前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。

房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文第1篇

關(guān)鍵詞：中南房地產(chǎn)；借殼上市；建議

一、引言

伴隨購房熱潮的高漲，不少民營房地產(chǎn)企業(yè)也加入到房地產(chǎn)行業(yè)中以求獲利。由于國家政策對我國房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，銀行業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸融資也開始緊縮，使房地產(chǎn)企業(yè)尤其是民營房地產(chǎn)企業(yè)只能望而興嘆。一方面不能有效地快速融資，擴大市場份額，另一方面也使企業(yè)資金回籠速度變慢，增加資金鏈斷裂風險。因此，民營企業(yè)必須找到一條符合自身特點的融資渠道，才能實現(xiàn)資本的快速擴張，保障企業(yè)健康長久發(fā)展。在我國資本市場中，企業(yè)IPO上市審批程序嚴格，尤其對民營房地產(chǎn)企業(yè)更是難上加難，不少民營企業(yè)為了確保上市成功，只能采用借殼上市的方式擴充資本，解決融資難題。為了幫助民營房地產(chǎn)企業(yè)提高借殼上市的成功率，本文選取中南房地產(chǎn)與大連金牛公司并購的成功案例，對其借殼上市進行效果剖析評價，為我國其他采用借殼上市的民營企業(yè)提供相關(guān)建議。

二、中南房地產(chǎn)借殼上市的背景

（一）中南房地產(chǎn)公司借殼動因

（1）中南房地產(chǎn)公司簡介。中南房地產(chǎn)公司隸屬中南控股集團，是中南控股集團董事長陳錦石名下的民營房地產(chǎn)企業(yè)。公司擁有八家房地產(chǎn)開發(fā)子公司，并控股一家物流管理企業(yè)和一家建筑施工企業(yè)，該公司開發(fā)了全國各地多處房地產(chǎn)項目，主要以房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理和工程承包為主營業(yè)務(wù)，在江蘇省房地產(chǎn)行業(yè)中首屈一指。在企業(yè)借殼上市之前，公司總資產(chǎn)由2006年的0.372億元增至2008年的1.43億元，凈資產(chǎn)收益率由2006年的18.13%增至2008年的22.62%，資產(chǎn)負債率由2006年的87.53%降至2008年的52.42%?？梢?，中南房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)一直持續(xù)快速發(fā)展，但其資產(chǎn)負債率卻一直居高不下。

（2）借殼動因。一是破解融資難瓶頸。中南房地產(chǎn)公司作為一家民營房地產(chǎn)公司，自身發(fā)展勢頭較好，但在房地產(chǎn)行業(yè)中要想做大做強，必須要有足夠的資金儲備進行土地的開發(fā)。對民營企業(yè)而言，要想規(guī)避IPO上市的困難，只有采用借殼上市的融資方式。因此，中南房地產(chǎn)公司必須要尋找合適的殼公司才能解決公司融資困難的問題，加快企業(yè)的發(fā)展。二是分散經(jīng)營風險。同其他民營房地產(chǎn)企業(yè)一樣，中南房地產(chǎn)公司采用家族管理的經(jīng)營模式，導致公司經(jīng)營管理不規(guī)范，員工積極性不高，經(jīng)營風險較大。通過借殼上市，不僅能公開發(fā)行新股募集資金，產(chǎn)生資金放大效應(yīng)，實現(xiàn)了企業(yè)資產(chǎn)的證券化，還能調(diào)動企業(yè)員工參與管理的積極性，分散企業(yè)的經(jīng)營風險。三是加快企業(yè)發(fā)展速度。通過借殼上市，可以短時間內(nèi)完成資本的快速擴張，擴大企業(yè)資本規(guī)模，增加企業(yè)融資渠道；通過上市公司的信息披露，可以有效管理約束企業(yè)的經(jīng)營行為，提高企業(yè)的知名度，帶來企業(yè)品牌的增值，繼而保證了企業(yè)的經(jīng)營實力，有利于拓展企業(yè)的全國性業(yè)務(wù)實現(xiàn)經(jīng)營的協(xié)同性。因此對民營房地產(chǎn)企業(yè)來說，借殼上市可以實現(xiàn)企業(yè)跨越式發(fā)展。

（二）大連金牛公司售殼動因

（1）大連金牛公司簡介。大連金牛股份有限公司成立于1998年，由大連鋼鐵集團、吉林炭素股份等六家公司經(jīng)大連市政府批準共同成立的股份有限公司，當年注冊資本17千萬元，以特殊鋼冶煉和特殊鋼產(chǎn)品加工為主營業(yè)務(wù)，其中最大控股人為東北特殊鋼鐵集團有限公司。在企業(yè)售殼上市前，總資本由2006年0.36億元縮減至2008年的0.35億元，每股收益從2006年0.07元僅增至2008年0.08元，企業(yè)整體經(jīng)營狀況不理想。

（2）售殼動因。一是避免同業(yè)競爭。作為大連金牛公司最大股東的東北特鋼，也是北滿特鋼和撫順特鋼的控股股東。三家特鋼公司從事相同的經(jīng)營業(yè)務(wù)，為了避免形成同業(yè)競爭，整合集團整體利益，東北特鋼集團必須要選擇一家上市公司進行業(yè)務(wù)重組，經(jīng)過衡量比較，大連金牛公司成為售殼出讓的首選。二是提升集團核心競爭力。通過售殼，可以避免業(yè)務(wù)冗余造成的利潤降低，集中另外兩家特鋼企業(yè)的優(yōu)勢資源，即能有效整合業(yè)務(wù)資源，又能提升集團的核心競爭力。

三、中南房地產(chǎn)借殼上市效應(yīng)分析

（一）對上市公司的效應(yīng)

（1）改變了上市公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)。借殼上市之后，中南房地產(chǎn)公司取代東北特鋼成為大連金牛公司最大的股東，成功完成了資產(chǎn)的重組。在上市期間的股權(quán)變動中，東北特鋼的持股比例由41%變?yōu)?%，中南房地產(chǎn)公司新增加73%的股權(quán)。

（2）改變了上市公司的主營業(yè)務(wù)。借殼上市前，中南房地產(chǎn)公司主要從事房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、物業(yè)管理科和建筑施工業(yè)務(wù)，大連金牛公司主要從事特殊鋼材冶煉和鋼產(chǎn)品加工貿(mào)易。上市后，大連金牛公司承接了中南房地產(chǎn)名下8家公司的房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、物業(yè)管理等相關(guān)業(yè)務(wù)，原來的特鋼經(jīng)營產(chǎn)業(yè)全部轉(zhuǎn)移至東北特鋼。而中南房地產(chǎn)公司只投資房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并無特鋼生產(chǎn)項目投資，避免產(chǎn)生并購后的同業(yè)競爭行為。

