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關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文第1篇

1．國務(wù)院各相關(guān)行政部門、各省、自治區(qū)、直轄市、人大及常委會頒布的物業(yè)服務(wù)的行政規(guī)章及地方性法規(guī)規(guī)章。國務(wù)院的行政部門中以建設(shè)部的規(guī)章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規(guī)定》、1990年《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》、2004年《物業(yè)管理收費管理辦法》等。地方性物業(yè)法規(guī)如《廣東省物業(yè)管理條例》、《杭州市物業(yè)管理條例》等。

2．最高人民法院關(guān)于物業(yè)服務(wù)法律法規(guī)的司法解釋。如《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》。

二、物業(yè)管理實務(wù)中主要涉及的法規(guī)及問題

(一)物業(yè)管理招投標(biāo)

通過物業(yè)管理招投標(biāo)是物業(yè)管理市場發(fā)展、房地產(chǎn)管理體制改革和提高物業(yè)管理水平的需要。2003年建設(shè)部印發(fā)《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》，雖對前期物業(yè)管理招標(biāo)應(yīng)遵循的基本原則、招標(biāo)方式等做出了規(guī)定，但并未對哪些項目必須實行招投標(biāo)，哪些可以通過招投標(biāo)或其他方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及哪些不宜進(jìn)行招投標(biāo)進(jìn)行規(guī)定。《物業(yè)管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標(biāo)的方法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。目前物業(yè)管理的招投標(biāo)法規(guī)還未制定，給物業(yè)管理招投標(biāo)中的不正當(dāng)競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關(guān)方面進(jìn)行有效的監(jiān)督。

(二)物業(yè)管理服務(wù)

建設(shè)部了《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，以加強(qiáng)對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，提高物業(yè)管理服務(wù)水平。但對于物業(yè)管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業(yè)管理條例》只允許具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)企業(yè)委托管理模式，與其上位法律《物權(quán)法》的規(guī)定存在沖突?！段飿I(yè)管理條例》第三章從大體上規(guī)定了招投標(biāo)的方式、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同在期限上的銜接、建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接移交的總體規(guī)定，缺乏對承接驗收更為嚴(yán)密的規(guī)定，對前期物業(yè)的開始時間界定不清，容易造成建設(shè)單位選聘前期物業(yè)企業(yè)不規(guī)范，前期物業(yè)合同侵犯業(yè)主合法權(quán)益的現(xiàn)象。由于物業(yè)管理服務(wù)十分復(fù)雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業(yè)服務(wù)合同。為規(guī)范委托管理行為，保護(hù)合同當(dāng)事人的合法權(quán)益，使物業(yè)管理委托合同更全面、準(zhǔn)確地反映物業(yè)管理全過程的內(nèi)容，更充分表述當(dāng)事人雙方的意愿，建設(shè)部和國家工商行政管理總局1997年的《物業(yè)管理委托合同(示范文本)》?！段飿I(yè)管理條例》第三十五條僅對物業(yè)服務(wù)合同的主要內(nèi)容做出了規(guī)定，但其內(nèi)容過于原則，不利于操作，并且對物業(yè)服務(wù)合同性質(zhì)沒有明確界定。我國《合同法》分則規(guī)定了15種典型合同，而今對物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)存在不同認(rèn)識，導(dǎo)致實踐中對物業(yè)合同糾紛案件適用法律的各行其是。

(三)物業(yè)裝飾裝修管理

裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內(nèi)外空間達(dá)到一定的環(huán)境質(zhì)量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內(nèi)部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業(yè)裝飾裝修管理的規(guī)定主要體現(xiàn)在兩個法律文件中:《物業(yè)管理條例》的第四十六條和五十三條的規(guī)定。建設(shè)部2002年的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。

(四)業(yè)主自治

《物權(quán)法》首次在法律上為建立業(yè)主自治機(jī)構(gòu)提供了依據(jù)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》明確了業(yè)主的法律范圍?！段飿I(yè)管理條例》第二章對業(yè)主和業(yè)主大會進(jìn)行了規(guī)定。為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，中華人民共和國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布了《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，建設(shè)部制定了《業(yè)主臨時公約(示范文本)》，供建設(shè)單位制定《業(yè)主臨時公約》參考使用。國內(nèi)現(xiàn)行法律對業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作制度缺乏可操作性規(guī)定，業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的民事主體資格不明確。業(yè)主委員會的民事主體資格缺失，就有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)合同而發(fā)生的某些訴訟，主體發(fā)生缺位，業(yè)主的權(quán)益就有可能受損。

(五)物業(yè)使用與維護(hù)

《物權(quán)法》規(guī)定建筑物區(qū)分所有權(quán)分為:專有權(quán)、共有權(quán)和共同管理的權(quán)利。《物業(yè)管理條例》第五章規(guī)定了物業(yè)使用和維護(hù)的內(nèi)容。另外，《建筑工程質(zhì)量管理條例》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》、《開發(fā)經(jīng)營管理條例》、《城市異產(chǎn)毗連房管理規(guī)定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設(shè)施維修基金管理辦法》、《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業(yè)的使用和維護(hù)提供了法律依據(jù)。當(dāng)前法規(guī)未對物業(yè)的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業(yè)管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任未細(xì)化，使物業(yè)公司維修責(zé)任被強(qiáng)制擴(kuò)大。

(六)物業(yè)服務(wù)收費

涉及物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法規(guī)有《中華人民共和國價格法》、《消費者權(quán)益保護(hù)法》、《物業(yè)管理條例》、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費明碼標(biāo)價規(guī)定》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等都是調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費的相關(guān)法律。我國物業(yè)管理服務(wù)收費實行的是政府定價、政府指導(dǎo)價，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在指導(dǎo)價范圍內(nèi)在合同中明確約定。物業(yè)管理過程中還存在收費標(biāo)準(zhǔn)的爭議，對車位費、停車服務(wù)費、車輛保管費的界定不一，物業(yè)管理費收取及管理權(quán)的歸屬錯位，物業(yè)管理收費監(jiān)管責(zé)任不明等問題。

