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房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目 精細(xì)化管理

一、引言

隨著房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的越發(fā)激烈以及國家一系列宏觀調(diào)控政策機(jī)制的不斷出臺(tái)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營管理面臨的壓力越來越大，在新的復(fù)雜市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要贏得生存發(fā)展，就必須進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部管理，特別是在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理方面，應(yīng)該更加注重有效的質(zhì)量管理和成本控制，通過精細(xì)化的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體管理水平，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定發(fā)展。

二、精細(xì)化管理概念以及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施精細(xì)化管理的必要性

精細(xì)化管理是企業(yè)現(xiàn)代化管理理念與管理技術(shù)的有機(jī)融合，重點(diǎn)是通過對(duì)企業(yè)項(xiàng)目中細(xì)節(jié)、流程的優(yōu)化控制，來進(jìn)一步提高整體運(yùn)轉(zhuǎn)效率，進(jìn)而達(dá)到降低成本、提高質(zhì)量和效益的目的?，F(xiàn)代化的精細(xì)化管理應(yīng)用實(shí)施，需要綜合運(yùn)用各種信息化、系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化的手段，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作中的各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)進(jìn)行精密的組織設(shè)計(jì)和協(xié)調(diào)管理。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，在開發(fā)項(xiàng)目中實(shí)施精細(xì)化管理的必要性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：

從房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部管理方面分析，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有明顯的項(xiàng)目建設(shè)開發(fā)周期較長(zhǎng)、投資成本過高、成本控制管理難度過大的問題，整個(gè)項(xiàng)目從建設(shè)初期到最后投入使用，都面臨著較大的不確定性風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)問題，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目效益的實(shí)現(xiàn)，必須采取精細(xì)化的管理模式，及時(shí)解決房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中存在的各種問題，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)防范控制能力。

在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展面臨的外部環(huán)境方面，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的不斷發(fā)展變化，國家對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也相繼出臺(tái)了一系列的調(diào)控管理政策。適應(yīng)這些政策要求，真正確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)階段的控制管理，通過精細(xì)化的管理手段，來保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目全過程適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境變化，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)生存能力。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中存在的問題分析

第一，項(xiàng)目全面成本控制管理不足。有的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建設(shè)管理過程中，對(duì)于成本控制管理沒有全面的認(rèn)識(shí)，認(rèn)為只要加強(qiáng)采購、實(shí)施階段的成本管理即可，對(duì)于全面系統(tǒng)的成本控制管理重視不夠，造成了成本控制管理還沒有完全覆蓋到項(xiàng)目建設(shè)管理工作的各個(gè)環(huán)節(jié)，成本控制效果不佳。此外，在成本控制管理方法上，仍然是主要采用傳統(tǒng)落后的事后成本控制管理方法，成本控制管理制度也存在較多的缺失，導(dǎo)致了成本控制管理目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。

第二，管理制度化以及規(guī)范化水平不高。確保整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目順利推進(jìn)，必須有相對(duì)較為健全完善的制度體系作為保障，但是現(xiàn)階段很多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為了加快項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，忽略了制度具體落實(shí)控制，造成項(xiàng)目建設(shè)開展過程中經(jīng)常出現(xiàn)各種問題，甚至影響了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理協(xié)調(diào)不夠。由于對(duì)項(xiàng)目缺少精細(xì)化的籌劃O計(jì)，造成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中出現(xiàn)了協(xié)調(diào)管理方面的問題。特別是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本、質(zhì)量和進(jìn)度方面的協(xié)調(diào)管理不足，目標(biāo)管理在實(shí)際的執(zhí)行過程中出現(xiàn)了偏差，影響了整體效益目標(biāo)最大化的實(shí)現(xiàn)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理組織實(shí)施

