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房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文第1篇

長(zhǎng)期以來(lái)，國(guó)有商業(yè)銀行的固定資產(chǎn)管理（含在建工程管理，下同）沿襲著“財(cái)政部——總行——各級(jí)分行”的計(jì)劃管理體制，即財(cái)政部作為主管部門，每年根據(jù)國(guó)有商業(yè)銀行的計(jì)劃需求申請(qǐng)，綜合考慮銀行業(yè)務(wù)發(fā)展、物價(jià)變動(dòng)及上年度計(jì)劃執(zhí)行情況等因素，核批國(guó)有商業(yè)銀行總行當(dāng)年的固定資產(chǎn)及在建工程購(gòu)建資金計(jì)劃。這個(gè)計(jì)劃是指令性指標(biāo)，不得突破，對(duì)國(guó)有商業(yè)銀行固定資產(chǎn)管理提出的是總體要求，即絕對(duì)額控制。但這種要求是粗放式的，年度計(jì)劃的分配、執(zhí)行及監(jiān)管、固定資產(chǎn)的日常維護(hù)等均需通過(guò)銀行自身的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)。因此，在銀行內(nèi)部建立健全各項(xiàng)固定資產(chǎn)管理制度是十分必要的。

從縱向上看，固定資產(chǎn)管理遵循“分級(jí)管理、授權(quán)有限”的原則。與計(jì)劃的逐層分配相適應(yīng)，固定資產(chǎn)管理在銀行內(nèi)部實(shí)行總行、一級(jí)分行（即各省、自治區(qū)、直轄市分行）、二級(jí)分行（即各地市分行）、三級(jí)分行（即各城區(qū)、縣支行）共四個(gè)層次的分級(jí)管理體制，各級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)自身的固定資產(chǎn)管理工作負(fù)責(zé)，上級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)下級(jí)機(jī)構(gòu)的固定資產(chǎn)管理具有審批、指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查的權(quán)力。由于財(cái)政部的考核以總行為單位，出于管理、控制的需要，固定資產(chǎn)的采購(gòu)、竣工決算、處置、報(bào)廢、盤盈、盤虧等審批權(quán)限集中于總行。

從橫向上看，固定資產(chǎn)管理遵循“集中管理、監(jiān)督到位”的原則。在各級(jí)機(jī)構(gòu)內(nèi)部，固定資產(chǎn)的管理權(quán)集中在財(cái)會(huì)部門，負(fù)責(zé)建立健全固定資產(chǎn)管理制度，組織計(jì)劃的編報(bào)、執(zhí)行和監(jiān)控，完善固定資產(chǎn)的卡片管理與規(guī)范會(huì)計(jì)核算，監(jiān)督固定資產(chǎn)的實(shí)物管理以及接受稽核部門的監(jiān)督。行政部門、信息科技部門是固定資產(chǎn)的實(shí)物管理部門，負(fù)責(zé)固定資產(chǎn)的日常維護(hù)，完善固定資產(chǎn)的登記備案及領(lǐng)用制度，監(jiān)督固定資產(chǎn)的使用情況，保證固定資產(chǎn)的安全、完整。固定資產(chǎn)使用部門是固定資產(chǎn)各項(xiàng)業(yè)務(wù)的終端，負(fù)責(zé)合理確定固定資產(chǎn)計(jì)劃需求，妥善使用和保管領(lǐng)用的固定資產(chǎn)，接受財(cái)會(huì)部門和實(shí)物管理部門的監(jiān)督。

在上述管理體制下，固定資產(chǎn)管理工作的重點(diǎn)主要集中于兩個(gè)方面：一是科學(xué)配置固定資產(chǎn)購(gòu)建資金資源，合理安排計(jì)劃指標(biāo)，強(qiáng)化各項(xiàng)固定資產(chǎn)業(yè)務(wù)的審批，保證計(jì)劃管理的有效性；二是加強(qiáng)固定資產(chǎn)的日常管理，確保其賬務(wù)處理的合規(guī)性，真實(shí)、準(zhǔn)確地反映會(huì)計(jì)信息。為此，近年來(lái)國(guó)有商業(yè)銀行內(nèi)部陸續(xù)出臺(tái)了一系列固定資產(chǎn)管理制度，如固定資產(chǎn)的投資管理制度、集中采購(gòu)制度、日常管理制度、處置管理制度、核算制度與內(nèi)部考核制度等，這些制度形成了較為完整的固定資產(chǎn)管理制度體系，成為內(nèi)部控制制度體系的重要組成部分。在此前提下，固定資產(chǎn)管理工作基本實(shí)現(xiàn)了有章可循，有據(jù)可依，事前、事中、事后各環(huán)節(jié)的控制與監(jiān)督工作也得到了日益重視和加強(qiáng)，管理的有序性得到了很大提高。

二、固定資產(chǎn)管理工作中存在的問題

目前，國(guó)有商業(yè)銀行根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要，正在抓緊進(jìn)行股份制改造，把建設(shè)良好的公司治理機(jī)制作為發(fā)展目標(biāo)，因此，提高資產(chǎn)質(zhì)量與會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、實(shí)現(xiàn)計(jì)劃管理的有序性和有效性、加強(qiáng)監(jiān)管檢查成為了固定資產(chǎn)管理體制改革的首要要求。由于管理要求的不斷細(xì)化，以及固定資產(chǎn)管理工作本身的復(fù)雜性，一些基于歷史原因以及現(xiàn)有體制不完善之處而產(chǎn)生的問題逐步顯現(xiàn)出來(lái)。

（一）賬實(shí)不符問題

賬實(shí)相符是確保會(huì)計(jì)信息質(zhì)量真實(shí)、準(zhǔn)確的基本要求。賬實(shí)不符主要表現(xiàn)為有賬無(wú)實(shí)、有實(shí)無(wú)賬和賬實(shí)不匹配。造成賬實(shí)不符的原因，一是固定資產(chǎn)采購(gòu)項(xiàng)目的計(jì)劃指標(biāo)被挪用，形成固定資產(chǎn)虛列；二是利用“小金庫(kù)”等賬外資金越權(quán)違規(guī)購(gòu)建固定資產(chǎn)，但為逃避監(jiān)管而不入固定資產(chǎn)賬或部分入賬；三是會(huì)計(jì)差錯(cuò)，即已報(bào)廢、盤虧的固定資產(chǎn)未及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理。國(guó)有商業(yè)銀行曾在1995年進(jìn)行了清產(chǎn)核資，在1999年和2000年開展了賬外并賬檢查，相當(dāng)于在全轄進(jìn)行了大盤點(diǎn)，規(guī)范了固定資產(chǎn)的入賬核算，在很大程度上改善了會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。但由于賬實(shí)不符問題來(lái)源于多年的積累，并未得到根除。