三、物業(yè)管理的立法完善

在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規(guī)以上的由最高國家權(quán)力機(jī)關(guān)制定的專門的物業(yè)管理法律。最高效力的專門立法《物業(yè)管理條例》層次低，與《物權(quán)法》存在沖突。各地的物業(yè)管理發(fā)展水平不一，立法者對物業(yè)管理立法的理解不一致，制定出來的物業(yè)管理條例在內(nèi)容上大相徑庭，與國家的規(guī)定不相一致，破壞了我國物業(yè)管理立法的統(tǒng)一性。只有從理論上科學(xué)認(rèn)識和尋求物業(yè)管理內(nèi)在的、必然的聯(lián)系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。

(一)加強(qiáng)理論研究工作，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性

我國物業(yè)管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業(yè)管理的實踐。必須加強(qiáng)物業(yè)管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結(jié)合我國物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，深入研究我國物業(yè)管理發(fā)展過程中存在的問題，明確我國物業(yè)管理的發(fā)展方向，提出具有中國特色的物業(yè)管理發(fā)展模式。在正確理論的指導(dǎo)下不斷完善物業(yè)管理的相關(guān)法律，提高物業(yè)管理立法的針對性和有效性，為物業(yè)管理的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

(二)出臺物業(yè)管理的專門法律《物業(yè)管理法》

出臺《物業(yè)管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關(guān)規(guī)定的配套和細(xì)化，以現(xiàn)有的立法內(nèi)容為基礎(chǔ)并吸收近年來物業(yè)管理立法的成功經(jīng)驗，從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行具體規(guī)定，使其具有操作性。明確規(guī)定住戶(業(yè)主和使用人)的權(quán)利和義務(wù);業(yè)主大會和業(yè)主委員會的性質(zhì)和法律地位，業(yè)主大會的職責(zé)、召集和決議方式，業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù);規(guī)定物業(yè)服務(wù)合同的定義、性質(zhì)，合同的內(nèi)容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監(jiān)督和管理;規(guī)定物業(yè)管理收費的原則，收費用途，收費標(biāo)準(zhǔn)的制定，對收費的管理和監(jiān)督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，更重要的是使得物業(yè)管理各有關(guān)方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。

(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協(xié)調(diào)工作

不同層次的法律、法規(guī)和規(guī)章之間(即上下位法之間)應(yīng)當(dāng)互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關(guān)規(guī)范內(nèi)容協(xié)調(diào)配套，不互相矛盾。在已制定的法規(guī)中，有與其上位法律明顯沖突的地方應(yīng)及時予以修訂，如:《物業(yè)管理條例》中關(guān)于從事物業(yè)管理活動的主體的規(guī)定與《物權(quán)法》中的相關(guān)規(guī)定不一致，要予以修改;為避免地方性法規(guī)之間不協(xié)調(diào)，較高層次的法規(guī)應(yīng)對物業(yè)管理在體制、收費等原則性問題上進(jìn)行規(guī)范，但不宜太具體，以保證各地根據(jù)自身發(fā)展情況制定細(xì)則的自主性;各級部門應(yīng)及時修改和完善相關(guān)法律法規(guī)，以適應(yīng)物業(yè)管理發(fā)展的需要。

(四)加強(qiáng)物業(yè)基礎(chǔ)保障型的法律規(guī)定，建立物業(yè)糾紛處理系統(tǒng)

關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文第2篇

（一）物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)偏低

以廣西百色市右江區(qū)為例，該區(qū)物業(yè)服務(wù)始于

2004年，前期物業(yè)服務(wù)費由開始時0.3-0.6元/O

不等，隨后定價逐步略高，目前最高只為0.9元/O

（高層住宅）。從調(diào)研結(jié)果看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)營運仍處于虧損狀態(tài)。如某小區(qū)近三年建成交付物業(yè)服務(wù)總建筑面積302315.11O，住房1564套、商鋪562間，前期物業(yè)服務(wù)費為0.9元/O（實收0.85元）。按照行業(yè)規(guī)范配置管理和服務(wù)人員共82名，2015年底業(yè)主入住率80%，物業(yè)服務(wù)費收費率85%，全年物業(yè)服務(wù)費總收入266.67萬元，實際開支物業(yè)服務(wù)費305.75萬元，入不敷出。又如另一小區(qū)，總建筑面積68000O，總戶數(shù)614戶，業(yè)主入住已10年，入住率達(dá)99.9%，物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)為多層0.5元/O，高層0.65元/O，2015年收費率達(dá)98.8%，總收入42.2萬元，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員20人，總支出47.85萬元，同樣入不敷出，不足部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)只能通過額外經(jīng)營予以補(bǔ)充。由此看出，即便是按最高標(biāo)準(zhǔn)且收費率達(dá) 100%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，要按標(biāo)準(zhǔn)提供物業(yè)服務(wù)仍然存在資金缺口，收費標(biāo)準(zhǔn)和收費率都比較低的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，更是入不敷出，難以為繼。

（二）物業(yè)服務(wù)費收費困難

存在的主要原因有二：

首先，物業(yè)服務(wù)水平低，管理不規(guī)范。一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理人員和服務(wù)人員素質(zhì)不高，不專業(yè)，物業(yè)服務(wù)不按規(guī)范操作，服務(wù)質(zhì)量欠佳；二是物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能按合同約定提供服務(wù)，質(zhì)價不相符；三是物I服務(wù)企業(yè)沒有按規(guī)定公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，業(yè)主消費不明白，由此常常引起業(yè)主不滿，以致拒絕繳納物業(yè)服務(wù)費。

其次，業(yè)主物業(yè)管理意識淡薄，欠繳、拒繳服務(wù)費比較普遍。部分業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識模糊，認(rèn)為物業(yè)管理可有可無，物業(yè)服務(wù)的消費觀念沒有完全樹立起來，沒有完全理解物業(yè)費主要用于居住小區(qū)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開支，保持小區(qū)持續(xù)并趨于更完善的公共需要，只片面認(rèn)為自己家中生活設(shè)施損壞而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能無償上門維修，由此不積極繳費。也有部分業(yè)主存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不繳納物業(yè)費，認(rèn)為自己繳納反而吃虧，所以也效仿著拒繳或者拖欠物業(yè)費，這樣的風(fēng)氣導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)費收費率降低，進(jìn)而使物業(yè)管理無法正常運行，公用設(shè)施設(shè)備、公共場地和綠化失修失養(yǎng)，公共秩序不暢。由于如此原因，物業(yè)服務(wù)費不足，出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能按規(guī)范配置足夠人員、降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等現(xiàn)象，由此反過來使業(yè)主以此為由，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不滿而欠繳、拒繳物業(yè)費，形成惡性循環(huán)。

