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房地產企業(yè)采購流程范文第1篇

關鍵字： 成本管理；現(xiàn)狀；問題；對策

1、我國房地產企業(yè)成本管理現(xiàn)狀

1）成本管理只限于對項目建造過程的成本降低

長期以來，房地產企業(yè)對成本的管理只限于生產領域， 而忽略了對產品設計階段成本、設備采購成本、營銷成本、配套階段成本的控制。實際上工程項目設計的合理性在很大程度上已確立了項目建安成本的高低。

2）沒有形成一套有效的成本控制體系

現(xiàn)階段大量的房地產企業(yè)沒有形成一套責任預算、責任核算和責任分析的管理體系， 沒有與房地產企業(yè)經濟責任制度密切結合。監(jiān)督體系也很不完善，很多房地產企業(yè)的監(jiān)督機構少，并且名存實亡，不能達到有效地監(jiān)督。

3）沒有充分應用先進的信息技術

隨著現(xiàn)代信息技術的逐漸普及，加快了房地產企業(yè)建立現(xiàn)代信息管理系統(tǒng)的進程。現(xiàn)代房地產企業(yè)中在很多方面，如人力資源管理、物資管理等方面都充分利用信息技術。但在傳統(tǒng)房地產企業(yè)制造成本管理模式中， 運用先進的信息技術方面存在明顯不足， 阻礙了房地產企業(yè)制造成本管理的發(fā)展。

2、上海寶華房地產公司成本管理中存在的問題

1）在建項目忽視成本的管理

成立項目公司，推行法人制度，也會經常出現(xiàn)這樣的問題，企業(yè)集團雖重視成本但有時也鞭長莫及。項目公司往往注重項目銷售，及時完工交房，而忽視主體建設工程成本、配套工程成本等，誠然，當前房價高啟，建安成本僅是房價銷售的一小部份，但也不應偏面只看重效益，而不顧成本，至少應效益成本兼顧，達到成本效益最優(yōu)化。

2）成本管理認識上存在誤區(qū)

長期以來，企業(yè)的成本管理存在認識上的誤區(qū)，認為企業(yè)成本管理是財務部門責任，有些工程項目經理更簡單地將項目成本管理的責任歸于項目成本管理主管或財務人員。其結果是技術人員只負責技術和工程質量，工程組織人員只負責施工生產和工程進度。這樣表面上看起來分工明確、職責清晰，各司其職，唯獨沒有了成本管理責任。如果技術人員為了保證工程質量，設計功能過剩，采用了可行但不經濟的技術措施，必然會使成本增大。由此可見，不走出這個認識上的誤區(qū)，就不可能搞好生產成本管理。

3）沒有形成一套完善的責權利相結合的成本管理體制

任何管理活動，都應建立責權利相結合的管理體制才能取得成效，成本管理也不例外。企業(yè)成本管理只有堅持權責利相結合的原則，做到獎罰分明，才能有效控制或降低成本。

3、上海寶華房地產公司成本管理的對策

1）樹立成本意識，加強全面成本控制

人員素質、技能是房地產企業(yè)發(fā)展的核心因素。打造以人為本的房地產企業(yè)文化，培養(yǎng)員工成本意識，是形成房地產企業(yè)內部員工自主參與管理的關鍵。加強成本管理，首先房地產企業(yè)領導必須強化成本管理意識，高度重視成本管理工作，把成本管理工作落到實處，調動全體員工的積極性和主動性。其次，還應培養(yǎng)專業(yè)成本管理人員。成本管理人員應結合房地產企業(yè)的生產流程和組織特點，對比同行業(yè)先進的成本管理方案，通過項目后評估等，不斷發(fā)現(xiàn)自身問題，并加強完善成本控制。從財務部門、總師室、商務部、項目公司、配套部、銷售公司、物業(yè)部門、建筑裝飾公司根據(jù)每個項目的特點，編制組織方案，實施方案，并由此制定相應的成本預算。每位職工應根據(jù)部門相應的目標成本，從身邊的小事做起減少不必要的浪費，精益求精，只有這樣才能抓出成效來。

2）建立有效的成本管理體制

房地產企業(yè)應立足于宏觀與微觀環(huán)境，建立并逐步完善成本管理體系。房地產企業(yè)要搞好項目成本管理工作和提高項目成本管理水平，要做好項目成本預測工作，設立項目成本目標，對已完項目的后評估，及與同行業(yè)項目的比較，通過科學的方法加以歸納總結，對予好的方法和成本加以推廣。根據(jù)已有項目的經驗，選擇最有效的成本決策，然后根據(jù)成本決策的具體內容，編制成本計劃，作為成本控制的依據(jù)。組織成本核算工作，同時加強成本審核監(jiān)督，建立健全成本核算制度，提高房地產企業(yè)整體成本管理水平。

3）實施戰(zhàn)略采購控制成本

采購作為房地產企業(yè)生產經營的第一道工序，是房地產企業(yè)成功進行成本控制的第一道關口。目前在房地產企業(yè)采購管理中存在很多問題，例如采購環(huán)節(jié)中的人為欺詐行為屢見不鮮，采購的價格和質量也直接影響著產品成本和品質等。要想降低房地產企業(yè)成本，使房地產企業(yè)有效適應外部持續(xù)變化的環(huán)境，應做到“擇優(yōu)，擇近，擇廉”的采購原則。不僅要了解房地產企業(yè)自身的價值鏈，還要了解整個社會的價值鏈?？筛鶕?jù)房地產企業(yè)的情況采取諸如集中采購、擴大供應商基礎、優(yōu)化采購流程和方式等方法實施戰(zhàn)略采購控制項目成本。