（二）固定資產(chǎn)年度計(jì)劃執(zhí)行的偏差問題

固定資產(chǎn)購(gòu)建資金計(jì)劃作為上級(jí)機(jī)構(gòu)對(duì)下級(jí)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理與控制的工具，是指令性指標(biāo)，必須做到層層負(fù)責(zé)、不得突破。但一些分行在計(jì)劃實(shí)際執(zhí)行的過(guò)程中，執(zhí)行的結(jié)果與執(zhí)行的目標(biāo)出現(xiàn)了偏差，具體表現(xiàn)為超計(jì)劃執(zhí)行、計(jì)劃被挪用、擅自購(gòu)建新項(xiàng)目、擅自換項(xiàng)目等。由于銀行業(yè)務(wù)本身的特殊性，其資金流入、流出十分頻繁，金額十分龐大，因此，正常情況下銀行固定資產(chǎn)的購(gòu)建資金來(lái)源也就非常充裕，從而需要指令性計(jì)劃對(duì)固定資產(chǎn)的購(gòu)建加以控制。上述種種計(jì)劃執(zhí)行偏差現(xiàn)象則使計(jì)劃失去了嚴(yán)肅性與指令性，管理機(jī)構(gòu)的管理意圖未被落實(shí)，造成了固定資產(chǎn)計(jì)劃管理的失控，如程度嚴(yán)重時(shí)還將影響到銀行的正常經(jīng)營(yíng)。

（三）房地產(chǎn)未確權(quán)問題

國(guó)有商業(yè)銀行要進(jìn)行股份制改造，要實(shí)現(xiàn)上市目標(biāo)，就必須保證其資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)清晰，固定資產(chǎn)中涉及產(chǎn)權(quán)問題的項(xiàng)目主要表現(xiàn)是房地產(chǎn)。由于歷史上銀行辦公用地多采用劃撥形式、管理制度的松散造成房地產(chǎn)購(gòu)建資金來(lái)源多元化以及辦證意識(shí)淡薄等原因，銀行內(nèi)部無(wú)論是正常入賬還是賬外并賬的一些房地產(chǎn)項(xiàng)目存在房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證等證照不全的現(xiàn)象，即未做好房地產(chǎn)的確權(quán)工作。這些房地產(chǎn)長(zhǎng)期歸銀行使用，雖然不存在第三方對(duì)其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行要求，但為保證固定資產(chǎn)的安全、完整，這些房地產(chǎn)須補(bǔ)辦相關(guān)證照，這往往需要一筆不小的稅費(fèi)支出。

（四）基建項(xiàng)目竣工決算造價(jià)不完整問題

基建項(xiàng)目的竣工決算代表了基建資金循環(huán)的終結(jié)，決算造價(jià)是基建項(xiàng)目成本的準(zhǔn)確反映，是入賬原值的確定依據(jù)，因此，銀行內(nèi)部都有一套完整的竣工決算審批操作規(guī)程。但在實(shí)際工作中，經(jīng)常出現(xiàn)已經(jīng)辦理竣工決算的基建項(xiàng)目仍需要追加投資的現(xiàn)象，主要分為兩種情況：一是主觀方面的原因，在利益的驅(qū)使及基建項(xiàng)目主管機(jī)構(gòu)的干預(yù)下，一些獨(dú)立審計(jì)機(jī)構(gòu)違背職業(yè)道德，出具虛假的審計(jì)報(bào)告，掩蓋基建項(xiàng)目中存在的或有債務(wù)（如稅務(wù)機(jī)構(gòu)口頭承諾的稅費(fèi)減免），將決算造價(jià)從表面上控制在批準(zhǔn)的預(yù)算總投資內(nèi)，以逃避監(jiān)管，可一旦或有債務(wù)發(fā)生，銀行必須面臨付款問題。二是客觀上的原因，近年來(lái)，國(guó)家逐步推行國(guó)有土地使用權(quán)有償使用制度，一些基建項(xiàng)目靠行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，面臨著支付土地出讓金的局面，從而需要追加投資。

（五）責(zé)任人處罰機(jī)制不到位問題

根據(jù)固定資產(chǎn)管理制度規(guī)定要求，銀行應(yīng)該對(duì)造成上述違規(guī)現(xiàn)象的責(zé)任人進(jìn)行處罰。但實(shí)際上，這種處罰的權(quán)力集中在人事部門，而一些責(zé)任人往往現(xiàn)任或曾擔(dān)任過(guò)領(lǐng)導(dǎo)崗位，由于人際關(guān)系等因素的影響，對(duì)其處罰往往是象征性的，或者根本不處罰，造成一些責(zé)任人長(zhǎng)期逍遙“法”外，有關(guān)制度成為一紙空文，這也是國(guó)有企業(yè)監(jiān)管不利的通病。由于責(zé)任人的處罰未得到徹底落實(shí)，容易造成有關(guān)負(fù)責(zé)人責(zé)任意識(shí)差，對(duì)固定資產(chǎn)的管理工作不重視，結(jié)果形成惡性循環(huán)，產(chǎn)生更多的違規(guī)現(xiàn)象。此外，責(zé)任人處罰不到位的問題也影響到了基建項(xiàng)目決算、閑置固定資產(chǎn)處置等業(yè)務(wù)的審批。近年來(lái)，隨著銀行內(nèi)部控制制度的完善及三令五申，逐步將固定資產(chǎn)違規(guī)現(xiàn)象與有關(guān)負(fù)責(zé)人的職位升遷掛鉤，這種情況已有所好轉(zhuǎn)。

（六）閑置固定資產(chǎn)的處置問題

國(guó)有商業(yè)銀行的閑置固定資產(chǎn)是指不需用固定資產(chǎn)，主要表現(xiàn)為閑置房地產(chǎn)及閑置電子設(shè)備。閑置固定資產(chǎn)的產(chǎn)生主要源于以下三種因素：一是銀行內(nèi)部流程整合產(chǎn)生的閑置，在進(jìn)行股份制改造的過(guò)程中，國(guó)有商業(yè)銀行紛紛推行“減員增效”措施，甩掉歷史包袱，對(duì)一些經(jīng)營(yíng)效益差、無(wú)發(fā)展?jié)摿Φ目h支行以下機(jī)構(gòu)進(jìn)行了撤并，造成了撤并機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)閑置；二是科技進(jìn)步造成固定資產(chǎn)無(wú)形損耗而產(chǎn)生的閑置，這在電子設(shè)備的更新?lián)Q代上表現(xiàn)得尤為突出；三是違規(guī)途徑產(chǎn)生的閑置，即一些分行通過(guò)各種手段逃避總行監(jiān)管，購(gòu)建賬外固定資產(chǎn)卻未實(shí)際發(fā)生使用效益。這些閑置固定資產(chǎn)屬于非生息資產(chǎn)，占用了銀行大量資金，需要積極加以盤活處置。在處置的過(guò)程中要確保程序的公開、透明，最大限度實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值、增值，嚴(yán)防國(guó)有資產(chǎn)流失。

三、健全和完善固定資產(chǎn)管理體制的對(duì)策

固定資產(chǎn)管理工作之所以會(huì)存在上述種種問題，很大程度上來(lái)源于歷史上長(zhǎng)期粗放式管理形成的遺留問題積淀，還有一部分源于現(xiàn)有體制的不完善之處。針對(duì)固定資產(chǎn)管理中存在的種種問題，筆者認(rèn)為，國(guó)有商業(yè)銀行應(yīng)進(jìn)一步健全和完善固定資產(chǎn)管理體制，做到“權(quán)責(zé)分工明確、管理高效有序、過(guò)程公開透明、監(jiān)督檢查到位”，具體對(duì)策如下：