第一，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的組織保障。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施精細(xì)化管理，首先，應(yīng)該建立精細(xì)化的組織管理保障體系，特別是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)營管理模式進(jìn)行改進(jìn)，構(gòu)建全新的項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營管理架構(gòu)，明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、造價(jià)管理、工程施工、計(jì)劃管理等各個(gè)部門在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理中的責(zé)任，并注重加強(qiáng)各個(gè)部門之間的溝通協(xié)調(diào)和相互配合，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的順利推進(jìn)實(shí)施。其次，應(yīng)該完善房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的機(jī)制保障，特別是建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目考核機(jī)制，對(duì)各個(gè)責(zé)任部門在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的責(zé)任履行情況進(jìn)行考核，加強(qiáng)激勵(lì)管理，以確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。此外，還應(yīng)該注重加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中的聯(lián)動(dòng)保障管理，增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理工作的合力，確保整體管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的關(guān)鍵。成本、質(zhì)量和進(jìn)度這三要素，是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的關(guān)鍵所在。在成本的精細(xì)化管理方面，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，建立科學(xué)有效的成本費(fèi)用控制管理系統(tǒng)，健全開發(fā)項(xiàng)目預(yù)算管理體系，全面地設(shè)置管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、開發(fā)成本等費(fèi)用成本科目，以及固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等資本性支出，對(duì)項(xiàng)目成本實(shí)施預(yù)算管理。同時(shí)，嚴(yán)格按照預(yù)算計(jì)劃對(duì)各種成本費(fèi)用支出進(jìn)行預(yù)算審批，特別是加強(qiáng)預(yù)算外的預(yù)算追加和預(yù)算調(diào)整控制，以確保預(yù)算目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，真正降低成本費(fèi)用支出。在質(zhì)量精細(xì)化管理方面，應(yīng)該建立質(zhì)量精細(xì)化管理體系，明確房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工過程質(zhì)量、質(zhì)量通病防范、竣工驗(yàn)收等各個(gè)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)化的控制管理，防范各種質(zhì)量問題發(fā)生。在進(jìn)度的精細(xì)化管理方面，則應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況等，綜合考慮成本控制、質(zhì)量控制、資源消耗等實(shí)際情況，制定項(xiàng)目進(jìn)度任務(wù)書，并加強(qiáng)進(jìn)度控制監(jiān)督，確保進(jìn)度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第三，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理。風(fēng)險(xiǎn)防范控制管理也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目精細(xì)化管理的重要內(nèi)容，在具體的管理工作開展過程中，應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目情況，認(rèn)真研究國家有關(guān)房地產(chǎn)政策及相關(guān)規(guī)定，并開展市場(chǎng)分析和預(yù)判，進(jìn)一步確定項(xiàng)目的發(fā)展目標(biāo)和方向，并對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)可能給項(xiàng)目帶來的不利影響進(jìn)行全面分析。同時(shí)，還應(yīng)該注重項(xiàng)目的前期論證和可行性研究，按照項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)隱患有針對(duì)性地制定風(fēng)險(xiǎn)防范體系，規(guī)避經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)。此外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理過程中，還應(yīng)該進(jìn)一步加強(qiáng)內(nèi)部控制管理，完善內(nèi)控體系，做到依法合規(guī)審慎經(jīng)營，切實(shí)規(guī)避各類風(fēng)險(xiǎn)隱患問題。

第四，提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中的組織協(xié)調(diào)管理。組織協(xié)調(diào)管理在項(xiàng)目建設(shè)管理中具有非常關(guān)鍵的作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程中，應(yīng)根據(jù)不同階段，適時(shí)、準(zhǔn)確地加強(qiáng)協(xié)調(diào)管理，提高項(xiàng)目運(yùn)行的效率和效益。重點(diǎn)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)部門、監(jiān)理部門和施工部門之間的協(xié)調(diào)，在項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)建設(shè)、項(xiàng)目管理制度建設(shè)，進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、安全控制、成本控制，項(xiàng)目建設(shè)的現(xiàn)場(chǎng)管理、生產(chǎn)要素管理、技術(shù)管理、合同管理、信息管理、協(xié)調(diào)管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、竣工驗(yàn)收和回訪管理等方面有針對(duì)性地制定管理計(jì)劃，并通過專門的管理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)管理工作之間的協(xié)調(diào)有序，以確保項(xiàng)目嚴(yán)格按照進(jìn)度計(jì)劃、質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)和成本管控要求有序進(jìn)展。

五、結(jié)語

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中實(shí)施項(xiàng)目精細(xì)化管理，應(yīng)該結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，以成本、質(zhì)量和進(jìn)度管理作為目標(biāo)，并完善組織管理和制度保障，真正提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的精細(xì)化水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目整體管理水平的提高。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范文第2篇

Abstract: the real estate project should optimize development and management mode and meet the increasing people's living environment and tastes need, improve the development of real estate project management is to achieve real estate reduce cost, and realize the maximum profit of the first step, the real estate project of quality and management has important significance.

Key word: real estate; Development; Project management

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義 1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目階段開發(fā)過程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。 1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。 1.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理 項(xiàng)目的開發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。 2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理過程中存在的問題

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分 房地產(chǎn)所開發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過程中問題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過程中沒有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

2.2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí) 目前，我國的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性?；蚴窃陧?xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開發(fā)管理過程中的不及時(shí)造成的。

2.3工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)過程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范文第3篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理；規(guī)劃設(shè)計(jì)；人文；生態(tài)；和諧

[中圖分類號(hào)]F293 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1005-6432(2008)44-0021-02房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一個(gè)多方面的過程，包括房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃的制定,項(xiàng)目計(jì)劃投入實(shí)施以及度量進(jìn)展的情況和執(zhí)行，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理涉及政府建設(shè)部門的規(guī)劃監(jiān)督、自身的功能要求、房地產(chǎn)項(xiàng)目所處地理位置、自然環(huán)境的影響等。