4）優(yōu)化營銷成本

營銷在任何一個房地產企業(yè)都占有重要地位，一個房地產企業(yè)要使生產的產品轉化為價值，就必須把自己的東西賣出去，從而獲取利潤。房地產企業(yè)為了多銷售產品，心然要在營銷上大花功夫，例如廣告宣傳，為樹立房地產企業(yè)良好的公眾形象對外進行捐贈等等，這些都是無法避免的。但是營銷成本高低同銷售收入并不一定成正比，房地產企業(yè)可以對營銷成本進行良好的優(yōu)化，使得在營銷成本降低的同時，銷售收入?yún)s增長。房地產企業(yè)營銷中的成本優(yōu)化控制是多方面的，如廣告方式控制，樣板房規(guī)模控制，服務設施控制和產品設備壽命周期控制等。

5）降低營造成本

降低運營成本可以從以下幾個方面考慮：（1）通過員工的培訓，提高員工的素質和管理水平，提高管理效率和人工成本。（2）通過提高銷售預測能力及市場定位，提高產品適應市場，及時銷售，降低庫存，節(jié)約營銷成本。（3）通過優(yōu)化業(yè)務流程達到房地產企業(yè)內部業(yè)務優(yōu)化，從而降低整體的運營管理費用。（4）通過采用生產外包、電子商務、信息化系統(tǒng)、戰(zhàn)略合作等先進的策略和技術來提高運作效率，降低運營成本。

6）先進技術及工藝的運用和創(chuàng)新降低成本

房地產企業(yè)成本管理與工藝技術相匹配，追求成本管理的現(xiàn)代化和工藝技術的先進性。房地產企業(yè)制造成本管理要與技術管理統(tǒng)一，降低成本不僅需要用經濟方法來管理，更需要先進的科學技術來推動和保證。這是因為技術與經濟之間存在著相互制約、相互依存和相互促進的辨證關系。實踐證明，一項新技術、新發(fā)明的運用所產生的項目成本競爭力遠比我們通過內部挖潛帶來的競爭優(yōu)勢大得多。所以，如果房地產企業(yè)能不斷的進行技術改進和創(chuàng)新，再結合傳統(tǒng)的挖潛優(yōu)勢，雙管齊下，必能大大降低產品成本。

4、結束語

綜上所述，我認為基本建立起了系統(tǒng)的成本管理體系，基本形成了最基礎的成本控制管理流程與成本控制制度。形成了目標成本預警機制、事前控制、事中控制、事后反饋以及責任與激勵方面管理機制。其次通過全面預算成本管理控制，形成了清晰的成本結構，并從集團公司的戰(zhàn)略高度對成本結構進行價值工程、成本效益、全壽命費用分析等，剔除過剩功能，優(yōu)化成本結構，使成本更趨合理，且形成成本控制的良性循環(huán)。最后，企業(yè)通過高效的管理，有效的成本控制，成為企業(yè)核心的競爭力。在房產企業(yè)林立，市場競爭激烈的今天，使企業(yè)更在競爭中發(fā)展壯大。

參考文獻：

[1].曾漢文，“淺析房地產企業(yè)集團預算管理的實施方案”，《中國總會計師》，2009年05期，P51

房地產企業(yè)采購流程范文第2篇

關鍵詞：房地產；采購成本；控制體系

中圖分類號：F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01

2011年以來，國家繼續(xù)推出更為嚴厲的宏觀政策，掀起了新的一輪樓市調控風暴。國家和地方政府從加大土地調控力度、實施土地市場清理整頓、緊縮房地產信貸等方面對房地產實行調控乃至更為嚴厲的買房與戶籍掛鉤等政策以遏制局部地區(qū)出現(xiàn)的投資增幅過快及部分地區(qū)房價不合理的局面。這新一輪房地產調控政策涉及面廣、操作性強、政策組合程度更高，在很大程度上改變了房地產的生態(tài)環(huán)境。隨著我國房地產企業(yè)逐步走向成熟，加之土地出讓成本的不斷提高，房地產開發(fā)企業(yè)的固定開支成本越來越高。如何提高房地產企業(yè)運行穩(wěn)定性是企業(yè)需要考慮的重要問題。采購成本控制的核心是長遠的戰(zhàn)略成本決策。房地產企業(yè)采購成本控前瞻決策的成本信息。因此，在進行房地產企業(yè)采購成本控制時，需要全面考慮內在潛力的挖掘，不斷延伸成本控制的時間和空間范圍，創(chuàng)造性的進行成本控制，不斷提高成本控制的效率性和效益性。

一、房地產企業(yè)采購成本控制存在的問題

1.供應商不能提供高品質產品

房地產企業(yè)對供貨質量要求高，不僅要檢驗實物質量，更注重對零部件生產過程質量的考評，而許多零部件供應商質量管理體系不健全，質量意識淡漠，產品存在問題，產品的品質得不到保證。我國絕大多數(shù)零部件供應商都通過了ISO9000系列質量體系標準的第三方認證，有的還通過了QS9000或TS16949質量體系標準的第三方認證，但總的說來，質量控制仍是最薄弱的環(huán)節(jié)。

2.供應商不能提供可靠的交貨

最理想的供貨方式是供應商直接將貨運到房地產企業(yè)項目實施現(xiàn)場，但目前的現(xiàn)實情況卻是很多零部件供應商都不能向制造商提供及時可靠的交貨，有的不得不在它們客戶附近建立臨時倉庫以滿足及時供貨的要求，但這只是將負擔轉稼給供應商，而且會導致成本上升，供應商維持很高的庫存水平。

3.零部件供應商與房地產企業(yè)關系不穩(wěn)定

供應商與房地產企業(yè)的關系多是臨時的，或者短暫性的合作。由于缺乏合作與協(xié)調，供貨過程中各種抱怨和扯皮的事情比較多，很多時間消耗在解決日常問題上，沒有更多的時間來做長期性的預測與計劃工作，供應商與房地產企業(yè)缺乏合作的氣氛增加了許多運作中的不確定性，同時雙方的交易風險也相應增加。因此，為保證穩(wěn)定的供貨能力，必須識別供應商的供貨風險，監(jiān)控供應商供貨的不確定因素，控制和規(guī)避供貨風險。

