

首先，至規(guī)劃局窗口獲得“選址規(guī)劃意見書”，至測繪院獲地形與管線圖，至規(guī)劃局獲得紅線圖與規(guī)劃設計要點，并轉交設計院，從設計院處獲得建筑設計方案。復歸規(guī)劃局審批，獲取建筑設計方案審定意見書。在相關部門簽署意見后，至規(guī)劃局窗口辦理用地規(guī)劃許可證。

3.4.3辦理土地證

攜帶土地登記申請書、土地登記法人代表身份證明書、土地登記委托書及委托人身份證明書等，土地權屬證明文件，建設用地規(guī)劃許可證、選址意見書、規(guī)劃紅線圖、總平圖等，至國土局辦理。

3.4.4辦理建設工程規(guī)劃許可證

首先，將施工圖交由行政主管部門授權的審圖機構審查，獲得“建筑工程施工圖設計文件審查批準書”等相關支撐文件；繼而，至規(guī)劃局申請規(guī)劃放線，同時，環(huán)保局進行環(huán)保評估，審核通過后至規(guī)劃局辦理建設工程規(guī)劃許可證。

3.4.5辦理建筑工程施工許可證

施工單位與監(jiān)理單位招投標，選定監(jiān)理施工單位后，至城建檔案館進行施工合同備案，至房管局進行白蟻預防登記，至質監(jiān)站進行質監(jiān)、安檢備案。備齊相關材料后，即可辦理建筑工程施工許可證。

3.4.6辦理預售證

首先，辦理預售住房價格批復，至地名委員會辦理小區(qū)命名審批。攜帶項目所在地派出所出具的地址、編號證明，辦理住房預售面積審查，至產權處報送相關報建資料供審查，最后，聯(lián)絡公司工程部協(xié)助產權處進行現場勘查，無異議后即可獲得預售證。

4結語

到目前為止，江蘇成品住宅仍低于住宅年開發(fā)量的40%，與發(fā)達國家成品住宅開發(fā)量的80%以上相去甚遠，究其原因在于：產品質量問題影響購房成本與用戶消費觀念的轉型。因此，立足終端用戶需求與信息化集成環(huán)境，設計、施工、監(jiān)理單位等尚需積累成品住宅建設經驗，強化獲得土地、投資開發(fā)、設計施工、構配件生產、部品設備生產供應、施工、銷售及售后服務等產業(yè)鏈的銜接力度與合作機制，提升住宅部品、建材的標準化、通用化與工業(yè)化生產水平，才能推動成品住宅的產業(yè)化進程，實現資源節(jié)約型和環(huán)境友好型的可持續(xù)發(fā)展目標。這里，梳理前期階段一體化產業(yè)鏈的流程，或可為成品住宅投資開發(fā)、設計、管理體系的規(guī)?；?、一體化建構，拋磚引玉。

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建材輔材采購工作計劃范文第2篇

關鍵詞：工程項目施工管理

中圖分類號:K826.16文獻標識碼：A

第一，在工程建設項目施工的準備階段，即從合同簽訂至正式開展施工工作的準備階段，項目管理組織已明確的項目主要管理人員的應做好施工前的準備工作。

1、應仔細了解合同談判背景、中標條件及合同主要條款，研究、熟悉合同的主要內容，研究制定執(zhí)行合同的策略、重點及注意事項。至此期間應與建設單位進行正式溝通，就承發(fā)包雙方的職責和范圍、工作內容和基礎條件、合同采用的標準及相關事項等進行進一步的商談及確認，并確定雙方的聯(lián)系渠道和協(xié)調事項，討論項目開展的有關工作。

2、做好施工的技術準備及其他支持。根據已掌握的水文地質資料、設計圖紙及其他技術資料、現場施工條件，結合合同要求的的工程技術規(guī)范、操作規(guī)程及現行工程質量檢驗評定標準、合同約定的相關工作內容等進行認真研究，做好技術交底、圖紙會審工作、同時辦理好施工前應到相關部門辦理的相關手續(xù)，做好組織機構及施工隊伍進場施工的準備工作。

3、編制項目施工計劃，明確項目的目標、工作重點、工作程序和工作方法。項目組應根據設計文件、合同文件、協(xié)議等相關文件提出對項目建設的研究意見，在技術和商務方面的可靠性和風險以及掌握項目進度、質量、安全和成本的原則和方法等，編制詳細的實施計劃和施工組織設計，并經建設單位、監(jiān)理單位等相關單位管理人員進行核準后，在項目開工會議上，這是項目管理中重要的指導性文件。

4、召開項目的開工會議，這是在項目管理組織機構已經建立、項目的施工任務已明確、項目計劃已擬定并經批準后由項目經理主持召開的會議，它標志著項目實施工作的正式開始。會上應由項目經理作項目開工報告，說明項目的任務、內容、目標、實施原則以及工作計劃等相關內容，并進行組織相關工作人員進場開始工作。