1 規(guī)劃設(shè)計(jì)綱要制定原則

1.1 人工環(huán)境與自然環(huán)境相和諧

房地產(chǎn)開發(fā)，包括新建項(xiàng)目和拆遷改造項(xiàng)目，對(duì)生態(tài)環(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定的破壞，有些地方已到了不能再繼續(xù)開發(fā)下去的地步，房地產(chǎn)開發(fā)人員必須充分認(rèn)識(shí)到自然生態(tài)環(huán)境面臨的壓力，保護(hù)和修復(fù)生態(tài)環(huán)境是所有房地產(chǎn)開發(fā)人員的職責(zé)，可持續(xù)發(fā)展是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和生態(tài)環(huán)境保護(hù)兩者達(dá)到和諧的必經(jīng)之路。

1.2 歷史環(huán)境與未來環(huán)境相協(xié)調(diào)

在促進(jìn)新技術(shù)、新工藝、新材料在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用的同時(shí)，要特別注意保護(hù)開發(fā)項(xiàng)目與周邊城市文化遺產(chǎn)的協(xié)調(diào)，保持開發(fā)項(xiàng)目發(fā)展過程中的歷史延續(xù)性，讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成為歷史、現(xiàn)在和未來的載體。

1.3 社會(huì)各群體生活相和諧

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的形成是城市文明的集中體現(xiàn)，開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃不僅要考慮經(jīng)濟(jì)效益和項(xiàng)目設(shè)施的現(xiàn)代化，同時(shí)要滿足城市居民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化生活的需要，要為建立高度物質(zhì)文明、精神文明創(chuàng)造條件，堅(jiān)持以人為本，不分文化背景和社會(huì)階層，共同創(chuàng)造健康和諧的社會(huì)生活，為弱勢(shì)群體提供便利條件，避免城市范圍內(nèi)社會(huì)空間的強(qiáng)烈分割和社會(huì)對(duì)抗。

2 規(guī)劃管理要點(diǎn)

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃管理中，每個(gè)項(xiàng)目都受時(shí)間、資金、質(zhì)量和建設(shè)環(huán)境條件的限制，深入的調(diào)查論證，準(zhǔn)確的可行性研究，精明的項(xiàng)目策劃，領(lǐng)導(dǎo)層的正確決策，以及高水平的規(guī)劃設(shè)計(jì)綱要，是其成功的關(guān)鍵的因素。規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)把經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益結(jié)合起來，營造最佳居住環(huán)境、工作環(huán)境，使項(xiàng)目規(guī)劃達(dá)到目標(biāo)功能、環(huán)境功能、社會(huì)功能的要求。

規(guī)劃總體構(gòu)想是根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)劃技術(shù)以及項(xiàng)目的要求。以居住區(qū)為例，應(yīng)以人為中心，規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)將改善城市面貌作為一個(gè)重要方向，要注意建筑群體因地制宜，形成高質(zhì)量、高品位的生活居住、文體活動(dòng)環(huán)境。按照國家規(guī)定，在城市居住區(qū)的住宅、公共設(shè)施、公共綠地、室外環(huán)境、道路交通和市政公共設(shè)施所進(jìn)行的綜合性具體安排，稱為居住區(qū)規(guī)劃。其基本要求如下：使用要求，為居民創(chuàng)造一個(gè)方便的生活居住環(huán)境，滿足居民生活的多種需要；衛(wèi)生要求，為居民創(chuàng)造一個(gè)衛(wèi)生、安靜的居住環(huán)境，要求居住區(qū)有良好的日照、通風(fēng)，并防止噪聲的干擾和空氣的污染；安全要求，為居民創(chuàng)造一個(gè)安全的居住環(huán)境，除保證能有條不紊地進(jìn)行正常生活外，還要適應(yīng)那些可能引起災(zāi)害發(fā)生的非常情況，如火災(zāi)、地震等，按照有關(guān)規(guī)定使居住區(qū)規(guī)劃能有利于防止災(zāi)害的發(fā)生或減少其危害程度；經(jīng)濟(jì)要求，在確定居住區(qū)建筑的標(biāo)準(zhǔn)、公共建筑的規(guī)模項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)與當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)投資和居民的生活水平相適應(yīng)，應(yīng)盡量控制造價(jià)，節(jié)約用地；景觀要求，居住區(qū)是房地產(chǎn)建設(shè)量最大的項(xiàng)目，它的形式對(duì)城市面貌有著重要的影響，舊居住區(qū)的改造的目標(biāo)之一是改變城市面貌，要注意建筑群體的組合，建筑群體與環(huán)境的結(jié)合，從景觀上要把居住區(qū)、小區(qū)作為一個(gè)有機(jī)整體來進(jìn)行規(guī)劃；強(qiáng)調(diào)生態(tài)建筑的要求，重點(diǎn)把握居住建筑在整個(gè)壽命周期內(nèi)要減少資源、能源的消耗和降低環(huán)境的污染，保護(hù)自然生態(tài)環(huán)境，創(chuàng)造健康舒適的室外環(huán)境，使建筑功能質(zhì)量目標(biāo)統(tǒng)一，使建筑生態(tài)、經(jīng)濟(jì)取得平衡。居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)善于發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，人工與自然環(huán)境相融合，能借景建設(shè)，以人居文化氛圍為主題，保證生態(tài)環(huán)境，并輔以山水景觀。