二、解決物業(yè)費不足問題的意見建議

充分利用和發(fā)揮物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會狠抓行業(yè)自律，加強(qiáng)從業(yè)人員的教育和培訓(xùn)，增強(qiáng)企業(yè)抓改革、促發(fā)展的活力，提高隊伍素質(zhì)，轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，增強(qiáng)服務(wù)意識，改進(jìn)落后方式，規(guī)范服務(wù)行為，提升物業(yè)服務(wù)水平的基礎(chǔ)上，政府及其相關(guān)部門以及房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)更進(jìn)一步重視解決和支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)的疑難問題，以改革創(chuàng)新發(fā)展的理念幫助行業(yè)建言獻(xiàn)策，扶持行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，使之更好地為社區(qū)服務(wù)，為構(gòu)建平安和諧舒適小區(qū)做貢獻(xiàn)。

（一）在政府層面，加強(qiáng)完善物業(yè)管理法規(guī)體系，為行業(yè)發(fā)展增添活力

物業(yè)服務(wù)行業(yè)在完全市場化的進(jìn)程中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭力日益加劇，由于相關(guān)法律法規(guī)缺陷，市場調(diào)節(jié)遇上困難，如不及時進(jìn)行法律法規(guī)和政策的調(diào)整，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將陷入更為艱辛的困境。為切實維護(hù)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，應(yīng)當(dāng)在國家層面統(tǒng)一考慮，制（修）訂和完善物業(yè)管理一系列法律法規(guī)和政策規(guī)定。

（二）在開發(fā)企業(yè)層面，建設(shè)完備，合理支撐，為物業(yè)管理建立保障機(jī)制

1.精細(xì)設(shè)計，建設(shè)完備，質(zhì)量保證，為項目后續(xù)管理打好基礎(chǔ)

經(jīng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，以往的房地產(chǎn)開發(fā)，處于重建設(shè)輕管理的開發(fā)理念，忽視了加強(qiáng)后續(xù)管理的設(shè)計和投資計劃，且開發(fā)項目建設(shè)質(zhì)量不過硬，開發(fā)項目產(chǎn)品銷售結(jié)束后，后續(xù)的物業(yè)管理困難重重。根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第十六條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)樹立全局性和前瞻性觀念，在項目規(guī)劃設(shè)計期通盤考慮，投入到位，建設(shè)完備，為項目后續(xù)管理打好基礎(chǔ)。

2.對前期物業(yè)足夠保障，打牢物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)

前期物業(yè)服務(wù)關(guān)系到商品房樓盤銷售的速度，關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在消費者和社會中的口碑。如得不到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的足夠保障，前期物業(yè)將無法達(dá)到預(yù)期的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和目的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對前期物業(yè)進(jìn)行足夠的投入，包括完善基礎(chǔ)設(shè)施的投入，物業(yè)服務(wù)人員經(jīng)費不足的保障，公用部位、公用設(shè)施設(shè)備維護(hù)的保障等，保障前期物業(yè)管理和服務(wù)全面到位，以鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)向高標(biāo)準(zhǔn)目標(biāo)提供服務(wù)，優(yōu)化小區(qū)人居環(huán)境，給業(yè)主留下美好的第一印象，從而在物業(yè)管理過程中營造良好的服務(wù)關(guān)系。

3.遺贈物產(chǎn)，為后續(xù)物業(yè)管理增添后勁

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)瞻前顧后，合理支撐，給后續(xù)物業(yè)管理遺贈物產(chǎn)。所謂遺贈物產(chǎn)，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將項目總建筑面積的2‰-3‰（大面積2‰，小面積3‰）作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)權(quán)的商品房（住房或商鋪），交付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營管理，補(bǔ)助后續(xù)物業(yè)管理費用的不足。遺贈物產(chǎn)必須依法登記，依法移交，保值增值，其收益作為激勵基金，專用于小區(qū)業(yè)主物業(yè)費繳納的激勵補(bǔ)貼，即對按時繳費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)從此激勵基金給予一定比例的補(bǔ)貼，并形成長效激勵機(jī)制，以此激發(fā)業(yè)主繳費的積極性。

（三）在物業(yè)服務(wù)企業(yè)層面，挖掘資源，精打細(xì)算，確保資金合理使用

1.開源節(jié)流，充分利用額外資源

物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)同與小區(qū)業(yè)主委員會盤活小區(qū)內(nèi)共用部位可收益性的廣告費、占地使用費、租金等資源，擴(kuò)充物業(yè)專項維修資金，彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費的不足。同時嚴(yán)格控制支出，精打細(xì)算，收支情況定期向業(yè)主公示，接受監(jiān)督。

2.明確措施，堅決依法治理“老賴”問題

對于拒繳、長期欠繳物業(yè)費的業(yè)主，首先通過小區(qū)業(yè)主委員會督促追繳；必要情況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可通過司法途徑按程序追繳物業(yè)費。業(yè)主敗訴后仍不繳納的，由人民法院納入“黑名單”，并根據(jù)2015年5月公布施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》，對“老賴”的銀行存款、個人住房公積金等財物進(jìn)行強(qiáng)制執(zhí)行。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文第3篇

關(guān)鍵詞 物業(yè)服務(wù) 糾紛管理

一、引言

隨著房產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，物業(yè)服務(wù)糾紛近年來呈現(xiàn)高發(fā)態(tài)勢。究其原因，還在于物業(yè)管理法制化建設(shè)滯后于市場發(fā)展。

