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房地產(chǎn)目前狀況分析范文第1篇

一、房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式分析

外界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房?jī)r(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對(duì)此類問(wèn)題追問(wèn)不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過(guò)來(lái)的，并不是通過(guò)暴利來(lái)獲取利潤(rùn)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營(yíng)的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國(guó)的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國(guó)的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以，我國(guó)一些比較大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。

通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競(jìng)標(biāo)中競(jìng)得一塊地之后，就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開(kāi)發(fā)過(guò)程總的來(lái)說(shuō)不會(huì)低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開(kāi)始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過(guò)這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問(wèn)題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開(kāi)展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢(shì)較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好，但此時(shí)離交房來(lái)說(shuō)一般都有很長(zhǎng)一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要 是在交房的這個(gè)階段來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒(méi)有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對(duì)應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法

1、我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤，銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對(duì)于供給方來(lái)說(shuō)，我國(guó)政府部門的土地控制影響著供給量；但是對(duì)于需求方來(lái)說(shuō)，影響其購(gòu)房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國(guó)人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國(guó)人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購(gòu)房的能力有限，因此對(duì)于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購(gòu)房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。

2、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析

（1）完工確認(rèn)收入法

房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開(kāi)始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開(kāi)始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來(lái)確認(rèn)收入，僅僅只是用來(lái)確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說(shuō)的完工確認(rèn)收入法。

（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因

分析我國(guó)現(xiàn)有的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來(lái)進(jìn)行的，也就是說(shuō)，要嚴(yán)格滿足我國(guó)相關(guān)的規(guī)定來(lái)確認(rèn)收入。單單就從我國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已。

現(xiàn)在，我國(guó)選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來(lái)進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒(méi)有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開(kāi)發(fā)商對(duì)商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績(jī)波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況也很難立即反映出來(lái)，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。

（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來(lái)進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說(shuō)與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢(shì)所在

第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們?cè)鯓硬拍芨鼫?zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在。

現(xiàn)在，我國(guó)很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)―建造合同的》明確規(guī)定來(lái)進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)。對(duì)比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國(guó)有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會(huì)受到開(kāi)發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說(shuō)明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對(duì)于購(gòu)房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購(gòu)房者退房，房地產(chǎn)公司沒(méi)有辦法對(duì)已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說(shuō)明購(gòu)房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對(duì)網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來(lái)確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。

各個(gè)企業(yè)單位在使用完工百分比法確認(rèn)收入時(shí)，不同的會(huì)計(jì)期間的各種會(huì)計(jì)表格不會(huì)有特別大的幅度波動(dòng)，并且財(cái)務(wù)指標(biāo)也不會(huì)受到很大影響。一旦總的成本及其其他的各種投資的凈利潤(rùn)處于一個(gè)合理的階段范圍時(shí)，所確認(rèn)的收入的差別也不會(huì)特別明顯，所以利潤(rùn)率也不會(huì)有很大變化。

房地產(chǎn)目前狀況分析范文第2篇

關(guān)鍵詞：中小房地產(chǎn)企業(yè)；融資渠道

自2008年金融風(fēng)暴以來(lái)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)遭受重創(chuàng)，各國(guó)都用各種方式刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，以期早日走出困境。我國(guó)也運(yùn)用刺激內(nèi)需來(lái)維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)也經(jīng)歷了繁榮時(shí)期。隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)增大，對(duì)貸款審批尤其是房地產(chǎn)貸款審批要求更加嚴(yán)格。據(jù)了解，目前中國(guó)第三大信托公司――中融信托及旗下中融資管對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目也在2015年開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求更高，只接一線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。這對(duì)二線城市的房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是融資途徑的雪上加霜。

一、中小房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

廣東GDP在全國(guó)處于領(lǐng)先地位，其房地產(chǎn)行業(yè)也在全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中處于優(yōu)勢(shì)地位，其規(guī)模和數(shù)量遙遙領(lǐng)先于其他城市。以廣東的房地產(chǎn)企業(yè)為例，根據(jù)廣東房地產(chǎn)網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，目前廣東房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金來(lái)源于國(guó)內(nèi)銀行的融資和客戶的定金及預(yù)付金。央行的分析報(bào)告表明，房地產(chǎn)企業(yè)的融資70%來(lái)自于銀行，15%來(lái)源于定金及預(yù)付金。從融資結(jié)構(gòu)上看，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式相對(duì)單一，銀行貸款融資占據(jù)這主導(dǎo)地位，其他融資渠道相對(duì)缺乏。從財(cái)務(wù)杠桿上看，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率高于75%，加上經(jīng)濟(jì)增速放緩，房產(chǎn)銷售時(shí)間變長(zhǎng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率比其他行業(yè)都高。從債務(wù)期限結(jié)構(gòu)上看，銀行對(duì)中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)企業(yè)貸款收緊，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的城市和地段的考量因素增加，以及對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求提高，致使很多房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法從銀行的貸款渠道取得融資。

二、導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的因素分析

房地產(chǎn)企業(yè)的自身原因：房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，首要因素還是在于自身的不足。企業(yè)基礎(chǔ)薄是重要的一點(diǎn)。大部分的中小房地產(chǎn)企業(yè)資金實(shí)力弱，自有資金少，規(guī)模小，抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱。在管理上，中小房地產(chǎn)企業(yè)管理漏洞較多，并且管理水平偏低，缺乏有效的內(nèi)部控制制度和嚴(yán)格的財(cái)務(wù)管理制度，導(dǎo)致中小房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定。在向銀行申請(qǐng)融資中，上述因素往往成為銀行考量的貸款安全的第一因素。

第二，影響中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一個(gè)因素是信用評(píng)級(jí)和信息公開(kāi)程度。按照目前國(guó)內(nèi)的評(píng)級(jí)，大部分中小房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)在3B或以下，在資金管理上不嚴(yán)格，容易出現(xiàn)抽逃資金、資金鏈斷裂導(dǎo)致無(wú)法償還貸款等情況。這樣導(dǎo)致企業(yè)的信用受到很大的影響，大額資金很難進(jìn)入中小房地產(chǎn)企業(yè)。另外，由于中小房地產(chǎn)內(nèi)部管理制度的不完善和信息缺乏公開(kāi)透明，造成三方（主要是指中小房地產(chǎn)企業(yè)、投資者、銀行）之間的信息不對(duì)稱，投資者和銀行難以了解到中小房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，導(dǎo)致投資者和銀行在做投資決策和房貸審批中更加謹(jǐn)慎，甚至為了資金安全，寧可放棄投資。