建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)境的關(guān)系是規(guī)劃管理的一條主脈，有關(guān)資料和現(xiàn)有建設(shè)實(shí)踐證明，現(xiàn)在的建筑設(shè)計(jì)，往往著眼于單體建筑的外觀形象，對(duì)于同周圍環(huán)境的關(guān)系視而不見，都想表現(xiàn)自己，宣傳自己，或?qū)⒂玫丶t線占盡，不顧與左鄰右舍的關(guān)系，在規(guī)劃方案審定時(shí)，也往往以單體外觀形象為主，單體環(huán)境與群體環(huán)境不協(xié)調(diào)，群體或街景雜亂無章。而建筑是特定環(huán)境中的建筑，應(yīng)是單體服從環(huán)境，先環(huán)境規(guī)劃而后個(gè)體進(jìn)行設(shè)計(jì)，才能與環(huán)境規(guī)劃相協(xié)調(diào)，為環(huán)境規(guī)劃增色。

用地要平衡,管網(wǎng)布置要滿足功能要求。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建成投入使用質(zhì)量的高低，主要看綜合效果。規(guī)劃用地按功能性質(zhì)大體分為四類，即住宅用地、公建用地、道路用地和綠化用地。對(duì)各項(xiàng)用地的分配反映了土地使用的經(jīng)濟(jì)合理性。通過對(duì)濰坊當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的調(diào)查，得出如下經(jīng)驗(yàn)：不可片面追求高容積率，容積率高，意味著建筑面積增加，可承載人口數(shù)量增加，同時(shí)不可避免地影響到環(huán)境質(zhì)量；對(duì)項(xiàng)目空間的布置，必須首先考慮生態(tài)環(huán)境，并按生態(tài)要求，本著“以人為本”的原則，在單體布置、環(huán)境布置、交通系統(tǒng)等環(huán)節(jié)保證單體建筑有充足的陽光、清新的空氣、良好的通風(fēng)、潔凈的水面，盡可能擴(kuò)大綠化面積，提高植物的葉面系數(shù)和造氧功能。其次管網(wǎng)布置要滿足功能要求。工程管線的綜合規(guī)劃和道路交通組織網(wǎng)絡(luò)的布置要合理。工程管線的主要供水、雨水、污水、電力、電信、燃?xì)獾葢?yīng)配套齊全，各種管線宜地下鋪設(shè)，應(yīng)綜合規(guī)劃，合理安排，相對(duì)集中，一次建成。

3 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目要采取較為實(shí)用的規(guī)劃方式和手段，建立符合可持續(xù)發(fā)展的人居環(huán)境，注重多學(xué)科知識(shí)技術(shù)的整合應(yīng)用，適應(yīng)長(zhǎng)久以來各地已形成的較為符合地域條件和氣候條件的建筑形式和規(guī)劃布局，想方設(shè)法利用現(xiàn)代的建筑手段、材料、施工技術(shù)融入到現(xiàn)代建筑當(dāng)中去，項(xiàng)目規(guī)劃者要深入到現(xiàn)場(chǎng)體現(xiàn)和發(fā)掘所存在的問題，時(shí)刻注重科技的發(fā)展，并應(yīng)用到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境研究上來，必須站在地域和整體的角度去看待項(xiàng)目，充分體現(xiàn)人、項(xiàng)目和自然的和諧統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)；項(xiàng)目；成本管理

Abstract: the real estate development project cost management should be run through the whole process of the project, the project each project construction phase, each link, always need to have control of the investment of the economic mind. This paper expounds the characteristics of real estate development project cost, this paper discusses the development of real estate project cost management measures.

