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房地產中介法律法規(guī)范文第1篇

1.當前我國房地產中介市場現狀

隨著經濟和社會的發(fā)展，我國房地產市場日趨成熟。商品房市場和二手房市場的聯(lián)動局面也基本形成，而且從市場發(fā)展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊伍的迅猛發(fā)展是適應市場形勢變化的結果，中介公司在房地產二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。隨著房地產業(yè)的發(fā)展，存量房市場也將成為主要市場，在這一發(fā)展過程中，中介市場將繼續(xù)發(fā)揮紐帶的作用，為房地產的持續(xù)發(fā)展發(fā)揮不可替代的作用。所謂的房地產中介市場是為房地產供求雙方提供咨詢、協(xié)助供求雙方實現公平交易為目的而進行的房地產在租售階段的委托、價格評估和經紀服務等居間活動的場所和領域。房地產中介市場是房地產市場的重要組成部分，房地產中介貫穿在房地產業(yè)經濟運行的全過程之中，為房地產業(yè)的生產、流通和消費提供了多元化的中介服務。房地產中介市場作為架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶， 為交易雙方提供有效信息， 解決供需矛盾，對推動房地產市場運轉起到了劑的作用。

2.當前我國房地產中介市場主要問題

2.1政府監(jiān)管不力

全國除溫州這樣的城市出臺了《關于進一步推進中介機構改革和發(fā)展的意見》，開始全面清理規(guī)范現有的中介機構，并要求目前仍掛靠在行政部門和事業(yè)單位的中介機構，必須徹底脫鉤改制外，其他絕大多數地方依然違反國家關于規(guī)定中介服務機構與政府部門實行脫鉤改制的規(guī)定，政企不分，主要原因是受利益驅動。房地產中介市場中形成了房產、土地、 工商、物價、金融共同參與管理的局面，這些部門間沒有建立相關的協(xié)助機制， 職能分配不明確， 難以形成對從業(yè)人員、 機構的有力監(jiān)督。 并且，房地產中介機構通過直屬、掛靠等形式隸屬行業(yè)主管部門，對房地產中介市場形成行業(yè)壟斷，進行非法經營。

2.2法規(guī)體系不全

房地產商品作為不動產，是一種特殊商品，其交易牽扯到產權、使用權、承租權等多項內容，需要一套嚴格而復雜的規(guī)程，涉及眾多的法律法規(guī)。雖然目前我國首部房產中介法規(guī)《房地產經紀管理辦法》已經2011年4月1日實施，但是我國目前對房地產中介行業(yè)設立、運營以及對從業(yè)人員資格認證、行為管理進行規(guī)范的法律、法規(guī)和部門規(guī)章、規(guī)范性文件，主要仍然是《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產中介服務管理規(guī)定》、《經紀人管理辦法》、《關于房地產中介服務收費的通知》、《關于加強與銀行貸款業(yè)務有關的房地產抵押和評估管理工作的通知》、《房地產評估師執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法》等等，初步形成了一個法律法規(guī)框架，但還不健全、不完善。

2.3機構信譽不良

房地產中介機構作為提供房屋信息服務的中間商，掌握著買方、賣方雙邊的信息，而在實際的房地產中介市場上，這些機構經常會利用這一信息不對稱現象為自身牟取暴利，損害買賣雙方的利益。他們通常采取隱瞞、欺詐等嚴重缺乏誠信的手段賺取傭金以外的交易差價；利用職業(yè)便利炒房賣房，或以名義串通他人炒房賣房，這些投機取消的行為嚴重制約了房產中介服務市場的發(fā)展。同時由于房產中介的認證資格制度相對不規(guī)范，使得進入這種市場顯得相對容易，人員大多都不是科班出身，沒有取得相關的從行資格（譬如房地產評估師），加上道德水準的降低，欺詐銷售的行為屢見不鮮，讓房產中介在市民心中的形象極其低下，甚至讓顧客堅決抵制。同時與多家簽訂口頭合同賺中間差價、與熟人串通故意抬價、乘人多購房時機蓄意加價等等，讓“失信”已經成為房產中介市場發(fā)展的一大隱患。

2.4人員素質不高

房地產中介企業(yè)的經營服務水平在很大程度上取決于從業(yè)人員的素質。所以世界上房地產業(yè)比較成熟的國家對中介行業(yè)人員從業(yè)都有專門規(guī)定。如美國實行從業(yè)人員準入制度，規(guī)定銷售人員必須修完《房地產原理》，考試合格后一年內須修完6門相關課程，并有2門合格者才能取得銷售人員資格；房地產經紀人至少要有兩年以上從事房地產工作經歷，并修完與房地產有關的8門課程方具有獲得房地產經紀人執(zhí)照的資格。而由于房地產中介業(yè)在我國的發(fā)展時間不長，尚缺乏一支經過專門訓練、嚴格資質審查的專家隊伍，加之目前資格認證制度不規(guī)范.管理不嚴，造成我國房地產中介從業(yè)人員來源復雜、素質差，缺乏應有的敬業(yè)精神和職業(yè)道德標準。

