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不動產(chǎn)物權(quán)范文第1篇

【關(guān)鍵詞】物權(quán) 登記 公示 公信力

公信力原則是指當事人依據(jù)法律的規(guī)定對所變更的物權(quán)進行了公示，即使公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)不存在或存在瑕疵，但對于信賴該物權(quán)的存在并已實施了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)存在相同的法律效果，以保護交易安全。依此原則，公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)即使不存在或內(nèi)容有異，但對于信賴該公示方法所表示的物權(quán)而與之有交易的人法律仍然承諾有和真實物權(quán)相同的法律效果。如土地登記薄上，a筆土地被登記為甲所有，乙信賴該登記而向甲買該筆土地，并為所有權(quán)的移轉(zhuǎn)登記，其后，即使發(fā)現(xiàn)土地的真正所有人為丙而非甲時，對于土地所有權(quán)所生的轉(zhuǎn)移，法律仍予以保護，某乙仍取得a筆土地的所有權(quán)。

不動產(chǎn)物權(quán)的公信力原則起源于德國法，以保護交易安全為使命，實現(xiàn)交易便捷。參與交易行為的人，只需依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)變動從事交易即可，不必再費時費力，詳查標的物的權(quán)利狀態(tài)的真實底細。因此，公信力原則完全符合市場交易便捷和迅速的要求，從事交易行為的人不必再擔憂有公示方法所表現(xiàn)以外的物權(quán)狀態(tài)存在，而遭受不測的損害。交易的動的安全獲得保障，公信力原則因此成為近現(xiàn)代物權(quán)法的一項基本原則。

我國物權(quán)法采納的是以登記要件為原則，登記對抗為例外的不動產(chǎn)變動模式，其中動產(chǎn)物權(quán)以占有為公示，不動產(chǎn)物權(quán)以登記為公示。這樣既保護善意第三人的利益，維護交易安全，又可以全面貫徹物權(quán)公示原則。另外，將物權(quán)靜態(tài)的公信力貫徹到物權(quán)變動中，意味著所有的不動產(chǎn)物權(quán)變動或取得都須進行登記，比如遺囑繼承、法院判決、公開拍賣等，只是在這些情形下，不動產(chǎn)物權(quán)取得并不以登記為生效要件，但是，權(quán)利取得人要取得對抗世人的效力必須取得對抗世人的公示手段——在登記簿上進行登記。

登記由于是由國家機關(guān)主持進行，經(jīng)過嚴格的程序，具有文字記載，通常情況下可信程度較高，能真正地反映權(quán)利歸屬。例如房屋所有權(quán)，這個所有權(quán)不受任何人影響。因為不動產(chǎn)登記簿是由國家設(shè)立的專門機構(gòu)登記管理的，物權(quán)法采登記生效主義，不動產(chǎn)登記具有權(quán)利推定的效力，受到公眾的信賴，不動產(chǎn)交易的第三人既然信賴登記簿，其取得的物權(quán)就應當受法律的保護。這個制度的關(guān)鍵，是以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)“取得”不動產(chǎn)物權(quán)，其政策目的是保護不動產(chǎn)交易的善意第三人。并且，這種保護是絕對的使善意第三人取得權(quán)利，不存在以反證加以推翻的問題。

不動產(chǎn)物權(quán)登記的公信力在于使信賴者獲得與其信賴的物權(quán)狀態(tài)一致的法律后果。它是以犧牲物權(quán)“靜”的安全來保證“動”的安全。因此適用公信力原則時，也應當有一定的適用條件。

一般公信力原則適用條件有以下幾點：第一、取得人為善意第三人。登記的公信力不是無限的，它僅保護善意且無過失的第三人，即只有在第三人不知登記有錯誤且對此無過失的情況下，才受登記公信力之保護。如第三人明知或依當時的情形應知登記有錯誤而竟然未知的，屬于惡意，第三人為惡意的，不受登記的公信力保護；第二、物權(quán)變動是有效的法律行為。對于非法律行為的物權(quán)變動，不屬于交易范疇，不受公信力的保護；第三、公示物權(quán)與實際物權(quán)不一致。即登記與權(quán)利人的實際情況不一致，且這種不一致不能由登記發(fā)現(xiàn)，如登記沒有錯誤或登記的錯誤能由登記薄發(fā)現(xiàn)，均不發(fā)生第三人受登記公信力保護的問題；第四，須無異議登記。錯誤登記雖未更正，但已有人提出異議并記載于登記薄上的，該異議具有阻止登記的公信力的效力。

正如上述所說， 法律 之所以賦予不動產(chǎn)物權(quán)登記以公信力，在于保護善意第三人的利益和交易的安全。但是，對于錯誤登記的情況，這并不意味著法律允許將錯就錯，而置權(quán)利人的利益于不顧。相反，為保護真實權(quán)利人的利益，應該制定一系列保護措施：第一、在善意第三人獲取權(quán)利之前，真實權(quán)利人可以向登記機關(guān)提出異議登記，阻止錯誤登記的公信力發(fā)生；第二，善意第三人在登記名義人處取得權(quán)利前，真實權(quán)利人有權(quán)向登記名義人提起訴訟。提出讓法院否定登記名義人權(quán)利，在確認自己的權(quán)利訴訟獲勝后，真實權(quán)利人有權(quán)依法院判決為依據(jù)請求登記機關(guān)更正錯誤登記。第三，善意第三人自登記處取得權(quán)利后，真實權(quán)利人的權(quán)利雖因此而喪失，但是真實權(quán)利人有權(quán)請求登記名義人賠償損失。如登記機關(guān)對登記錯誤有過失時，真實權(quán)利人還有權(quán)請求登記機關(guān)或國家賠償損失。