（3）改變了關(guān)聯(lián)交易現(xiàn)象。借殼上市前，由于公司主營業(yè)務(wù)相近，大連金牛公司與東北特鋼及其關(guān)聯(lián)公司關(guān)聯(lián)交易較多，上市后，中南房地產(chǎn)公司主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，與大連金牛公司之前的業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)度不大，因此，不存在企業(yè)間的關(guān)聯(lián)交易行為，更好地規(guī)范了上市公司的經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍。

（二）對公司治理結(jié)構(gòu)的效應(yīng)

由于民營公司缺少完善的公司治理結(jié)構(gòu)，其企業(yè)經(jīng)營管理仍然采用家族式的管理模式。借殼上市后，民營企業(yè)吸收公眾投資者的資金，必須要健全公司治理結(jié)構(gòu)，應(yīng)用現(xiàn)代化的企業(yè)管理制度進行管理，遵循合理的市場秩序。在經(jīng)營決策方面，要及時向資本市場上的公眾進行信息披露，公布公司治理效果，保證決策的規(guī)范化、程序化和制度化。在組織形象方面，要為其他投資者樹立良好的企業(yè)形象和品牌價值，避免股價波動過大，影響投資者信心。在股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，要及時公開董事會重大決策，第一大股東在行使權(quán)力的同時，要受到其他股東的監(jiān)督和約束，為企業(yè)長久健康發(fā)展提供良好的保障。

（三）對公司再融資的效應(yīng)

中南房地產(chǎn)公司利用借殼上市的方式，獲得在資本市場上再融資的機會，加速了資本的擴張。同時利用與大連金牛公司的重組，為中南房地產(chǎn)先前項目注入了低成本資金，解決了企業(yè)資產(chǎn)負債率居高不下的難題，優(yōu)化了企業(yè)財務(wù)報表狀況，為企業(yè)經(jīng)營戰(zhàn)略提供了保障。同時，利用發(fā)行股票募集資金的方式，可以將籌集的大量資金應(yīng)用于新項目的開發(fā)建設(shè)，提高了市場占有率，為企業(yè)未來的擴張戰(zhàn)略提供了較強的資金保障。

（四）對公司股價的效應(yīng)

自中南房地產(chǎn)公司重組大連金牛公司消息傳出后，公司股價出現(xiàn)了大幅度上漲，直到大連金牛正式更名為中南建設(shè)后，股價一直從12.67元飆升到21.38元，甚至出現(xiàn)27.50元的新高?？梢娊铓ど鲜泻螅顿Y者對中南房地產(chǎn)公司的成長價值期望值較高。

四、中南房產(chǎn)借殼上市財務(wù)指標分析

為了進一步研究并購后企業(yè)的經(jīng)營能力和財務(wù)狀況，衡量中南房地產(chǎn)公司借殼上市前后的經(jīng)營績效變化，本文選取了中南房地產(chǎn)公司借殼上市后年報中的幾個重要的財務(wù)指標對其分析探討。

（一）償債能力

公司的償債能力可以評價企業(yè)的財務(wù)狀況，財務(wù)風險承擔能力和資金籌集手段，分為短期償債能力和長期償債能力。因此，為了評價企業(yè)短期償債水平，本文選取流動比率和速動比率兩個指標，指標比率越高說明公司短期償債能力好，但過高則會影響公司利潤。選取利息保障倍數(shù)和資產(chǎn)負債率兩指標用于評價企業(yè)長期償債水平，利息保障倍數(shù)越高，資產(chǎn)負債率越低說明償還長期債務(wù)較易。

（二）盈利能力

公司的盈利能力可以評價企業(yè)經(jīng)營管理的業(yè)績水平。為了評價企業(yè)的盈利能力，本文選取了凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率兩個指標。凈資產(chǎn)收益率用來衡量公司資本價值，比率越高股東價值越高，盈利能力越高，總資產(chǎn)收益率用來衡量公司資產(chǎn)運行效率，比率越高資產(chǎn)利用越好，盈利能力越高。

（三）營運能力

公司的營運能力可以評價企業(yè)資產(chǎn)運營的效率和水平，企業(yè)資產(chǎn)流動性越強，周轉(zhuǎn)速度越快，利潤率越高，企業(yè)的營運能力就越強。本文選取了總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率三個指標?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率高說明流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)快，在總資產(chǎn)中占有比例高，企業(yè)的營運水平好。而存貨周轉(zhuǎn)率高表示存貨流動性較快，不會產(chǎn)生資金積壓，但周轉(zhuǎn)過快也會導致因應(yīng)收賬款過多而降低利潤的現(xiàn)象。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高說明變現(xiàn)速度快，為企業(yè)運營提供了保障。

（四）發(fā)展能力

公司的發(fā)展能力反映了企業(yè)未來的價值增值和成長空間的大小。通過分析營業(yè)收入增長率、凈利潤增長率和總資產(chǎn)增長率三個指標來判斷中南房房地產(chǎn)公司上市后的企業(yè)成長能力。

五、民營企業(yè)借殼上市的相關(guān)建議

（一）尋找合適的殼資源和有利的并購模式

（1）借殼對象的選擇。不同上市公司有自身不同的特點，在選擇借殼對象時，要格外關(guān)注殼公司的資產(chǎn)負債情況，避免因殼公司自身的巨額債務(wù)為借殼企業(yè)帶來較大的債務(wù)風險，導致股權(quán)結(jié)構(gòu)失衡。要從定性和定量兩方面進行殼公司的綜合評價，謹慎選擇殼資源，以確保借殼上市后目標仍符合企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證公司的資金實力，提高企業(yè)競爭力，以實現(xiàn)企業(yè)的核心價值。

（2）借殼模式的選擇。在選擇借殼模式時，根據(jù)企業(yè)自身的特點可以采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓、二級市場收購、資產(chǎn)置換等某一種或幾種綜合應(yīng)用的模式，盡量不采用現(xiàn)金收購的模式，以免減少賬面資產(chǎn)，增大上市審批壓力，同時導致未來資金周轉(zhuǎn)不靈活，影響借殼后企業(yè)長期戰(zhàn)略的有效實施。

（3）借殼資源的整合。不同企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營理念和經(jīng)營模式各有差異。借殼前，要充分重視借殼對象的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)，避免借殼對象的排斥和不配合。民營企業(yè)更要做到一視同仁，充分掌握借殼對象內(nèi)部資源的優(yōu)勢和劣勢，采用靈活的經(jīng)營模式整合借殼對象內(nèi)部資源。也可采用分階段購買的方式，讓借殼對象充分了解借殼公司的經(jīng)營戰(zhàn)略，制定多贏的業(yè)務(wù)計劃，實現(xiàn)系統(tǒng)化的協(xié)同效應(yīng)。