二、房地產企業(yè)采購成本控制體系的改進的對策思考

1.利用充分的信息溝通對企業(yè)采購決策風險進行控制

任何一個決策的正確性都必須建立在充分信息的基礎上，對采購成本信息的充分掌握可以提高采購成本決策方案的正確度，降低采購成本決策風險。決策所需要的信息常常分布于不同的時間和空間中，首先要采取科學合理的方法搜尋、收集企業(yè)內外部各種與采購風險有關的信息，并且要遵循及時、完整、準確的原則進行。在企業(yè)內部要盡可能的拓寬信息渠道，保持信息及時流暢的傳遞與反饋。其次，對獲取的信息進行全面的分析處理，提取出決策相關的信息，為正確進行采購決策提供信息支持，為采購風險的控制打下堅實的基礎。

2.建立健全采購風險預警與應急系統(tǒng)

房地產企業(yè)雖然普遍在內部信息溝通方面建立了采購成本與價格管理信息系統(tǒng)，但在信息的采集、取舍以及系統(tǒng)信息的更新方面仍然依賴審價中心人工輸入信息系統(tǒng)，這一方面會造成信息更新的不及時，延誤采購決策時一機，另一方面由于人為主觀因素也可能造成信息輸入的不完整或者遺漏有價值的信息的情況發(fā)生，從而造成采購決策風險增加。因此，有必要建立健全采購風險預警與應急系統(tǒng)，通過對采購業(yè)務流程中風險值較大的控制要素設定警戒值，進行重點監(jiān)測，及時發(fā)現(xiàn)風險紅旗，準確的預報采購風險。例如，在供應商管理庫存系統(tǒng)對主要的生產用零部件庫存設定警戒庫存量，當?shù)陀谶@個警戒庫存時必須實施緊急零部件配送措施，這是一旦采購風險發(fā)生后企業(yè)可以啟用的應急措施。對于采購風險應急系統(tǒng)一般采用備選方案的形式預先準備，當采購風險發(fā)生時，企業(yè)可以依據(jù)實際情況選擇與之對應的應急措施進行實施，以便變被動為主動，規(guī)避采購風險或者將損失降為最小。

3.改善客戶管理效果

如今的房地產企業(yè)與供應商關系應該是戰(zhàn)略合作伙伴關系。企業(yè)采購人員所面臨的任務不僅是管理與控制采購價格，而且需要使企業(yè)與供應商建立合作聯(lián)盟，共同致力于縮短新產品的開發(fā)時間，節(jié)省新產品的開發(fā)成本，以最低的價格更迅速的搶占市場，取得雙贏。房地產企業(yè)以這種先進的管理理念為基礎，致力于和供應商構筑戰(zhàn)略合作伙伴關系，借助供應商在其專業(yè)領域的技術、開發(fā)、生產和管理的優(yōu)勢，讓供應商在產品開發(fā)設計階段直接參與研發(fā)活動，建立穩(wěn)定的合作伙伴關系。在這種關系下，供應商把自己看作房地產企業(yè)大團隊的一員，報價時提供詳細成本分類，與房地產企業(yè)內部團隊成員一起研究成本改進。在困難時候愿意合作，延長付款期限，從大局出發(fā)保護戰(zhàn)略聯(lián)盟的利益最大化。這種戰(zhàn)略合作伙伴關系可以給公司節(jié)省很多人力、物力，對控制采購成本起了很大的作用。

4.估算供應商的產品或服務成本

戰(zhàn)略成本管理要求要對供應商的產品與服務的成本狀況展開分析。只有這樣，才能在與供應商的合作中占主動地位。實踐中，房地產企業(yè)可以通過參觀供應商的公司，觀察并適當提問以獲得更多有用的資料，也可以明確要求供應商如實提供相關資料，根據(jù)掌握的資料估算供應商產品與服務的成本并分析其成本構成。這樣不僅能夠在今后的合作中占據(jù)一定的主動地位，關鍵的是通過溝通和聯(lián)系，可以幫助或者與供應商一起尋求降低材料采購成本的途徑，從而系統(tǒng)的降低自己企業(yè)的材料采購成本。

參考文獻：

[1]夏維朝.供應鏈競爭中的核心——采購成本與采購風險控制.特區(qū)經濟，2011（5）.

房地產企業(yè)采購流程范文第3篇

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；會計處理；變化；處理

2016年5月1日，“營改增”在全國范圍全面推行，金融業(yè)、服務業(yè)、建筑業(yè)等都納入到“營改增”范疇內。房地產業(yè)同人民的居住生活息息相關，我們應當對其“營改增”實行后的變化進行重點研究?！盃I改增”指的是以前繳納營業(yè)稅的應稅項目轉為繳納增值稅。實施“營改增”克服重復征稅這一問題，促使企業(yè)稅收成本降低，提高企業(yè)市場競爭力，有利于第三產業(yè)的發(fā)展?！盃I改增”的全面推行，徹底打通了增值稅抵扣鏈，稅制結構獲得了改善和優(yōu)化，這有利于國家經濟和消費結構的優(yōu)化和升級。

一、概述房地產企業(yè)會計核算

房地產企業(yè)自身的會計核算工作主要有下面幾項內容：其一，籌集項目開發(fā)建設資金；其二，計算房屋建設成本、強化成本管理，降低企業(yè)成本；其三，對房地產項目收支進行核算，強化經營管理，促進經濟效益的提升；其四，加強商品房的銷售，及時對銷售款項進行回收；其五，根據(jù)國家政策，對企業(yè)利潤進行合理的分配。房地產企業(yè)自身的特殊性決定其會計核算工作的特殊。因為房地產開發(fā)企業(yè)在不同的階段具有不同的屬性，由此其會計核算工作對應的側重點也發(fā)生了一定的變化。房地產企業(yè)立項階段、項目準確階段、項目開發(fā)階段、商品房銷售階段、商品房銷售利潤配置階段。

二、“營改增”下房地產企業(yè)會計處理的變化

(一)適用稅率的變化

實行“營改增”之前，房地產企業(yè)根據(jù)不動產銷售營業(yè)稅征稅的規(guī)定，征收5%的稅率?！盃I改增”實行之后，房地產企業(yè)稅收繳納中所適用的稅率為11%。