第三，社會(huì)大經(jīng)濟(jì)環(huán)境也是影響中小房地產(chǎn)企業(yè)能否順利取得融資的重要因素。以銀行為例，2015年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速一再往下調(diào)，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)都下滑，很多企業(yè)經(jīng)營(yíng)都在虧損，銀行貸款無(wú)法按時(shí)歸還。因此，銀行的不良貸款率飆升。中小房地產(chǎn)企業(yè)由于其規(guī)模小、資本金少、信用風(fēng)險(xiǎn)高、經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定和信息不透明等因素，導(dǎo)致銀行在貸款過(guò)程中，更多去考慮企業(yè)的自身狀況和是否有充足的抵押和更強(qiáng)的還款來(lái)源。盡管政策在調(diào)整，放寬個(gè)人購(gòu)房條件和個(gè)人購(gòu)房貸款要求，以此促進(jìn)房地產(chǎn)的資金回籠，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。但對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，這并沒(méi)有緩解銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的惜貸政策。

第四，融資渠道單一是房地產(chǎn)企業(yè)融資困難的另一因素。目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)融資主要是銀行貸款，輔之以房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金和少量的直接投資機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)信托由于目前剛性兌付要求，結(jié)合目前的經(jīng)濟(jì)狀況和房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目要求更加嚴(yán)格。一線城市的冷門地段的項(xiàng)目都難以收到青睞，更別說(shuō)二線城市，甚至三四線城市的項(xiàng)目能從房地產(chǎn)信托公司融入資金。而房地產(chǎn)基金和直接投資機(jī)構(gòu)本身數(shù)量少，資金量有限，對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)能力不足，從而在項(xiàng)目選擇上慎之又慎。

三、拓寬中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的探討

針對(duì)上述的多種因素造成中小房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，本文對(duì)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道提出幾點(diǎn)探討建議。

第一，內(nèi)外兼修，轉(zhuǎn)變觀念。打鐵還需自身硬，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)同樣適用。房地產(chǎn)內(nèi)部管理的不完善就是其融資困難的軟肋。完善經(jīng)營(yíng)模式、管理模式，規(guī)范財(cái)務(wù)管理，公開(kāi)公司經(jīng)營(yíng)狀況信息，留住房地產(chǎn)方面的專業(yè)人才，結(jié)合自身的發(fā)展，制定合理的發(fā)展計(jì)劃。

轉(zhuǎn)變觀念，主要是要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)觀念和融資觀念。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其中小房地產(chǎn)企業(yè)需要發(fā)展壯大，需要根據(jù)自身實(shí)力，制定切實(shí)可行的發(fā)展路徑，切勿操之過(guò)急，亦要防止把所有希望寄托于上市后融資擴(kuò)大的過(guò)于遠(yuǎn)大目標(biāo)上，以免導(dǎo)致等不到春天的到來(lái)。經(jīng)營(yíng)上，許多房地產(chǎn)企業(yè)仍然停留在單打獨(dú)斗的觀念上。然而，團(tuán)隊(duì)作戰(zhàn)才是未來(lái)的主流。中小房地產(chǎn)企業(yè)倘若能與大房地產(chǎn)企業(yè)甚至是上市房地產(chǎn)公司合作，在雖然利益上有所減少，但這樣的抱團(tuán)方式能減輕中小房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，提高企業(yè)的融資能力，改善經(jīng)營(yíng)狀況。在融資觀念上，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)的最傳統(tǒng)、最重要的融資方式。在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和政策形勢(shì)不向好的情況下，銀行貸款收緊，一批批的房地產(chǎn)項(xiàng)目因無(wú)法實(shí)現(xiàn)融資而放棄。房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)基金已經(jīng)在國(guó)內(nèi)開(kāi)展多年，其融資門檻相對(duì)銀行來(lái)說(shuō)會(huì)低一點(diǎn)，可操作性強(qiáng)，亦可作為融資的可行渠道。單一的融資渠道已經(jīng)不符合發(fā)展的趨勢(shì)，需要多渠道的組合融資。而這前提，就是要改變?cè)械膯我蝗谫Y觀念，才有可能去實(shí)現(xiàn)新的融資方式，謀求企業(yè)的未來(lái)。

第二，政府為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造融資政策環(huán)境。作為市場(chǎng)的設(shè)計(jì)者、守護(hù)者和監(jiān)督者，政府有責(zé)任讓房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。政府出臺(tái)了建立“中小企業(yè)融資擔(dān)保體系”和“中小企業(yè)社會(huì)服務(wù)體系”的政策，為中小企業(yè)提供必要的融資擔(dān)保和撮合銀行對(duì)中小企業(yè)的貸款。另外，政府鼓勵(lì)銀行設(shè)立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，財(cái)政撥款，對(duì)產(chǎn)業(yè)基金貸款進(jìn)行貼息。這樣對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，政策上更加方便，融資上也有更加便捷的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金對(duì)接，同是還可以減輕資金成本壓力。

第三，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展直接融資渠道。與間接的融資渠道相比，直接的融資渠道具有準(zhǔn)入手續(xù)少，資金成本相對(duì)低的優(yōu)點(diǎn)。發(fā)展直接融資，是房地產(chǎn)企業(yè)的不二之選。其一，房地產(chǎn)企業(yè)直接對(duì)接投資機(jī)構(gòu)，可實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融脫媒，減少中間環(huán)節(jié)和降低中間成本，從而直接降低總的資金成本。目前可引入的直接投資機(jī)構(gòu)有各大企業(yè)的房地產(chǎn)投資部、企業(yè)間成立的投資基金和海外的投資基金等。其二，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)發(fā)行房地產(chǎn)企業(yè)債來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)的融資。企業(yè)債是最直接和成本最低的融資方式，需要有專門的擔(dān)保企業(yè)為融資的房地產(chǎn)企業(yè)做擔(dān)保，放寬審批權(quán)限，簡(jiǎn)化手續(xù)，建立多層次的債權(quán)交易市場(chǎng)，提高債券的流動(dòng)性。除此之外，還需要完善房地產(chǎn)企業(yè)的債權(quán)評(píng)價(jià)體系，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的良性發(fā)展。

第四，發(fā)展房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)融資渠道。房地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)是指多家房地產(chǎn)企業(yè)共同開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)牽手大型房地產(chǎn)企業(yè)，進(jìn)行同一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。大型房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，信用評(píng)價(jià)相對(duì)高，取得貸款容易并且資金成本較低。中小房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，主動(dòng)與大房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)，吸取大房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)點(diǎn)，彌補(bǔ)自身的不足。在融資、管理和技術(shù)上，都能有所提高。

結(jié)合以上分析，房地產(chǎn)融資，特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資面臨的困難不容忽視，倘若能與國(guó)家政策相結(jié)合，結(jié)合自身需要，拓展多渠道融資，還是能在一定解決企業(yè)的融資難題，為企業(yè)的發(fā)展取得新的突破。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)目前狀況分析范文第3篇