第二，在建設項目的施工的實施階段，應圍繞工期、質量、安全和成本四大目標全面開展工作。

1、工期目標的控制。影響工程進度的主要因素主要有施工組織原因、技術原因、資源原因、環(huán)境原因等。要做好進度控制，首先應擬定一個科學、合理、具有可操作性的工程進度計劃，還應根據該計劃制定出相應的勞動力計劃、材料計劃、機械計劃及資金計劃等，并針對不同的計劃由項目部設立相應的調度人員或部門，在施工過程中做好幾方面的協(xié)調與控制。在施工中要做好動態(tài)的控制與調整，項目管理組應定期檢查施工實際進度狀況，與擬定的進度計劃進行比較，通過分析找出偏差產生的原因，采取相應的改進措施，對計劃進行調整，使進度在新的點上按計劃進行施工，如此反復動態(tài)調整，才能確保工程按期推進。其次，要控制好施工進度，還應充分了解本工程施工中施工流程、技術難點和可能遇見的施工障礙，特別是有新工藝、新技術和新構件的情況時，應及時了解相應的施工方法和應對措施，加強與業(yè)主單位、設計單位、監(jiān)理單位的溝通，保證工程在施工中不因技術問題而卡殼導致工期延長。最后，還要做好各管理部門及人員之間的協(xié)調與配合，做好勞動力、材料、機械、資金等的合理安排，做好跟蹤工作，掌握項目動態(tài)，掃除障礙，確保工期目標的順利完成。

2、質量目標的控制。由項目技術總負責人協(xié)調工程施工質量工作，制定《質量保證措施及實施細則》和《質量管理制定》，組織專人或專職部門負責技術和質檢的工作，將質量責任層層落實，以質量管理制度規(guī)范質量管理，有序和規(guī)范的實施質量計劃。具體到實際工作中，應做到以下幾點：

⑴.應嚴格進行圖紙會審，對設計意圖不明確的進行補充，對不便施工的設

計內容協(xié)商變更，對各專業(yè)施工中有矛盾的進行協(xié)調，對技術上難度教大的由專業(yè)工程師進行指導，總之審查出問題后，由業(yè)主、設計、監(jiān)理及施工幾方共同協(xié)商解決。

⑵.在材料的采購和使用上，要嚴格把關，進入現場使用的材料、構件、半

成品及設備等均應采購具有檢驗合格證明的正規(guī)廠家生產的產品，使用前要檢查相應的出廠證明、出廠日期、技術合格證、質量保證書及技術鑒定等文件，還應按規(guī)定做檢驗、試驗與抽檢，從而杜絕不合格產品帶來的質量問題。

⑶.做好施工前的技術與質量交底工作，把包括名稱、部位、使用材料、施工或安裝工藝流程、技術要求、質量標準、操作要領等各項內容均做到向具體操作者解說明白。同時加強各分項、分部工程、隱蔽工程的自檢、互檢工作，在每一工序完成后，均應進行自檢，下一工序施工人員施工前，均應進行互檢，同時項目組還應組織專門的質檢人員對每個分項、分部工程進行檢驗，特別是要加強對隱蔽工程和特殊項目的檢驗和鑒定，應由業(yè)主、監(jiān)理單位及有關人員共同驗收后簽字確認，再進行下一工序的工作，要及時發(fā)現和處理質量問題。

⑷.對質量管理資料，必須要按照施工進度進行收集整理，做好工程檢驗批質量驗收記錄和分項工程質量驗收記錄，每完成一分部工程，就要做好分部工程質量控制資料核查記錄、分部工程安全和功能檢驗資料核查及主要功能抽查記錄，對工程使用的主要建材、構配件、半成品及設備的進場要做好見證送檢，并收集好試驗報告。

3、安全目標的控制。項目部應本著：管理生產必須管理安全的原則；安全第一的原則；預防為主的原則；動態(tài)控制的原則；全面控制的原則；現場安全為重點的原則，嚴格執(zhí)行《建筑施工安全檢查標準》的相關規(guī)定，為實現工程施工中的既定安全目標，應做到以下幾點：

⑴.建立和建全安全生產責任制度，制定管理細則，層層簽訂安全責任合同，

將安全責任目標落實到各級領導及項目部的各崗位人員，設專職安全人員監(jiān)督安全制定的執(zhí)行，運用科學的管理理論、方法、技術、組織等手段，規(guī)范勞動者行為，控制勞動對象、勞動手段和施工環(huán)境條件，消除和減少不安全因素。

⑵.通過強化安全教育和安全技術培訓，增強職工的安全意識及提高安全操作

技術，對入場的工人進行嚴格的三級安全教育，使其熟知安全技術操作規(guī)

程，特種作業(yè)人員需經專業(yè)培訓持證上崗。要在每項工作前進行有針對性的安全技術交底，做到誰施工，誰對安全負責，從提高安全意識到增強操作人員的綜合素質，使安全工作做到制度化、經?；腿罕娀?，從而提高操作人員的自我保護能力和安全生產素質。