3.規(guī)范房地產中介市場的對策

3.1嚴格市場準入制度

在機構資質管理方面，對注冊資金、經營場所、業(yè)務人員等的設定要更加具體化， 如明確規(guī)定房地產中介機構的注冊資金要達到30萬元以上，要有具備一定規(guī)模的固定經營場所，專業(yè)技術人員要占總人數的50%以上。同時，劃分不同等級資質的標準，規(guī)定其相應承接不同的標的、不同價值量和不同復雜程度的業(yè)務。如必須具備A級認證的中介機構才可從事涉外房地產中介業(yè)務。

3.2嚴格執(zhí)業(yè)資格制度

在人員資格管理方面，要創(chuàng)設執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、業(yè)務知識、犯罪記錄限定等要求都作具體規(guī)定。如必須達到大學專科以上學歷或中等專業(yè)水平有3年以上從業(yè)經驗、無犯罪記錄或法定最高刑為3年以下有期徒刑、拘役或者管制且刑罰執(zhí)行完畢滿3年的方可從事進入房地產中介機構執(zhí)業(yè)。

3.3嚴格規(guī)范經營制度

規(guī)范經營，加強誠信建設，一方面考慮到消費者和房地產中介間存在的信息不對稱問題，在行業(yè)內建立信息傳輸機制，完善房地產中介企業(yè)信用檔案，對中介企業(yè)的基本情況和失信行為進行全面記錄，并充分利用網絡手段，將檔案在網上公示，便于為各部門和公眾查詢。另一方面，房地產中介要加強自身的誠信建設、嚴格自律，結合企業(yè)文化制定企業(yè)職業(yè)道德規(guī)范條例，要求員工誠實守信；并規(guī)范經營條例，秉承以客戶為上帝、為客戶利益著想的原則向客戶提供優(yōu)質服務，增強客戶的信任度。

3.4嚴格行業(yè)監(jiān)管制度

政府要在立法、制度、管理規(guī)定等方面對中介企業(yè)的規(guī)范化起到一個根本性的推動作用。第一，科學設置政府管理職能，明確房地產中介服務業(yè)的主管機構，確立政府各管理部門的協(xié)作機制。第二，通過立法對從業(yè)機構和人員分別實行嚴格的市場準入制度。第三，提高中介服務人員的素質。同時行業(yè)主管部門一方面要加大行業(yè)監(jiān)察力度，對各項違規(guī)操作給予更加嚴厲的懲罰措施，肅清行業(yè)的不良主體；另一方面要加大資金監(jiān)管、網上簽約等政策的執(zhí)行力度，使其真正落實到位。

房地產中介法律法規(guī)范文第2篇

一、誠信是道德的基礎，是市場經濟的靈魂

早在奴隸社會，我國就已經產生了“誠信”觀念，春秋時期的大思想家、大教育家孔子早就為人們的社會交往定下了“言必信，行必果”的準則?？鬃舆€譴責了背信棄義的行為，認為“言而無信，不知其可”。漢字“信”就正是由“人”與“言”兩部分所構成。古人云“聽其言，觀其行”。這些都說明人們一直遵循社會活動中的誠信原則。封建社會，“誠信”在社會生活的各領域已形成道德規(guī)范。“誠信”是一切道德的基礎和根本，社會的高速發(fā)展和進步，講誠信是最基本的要求，它不只是一種古老的傳統(tǒng)，是精神文明程度的一種標志，更是未來社會健康發(fā)展的基石。是人之為人的最重要的品德，是一個社會賴以生存和發(fā)展的基礎。一個民族或國家一旦喪失或弱化了誠信意識，各種不道德?lián)p害他人利益和腐敗現象的生產就是必然的了。我們只有講誠信，才能建立正常的生活和經濟秩序，人與人的交往中只有誠實守信，無欺無詐，才能相互信任，和諧共存。政府要取信于民，企業(yè)要生存與發(fā)展，個人要立身處世，都不能沒有誠信。

今天，我們處于社會主義市場經濟大潮之中，同樣需要誠信。因為信用交易是市場經濟高度發(fā)達和完善的表現，也是每一個發(fā)展市場經濟的國家所追求的目標。西方國家交易方式90％都是采用信用交易，而我國在由計劃經濟向市場經濟過渡中，信用問題還遠未解決。就房地產中介而言，其信用體系的建立任重而道遠。