【關(guān)鍵詞】土地資源配置 房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地資源配置要素 房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況

一、前言

由于土地和房地產(chǎn)是密不可分的整體，因此它們共同促進(jìn)城市發(fā)展和經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。而且房地產(chǎn)市場(chǎng)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，深入人民生活當(dāng)中，與他們的生活密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅關(guān)系到的國(guó)民經(jīng)濟(jì)是否持續(xù)健康的發(fā)展，更具有支柱性作用，它的微小波動(dòng)，都可能導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)巨大的波動(dòng)。而土地資源作為其重要組成部分，它影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行。合理的規(guī)劃利用土地，執(zhí)行完善的管理機(jī)制，可以更好的控制土地供給總量，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

二、土地資源配置要素

土地資源配置的要素可根據(jù)不同的角度，進(jìn)行不同的分類，目前主要是通過(guò)土地利用的總體數(shù)量，土地利用的位置，土地利用的方式，土地開(kāi)發(fā)的時(shí)間，這些方面進(jìn)行分類。并且通過(guò)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房用地，土地儲(chǔ)備數(shù)量，供應(yīng)時(shí)機(jī)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)等基本要素來(lái)進(jìn)行討論研究土地資源配置的合理性。其中，土地儲(chǔ)備是指通過(guò)合理合法合規(guī)的收購(gòu)獲得的土地，這是經(jīng)過(guò)地方政府所規(guī)劃同意的。土地供應(yīng)則是按照經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展，城市的發(fā)展，在需要一定數(shù)目的土地時(shí)，政府所確定的可供應(yīng)的土地?cái)?shù)量。土地儲(chǔ)備數(shù)量是指可調(diào)配的總數(shù)量。土地供應(yīng)時(shí)機(jī)則是政府根據(jù)市場(chǎng)需求投入到市場(chǎng)中所需要的供應(yīng)土地的時(shí)間。

三、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)況

我國(guó)土地遼闊，但是人口眾多，人均占有土地面積稀少，因此在20世紀(jì)建國(guó)初期，我國(guó)就實(shí)行了土地公有政策，通過(guò)國(guó)家政府依法調(diào)控和轉(zhuǎn)讓土地，進(jìn)而進(jìn)行住宅制度改革，形成了目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前我國(guó)的土地市場(chǎng)仍然處于起步階段，在土地資源配置方面存在著很多問(wèn)題，有些地區(qū)違法出讓土地，有些地區(qū)隨意指定土地利用規(guī)劃，在用地結(jié)構(gòu)上，供給結(jié)構(gòu)極其不合理，商品房空置，住宅房不足，同時(shí)，國(guó)家的土地規(guī)劃法律不完善，調(diào)控機(jī)制不均衡，導(dǎo)致了各地房地產(chǎn)市場(chǎng)很不均衡。因此，只有合理高效地利用土地資源，才能減輕這種變動(dòng)導(dǎo)致的交易價(jià)格波動(dòng)，從而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而穩(wěn)定房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的均衡運(yùn)作，同時(shí)有利于城市和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

目前我國(guó)的土地制度主要分為三部分，土地收購(gòu)、儲(chǔ)備和供應(yīng)三個(gè)環(huán)節(jié)?；径际峭ㄟ^(guò)招標(biāo)、拍賣、掛牌使用權(quán)的用地方式進(jìn)行分配供應(yīng)。這樣的一種市場(chǎng)供應(yīng)方式，本是我國(guó)政府希望盡可能的減少國(guó)有土地資源流失，增加地方收入，提高土地利用效率的。但是，這種方式在達(dá)到目的的同時(shí)，也給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)了不好的影響，由于其本身存在一定的缺陷，一些地方官員，不法商人就鉆空子，相互勾結(jié)，產(chǎn)生了“囤地”現(xiàn)象，使得地價(jià)升高，從而帶來(lái)房?jī)r(jià)飛漲，逐步形成了惡性循環(huán)。由此可見(jiàn)，土地資源對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有利也有弊，只有合理的調(diào)配資源配置，才能對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展產(chǎn)生積極作用。隨著經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地需求都在發(fā)生著翻天覆地的變化，土地供應(yīng)面積也發(fā)生了變化。當(dāng)前我國(guó)的土地供應(yīng)主要來(lái)自于征用農(nóng)用地，閑置地回收，但是這樣的日子早晚會(huì)終結(jié)，土地是農(nóng)民的根源，不可能無(wú)止境的征收農(nóng)用地。但是目前土地交易價(jià)格不斷攀升，說(shuō)明需求仍然十分旺盛，相反土地供應(yīng)卻跟不上需求，這嚴(yán)重影響著未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。由此可見(jiàn)，合理的調(diào)配土地資源配置是十分重要的。

四、土地資源配置政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控中的作用

目前，我國(guó)以合理的土地規(guī)劃和土地供應(yīng)這種市場(chǎng)調(diào)控手段，調(diào)節(jié)著房地產(chǎn)的投資和供應(yīng)，進(jìn)而影響著整個(gè)市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。通過(guò)引入供給，規(guī)劃，儲(chǔ)備數(shù)量等土地資源配置要素，土地稅和金融政策，這些核心手段等調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前，這種種影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的手段主要包括以下幾種方式，例如：通過(guò)增加土地稅，土地成本的提高，進(jìn)而提升房?jī)r(jià)；通過(guò)提高保有稅，迫使商品房銷售加速；通過(guò)增加流轉(zhuǎn)稅，減少土地供應(yīng)量。此外，還有通過(guò)銀行放款給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，放寬了土地抵押貸款，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量減少；降低貸款利息，促進(jìn)房屋銷售。無(wú)論從供方，還是需方，通過(guò)土地資源配置政策，都在影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。目前土地資源配置政策主要是通過(guò)三個(gè)方面影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的，一是對(duì)房地產(chǎn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)控，二是對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)進(jìn)行調(diào)控，三是對(duì)房地產(chǎn)的投資進(jìn)行調(diào)控。

但是，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)受到多方面的因素影響，不論是經(jīng)濟(jì)金融還是社會(huì)人文，都會(huì)起到一定影響。而且土地資源配置政策自身在時(shí)間和空間上，都擁有一定的局限性，因此在整體調(diào)控中也只能起到少量作用，在真實(shí)購(gòu)買和房?jī)r(jià)上，仍然心有余而力不足。