二、現(xiàn)今物業(yè)現(xiàn)狀

在很多居民小區(qū)，談及物業(yè)，聽到的不少都是詬?。旱貛炻蓓斅┧?，墻面滲水……諸如此類，住戶遇到問題，往往無數(shù)次報修，跑斷腿，磨破嘴，物業(yè)拖上多年不解決的狀況則司空見慣。如此這般，小區(qū)居民與物業(yè)之間的矛盾糾紛時有發(fā)生。尤其是隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，常住人口集聚、中高檔住宅區(qū)和私家車保有量明顯增加，發(fā)生在小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾也日益凸顯，且由一般民事糾紛開始向刑事案件發(fā)展。

第一，一方面，現(xiàn)行的法律法規(guī)已遠(yuǎn)不能跟上房地產(chǎn)發(fā)展和物業(yè)管理發(fā)展的需要。除實施的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》外，在物業(yè)管理發(fā)展的10多年中既沒有一部完整的國家級行政法規(guī)可以遵循，也缺乏具體的實施細(xì)則和辦法的配套法律文件；另一方面，現(xiàn)行的各項法規(guī)政策中缺乏對物業(yè)管理公司有效的監(jiān)督、制裁、約束條款，對于出現(xiàn)問題的物業(yè)管理公司，缺乏相應(yīng)的停業(yè)機(jī)制、公示制度，在物業(yè)管理公司員工傷害業(yè)主后一走了之，缺乏相應(yīng)的保證金制度來保障業(yè)主能夠有效維權(quán)。

第二，多重矛盾交織，案件調(diào)解難度大。由于一些業(yè)主“圈地”擴(kuò)建、新建相關(guān)設(shè)施，不斷加劇其與其他業(yè)主以及物業(yè)公司之間的矛盾，導(dǎo)致其他業(yè)主以不交物業(yè)費、物業(yè)公司不作為等理由強(qiáng)烈要求物業(yè)公司履行管理職責(zé)，迫于業(yè)主的巨大壓力，物業(yè)公司不得不要求法院以判決方式結(jié)案，而不接受和解方案，以泄相關(guān)業(yè)主心中的不平。

第三，與一般物業(yè)糾紛因業(yè)主拖欠物業(yè)管理費等消極履行物業(yè)合同義務(wù)不同，此類糾紛多因業(yè)主擴(kuò)建房屋、新建花園、亭臺等行為所致，甚至有的業(yè)主占用房前屋后綠地，修建家用小型游泳池、觀光露臺等。

第四，我國目前的物業(yè)管理收費制度基本上是以“包干制”為主，業(yè)主及業(yè)委會無權(quán)檢查物業(yè)公司使用物業(yè)費情況，這樣容易造成雙方信任感不強(qiáng)。 同樣，“包干制”的成本意識，也容易促使物業(yè)管理企業(yè)采用降低服務(wù)質(zhì)量或減少服務(wù)類型等不正當(dāng)手段壓縮費用和成本，以此謀取更多利潤。現(xiàn)實中，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主雙方的矛盾點多集中于此。

第五，由于配套設(shè)施不全、物業(yè)費繳費率低，老舊小區(qū)的物業(yè)管理成了老大難問題，許多物業(yè)公司將其視為燙手山芋，唯恐避之不及。造成老舊小區(qū)物業(yè)真空的原因有很多：比如開發(fā)建設(shè)單位重建設(shè)、輕物業(yè)，項目開發(fā)結(jié)束就甩手走人；再如一些前期物業(yè)公司，在收完頭兩年的全額物業(yè)費后，為了節(jié)省成本，就降低服務(wù)水平，造成了物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾加深，一旦出現(xiàn)物業(yè)費收費率低的情況，就會撤出。

第六，許多業(yè)主尚未形成物業(yè)消費意識，并不了解物業(yè)公司的職責(zé)范圍，不管是小區(qū)開發(fā)建設(shè)遺留問題，還是應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)的問題，最后都會找上物業(yè)公司。

三、解決措施

第一，物業(yè)公司應(yīng)該提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。對于物業(yè)公司而言，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是其義務(wù)，收取相關(guān)費用并贏利是其權(quán)利，但前提是把服務(wù)做好，不能角色倒置把自己抬高到主人的地位，對業(yè)主的需求置之不理。擁有良好的物業(yè)管理，可以說是擁有高品質(zhì)生活的前提，但由于目前物業(yè)管理水平的良莠不齊，接連不斷的物業(yè)糾紛實在讓人頭痛。鑒于此，加強(qiáng)行業(yè)自律，推進(jìn)企業(yè)誠信建設(shè)，提高服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)外部監(jiān)管，推進(jìn)物業(yè)管理法制化，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)運作變得至關(guān)重要。

第二，完善物業(yè)管理招投標(biāo)制度。應(yīng)根據(jù)實際情況，在國家法律法規(guī)框架下，進(jìn)一步完善物業(yè)管理招投標(biāo)辦法的實施細(xì)則。對違規(guī)行為都要追究法律責(zé)任，要有懲罰措施。規(guī)范完善的物業(yè)管理招投標(biāo)活動，既有利于保護(hù)招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也有利于促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭。

完善物業(yè)服務(wù)收費管理辦法。云南省根據(jù)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律，在公平、公開原則下，依照我國法律的規(guī)定，制定出了適合云南物業(yè)管理收費的具體實行辦法。

第三，解決物業(yè)管理糾紛的途徑。目前住宅小區(qū)物業(yè)管理糾紛主要采用“訴訟”的途徑進(jìn)行解決，按照法定程序處理案件。這不僅耗時、耗錢、處理效果欠佳，同時也增加了人民法院的工作量，占用了公共資源。因此物業(yè)管理糾紛解決的多渠道建設(shè)迫在眉睫。

第四，應(yīng)加強(qiáng)小區(qū)管理、化解物業(yè)糾紛，以圖文并茂的形式向廣大業(yè)主宣傳物業(yè)管理相關(guān)知識。同時，針對房屋裝修、公共區(qū)域管理、物業(yè)服務(wù)費等熱點問題對社區(qū)業(yè)主進(jìn)行耐心解答，對業(yè)主提出的投訴問題進(jìn)行記錄，并對現(xiàn)場解決不了的問題進(jìn)行跟蹤解決，切實解決影響住房和城鄉(xiāng)建設(shè)健康發(fā)展的突出問題，為進(jìn)一步提高人民生活質(zhì)量，減少糾紛建設(shè)作出貢獻(xiàn)。