市場經濟是法制經濟，也是誠信經濟。誠信是市場經濟的靈魂，市場經濟愈發(fā)達就愈要求城市守信。沒有誠信，市場經濟將無以立足。

二、必須加強房地產中介業(yè)的誠信建設，房地產中介企業(yè)才得以生存和發(fā)展

就房地產中介行業(yè)而言，它是房地產市場的重要環(huán)節(jié)，是房地產市場的“催化劑”，對活躍房地產市場，特別是二手房市場，最終實現房屋的價值起到至關重要的作用。房地產經紀活動是一種服務性的活動，房地產經紀業(yè)是服務性行業(yè)，作為服務業(yè)，房地產經紀業(yè)所提供的商品不具有實物狀態(tài)，而是—種具有動態(tài)過程的服務。

誠信反映在房地產經紀中，誠是指真誠和坦誠，而真誠即真心以客戶的利益為己任，坦誠即誠實地向客戶告之自己的所知。信是指恪守信用。在經紀活動中經紀人提供的服務是促成他人交易。要促成交易，首先必須使買賣雙方相信自己，而要想使買賣雙方相信自己的最基本要素就是“誠”。對別人誠，就是對自己信。真誠是做人的美德，是社會的規(guī)范。人人渴望遇到真誠，享用真誠。服務，應當也必須是真誠的，只有這樣，接受服務者的心情才是偷快的，市場經濟條件下的有償服務更是如此。

由于誠信往往與經濟利益息息相關，促使一些急功近利的經紀機構及經紀人以犧牲誠信為代價攫取利益，他們通過無證經營、賺取不正當差價、隱瞞重要交易信息。不當承諾與不當誘導、不當收取傭金、不當等手段，損害消費者利益。這種通過犧牲誠信而獲取的利益，是一種短期行為，由此，將失去的是消費者的信任；是有損機構的信譽；是有損經紀人的品性，將使企業(yè)失去后續(xù)的業(yè)務，使企業(yè)無法發(fā)展壯大。這無異于殺雞取卵！

房地產中介法律法規(guī)范文第3篇

1.從游擊散漫型走向職業(yè)化、正規(guī)化

近幾年來我國的房地產中介服務如雨后春筍，其從業(yè)的機構和人員不斷增加，業(yè)務量也不斷擴大。但是從整體上看，這支隊伍還是“散兵游勇”，行業(yè)信譽不佳，社會地位不高。一方面少數“害群之馬”侵害服務對象利益敗壞行業(yè)名聲，導致客戶“談中介色變”、“謝絕中介”的現象經常發(fā)生；另一方面其執(zhí)業(yè)及應得的正當利益又得不到保護。因此，這一行業(yè)一直停留于低水平運作。由于經營得不到發(fā)展，無法通過資產增值達到做大做強的目的，因而也就難以形成職業(yè)化、正規(guī)化的隊伍。要改變這一狀況，必須采取以下措施：

（1）加強法制建設。目前，我國房地產中介服務業(yè)方面的法律法規(guī)正處于建立框架過程中，體系尚待完善，尤其是較高級別的法律政策文件僅有《城市房地產法》和《城市房地產中介服務管理規(guī)定》，規(guī)定過于原則，缺乏可操作性，有許多方面法律關系的調整還難以涵蓋。因此，我們應加大立法力度，通過法律法規(guī)形式確立房地產中介服務的職業(yè)地位，提出正規(guī)化執(zhí)業(yè)的具體化要求，包括職業(yè)界定、業(yè)務范圍、市場準入、培訓、考試、考核、執(zhí)業(yè)、再教育、運作方式、程序、行規(guī)行約、合同、收費等方面的規(guī)定，為房地產中介服務機構和執(zhí)業(yè)人員依法從業(yè)提供法律依據。同時，政府有關部門及行業(yè)協(xié)會要依法從嚴管理，保護正當經營和合法收益，打擊非法經營，建立政黨的執(zhí)業(yè)環(huán)境。

（2）確定行業(yè)地位。國外房地產中介服務業(yè)是一個獨立的并有一定社會地位的職業(yè)，而我國房地產中介服務業(yè)社會地位和勞動價值尚未得到全社會的認可。買賣雙方拒不接受中介服務以及提供中介服務拿不到報酬的事時有發(fā)生。由此可見，對房地產中介服務業(yè)的保護和支持顯得特別重要。首先，政府要運用各種手段倡導和引導開發(fā)商逐步實行產銷分離，尤其通過政策導向構建專業(yè)化房地產流通企業(yè)，讓其專門從事咨詢、評估、項目策劃、營銷及銷售服務。其次要從關心愛護及培育的角度出發(fā)，在揮輿論監(jiān)督作用的同時，注意適度暴露問題。要把握輿論工作的主旋律，加大正面宣傳的力度，為房地產中介服務業(yè)提供寬松的輿論環(huán)境。再次要適當提高擁金率，嚴格規(guī)定傭金支付方式，維護中介服務合同的嚴肅性，確保從業(yè)機構和人員的勞動價值得以實現。