五、土地儲(chǔ)備規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

通過(guò)前面土地資源政策在房地產(chǎn)調(diào)控中的作用分析可知：政策調(diào)控對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響很大，屬于政策性市場(chǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)劃在國(guó)外已經(jīng)相當(dāng)成熟，通過(guò)稅收、城市規(guī)劃、行業(yè)監(jiān)督等措施既能很好的進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)控。我國(guó)可借鑒國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)國(guó)情，通過(guò)變動(dòng)土地政策帶動(dòng)土地交易，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)。要想通過(guò)土地要素影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，土地儲(chǔ)備的規(guī)模需要達(dá)到一定的程度，但土地資源十分稀缺，大量的儲(chǔ)存土地要耗費(fèi)的資金太大，還降低了土地的利用效率。

土地儲(chǔ)備規(guī)模的確定通過(guò)定期補(bǔ)充和預(yù)警監(jiān)控這兩種模型。定期補(bǔ)充一般儲(chǔ)存較長(zhǎng)一段時(shí)間需要使用的土地，進(jìn)而定期補(bǔ)充土地使用量。不許監(jiān)控，成本低，定期檢測(cè)即可，投資者能進(jìn)行預(yù)期規(guī)劃。該模式適用于有大量土地資源的地區(qū)以適應(yīng)不長(zhǎng)的土地供應(yīng)周期，不適用于我國(guó)這樣的人口大國(guó)。預(yù)警監(jiān)控模型預(yù)先設(shè)定土地儲(chǔ)備的最低警戒線，低于警戒線時(shí)，開(kāi)始著手準(zhǔn)備土地。這一模型適合我國(guó)的土地資源情況。確定土地儲(chǔ)備規(guī)模警戒線的一般原則為：首先，確保土地市場(chǎng)的需求；其次，要考慮土地的獲取成本和時(shí)間；還要考慮土地的儲(chǔ)存成本。綜合考慮以尋求總成本的最低點(diǎn)，進(jìn)而通過(guò)土地儲(chǔ)備規(guī)模對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。

六、結(jié)語(yǔ)

本文討論了土地資源配置的因素，包括土地供應(yīng)，土地儲(chǔ)備，土地供應(yīng)時(shí)機(jī)，土地儲(chǔ)備數(shù)量等，從現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況探討了其重要作用。同時(shí)本文也從政策方面探討了土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)具體的影響，經(jīng)過(guò)仔細(xì)分析研究，我們發(fā)現(xiàn)土地資源配置對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)是把雙刃劍，有利也有弊，只有更好更高效的利用土地資源配置才能更好的發(fā)展房地產(chǎn)事業(yè)。

參考文獻(xiàn)

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房地產(chǎn)目前狀況分析范文第4篇

（一）房地產(chǎn)投資的走勢(shì)說(shuō)明宏觀調(diào)控已見(jiàn)成效

2003年下半年以來(lái)，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快采取了一系列措施，包括進(jìn)一步整頓土地市場(chǎng)秩序、暫停農(nóng)轉(zhuǎn)非用地審批、提高存款準(zhǔn)備金率和項(xiàng)目資本金的比例、清理整頓固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目、控制城市拆遷規(guī)模等等。目前來(lái)看已經(jīng)取得較好的成效。我們認(rèn)為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時(shí)段的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢(shì)，走勢(shì)比絕對(duì)量或相對(duì)量更加重要。2004年1―3月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比上年同期增長(zhǎng)41．1％，1―6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)率降至 28．7％，這說(shuō)明國(guó)家采取的抑制房地產(chǎn)投資過(guò)熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。1―9月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)28．3％，表明宏觀調(diào)控的成果基本得到鞏固。

（二）判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實(shí)需求

依據(jù)以下各點(diǎn)，我們以為，目前的住宅需求仍是真實(shí)需求。

首先，從潛在需求看，我國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民4．9億人，到實(shí)現(xiàn)“全面小康”的2020年，預(yù)計(jì)城市化水平將達(dá)到55％―60％，城鎮(zhèn)居民將增長(zhǎng)到8億至8．5億人。在此期間約有3―3．5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問(wèn)題。這是從新增城市人口的住房需求進(jìn)行估計(jì)。另一方面，原有城市人口同樣存在著改善住房條件的需求。2003年末我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房面積為23．8平方米。參照國(guó)外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)我國(guó)過(guò)去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度（1978年我國(guó)城市人均住宅建筑面積為6．7平方米）、我國(guó)城市化的進(jìn)程等多方面因素和目前的統(tǒng)計(jì)資料初步測(cè)算，2020年我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能達(dá)到35平方米。也就是說(shuō)，每個(gè)城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加10平方米以上。

其次，從有效需求測(cè)算，不算農(nóng)村進(jìn)城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求，只計(jì)算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有20％的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，即2700萬(wàn)戶，而且這20％要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶僅只是要增加20平方米的住房，那么這個(gè)現(xiàn)實(shí)需求總量便是5．4億平方米。這個(gè)需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起，或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。

第三，必須注意到，真實(shí)有效的住房需求除由居民住房消費(fèi)支撐的主動(dòng)需求外，還包括因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動(dòng)需求。隨著城市化進(jìn)程的加快和城市改造力度的加大，我國(guó)城市房屋拆遷進(jìn)入快速發(fā)展階段。各地特別是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房屋拆遷規(guī)模不斷擴(kuò)大，呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2003年，全國(guó)城市房屋拆遷量約為1．4億平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28％左右。2003年10月，國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后，2004年全國(guó)城市房屋拆遷量有所下降。但是未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，由于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、危房拆遷等各方面的原因，城市房屋拆遷量仍將保持較大的規(guī)模，從而形成對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。

第四，個(gè)人已經(jīng)逐步成為住宅消費(fèi)市場(chǎng)的主體。2000年房改結(jié)束時(shí)個(gè)人購(gòu)房占了80％左右，2003年個(gè)人購(gòu)買商品房的比例達(dá)到96．4％，也就是說(shuō)，目前住宅市場(chǎng)以個(gè)人消費(fèi)為主，個(gè)人消費(fèi)是支撐住宅市場(chǎng)的主體。這也是我們?yōu)槭裁凑f(shuō)住宅需求是真實(shí)需求的重要原因之一。

在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。

（三）房地產(chǎn)空置量確實(shí)是影響我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”

根據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，不能否認(rèn)房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對(duì)比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計(jì)總量較大，這說(shuō)明房地產(chǎn)的確存在空置問(wèn)題。但從動(dòng)態(tài)上看，商品房空置面積并沒(méi)有增加，而是呈下降趨勢(shì)。2004年8月底，商品房空置面積0．97億平方米，同比減少0．8％，比去年底減少3％。這說(shuō)明當(dāng)前的房地產(chǎn)空置問(wèn)題并未惡化。