可見，我國確立不動產(chǎn)物權(quán)的公信力原則的必要性和現(xiàn)實意義在于：

第一，不動產(chǎn)物權(quán)的公信力原則有利于體現(xiàn)民法的公平公正精神。不動產(chǎn)物權(quán)的公信力原則保護了善意第三人的權(quán)益不受侵害。在不動產(chǎn)交易中，也會因登記錯誤、疏漏、未登記等原因發(fā)生無權(quán)處分問題，那么從保護善意第三人，維護交易秩序的目的出發(fā)，允許善意第三人可以在不動產(chǎn)上善意取得。

第二，不動產(chǎn)物權(quán)的公信力原則是維護市場交易安全的需要。公信力原則的本質(zhì)目的就在于維護市場交易的安全，為市場 經(jīng)濟 創(chuàng)立一個健康、良好、有序的交易環(huán)境做出貢獻，體現(xiàn)出交易的安全可靠。

第三，不動產(chǎn)物權(quán)的公信力原則有利于完善我國的民事立法，推動了我國法制建設(shè)的 發(fā)展 。

不動產(chǎn)物權(quán)范文第2篇

作者簡介：任學勤、李翠芳，河北經(jīng)貿(mào)大學2010級民商法學研究生。

中圖分類號：D923　文獻標識碼：A　文章編號：1009-0592（2012）11-008-02

一、善意取得制度概述

善意取得又稱即時取得，是指無權(quán)處分人將其占有的動產(chǎn)或者登記在其名下的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人，善意受讓人即可取得受讓的物權(quán)，而原所有權(quán)人不得要求受讓人返還原物的法律制度。

善意取得制度，是近代以來大陸法系與英美法系民法中的一項重要的法律制度。善意取得制度淵源于日耳曼法的“以手護手”原則，這一制度的目的是協(xié)調(diào)財產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全與財產(chǎn)交易動的安全之間的沖突。該制度一方面旨在保證所有權(quán)安全，保持社會秩序的穩(wěn)定，另一方面又要維護善意受讓人的利益，以促進交易和保護交易安全。當真正權(quán)利人與善意受讓人之間利益發(fā)生沖突時，應當側(cè)重于保護善意受讓人，這樣不僅有利于維護交易安全，而且有利于鼓勵交易。

二、善意取得的構(gòu)成要件分析

我國《物權(quán)法》第106條規(guī)定：“無權(quán)處分人將不動產(chǎn)或者動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的所有權(quán)；（一）受讓人受讓該不動產(chǎn)或者動產(chǎn)時是善意的；（二）以合理價格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照法律規(guī)定應當?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。”

從以上法律規(guī)定，可以總結(jié)出善意取得的適用條件，但是不動產(chǎn)物權(quán)的取得在物權(quán)法中適用公示公信原則，即不動產(chǎn)物權(quán)變動必須進行登記，也就是說，不動產(chǎn)物權(quán)登記過程中買受人必須是善意的，不知道實際的權(quán)利歸屬，是登記發(fā)生了錯誤，而不是買受人的錯誤。因此，不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得，應該有自己的適用條件：

（一）當事人在登記的過程中發(fā)生了登記錯誤

登記錯誤，即在不動產(chǎn)物權(quán)進行變動的過程中發(fā)生了錯誤的登記。這是不動產(chǎn)善意取得的首要條件，如果沒有登記錯誤，善意取得便無從發(fā)生。登記錯誤就是指不動產(chǎn)登記簿上顯示出的不動產(chǎn)歸屬及其權(quán)利狀態(tài)與真實狀態(tài)不一致的錯誤。

根據(jù)登記錯誤的原因，可以把登記錯誤分為因登記錯誤機關(guān)的錯誤、因當事人的錯誤和因混合錯誤的原因。因登記機關(guān)的錯誤，是指登記機關(guān)的過錯是登記錯誤的原因，如登記機關(guān)的原因，錯把甲的抵押權(quán)登記為乙享有就屬于這種情況。因當事人的錯誤，是指因為當事人自己的原因?qū)е碌怯涘e誤。例如，甲通過偽造證明書的手段欺騙登記機關(guān)，從而成為乙房屋的所有權(quán)人。因混合過錯的錯誤，是指登記機關(guān)和當事人在登記錯誤上有共同的過錯，如登記機關(guān)工作人員與甲惡意串通，在登記簿上涂銷了原物權(quán)人乙的登記，而將甲登記為權(quán)利人。這種分類的意義，在于確定登記機關(guān)或者登記機關(guān)與當事人共同過錯時，登記機關(guān)要承擔賠償責任。

（二）當事人有合法的權(quán)利外觀

這一要件要求讓與人必須是具有合法權(quán)利外觀的無處分權(quán)人。善意取得保護的是善意的交易，其基礎(chǔ)在于第三人不知登記錯誤，如果第三人明知登記是錯誤的依然進行交易，顯然就不屬于善意取得制度保護的范疇。這就意味著，讓與人必須是具有“合法的權(quán)利外觀”，且讓與人必須是記載在不動產(chǎn)登記簿上的權(quán)利人。這也表明，只要在不動產(chǎn)交易過程中，不動產(chǎn)物權(quán)善意取得的合法要件具備，實際的權(quán)利人將無計可施，被不動產(chǎn)登記簿所掩蓋的事實也將無從得以保護。