（3）嚴格市場準入。要本著寧缺勿濫的原則，通過立法對從業(yè)機構和人員分別實行嚴格的準入標準。在機構資質管理方面，對注冊資金、經營場所、業(yè)務人員等要設定更高一些的“門坎”，并劃分不同等級資質的標準，規(guī)定其相應承接不同標的、不同價值量和不同復雜程序的業(yè)務。在人員資格管理方面要創(chuàng)設執(zhí)業(yè)資格制度，并嚴格標準，對學歷、實務年限、專業(yè)知識、犯罪記錄限定等要求再提升一個檔次。要通過審，逐步淘汰不合格者，以確保中介機構及執(zhí)業(yè)人員的綜合素質和業(yè)務水準不斷提高。

（4）堅持從嚴整治。美國各個州的房地產委員會一般都有一個調查機構，可以在任何時候到任何一個房地產中介機構檢查他們的業(yè)務記錄，發(fā)現問題及時報告，由房地產 委員會講座決定是否向法院控告，同時，各地都有專門的部門負責處理此類案件，他們接到控告后立即去調查，問題嚴重的將處以暫停營業(yè)或吊銷執(zhí)照。在發(fā)達國家或地區(qū)，中介服務人員只要違規(guī)或違反職業(yè)道德就會因情節(jié)不同而受到不同程度的處罰。實際上一旦發(fā)生此類事情被公分開查處后，中介執(zhí)業(yè)人員聲名狼藉，便再也滑人委托他中介，他也無法再從事這一職業(yè)。當前我國在這方面違規(guī)或違反職業(yè)道德現象比較嚴重，如有的拿“回扣”，搞低價格惡性競爭，迎合委托方對標的進行夸大宣傳或虛假評估，甚至欺詐客戶，這種非正當經營的中介商頗有市場。根據美國、香港等地的經驗，要提高該行業(yè)的地位，必須從嚴整治、扶正祛邪。首先，房地產管理部門和工商管理部門要統(tǒng)一立法，密切配合，加強管理。要克服互不照應的做法，聯(lián)起手來，將執(zhí)照、資質和資格三方面的管理融為一體，落到實處。其次，要加大查處力度，以儆效尤，純潔中介隊伍，凈化市場環(huán)境。除了每年要對中介機構檢查一次以決定是否通過年檢外，還必須經常檢查中介機構及人員的執(zhí)業(yè)情況，并建立舉報制度，發(fā)現問題及時調查處理，清除“害群之馬”，取締無資質（格）經營，處罰并淘汰一批違法違規(guī)操作、信譽差的房地產中介機構和執(zhí)業(yè)人員。與此相配套，各級人民法院應積極受理和審判房地產中介案件，既維護合法經營者，又打擊非法經營者。

2.從零星分散型走向社會化、系統(tǒng)化

目前，我國的房地產中介服務機構的分布呈如下特點：一是各自孤軍作戰(zhàn)；二是橫向分布無序；三是縱向分布沒有梯度，無法延伸；四是相互之間和上下之間都缺乏聯(lián)系，不能形成網絡，這種狀況不能適應住房市場梯度化的需求。尤其是住房的消費需求出現多方位、多層次、大眾化、存量化的趨勢，這就要求房地產中介服務業(yè)調整結構與布局，以優(yōu)良的服務面向社會，面向社區(qū)，面向市民。

（1）建立服務全社會的機構網絡當前，為活躍中國住房市場，滿足百姓對住房服務的需求，應該大力發(fā)展交易網點，并且要從實際需要出發(fā)，因地制宜地構筑點線面相結合的中介服務網絡。點，即市一級交易中心；線，即與市交易中心相連的若干區(qū)域中心；面，即遍布全市各街道、社區(qū)的服務網點，可以是緊密型的，也可以是加盟連鎖店?？傊盏臋C構要形成網絡，讓老百姓通過網點，享受便利的中介服務。