第五，一方面，物業(yè)管理要求運用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的養(yǎng)護(hù)維護(hù)技術(shù)，為業(yè)主提供高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，所以從業(yè)人員應(yīng)掌握科學(xué)的管理方法和一定的專業(yè)技術(shù)。提高物業(yè)管理從業(yè)人員素質(zhì)，必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)培訓(xùn)。通過定期組織物業(yè)從業(yè)人員參加專業(yè)技能、專業(yè)管理知識以及有關(guān)法律法規(guī)等方面的培訓(xùn)，不斷提高物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)和服務(wù)水平。另一方面，建立規(guī)范業(yè)主委員會，發(fā)揮業(yè)主自治的作用。

四、相關(guān)部門建立物管糾紛調(diào)處機(jī)制

物業(yè)管理人員應(yīng)該突出物業(yè)管理行業(yè)屬地管理，要求有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理矛盾糾紛行政調(diào)解、司法調(diào)解和人民調(diào)解的指導(dǎo)和監(jiān)督，建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、居民委員會和村民委員會應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處納入矛盾調(diào)處工作內(nèi)容，人民調(diào)解委員會、人民調(diào)解小組應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處工作。

對于一些不具備成立業(yè)主大會條件或者具備條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可以組成物業(yè)管理委員會實施物業(yè)管理。根據(jù)修訂草案，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、居委會、村委會、建設(shè)單位、業(yè)主代表等組成所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理委員會，可以組織業(yè)主自行或者聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)管理。物業(yè)管理委員會的人員組成，應(yīng)當(dāng)在小區(qū)內(nèi)顯著位置公示

五、物業(yè)部門應(yīng)該明確分工，出臺創(chuàng)新管理方式

物業(yè)部門應(yīng)通過立法來明確行政管理與物業(yè)管理間的分工，盡可能減少物業(yè)管理盲區(qū)的出現(xiàn)，讓小區(qū)管理的方方面面都有“法”可依。政府部門要加強(qiáng)行政管理的力度，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)在沒有法律明確予以支撐的情況下，多思考和出臺一些人性化管理和服盞姆絞椒椒ǎ另一方面，還應(yīng)充分發(fā)揮業(yè)主自治的熱情和作用。

六、加強(qiáng)物業(yè)管理

物業(yè)公司一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主違反約定進(jìn)行施工的，應(yīng)立即制止并要求其限期整改，嚴(yán)重的應(yīng)及時到法院，達(dá)到對其他業(yè)主的警示作用，從而杜絕此類現(xiàn)象的發(fā)生。

七、結(jié)語

相關(guān)人員應(yīng)該提高業(yè)主和物業(yè)公司的法治意識，形成自覺守法的良好環(huán)境，共同維護(hù)小區(qū)的和諧。同時也要加強(qiáng)物業(yè)管理糾紛，加大管理人員的素質(zhì)，提高小區(qū)的幸福指數(shù)。

（作者單位為溫州市路易斯酒店物業(yè)管理服務(wù)有限公司）

參考文獻(xiàn)

[1] 王亞龍，王思琪.中海地產(chǎn)物業(yè)策略探析[J].中外企業(yè)家，2012（17）.

[2] 張繼山，吳思雨.關(guān)于我國物業(yè)管理模式的反思與再造[J].河南城物業(yè)糾紛問題，2015（05）.

關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文第4篇

當(dāng)前，物業(yè)服務(wù)糾紛案件數(shù)量上升的同時也給我國的司法審判機(jī)關(guān)帶來了不小的壓力。之所以會給我國的司法審判機(jī)關(guān)帶來壓力，是因為物業(yè)服務(wù)糾紛案件的特殊性決定的。物業(yè)糾紛案件具有案件類型多樣、涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜以及多發(fā)群體性案件等特征，加之我國關(guān)于物業(yè)服務(wù)行業(yè)的相關(guān)法律體系不健全，所以說物業(yè)服務(wù)糾紛案件給我國的司法審判機(jī)關(guān)帶來一定的壓力。隨著我國《物權(quán)法》以及《物業(yè)管理條例》的相繼出臺，我國的司法審判機(jī)關(guān)在處理物業(yè)糾紛案件中己經(jīng)有了相應(yīng)的法律依據(jù)，為了更好的為司法審判機(jī)關(guān)提供審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的杠桿，2009年我國最高人民法院有出臺了《物業(yè)服務(wù)解釋》，針對物業(yè)服務(wù)雙方在服務(wù)中所處的地位以及法律賦予雙方的權(quán)力和應(yīng)該履行的義務(wù)作了明確的規(guī)定。這樣一來，我國的司法審判機(jī)關(guān)在處理物業(yè)服務(wù)糾紛案件的時候就不會再有壓力，也可以提升我國司法審判機(jī)關(guān)的辦案效率。

通過上面的闡述，我們不難看出《物業(yè)服務(wù)解釋》的出臺，對于規(guī)范物業(yè)服務(wù)行業(yè)起到了重要作用，也為國家司法機(jī)關(guān)提供了相應(yīng)的幫助?！段飿I(yè)服務(wù)解釋》關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同履行的相關(guān)法律問題是值得我們研究的，對于進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)服務(wù)業(yè)，提升物業(yè)服務(wù)水平具有重要意義。

一、我國相關(guān)法律關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主所處的地位與應(yīng)該履行的義務(wù)認(rèn)定