（一）完善人事約束機(jī)制

固定資產(chǎn)管理的各項(xiàng)工作歸根到底是由各級(jí)機(jī)構(gòu)相關(guān)管理人員（即負(fù)責(zé)人及經(jīng)辦）的活動(dòng)完成的，因此必須建立起有效的約束機(jī)制，以促進(jìn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。而目前缺乏有效的約束機(jī)制或者約束機(jī)制得不到落實(shí)的狀況是歷史原因形成的通病，是產(chǎn)生各種違規(guī)現(xiàn)象的癥結(jié)所在。完善固定資產(chǎn)管理方面的人事約束機(jī)制必須受到銀行高層的重視與認(rèn)可，具體措施如：設(shè)定固定資產(chǎn)管理工作崗位人員的任職資格，提高管理人員的素質(zhì)要求，實(shí)行競(jìng)聘上崗；對(duì)管理人員實(shí)行目標(biāo)責(zé)任制，定期進(jìn)行考核，考核結(jié)果作為對(duì)其發(fā)放個(gè)人績(jī)效獎(jiǎng)金的依據(jù)；將固定資產(chǎn)違規(guī)現(xiàn)象與管理責(zé)任人的職位升遷掛鉤，對(duì)有關(guān)責(zé)任人應(yīng)及時(shí)、合理地進(jìn)行處罰；將固定資產(chǎn)違規(guī)現(xiàn)象與責(zé)任人所在機(jī)構(gòu)的人事費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用掛鉤，按違規(guī)金額的一定比例扣減人事費(fèi)用、業(yè)務(wù)費(fèi)用指標(biāo)等。

（二）樹立年度計(jì)劃的權(quán)威性

在目前的計(jì)劃管理體制下，年度計(jì)劃是固定資產(chǎn)管理工作的主線，必須向各級(jí)機(jī)構(gòu)樹立起年度計(jì)劃的權(quán)威性，防止計(jì)劃管理扭曲、失控，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。各級(jí)機(jī)構(gòu)應(yīng)形成“沒有計(jì)劃、不得執(zhí)行；執(zhí)行計(jì)劃、不得突破；專項(xiàng)計(jì)劃，不得挪用”的觀念；跨年度使用計(jì)劃，必須重新申請(qǐng)；當(dāng)年的固定資產(chǎn)投資必須與批準(zhǔn)的計(jì)劃相配套。各級(jí)固定資產(chǎn)管理人員應(yīng)轉(zhuǎn)變思想，切實(shí)履行崗位職責(zé)，對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行實(shí)施認(rèn)真有效的監(jiān)控，同時(shí)加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的預(yù)算管理，細(xì)化成本控制，科學(xué)、合理地申請(qǐng)、安排計(jì)劃，減少超計(jì)劃情況的發(fā)生。作為處罰措施，對(duì)于出現(xiàn)超計(jì)劃等違規(guī)問題的機(jī)構(gòu)，總行可在處罰責(zé)任人的同時(shí)，按違規(guī)金額的一定比例扣減違規(guī)機(jī)構(gòu)下一年度計(jì)劃。

（三）減少管理層次，科學(xué)上收固定資產(chǎn)管理權(quán)、核算權(quán)

管理層次多是固定資產(chǎn)管理工作乃至其他各項(xiàng)工作的共同特點(diǎn)，其弊端在于管理效率低下、風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分散以及信息不對(duì)稱帶來(lái)的監(jiān)管難度大。目前，國(guó)有商業(yè)銀行紛紛推行機(jī)構(gòu)“扁平化管理”政策，即減少管理層次。在固定資產(chǎn)管理工作上，可以考慮將固定資產(chǎn)的管理權(quán)和核算權(quán)統(tǒng)一上收至一級(jí)分行，由一級(jí)分行負(fù)責(zé)轄內(nèi)的資本性支出及日常核算等職能，未經(jīng)一級(jí)分行批準(zhǔn)，其轄內(nèi)各機(jī)構(gòu)不能動(dòng)用固定資產(chǎn)賬戶對(duì)外支付款項(xiàng)，轄內(nèi)固定資產(chǎn)的入賬和計(jì)提折舊也全部由一級(jí)分行來(lái)完成。管理層次的減少將有利于管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高管理效率，降低管理風(fēng)險(xiǎn)，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。

（四）實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)管理工作的電算化

由于國(guó)有商業(yè)銀行的固定資產(chǎn)規(guī)模龐大，種類繁多，各項(xiàng)管理工作僅靠傳統(tǒng)的手工管理、手工統(tǒng)計(jì)已遠(yuǎn)不適應(yīng)工作要求，必須實(shí)現(xiàn)管理工作的電算化，即建立起包括計(jì)劃管理和核算管理等功能齊備的信息系統(tǒng)，將固定資產(chǎn)的購(gòu)建、決算、處置、報(bào)廢、核算等各項(xiàng)業(yè)務(wù)全部通過(guò)系統(tǒng)加以反映，按照管理權(quán)上收的原則設(shè)置相應(yīng)系統(tǒng)管理權(quán)限，與文件審批流程同步，實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)的電子化管理與實(shí)時(shí)監(jiān)控。完善的信息管理系統(tǒng)將有助于銀行管理機(jī)構(gòu)實(shí)時(shí)掌握固定資產(chǎn)信息，提高管理工作的時(shí)效性、透明度和效果。同時(shí)，在實(shí)現(xiàn)核算電算化的前提下，可以取消手工固定資產(chǎn)明細(xì)賬和總賬，有利于減少手工勞動(dòng)，提高工作效率。

（五）重視固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)工作

根據(jù)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，銀行固定資產(chǎn)應(yīng)定期或每年至少盤點(diǎn)一次。但在實(shí)際工作中，固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)往往因?yàn)槿耸稚佟⒐ぷ魅蝿?wù)重而流于形式，這也是賬實(shí)不符等違規(guī)現(xiàn)象長(zhǎng)期未被發(fā)現(xiàn)、整改的直接原因。因此，固定資產(chǎn)的盤點(diǎn)工作必須認(rèn)真落實(shí)，從小、從細(xì)抓起，對(duì)發(fā)現(xiàn)的賬實(shí)不符、盤盈、盤虧等歷史遺留問題及時(shí)進(jìn)行整改，使資產(chǎn)的安全、完整得到充分保障，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。

（六）加強(qiáng)固定資產(chǎn)的采購(gòu)管理

固定資產(chǎn)采購(gòu)是銀行對(duì)外付款、發(fā)生現(xiàn)金流出的環(huán)節(jié)，也是逃避計(jì)劃管理、風(fēng)險(xiǎn)最大的環(huán)節(jié)。加強(qiáng)固定資產(chǎn)采購(gòu)管理的具體措施主要有：積極實(shí)行集中采購(gòu)制度，對(duì)于大額項(xiàng)目通過(guò)招投標(biāo)方式選擇供應(yīng)商，項(xiàng)目決策通過(guò)集體評(píng)議，項(xiàng)目效果進(jìn)行后評(píng)價(jià)；電子設(shè)備、運(yùn)鈔車、業(yè)務(wù)用車、出納機(jī)具等固定資產(chǎn)可由總行集中采購(gòu)，后分配至各一級(jí)分行，以進(jìn)一步節(jié)約成本、降低風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于在建工程要嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)工期，執(zhí)行投資預(yù)算，按期決算并交付使用。

（七）積極盤活閑置固定資產(chǎn)