（2）建立溝通全社會的信息網絡。國外房地產中介服務業(yè)靠信息運作，信息的集中儲存與分別享用都有固定的渠道。在這方面我們尚未形成氣候，信息基本上是分散且又為各自壟斷，沒有形成統(tǒng)一的大容量的信息儲存，因而信息共享就是一句空話。這就必然形成分割的市場，分散的運作，零星的成交，交易的人氣不旺，市場紅火不起來。為此，我們應借鑒外的做法，結合本地實際建立各種信息網絡。首先，可利用專業(yè)手冊、新聞媒體、局域網等載體建立中介信息、文選信息、價格信息、房地產交易登記信息等，有的可對外或公示，有的可對外開放供查詢。其次，可利用聯(lián)網這一高新技術，建立房地產公眾信息網絡，充分運用網絡信息全、容量大、時效快等優(yōu)點為市民提供全天候、全方位的信息服務。

（3）提高服務水平。發(fā)達國家和地區(qū)的房地產中服務機構一般都能提供深層次、高附加值的服務，能滿足客戶高難度的服務需求。而我國房地產中介服務基本上是淺層次的，要改變這一現狀，首先要拓展服務領域，提升服務水準。使服務領域從項目后期擴展到前期，為發(fā)展商提供高品位的策劃書、項目包裝、廣告及服務，為購房者提供以人為本的高質量的住宅產品設計模式以及高水平的顧問服務。還要突破傳統(tǒng)業(yè)務的限定，將服務向更寬的領域延展，開拓新的服務市場，如房屋置換、房屋吞吐、房屋銀行、置業(yè)擔保、電子商務、物業(yè)管理、裝飾裝修等。其次，要借鑒國外經驗，探索帶有中國特色的服務方式，逐步形成各項業(yè)務的程式化。

（4）加強行業(yè)自律。我國的房地產中介服務的執(zhí)行業(yè)行為有很大的自由度，其職業(yè)道德和形象欠佳。因此，必須采取切實可行的措施。一是要從上至下成立行業(yè)協(xié)會，由協(xié)會制定職業(yè)道德規(guī)范，加強對付 員的管理，對違規(guī)違約的會員，可給予處分甚至開除出協(xié)會。二是要普及建設部組織166家房地產中介機構承諾提供“放心中介”的做法，以公開辦事程序的收費標準，規(guī)定服務時限和服務質量，違者受罰為內容，向全社會作出鄭重承諾，接受全社會監(jiān)督。三是建立中介機構法人責任制和業(yè)務失誤賠償制。四是建立財務會計制度，建立會計賬簿，繪制財務報表，嚴格執(zhí)行國家財務和收費規(guī)定。五是建立業(yè)務記錄，設立業(yè)務臺帳，以備管理部門和協(xié)會檢查。

3.從傳統(tǒng)粗放型走向專業(yè)化、現代化

目前，我國房地產中介服務業(yè)機構規(guī)模偏小，專業(yè)人才結構人合理，科技含量低，掌握信息少，專業(yè)性不強，難以形成規(guī)模經營。為此，必須采取措施，全面提升房地產中介服務業(yè)的水準，使其走向專業(yè)化、現代化，以形成集約化經營的產業(yè)。

（1）提高業(yè)務素質。國外房地產中介服務執(zhí)業(yè)人員除了精通房地產業(yè)務外，還熟悉法律、營銷、建筑、評估、金融、計算機等多方面的業(yè)務，職業(yè)技能比較全面。為此，我們必須從房地產中介服務業(yè)的隊伍建設著手，全面提升其業(yè)務素質。

房地產中介法律法規(guī)范文第4篇

一、房地產市場中信息不對稱成因

（一）房地產商品的特殊性。房地產市場不同于一般的商品市場，房地產商品的特殊性決定了房地產市場中信息不對稱問題，主要表現在以下幾點：（1）房地產商品生產過程復雜，涉及領域繁多，由于社會分工的發(fā)展，很難有人對各個領域的知識都很精通，這導致消費者難以確定商品的質量。（2）房地產商品隱蔽工程多，被后續(xù)工程覆蓋后，由于其本身的特點，難以進行全面檢查。（3）房地產商品地理位置、設計、構造各不相同，在市場上不會存在相同的兩個商品，人們不可能通過了解其他商品的特性來幫助判斷，這決定了房地產商品的私有信息非常豐富。

（二）預防信息不對稱的成本費用高。（1）信息是一種稀缺資源，與開發(fā)商相比，消費者處于信息劣勢。消費者若想獲得與房地產企業(yè)相對稱的信息，是要付出高額代價的。（2）理論上講，一個完全的合同應包含交易過程中所有可能發(fā)生的情況和應對措施，這樣才能更好地規(guī)范雙方的行為。但現實中，充分估計將來可能出現的偶然性及如何處理這些偶然性是非常難的。在我國房地產交易活動中，合同一般都由開發(fā)商擬定，他們制定的條款充分考慮了自己的利益，這也加劇了信息不對稱的局面。采用商品房買賣示范文本以后，這種狀況得到了很大改變，但專用條款和補充協(xié)議條款中，這種情況依然存在。（3）由于信息不對稱和人們的有限理性，合同絕大多數是不完全合同，所以違反合同是難以避免的。在我國房地產交易過程中，多是開發(fā)商違約，作為消費者也是受害者，要想通過法律途徑尋求解決辦法就要付出高額成本。