(二)會計利潤的變化

在不計算營業(yè)成本的前提下，房地產企業(yè)實行“營改增”之后，自身的會計利潤會出現(xiàn)一定程度的下滑。而假如將營業(yè)成本計算在內，必須重視采購過程中的進項稅抵扣。假如在采購過程中企業(yè)不能獲得增值稅專用發(fā)票，則有關的進項稅抵扣無法進行抵扣，部分稅金則會被劃入房地產項目開發(fā)成本中，稅金就會加重房地產企業(yè)的采購成本，由此降低會計利潤。但是假如企業(yè)可以獲取采購環(huán)節(jié)的增值稅發(fā)票，可以將進項稅予以抵扣，那么房地產企業(yè)項目開發(fā)成本不涉及稅價款，在“營改增”實施之前，采購過程中購置價款含有施工單位的營業(yè)稅，所以“營改增”的實行會使房地產企業(yè)購置成本明顯縮減，對應的利潤總額會比“營改增”實行之前要高。企業(yè)可抵扣成本比例越高，毛利率也會大幅度提高。

(三)企業(yè)稅收負擔的變化

首先，房地產老項目。這主要指的是《建筑工程施工許可證》(以下為《許可證》)表明的合同開工時間在2016年4月30日以前的項目，或者沒有標注具體開工時間的以及沒有取得《許可證》，但是建筑承包合同卻已經標注了早于2016年4月30日時間的項目。房地產開發(fā)商中一般納稅人，出售自主開發(fā)老項目，則可以按照5%的稅率進行納稅，采取簡易及稅法，不能進行進項稅抵扣。具體的計算公式為：應繳稅款=預收房款÷(1+5%)×5%其次，房地產新項目。它指的是許可證標注的開工時間在2016年4月30日以后的項目。實行“營改增”，對于房地產企業(yè)產生了聯(lián)動、系統(tǒng)性的影響。稅率由5%營業(yè)稅稅率轉變?yōu)?1%增值稅稅率，但是在是實際工作中很多業(yè)務無法進行進項稅抵扣。此外，成本稅金的改變也會對所得稅的繳納形成影響。按照現(xiàn)在企業(yè)總體情況看，“營改增”的實行其實加重了企業(yè)稅負以及經營成本。

(四)發(fā)票管理的變化

在“營改增”實行之前，營業(yè)稅發(fā)票只是采購過程中一項資產以及費用憑證，并不能進行抵扣。實行“營改增”實行之后，必須加強對增值稅發(fā)票管理，因為增值稅發(fā)票同下游企業(yè)的進項稅抵扣具有密切的聯(lián)系，增值稅包括了一個完整的抵扣鏈，所以我們必須切實關注銷項發(fā)票的領取、出具、保管、作廢，重視進項發(fā)票的獲取、確認、抵扣等活動。實行“營改增”之后，企業(yè)必須對發(fā)票加強管理。在對供應商進行選擇，盡可能的選擇一般納稅人，方便抵扣進項稅，降低企業(yè)應繳稅額。

三、應對“營改增”房地產企業(yè)會計處理變化的措施

(一)優(yōu)化會計處理流程

“營改增”實行之后，企業(yè)必須嚴格區(qū)分會計處理流程，轉變原有的稅務計算和申報方法，結合稅收改革政策，有效規(guī)避風險，降低企業(yè)稅收負擔，爭取有力的稅務支持，防止稅收存在不公平情況。會計核算機制涉及了企業(yè)數(shù)據(jù)采集、整合分析、核算明細等活動，應當切實完成企業(yè)布置的任務，促進企業(yè)內部資源的優(yōu)化和改善，制定科學的會計處理流程制度，完善會計管理制度。在此過程中確定會計人員的責任，明確檔案管理細節(jié)，科學的組織人員配置，完善企業(yè)整體的會計制度。

(二)提升企業(yè)會計管理水平

國家實行“營改增”之后，企業(yè)會計核算、發(fā)票管理等多方面會計處理工作都出現(xiàn)了變化，所以企業(yè)需要積極的組織培訓工作，從而促進企業(yè)財務人員學習和掌握會計管理知識和方法，促使財務人員及時適應新的稅收制度。同時強化增值稅稅務業(yè)務活動培訓。在稅制改革之后，企業(yè)在進行財務管理中常常需要利用應用稅分離法核算自身的成本和收入，所以需要增強財務人員核算能力。另外，企業(yè)需要努力強化增值稅使用培訓。增值稅管理非常復雜，財務人員在實際管理過程中必須切實保持嚴謹態(tài)度。稅制改革之后，企業(yè)內部財務管理模式有了較為顯著的變化，必須提高其增值稅使用能力，才可以不斷完善增值稅管理機制。企業(yè)可以利用培訓方法促進財務人員稅務管理能力的顯著提升，由此加強企業(yè)的會計管理。

(三)強化企業(yè)的內部控制

“營改增”政策實施之后，企業(yè)需要對財務內控進行合理的規(guī)劃，對其進行有力的監(jiān)管，尤其是加強對發(fā)票的管理，需要根據(jù)國家稅收統(tǒng)籌計劃進行財務管理。采取有效的“營改增”措施，應對企業(yè)稅務當中存在的漏洞。做好稅收管理基礎工作，有效控制企業(yè)法律風險，減少企業(yè)納稅負擔，提高企業(yè)的會計核算能力，同時對企業(yè)增值稅發(fā)票進行規(guī)范。企業(yè)需要了解和掌握“營改增”對自身發(fā)展造成的利弊，同時針對各項利弊，對自身的會計核算制度進行完善，優(yōu)化票務管理形式，增強財務人員的專業(yè)素質。結合“營改增”所產生的稅負影響對營銷策略進行有效的調整，制定并采取積極的稅收籌劃策略。比如，房屋建筑材料購置成本管理，房地產企業(yè)盡量選擇一般納稅人進行建筑材料購置，由此可以獲取17%的進項稅額。房地產企業(yè)可以采取集中采購的方法，由此可以確保建筑材料質量，同時也可以獲得增值稅專用發(fā)票。

四、結束語

綜上，“營改增”實行之后，房地產企業(yè)受到了較大的影響，其中變化最為明顯的是會計處理工作?！盃I改增”的實行消除了重復收稅的情況，降低了稅收負擔。如果企業(yè)會計處理工作存在問題，必然會使企業(yè)遭受一定的經濟損失。對此我們需要深入的分析“營改增”實行之后，房地產企業(yè)會計處理具體的變化，進而提出了一系列應對這一變化的有效措施。

作者:李繼明 單位:邯鄲市銀泰房地產開發(fā)有限公司

參考文獻：

[1]李妹柔，陳金婷.“營改增”后房地產企業(yè)會計處理的變化及對財務報表、財務指標的影響[J].商業(yè)會計，2015，24：37-39.