房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文第2篇

【 關(guān)鍵詞】 企業(yè)；房地產(chǎn)管理；策略

中圖分類號(hào)：C29 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

一、引言

公司作為一家較早涉足房地產(chǎn)開發(fā)的優(yōu)質(zhì)綜合地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理制度基本建立，內(nèi)部控制工作初具規(guī)模。從企業(yè)文化建設(shè)情況來(lái)看，公司的企業(yè)使命是“提供優(yōu)質(zhì)空間，暢享愉悅?cè)松?，?jīng)營(yíng)理念是“誠(chéng)信為本，合作共贏”，核心價(jià)值觀是“追求卓越，回報(bào)社會(huì)”。這些企業(yè)文化為加強(qiáng)企業(yè)的凝聚力、統(tǒng)一員工思想、吸引和留住優(yōu)秀人才等，起到舉足輕重的作用。企業(yè)文化環(huán)境的培養(yǎng)，需要長(zhǎng)時(shí)間不斷的建設(shè)和管理層堅(jiān)定不移的信心，目前公司管理層對(duì)此基本都達(dá)成了共識(shí)。

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是企業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施的一部分，同時(shí)也是當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一部分，與投資性房地產(chǎn)有本質(zhì)區(qū)別。專門從事房地產(chǎn)開發(fā)或投資的企業(yè)，其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本身就是企業(yè)的核心產(chǎn)品和主營(yíng)業(yè)務(wù)，不屬于所提及的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)范疇，而是屬于投資性房地產(chǎn)范圍。投資性房地產(chǎn)所關(guān)注的是通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣而獲得的投資性收益。中國(guó)的大多數(shù)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)上的支出，一般視作日常的企業(yè)管理費(fèi)用，很少建立企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略，因?yàn)榇蠖鄶?shù)管理者認(rèn)為，房地產(chǎn)領(lǐng)域非其主營(yíng)業(yè)務(wù)，也無(wú)需分散注意力到這一層面；另一種情形則是，管理者直接單純性地投資于房地產(chǎn)，想借中國(guó)房地產(chǎn)東風(fēng)撈上一大筆，而不是把企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)看作一項(xiàng)戰(zhàn)略性資產(chǎn)。

二、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的發(fā)展歷程

企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理，包括財(cái)務(wù)預(yù)算、信息化管理、選址、識(shí)別企業(yè)新的房地產(chǎn)需求、獲取或處置企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的活動(dòng)，其目的是調(diào)整企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)，以符合企業(yè)戰(zhàn)略獲得資產(chǎn)增值。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理包括物業(yè)管理、基礎(chǔ)管理、資產(chǎn)管理和成本控制等方面，目的是為了滿足作為企業(yè)最終使用者的核心業(yè)務(wù)單元的使用。為了達(dá)到股東價(jià)值或企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)，企業(yè)會(huì)強(qiáng)調(diào)某一方面的管理，并且在四種管理觀念之間形成平衡，而企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理觀念的平衡和變化，會(huì)影響企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理在組織內(nèi)的定位以及地位。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理在美國(guó)的發(fā)展歷程，經(jīng)歷了物業(yè)管理、混業(yè)經(jīng)營(yíng)、成本管理、支持管理和戰(zhàn)略管理等五個(gè)階段。1970 年以前，屬于物業(yè)管理階段，美國(guó)企業(yè)對(duì)企業(yè)所有的房地產(chǎn)和設(shè)施都是以物業(yè)管理的理念來(lái)管理，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理的功能就是簡(jiǎn)單地為企業(yè)經(jīng)營(yíng)提供服務(wù)場(chǎng)所。從 1970 年到 1985 年，屬于混業(yè)經(jīng)營(yíng)階段，許多美國(guó)企業(yè)的地產(chǎn)部門是作為獨(dú)立的運(yùn)營(yíng)中心，通常是投資于非主營(yíng)業(yè)務(wù)的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)而獲利；同時(shí)，也作為職能部門向公司提供經(jīng)營(yíng)所需的辦公和生產(chǎn)場(chǎng)所，但與房地產(chǎn)投資相比其重要性是次之的。從 1985 年到 1995 年，屬于成本管理階段，美國(guó)企業(yè)經(jīng)歷了一場(chǎng)重大的組織重構(gòu)，不具戰(zhàn)略優(yōu)先權(quán)且與核心競(jìng)爭(zhēng)力不相關(guān)的部門被剝離、出售甚至關(guān)閉，導(dǎo)致對(duì)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)下降了需求，而工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)及寫字樓市場(chǎng)供大于求的市場(chǎng)狀況使得美國(guó)企業(yè)掀起了一場(chǎng)降低成本的運(yùn)動(dòng)，這一階段，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理以成本和效率為導(dǎo)向，以職能部門的角色因素貢獻(xiàn)利潤(rùn)。

三、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理為企業(yè)帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)作用

（1）留住人才，吸引人才。對(duì)于快速擴(kuò)張的企業(yè)，讓員工在一個(gè)能產(chǎn)生高效率的工作環(huán)境中工作是極其重要的，優(yōu)越的工作環(huán)境有利于公司創(chuàng)造良好的業(yè)績(jī)。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理既要要保持靈活性以配合企業(yè)進(jìn)入新的市場(chǎng)，而且因?yàn)樘幱诟?jìng)爭(zhēng)極度激烈的市場(chǎng)中需要大量能擔(dān)重任的人才，因此，企業(yè)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略可以整合到企業(yè)人力資源戰(zhàn)略中，以留住并吸引人才，以及提高勞動(dòng)生產(chǎn)率。

（2）提高顧客滿意度和忠誠(chéng)度，傳遞營(yíng)銷信息，促進(jìn)銷售。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)是非常重要的顧客接觸點(diǎn)，對(duì)于服務(wù)顧客、提高顧客滿意度和顧客忠誠(chéng)度、構(gòu)建品牌，具有極其重要的作用。尤其對(duì)于超市、賓館、銀行、酒店等服務(wù)型和零售型企業(yè)來(lái)說(shuō)，通過(guò)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理構(gòu)筑高效的分銷渠道可以產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，而且基于顧客價(jià)值而選擇設(shè)計(jì)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)有助于可以起到廣告的作用，吸引顧客的注意，起到提升顧客體驗(yàn)并促進(jìn)銷售的作用。

（3）降低企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的使用成本。要想取得成本最小化，必須根據(jù)產(chǎn)品生命周期或市場(chǎng)生命周期以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種條件，在租賃或購(gòu)買之間做出正確抉擇，而且，還要注意企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)服務(wù)的有效性，即要平衡相關(guān)幾個(gè)方面的關(guān)系。

（4）有助于增加股東價(jià)值。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)并非僅是需要財(cái)務(wù)人員使出渾身解數(shù)控制成本，有效的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略會(huì)放大營(yíng)銷投入的效果，降低勞動(dòng)力成本或提升員工的勞動(dòng)生產(chǎn)率和忠誠(chéng)度，減少企業(yè)擴(kuò)張所受到的約束，更好地向顧客傳遞產(chǎn)品或服務(wù)，以及從企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)自身的升值而使企業(yè)獲利，繼而使股東價(jià)值得到升值；從另一個(gè)角度而言，證券市場(chǎng)對(duì)一個(gè)企業(yè)進(jìn)行評(píng)估，公司總部的位置等信息也是一個(gè)重要依據(jù)，所以說(shuō)在一定程度上也影響到企業(yè)的再融資能力和市場(chǎng)價(jià)值。

（5）提高企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略在很大程度上直接影響到企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的開發(fā)、完善和發(fā)揮，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)決定了企業(yè)與資源和市場(chǎng)的接近程度，而企業(yè)資源的投入使其核心競(jìng)爭(zhēng)力得以有效實(shí)現(xiàn)，企業(yè)的市場(chǎng)業(yè)績(jī)是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的具體表現(xiàn)。有些企業(yè)在發(fā)展階段會(huì)明顯感受到，其實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的能力受到了極大的約束阻礙和束縛，因?yàn)橄∪钡馁Y源和人才已被其他企業(yè)在快速擴(kuò)張中搶得先機(jī)繼而占有。