（三）房地產市場中的利益驅動。（1）房地產一級市場主要是指國有土地使用權出讓市場，市場的主體是國家和房地產開發(fā)商。國家出讓國有土地使用權時，有的開發(fā)商難以通過正當途徑獲得國有土地的使用權，就利用各種關系與政府官員勾結，以非正當手段獲得國有土地的使用權，使國有土地使用權的出讓沒有真正體現公開、公平、公正的原則。此外，國有土地采用協(xié)議方式時，由于國有土地出讓信息的不完全公開，地方政府就有可能憑借對國有土地的權利壟斷來制造競租，從中謀取利益，這就更加劇了信息不對稱。（2）房地產二級市場主要是指住房一級市場，是開發(fā)商把建好的樓盤賣給消費者的市場，市場的主體是開發(fā)商和購房者。在這個市場里，開發(fā)商主要通過犧牲建筑質量降低成本、隱瞞產品信息、夸大宣傳等手段維護自己的信息優(yōu)勢。而且在我國，70%以上的物業(yè)管理項目都是由開發(fā)企業(yè)派生的，一些企業(yè)為了盡快回籠資金、擴大銷售，經常在物業(yè)管理方面做一些不切實際的承諾，消費者住進去之后就會有被欺騙的感覺。（3）房地產三級市場主要是指二手房買賣市場，包括在二級市場基礎上的第二次或多次房地產轉讓交易活動，即購房者將自己所購買的住房，通過房地產中介機構轉賣給新的購房者，這一市場的主體是售房者、房地產中介機構和購房者。由于這三個市場主體對房地產商品的信息掌握程度各不相同，造成了任何兩個主體之間都存在著信息不對稱問題，每一個市場主體都想利用自己的信息優(yōu)勢獲得最大利益，都會由此加劇信息的不對稱。

二、完善房地產市場對策研究

信息不對稱給房地產市場帶來的負面影響非常嚴重。但完全消除市場中信息不對稱現象，營造完全競爭的環(huán)境是不可能的。我們能做的就是從各個利益相關者著手，將信息不對稱對房地產市場的不利影響降低到最小，維護各方的合法權益，促使房地產市場健康發(fā)展。

（一）從開發(fā)商角度。對開發(fā)商而言，應從長遠利益出發(fā)，力求產品質量得以保證，優(yōu)質的產品即使價格偏高，也會得到消費者的青睞，最終會在市場上脫穎而出；低質量商品房若要進來濫竽充數，他們后期付出的代價將是巨大的。

房地產開發(fā)商還應充分意識到，信息經濟正逐漸把整個市場推向買方，因此房地產企業(yè)要做的不是研究如何榨取消費者，而是如何最大限度地獲得消費者信息，增加自身的信息含量，并敢于把“私有信息”共享出來，增加企業(yè)透明度，以最快的速度生產出值得信賴的產品，讓廣大消費者放心購買自己的產品，走出一條品牌經營路線，這種無形效應給房地產企業(yè)帶來的利潤將是巨大的。

（二）從購房者角度。對于購房者來說，信息的獲得主要通過開發(fā)商或是銷售商，這些信息一般都帶有較強的主觀性。大多數購房者不具備專業(yè)知識，信息搜索又要付出很高的成本。隨著競爭的日趨激烈，很多小開發(fā)商只注重短期利益，在一定程度上加劇了逆向選擇問題。消費者能做的就是盡力收集各種從正規(guī)渠道獲得的權威信息，借助于社會、政府、行業(yè)協(xié)會的援助，或請律師陪同購買，或付稍高的價格去購買質量有保障的商品房，在自身利益受到損害時，依法維權，不讓侵權者有機可乘。

（三）從房地產中介服務角度。房地產中介服務始終滲透于房地產市場運作的各個階段，貫穿于房地產經濟運行的全過程，關系著房地產業(yè)的健康發(fā)展。在房地產中介日趨重要的今天，我國房地產中介機構也存在著許多問題。例如，中介企業(yè)規(guī)模小、入市門檻低，許多中介機構從業(yè)人員資力不夠、素質不高、嚴重缺失誠信，使得我國中介機構一直沒有起到應有的作用。雖然我國中介企業(yè)起步比較晚，但發(fā)展迅速，數量在不斷擴張，競爭也越來越激烈，若想在強手如云的市場經濟中占有一席之地，就中介機構自身而言，筆者建議如下：