房地產企業(yè)采購流程范文第4篇

【關鍵詞】房地產開發(fā)企業(yè)；營運資金；管理策略

近年來，隨著供應鏈管理、渠道關系管理和客戶關系管理理論的廣泛應用，企業(yè)營運資金管理的績效得到不斷改善。相比營運資金管理實踐的創(chuàng)新，營運資金管理理論的研究，在深度和廣度上都較為滯后。因此，本文從渠道理論出發(fā)，基于對營運資金的重新分類，對房地產開發(fā)企業(yè)營運資金管理的策略進行探析，以期為房地產企業(yè)建立基于渠道理論的營運資金管理模式，提高企業(yè)營運資金管理的水平，有效防范財務風險提供借鑒。

一、營運資金的分類

從供應鏈管理和渠道控制、客戶關系管理的角度對營運資金進行分類，可以將營運資金分為經營活動營運資金和理財活動營運資金。經營活動營運資金按照其與供應鏈或渠道的關系可進一步分為營銷渠道的營運資金、生產渠道的營運資金和采購渠道的營運資金。這種分類既能夠將各個營運資金項目涵蓋在內，而且能夠清晰地反映出營運資金在渠道上的分布狀況，從而為基于渠道管理的營運資金管理策略和管理模式研究奠定基礎。

二、基于渠道理論的房地產開發(fā)企業(yè)營運資金管理策略

與制造業(yè)不同的是，房地產開發(fā)企業(yè)的價值鏈主要在企業(yè)外部，價值活動主要由外部的策劃公司、設計公司、顧問服務公司、施工單位等價值載體來完成，特別是當這些外部的價值載體協(xié)同作業(yè)時所創(chuàng)造的價值會更大。因此，房地產開發(fā)企業(yè)各渠道的營運資金管理必須基于外部的客戶管理和供應鏈管理。

（一）采購渠道營運資金管理策略

提高采購渠道營運資金效率，首先必須構建企業(yè)的供應鏈條，選擇價值伙伴。房地產企業(yè)供應鏈的建立過程實際上是價值伙伴的選擇過程，選擇適當?shù)墓套鳛楣溨械暮献骰锇?，是加強供應鏈管理中最重要的一個基礎。重視企業(yè)間的合作與協(xié)調，透過供應鏈的合作降低成本、提高價值也是增加企業(yè)核心競爭力的有效手段。一旦確定了可以長期合作的供應商，就應該與其建立戰(zhàn)略伙伴關系。使采購方在長期的合作中獲得貨源上的保證和成本上的優(yōu)勢，也使供應商擁有長期穩(wěn)定的客戶，以保證其產出規(guī)模的穩(wěn)定性。這種戰(zhàn)略伙伴關系的確立，能給采購方帶來長期而有效的成本控制利益。在與供應商的合作過程中應該對供應商的行為進行績效管理，以評價在合作過程中供應商行為的優(yōu)劣，并根據(jù)績效管理的結果決定與供應商的后續(xù)合作事宜，如增大或減少供應份額，延長或縮短合作時間等。許多富有遠見的房地產開發(fā)企業(yè)越來越重視對供應商的管理工作，大連萬達和深圳萬科等房地產開發(fā)企業(yè)開始了供應鏈管理的雛形，如大連萬達房管公司開始籌建合格的供應商庫。

其次，采用科學的采購模式。我國企業(yè)采購已基本實現(xiàn)市場化運作，現(xiàn)行采購模式主要有三種：傳統(tǒng)的不透明采購方式、公開招標采購方式、電子商務采購方式。其中，傳統(tǒng)的粗放式采購模式仍然是房地產企業(yè)采用的主要采購模式。在這傳統(tǒng)采購模式下，大部分企業(yè)的采購職能被忽視，采購部門只是一個普通的職能部門，承擔事務性的采購工作。不利于采購成本數(shù)據(jù)庫的建立與管理以及對供應商的管理。企業(yè)的采購應該著眼于供應鏈的整體框架，考慮供應的速度、柔性、風險，優(yōu)化采購模式，從單一的競爭性采購模式變成為集中采購、全球采購、準時采購等多種模式及其優(yōu)化組合以增強供應鏈競爭力。通過采購模式的優(yōu)化，可以提高采購效率、降低采購成本，使采購的過程公開化，促進采購管理定量化、科學化，實現(xiàn)生產企業(yè)從為庫存而采購到為訂單而采購的轉變。

最后，建立供應商管理指標體系。供應商管理指標體系包括七個方面：質量（Quality）、成本（Cost）、交貨（Delivery）、服務（Service）、技術（Technology）、資產（Asset）、員工與流程（People and Process），合稱QCDSTAP，即各英文單詞的第一個字母。質量一般用次品率，成本一般用年度降價，交貨一般用按時交貨率，這三個指標相對易于統(tǒng)計，屬硬性指標，是供應商管理績效的直接表現(xiàn)。后三個指標相對難于量化，是軟性指標，但卻是保證前三個指標的根本。采用信息技術采購，可提高效率、降低成本。