但是，在我國司法實踐中，最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國婚姻法>若干問題解釋（一）》第17條第二款規(guī)定的，在登記為權(quán)利人的夫妻一方處分夫妻共有的不動產(chǎn)時，第三人并不能因處分人具有合法的權(quán)利外觀而取得不動產(chǎn)。這顯然與物權(quán)法中的善意取得相背離。

（三）當事人雙方有交易行為

這也就是說，第三人必須通過合法的交易行為取得不動產(chǎn)物權(quán)，受讓人已經(jīng)支付了合理的對價并取得了物權(quán)，即第三人作為新的物權(quán)人已經(jīng)被記載于不動產(chǎn)登記簿中。不動產(chǎn)物權(quán)善意取得旨在維護交易安全，實現(xiàn)這一目的，是交易行為安全性的要求，只有具體的市場交易行為得到了合理的保障，才能確保整個經(jīng)濟活動的安全性。

交易行為必須是法律行為，當事人必須有發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的意思表示，同時交易行為還要符合經(jīng)濟上的特征，即通過有償?shù)碾p方交易行為，才是善意取得制度中的交易行為。

（四）交易相對人有善意的信賴

民法上的善意是指行為人在從事民事行為時，不知道或無法知道其行為缺乏法律根據(jù)，而認為其行為合法或其行為的相對人有合法權(quán)利的一種主觀心理狀態(tài)。通常情況下，通過登記表現(xiàn)出來的物權(quán)，即使與真實權(quán)利狀況不一致，也被擬制為真實的物權(quán)，也就是說，第三人只要信賴不動產(chǎn)登記，登記的物權(quán)就是一個真實有效而又合法的物權(quán)，登記所表現(xiàn)出來的外觀不存在權(quán)利真實性的瑕疵。

作為不動產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件的“善意”，這種“善意”一方面可以為推定的善意。登記物權(quán)首先是具有真實性和正當性的推定力，只要第三人不知道不動產(chǎn)登記有誤，信賴登記，就會導致錯誤的登記被認為是正確的。這時，第三人的“善意”會產(chǎn)生。這種經(jīng)過嚴格的法律程序產(chǎn)生的登記事實，理論上稱為“物權(quán)權(quán)利的正確性推定”，這種登記，為第三人的善意取得不動產(chǎn)物權(quán)提供了堅實的基礎(chǔ)。這種推定善意，實際上是對一般交易情況的認同，除了有證據(jù)證明第三人惡意的情形外，不動產(chǎn)物權(quán)變動交易的當事人被視為善意的交易者，無需對這種善意舉證。另一方面，這種“善意”為客觀上的善意。這一特征的基礎(chǔ)就是登記這一客觀事實，從一定角度來講，不動產(chǎn)登記總是客觀存在著的，是一種容易被人認知的推定標準，與認為善意是主觀標準完全不同。這種認定方式顯然與那種認為善意取的“善意”是主觀的看法是不同的，很顯然在這種看似主觀的表層加上了客觀的面紗。這種客觀善意的認定方式，客觀上完善了不動產(chǎn)登記制度，非常有利于完善我國的不動產(chǎn)登記制度。

三、不動產(chǎn)善意取得制度在實踐中適用的難點

（一）對不動產(chǎn)善意取得制度中“無權(quán)處分”的理解

根據(jù)我國《物權(quán)法》第106 條規(guī)定，不動產(chǎn)善意取得制度的前提就是對不動產(chǎn)物權(quán)無處分權(quán)。民法上所謂的無權(quán)處分，“是指非所有權(quán)人未得到所有權(quán)人授權(quán)或者同意，在不享有財產(chǎn)的處分權(quán)的情況下將他人所有的不動產(chǎn)和動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的行為。”在無權(quán)處分的情況下，往往會產(chǎn)生三方當事人之間的民事法律關(guān)系，導致善意第三人與原權(quán)利所有人之間的權(quán)利沖突，在此種情況下，善意第三人往往相比原權(quán)利人來說更處于弱勢地位，所以法律為了保護善意第三人的合法權(quán)益，便設(shè)置善意取得制度來維護市場交易的穩(wěn)定性。

不動產(chǎn)物權(quán)的無權(quán)處分，相對于動產(chǎn)物權(quán)的無權(quán)處分來說更加復雜。動產(chǎn)物權(quán)的變動是以交付為要件的，往往比較容易分析和辨別，而不動產(chǎn)物權(quán)的變動則是以登記為要件的，此種情況下的無權(quán)處分往往就顯得非常復雜。一方面，不動產(chǎn)以登記為權(quán)利歸屬的依據(jù)，只要進行了登記就明確了其權(quán)利歸屬。交易當事人是否有處分權(quán)，可以直接根據(jù)登記來判斷，所以，登記記載的權(quán)利人以外的人處分財產(chǎn)的事件是比較不容易發(fā)生的。另一方面，不動產(chǎn)的處分權(quán)受限制之后，其所有人再處分其財產(chǎn)也不可能適用善意取得。當然在現(xiàn)實生活中，不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度主要是針對登記發(fā)生錯誤這一情況而產(chǎn)生的，因此，對于不動產(chǎn)物權(quán)的認定，應當不僅僅包括沒有處分權(quán)而產(chǎn)生善意取得，也應當包括登記錯誤而產(chǎn)生的善意取得。