（二）抓住資產(chǎn)重組的重心

民營企業(yè)進行借殼上市時，要以確保公司未來的發(fā)展戰(zhàn)略為目標進行資產(chǎn)重組，不要過多關(guān)注短期利益的獲取，避免虛假的資產(chǎn)重組和殼資源的炒作重組。短期套利行為雖然能快速融資，但同時也降低了企業(yè)的核心競爭力，增加了雙方并購后資源整合的難度，浪費了社會公共資源。因此，抓住實質(zhì)性的資產(chǎn)重組，才能為實現(xiàn)企業(yè)價值提供有力保障。

（三）依靠中介機構(gòu)實現(xiàn)借力

民營企業(yè)借殼上市時要借力于專業(yè)的中介結(jié)構(gòu)。中介機構(gòu)擁有經(jīng)驗豐富的專業(yè)人員，知識儲備充分，服務(wù)意識強，可信度高，能在資產(chǎn)重組交易中，對各方企業(yè)的經(jīng)營管理、組織結(jié)構(gòu)等進行客觀的評價，降低企業(yè)自身進行信息收集和評估的高額成本。與此同時，中介機構(gòu)的評估建議也會為借殼上市的雙方企業(yè)帶來有價值的參考意見，幫助各方投資者做出最優(yōu)的決策，保證資產(chǎn)重組的順利進行。因此，借力于投資銀行、財務(wù)公司、會計師事務(wù)所和律師事務(wù)所等中介機構(gòu)，可以最大程度的保證各方的利益，實現(xiàn)多方共贏。借殼上市時資本融資的重要手段，對民營企業(yè)而言，要結(jié)合自身的特點，找準適合自己的融資方式。為了保證民營企業(yè)借殼融資的成功率，要充分考慮借殼后的企業(yè)經(jīng)營管理和資源整合，制定雙贏的融資模式，保證企業(yè)今后長遠的發(fā)展戰(zhàn)略。

參考文獻：

［1］彭曉潔：《我國民營企業(yè)借殼上市的現(xiàn)狀、動因及建議》，《財會月刊》2011年第10期。

［2］王皓：《我國A股市場企業(yè)借殼上市相關(guān)問題研究》，西南財經(jīng)大學2013年碩士學位論文。

［3］高文君：《我國房地產(chǎn)企業(yè)借殼上市的現(xiàn)狀、動因及問題》，《經(jīng)營管理者》2013年第10期。

［4］黃莉娜：《借殼上市助上汽集團并購成功的案例分析》，《商業(yè)會計》2013年第8期。

［5］梁立、董佳：《借殼：房地產(chǎn)企業(yè)上市的有效途徑》，《經(jīng)營與管理》2010年第10期。

［6］戴娟萍：《嘉凱城借殼上市的經(jīng)驗啟示》，《財會月刊》2012年第35期。

房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文第2篇

根據(jù)《建設(shè)部關(guān)于行業(yè)標準的公告》（建設(shè)部公告第127號）， 房地產(chǎn)是指“可開發(fā)的土地及其地上定著物、建筑物，包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益?！?/p>

房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展與否對國民經(jīng)濟的發(fā)展起著非常重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)作為一個典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，充足的資本支持是其健康發(fā)展的必要條件。但近兩年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的資金鏈壓力，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)逐漸顯現(xiàn)資金鏈斷裂的危險。長期以來，因融資成本的考慮，我國房地產(chǎn)業(yè)的融資渠道主要集中在商業(yè)銀行貸款，融資渠道的單一性不可避免地給房地產(chǎn)金融的發(fā)展埋下了風險的隱患。在此背景下，信托、證券、基金等投融資渠道近年來發(fā)展迅猛，在一定程度上豐富了房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資的問題，降低了企業(yè)的融資風險。

我國房地產(chǎn)信托發(fā)展現(xiàn)狀及優(yōu)劣勢

根據(jù)2013年年末的信托行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，信托公司受托管理的資產(chǎn)規(guī)模已超過10萬億，超過保險公司，成為四大金融支柱中僅次于銀行的金融機構(gòu)。而在信托公司的業(yè)務(wù)分類中，房地產(chǎn)信托占據(jù)了可觀比例，這與信托模式的多樣性及房地產(chǎn)的資金需求量大且能承受高額的資金成本關(guān)系密切。

根據(jù)《中華人民共和國信托法》的規(guī)定，“信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產(chǎn)權(quán)委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為?！痹趯崉?wù)操作中，房地產(chǎn)信托從委托財產(chǎn)類別上主要有房地產(chǎn)財產(chǎn)信托和房地產(chǎn)資金信托。前者是指房地產(chǎn)企業(yè)作為委托人，以其所有的房地產(chǎn)或者財產(chǎn)收益權(quán)委托信托公司設(shè)立自益信托，通過向社會投資者轉(zhuǎn)讓全部或者部分信托受益權(quán)，使其成為最終受益人而獲得相應(yīng)資金用于房地產(chǎn)項目的活動。后者是指委托人基于對信托公司的信任，將自己合法擁有的資金委托給信托公司，由信托公司將資金用于房地產(chǎn)項目。

近幾年，房地產(chǎn)信托項目發(fā)展迅猛，風險累積，為抑制“井噴”式的發(fā)展速度和規(guī)模風險，銀監(jiān)部門不斷出臺各類監(jiān)管文件，從2008年《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于加強信托公司房地產(chǎn)、證券業(yè)務(wù)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，到2014年4月《中國銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于信托公司風險監(jiān)管的指導意見》，對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的監(jiān)管程度逐步深化。

房地產(chǎn)信托易發(fā)的風險狀況

（一）房地產(chǎn)項目建設(shè)及銷售風險

如果目標項目未能按照原定開發(fā)進度順利實施，或因任何原因?qū)е马椖亢罄m(xù)建設(shè)資金不能按照預(yù)期安排及時到位，將影響項目不能按期建設(shè)完工和銷售。

（二）經(jīng)營風險

房地產(chǎn)公司的經(jīng)營狀況以及發(fā)展的各種因素，如管理能力、財務(wù)狀況、市場前景、人員素質(zhì)、技術(shù)能力等，可能影響其盈利和運作能力。

（三）信用與流動性風險

若項目未能按期開發(fā)并取得預(yù)期收入，由于經(jīng)濟形勢和市場環(huán)境的變化，當需要處置擔保物時，可能發(fā)生擔保物不能順利變現(xiàn)、甚至貶值情形。且可能發(fā)生房地產(chǎn)公司及擔保人惡意或者非惡意違約情形。