（二）生產渠道營運資金管理策略

房地產開發(fā)企業(yè)生產周期較長，生產渠道營運資金周轉期平均值為1062.50天，周轉緩慢。要生產優(yōu)化生產渠道營運資金管理，首先應以客戶需求為指導，實現(xiàn)房地產“拉動型”開發(fā)建設。供應鏈的流程可分為推動流程和拉動流程，其主要區(qū)別是看需求的確定性。推動型供應鏈的需求是不完全確定的，在執(zhí)行時必須先作預測。拉動型供應鏈的需求是確定的，其流程從響應客戶需求開始。傳統(tǒng)企業(yè)是按照市場預測來進行的，其流程是全部的推式流程?，F(xiàn)行企業(yè)應樹立以顧客價值為導向、以客戶滿意為宗旨的服務型營銷理念，以客戶的需求拉動整個分銷渠道價值鏈的有序、高效運轉。

其次，重視設計單位、顧問單位、承建單位的選擇與管理。房地產開發(fā)項目生產建設的整個過程與設計單位、顧問單位、承建單位密切相關。這些供應鏈成員不僅決定了房地產開發(fā)周期的長短，也決定了房地產產品的質量。完善加強對設計單位、顧問單位、承建單位的選擇與管理有利于防范內部風險，增強節(jié)點企業(yè)之間的信任，有利于供應鏈的正常運轉，從而提高生產渠道營運資金周轉速度。最后，要關注生產技術。生產技術不僅決定了房地產產品的質量，也決定了生產建設的效率。先進的生產技術推動生產力的發(fā)展，大大提高勞動生產率，越來越多的企業(yè)開始重視科學技術在生產管理中的應用，如企業(yè)資源規(guī)劃、業(yè)務流需求，不斷的改善與管理企業(yè)銷售、營銷、客戶服務和支持等與客戶關系有關的業(yè)務流程，向客戶提供適時的服務與關懷，實現(xiàn)客戶價值的最大化。

（三）營銷渠道營運資金管理策略

由于近幾年我國經濟持續(xù)保持快速增長，房地產市場經營狀況良好，資金回收的速度比較快。2007年營銷渠道營運資金周轉期平均值為44.65天，周轉時間較短。目前國家對房地產市場進行宏觀調控，調控效果也開始顯現(xiàn)，一線城市的房屋成交數(shù)量已經在下降，未來將迫使開發(fā)商降價以提高房屋銷售面積，實現(xiàn)其經營業(yè)績。

要改變當前的房地產營銷狀況，首先必須改進房地產的營銷模式。從房地產發(fā)展的歷程和趨勢來看，房地產銷售模式可以分為兩大類：傳統(tǒng)經濟下的銷售模式和網(wǎng)絡時代的新經濟銷售模式。兩者主要是針對計算機及其通訊網(wǎng)絡的普及應用而言的。依據(jù)渠道設計中渠道長度不同進行區(qū)分，可將傳統(tǒng)銷售模式分為直銷模式和委托銷售模式。直銷渠道一般較窄，并不利于房地產產品尤其是新產品迅速廣泛的推向市場。而委托代銷會導致房地產開發(fā)企業(yè)對市場的敏感度降低，同時中間環(huán)節(jié)的增加也會降低開發(fā)企業(yè)的利潤。網(wǎng)絡營銷是利用計算機網(wǎng)絡技術，現(xiàn)代通訊技術以及數(shù)字交互式媒介平臺進行房地產網(wǎng)絡營銷活動。網(wǎng)絡營銷模式與傳統(tǒng)營銷模式相結合，可實現(xiàn)產品信息的高速傳播，有助于企業(yè)產品的銷售。

其次，客戶關系管理也是促進營銷渠道資金周轉的關鍵。隨著房地產市場競爭的加劇，客戶關系管理成為房地產企業(yè)提高或者建立新的核心競爭力的有利選擇。根據(jù)房地產行業(yè)和企業(yè)的實際情況，配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，有步驟、有節(jié)奏地建立和實施個性化的客戶關系管理體系可以解決產品的銷售問題、提升客戶滿意度、提升企業(yè)的服務品質及品牌形象。

（四）理財活動營運資金管理策略

房地產行業(yè)存在較高的資產負債率。我國房地產開發(fā)企業(yè)約有60%～70%的開發(fā)資金來自銀行系統(tǒng)，有的企業(yè)甚至達到80%上，對比銀行貸款最多不超過房地產總投資40%的國際通行標準，我國房地產開發(fā)企業(yè)對銀行的依賴度過高（房地產上市公司資產負債率平均高達65%以上），資金鏈存在嚴重的風險。因此，必須加強理財活動營運資金的管理。

首先必須重視融資渠道管理。房地產資金現(xiàn)在主要來自七個方面：國內貸款、利用外資、外商直接投資、自籌資金、企事業(yè)單位自有資金、購房者的定金和預付款以及其他資金。受一系列宏觀調控政策影響，金融機構、特別是銀行都提高了對房地產行業(yè)貸款的要求，開發(fā)企業(yè)面臨資金的瓶頸。拓寬融資渠道，加強融資管理勢在必行。目前，新的房地產融資渠道有典當融資、外資銀行貸款、NASDAQ上市、香港上市、國內A股上市或私募基金。不同融資方式有其各自的優(yōu)缺點和適用性，在選擇時，應結合企業(yè)自身特點進行選擇。

其次，注意資金的統(tǒng)籌管理與控制。資金預算是資金管理的基礎，是實現(xiàn)資金良性循環(huán)的首要環(huán)節(jié)，有效的資金預算制度能為企業(yè)提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。另外，企業(yè)資金存在使用風險、在途風險和或有風險。其中，使用風險主要表現(xiàn)為企業(yè)的投資風險，是一種事先可控制風險，因此對此類風險應加強事先控制。資金的在途風險一般發(fā)生在企業(yè)資金結算過程中，所以在結算票據(jù)選擇上尤為重要，一般企業(yè)在同城結算業(yè)務中主要以“貸記憑證”、“轉帳支票”為結算手段，在實際工作中“貸記憑證”是一種更為安全的結算手段。資金的或有風險主要是公司為其他企業(yè)提供擔保而形成的或有負債，包括貸款擔保和業(yè)務擔保等，對外擔保企業(yè)要求有完善的審批程序。