Keywords: real estate; Development; Project; Cost management

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理是一個(gè)集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理，貫穿始終的持續(xù)管理過程。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的各個(gè)階段對(duì)各類成本的管理重點(diǎn)、力度以及相應(yīng)管理責(zé)任是不同的，只有從全過程對(duì)項(xiàng)目各類成本進(jìn)行有效管理， 才能保證微利時(shí)代房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)效率，增加開發(fā)商的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和提高開發(fā)商的利潤空間。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本特點(diǎn)

1、土地及建筑安裝費(fèi)用

主要包括土地成本、土建成本、設(shè)備及安裝成本三方面，這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占房地產(chǎn)開發(fā)總成本的70％左右。土地的取得一般要通過政府“招拍掛”程序、開發(fā)商的議價(jià)能力較差，彈性較小。土地費(fèi)用主要包括土地出讓金、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拍賣傭金、契稅等。土建和設(shè)備安裝工程成本一般是以工程預(yù)算造價(jià)為基礎(chǔ)，通過承包商競(jìng)標(biāo)標(biāo)方式來確定。在施工過程中，由于設(shè)計(jì)變更等原因，土建和設(shè)備安裝工程成本總額可能會(huì)調(diào)整。

2、配套及其他收費(fèi)支出

主要是指水、電、氣、綠化、道路、照明、環(huán)衛(wèi)、通訊、大市政和公建配套等費(fèi)用；有些項(xiàng)目還包括與小區(qū)不可分割、非單獨(dú)出售的托兒所、醫(yī)院、景觀等生活服務(wù)性設(shè)施費(fèi)用。其他收費(fèi)項(xiàng)目主要包括報(bào)建類費(fèi)用，其中部分費(fèi)用雖然屬于押金性質(zhì)，例如檔案保證金、綠化保證金等，但是由于多方面原因企業(yè)對(duì)這方面的回收有所欠缺。這種收費(fèi)項(xiàng)目的種類繁雜，各地的標(biāo)準(zhǔn)都有不同，并且大部分收費(fèi)項(xiàng)目都是被壟斷性企業(yè)或者事業(yè)單位實(shí)施執(zhí)行的，它的隨意性很強(qiáng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏高。配套及其他收費(fèi)項(xiàng)目占總項(xiàng)目投資的10%~15%， 是房地產(chǎn)企業(yè)受外界因素印象造成開發(fā)成本中支出費(fèi)用最大的部分。通過各類手段和方法減少這部分費(fèi)用的支出， 是降低開發(fā)成本提高經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。

3、項(xiàng)目管理的費(fèi)用和籌資成本

房地產(chǎn)的開發(fā)相對(duì)比其他行業(yè)所需的建設(shè)周期長(zhǎng)，并且投資數(shù)額較大，風(fēng)險(xiǎn)率較高。因此，大多數(shù)開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi)用支出較大，并必須通過銀行貸款來解決開發(fā)資金需要， 這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。制定合理的籌資方案、加強(qiáng)成本管理，有效控制開發(fā)成本、突出經(jīng)營效果，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有相當(dāng)重要的作用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理措施

1、投資決策階段的成本管理

此階段是開發(fā)項(xiàng)目的成敗關(guān)鍵, 國內(nèi)外研究表明: 一個(gè)項(xiàng)目策劃的好壞最終對(duì)成本和效益影響可以達(dá)到30 % 左右。此階段的成本管理表現(xiàn)為項(xiàng)目的選址和項(xiàng)目建設(shè)方案。但是長(zhǎng)期以來, 受舊的開發(fā)模式及傳統(tǒng)觀念的影響, 很多開發(fā)企業(yè)缺乏決策階段成本管理意識(shí), 通常采用的是以事后核算為主的靜態(tài)成本模式, 沒有明確系統(tǒng)的成本管理目標(biāo)。要想在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的地產(chǎn)市場(chǎng)獲得較大的經(jīng)濟(jì)效益, 首先要在企業(yè)管理中樹立競(jìng)爭(zhēng)意識(shí), 對(duì)土地獲取、項(xiàng)目定位等幾個(gè)重要決策環(huán)節(jié), 做好科學(xué)全面的系統(tǒng)分析, 使之達(dá)到行之有效。對(duì)項(xiàng)目開發(fā)要有詳細(xì)的評(píng)估和預(yù)算, 針對(duì)項(xiàng)目的特點(diǎn)及相關(guān)影響因素制定相應(yīng)的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益, 多做調(diào)查研究, 在可能的情況下, 要讓目標(biāo)成本盡可能詳細(xì), 甚至包括不可預(yù)見的成本支出及風(fēng)險(xiǎn), 這樣便于實(shí)施過程的核查和控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)上, 要做好調(diào)查研究, 并收集大量的市場(chǎng)信息, 要充分考慮土地價(jià)格、環(huán)境配套、戶型、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)度、市場(chǎng)購買力等因素, 可以根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格采取擬定目標(biāo)利潤的辦法來推算項(xiàng)目的目標(biāo)成本, 再將目標(biāo)成本按期問費(fèi)用和開發(fā)成本進(jìn)行分類和分解, 預(yù)定支出計(jì)劃, 讓目標(biāo)成本及目標(biāo)利潤具有可預(yù)見性和可控性。