（四）管理風險

信托財產(chǎn)運作過程中可能由于信托公司的信托資金運用、管理部門對市場和經(jīng)濟形勢判斷失誤、獲取的信息不全等，導致信托項目風險。

房地產(chǎn)信托風險管理

（一）信用風險管理

在項目的前期運作中，組織專人進行項目盡職調(diào)查。針對創(chuàng)新類信托項目，聘請律師事務(wù)所擬訂或?qū)徍撕贤?，并在合同中設(shè)立違約及擔保制度。

（二）市場風險管理

通過加強市場調(diào)查、研究及分析，盡量對股價、利率、匯率等市場要素有較全面準確的了解；而對于較復(fù)雜的特定市場且不能有效了解和把握其風險的，一般采取謹慎原則、保守操作；同時，在業(yè)務(wù)拓展或產(chǎn)品推介時，除信托文件明示風險外，信托公司必須向投資者明確說明市場因素變化帶來的不利影響。

（三）操作風險管理

在財務(wù)管理、內(nèi)部稽核、資金運作、賬戶管控、客戶檔案管理等方面，嚴格按信托法規(guī)及信托文件設(shè)定相應(yīng)的管理崗位，堅持固有和信托業(yè)務(wù)的分離，設(shè)置專人專崗，明確管理職責及審批權(quán)限，嚴格執(zhí)行核保核簽管理辦法，并通過內(nèi)部郵件系統(tǒng)、審批流程等標準化、系統(tǒng)化的管理方式，最大程度地控制內(nèi)部管理方面的風險。

（四）不斷完善風險控制措施

從信用履約能力、償債能力、盈利能力、經(jīng)營及發(fā)展能力等五個方面綜合考量客戶信用等級?？茖W評價企業(yè)信用狀況，準確識別、度量信用風險。針對每個信托項目，合理運用多種風控措施，包括：以不動產(chǎn)作抵押，定期追加在建工程抵押；公司股東及實際控制人提供連帶責任保證擔保。建筑承包方出具書面承諾放棄項目工程款的優(yōu)先受償權(quán)等。監(jiān)管房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用，要求房地產(chǎn)企業(yè)在監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶，用于歸集銷售款，在房地產(chǎn)企業(yè)的銀行賬戶預(yù)留印鑒上加蓋信托公司監(jiān)管人員名章，對資金使用進行逐筆審批，封閉運行。

（五）加強貸后管理

切實落實風控措施，確保項目按計劃執(zhí)行，防止項目運行偏離最初的交易結(jié)構(gòu)設(shè)計范圍。建立信托經(jīng)理負責制，信托經(jīng)理應(yīng)對項目銷售、建設(shè)風險進行主動管理。

信托公司應(yīng)設(shè)置專門的項目管理部門，委派專人定期逐一排查各項目，按時收集房地產(chǎn)公司財務(wù)報表、銷售臺賬；實施全面的人員派駐制管理，通過派出董事和財務(wù)管理人員、委托銀行監(jiān)管賬戶等形式對房地產(chǎn)公司重大事項、資金使用、銷售款回籠等情況進行現(xiàn)場監(jiān)管，密切關(guān)注項目可能出現(xiàn)的風險，確保項目的安全運轉(zhuǎn)。

房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文第3篇

[關(guān)鍵詞]償債能力分析；房地產(chǎn)企業(yè)；風險

[中圖分類號]F2933[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）46-0117-02

1引言

隨著經(jīng)濟、政治、文化、市場等多方面的因素，房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在已經(jīng)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來越重要的作用。房地產(chǎn)企業(yè)是一種主要靠負債經(jīng)營的企業(yè)形式，存在一定的風險，因此越來越多的相關(guān)利益主體關(guān)注于房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，比如：股東及潛在投資者需要考慮房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力做出是否繼續(xù)投資或者撤資的決策；金融機構(gòu)在發(fā)放貸款前要對其資信及償債能力進行考核，做出是否貸款持續(xù)合作的決策；政府機關(guān)對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力進行分析，適當?shù)恼{(diào)控，保持市場均衡發(fā)展，提高經(jīng)濟運行效率；房地產(chǎn)企業(yè)客戶對償還房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)進行分析，選擇最好的償還方案。所以對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力進行分析和評價，總結(jié)償債分析指標存在的不足具有非常重要的意義。

2房地產(chǎn)企業(yè)償債能力簡析

21短期償債能力

211流動比率

流動比率越高房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力越強。房地產(chǎn)企業(yè)持有現(xiàn)金的目的，主要是防止由于現(xiàn)金流入量不足以彌補現(xiàn)金支出情況下的現(xiàn)金短缺情況，但有時會出現(xiàn)現(xiàn)金余額無法維持應(yīng)有水平的情況，在這種情況下多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)會向金融機構(gòu)借款。房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)的一個很重要的組成部分是存貨，存貨在計價時通常采取歷史成本原則，而正常情況下房地產(chǎn)公司的存貨的成本與市場價值相差更大，因此用歷史成本作為計算流動比率的基礎(chǔ)不能正確反映房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在提高以存貨成本為基礎(chǔ)的流動比率的同時，也提供以存貨市場價值計算的流動比率，使利益相關(guān)者較好的了解房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力。

212速動比率

速動比率越高房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力越強，在房地產(chǎn)企業(yè)中，存貨在房地產(chǎn)企業(yè)的流動資產(chǎn)中占有很大的比例，而且現(xiàn)有的經(jīng)濟環(huán)境下，作為房地產(chǎn)企業(yè)主要存貨的房產(chǎn)的變現(xiàn)能力很強，因此在計算房地產(chǎn)公司的速動比率時應(yīng)該區(qū)別對待不同的存貨，根據(jù)其變現(xiàn)能力來確定是否從流動資產(chǎn)中剔除，計算出的速動比率才能更好地反映房地產(chǎn)企業(yè)的變現(xiàn)能力。

213現(xiàn)金比率

現(xiàn)金流動性最強，所以現(xiàn)金比率是最能夠反映房地產(chǎn)企業(yè)償債能力的一個指標，能夠及時反映房地產(chǎn)企業(yè)付現(xiàn)能力。房地產(chǎn)企業(yè)能否及時償還債務(wù)的關(guān)鍵并不在于賬面利潤而要看其有無現(xiàn)金，因為有利潤的年份并不一定有多余的現(xiàn)金用于維持房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和支付債務(wù)。

214現(xiàn)金流量

生產(chǎn)經(jīng)營活動中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的大小主要取決于房地產(chǎn)企業(yè)銷售量的大小、資金使用狀況、賒銷管理等因素。①房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營流量如果大于房地產(chǎn)企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營活動發(fā)生的支出，那說明房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況良好，處于穩(wěn)定的狀態(tài)；反之，則說明房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營狀況差，處于不穩(wěn)定的狀態(tài)。②通過現(xiàn)金周轉(zhuǎn)期計算判斷現(xiàn)金周轉(zhuǎn)速度。一般來說，現(xiàn)金周轉(zhuǎn)天數(shù)越少，其周轉(zhuǎn)速度就越快，房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生現(xiàn)金的能力就越強，房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力就越強。