（7）構(gòu)建企業(yè)價(jià)值和企業(yè)文化，激勵(lì)組織創(chuàng)新和組織學(xué)習(xí)。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的位置以及其內(nèi)部的空間布置，可以反映出一個(gè)企業(yè)的文化，因?yàn)楣ぷ鞯攸c(diǎn)和工作環(huán)境會(huì)極大的影響到管理者、員工和顧客的行為，因此企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略最終會(huì)轉(zhuǎn)化為構(gòu)建和加強(qiáng)企業(yè)文化的決策

。同時(shí)，工作環(huán)境設(shè)計(jì)的優(yōu)越與否，也會(huì)通過(guò)影響人的行為來(lái)影響企業(yè)員工的創(chuàng)新能力和意愿，還會(huì)成為促進(jìn)或抑制員工工作和學(xué)習(xí)的重要因素，這對(duì)于知識(shí)型的企業(yè)尤其顯得特別重要。

四、企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門設(shè)置策略

當(dāng)企業(yè)的發(fā)展是跨區(qū)域或跨國(guó)型，其物業(yè)多而種類不同時(shí)，沒有專業(yè)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門進(jìn)行管理是不利于公司發(fā)展的。房地產(chǎn)管理部門將整個(gè)企業(yè)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理職能集中到一起，可以為每一項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)購(gòu)買提供專家支持以更好地配合企業(yè)擴(kuò)張或收縮，可以有效地利用信息并分?jǐn)偸占康禺a(chǎn)信息的成本，可以在談判中獲得優(yōu)勢(shì)，還可以在房地

產(chǎn)管理上獲得范圍經(jīng)濟(jì)。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門可以采取以下的策略：

（1）建立企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息系統(tǒng)。要想制定正確的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略，必須要有全面而準(zhǔn)確的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息。企業(yè)必須全面掌握這樣一些數(shù)據(jù)：在什么位置擁有多少房地產(chǎn)，這些房地產(chǎn)如何在使用，有多少員工在使用，占用的成本比例如何等等。如果企業(yè)要重新選址，就可以利用企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)信息系統(tǒng)迅速做出最佳的決策。

（2）與房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟。

部分企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理職能的外包目前是一個(gè)大的趨勢(shì)。仲量聯(lián)行、戴德梁行等國(guó)際化的專業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)供應(yīng)商擁有高覆蓋率的分支機(jī)構(gòu)和大量的房地產(chǎn)專家，可以向企業(yè)提供精確動(dòng)態(tài)的房地產(chǎn)信息，高效率地配合企業(yè)的擴(kuò)張或市場(chǎng)進(jìn)入。但有一點(diǎn)值得注意，在企業(yè)擴(kuò)張前期就把企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外包，對(duì)于泄露企業(yè)戰(zhàn)略意圖給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是有較高風(fēng)險(xiǎn)的，而且在整個(gè)外包的過(guò)程中，要保證企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的供應(yīng)商能理解并認(rèn)同企業(yè)的使命、目標(biāo)和戰(zhàn)略，以保證高效率的同時(shí)有效性。因此，供應(yīng)商與企業(yè)不同層次的交流是很有必要的。

（3）企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理必須符合企業(yè)戰(zhàn)略。例如，肯德基根據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略，負(fù)責(zé)對(duì)各地區(qū)的新店進(jìn)行精心選址，然后再授權(quán)經(jīng)營(yíng)。雖然世界各國(guó)的市場(chǎng)都是在不斷地變化，雖然各個(gè)國(guó)家的市場(chǎng)環(huán)境都存在這樣或那樣的差別，但是肯德基通過(guò)統(tǒng)一的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略，協(xié)同其它營(yíng)銷策略，形成了其自身的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

（4）力求達(dá)到企業(yè)內(nèi)部各部門協(xié)調(diào)統(tǒng)一。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)的決策，往往會(huì)關(guān)聯(lián)到人力資源、生產(chǎn)、營(yíng)銷和財(cái)務(wù)等等，因此企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理者要起到整合平衡各方面利益的作用。縱觀國(guó)外企業(yè)的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理實(shí)踐，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理地位不會(huì)突然飆升，即最初階段的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理者與企業(yè)總經(jīng)理之間一般會(huì)間隔三層以上的管理層級(jí)。企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理者一般是沒有權(quán)力要求企業(yè)其他部門來(lái)按照他的指示進(jìn)行行動(dòng)的，由此可見，企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)戰(zhàn)略的執(zhí)行需要得到企業(yè)高層管理者的支持與參與，也可以將企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理流程整合到財(cái)務(wù)管理制度中去，從而確立企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理部門的合理地位。同時(shí)，在企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理實(shí)踐中出現(xiàn)的一種方法也是可以借鑒的，即把企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門作為一個(gè)利潤(rùn)實(shí)體，其他部門每年向其支付固定的費(fèi)用。結(jié)果是其他部門為了節(jié)約成本，會(huì)主動(dòng)將企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門納入每一項(xiàng)企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)交易，但需要解決的是如何考核企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)部門的績(jī)效，并保證其服務(wù)的質(zhì)量。

（5）形成合理的的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)決策流程。盡管大多數(shù)房地產(chǎn)決策一般是由專家根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行決策，但是一個(gè)可靠的企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)管理應(yīng)該是有合理流程導(dǎo)向的，必須以流程的形式將企業(yè)內(nèi)部房地產(chǎn)決策進(jìn)行制度化，并且這一流程應(yīng)該是長(zhǎng)期穩(wěn)定的，可以不斷重復(fù)地使用，即使是不同的人只要原則性地正確堅(jiān)持遵循這一流程也應(yīng)該做出相同的決策。當(dāng)然，再好的流程也需要根據(jù)外界環(huán)境的變化而不斷地加以完善，才不至于有失偏頗。

參 考 文 獻(xiàn)

房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；審計(jì)；偷稅漏稅；誤區(qū)

前言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)正在迅猛發(fā)展，而房地產(chǎn)企業(yè)也成為了我國(guó)各地稅收中極為重要的推動(dòng)性作用。到目前為止，房地產(chǎn)企業(yè)所繳納的稅款已經(jīng)占到了我國(guó)各地稅收的百分之二十以上了。但是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有規(guī)劃性強(qiáng)，投資金額大等特點(diǎn)，造成了房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)其的會(huì)計(jì)審核方面的難度，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行會(huì)計(jì)審核時(shí)，它的審核對(duì)象繁雜，需要核算的環(huán)節(jié)較多，而且審核的周期很長(zhǎng)，這些都造成了房地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)節(jié)利潤(rùn)和偷稅漏稅方面有著其他產(chǎn)業(yè)所不具備的一些優(yōu)勢(shì)。而目前我國(guó)國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也是國(guó)內(nèi)偷稅漏稅較為嚴(yán)重的一個(gè)行業(yè)。

1.目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在審計(jì)中的誤區(qū)