對(duì)于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，可以從兩個(gè)方面認(rèn)識(shí)：一方面，房地產(chǎn)空置占?jí)捍罅抠Y金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面，一定規(guī)模的空置對(duì)正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)是必要的，在某種意義上它實(shí)際上是一種“庫(kù)存”，發(fā)揮著平抑房?jī)r(jià)的作用。比較北京市和上海市近幾年的房?jī)r(jià)可以看出，上海市近幾年房地產(chǎn)供銷兩旺，不僅沒(méi)有出現(xiàn)大量空置，連部分以前積壓的房子也已賣出，而房?jī)r(jià)表現(xiàn)為一路飆升；北京市則房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，甚至穩(wěn)中有降，其中空置房對(duì)房?jī)r(jià)上升發(fā)揮的抑制作用不可忽視。當(dāng)然，空置率必須保持在合理的范圍內(nèi)，過(guò)高的空置率值得高度警惕。

需要補(bǔ)充說(shuō)明的是，對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)空置率，不能簡(jiǎn)單套用國(guó)際上10％的警戒線，原因是國(guó)內(nèi)空置率的計(jì)算方法和國(guó)際通行的并不一樣。國(guó)際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國(guó)目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不同致使我國(guó)的房地產(chǎn)空置率與國(guó)際比較偏高。

二、關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲

（一）關(guān)于房?jī)r(jià)上漲的兩個(gè)基本觀點(diǎn)

1、房地產(chǎn)價(jià)格本身呈自然上漲趨勢(shì)，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)總是看漲，但中短期內(nèi)可能發(fā)生上下波動(dòng)的劇烈變化。正常情況下，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)該呈緩慢、平穩(wěn)上漲的趨勢(shì)。不能將房?jī)r(jià)上漲的長(zhǎng)期趨勢(shì)與房?jī)r(jià)中短期的周期波動(dòng)趨勢(shì)混淆。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)都有復(fù)蘇、高漲、危機(jī)、蕭條的周期變化，只不過(guò)周期的長(zhǎng)短、起伏不同。從長(zhǎng)期看，房?jī)r(jià)應(yīng)該是平穩(wěn)緩慢增長(zhǎng)，但對(duì)長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)的分析，不能代替對(duì)中短期周期波動(dòng)的分析。長(zhǎng)期增長(zhǎng)趨勢(shì)是在中短期周期波動(dòng)中實(shí)現(xiàn)的，在這個(gè)實(shí)現(xiàn)過(guò)程中，可能出現(xiàn)大的波動(dòng)甚至是劇烈波動(dòng)。房?jī)r(jià)的平穩(wěn)變化只是一種理想狀態(tài)，然而現(xiàn)實(shí)的狀況是房?jī)r(jià)在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中必然有漲有跌、有起有落。理論上通過(guò)宏觀調(diào)控可以減緩波動(dòng)，但由于我們的主觀認(rèn)識(shí)具有一定的局限性，對(duì)事物的發(fā)展規(guī)律并不是總能科學(xué)正確地把握，因此對(duì)調(diào)控時(shí)機(jī)、 力度的把握不可能總是最優(yōu)。對(duì)調(diào)控效果的評(píng)價(jià)也不宜只從短期目標(biāo)出發(fā)。有時(shí)對(duì)長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的調(diào)控反而會(huì)對(duì)短期房?jī)r(jià)起到加劇波動(dòng)的作用。

2、現(xiàn)階段房?jī)r(jià)直接下跌不一定就是好事，對(duì)部分房?jī)r(jià)過(guò)高的地區(qū)宜采用結(jié)構(gòu)性降價(jià)措施使其軟著陸。目前我國(guó)城鎮(zhèn)已有72％以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價(jià)，首先是廣大有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房?jī)r(jià)降多了，就會(huì)產(chǎn)生一種特殊的“住房資產(chǎn)負(fù)債”，甚至導(dǎo)致所謂“理性違約”，反而產(chǎn)生新的金融風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)是否降低房?jī)r(jià)，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認(rèn)為只要降房?jī)r(jià)就是好事?，F(xiàn)階段已經(jīng)采取的逐步增加中低價(jià)位住房（不僅是經(jīng)濟(jì)適用住房，還應(yīng)包括中低價(jià)位的商品住房）供給的措施，我們認(rèn)為是完全正確的，這種結(jié)構(gòu)性的降價(jià)不會(huì)傷害有房的居民。

（二）房?jī)r(jià)上漲的原因分析

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域性特點(diǎn)，不同地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的原因不盡相同，甚至同一地區(qū)不同階段房?jī)r(jià)上漲的原因也可能不一樣。某一城市或地區(qū)的房?jī)r(jià)上漲可能是一個(gè)因素主導(dǎo)，也可能是多種因素共同發(fā)生作用的結(jié)果。這里僅作原則性的分析。

1、地價(jià)上漲推動(dòng)。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)和城市建設(shè)的發(fā)展，因“級(jí)差地租”變化的影響，造成相關(guān)土地出讓價(jià)格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價(jià)的不正常上漲。從一個(gè)方面來(lái)看，土地儲(chǔ)備和“招（標(biāo)）、拍（賣）、掛（牌）”制度實(shí)施以來(lái)，對(duì)增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但另一方面，“招、拍、掛”制度也存在著一定的缺陷，即短期內(nèi)容易推動(dòng)地價(jià)上漲。這就提出了一個(gè)在拍賣時(shí)如何控制出讓價(jià)的高限問(wèn)題。對(duì)此，可以通過(guò)制定科學(xué)的供地計(jì)劃和供地策略，配合以相應(yīng)的控制投機(jī)手段，引導(dǎo)市場(chǎng)公開(kāi)、安全和穩(wěn)定運(yùn)行，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。

2、新建住宅成本上升。這里所說(shuō)的新建住宅成本上升，并不單指建材等價(jià)格上漲帶來(lái)的成本增加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來(lái)的成本增加。比較上世紀(jì)80年代、90年代和2000年以來(lái)建成的住宅可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是所使用的建筑材料、建筑設(shè)計(jì)的戶型，還是小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造，都有很大的提升。如果說(shuō)以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，那么現(xiàn)在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。因此應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)消費(fèi)者樹(shù)立“不僅要關(guān)注房?jī)r(jià)，更要關(guān)注房屋性價(jià)比”的觀念。