(一)業(yè)主在合同中的主體地位認(rèn)定

關(guān)于業(yè)主在物業(yè)合同中所處的地位問題，在我國的司法實踐當(dāng)中經(jīng)常會遇到。許多業(yè)主不能認(rèn)清自身在物業(yè)服務(wù)合同中所處的地位，大部分業(yè)主都會認(rèn)為自身并非物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，因此可以拒絕接受物業(yè)服務(wù)合同的約束。造成業(yè)主產(chǎn)生這樣的認(rèn)識的主要原因在于在訂立物業(yè)服務(wù)合同的過程中，業(yè)主并沒有直接參與。物業(yè)服務(wù)合同可以分為前期物業(yè)服務(wù)合同和普通物業(yè)服務(wù)合同，前期物業(yè)服務(wù)合同通常情況下是由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的:而普通的物業(yè)合同是由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂，兩次合同的簽訂業(yè)主并沒有直接參與，因此，業(yè)主認(rèn)為自身并非物業(yè)服務(wù)合同的當(dāng)事人，可以不接受物業(yè)服務(wù)合同的約束。事實上，這種做法是不對的。關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同的簽訂，我國《物業(yè)服務(wù)管理條例》是有明確規(guī)定的，根據(jù)我國《物業(yè)管理條例》第21條的規(guī)定在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。同時我國《物業(yè)管理條例》第25條明確規(guī)定建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。根據(jù)以上我國相關(guān)法律規(guī)定，我們不難看出業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中的主體地位。同時，對于普通的物業(yè)服務(wù)合同，關(guān)于業(yè)主在合同中的主體地位在《物權(quán)法》第76條以及《物業(yè)管理條例》第11條中也有明確的闡述。因此，我們業(yè)主應(yīng)該認(rèn)清自身在物業(yè)服務(wù)合同中的主體地位，認(rèn)真行使自身的權(quán)利同時也要履行相關(guān)法律義務(wù)。

(二)業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)該履行的義務(wù)

1.首先業(yè)主有繳納物業(yè)公司服務(wù)費的義務(wù)

物業(yè)公司服務(wù)對象的主體就是業(yè)主，所以，為了物業(yè)公司的正常開銷、運轉(zhuǎn)，在物業(yè)公司認(rèn)真履行合同所規(guī)定的義務(wù)時，我們廣大業(yè)主就必須繳納一定的服務(wù)費。關(guān)于物業(yè)服務(wù)費的認(rèn)識不同的學(xué)者有其不同的看法。大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為物業(yè)服務(wù)費應(yīng)該包括兩個方面:一方面應(yīng)該是用于處理保修期內(nèi)業(yè)主建筑物基本維護(hù)、修繕、整治工作:另一方面應(yīng)該是在保修期后用于維護(hù)公共區(qū)域的設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)與修繕的費用。具詳細(xì)的市場調(diào)查報告顯示，在出現(xiàn)的物業(yè)合同糾紛中，大部分都是一些業(yè)主在物業(yè)公司服務(wù)完成后拒絕繳納服務(wù)費而造成的。我國《物業(yè)服務(wù)解釋》第6條明確經(jīng)過書面催繳后，如果業(yè)主沒有正當(dāng)?shù)睦碛刹蝗ダU納服務(wù)費時，或者在規(guī)定的期限內(nèi)還沒有繳納相關(guān)服務(wù)費用時，物業(yè)公司可以像人民法院訴訟，而且人民法院應(yīng)給予物業(yè)公司必要的支持。簡單的來說就是業(yè)主在接受物業(yè)公司的義務(wù)服務(wù)后，在不正當(dāng)理由的情況下不繳納服務(wù)費用，人民法院對其是不予以支持的。

2.業(yè)主的協(xié)助義務(wù)

業(yè)主的協(xié)助義務(wù)是指，業(yè)主有義務(wù)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)與保修的義務(wù)。

關(guān)于物業(yè)服務(wù)的法律法規(guī)范文第5篇

在城市化飛速發(fā)展的今天，物業(yè)管理作為一種專業(yè)化、企業(yè)化的不動產(chǎn)管理模式，已經(jīng)成為城市管理、社區(qū)建設(shè)不可或缺的組成部分。然而我國尚未形成成熟的物管市場和物管模式，在物業(yè)管理立法方面更是有所欠缺。文章基于我國目前城市物業(yè)管理發(fā)展現(xiàn)狀，全面分析城市物業(yè)管理中存在的問題，對完善城市物業(yè)管理提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞:

物業(yè)管理;業(yè)主大會;業(yè)主委員會

一、我國物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

伴隨著城市化的進(jìn)一步推進(jìn)，我國房地產(chǎn)市場飛速發(fā)展。住宅管理專業(yè)化進(jìn)一步普及的今天，我國物業(yè)管理也迎來空前規(guī)模。截止到2014年底，我國物業(yè)服務(wù)企業(yè)10．5萬家、管理規(guī)模164．5億平方米、從業(yè)人員711萬、年營業(yè)收入3500億元，百強(qiáng)企業(yè)雖僅占行業(yè)企業(yè)總量的0．2%，但年營業(yè)總收入850億元，占全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)年總營收的24．3%;管理面積32．18億平方米，占全國物業(yè)管理總面積的19．5%。①然而，不容忽視的是，我國物業(yè)管理中也存在著大量的問題。物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)不健全，業(yè)主大會法律地位不明確，物業(yè)管理范圍界限模糊，物業(yè)管理行為不規(guī)范，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)糾紛層出不窮，嚴(yán)重影響社區(qū)穩(wěn)定。

二、我國物業(yè)管理的立法現(xiàn)狀

我國目前并沒有一部調(diào)整城市物業(yè)管理法律規(guī)范的專門性法律，有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)則多散見于行政法規(guī)、部門規(guī)章、地方性法規(guī)以及地方政府規(guī)章，物權(quán)法中也有所提及。2003年6月8號國務(wù)院頒布了《物業(yè)管理條例》，該《條例》的頒布標(biāo)志著我國的物業(yè)管理正式進(jìn)入了法制化和規(guī)范化發(fā)展的新階段。［1］為了提高城市物業(yè)管理服務(wù)水平，規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序，2004年3月17日建設(shè)部頒布《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，并于2007年11月26日更名為《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》。2007年3月16日上午通過的《物權(quán)法》，也對物業(yè)管理的相關(guān)內(nèi)容做了明確規(guī)定。經(jīng)國務(wù)院重新修訂的《物業(yè)管理條例》已于2007年10月1日正式實施，新《條例》對規(guī)范城市物業(yè)管理和維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益做了進(jìn)一步的完善。