1.1利潤(rùn)操控

目前在國(guó)內(nèi)，存在著一些房地產(chǎn)企業(yè)利用將一些已經(jīng)可以收款的項(xiàng)目進(jìn)行長(zhǎng)期掛賬的方法來(lái)拖延時(shí)間，使得對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的收入成本和利潤(rùn)不能夠在第一時(shí)間計(jì)算清楚。這些被長(zhǎng)期掛賬的房屋，都是一些已經(jīng)可以預(yù)收售房款滿足了結(jié)轉(zhuǎn)條件的房屋。一些房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)于房屋竣工時(shí)間的人為推遲，并使用竣工結(jié)算還并未完成的借口，拖延對(duì)于房屋的預(yù)售款的收受工作，將預(yù)售房款進(jìn)行了長(zhǎng)期掛賬的處理。因?yàn)橐坏┓康禺a(chǎn)企業(yè)在收取了購(gòu)房人的預(yù)售營(yíng)業(yè)款以后，就需要對(duì)所建造房屋進(jìn)行竣工驗(yàn)收，并將房屋的所有權(quán)交給房主出理，這樣房地產(chǎn)企業(yè)將不能繼續(xù)保留房屋的所有權(quán)和管理權(quán)，那么，一旦這樣做了，使得房屋出售資金已被收取，那么房地產(chǎn)企業(yè)就需要進(jìn)行對(duì)于該次房屋買賣的有關(guān)于成本還有利潤(rùn)的審計(jì)。但是如果房地產(chǎn)企業(yè)以竣工結(jié)算還并未完成等借口推遲交房的時(shí)間，并且不收受預(yù)售房款的話，那么房地產(chǎn)企業(yè)就可以對(duì)它當(dāng)期的利潤(rùn)進(jìn)行操控。

除此之外，有一些房地產(chǎn)企業(yè)在其本身所應(yīng)該進(jìn)行的業(yè)務(wù)以外，還私下里面設(shè)置了相當(dāng)于委托代建或者合資開發(fā)等等一系列的其他業(yè)務(wù)。由于我國(guó)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展的速度過(guò)于迅猛，所以目前我國(guó)國(guó)內(nèi)在這些方面并沒有一些很清晰的法律法規(guī)來(lái)對(duì)這些業(yè)務(wù)進(jìn)行監(jiān)督和限制。因此，這些屬于房地產(chǎn)企業(yè)的額外業(yè)務(wù)的可操作性是非常大的，而由于國(guó)內(nèi)法律法規(guī)的不完善，那么一部分的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)將有關(guān)于這些額外業(yè)務(wù)的資金僅僅是進(jìn)行帳外的資金循環(huán)和往來(lái)的資金循環(huán)，以此來(lái)達(dá)到偷稅漏稅的目的，最終這些動(dòng)作，將會(huì)使得對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所進(jìn)行的審計(jì)工作很難順利展開。

1.2漏稅問題

目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，存在著這樣一種逃避稅務(wù)的方法，利用某些關(guān)系，拿到關(guān)于建造經(jīng)濟(jì)適用房或者是針對(duì)回遷住戶所需要的廉價(jià)用房等用于建造低價(jià)住房的土地的土地劃撥許可證。但是在進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，卻在這塊土地上，開發(fā)成為高檔的商品住宅等來(lái)進(jìn)行出售。而國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在這種情況下，并不會(huì)向上級(jí)部門進(jìn)行匯報(bào)，繳納數(shù)量龐大的土地出讓金。按照我國(guó)法律來(lái)說(shuō)，一旦在取得土地后進(jìn)行土地用途變革的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要繳納數(shù)量不菲土地出讓金。在另外一方面，由于我國(guó)目前在這方面的法律的落后，然后利用其相關(guān)的名義來(lái)進(jìn)行收費(fèi)，比如說(shuō)用保證金，增容費(fèi)等等，而這些費(fèi)用由于我國(guó)目前在這方面法律制度的欠缺，導(dǎo)致了繳納制度的不透明性，使得在這方面有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有了漏稅的可能。

1.3違規(guī)貸款

在房地產(chǎn)開發(fā)的過(guò)程當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所需要大量的資金和建設(shè)周期，所以，目前我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，基本都是以融資的方式來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，而融資的對(duì)象，一般來(lái)說(shuō)都是利用銀行的貸款來(lái)進(jìn)行的。而按照我國(guó)的法律，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)土地的開發(fā)過(guò)程中，由于土地已經(jīng)被房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所使用和開發(fā)，因此在這個(gè)時(shí)候土地其實(shí)是并沒有價(jià)值的，所以這個(gè)時(shí)候土地的使用權(quán)并沒有進(jìn)行抵押的資格的。只有在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)拿到土地，而并沒有進(jìn)行開發(fā)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候土地才具有價(jià)值，可以進(jìn)行抵押貸款。而這種情況是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用并無(wú)價(jià)值的資產(chǎn)在銀行進(jìn)行套現(xiàn)了。

1.4使用假合同

現(xiàn)在，有部分企業(yè)會(huì)利用假的售房的簽訂，以及企業(yè)與個(gè)人簽訂的假的合同，并且讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為賣方顧客提供首付，來(lái)騙錢銀行的按揭貸款。而有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甚至還會(huì)利用假的購(gòu)買房屋的合同，來(lái)套取銀行方面兌換票。而由于我國(guó)法律規(guī)定，企業(yè)在申請(qǐng)國(guó)內(nèi)的承兌換匯票的時(shí)候，應(yīng)該要有真實(shí)的商品購(gòu)物和銷售情況，以及商品的交易金額的計(jì)算。因此，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對(duì)進(jìn)行對(duì)產(chǎn)業(yè)建造的生產(chǎn)中，往往會(huì)假借銀行的明月來(lái)對(duì)合同進(jìn)行編造。

1.5材料管理不合理

房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)管理不穩(wěn)定，由于在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過(guò)程中，存在這一些原材料多，建造的周期長(zhǎng)等一系列特點(diǎn)。對(duì)于有關(guān)部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的審計(jì)工作進(jìn)行了造成了極大的不方便，有許多公司甚至在長(zhǎng)達(dá)兩年到三年的時(shí)間里面，沒有整理過(guò)一次固定資產(chǎn)清查，而管理的混亂，也造成了對(duì)于項(xiàng)目的開發(fā)成本不斷的提高，最終演變成了一種習(xí)慣。目前我國(guó)對(duì)于材料的進(jìn)出倉(cāng)庫(kù)的管理制度等內(nèi)部制度也不完善，對(duì)于一些低價(jià)值的消耗品沒有及時(shí)的清點(diǎn)，而造成了賬目與現(xiàn)實(shí)不符合，而且資金也不符合，這樣得出來(lái)的數(shù)據(jù)不是準(zhǔn)確的。

2.解決以上問題的一些對(duì)策

2.1杜絕避稅

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，避稅和開假發(fā)票是不可取的，而混亂的會(huì)計(jì)核算已經(jīng)成本的虛假上報(bào)，并不利于對(duì)于公司的管理效率的提高，而在目前。房地產(chǎn)公司應(yīng)該能夠進(jìn)行設(shè)立獨(dú)自計(jì)算的銷售公司來(lái)進(jìn)行結(jié)算。

2.2完善資產(chǎn)管理

在我國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)中，有序的還不完美的地方，這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其進(jìn)行資產(chǎn)管理了，而且這種可以健全資產(chǎn)管理責(zé)任的制度。

2.3改善會(huì)計(jì)核算工作

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該提高其工作人員的素質(zhì)水平，在會(huì)計(jì)的基礎(chǔ)工作水平有所提高后，將會(huì)對(duì)企業(yè)的提高項(xiàng)目預(yù)算精度，成本的核算，已經(jīng)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的防護(hù)能力，并且從整體上大幅度的降低企業(yè)的成本。

3.結(jié)束語(yǔ)

作為我國(guó)稅收的重要來(lái)源之一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展將會(huì)為我國(guó)的稅收和其他政策提供極為有效的支持，而當(dāng)前，應(yīng)該要想辦法對(duì)于現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)中，審計(jì)所存在的一些問題與誤區(qū)進(jìn)行修改，并且完善審計(jì)工作的進(jìn)行。

參考文獻(xiàn)

[1]金龍.注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)特別關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)[J].財(cái)經(jīng)界（學(xué)術(shù)），2010，（10）：92-93.