215房地產(chǎn)企業(yè)的短期融資能力

現(xiàn)在的中小房地產(chǎn)企業(yè)隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展變得越來越多，部分企業(yè)采用舉借新債還舊債的政策的償還債務(wù)，它的短期融資能力不能直接在財務(wù)報表的項目上看出來，需要以下分析：①短期融資額度，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的逐漸增長伴隨著一定的信用額度，可以在這額度里向金融機構(gòu)貸款，融通資金，這部分資金可以調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)是生產(chǎn)經(jīng)營、投資運營等。②信用擔保，如果房地產(chǎn)企業(yè)承擔著為其他房地產(chǎn)企業(yè)的擔保業(yè)務(wù)，到期如果對方無法承擔債務(wù)，該企業(yè)將直接承擔這部分債務(wù)，加大了自身短期債務(wù)的壓力，融通資金很有可能降為零。

22長期償債能力

長期負債的舉借一般是房地產(chǎn)企業(yè)在初創(chuàng)時期，在萌芽期建議房地產(chǎn)企業(yè)舉債可以考慮長期貸款，由于較長時間的借款期，可以給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的時間運營，產(chǎn)生更多的資金保證企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展；如果房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)由萌芽期轉(zhuǎn)型變?yōu)榉€(wěn)定增長型，可以較多的考慮短期貸款，短期貸款雖然期限短，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)定的生產(chǎn)經(jīng)營可以有穩(wěn)定的資金鏈，短期貸款可以融通資金的同時減少還息力度，加大資金的流通力度，更加的有效。

3我國房地產(chǎn)企業(yè)償債能力存在的問題

31債務(wù)負擔沉重，償債風險大

房地產(chǎn)企業(yè)的償還本金和利息未同時得到重視?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)隨著生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的需要有時候需要融通資金，其中較長的資金伴隨著較高的利息，因而這部分的利息需要房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生利潤的積累，支付這部分的資金房地產(chǎn)企業(yè)需要承擔很大的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)未對這部分的財務(wù)積累進行分析，這必然會導致房地產(chǎn)企業(yè)在決策中產(chǎn)生錯誤的想法。

32償還資金渠道單一

現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)償還資金較多是生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的資金、融資、資產(chǎn)變現(xiàn)，其中最常見的是房地產(chǎn)企業(yè)通過使用生產(chǎn)經(jīng)營中產(chǎn)生的資金和融通資金這兩種方式償還資金，但是現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在進行償債能力分析中依然包括其資產(chǎn)變現(xiàn)的資金，上面我已經(jīng)說過了房地產(chǎn)企業(yè)是建立在持續(xù)經(jīng)營的假設(shè)前提下計算的償債能力分析而不是以清算為基礎(chǔ)的，所以現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該將資產(chǎn)變現(xiàn)的資金加入計算房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力分析，這樣的償債能力分析才會更加的準確有力。

33動態(tài)償債能力缺失

償債能力分析較多的考慮了資產(chǎn)、負債、所有者權(quán)益三大會計要素，而且這三大會計要素都是建立在某一時點的分析，現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力分析沒有考慮到房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的償債能力，只考慮了某一時點的償債能力分析未考慮房地產(chǎn)企業(yè)某一時段的償債能力分析。

4房地產(chǎn)企業(yè)解決問題的措施

41建立企業(yè)的財務(wù)風險預(yù)警體系

我國房地產(chǎn)企業(yè)仍處于發(fā)展中狀態(tài)，在激烈的市場競爭中，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風險是無法規(guī)避的，要加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風險管理應(yīng)當建立完善財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，加強重視應(yīng)收賬款、應(yīng)付賬款、存貨以及貸款利息等對經(jīng)營現(xiàn)金流量影響重大的科目，使經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金凈流量凈額大于凈利潤，降低房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險。長期財務(wù)風險體系是以經(jīng)營效益為基礎(chǔ)，通過對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營結(jié)果的綜合評價來評估風險。

42拓寬籌資渠道，償還資金

房地產(chǎn)企業(yè)增資擴股，增資擴股是永久性無須償還的資金，對維持公司長期穩(wěn)定的發(fā)展有益，每月固定的利息負擔，經(jīng)營波動的給公司帶來的財務(wù)負擔較小，沒有到期還本付息的壓力，籌資風險較小。向金融機構(gòu)舉債，籌資速度相對較快，借款彈性大，借款成本較低，利息可以低稅。房地產(chǎn)企業(yè)自有商業(yè)信用，通過自己的商譽給公司緩解還款壓力，成本低于借款成本，同時企業(yè)可以合作分成，合作建房，降低個人的還款壓力。

43動靜結(jié)合，不斷改善企業(yè)償債能力

房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析考慮時點，同時考慮時段，企業(yè)應(yīng)該定期制作關(guān)于償債金額的預(yù)算表，定期制作預(yù)算避免房地產(chǎn)企業(yè)靜態(tài)償債能力分析所產(chǎn)生的遺漏，預(yù)算表能夠預(yù)算下一月度、季度、乃至年度的償債分析，這樣能夠在第一時間知道資金償還額度及期間，避免企業(yè)因償債金額不足導致的破產(chǎn)。

5結(jié)論

房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析包括短期償債能力分析和長期償債能力分析，投資者、債權(quán)人、政府機關(guān)、乃至企業(yè)職工對房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力分析都十分的重視，在不可預(yù)測的眾多未來發(fā)展因素，即使房地產(chǎn)企業(yè)擁有良好的發(fā)展前景，如果不做好企業(yè)的償債能力分析也很有可能在下一秒破產(chǎn)，同時房地產(chǎn)企業(yè)償債能力分析的項目指標使用存在不足，應(yīng)該結(jié)合行業(yè)特點做好企業(yè)的償債能力分析。

參考文獻：

[1]王洪衛(wèi)，簡德一房地產(chǎn)經(jīng)濟學[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社，1997：12-58