三、我國物業(yè)管理中存在的主要問題

(一)物業(yè)管理立法方面的不足《物權(quán)法》是一部基本法，對調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系具有較高效力。但其對物業(yè)管理法律關(guān)系大多是原則性的規(guī)定，缺乏可操作的規(guī)范，這使得對物業(yè)管理的規(guī)范更多的依賴于行政法規(guī)、部門規(guī)章。為了配合國家相關(guān)法律的實施，各地方也積極制定地方法規(guī)和地方政府規(guī)章。由于我國幅員遼闊，各地區(qū)物業(yè)管理水平發(fā)展不一，再加上各地學(xué)者對物業(yè)管理的理解不同，導(dǎo)致我國地方物業(yè)管理規(guī)范千差萬別，參差不齊。對物業(yè)管理模式的界定上，《物業(yè)管理條例》與《物權(quán)法》就出現(xiàn)了不一致?！段餀?quán)法》第八十一條業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理。該條對物業(yè)管理模式做了明確規(guī)定。即業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人管理?？梢?，物權(quán)法至少規(guī)定了三種物業(yè)管理方式:業(yè)主自我管理方式業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的方式和業(yè)主委托其他管理人管理的方式。［2］而《物業(yè)管理條例》第二條，在對物業(yè)管理定義時，直接認(rèn)定了業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理的唯一模式。該條說明，《物業(yè)管理條例》只適用于調(diào)整業(yè)主委托物管企業(yè)這一單一管理模式，而無法調(diào)整《物權(quán)法》規(guī)定的另外兩種管理模式。雖然，企業(yè)主導(dǎo)下的物業(yè)管理模式更具專業(yè)性和效率，但在城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，業(yè)主自主管理和委托第三方管理的模式已十分普遍?！段飿I(yè)管理條例》的這一立法缺陷導(dǎo)致其他模式物業(yè)管理中的糾紛難以解決。

(二)物業(yè)服務(wù)與政府公共服務(wù)邊界不清《物權(quán)法》第七十三條建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、物業(yè)服務(wù)用房和公用設(shè)施，屬于業(yè)主共有。該條對小區(qū)物業(yè)服務(wù)和公共場所、公用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行了界定。物權(quán)法的這些規(guī)定，也都是原則性的規(guī)定，遇到實際操作時根本無法實施。從物業(yè)管理的實際狀況看，對公共場所、公用設(shè)施邊界的界定十分模糊。例如小區(qū)的水電供給設(shè)備是否為業(yè)主共有?水電設(shè)備的維修與維護(hù)到底由誰承擔(dān)?現(xiàn)實是在現(xiàn)有物業(yè)管理模式下，城市物業(yè)服務(wù)中包含了大量的本應(yīng)由政府提供的公共服務(wù)內(nèi)容，有關(guān)政府部門以建筑區(qū)劃“紅線”為借口，規(guī)避了應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共服務(wù)責(zé)任。物業(yè)管理的核心價值是保證保證建筑物及其設(shè)施的使用安全，延長建筑物及其設(shè)施的其使用壽命，確保物業(yè)增值保值。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的重心應(yīng)放在物業(yè)公用設(shè)施的維修和維護(hù)上，而不是過多的承擔(dān)本應(yīng)由政府承擔(dān)的水電供給，消防等政府壟斷的公共服務(wù)內(nèi)容?，F(xiàn)實是物業(yè)企業(yè)成了萬金油式的管家，掩蓋了政府公共服務(wù)的缺失。

(三)業(yè)主自治制度不完善物業(yè)管理條例規(guī)定，業(yè)主大會由全體業(yè)主組成。業(yè)主大會作為權(quán)力機(jī)構(gòu)，對關(guān)系業(yè)主利益的事項進(jìn)行決議。然而，對于業(yè)主大會的行為能力問題，條例未做相應(yīng)規(guī)定。業(yè)主大會不能以大會的名義對外實施法律行為，不能成為訴訟參與主體，其民事法律地位得不到認(rèn)可，成為一個有名無實的權(quán)利機(jī)關(guān)?！段飿I(yè)管理條例》第十五條規(guī)定“業(yè)主委員會負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項”。該條實際上界定了業(yè)主委員會是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會有權(quán)代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，依據(jù)《合同法》業(yè)主委員會成為合同一方當(dāng)事人，獨立承擔(dān)法律責(zé)任。目前司法操作實踐看，對于業(yè)主委員會是否存在訴訟主體資格的問題仍有較大爭議。最高法的司法解釋以及地方高院司法解釋基本上明確了業(yè)委會作為原告的訴訟主體資格，但是，由于業(yè)委會難以單獨承擔(dān)責(zé)任，對于業(yè)委會能否作為被告的問題，各地規(guī)定不一［3］。由于業(yè)委會沒有獨立的財產(chǎn)，所以它不能成為民事責(zé)任的主體，最終的責(zé)任有業(yè)主承擔(dān)。這就導(dǎo)致業(yè)委會享有民事權(quán)利卻不需要承擔(dān)民事義務(wù)，在一定程度上有可能使權(quán)利被濫用，損害業(yè)主的利益。