房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文第4篇

關(guān)鍵詞：國(guó)有資產(chǎn)管理 存在問題 解決對(duì)策

一、消防國(guó)有資產(chǎn)管理問題的表現(xiàn)

（一）產(chǎn)權(quán)意識(shí)模糊導(dǎo)致資產(chǎn)收益單位化

根據(jù)我國(guó)法律，國(guó)有資產(chǎn)是指國(guó)家依法取得的財(cái)產(chǎn)及由國(guó)家資本金投入、資產(chǎn)收益或接受饋贈(zèng)而取得的財(cái)產(chǎn)。根據(jù)這一概念，國(guó)家才是國(guó)有資產(chǎn)的真正所有人。根據(jù)武消[2009]161號(hào)《中國(guó)人民武裝警察消防部隊(duì)資產(chǎn)管理暫行規(guī)定》第三十二條“消防部隊(duì)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，是指消防部隊(duì)各級(jí)資產(chǎn)主管部門代表國(guó)家，依法確認(rèn)國(guó)家對(duì)消防部隊(duì)資產(chǎn)的所有權(quán)和單位對(duì)資產(chǎn)的占有、使用、管理權(quán)的行為。消防部隊(duì)資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記，分為占有產(chǎn)權(quán)登記、變動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記和注銷產(chǎn)權(quán)登記，并實(shí)行年度檢查制度”的規(guī)定，消防部隊(duì)僅是代表國(guó)家占有、使用、管理資產(chǎn)，行使占有、使用和管理的權(quán)能，而不是行使所有（享有）權(quán)能，并不是真正的所有權(quán)人，真正的所有者仍是國(guó)家。然而在實(shí)際操作過(guò)程中，部隊(duì)長(zhǎng)期根據(jù)“誰(shuí)購(gòu)建、誰(shuí)使用、誰(shuí)所有”的原則來(lái)界定資產(chǎn)的所有權(quán)與使用權(quán)，但這一原則往往被斷章取義為“誰(shuí)使用、誰(shuí)所有”，因此所有權(quán)（享有權(quán)）與占有權(quán)就被混淆。另外1991年5月27日總參謀部、總政治部、總后勤部聯(lián)合印發(fā)的《軍隊(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定》規(guī)定“部隊(duì)有權(quán)對(duì)軍隊(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行出租、出讓、互換、互建、合建以及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”，這一規(guī)定隱含的原則或邏輯就是“占有權(quán)等同所有權(quán)”。因此，消防部隊(duì)利用地方財(cái)政投入資金購(gòu)建的資產(chǎn)就順理成章的成了消防部隊(duì)所有的資產(chǎn)，即使是地方政府“交鑰匙”工程的房地產(chǎn)，也因?yàn)橄啦筷?duì)是唯一占有、使用者，自然而然地也就成了唯一所有者，房地產(chǎn)登記證書的產(chǎn)權(quán)所有人也就成了消防部隊(duì)，而真正作為所有者的國(guó)家產(chǎn)權(quán)則被虛置，國(guó)家或地方政府的權(quán)利就被無(wú)形剝奪。由此，衍生出了以下三個(gè)方面問題：

1、資產(chǎn)收益分配問題

根據(jù)《中國(guó)人民武裝警察消防部隊(duì)會(huì)計(jì)基礎(chǔ)工作規(guī)范》第八十六條“預(yù)算外經(jīng)費(fèi)實(shí)行‘收支兩條線’管理，收入納入單位財(cái)務(wù)部門統(tǒng)一管理，按照規(guī)定科目和內(nèi)容組織核算，嚴(yán)禁收入不入賬或者轉(zhuǎn)移隱匿收入，開支納入單位年度預(yù)算統(tǒng)一安排，按照規(guī)定轉(zhuǎn)入有關(guān)預(yù)算科目列支”的規(guī)定，消防部隊(duì)組織的資產(chǎn)收益完全自行留用。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、房地產(chǎn)換建合建收入、房地產(chǎn)出租收入以及裝備報(bào)廢轉(zhuǎn)讓收入、對(duì)外教育培訓(xùn)收入，完全不需向上級(jí)或地方財(cái)政繳納，而作為真正的實(shí)際所有者--國(guó)家或地方政府則無(wú)半分收益。所謂的“收支兩條線”也變成了“收支一條線”，不是財(cái)政收單位支，而是單位收單位支。

2、非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的問題

近年來(lái)，為了適應(yīng)部隊(duì)現(xiàn)代化、正規(guī)化的需求，為了滿足滅火戰(zhàn)斗與訓(xùn)練的需要，消防部隊(duì)大部分異地重建了新的營(yíng)房營(yíng)院。自然，部隊(duì)就產(chǎn)生了很多閑置的房地產(chǎn)。由于部隊(duì)享有完全資產(chǎn)收益權(quán)，很多消防部隊(duì)就會(huì)將原先的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)出租謀求收益。此時(shí)，如果監(jiān)管不到位，有的單位難免會(huì)產(chǎn)生強(qiáng)烈的投資欲望。如建營(yíng)房營(yíng)院時(shí)以建店面的方式替代圍墻，建內(nèi)部招待所時(shí)貪大求全地將招待所建成高級(jí)賓館飯店對(duì)外營(yíng)業(yè)；建衛(wèi)生所時(shí)將衛(wèi)生所建成大醫(yī)院，建培訓(xùn)基地時(shí)則建成各項(xiàng)功能齊全的社會(huì)型大學(xué)。重復(fù)建設(shè)、浪費(fèi)資金的現(xiàn)象隨之而生。

3、資產(chǎn)處置存在不確定因素的問題

如果將地方財(cái)政投入建設(shè)的房地產(chǎn)的所有權(quán)歸消防部隊(duì)的話，消防部隊(duì)必然可以根據(jù)總參謀部、總政治部、總后勤部聯(lián)合印發(fā)的《軍隊(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定》的規(guī)定，有權(quán)對(duì)軍隊(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行出租、出讓、互換、互建、合建以及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。但在實(shí)際操作中，要將閑置的房地產(chǎn)出讓、或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，地方政府一定會(huì)干預(yù)，因?yàn)樗麄儾攀钦嬲乃袡?quán)人，消防部隊(duì)只不過(guò)是占有及使用人而已，即使消防部隊(duì)是名義上的產(chǎn)權(quán)登記人。另外地方政府如要征用部隊(duì)營(yíng)房營(yíng)院，不僅不會(huì)給予消防部隊(duì)任何補(bǔ)償，還有可能讓消防部隊(duì)短暫性居無(wú)定所。

（二）消防部隊(duì)資產(chǎn)管理仍然停留在“就資產(chǎn)而論資產(chǎn)”層面，僅局限于實(shí)物資產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)核算