通過以上分析，可以使房地產開發(fā)企業(yè)在實踐中加強營運資金管理，從而提高資金使用效率，降低成本，增加企業(yè)利潤。

參考文獻：

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房地產企業(yè)采購流程范文第5篇

關鍵詞：營改增；房地產企業(yè)；影響；對策

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）33-0133-02

隨著我國經濟的發(fā)展，企業(yè)經營的多元化已愈來愈多，現(xiàn)行稅制的矛盾和缺陷也日益明顯。為了能夠有效的解決這方面的問題，自實施營改增改革以來，參與試點的公司數(shù)量越來越多，試點的范圍逐漸擴大，企業(yè)在稅收方面普遍有所下降，無形中增強了企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2015年，我國將繼續(xù)擴大營改增試點范圍實現(xiàn)營改增全覆蓋。這對房地產行業(yè)來說，如何在順應時代改革的潮流中，保持企業(yè)的活力和長遠的發(fā)展，是房地產企業(yè)目前面臨的重大問題，而這將對我國2016年的稅制結構起到進一步完善和指明作用。

1 關于營改增的改革

營改增是我國稅務改革邁出的關鍵性的一步，主要指的是某些改革前需繳納營業(yè)稅的應稅項目進行改征增值稅。2012年1月1日，根據(jù)財政部、國家稅務總局的文件，我國在上海率先實施該項政策，將交通運輸業(yè)和現(xiàn)代部分服務業(yè)納入其中，此后我國便拉開了營改增的序幕。

通過近幾年的改革，截至2014年底，我國已基本完成了交通運輸業(yè)、郵政服務業(yè)、電信業(yè)、以及部分現(xiàn)代服務業(yè)等的營改增試點。

目前我國正處于經濟下行時期，近幾年房地產企業(yè)猶如過山車般時起時伏，房價也隨之波動并整體處于上升趨勢。在一系列打壓房地產的嚴政措施和對房地產的體系改革中，今年5月18日，我國將把房地產業(yè)等列入進一步的營改增范圍。然而，由于涉及到大量的稅收方面的問題，致使房地產企業(yè)若想實行營改增，并不像其他行業(yè)那樣簡單。因此，房地產行業(yè)的何去何從，稅率應該如何進行調整，相關的政策如何頒布，也就成為政府、企業(yè)、社會普遍關注的一個焦點性話題。

2 目前我國房地產企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

2.1 開發(fā)周期長

房地產企業(yè)開發(fā)一個項目從最初的獲得土地，到開發(fā)建設都需經過實地勘察、前期策劃、報批準建、征地拆遷、安置補償、配套工程、綠化工程、等諸多階段，且因企業(yè)策劃能力、融資能力、決策流程、設計進度、市場營銷不同，則所需時間、人力、物力也不徑相同，通常為2～3 a，長則4～5 a。

2.2 資金投資大

房地產企業(yè)前期的開發(fā)環(huán)節(jié)需要大量的資金作支撐，這些資金的去向分為開發(fā)成本和一系列的費用。其中，僅對開發(fā)成本進行分析，就包括土地使用出讓金，項目規(guī)劃、設計、研究等工程費，建筑費、基本設施費等；其中，土地使用權出讓金所占總投資成本較高，約占40%～50%。

2.3 融資成本高

由于房地產企業(yè)的特殊性，致使該行業(yè)特定的經營模式下，占用資金的時間較長，因此前期大量籌集資金是房地產企業(yè)的必經過程，這也是現(xiàn)金流最為緊張的階段。所以房地產企業(yè)在項目開發(fā)前期，需要開展多種有效的融資渠道，而這些融資渠道，都將比其他企業(yè)所需的融資成本高出一截。

3 營改增給房地產企業(yè)帶來的影響

3.1 對建設成本的影響

由于房地產開發(fā)企業(yè)購買的原料品種繁雜，除了需集中采購的水泥、鋼筋等能夠獲得增值稅專用發(fā)票以外，還需要購進大量價值低、用途廣、采購便利的其他原料。而這部分原料的供應商大多都是一些私營商戶、五金店鋪、個體工商戶等等，大部分都是依照定額征收的方式繳納稅款，從而致使房地產企業(yè)在計算應納稅額時，將無法有效的進行進項稅額的抵扣。同時，房地產的建筑安裝工程是開發(fā)成本的重要組成部分，該項部分須由房地產的上游行業(yè)-具備相應資質的建筑施工企業(yè)來完成，而建筑業(yè)也在營改增的范圍之中，當其進行改革之后，稅負方面也會有不同程度的上升。根據(jù)稅負轉嫁原理，房地產企業(yè)的成本及其費用會得到相應的提升。

3.2 對資產負債表的影響

根據(jù)規(guī)定，建筑業(yè)的增值稅稅率為11%，因此房地產企業(yè)的增值稅率應該和建筑業(yè)相同，稅率也是11%。在發(fā)生營改增之前，房地產企業(yè)應當繳納營業(yè)稅，致使該部分進項稅額計入該成本中。當營改增改革之后，企業(yè)購進的固定資產應當根據(jù)取得的相應的增值稅專用發(fā)票，以此來抵扣進項稅額。因此企業(yè)的資產總額在一定程度上發(fā)生下降。若在企業(yè)負債不變的情況下，根據(jù)資產負債率=資產總額/負債總額，一定程度上，會造成企業(yè)的資產負債率提高，企業(yè)將面臨的財務風險加大。

3.3 對利潤表的影響

營業(yè)收入方面，在實行了營改增之后，房地產企業(yè)在確認收入時，應將所得收入中包含的增值稅部分按規(guī)定剔除，這樣，與在繳納營業(yè)稅時期相比，收入會降低。