2、設(shè)計(jì)階段的成本管理

因?yàn)樵O(shè)計(jì)階段決定了項(xiàng)目成本的80%以上。成本控制的關(guān)鍵在項(xiàng)目前期的設(shè)計(jì)階段。成本控制標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)定必然以設(shè)計(jì)概預(yù)算為基礎(chǔ)。設(shè)計(jì)工作是工程建設(shè)的關(guān)鍵,對(duì)于工程項(xiàng)目的工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國際上一些統(tǒng)計(jì)的數(shù)字計(jì)算,設(shè)計(jì)費(fèi)一般只相當(dāng)于建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%以下,但正是這少于1%費(fèi)用的設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度且占80%以上,由此可見設(shè)計(jì)工作是整個(gè)工程建設(shè)成本控制的一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

設(shè)計(jì)完成之后我們還必須根據(jù)圖紙做相應(yīng)的設(shè)計(jì)概算、工程預(yù)算,并將其與對(duì)應(yīng)的成本控制標(biāo)準(zhǔn)(即設(shè)計(jì)限額)進(jìn)行比較,一方面考核設(shè)計(jì)是否滿足限額要求,另一方面成本控制標(biāo)準(zhǔn)只有與設(shè)計(jì)概預(yù)算一致,才能保證其具有可行性,從而真正起到成本控制作用。在項(xiàng)目實(shí)施過程中,如果發(fā)生較大的方案調(diào)整、設(shè)計(jì)變更,則應(yīng)及時(shí)編制相應(yīng)的調(diào)整概預(yù)算,并以此為依據(jù)調(diào)整相應(yīng)的單項(xiàng)成本控制標(biāo)準(zhǔn)及總的控制標(biāo)準(zhǔn),進(jìn)行新的利潤核算。一旦出現(xiàn)成本增長(zhǎng)導(dǎo)致目標(biāo)利潤無法實(shí)現(xiàn)時(shí),相應(yīng)的方案調(diào)整自然被否定,這也就是成本的“否決權(quán)”。因此,實(shí)施“倒推法”成本管理模式并不是脫離工程概預(yù)算,而是以工程概預(yù)算為基礎(chǔ),將成本與利潤相結(jié)合,對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行更好的主動(dòng)控制。

3、招標(biāo)投標(biāo)階段的成本控制

（1） 在招標(biāo)前，要嚴(yán)格審核施工單位的資質(zhì)證明，并且進(jìn)行實(shí)地考察，確保對(duì)施工單位承建能力和進(jìn)度、資金的掌握。

（2）細(xì)致認(rèn)真的編制好招標(biāo)文件，甄選有效信息和資料，核實(shí)對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)和承建過程中的影響因素和變動(dòng)進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析。對(duì)招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲，以利于對(duì)成本的控制。

（3）做好與承建的中標(biāo)單位的合同簽定工作，對(duì)合同中涉及費(fèi)用的條款，例如工期、價(jià)款的結(jié)算方式、違約爭(zhēng)議處理等方面，都要作出明確的協(xié)定。同時(shí)，要正確的預(yù)測(cè)在項(xiàng)目施工過程中可能誘發(fā)索賠的因素，積極采取預(yù)防措施，在合同中盡量規(guī)避不利因素。

此外，在項(xiàng)目施工前還需要積極的采取工程擔(dān)保措施，從而減少風(fēng)險(xiǎn)投資的成本，降低賠償糾紛的幾率，提高對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本管理效果。

4、施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項(xiàng)目;動(dòng)態(tài)成本;管控要點(diǎn)

伴隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展和規(guī)范，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理水平也在持續(xù)提高，監(jiān)管機(jī)制亦得以日益健全和完善。尤其對(duì)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的管控，能夠有效控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)成本，促進(jìn)項(xiàng)目資金的規(guī)范化使用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管控是房地產(chǎn)成本控制的重要手段，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目邁向規(guī)范化、精細(xì)化管理的關(guān)鍵。

一、動(dòng)態(tài)成本管理的含義

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行動(dòng)態(tài)成本管控的目的是將全過程開發(fā)成本有效地控制在目標(biāo)成本范圍內(nèi)，減少期間無效投資，提高實(shí)際開發(fā)效益。這就要求房地產(chǎn)公司按照項(xiàng)目的進(jìn)展，將開發(fā)成本進(jìn)行準(zhǔn)確的計(jì)算及有效的分解，從而科學(xué)地設(shè)置目標(biāo)成本并將其作為動(dòng)態(tài)成本控制的主線。動(dòng)態(tài)成本管控是通過項(xiàng)目合同的開展來進(jìn)行的動(dòng)態(tài)跟蹤管理，開發(fā)過程中及時(shí)采集、整理實(shí)際成本數(shù)據(jù)，并將實(shí)際成本與目標(biāo)成本進(jìn)行直觀地比較、分析，對(duì)成本偏差的形成原因、幅度進(jìn)行理性分析，為房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理控制提供數(shù)據(jù)參考。項(xiàng)目成本通?？梢苑殖梢验_發(fā)成本和待開發(fā)成本，已開發(fā)成本又分成合同成本和非合同的成本。這些成本是房地產(chǎn)公司動(dòng)態(tài)成本管理和控制的基礎(chǔ)。