房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司 債務(wù)融資能力 影響因素 實證研究

一、引言

十提出2020年要建成小康社會，新型城鎮(zhèn)化是未來的發(fā)展方向，而聯(lián)合國開發(fā)計劃署預(yù)測，到2030年城鎮(zhèn)化水平將達到70%。因此，城鎮(zhèn)化的大力推進對于房地產(chǎn)業(yè)無疑是重大機遇。然而我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展時間短，投融資體系尚未健全，國家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)行業(yè)的自身調(diào)整沒能從根本上解決融資問題。目前，我國房地產(chǎn)發(fā)展所需資金有60%以上來自銀行，這與我國當前的經(jīng)濟發(fā)展相適應(yīng)。在房地產(chǎn)企業(yè)投入的開發(fā)資金中，商業(yè)銀行貸款占到20%左右，但定金及預(yù)收款中有一定比例的個人按揭貸款，實際的銀行貸款比例達到了60%。而我國當前正處在城市化進程加速的過程中，短期內(nèi)商品住宅的投資比重不會大幅下降，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)銀行貸款的依賴仍是不可避免的。此外，企業(yè)雖然偏好于股權(quán)融資，但由于股權(quán)融資所受限制較多，再加上企業(yè)所有者擔心控制權(quán)被稀釋，因而債務(wù)融資仍然是公司融資的主要渠道。本文擬探討房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資能力的影響因素，既為房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展提供有益的指引，更重要的是為資金供給者保證輸出資本的安全性提供一個可參照的標準，具有重要的理論意義和現(xiàn)實意義。

二、相關(guān)文獻綜述

融資能力是造成企業(yè)融資困難的主要原因，而目前對融資能力的研究缺乏一個系統(tǒng)清晰的認識。孫林杰、孫林昭、李志剛（2007）認為，融資能力就是指企業(yè)結(jié)合社會資金供給狀況、自身經(jīng)營狀況以及發(fā)展戰(zhàn)略，在恰當時機、選擇恰當方式和融資對象籌集資金的能力。他們在構(gòu)建科技型中小企業(yè)融資能力評價模型時選取的23個指標，既包含定量指標也包含定性指標。趙亮（2007）認為，從資金需求方角度，融資能力是通過內(nèi)源性融資和外源性融資獲取資金的能力，因而將每股資本公積、資產(chǎn)負債率和再融資占總?cè)谫Y比率納入評價指標體系中;從資金供給方角度，融資能力即為投資價值，因而從企業(yè)的盈利能力、短期償債能力、經(jīng)營管理能力和成長能力來評價，并選取了部分常規(guī)的財務(wù)指標納入評價指標體系。然而，企業(yè)選擇的融資方式不同必然會導致對其融資能力的評價指標及方法也不同。根據(jù)融資優(yōu)序理論，企業(yè)在籌集投資資金時，相對于外部融資而言首先會選擇內(nèi)部融資，其次在外部融資中，按照先銀行借款融資，后發(fā)行股票融資的順序進行。部分國內(nèi)學者認為，企業(yè)所有者擔心其控制權(quán)受到稀釋，一般采取債務(wù)融資方式。隨后，李定安、周健波等人（2007）深入考察了近幾年我國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資的決定因素，分析表明我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為除了受其自身的股權(quán)融資能力和企業(yè)盈利能力的影響外，主要還受到企業(yè)成長性、資產(chǎn)流動性、經(jīng)營力度及內(nèi)部融資能力的影響。這些學者在構(gòu)建企業(yè)融資能力評價指標體系時選取的是常規(guī)的財務(wù)指標，并未根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點對財務(wù)指標修正，其構(gòu)建出的指標體系針對性不強，不具有說服力?；谝陨衔墨I分析，本文擬通過界定債務(wù)融資能力的內(nèi)涵，選取代表性的財務(wù)指標并結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)獨有的特征對指標進行修正，利用修正后的財務(wù)指標研究房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資能力的影響因素。

三、債務(wù)融資能力內(nèi)涵及影響因素

（一）債務(wù)融資能力內(nèi)涵。融資是企業(yè)籌集資金的過程，即企業(yè)根據(jù)自身的生產(chǎn)經(jīng)營狀況和企業(yè)未來經(jīng)營發(fā)展的需要，利用各種各樣的融資方式和渠道，從投資者和債權(quán)人手中取得資金，以滿足企業(yè)正常生產(chǎn)和進一步發(fā)展需求的過程。融資能力是指企業(yè)依據(jù)自身的經(jīng)營需要向資金供給者籌集生產(chǎn)經(jīng)營所需資金的能力，而企業(yè)所能融通資金的規(guī)模大小則取決于融資能力的高低。

債務(wù)融資是指企業(yè)通過銀行或非銀行金融機構(gòu)貸款或發(fā)行債券等方式融入資金。企業(yè)通過債務(wù)融資方式籌集資金的能力即為債務(wù)融資能力。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，負債融資仍主要來源于商業(yè)銀行貸款、預(yù)收賬款（這主要是客戶的定金和預(yù)售款，這部分資金實際上是個人消費貸款轉(zhuǎn)化而來，主要來源于銀行）及應(yīng)付賬款（主要是建筑企業(yè)流動性貸款），債券融資比例仍然很低。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)波動，公司銷售下滑，公司資金鏈斷裂，公司發(fā)生財務(wù)危機的可能性就會增大。筆者認為債務(wù)融資能力受企業(yè)財務(wù)狀況的影響較大。

（二）房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資能力的影響因素。從房地產(chǎn)企業(yè)自身因素分析，企業(yè)的規(guī)模、企業(yè)素質(zhì)、房地產(chǎn)開發(fā)項目、企業(yè)財務(wù)狀況等會影響企業(yè)融資能力的高低。但是資金供給者無法深入企業(yè)內(nèi)部了解真實情況，他們了解企業(yè)狀況的主要方式是經(jīng)審計后的報表，因此他們對企業(yè)融資能力的評價也主要依據(jù)企業(yè)的財務(wù)表現(xiàn)。財務(wù)貫穿企業(yè)整個經(jīng)營活動的始終，對管理、營銷等方面的情況都會產(chǎn)生影響，因此，筆者僅從財務(wù)方面深入探討債務(wù)融資能力的影響因素。

1.盈利能力。盈利能力是指企業(yè)在一定時期內(nèi)獲得利潤的能力。獲取利潤是企業(yè)的主要經(jīng)營目標之一，同時也反映了企業(yè)的綜合素質(zhì)。盈利能力越強的企業(yè)，財務(wù)基礎(chǔ)越牢固，企業(yè)對外籌資的能力和清償債務(wù)的能力也越強，企業(yè)發(fā)生財務(wù)危機的可能性也越小。根據(jù)權(quán)衡理論，企業(yè)盈利能力越強，內(nèi)部產(chǎn)生的資金可提供企業(yè)日常經(jīng)營以及發(fā)展所需，并隨著留存的盈余越高，財務(wù)狀況趨于好轉(zhuǎn)，使得企業(yè)資金需求的總?cè)笨诳s小。利潤是企業(yè)償債的重要來源，因而盈利能力強的企業(yè)更能獲得資金供給者的青睞。