（二）對于不動產(chǎn)物權(quán)善意取得“善意”的理解

不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得，是以受讓人在受讓不動產(chǎn)時“善意”為要件的，但是如果受讓人在受讓不動產(chǎn)時系重大過失時，是否構(gòu)成善意取得呢？我們國家對此沒有進行規(guī)定。對此，我們應該認定：當受讓人存在重大過失的情況下，是不可以受讓不動產(chǎn)的，即不可依據(jù)善意取得獲得不動產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)。在上文中我們已經(jīng)對不動產(chǎn)物權(quán)的“善意”進行了解釋，這種“善意”既要是客觀上的善意，即相信不動產(chǎn)登記簿上的事實；另一方面又要是推定上的善意，即不動產(chǎn)登記簿上記載的事實被法律推定為是真實的，即使其余真實的權(quán)利狀態(tài)不相符合，在此種狀態(tài)下，獲得物權(quán)的善意第三人的“善意”需要由提出異議的原物權(quán)人進行舉證證明，善意第三人不負有此義務(wù)。

四、善意取得制度的排除適用

從上面的分析可以看出，只要上述構(gòu)成要件完全具備，不動產(chǎn)物權(quán)善意取得即產(chǎn)生。但是，在不動產(chǎn)物權(quán)變動登記過程中，也存在排除適用不動產(chǎn)物權(quán)善意取得的情況。具體來說，主要由兩個方面：

（一）第三人知道登記的錯誤

不動產(chǎn)登記錯誤而產(chǎn)生的善意取得制度，要求第三人僅對登記范圍內(nèi)的信息了解，若第三人明知登記錯誤仍然進行物權(quán)的變動交易，這便阻礙了該物權(quán)適用善意取得制度。所謂知道錯誤，就是說在登記簿中記載的信息，當事人明知是不符合物權(quán)客觀真實情況的信息。在這種情況下，第三人知情這一事實的證明責任，需要由否定第三人善意的一方承擔。若能證明第三人知情，便無需證明第三人知道真實權(quán)利狀況及歸屬。當然，如果第三人僅僅是懷疑，并不能排除適用善意取得，此時第三人仍然進行有效的不動產(chǎn)物權(quán)變動交易，這也是屬于善意的范疇。當然，如何判斷第三人“知道”，這是一個非常主觀的東西，同時也是一個很難把握的問題，需要我們在實踐中具體加以分析和適用。

（二）不動產(chǎn)登記簿上存有異議登記

異議登記也是排除適用善意取得的一種情形，所謂異議登記，是指記載真實權(quán)利人對登記權(quán)利真實性異議的登記。從當前的情況來看，異議登記不是不動產(chǎn)物權(quán)進行登記的必經(jīng)程序，同時它也不是一個永久的保障物權(quán)人合法權(quán)利的程序。它僅僅是不動產(chǎn)物權(quán)人對自己的合法權(quán)利行使的表現(xiàn)，是一種臨時性保護措施，目的是保護可能在登記簿中沒有被正確記載或者根本沒有記載的物權(quán)。如果登記簿的記載嗣后被確認無誤，則異議登記自始就無意義。

五、小結(jié)

傳統(tǒng)民法理論，對于動產(chǎn)物權(quán)的善意取得規(guī)定較為嚴密。我國《物權(quán)法》中對不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得也加以了規(guī)定，這是對傳統(tǒng)民法理論的突破，也是適應國際社會理論的潮流。不動產(chǎn)物權(quán)的善意取得制度，雖然是應運而生的，但是也有在實踐中進行操作的難點，如在文中所述的：如何認定善意？不動產(chǎn)物權(quán)善意取得的標準是什么？在現(xiàn)實中，如何判斷第三人知道登記錯誤等等問題。這些問題都是帶有一定主觀性的，要想實現(xiàn)其具有客觀化的一面，還有待人們進行實踐探索。

參考文獻：

[1]常鵬翱．物權(quán)法的展開與反思．北京：法律出版社．2007．

[2]馬一．不動產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件分析．銅陵學院學報．2010（3）．

[3]唐德華．物權(quán)法解析與適用．北京：中國民主法制出版社．2007．

不動產(chǎn)物權(quán)范文第3篇

關(guān)鍵詞：登記一房二賣

我國按照物經(jīng)移動是否損壞其價值，將物分為動產(chǎn)和不動產(chǎn)。動產(chǎn)是指能夠移動而不損害其經(jīng)濟價值的物，一般指金錢、器物等。不動產(chǎn)是指依自然性質(zhì)或法律規(guī)定不可移動的物或雖可移動但損害其價值的物，如土地、房屋。由于不動產(chǎn)往往具有巨大的經(jīng)濟價值，法律通過不動產(chǎn)登記制度來保護權(quán)利人的利益，維護交易安全。不動產(chǎn)登記是指權(quán)利人向有關(guān)登記機關(guān)申請將不動產(chǎn)物權(quán)變動的事項登記于不動產(chǎn)登記薄上予以公示，以明確物的歸屬，對抗善意第三人。