1、樹立行業(yè)誠信作風，創(chuàng)建中介企業(yè)文化。當今市場經濟是誠信經濟，誠信是商業(yè)倫理的基本要求，是建立和維護現代市場經濟的靈魂。企業(yè)若想發(fā)展，一定要掌握這條根本性原則。企業(yè)守信可以成為一種巨大的無形資產，比做任何一種宣傳都重要；企業(yè)失信，后續(xù)產生的法律、經濟成本甚至無形代價也是巨大的。所以，中介企業(yè)一定要創(chuàng)建以誠信為核心的企業(yè)文化，開拓市場。

2、提高從業(yè)人員專業(yè)化水平和綜合素質。房地產中介是人才密集型產業(yè)，需要大量的專業(yè)人才，人力資源也是第一位的戰(zhàn)略資源。企業(yè)競爭歸根到底是人才競爭，這個道理在任何行業(yè)都適用。因此，提高中介從業(yè)人員專業(yè)水平和整體素質也是必不可少的。

3、發(fā)展連鎖式經營模式。類比其他行業(yè)機構的連鎖經營模式，筆者認為，創(chuàng)建中介企業(yè)品牌，實現跨區(qū)域連鎖經營，發(fā)展規(guī)模、拓展市場，是一條很好的途徑。這樣做的前提是，必須要求中介機構保證自己的服務質量，得到消費者的廣泛認可。這樣下來，消費者不僅得到了高品質的服務，那些只為追求短期利潤、侵犯消費者權益的中介企業(yè)也將被擠出市場。

（四）從政府角度――政策建議。由于市場機制在解決信息不對稱方面有其自身的缺陷，因此政府有必要采用一定的政策措施來彌補市場機制的不足。

1、加強制度和法律法規(guī)建設，完善監(jiān)督機制。目前我國已經頒布的關于房地產行業(yè)管理的有關規(guī)定，大多是在房地產市場出現問題后的應時之作，難免有疏漏之處，一些規(guī)定、方法由不同政府部門制定，相互之間難以協(xié)調。房地產是一個專業(yè)性很強的行業(yè)，它在遵守一般規(guī)則的同時，有自己特殊的活動規(guī)則，但我國目前的法律法規(guī)并不能完全跟上房地產市場發(fā)展的需要，已經制定的法律及監(jiān)督機制執(zhí)行力度不夠，也給某些投機的開發(fā)商和中介商留下了侵犯消費者權益的機會。因此，要保證房地產市場健康運行，就必須建立完善的法律法規(guī)體系，加強執(zhí)法力度，增加市場透明度，使房地產行業(yè)真正做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

2、制定住宅質量、信息公開規(guī)范化政策。為改善住宅信息不對稱，加強購房者對住宅信息的了解，從根本做起，就是要對商品房的質量信息進行全面公開，并對公開的內容、時間、途徑進行規(guī)范化管理。開發(fā)商宣傳大體分三個階段，即預售前階段、預售階段和現房銷售階段。筆者建議，在預售前宣傳時，公開住宅項目的工程質量目標、功能質量目標和環(huán)境質量目標；在預售階段宣傳時，還應公開施工圖審查結果及修改情況；在現房銷售宣傳時，把上述所有質量信息及工程驗收信息和室內環(huán)境驗收檢測信息全部進行公開，并將這些信息通過售樓書呈現給購房者，或在專門網站公布，給消費者提供充分的選擇空間。

3、引導非營利組織在房地產市場管理中發(fā)揮作用。加強政府在經濟市場中的監(jiān)管是解決房地產交易中信息不對稱問題的一個重要途徑，但由于政府一般只能從法規(guī)的制定、政策的引導等方面促進市場發(fā)育，在一些具體操作層面，需要介于政府與市場之間的非營利性組織的介入。筆者建議，通過政府引導，設立一種“房地產市場服務協(xié)調管理機構”，分擔一部分政府的職能。如，加強對企業(yè)的政策引導，協(xié)調交易中的矛盾及糾紛，研究解決行業(yè)中的共性問題，市場信息，規(guī)范行業(yè)人員業(yè)務和行為、提高其職業(yè)素質等。