⑶.加大安全設施的設置、制定完善的安全措施、實行周密的安全防護，按現

行的建筑施工安全規(guī)范和安全操作手冊的相關規(guī)定在施工現場設置好各項安全保護設施，施工現場按規(guī)定布置安全標語、懸掛安全警示標志，做好高空工作安全防護，用于施工的各種工具、用具、防護用具及生產設施應經相關管理人員進行檢查確認安全后，按規(guī)定的安全操作規(guī)程進行操作使用，并應做好日常的維修與維護工作。

⑷.堅持經常和定期安全經常，及時發(fā)現事故隱患，堅持以自查為主、互查為

負，邊查邊改的原則，查紀律、查隱患，重點查防觸電、防機械車輛事故、查防火措施等，堅決制止違章指揮和違章操作，提前發(fā)現并解除安全事故隱患，降低和避免安全事故的發(fā)生，確保安全責任目標的實現。

4、成本目標的控制。建筑市場的競爭日益激烈，在保證工期、質量和安全的前提下，將成本降至最低，是施工企業(yè)綜合實力和市場競爭力的體現，也是建筑企業(yè)發(fā)展的關鍵。因此，有效的控制成本是建筑施工管理工作中的重點內容。

項目部應根據項目的合同要求及客觀條件，確立成本控制目標，同時應建立現實的、可行的成本控制體系，完善生產、技術、質量、安全、定額、核算、財務等各項管理制定，實施具體的考核細則，科學的、全面的、動態(tài)的實現控制目標。

⑴.根據建設項目的工程性質、施工規(guī)模和技術特點，結合企業(yè)的施工能力、

技術水平、技術裝備，積極采用先進的工藝和技術，制定和選用經濟、合理、科學的施工方案，縮短施工工期，降低工程成本。堅持計劃指導生產，強化定額控制，按照優(yōu)選的施工方案合理安排、組織施工，根據具體的施工安排和定額含量，按即定的勞動力計劃、材料計劃、機具及設備計劃、資金計劃等投入施工，即應滿足施工需要，又可防止工程成本人為失控。

⑵.加強人工費（勞務費）的管理，做好人工成本的有效控制。要隨時了解勞

務工資的市場行情，避免高額支付人工工資；要合理組織生產，確保施工過程的連續(xù)性，避免某些因素造成的窩工、停工；選擇技術素質過硬，工作穩(wěn)定能打硬仗的成建制的勞務隊伍進行基層操作工作；嚴格進行任務考核計量，及時結算，鼓勵工人用足工時，實現多勞多得。

⑶.加強材料費的管理。材料費的支出是直接成本中比重最大的部分，因此對

材料費的管理直接影響了工程成本的控制效果，要安排專職人員或部門做好材料的計劃、定價、選購、驗收入庫、分類保管、定額領用、余料回收、定期盤點及核算等工作。要做好材料費目標控，一是要技術人員對工程進行分析后，根據工藝及功能要求，改進施工技術，降低材料消耗量，力求在保證功能和質量的情況下，以低價材料替換高價材料，并根據施工進度的需要，向材料采保部門或人員提交相應的材料采購計劃；二是采保部門人員深入了解市場行情，掌握市場動態(tài)，在確保質量的前提下，擇優(yōu)選購，同時還應考慮合理的使用資金，合理確定進貨的批量、批次、運輸成本，盡可能降低資金的占用與材料的儲備，在材料進場后應做好材料的保管與保護工作，加強材料核算，定期清查盤點，真實反映材料的采購、驗收、發(fā)出、消耗和庫存，盡量減少或避免材料放置中的非正常損耗；三是具體的施工操作人員要從思想上具有節(jié)約材料的認識，按需領用、合理使用，多余的材料要及時返庫保管，決不浪費材料；四是對于周轉性材料，根據施工流水需要合理配置，并要及時辦理退庫或退租已完成部分閑置的周轉材料，而且必須有有專人做好清理、堆碼、維修與維護，嚴格獎、賠制度。

⑷.做好機械費、現場管理費等其他費用的管理。施工機械費的管理，一是要

合理配置和租賃機械，降低機械費的支出；二是要做好機械設備的維護、保養(yǎng)，嚴格遵守操作規(guī)程，提高施工機械的完好率和利用率；三是要合理施工組織設計，減少機械的二次搬運，在項目管理中實行工具定包。現場管理費的控制，一是要控制和合理搭建臨時設施；二是要壓縮非生產人員和非生產用工；三是嚴格執(zhí)行開支標準，堵塞管理中的漏洞；四是要把好工程水電等能源的計量關，注意節(jié)約。

⑸.要做好成本目標的控制，還應與工期、質量和安全這三個目標相結合，相

輔相成。工期和質量方面要優(yōu)化施工方案、合理安排施工工序，保證工期。采取有效措施保護工程的建筑成品以及半成品的保護，避免因施工方案不周、因工程質量問題返工、返修等因素造成的成本增加。同時，還應嚴把安全關，避免由于安全問題給建筑施工企業(yè)帶來的直接和間接損失。