我國《物權(quán)法》第九條規(guī)定了不動產(chǎn)登記效力：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。但法律另有規(guī)定除外。”但依法屬于國家所有的自然資源，所有權(quán)可以不登記。第一百二十九條中又規(guī)定：“土地承包經(jīng)營權(quán)人將土地承包經(jīng)營權(quán)互換、轉(zhuǎn)讓，當事人要求登記的，應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經(jīng)營權(quán)變更登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！钡谝话傥迨藯l規(guī)定：“地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當事人要求登記的，可以向登記機構(gòu)申請地役權(quán)登記；未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。”

各國對物權(quán)公示效力有不同的立法主義。大陸法系國家，如法國、德國可分為形式主義和實質(zhì)主義兩種主要的立法模式。實質(zhì)主義是指登記決定物權(quán)變動的效力。這種模式是《德國民法典》中創(chuàng)制，因此也稱為“德國登記制”。其立法背景是由于16世紀德國物權(quán)出現(xiàn)信用沒落，以后經(jīng)過30年戰(zhàn)爭，發(fā)生經(jīng)濟恐慌和信用膨脹問題，急需要強有力的法律制度來規(guī)范不動產(chǎn)信用制度，并保護交易安全，在這種情況下，采用不動產(chǎn)登記生效主義體現(xiàn)了強有力的國家干預。與實質(zhì)主義登記相對的是形式主義登記。形式主義登記下，當事人的法律行為是決定物權(quán)變動的唯一效力依據(jù)，登記與否僅僅是對抗第三人的要件。英美法系是托倫斯登記制又稱澳洲登記制或權(quán)利交付主義。此形式為托倫斯爵士（Sir Robert Torrens）于1855年在南澳洲所創(chuàng)，因此得名。其基本精神與德國實質(zhì)主義登記制基本相同。但區(qū)別在于托倫斯登記制要發(fā)給權(quán)利人產(chǎn)權(quán)證書，轉(zhuǎn)讓時必須交付轉(zhuǎn)讓書和產(chǎn)權(quán)證書，并且托倫斯登記制采取任意登記主義，不強制土地所有權(quán)必須申請登記。因此，通過上述比較可知我國第九條的采取的是實質(zhì)登記主義。登記是發(fā)生物權(quán)變動的要件，只有經(jīng)過登記才發(fā)生物權(quán)變動的效力。第一百二十九條和第一百五十八條采取的是形式主義立法模式，是對土地承包經(jīng)營權(quán)和地役權(quán)的特殊規(guī)定。我國物權(quán)法立法采取的是形式主義立法模式和實質(zhì)主義立法模式相結(jié)合的模式，是以實質(zhì)主義立法為原則，形式主義立法為特別規(guī)定的立法模式。

在實踐中存在的”一房二賣”現(xiàn)象是指出賣人先后或同時簽訂兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人。由于我國是以實質(zhì)主義立法為原則，即只有經(jīng)過登記才能發(fā)生物權(quán)變動的效力，最初買受人在買賣合同成立后由于未及時辦理產(chǎn)權(quán)登記，即使買賣合同已經(jīng)發(fā)生效力，給付了金錢，但物權(quán)并未發(fā)生效力，并不能取得房屋的所有權(quán)。在賣方與第三人簽訂買賣合同并且辦理登記手續(xù)時，最初的買受人權(quán)益的將得不到實現(xiàn)。

一、“一房二賣”現(xiàn)象的產(chǎn)生原因。

1．當事人登記不便。由于我國的不動產(chǎn)登記機關(guān)并不統(tǒng)一，登記機關(guān)眾多，給當事人進行登記帶來了很多不便。我國《物權(quán)法》第10條雖然明確規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度，但在現(xiàn)實中各種不動產(chǎn)的登記需要在不同的管理部門進行，這樣不僅給登記人帶來了極大的不便，而且要重復繳納登記費用，造成了資金、時間和精力的巨大浪費

2．交易誠信的缺失。根據(jù)我國《合同法》第四章第60條第2款規(guī)定：“當事人應當遵循誠實信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)。”此條是對附隨義務(wù)的規(guī)定，即附隨義務(wù)是基于誠信原則而產(chǎn)生的發(fā)生在合同的履行過程中，其是相對于給付義務(wù)而言的，但依附于給付義務(wù)存在。附隨義務(wù)是為了保證合同給付義務(wù)的順利履行，它的內(nèi)容是隨著合同給付義務(wù)完成情況的變化而變化的。因此，在房屋買賣過程中，買賣合同生效后物權(quán)變動前的履行過程中，出賣人需要依據(jù)誠實信用原則履行協(xié)助登記的附隨義務(wù)以保證買受人權(quán)利的實現(xiàn)。但實踐中，由于買受人未及時登記，賣方在買賣合同成立后，為了獲利，不及時協(xié)助買方履行登記義務(wù)，甚至存在惡意欺詐從而以更高的價格賣給第三人的不誠信行為以獲取利益。

3．登記機關(guān)失職。當事人申請房屋登記后，因登記機關(guān)不及時登記，致使權(quán)利人利益受損。我國《物權(quán)法》第十二條規(guī)定：“登記機構(gòu)應當履行下列職責：（1）查驗申請人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料；（2）就有關(guān)登記事項詢問申請人；（3）如實、及時登記有關(guān)事項；（4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進一步證明的，登記機構(gòu)可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”其中第三項規(guī)定的登記機關(guān)應該如實、及時登記有關(guān)事項，如實是指正確的進行登記，及時是指迅速的登記而不能無故拖延。但實踐中，登記機關(guān)存在怠于行使權(quán)力的現(xiàn)象。