2.資產(chǎn)管理能力。資產(chǎn)管理能力反映了企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況，對其進行分析可以了解企業(yè)的經(jīng)營狀況及經(jīng)營管理水平。資金周轉(zhuǎn)狀況好，說明企業(yè)的經(jīng)營管理水平高，資金利用效率高。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)狀況與供、產(chǎn)、銷各個環(huán)節(jié)密切相關(guān)，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都會影響到企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)。因而，企業(yè)的資產(chǎn)管理能力對債務(wù)融資能力的高低有一定的影響。

3.成長能力。企業(yè)的成長能力一定程度上反映企業(yè)資金規(guī)模的擴張狀況，企業(yè)成長能力強，內(nèi)部資金積累多，內(nèi)源融資能力也就比較強。通過對企業(yè)成長能力進行分析，可以判斷企業(yè)的發(fā)展?jié)摿ΓA(yù)測企業(yè)的經(jīng)濟前景。為了降低成本，股東也有通過增加債務(wù)融資、提高財務(wù)杠桿的傾向。所以，企業(yè)的成長性越高，越傾向于債務(wù)融資，筆者將企業(yè)的成長能力納入融資能力的影響因素。

4.償債能力。企業(yè)資產(chǎn)的流動性越高，短期償債能力越好，財務(wù)風險越低;流動性的下降除了會引起短期償債能力下降外，還可能導致財務(wù)拮據(jù)，引發(fā)企業(yè)經(jīng)營風險和財務(wù)風險，因而流動性越低的企業(yè)，融通資金的迫切性越強。從理論上說，雖然企業(yè)的流動資產(chǎn)也可以為企業(yè)進行負債融資提供支持，但是考慮到研究對象為資本密集型的房地產(chǎn)公司（屬于對流動資金要求較高的高風險行業(yè)），筆者認為其對債務(wù)融資能力有重要影響。

5.現(xiàn)金回收能力?，F(xiàn)金回收能力表現(xiàn)出企業(yè)能夠從所實現(xiàn)的銷售額和利潤中回收現(xiàn)金的能力。大多數(shù)學者對融資能力研究時忽略了現(xiàn)金流的因素，而企業(yè)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量是一個很好的財務(wù)表現(xiàn)，它可以使資金供給者很好地觀察到其所投入資金的企業(yè)的經(jīng)營活動情況，觀察到其資金的安全性是否得到保障。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，只有把利潤變現(xiàn)才能用于項目再開發(fā)，因此本文認為現(xiàn)金回收能力也是企業(yè)債務(wù)融資能力的一個重要影響因素。

四、研究設(shè)計

（一）數(shù)據(jù)與樣本?？紤]到我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數(shù)據(jù)收集的可行性，本文選用上市房地產(chǎn)企業(yè)進行樣本分析。研究采用的數(shù)據(jù)來自新浪網(wǎng)股市行情中各房地產(chǎn)上市公司的年報（http：// .cn），以2013年12月31日為截止點，剔除部分業(yè)績很差、企業(yè)內(nèi)部管理不當、凈資產(chǎn)為零或以下以及數(shù)據(jù)不全的公司，最終選取123家房地產(chǎn)上市公司為研究對象。

（二）指標修正與變量設(shè)計。

1.指標修正。通過參閱房地產(chǎn)企業(yè)的年度財務(wù)報表，筆者發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收賬款和預(yù)付賬款的比重遠高于其他行業(yè)。結(jié)合速動比率的計算機理，應(yīng)當扣除房地產(chǎn)企業(yè)流動資產(chǎn)中變現(xiàn)能力差的存貨和預(yù)付賬款。此外，流動負債中的預(yù)收賬款一項數(shù)額較大，況且對于房地產(chǎn)企業(yè)而言存貨是用來償還預(yù)收賬款的。所以，對速動比率的修正結(jié)果如下：速動比率=（流動資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款）÷（流動負債-預(yù)收賬款）。

2.變量設(shè)計。房地產(chǎn)企業(yè)年報中披露的財務(wù)指標有100多個，理論上這些財務(wù)指標都可以直接或間接說明企業(yè)的經(jīng)營狀況，但是過多的指標會破環(huán)指標體系的預(yù)測能力。在前文分析的基礎(chǔ)上，為了真實反映企業(yè)的債務(wù)融資能力，本文從盈利能力、償債能力、成長能力、資產(chǎn)管理能力、現(xiàn)金回收能力五個方面，分別選取各指標間相互不涵蓋且具有代表性的11個指標（見上頁表1）。

（三）分析過程。本文應(yīng)用SPSS18.0軟件中的因子分析對房地產(chǎn)上市公司2013年的原始平均數(shù)據(jù)直接處理，所得出的KMO檢驗值為0.637，大于0.5，說明樣本量充分。另外Bartlett球形度檢驗近似卡方為839.339，P=0.000，按a=0.05水準，可認為相關(guān)矩陣不是單位矩陣，即意味著變量高度相關(guān)，足夠為因子分析提供合理的基礎(chǔ)。

由表2可看出，第一個因子的特征根為3.655，解釋了原有11個變量總方差的33.228%，它刻畫的方差最大，累計貢獻率為33.228%。第二個因子的特征根為1.853，解釋了原有11個變量總方差的16.847%，累計貢獻率為50.075。第三、四、五、六個因子的特征根都大于1，前5個因子的累計貢獻率達到了85.223%。因此可以選擇這5個主成分作為綜合評價的公共因子。

由表3可以看出，第一個因子變量在總資產(chǎn)報酬率、總資產(chǎn)凈利潤率、凈利潤增長率和凈資產(chǎn)增長率的載荷分別為0.886、0.977、0.921、0.944，這說明第一主成分對總資產(chǎn)報酬率（X1）、總資產(chǎn)凈利潤率（X2）、凈利潤增長率（X8）和凈資產(chǎn)增長率（X9）有絕對較大的載荷系數(shù)。這個主成分主要概括了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利能力和成長能力指標，鑒于本文選擇的代表成長能力的凈利潤增長率（X8）和凈資產(chǎn)增長率（X9）也可代表企業(yè)未來的盈利能力，所以將第一因子變量命名為盈利能力因子。

第二個因子變量在經(jīng)營活動現(xiàn)金流量回報率和現(xiàn)金流量比率的載荷分別為0.923、0.899，這說明第二主成分主要由經(jīng)營活動現(xiàn)金回報率（X10）和現(xiàn)金流量比率（X11）決定，這個成分主要概括了企業(yè)的現(xiàn)金回收能力，所以第二因子可以命名為現(xiàn)金回收能力因子。

第三個因子變量在速動比率和現(xiàn)金比率的載荷分別為0.878、0.874，這說明第三主成分主要由速動比率（X3）和現(xiàn)金比率（X5）決定，這個成分主要反映了企業(yè)的短期償債能力，因此第三因子可以命名為短期償債能力因子。