二、動(dòng)態(tài)成本管控的條件

（一）構(gòu)建企業(yè)成本數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)由于房地產(chǎn)的項(xiàng)目非常多而雜，所以房地產(chǎn)管理人員決定開展項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本控制和管理的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)?shù)玫巾?xiàng)目的數(shù)據(jù)支持。只有對(duì)相關(guān)項(xiàng)目做一個(gè)具體且詳細(xì)的調(diào)研，收集相關(guān)數(shù)據(jù)，方可對(duì)其進(jìn)行準(zhǔn)確的判斷，作出最真實(shí)、準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)指標(biāo)，這樣成本管理人員才能制定或修正出準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本，并可根據(jù)成本的基本特點(diǎn)制定出合適的動(dòng)態(tài)成本管理控制方法。

（二）信息技術(shù)支持

當(dāng)前社會(huì)處于發(fā)展的階段，而人們則處于信息科技時(shí)代。由此可知，信息技術(shù)關(guān)系到個(gè)各個(gè)行業(yè)的相關(guān)信息和全部的資源。與此同時(shí)，信息技術(shù)可以準(zhǔn)確的采集數(shù)據(jù)、處理數(shù)據(jù)、分析數(shù)據(jù)。所以，使用信息技術(shù)，可以提升動(dòng)態(tài)成本控制和管理工作。信息技術(shù)可以在任何時(shí)間采集到與項(xiàng)目相關(guān)的數(shù)據(jù)資料，而且還可以提供最準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)分析結(jié)論，使房地產(chǎn)房動(dòng)態(tài)成本管理和控制更加及時(shí)和精準(zhǔn)。

（三）企業(yè)管理人員的支持

首先動(dòng)態(tài)成本的管控，應(yīng)該是房地產(chǎn)企業(yè)全員參與的，房地產(chǎn)管理人員更應(yīng)發(fā)揮其作用，這樣才能保證成本控制的高效性并不留死角，如僅僅依靠成本管理人員的努力是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。再者，如無房地產(chǎn)管理人員的支持，極可能造成無法正常開展動(dòng)態(tài)成本管控工作。例如對(duì)附加保密要求的相關(guān)財(cái)務(wù)信息等，須在管理人員尤其是高層管理人員的支持下，成本管理人員才可以得到相關(guān)信息資料，才可以確保動(dòng)態(tài)成本管理核算是有效的。

三、關(guān)于動(dòng)態(tài)成本管控關(guān)鍵點(diǎn)分析

（一）建立健全目標(biāo)成本控制體系

建立健全目標(biāo)成本控制體系，科學(xué)、合理地設(shè)置目標(biāo)成本，是有效地控制項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的前提條件。假如進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)行的時(shí)候，經(jīng)過成本跟蹤了解到目標(biāo)成本中有漏項(xiàng)的，就需要采取這樣的方式來解決。首先，項(xiàng)目成本的組成科目一般有兩百條以上，所以目標(biāo)成本很難或者不可能做到全面。所以應(yīng)當(dāng)在開發(fā)成本條件下設(shè)定不能預(yù)見費(fèi)當(dāng)成開發(fā)成本中的二級(jí)科目，從而處理對(duì)目標(biāo)成本影響很小的漏項(xiàng)成本方面的問題。不能預(yù)見費(fèi)的設(shè)定是根據(jù)企業(yè)的管理和控制能力差別而異，一般不可以超出房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的5%，最好保持在1%和3%左右。企業(yè)應(yīng)當(dāng)伴隨項(xiàng)目的推動(dòng)而進(jìn)行整理和歸納，做好成本科目的設(shè)定，從而降低目標(biāo)成本費(fèi)用編制漏項(xiàng)因素產(chǎn)生的成本占據(jù)不能預(yù)見費(fèi)的比重。其次，不管是設(shè)計(jì)的結(jié)果和施工的方案中的不良問題，還是目標(biāo)成本編制的問題，假如有漏項(xiàng)的情況發(fā)生，就會(huì)影響到目標(biāo)成本，因此需要及時(shí)對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行修正，從而確保動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本之間的比對(duì)是合理的。