二、”一房二賣”現(xiàn)象中兩個買賣合同是否都發(fā)生效力

合同是平等主體基于意思自治而達成的合意。合同的是否生效應考慮四個因素：合同主體的締約能力；意思表示自由，真實；標的確定、可能并合法；符合法定形式。只有滿足上述條件，合同才發(fā)生效力。因此，”一房二賣”現(xiàn)象中存在的兩個買賣合同只要達到上述條件，就是有效的。即買賣合同已經(jīng)成立，在當事人間產(chǎn)生了債權(quán)債務(wù)關(guān)系。

三、不動產(chǎn)登記與房屋買賣合同的關(guān)系

根據(jù)物權(quán)的變動與其基礎(chǔ)行為相區(qū)分的原則，買賣合同只要雙方意思表示真實即成立并生效了。在現(xiàn)實生活中，買賣合同成立后，若是僅僅交付房產(chǎn)證、交付鑰匙并不能發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力，只有及時辦理物權(quán)登記才發(fā)生物權(quán)變動的效力，發(fā)生房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，從而成為房屋的所有人。房屋買賣合同的簽訂使得雙方當事人發(fā)生了債券債務(wù)關(guān)系，出賣人負有附隨義務(wù)，買方可以根據(jù)買賣合同主張房屋所有人（買賣合同中的賣方）協(xié)助其進行過戶登記，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)。

四、法律責任的承擔

根據(jù)我國《合同法》第四章第60條第2款規(guī)定，違反合同履行中的附隨義務(wù)構(gòu)成不適當履行合同。在”一房二賣”現(xiàn)象中，當買賣合同中的買受人未經(jīng)過戶登記而由善意第三人取得房屋所有權(quán)，致使買方的權(quán)益沒有得以實現(xiàn)時，根據(jù)賣方未履行協(xié)助的附隨義務(wù)，即沒有協(xié)助買房進行過戶登記，屬于合同未履行的范疇。買方可基于賣方的不適當履行，要求賣方承擔違約責任。若存在欺詐，如以騙取他人財物為目的將房屋進行多次買賣，依照《消費者權(quán)益保護法》的規(guī)定，賣方應承擔雙倍賠償責任；若觸犯刑法，則依法承擔刑事責任。

參考文獻：

[1]謝在全:《民法物權(quán)論匯》，中國政法大學出版社，1999，第114頁

[2]梁慧星主編:《中國物權(quán)法草案建議稿附理由-物權(quán)篇》，法律出版社，2004，第19頁

腳 注：

謝在全:《民法物權(quán)論匯》，中國政法大學出版社，1999，第114頁

2 梁慧星主編:《中國物權(quán)法草案建議稿附理由-物權(quán)篇》，法律出版社，2004，第19頁

不動產(chǎn)物權(quán)范文第4篇

關(guān)鍵詞:不動產(chǎn);善意取得;標的物;登記

引言

近代以來,民法上有所謂“靜的安全”與“動的安全”。與此相應,民法領(lǐng)域形成了財產(chǎn)的靜的安全的保護制度——財產(chǎn)所有權(quán)制度與財產(chǎn)的動的安全的保護制度——契約(債權(quán))制度。在一般情形下,法律均能較好的實現(xiàn)二者的保護。但是,當無權(quán)處分人處分他人財產(chǎn)時,是保護財產(chǎn)所有權(quán)的靜的安全,還是保護財產(chǎn)交易的動的安全問題,便油然而生。

一、不動產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)

(一)不動產(chǎn)善意取得的倫理基礎(chǔ)-人的互相尊重。

我國現(xiàn)行《民法通則》及《民法典(征求意見稿)》同樣系以人為本位。而其倫理基礎(chǔ)則在于人的互相尊重。即每個人得要求他人尊重其存在及尊嚴,而此更須以尊重他人為前提。人及人的尊嚴是整個法律秩序的最高準則。正是基于這一倫理規(guī)范而產(chǎn)生了信賴保護原則,并以不同的形式表現(xiàn)于民法,如表見、表見法定代表、誠信原則及善意取得等。

(二)不動產(chǎn)善意取得的經(jīng)濟基礎(chǔ)-交易安全

如果要求買受人(債權(quán)人)在每一交易(設(shè)定抵押權(quán))過程中對出讓人(抵押人)是否為原權(quán)利人進行調(diào)查似不可能,即使是可能的話,那征信成本也相當高昂,使得經(jīng)濟發(fā)展嚴重受阻。為此,實有賦予登記推定力公信力,建立善意取得的必要。

(三)不動產(chǎn)善意取得的理論基礎(chǔ)-登記公示推定力與公信力

在賦予登記推定力之后,必然要賦予登記公信力。所謂登記公信力是指,對于登記的內(nèi)容給予信賴者,法律根據(jù)信賴內(nèi)容賦予法律效果,縱使登記內(nèi)容與實體關(guān)系不一致,法律亦視登記內(nèi)容為正確,從而發(fā)生與真實的權(quán)利狀況一樣的法律效果。善意取得便是以登記公示推定力與公信力為其理論基礎(chǔ)的。