3、房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)變動(dòng)推動(dòng)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量的階段性失衡直接影響到房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)，即中低價(jià)位商品住房的供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)量增加，使得商品房平均價(jià)格上揚(yáng)，這與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾是相吻合的。1―8月，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房投資同比增長(zhǎng)了4．4％，占開(kāi)發(fā)投資的比例由去年同期的6．2％下降到5．0％，部分地方經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量減少更加明顯；一些城市中低價(jià)位普通商品住房供不應(yīng)求，部分城市中低價(jià)位的住宅所占比例不到10％，而高價(jià)房卻占到40％以上。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理推動(dòng)了商品住房平均價(jià)格上升。此外，必須密切關(guān)注當(dāng)前非住宅物業(yè)（特別是商業(yè)物業(yè)）的供需狀況。部分城市商業(yè)物業(yè)投資增長(zhǎng)過(guò)快，供應(yīng)量過(guò)大，也是推動(dòng)商品房?jī)r(jià)格上漲的原因之一。

4、多種住房需求旺盛。除了第一部分分析的自用性需求，即消費(fèi)需求外，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中還存在著大量投資需求。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場(chǎng)等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài)，這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴(kuò)大的經(jīng)濟(jì)背景。在上海，住宅投資比例達(dá)到16．6％，長(zhǎng)沙市的住宅投資比例為16％，寫字樓則高達(dá)40％。在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機(jī)。目前國(guó)內(nèi)部分地區(qū)房?jī)r(jià)飛漲，與存在投機(jī)性炒作密切相關(guān)。以“溫州購(gòu)房團(tuán)”為例，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和房?jī)r(jià)的直接影響可能很小，但經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商借勢(shì)、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視，如房?jī)r(jià)上漲之后反而有更多人跟風(fēng)，于是進(jìn)一步形成房地產(chǎn)投機(jī)。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格上漲深層次原因在于消費(fèi)者預(yù)期改變

以上主要是從成本和供求關(guān)系兩個(gè)方面來(lái)分析房?jī)r(jià)，然而房?jī)r(jià)有區(qū)別于一般商品價(jià)格的形成特點(diǎn)。僅是簡(jiǎn)單地按照成本或者供求關(guān)系來(lái)認(rèn)識(shí)房?jī)r(jià)、調(diào)控房?jī)r(jià)并不能收到預(yù)期的效果。事實(shí)上，房?jī)r(jià)不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實(shí)物層面的供求關(guān)系。這是因?yàn)樵谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，真正決定房?jī)r(jià)的并不是開(kāi)發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費(fèi)需求需要多少房子，而是社會(huì)普遍的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。以香港房地產(chǎn)價(jià)格為例，亞洲金融危機(jī)以來(lái)，香港的房?jī)r(jià)6年間跌去了65％。在這個(gè)過(guò)程中，無(wú)論是房子、人口，還是社會(huì)收入水平的變化都不大，然而僅僅是人們的經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)期的改變，便影響新房?jī)r(jià)發(fā)生了劇烈變化。這就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)期對(duì)房?jī)r(jià)的影響要比真實(shí)的供求關(guān)系大得多。

從當(dāng)前我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析，人們看好未來(lái)的經(jīng)濟(jì)預(yù)期。CPI（消費(fèi)價(jià)格指數(shù)）是觀察和分析消費(fèi)心理預(yù)期的重要指標(biāo)。最新統(tǒng)計(jì)表明，2004年9月居民消費(fèi)物價(jià)與去年同期相比上漲5．2％，這已是居民消費(fèi)物價(jià)漲幅連續(xù)達(dá)到5％以上的第四個(gè)月份。10月居民消費(fèi)價(jià)格漲幅回落，比去年同期上漲4．3％，但全年預(yù)期在4％左右，比去年上漲近3個(gè)百分點(diǎn)。CPI的上漲說(shuō)明當(dāng)前的房?jī)r(jià)上漲并非是孤立的，而是有其宏觀經(jīng)濟(jì)背景的。更重要的是，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。當(dāng)前采取的調(diào)控措施主要有二：一是通過(guò)銀行收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的貸款供應(yīng)。二是嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的規(guī)模，從緊控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供應(yīng)。這實(shí)際上是從資金和土地兩個(gè)源頭控制了房地產(chǎn)的供應(yīng)。從國(guó)家的角度來(lái)說(shuō)，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟(jì)過(guò)熱采取的必要措施。然而對(duì)普通消費(fèi)者而言，他們所能感受并得到的心理預(yù)期就是，“開(kāi)發(fā)商地也沒(méi)了，錢也沒(méi)了，今后房子供應(yīng)要少了，房?jī)r(jià)也要漲了”。 在這個(gè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商利用政策和市場(chǎng)信息的不對(duì)稱，利用自己的話語(yǔ)權(quán)，通過(guò)媒體宣揚(yáng)“房?jī)r(jià)還要繼續(xù)上漲”的觀點(diǎn)，進(jìn)一步強(qiáng)化老百姓的心理預(yù)期，從而造成局部地區(qū)房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。

綜合以上分析可以看出，房?jī)r(jià)上漲原因十分復(fù)雜。除以上原因外，未來(lái)影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素還包括國(guó)家的利率政策、土地政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)外開(kāi)放和城市化進(jìn)程等。同時(shí)，不論是宏觀調(diào)控者，市場(chǎng)直接參與者，還是市場(chǎng)觀察者，也都存在著尚不成熟的地方。所以我們認(rèn)為，面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)雜形勢(shì)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)觀察，冷靜分析，以決定下一步的舉措。

三、關(guān)于房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)

（一）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必然存在

1、房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險(xiǎn)性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)必然存在。一方面，房地產(chǎn)業(yè)本身是一個(gè)高投入、高利潤(rùn)的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風(fēng)險(xiǎn)性。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)用的“財(cái)務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開(kāi)發(fā)商的自有資金，還必須依靠金融工具融資。金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，在分享房地產(chǎn)利潤(rùn)的同時(shí)也承擔(dān)了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)是必然存在的。

2、我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資由于主要依靠銀行貸款，因而導(dǎo)致銀行承擔(dān)了大部分金融風(fēng)險(xiǎn)。從國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過(guò)房地產(chǎn)總投資的40％。而我國(guó)目前的情況是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)三個(gè)階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）的每一階段都離不開(kāi)銀行資金的支持，具體來(lái)說(shuō)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、流動(dòng)資金貸款、施工企業(yè)貸款、住房抵押貸款等。事實(shí)上，除了開(kāi)發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來(lái)源于銀行。據(jù)我們測(cè)算，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金的60％左右來(lái)自銀行貸款，這一結(jié)論和央行的分析同樣是吻合的。顯然，我國(guó)目前確實(shí)存在著房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依存度過(guò)高的問(wèn)題，因此一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)便將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)。也就是說(shuō)，目前我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要是由銀行系統(tǒng)來(lái)承擔(dān)的。

（二）房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)存在并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“挾持”國(guó)家金融和經(jīng)濟(jì)