房地產中介法律法規(guī)范文第5篇

[關鍵詞]房地產中介企業(yè) 發(fā)展現狀 問題 對策

[中圖分類號]F293.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2013）04-0118-01

一、我國房地產中介存在的問題

（一）法律法規(guī)不健全，行業(yè)管理不夠完善

目前由于房地產中介的行業(yè)地位不明確等原因，造成其行業(yè)自律職能不到位，加之缺乏行之有效的行業(yè)約束機制，造成我國房地產中介服務企業(yè)經營實力和專業(yè)水平良莠不齊，大多數中介服務企業(yè)小而散，缺少規(guī)模經營和品牌效應，惡性競爭嚴重。

（二）從業(yè)人員素質差，專業(yè)能力低

據統(tǒng)計，目前我國房地產中介從業(yè)人員，取得房地產經紀人的占從業(yè)總人數的比重不到2%。從業(yè)人員資格認證制度的不規(guī)范，多數房地產中介機構為追求短期利益，對從業(yè)人員不進行培訓，致使從業(yè)人員普遍缺乏房地產服務行業(yè)的職業(yè)道德和專業(yè)素質，從而造成行業(yè)整體誠信水平低下。

（三）信息渠道不暢，經營模式落后

信息資源是房地產中介服務企業(yè)從事經營活動的基礎。而目前有關的市場信息網絡系統(tǒng)還不健全，市場信息量少且渠道不暢，在很大程度上影響了中介服務質量的提高。行業(yè)內的技術水平偏低，使得對信息資源的開發(fā)利用缺乏深度導致信息資源浪費，難以發(fā)揮行業(yè)優(yōu)勢，而落后的經營模式和單一的業(yè)務種類也越來越難滿足市場發(fā)展的需求。

二、我國房地產中介服務企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略建議

（一）品牌戰(zhàn)略

對房地產中介服務企業(yè)而言，其品牌戰(zhàn)略的實施可以從以下三個方面入手：

1.信譽。堅持給顧客提供更為安全的交易和更為專業(yè)的服務是構成房地產中介服務品牌的核心部分。

2.創(chuàng)新?；谫Y源優(yōu)勢的核心競爭力的創(chuàng)新是營造和發(fā)展房地產中介服務品牌的堅實基礎。

3.文化。顧客在房地產中介服務中能品味到的企業(yè)的一種精神文化的共鳴是房地產中介服務品牌中的精神追求。

（二）人才戰(zhàn)略

房地產中介行業(yè)由于起步較晚，專業(yè)人員稀少，從業(yè)人員有限等促使房地產中介企業(yè)在人才資源管理方面投入更大的資本，因而房地產中介企業(yè)的決策者需要根據實際條件，有效地開發(fā)人力資源，實行有效的機制，創(chuàng)造出特有的企業(yè)文化環(huán)境。特別要注重對關鍵人才的培養(yǎng)，可借鑒國外企業(yè)經驗給予長期激勵，比如高提成等激勵制度。

三、長春房地產中介企業(yè)存在的問題

（一）法規(guī)制度不規(guī)范

房地產經紀人市場準入規(guī)則不健全，政府部門的管理不統(tǒng)一，房地產經紀行業(yè)行政管理職責不明確，與行業(yè)自律管理發(fā)展方向偏離，市場上存在無序競爭的現象，違規(guī)行為時有發(fā)生，行業(yè)聲譽差強人意。

（二）規(guī)模較小，素質較差

目前長春市正規(guī)的大型房地產中介機構不足20家，均為小型房地產中介機構，這些機構規(guī)模小，檔次較低，技術含量不高，布局分散，市場占有率低，尚未形成強有力的品牌。從業(yè)人員來源復雜，絕大多數沒有從事過相關經營活動。

（三）競爭力不強

目前，除長房置換粗具規(guī)模外，大部分房地產中介機構普遍存在人員少、規(guī)模小、技術含量低、應變能力差等問題。

四、長春房地產中介公司發(fā)展對策的建議

（一）推進資源整合

全市各相關部門、行業(yè)協(xié)會、商會和中介服務企業(yè)信息資源，加快建設集網上展示、電子商務、信用信息、公共信息資源共享、供求信息搜索等功能于一體的中介服務公共信息平臺，此平臺可以將每個中介企業(yè)在網上的關于房源所有的信息一一展現出來，為中介服務企業(yè)的發(fā)展提供條件，完善中介服務鏈條，引導中介服務行業(yè)集聚發(fā)展。

（二）深化改革，優(yōu)化市場準入

加快產業(yè)化經營改革步伐。實行政企分開、企事分開、營利性與非營利性企業(yè)分開，培育符合市場經濟體制發(fā)展的微觀主體。凡是不利于中介服務業(yè)健康發(fā)展的地方政策和管理方式，必須予以清理和調整。

【參考文獻】

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[4]周中元.宏觀調控下房地產中介行業(yè)的生存和發(fā)展戰(zhàn)略研究[J].學術論壇，2010（1）.