二、不動產(chǎn)善意取得的性質(zhì)——兼有繼受取得的原始取得

關(guān)于不動產(chǎn)善意取得的性質(zhì),學界主要有以下三種觀點:原始取得說、繼受取得說、原始取得與繼受取得之爭議無意義說。盡管各有其理,但也有其不足之處:

1.原始取得說之不足

(1)該說一方面認為不動產(chǎn)善意取得為原始取得,而另一方面卻又強調(diào)該交易行為必須為有效,否則,不得適用善意取得。既然為原始取得,又何須交易為有效?該說另一方面認為不動產(chǎn)善意取得為原始取得,而另一方面卻又強調(diào)該交易行為為有償,善意取得人必須支付價款。該說一方面堅持不動產(chǎn)善意取得為原始取得,而另一方面卻不得不承認對于不動產(chǎn)上第三人的權(quán)利非善意的,第三人的權(quán)利不因此而消滅。

(2)繼受取得說之不足。一方面該說認為善意受讓人善意取得不動產(chǎn)是源于法律行為所生的效力,而另一方面卻認為無權(quán)處分行為為無效或效力待定,受讓人僅能補足權(quán)源,卻不能治療法律行為的效力。繼受取得說也不符合不動產(chǎn)善意取得的宗旨。

三、不動產(chǎn)善意取得對當事人的保護

(一)原權(quán)利人的保護

原權(quán)利人是最大受害者。為維護公平正義,法律對原權(quán)利人提供如下救濟:

1.侵權(quán)責任救濟。無權(quán)處分人未經(jīng)原權(quán)利人授權(quán)或事后追認而處分他人之物,符合侵權(quán)責任構(gòu)成要件者,原權(quán)利人可依民法通則117條請求損害賠償。

2.不當?shù)美葷o權(quán)處分人擅自處分他人不動產(chǎn)所受對價,是原不動產(chǎn)的替代價值。原權(quán)利人受損而讓與人獲利,且缺乏法律依據(jù),故在原權(quán)利人與無權(quán)處分人間構(gòu)成不當?shù)美?。原?quán)利人可基于《民法通則》92條請求讓與人返還利益。

3.違約責任救濟。如果在原權(quán)利人與無權(quán)處分人間原存在合同關(guān)系,如房屋所有權(quán)保留買賣情況下,因登記機關(guān)的錯誤而誤登記為買受人(無權(quán)處分人)所有,則原權(quán)利人可向無權(quán)處分人主張違約責任。

4.國家賠償救濟。這種情況主要發(fā)生在因國家登記機關(guān)登記錯誤的情況下。對此,德國臺灣規(guī)定值得我們借鑒。如德國專門設(shè)立錯誤賠償基金。而臺灣地政登記機關(guān)則就登記所收費用提取百分之十作為登記儲金,專賠償損害之用。

(二)不動產(chǎn)善意取得人的保護。

不動產(chǎn)善意取得人,即是自物權(quán)登記名義人處取得物權(quán)的人。根據(jù)物權(quán)登記的公信力要求,一般情況下,取得人受到以下法律保護:

1.從登記名義人處取得所有權(quán)的人,登記名義人即使不是真正的所有人,取得人仍應確定的取得其名義下登記的所有權(quán),真正權(quán)利人因此喪失所有權(quán)。

2.該被取得的財產(chǎn)如果存在沒有登記的抵押權(quán)時,該財產(chǎn)視為無抵押權(quán)的財產(chǎn),取得人所取得的是無抵押負擔的所有權(quán)。

3.該被取得的財產(chǎn)如已登記設(shè)定抵押權(quán)的,就自登記名義人取得財產(chǎn)、受讓抵押權(quán)的,取得人得取得真正的抵押權(quán)。

4.該被取得的物權(quán),如果權(quán)利受限制而未記載于物權(quán)登記簿,則受讓人的受讓的物權(quán)不受登記名義人的所受限制的影響,確定的取得受讓的物權(quán)。

5.登記名義人非真正權(quán)利人,第三人向登記名義人所作的履行、給付有效。真正權(quán)利人的損失,只能請求登記名義人賠償。

四、結(jié)束語

不動產(chǎn)善意取得的性質(zhì)是兼有繼受取得的原始取得(當然,動產(chǎn)善意取得也是如此)。其根本性質(zhì)之所以是原始取得是由其根本目的-維護交易安全所決定的。然而,我們承認其根本性質(zhì)為原始取得并不能否認它具有繼受取得的某些特征,如交易行為為有效、善意受讓人須支付不動產(chǎn)之代價等。相反,確立不動產(chǎn)善意取得是為了更好的避免這種現(xiàn)象的發(fā)生。而其最關(guān)鍵的便在于建立統(tǒng)一完善的不動產(chǎn)登記制度。在因登記機關(guān)的原因而導致原權(quán)利人損害時,應給予迅速、有效之救濟。在這方面,德國與臺灣地區(qū)的制度值得我們效仿。