四、完善我國物業(yè)管理的對策建議

(一)完善相關(guān)立法1．依據(jù)《物權(quán)法》修改《物業(yè)管理條例》物權(quán)法第八十一條規(guī)定:“對建設(shè)單位聘請的物業(yè)管理企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。該條款說明業(yè)主可以選擇自主管理，可以選擇專門的物業(yè)企業(yè)管理，也可以選擇其他公司管理。對我國物業(yè)管理模式應(yīng)是多樣化的，而不是《物業(yè)管理條例規(guī)定》的由物管公司管理的單一管理模式。由于我國各地區(qū)物業(yè)發(fā)展水平不一，在城市化比較高的城鎮(zhèn)中心區(qū)，物管企業(yè)管理更具專業(yè)性，也更有效率。而在那些物業(yè)發(fā)展水平相對緩慢的城鄉(xiāng)結(jié)合地區(qū)，自主管理更具優(yōu)勢。這類地區(qū)大多數(shù)居民是農(nóng)村轉(zhuǎn)城鎮(zhèn)戶口，部分業(yè)主還沒有適應(yīng)“購買服務(wù)”的消費模式，致使不交、拖交物業(yè)管理費的現(xiàn)象十分普遍。明確自主管理的合法性，對那些專業(yè)性不強(qiáng)的環(huán)衛(wèi)、綠化允許居民自主管理，可以很好解決物管企業(yè)與業(yè)主的糾紛。因此，重構(gòu)我國物業(yè)管理模式，修改《物業(yè)管理條例》顯得尤為重要。2．盡快出臺《物業(yè)管理法》目前，我國調(diào)整物業(yè)管理法律關(guān)系的規(guī)范立法層次都相對較低，相關(guān)規(guī)范散見于部門規(guī)章和行政法規(guī)。在物業(yè)管理發(fā)展迅速的背景下，出臺專門的物業(yè)管理法尤為必要。應(yīng)以現(xiàn)有的立法為基礎(chǔ)，吸收今年來從法律層面上對物業(yè)管理中存在的問題進(jìn)行具體規(guī)定，使其具有操作性［4］。以立法的形式，固定業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)，明確業(yè)主大會和業(yè)委會的法律地位，物管公司的責(zé)任和義務(wù)的等內(nèi)容。明確界定物業(yè)管理的范圍，應(yīng)當(dāng)將是否由政府行政權(quán)壟斷作為判斷是否屬于物業(yè)管理范圍的主要依據(jù)。這樣一部專門調(diào)整物業(yè)管理的法律，不僅提高了物業(yè)管理的立法層次，而且使物管活動有法可依，解決之前立法的相關(guān)沖突。

(二)明確業(yè)主大會和業(yè)委會的法律地位由于業(yè)主組織缺乏合法的民事主體地位，業(yè)主無法充分行使權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任，自身的利益無法維護(hù)，物業(yè)管理服務(wù)水平也無法得到提升。有關(guān)業(yè)委會能否成為訴訟參與主體各地方爭論不一。最高人民法院在2003年8月20日給安徽省高級人民法院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員會是否具備民事訴訟主體請求一案的復(fù)函》中明確解釋:根據(jù)《民事訴訟法》第49條、最高人民法院《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第40條之規(guī)定，金湖新村業(yè)主委員會符合“其他組織”條件，可以自己的名義提訟［5］。最高人民法院通過司法解釋形式規(guī)定業(yè)主委員會屬于民事訴訟法中規(guī)定的“其他組織”，即可以自己的名義提訟。缺乏明確民事法律主體資格的業(yè)主委員會無法獨立、有效的行使法律賦予其的權(quán)利，行使權(quán)利受阻時，缺乏有效的司法救濟(jì)。另外，因缺乏主體資格而不能成為被告，業(yè)主對業(yè)委會違法的決議，也難以通過訴訟方式撤銷。另一方面，應(yīng)設(shè)立業(yè)主共有資金。依據(jù)《物權(quán)法》第七十三條“建筑區(qū)劃內(nèi)的道路、綠地、其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有”。在明確了業(yè)委會的法律地位后，可以將業(yè)主共有的財產(chǎn)登記在業(yè)委會的名下，公用部分的維護(hù)費用由業(yè)委會財產(chǎn)支付，公用部分的收益也歸屬于業(yè)委會，由全體業(yè)主共有。設(shè)立業(yè)主共有資金，可以進(jìn)一步理清在物業(yè)管理服務(wù)中各方的法律地位，保障業(yè)主對物業(yè)共用部分的收益權(quán)，實現(xiàn)業(yè)主大會對物業(yè)服務(wù)費用等業(yè)主共有資金的所有權(quán)、管理權(quán)，也便于業(yè)委會過錯而需承擔(dān)法律責(zé)任進(jìn)行支付。

(三)建立物業(yè)管理糾紛解決的調(diào)解機(jī)制近年來，隨著我區(qū)城市化建設(shè)的不斷推進(jìn)，物業(yè)糾紛數(shù)量逐年遞增。物業(yè)糾紛呈現(xiàn)出發(fā)生頻率高、發(fā)生量較大、案件標(biāo)的小、問題瑣碎糾纏、持續(xù)時間長、容易引發(fā)群體性對抗等特征。物業(yè)糾紛如果全部依靠司法途徑解決，法院負(fù)擔(dān)大，程序復(fù)雜，造成司法資源的浪費．在構(gòu)建社會主義和諧社會的倡導(dǎo)下，以調(diào)解為主的人性化糾紛解決方式顯得很有必要。我國部分地區(qū)也在積極探索人民調(diào)解物業(yè)糾紛工作機(jī)制，力爭將矛盾化解在初發(fā)之時。新疆自治區(qū)司法廳已起草了《自治區(qū)關(guān)于加強(qiáng)物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作的意見(討論稿)》，在烏魯木齊市、昌吉回族自治州、克拉瑪依市三個地州市開展物業(yè)糾紛調(diào)解試點工作。物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制成為解決民事糾紛、防止矛盾激化的‘第一道防線’。引入第三方調(diào)解物業(yè)糾紛，將極大地減輕了當(dāng)事人的負(fù)擔(dān)，解放了審判資源，促進(jìn)了問題解決，維護(hù)了社會和諧，一舉多得，效果明顯。

(四)建立物業(yè)管理“黑名單”制度業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾由來已久，從物業(yè)投訴的情況看，業(yè)主與物業(yè)公司矛盾的焦點在服務(wù)質(zhì)量上。我國目前已在政府采購，食品安全等多領(lǐng)域建立了企業(yè)失信“黑名單”制度，物業(yè)服務(wù)行業(yè)也亟待建立“黑名單”制度。將物業(yè)管理系統(tǒng)納入誠信評價體系，針對投訴多、投訴之后整改效果不明顯的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，物業(yè)管理處將其拉入物業(yè)管理系統(tǒng)“黑名單”，取消其從事物業(yè)管理服務(wù)的資質(zhì)。物業(yè)管理“黑名單”制度有效震懾不合規(guī)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，讓失信者寸步難行，對提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量有很大幫助。

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