（二）實(shí)際成本數(shù)據(jù)的實(shí)時(shí)歸集

在進(jìn)行正式的成本費(fèi)用管理控制的時(shí)候，不管是跨地區(qū)的開發(fā)公司，還是地區(qū)性的小型公司，都有著成本游離這樣的情況發(fā)生。就是一些已經(jīng)產(chǎn)生的成本由于各種各樣的因素沒有實(shí)時(shí)歸集入成本管理系統(tǒng)表單或者成本管理相應(yīng)的系統(tǒng)成本科目里面，讓動(dòng)態(tài)成本無法進(jìn)行真實(shí)且客觀映出成本的實(shí)際情況。造成這樣的現(xiàn)象的因素是：一，設(shè)計(jì)更改等文件未能夠?qū)崟r(shí)進(jìn)行審核和歸集。二，一邊設(shè)計(jì)圖紙一邊進(jìn)行施工不能夠?qū)Τ杀具M(jìn)行準(zhǔn)確的預(yù)估。三，成本管理工作人員未能把已經(jīng)訂立的合約進(jìn)行歸集。上述所言，造成的成本歸集不實(shí)時(shí)造成動(dòng)態(tài)成本不準(zhǔn)確的問題，和實(shí)際的管理經(jīng)驗(yàn)相融合，可經(jīng)過制定ERP成本管理體系方法來處置。依據(jù)企業(yè)的實(shí)際狀況，在系統(tǒng)中構(gòu)建成本科目系統(tǒng)和合同規(guī)劃系統(tǒng)、工作流程審核系統(tǒng)、簽證、設(shè)計(jì)更換等，進(jìn)行審核以后成本自動(dòng)進(jìn)行歸集。制定ERP成本管理系統(tǒng)的整體流程應(yīng)當(dāng)在軟件購進(jìn)、實(shí)施等層面上投入一定的成本費(fèi)用，構(gòu)建比較健全的線下管理系統(tǒng)。

（三）構(gòu)建具備可實(shí)施性的預(yù)警制度

項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本與目標(biāo)成本的偏差幅度如能控制在5%的范疇以內(nèi)，是較為理想的。如一旦超出這個(gè)偏差幅度或設(shè)定的預(yù)警值，卻仍未予實(shí)時(shí)預(yù)警和及時(shí)糾偏，那么動(dòng)態(tài)成本管理就沒有太大的意義了。房地產(chǎn)企業(yè)各部門可以通過定時(shí)成本體系回想會(huì)議的形式，回想當(dāng)月的成本費(fèi)用發(fā)生了哪些改變、判斷以后一段時(shí)間內(nèi)會(huì)產(chǎn)生的成本費(fèi)用和合同規(guī)劃，盡早發(fā)現(xiàn)超出成本的概率，實(shí)時(shí)預(yù)警。進(jìn)行預(yù)警的重要意義，通常表現(xiàn)在成本超過尚未產(chǎn)生時(shí)，這個(gè)時(shí)候?qū)Τ龀杀镜奶幚硗纫呀?jīng)超出后的預(yù)警要高得多。

（四）構(gòu)建統(tǒng)一目標(biāo)成本的基準(zhǔn)文件

房地產(chǎn)開發(fā)關(guān)系到的項(xiàng)目以及科目比較復(fù)雜，房地產(chǎn)建設(shè)的房產(chǎn)價(jià)值有著很大的差異性。商品房與一般的居民房?jī)r(jià)格不相同。可是每次房地產(chǎn)開發(fā)，都要在最短的時(shí)間里面，做好每個(gè)項(xiàng)目成本核算以及制定。且固定核算的成本應(yīng)當(dāng)在運(yùn)算的范疇有以內(nèi)。因此，應(yīng)當(dāng)構(gòu)建統(tǒng)一的項(xiàng)目成本基準(zhǔn)文件，給每次的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目奠定項(xiàng)目核算以及管控的基礎(chǔ)。

（五）開展動(dòng)態(tài)成本跟蹤控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資除去運(yùn)算之外，還應(yīng)當(dāng)擁有預(yù)備的費(fèi)用。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目費(fèi)用隨時(shí)都可能產(chǎn)生變化，會(huì)依據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改變以及材料的費(fèi)用變化而出現(xiàn)改變。所以，應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行隨時(shí)的跟蹤以及控制，這樣才可以確保吸納投資不會(huì)高于預(yù)算中的費(fèi)用。動(dòng)態(tài)成本控制以及跟蹤，應(yīng)當(dāng)劃分好時(shí)間段。每一個(gè)星期都要進(jìn)行成本信息的報(bào)告以及調(diào)查，每一個(gè)月都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行成本預(yù)估，且設(shè)定合理的費(fèi)用周轉(zhuǎn)以及結(jié)算歷程。所以，項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本的控制與跟蹤是非常重要的。

四、結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本管理和控制是一個(gè)比較復(fù)雜的工作，不是在短時(shí)間內(nèi)就可以做好的。因此，必須要構(gòu)建預(yù)警制度和確保目標(biāo)成本編制的全面性等，才能確保房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)

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