1、房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。銀行本身愿意向房地產(chǎn)業(yè)提供資金。在房地產(chǎn)融資過(guò)程中，不僅房地產(chǎn)企業(yè)是主動(dòng)的，銀行也是主動(dòng)的，銀行分享著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高利潤(rùn)。首先，商業(yè)銀行擁有巨大的存貸差。根據(jù)央行的統(tǒng)計(jì)，2003年末全部金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額22萬(wàn)億元，比上年末增加3．7萬(wàn)億元；金融機(jī)構(gòu)本外幣貸款余額17萬(wàn)億元，比年初增加3萬(wàn)億元。銀行存款數(shù)量持續(xù)大量增加，盡管同期貸款也保持了增長(zhǎng)，但存貸余額之間仍保持了5萬(wàn)億元的差額，這表明大量銀行資金處于閑置狀態(tài)。當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行基本狀況是超過(guò)5萬(wàn)億元的巨大存差貸不出去。這就使得迄今我國(guó)開(kāi)發(fā)商的資金供給者仍然主要是銀行。其次，銀行愿意分享房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高利潤(rùn)。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)、高收益對(duì)銀行有著巨大的吸引力，明知有風(fēng)險(xiǎn)，銀行也愿意對(duì)其融資。第三，住房抵押貸款仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。國(guó)際研究表明，住房抵押貸款的違約率一般低于萬(wàn)分之二，被公認(rèn)為安全性較高的信貸業(yè)務(wù)。從我國(guó)的情況看，住房抵押貸款的違約率同樣明顯低于其他固定資產(chǎn)融資項(xiàng)目，因而住房抵押貸款實(shí)際是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)和為數(shù)不多的優(yōu)良資產(chǎn)之一。因此，不能因?yàn)榉康禺a(chǎn)金融先天的風(fēng)險(xiǎn)性就忽視住房抵押貸款對(duì)銀行整體資質(zhì)的優(yōu)化作用。

2、評(píng)價(jià)我國(guó)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)需要同全部資源的資產(chǎn)信用相比。衡量房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)不僅需要將當(dāng)期房地產(chǎn)信貸規(guī)模與當(dāng)期房地產(chǎn)實(shí)物資源的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較，還要將總的銀行信貸規(guī)模和全社會(huì)總的房地產(chǎn)實(shí)物資源的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行比較。在發(fā)達(dá)國(guó)家或者地區(qū)，通常全社會(huì)所有住房的總市值中有40％以上的比重實(shí)際是通過(guò)“按揭”方式從銀行借的錢。而我國(guó)的情況是，絕大部分存量房產(chǎn)，特別是通過(guò)住房改革獲得自有住房的的房屋所有者并未向銀行借貸，目前銀行擁有債權(quán)的住房主要是最近幾年開(kāi)發(fā)和銷售的新房。

3、化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)須依賴于良好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體運(yùn)行狀況。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不是孤立的，而是同國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體宏觀形勢(shì)緊密聯(lián)系的。1997年亞洲金融風(fēng)暴首先是由東南亞一些國(guó)家短期外債無(wú)力償還引起的。房地產(chǎn)“泡沫”破滅只是繼發(fā)因素。其實(shí)，破滅的并非是房地產(chǎn)價(jià)格“泡沫”，而是經(jīng)濟(jì)社會(huì)預(yù)期。把房地產(chǎn)“泡沫”說(shuō)成是導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)的根本原因是不確切的。實(shí)際上，在亞洲金融風(fēng)暴之前，相關(guān)各國(guó)的經(jīng)濟(jì)、金融就已經(jīng)出現(xiàn)了不正常的狀況。從我國(guó)當(dāng)前的情況分析，我們認(rèn)為，只要國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢(shì)頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)整體過(guò)熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)要崩潰”。

（二）依靠房地產(chǎn)融資渠道多元化和證券化轉(zhuǎn)移和分擔(dān)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

為了解決當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)于依賴銀行資金的問(wèn)題，在收緊銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時(shí)，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過(guò)房地產(chǎn)融資渠道多元化來(lái)實(shí)現(xiàn)有效的風(fēng)險(xiǎn)分散。我們認(rèn)為，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場(chǎng)化的直接融資，也就是說(shuō)，最好的途徑是讓投資者直接承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的市場(chǎng)化融資。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、發(fā)展直接融資，可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股票市場(chǎng)上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，即允許有實(shí)力、有信譽(yù)的大開(kāi)發(fā)商直接到公開(kāi)資本市場(chǎng)上發(fā)行短、中期項(xiàng)目債券，債券投資者根據(jù)不同的收益預(yù)期承擔(dān)不同的風(fēng)險(xiǎn)；具有股票性質(zhì)的購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商“合伙建房”，即允許購(gòu)房者直接通過(guò)“入股”方式和開(kāi)發(fā)商“合伙”建房；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資等。

房地產(chǎn)目前狀況分析范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資渠道；現(xiàn)狀；發(fā)展建議。

引言。

融資，通常是指貨幣資金的持有者和需求者之間，直接或見(jiàn)接地進(jìn)行資金融通的活動(dòng)。通俗地講，就是指一個(gè)企業(yè)的資金籌集的行為與過(guò)程。即公司根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況、資金擁有狀況、以及公司未來(lái)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的需要，通過(guò)科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策，采用一定的方式，從一定的渠道向公司的投資者和債權(quán)人去籌集資金，組織資金的供應(yīng)，以保證公司正常的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)管理需要的理財(cái)行為。

一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道概述及現(xiàn)狀分析。

近年來(lái)，國(guó)家開(kāi)始了新一輪的宏觀調(diào)控，緊縮房地產(chǎn)銀行貸款的政策措施相繼出臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)傳統(tǒng)融資渠道受到嚴(yán)重的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。

1.銀行貸款。

目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源主要是國(guó)內(nèi)貸款，銀行信貸資金貫穿于土地儲(chǔ)備、交易、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售的整個(gè)過(guò)程。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行的依賴明顯過(guò)高。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)生波動(dòng)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響國(guó)家的金融安全。為此，政府開(kāi)始頻頻出招調(diào)控，開(kāi)始實(shí)行緊縮的貨幣政策，央行連續(xù)加息以及連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。雖然這一措施并不是專門針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的，而是為了收縮流動(dòng)性、壓制通脹壓力，但給房地產(chǎn)的資金供應(yīng)產(chǎn)生了不小影響。

2.房地產(chǎn)信托。

目前在我國(guó)較為常見(jiàn)的房地產(chǎn)信托融資模式主要包括：房地產(chǎn)股權(quán)投資信托、股權(quán)證券化信托、混合信托、財(cái)產(chǎn)信托和債權(quán)信托等。