參考文獻

[1]梁慧星、陳華彬著,《物權(quán)法》法律出版社,2003年版。

[2]孫憲忠,《再論物權(quán)行為理論》,載《中國社會科學》。

不動產(chǎn)物權(quán)范文第5篇

基本案情：申請執(zhí)行人卓某因被執(zhí)行人張某未執(zhí)行A區(qū)人民法院（2009）民一初第438號民事調(diào)解書（內(nèi)容：張某于2009年4月20日前給付卓某本金5萬元及利息4500元），卓某于2009年4月22日申請A區(qū)人民法院強制申請執(zhí)行，人民法院受理后，于2009年7月7日裁定查封了被執(zhí)行人張某位于A區(qū)新工區(qū)中心廣場C區(qū)3室營業(yè)房一套。

另查明，被執(zhí)行人張某因和另一債權(quán)人周某因75萬元債務(wù)糾紛，于2009年6月3日被周某至A區(qū)法院，當日雙方即達成協(xié)議：“被告張某以其所有的位于A區(qū)新工區(qū)中心廣場C區(qū)2號、3號張某名下的兩處房產(chǎn)作價30萬元抵償給周某，該兩處房產(chǎn)尚欠銀行貸款部分自2009年5月起由原告周某負責償還，至原告周某還清貸款后，該兩處房產(chǎn)歸周某所有；其余欠款45萬元由被告每月給付3萬元直至還清止?！币陨蠀f(xié)議內(nèi)容經(jīng)法院予以確認，并制作了（2009）民一初字第1122號民事調(diào)解書。 2009年7月9日，周某持法院調(diào)解書和張某一起到A區(qū)房管局申請辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房管局工作人員李某依據(jù)調(diào)解書的內(nèi)容，為C區(qū)2室和被查封狀態(tài)的C區(qū)3室房屋辦理了過戶登記手續(xù)，并于8月7日給周某下發(fā)了房屋產(chǎn)權(quán)證書。周某后又將房屋轉(zhuǎn)賣他人?，F(xiàn)因張某下落不明，亦無其他財產(chǎn)可供執(zhí)行，客觀上導致申請人卓某的執(zhí)行申請無法執(zhí)行到位。

針對上述案情，辦案人員就房管局工作人員李某將法院查封的房屋過戶給周某的行為的合法性提出了兩種不同的觀點：

第一種觀點認為，房管局工作人員李某將法院查封的房屋過戶給周某的行為是合法的。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第28條之規(guī)定，“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！痹谠摪钢?，張某和周某已經(jīng)就涉案C區(qū)3室房屋達成調(diào)解協(xié)議，并經(jīng)A區(qū)人民法院予以確認，調(diào)解書已經(jīng)于2009年6月3日發(fā)生法律效力，生效的調(diào)解書與判決書具有同等法律效力，張某C區(qū)3室房屋的產(chǎn)權(quán)在調(diào)解書生效時就已轉(zhuǎn)讓給周某所有，周某是否去房管局辦理變更登記手續(xù)，不影響周某對該房屋擁有合法產(chǎn)權(quán)的效力，所以李某在2009年7月9日給周某辦理房屋過戶手續(xù)是合法的。

第二種觀點認為，房管局工作人員李某將法院查封的房屋過戶給周某的行為是違反法律規(guī)定的。同樣也是依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第28條之規(guī)定，認為該案A區(qū)法院的調(diào)解書并不能必然引起不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變更的法律效力。

筆者同意第二種觀點。筆者認為該案的爭議焦點問題是張某的房屋在已經(jīng)調(diào)解給周某的情況下A區(qū)法院法院能否再對其查封的問題。筆者就上述焦點問題提出自己的一點拙見，筆者認為上述問題其實質(zhì)乃是一個法律理解和適用的問題，《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定：“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力?！睆脑摋l的字面表述來看，本案中的調(diào)解書應該能夠直接引起物權(quán)變動的法律效力。然而，由于上述條文中所述的法律文書是一個廣義的概念，其中是否包括調(diào)解書，尚無明確的司法解釋或相關(guān)規(guī)定，但從理論界的聲音來看，大部分人認為，并非法院作出的所有法律文書都可以直接引起物權(quán)變動，能夠引起物權(quán)變動的法律文書僅限于法院作出的形成判決。法院的判決按判決的內(nèi)容可以分為三種判決即形成判決、確認判決和給付判決。所謂形成判決指人民法院對當事人之間已經(jīng)存在的沒有爭議的民事實體法律關(guān)系作出變更的判決。形成判決確定時，不需要通過強制執(zhí)行便自動發(fā)生法律狀態(tài)的效果，例如解除或撤銷合同，解除婚姻關(guān)系、收養(yǎng)關(guān)系的判決等。形成判決在法律效力方面具有形成力，這種形成力具有絕對效力，不僅及于當事人，也及于一般第三人。確認判決是指人民法院單純確認當事人之間法律關(guān)系存在或不存在的判決。給付判決是指人民法院對民事案件進行審理，在認定原告請求權(quán)存在的基礎(chǔ)上，判定對方履行義務(wù)的判決。給付判決還可再分為現(xiàn)在給付判決和將來給付判決。對于調(diào)解書，雖然與確定判決有同一效力，但就物權(quán)變動事項所作的調(diào)解，尚無與形成判決同一的形成力。

另外，從實務(wù)的角度來看，調(diào)解書的形成最主要受當事人意思自治的影響，如果其能直接引起物權(quán)變動，顯然不利于對不動產(chǎn)物權(quán)的登記管理，也難以維護交易秩序的安全。物權(quán)法第二十八條盡管規(guī)定“因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發(fā)生效力”，但并沒有規(guī)定“哪些法律文書能導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅”。