第四個因子變量在利息保障倍數(shù)的載荷為0.862，這說明第四主成分主要由利息保障倍數(shù)（X4）決定，這個成分主要反映了企業(yè)的長期償債能力，因此第四因子可以命名為房地產(chǎn)企業(yè)的長期償債能力因子。

第五個因子變量在總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和存貨周轉(zhuǎn)率的載荷分別為0.995、0.354， 這說明該主成分主要由總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（X7）和存貨周轉(zhuǎn)率（X6）決定，這個成分主要反映了企業(yè)的資產(chǎn)管理能力，因此第五因子可以命名為企業(yè)的資產(chǎn)管理能力因子。

根據(jù)表4，可以得到五個主成分的表達式，如下：

Y1=0.242X1+0.280X2-0.019X3-0.094X4+0.006X5+0.026X6+0.015X7+0.264X8+0.267X9-0.016X10-0.011X11

Y2=0.079X1+0.006X2+0.072X3-0.038X4-0.036X5+0.098X6-0.020X7-0.063X8-0.043X9+0.543X10+0.506X11

Y3=0.115X1+0.015X2+0.548X3+0.062X4+0.520X5+0.021X6+0.025X7-0.083X8-0.055X9+0.113X10-0.089X11

Y4=0.021X1-0.077X2+0.101X3+0.667X4-0.021X5+0.563X6+0.005X7-0.043X8-0.019X9+0.024X10+0.024X11

Y5=0.017X1-0.005X2+0.034X3+0.045X4+0.0074X5-0.045X6+0.984X7+0.027X8+0X9-0.103X10+0.078X11

根據(jù)主成分的特征值，運用歸一法可以確定每個主成分的權(quán)重，如表5所示。

綜上所述，我們可以得出房地產(chǎn)上市公司的各項能力對其債務(wù)融資能力的影響由大到小排序依次為企業(yè)的盈利能力、現(xiàn)金回收能力、短期償債能力、長期償債能力和資產(chǎn)管理能力。

五、研究結(jié)論

國內(nèi)外學者對融資能力沒有達成統(tǒng)一的、清晰的認識，本文在分析融資能力相關(guān)文獻的基礎(chǔ)上發(fā)現(xiàn)企業(yè)選擇的融資方式不同必然會導致評價企業(yè)融資能力的指標體系構(gòu)建不同，繼而提出債務(wù)融資能力概念。本文基于房地產(chǎn)上市公司財務(wù)報表提供的主要指標數(shù)據(jù)，分析房地產(chǎn)企業(yè)獨有的特征，即預(yù)收款項比重明顯高于其他行業(yè)企業(yè)，在設(shè)計評價房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資能力的指標時，對反映短期償債能力的速動比率這一指標進行修正。實證研究的結(jié)果表明盈利能力是影響房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資能力最重要的因素，其次為現(xiàn)金回收能力、償債能力和資產(chǎn)管理能力。其中償債能力又分為短期償債能力和長期償債能力，而短期償債能力對房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資能力的影響高于長期償債能力。X

參考文獻：

1.孫林杰，孫林昭，李志剛.科技型中小企業(yè)融資能力評價研究[J].科學學與科學技術(shù)管理，2007，（5）.

2.趙亮.房地產(chǎn)行業(yè)上市公司融資能力研究[D].陜西：西北大學，2007.

3.劉星，魏鋒.我國上市公司融資順序的實證研究[J].會計研究，2006，（04）.

4.楊雪.基于ISM模型的中小企業(yè)融資能力影響因素分析[J].中國商貿(mào)，2011，（15）.

5.李定安，周健波.中國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資影響因素新探[J].經(jīng)濟與管理研究，2007，（10）.

作者簡介：

房地產(chǎn)公司經(jīng)營狀況范文第5篇

    面對廠商對于中小企業(yè)CRM產(chǎn)品不遺余力的宣傳,眾多中小企業(yè)卻是各有各的看法,有的覺得CRM的確有所幫助,有的則不以為然。

    需求一:能否量身定制?

    一家早在兩年前就實施了CRM的廣告公司經(jīng)理樊先生向記者訴苦說:“起初我們公司上下對這套系統(tǒng)寄予了很大的期望,以為它可以輕松解決我們在客服流程方面的一些問題,但結(jié)果表明,實施起來太難了,最后它成了一個負擔!” 據(jù)了解,他們購買的是一套通用CRM,在使用的過程中發(fā)現(xiàn)有許多環(huán)節(jié)與公司自身的做法不一致,于是有許多功能模塊根本無法使用,實際應(yīng)用過程中只利用了CRM系統(tǒng)中15%左右的功能。

    軟件用戶對軟件產(chǎn)品的個性化需求是軟件供應(yīng)商面臨的一個最頭痛的問題,因為個性化與開發(fā)成本之間是一對不可調(diào)和的矛盾。因為行業(yè)太多,如果每一個行業(yè)做一個行業(yè)版本的話,對一個專業(yè)軟件商來說難以實現(xiàn)。從供應(yīng)商的角度來說,不能用行業(yè)版本來滿足每一個行業(yè)的需要,因為供應(yīng)成本太高。如何協(xié)調(diào)解決成本與個性化之間的矛盾,看來是CRM廠商需要解決的重要問題。

    需求二:能否幫助銷售?

    中小企業(yè)在客戶管理方面更加重視銷售機會,而以往他們對客戶價值重視不足,忽視了客戶資源的有效利用,處在從自然成長型向策略成長型企業(yè)的過渡階段。這類企業(yè)對CRM最迫切的需求是客戶資源企業(yè)化和加強對經(jīng)營狀況的控制。

    正文房地產(chǎn)公司雖說應(yīng)用CRM系統(tǒng)一年以來收效很大,但仍然對CRM提出了更多的要求。正文房地產(chǎn)公司客戶部的宦先生接受記者采訪時表示,對于許多開發(fā)商而言,來自一線銷售的壓力、資金回收的壓力仍然較大,企業(yè)必須面對樓盤的設(shè)計問題、規(guī)劃問題、定價、物業(yè)管理及市場競爭壓力等諸多問題。企業(yè)急需借助CRM系統(tǒng),來提高一線銷售人員對于客戶跟蹤、客戶服務(wù)的能力。但公司目前使用的CRM系統(tǒng)在有效提高銷售業(yè)績方面表現(xiàn)一般。

    需要三:能否加強培訓?

    申隅集團是一家成功的房地產(chǎn)公司,在經(jīng)過對信息化建設(shè)大筆投入之后,公司負責IT架構(gòu)的陳女士卻依然對CRM保持觀望。