信托產(chǎn)品能比較靈活充分地適應(yīng)和處理房地產(chǎn)的多種經(jīng)濟(jì)和法律關(guān)系。相對(duì)銀行而言，房地產(chǎn)信托能降低產(chǎn)業(yè)整體的運(yùn)營(yíng)成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運(yùn)用。在供給方式上，可以根據(jù)企業(yè)本身運(yùn)營(yíng)需求和具體項(xiàng)目設(shè)計(jì)資金信托產(chǎn)品，增大市場(chǎng)供需雙方的選擇空間。但對(duì)長(zhǎng)期的、大規(guī)模的項(xiàng)目融資作用有限。同時(shí)，房地產(chǎn)信托起點(diǎn)比較高，融資額度最少在1億人民幣以上，信托產(chǎn)品發(fā)行周期有限，且退出機(jī)制也欠完善。

3.上市融資。

上市融資也是房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)理想的融資渠道。房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)上市融資的方式主要為國(guó)內(nèi)主板A股上市、境外上市和借殼上市。

近年來(lái)，北京、上海等地有相當(dāng)多的房地產(chǎn)公司為解決融資問(wèn)題，在不能從境內(nèi)商業(yè)銀行和信托投資公司取得資金的情況下，他們的目光自然就要投向其他融資渠道，上市融資成為房地產(chǎn)企業(yè)熱門途徑。SOHO中國(guó)、碧桂園的成功上市不僅給潘石屹、楊惠妍帶來(lái)了數(shù)百億身價(jià)，在締造一個(gè)個(gè)富豪傳奇的同時(shí)，也激起了境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)上市熱潮。對(duì)于企業(yè)而言，上市的益處在于能夠拓寬企業(yè)融資渠道、提高公司知名度、提升公司治理水平、有利于培養(yǎng)公眾認(rèn)同感、幫助企業(yè)形成較穩(wěn)定的消費(fèi)群體。但上市融資，會(huì)使公司股本加大，融資的成本較高，股東還需對(duì)公司的控制權(quán)著以考慮。上市公司信息的批露，使財(cái)務(wù)公開(kāi)化。公司還將面臨證監(jiān)委嚴(yán)格的審查，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)管理者形成約束。

二、發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道的對(duì)策和建議。

房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展客觀上需要改變目前融資渠道不暢、資金短缺的局面，必須對(duì)目前房地產(chǎn)融資渠道進(jìn)行完善、創(chuàng)新。筆者認(rèn)為，完善我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要需做好如下三項(xiàng)工作：

1.建立多層次直接融資體系。

中小企業(yè)融資難問(wèn)題既有機(jī)制問(wèn)題，也有中小企業(yè)自身問(wèn)題。譬如：中小企業(yè)規(guī)模小抑制金融機(jī)構(gòu)的放貸意愿；中小企業(yè)貸款條件嚴(yán)、融資成本高；中小企業(yè)金融服務(wù)和信用擔(dān)保機(jī)制不夠健全，以及中小企業(yè)融資渠道狹窄等。推動(dòng)建立中小企業(yè)多層次直接融資體系。穩(wěn)步擴(kuò)大中小企業(yè)板規(guī)模，加快創(chuàng)業(yè)板市場(chǎng)的形成與發(fā)展。鼓勵(lì)各類創(chuàng)投機(jī)構(gòu)加大對(duì)中小企業(yè)投資力度。鼓勵(lì)各金融機(jī)構(gòu)開(kāi)展產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)和股權(quán)等無(wú)形資產(chǎn)的質(zhì)押貸款，開(kāi)辦融資租賃、公司理財(cái)、賬戶托管等多種中小企業(yè)融資業(yè)務(wù)。鼓勵(lì)民間資本參投中小企業(yè)金融機(jī)構(gòu)，積極發(fā)展小額貸款公司和村鎮(zhèn)銀行。

2.加緊開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)金融投資產(chǎn)品。

房地產(chǎn)融資渠道的多元化發(fā)展，關(guān)鍵是需要設(shè)計(jì)出有差異的、服務(wù)不同房地產(chǎn)企業(yè)的金融產(chǎn)品，從而形成一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品供應(yīng)體系。目前，在房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)涌出一批新型的金融產(chǎn)品，典型的就有房地產(chǎn)投資基金和海外資金。房地產(chǎn)投資基金，即指信托公司通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證等方式受托投資者的資金，然后進(jìn)行房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和人員實(shí)施具體的經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。房地產(chǎn)投資基金不應(yīng)是一個(gè)簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)投資，要對(duì)行業(yè)、項(xiàng)目有充分的了解，還要搭建好合作平臺(tái)。海外資金，以基金形式存在，來(lái)自海外通過(guò)專業(yè)管理的資金。海外基金擁有雄厚的資金實(shí)力，根據(jù)目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和前景，他們認(rèn)為可以賺取高額利潤(rùn)同時(shí)坐享人民幣升值的“雙贏”投資。目前跨境資本加快了進(jìn)駐的速度，除了摩根士丹利、ING等海外基金巨頭外，一些來(lái)自泰國(guó)、韓國(guó)、日本、俄羅斯和土耳其等非主流的海外基金也開(kāi)始關(guān)注我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3.完善金融法律法規(guī)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

我國(guó)現(xiàn)行針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)頒布了一系列法律、法規(guī)，從根本上說(shuō)體系不健全，規(guī)定不具體，操作難度大。從發(fā)展的角度看，已經(jīng)嚴(yán)重滯后于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有很大的束縛。在房地產(chǎn)融資多元化的過(guò)程中，新出現(xiàn)的很多融資工具如果沒(méi)有相應(yīng)的制度進(jìn)行規(guī)范，就難免陷入混亂局面。我們應(yīng)盡快修改完善現(xiàn)行的法律法規(guī)，確立房地產(chǎn)信貸的法律地位，如制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款管理法、產(chǎn)業(yè)基金法、違反房地產(chǎn)信貸管理辦法處罰條例等，明確規(guī)定開(kāi)發(fā)商及個(gè)人的權(quán)利和義務(wù)，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

結(jié)束語(yǔ)。

目前，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位，已不容置疑。多元化的融資渠道要求在我國(guó)房地產(chǎn)以后的發(fā)展中，應(yīng)是以銀行貸款為主渠道的前提下，配之以多品種的金融產(chǎn)品相結(jié)合的良性的、低風(fēng)險(xiǎn)、高效率的融資渠道。突破房地產(chǎn)發(fā)展的資金瓶頸，房地產(chǎn)企業(yè)才能以最有利的方式、最低的資金成本，更快地持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]中華會(huì)計(jì)網(wǎng)校。新形勢(shì)下房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道。