例如：某房地產開發(fā)企業(yè)對外出售一棟居民住宅樓，取得的收入總額為4500萬元。見表1。

由上表可以發(fā)現(xiàn)，實行營改增之后，房地產的收入水平有所下降，下降的比例約為（4500-4054.05）/4500*100%=9.91%。

3.4 對稅負的影響

由于房地產開發(fā)企業(yè)的項目建設工期比較長，在采取營改增改革政策之前，如果企業(yè)在當初購買工程設備和原材料等沒有取得增值稅專用發(fā)票，這也就意味著企業(yè)將無法形成進項稅額抵扣。由于增值稅和營業(yè)稅屬于流轉稅中的兩大主要稅種，在計稅依據(jù)上有差別，在征稅環(huán)節(jié)上也明顯不同。營改增政策使從前的全額納稅、道道征收，改變成實行稅款抵扣制度，能夠有效的避免重復征稅現(xiàn)象，因此，從理論上分析，企業(yè)的稅負應當有所下降。

例如：某市區(qū)房地產開發(fā)公司出售一棟居民樓，取得的收入總額為10 000萬元。與之開發(fā)該辦公樓的支出為：土地出讓金及其他費用為1 200萬元；開發(fā)成本為4 000萬元（增值專用發(fā)票2 500萬元，取得可抵扣稅率11%；增值稅專用發(fā)票1 500萬元，取得可抵扣稅率6%），期間費用為1 200萬元；當?shù)刎敹惒块T允許以10%的扣除比例用于計算土地增值稅的開發(fā)費用，增值稅銷項稅額為11%。

3.4.1 營改增前稅負

由上述案例可以看出，營改增后稅負盡管目前降低幅度不是很大，但隨著營改增的不斷發(fā)展，整個鏈條會得到進一步的完善，預計其稅負還會發(fā)生一定程度的降低。

3.5 對財務工作的影響

由于稅收政策的巨大變化，房地產行業(yè)繳納稅款的計算方式發(fā)生了轉變，致使核算難度較原來相比大幅增加，財務人員自身知識有限，面臨突如其來的新舊稅制改革，可能會出現(xiàn)業(yè)務銜接不適，處理、核算流程難免會比較生疏，從而造成財務核算不合規(guī)、稅款征收不明確，申報不準確等財務風險，一定程度上給企業(yè)帶來涉稅風險。

4 應對房地產企業(yè)實施營改增的對策

4.1 政府方面

4.1.1 進一步優(yōu)化稅制改革

國家營改增的初衷，是為了達到降低企業(yè)承擔稅收的目的，使企業(yè)能夠更好的發(fā)展。首先，企業(yè)面對營改增稅制改革，政府應當機立斷，對營改增中稅收有增加的企業(yè)給予一定的補償，縮小企業(yè)之間兩極分化，幫助企業(yè)度過難關，使企業(yè)的稅負在一定程度上降低。

4.1.2 強化對企業(yè)的輔導

各級財稅部門應提前組織培訓，使工作在第一線的工作人員能夠從各方面掌握營改增的要點，并在稅務局大廳設置營改增窗口，在官網(wǎng)開通實時在線咨詢，以此滿足房地產企業(yè)財務人員的咨詢。同時，政府也可安排工作人員去部分企業(yè)進行實地輔導，解答企業(yè)高層管理者和財務人員的相關問題，使之盡快適應改革后的稅制，以此降低企業(yè)財務風險。

4.2 企業(yè)方面

4.2.1 完善企業(yè)財務核算

企業(yè)應進行人員方面的培訓，加強學習。增值稅會計科目的設置及賬務處理復雜，這不僅要求財務人員熟悉增值稅的抵扣，更要求其他部門熟悉該財稅知識，在材料采購和勞務建設中能夠及時獲得有效的增值稅抵扣發(fā)票，提高會計核算質量，做到每筆賬目都有合法的原始憑證，將企業(yè)的經濟活動流程同財務核算系統(tǒng)銜接和匹配，實現(xiàn)稅收環(huán)環(huán)征收，層層抵扣，從一定程度上消除重復征稅。

4.2.2 改變經營模式

企業(yè)可以改變其原有的經營模式，包括：一是縮短項目運作周期，一定程度上降低需要承擔的財務費用，減少資金的占用時間，提高資金的周轉率；二是開發(fā)高質量房地產，不僅可以有效的取得購買原材料的增值稅專用發(fā)票，以此實現(xiàn)進項稅額的抵扣，同時也可以進一步擴大、提高市場占有率，提高企業(yè)的品牌效應，為企業(yè)的發(fā)展提供機遇。

4.2.3 加強稅收籌劃

我國目前現(xiàn)行稅制涉及房地產行業(yè)有14個稅種，主要包括營業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅等等。因此，營改增是一個相對比較復雜的過程，在此發(fā)生之前，房地產企業(yè)繳納的營業(yè)稅在稅收籌劃方面沒有太大的發(fā)展空間。但是在房地產營改增之后，涉及的環(huán)節(jié)之多，有效的加大了籌劃的空間，給企業(yè)帶來了更多機會。這就需要企業(yè)自己把握時機，積極與稅務局進行溝通，用足用好可以享受到的稅收優(yōu)惠，根據(jù)企業(yè)的實際情況，謀劃制定或修訂相關制度，力保企業(yè)能夠安全度過改革期。

5 結 語

在經濟發(fā)展的新時期，房地產營改增的改革標志著我國為實現(xiàn)稅制改革邁出了關鍵的一步，對房地產企業(yè)來說，既是一個機遇，也是一個挑戰(zhàn)。這是一個復雜的過渡，不僅是我國經濟發(fā)展過程中必然經歷的一場改革，也是為企業(yè)帶來了極其有利的發(fā)展前景。不過，需要注意的是，雖然營改增帶來的正面影響效應顯而易見，但企業(yè)一樣不能忽視應當如何避免企業(yè)在過渡期時所遇到的困難。同時，政府應盡快確定改革方針，積極探索適合各地區(qū)、各水平的政策，加快擴大試點范圍，為我國經濟體系的協(xié)調、穩(wěn)定發(fā)展保駕護航。

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