近年來(lái)，消防部隊(duì)在實(shí)物資產(chǎn)管理方面做了很多改進(jìn)的工作，而且也起得了相當(dāng)大的成效。如網(wǎng)絡(luò)版的《資產(chǎn)管理系統(tǒng)》啟用，使得各單位的資產(chǎn)檔案更加完善、資產(chǎn)管理行為更加規(guī)范、資產(chǎn)處置程序更易到位、資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)更為準(zhǔn)確。再如實(shí)行資產(chǎn)預(yù)算管理，有效減少了資產(chǎn)配置標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行不力、配置不公、資產(chǎn)閑置浪費(fèi)、使用效率低下、資產(chǎn)占用信息不對(duì)稱的現(xiàn)象。但這些改進(jìn)措施并沒有徹底解決問題，資產(chǎn)管理制度仍不健全，管理手段和方法仍不成熟，主要存在以下三個(gè)問題：

1、資產(chǎn)購(gòu)建及保養(yǎng)問題

首先是資產(chǎn)購(gòu)建的必要性及針對(duì)性問題。消防部隊(duì)是養(yǎng)兵千日、用兵千日，各級(jí)指戰(zhàn)員24小時(shí)處于戰(zhàn)備狀態(tài)，因此消防裝備的數(shù)量、質(zhì)量及效能對(duì)提高部隊(duì)滅火救援能力的指標(biāo)意義非常重大。同時(shí)，隨著地方經(jīng)濟(jì)及新型技術(shù)的發(fā)展，城市化建設(shè)日新月異，高端樓盤、密集型商業(yè)、金融大街遍地開花，生產(chǎn)高精尖技術(shù)設(shè)備、零部件的廠房漫山遍野。如果說(shuō)軍人個(gè)人素質(zhì)是部隊(duì)作戰(zhàn)能力第一道生命線的話，那么資產(chǎn)購(gòu)建就是提升部隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力的第二道生命線。然而實(shí)踐中，消防部隊(duì)資產(chǎn)裝備購(gòu)建并不完全是根據(jù)部隊(duì)的實(shí)際需要，有的是上級(jí)配發(fā)，資產(chǎn)裝備種類與實(shí)際需要脫節(jié)；有的是上級(jí)統(tǒng)一指標(biāo)，資產(chǎn)裝備數(shù)量與實(shí)際需要不符；有的是基于出政績(jī)、搞形象工程的需要，追求“高大上”，難以運(yùn)用于實(shí)踐，等等。其次是“重建輕管”的問題?！爸亟ㄝp管”一直是擺在消防部隊(duì)的“老大難”問題，不懂管、不會(huì)管的現(xiàn)象比比皆是，真正技術(shù)層面的管理人才少之又少。在消防裝備管理使用方面，缺少懂操作、善保養(yǎng)、會(huì)維修的人才。對(duì)于技術(shù)先進(jìn)的消防裝備，如果平時(shí)不懂保養(yǎng)、不懂檢查維修甚至戰(zhàn)時(shí)操作不當(dāng)，高精尖裝備就會(huì)變成一堆廢鐵，還談什么資產(chǎn)保值增值呢？近年來(lái)，公安部消防局已經(jīng)注意到了這個(gè)問題，在全國(guó)消防部隊(duì)開展了消防裝備技師培訓(xùn)。然而基于消防部隊(duì)的編制及流動(dòng)性限制，消防裝備技師無(wú)論是從數(shù)量上還是從質(zhì)量上都難于滿足工作需要。

2、后勤管理人員編制與資產(chǎn)管理任務(wù)不對(duì)稱，導(dǎo)致資產(chǎn)管理工作虎頭蛇尾

按照部隊(duì)資產(chǎn)管理工作規(guī)程，單位資產(chǎn)管理部門（在支隊(duì)一級(jí)，資產(chǎn)管理部門歸屬于軍需裝備科）全面負(fù)責(zé)單位資產(chǎn)的管理工作，包含資產(chǎn)記賬、處置、評(píng)估、檢查清點(diǎn)、資產(chǎn)維修、資產(chǎn)分析、資產(chǎn)預(yù)算編報(bào)、上級(jí)交辦事宜等方方面面。另外，軍需裝備科還需參與消防裝備采購(gòu)、庫(kù)存物資（含糧秣被裝及消防裝備）領(lǐng)取保管與發(fā)放、營(yíng)房營(yíng)院維修與綠化、閑置資產(chǎn)租賃。僅就消防裝備而言，為了適應(yīng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及滅火作戰(zhàn)需要，有的支隊(duì)級(jí)單位每年采購(gòu)消防裝備就數(shù)以億計(jì)，庫(kù)存消防器材每年高達(dá)三、四千萬(wàn)元。然而一個(gè)省會(huì)城市的支隊(duì)級(jí)單位軍需裝備科卻僅有五個(gè)編制人員，巨大的工作量只能讓他們不堪重負(fù)，被動(dòng)應(yīng)付。

3、庫(kù)存物資與固定資產(chǎn)沒有嚴(yán)格從概念上加以區(qū)分，會(huì)計(jì)在賬務(wù)處理時(shí)易產(chǎn)生誤區(qū)

從概念上來(lái)講，庫(kù)存物資與固定資產(chǎn)存在重疊部分。庫(kù)存物資是指戰(zhàn)略物資、戰(zhàn)役儲(chǔ)備物資和戰(zhàn)術(shù)儲(chǔ)備物資，從狹義角度來(lái)說(shuō)，是指單位大宗購(gòu)入驗(yàn)收入庫(kù)，為保障日常業(yè)務(wù)陸續(xù)耗用需要的實(shí)物資產(chǎn)；固定資產(chǎn)是指一般設(shè)備在500元以上、專用設(shè)備在800元以上且使用年限為一年以上的實(shí)物資產(chǎn)，或單價(jià)不足規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但使用時(shí)間在一年以上的大批同類實(shí)物資產(chǎn)。從中可以看出，固定資產(chǎn)可能是庫(kù)存物資，庫(kù)存物資也可能是固定資產(chǎn)，而且部隊(duì)所有相關(guān)書籍均沒有對(duì)重疊部分進(jìn)行相關(guān)說(shuō)明。這樣，進(jìn)行賬務(wù)處理時(shí)，會(huì)計(jì)人員就有可能產(chǎn)生疑惑，不知資產(chǎn)應(yīng)記入固定資產(chǎn)還是庫(kù)存物資。另外，消防部隊(duì)會(huì)計(jì)賬務(wù)管理系統(tǒng)地方賬套并未設(shè)庫(kù)存物資科目，而消防裝備購(gòu)置用的全是地方經(jīng)費(fèi)，新購(gòu)消防裝備入庫(kù)后，記入什么科目也是讓人迷霧重重，一頭霧水。

二、解決問題的對(duì)策

（一）以《行政單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》及《事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》為基本依據(jù)和指導(dǎo)規(guī)范，明析產(chǎn)權(quán)和利益分配

1984年財(cái)政部、公安部《關(guān)于上劃公安邊防消防警衛(wèi)部隊(duì)有關(guān)經(jīng)費(fèi)的通知》明確指出消防部隊(duì)經(jīng)費(fèi)由兩部分組成：一部分為部隊(duì)行政經(jīng)費(fèi)（現(xiàn)稱消防部隊(duì)經(jīng)費(fèi)），為人員生活費(fèi)及公用經(jīng)費(fèi)，由中央財(cái)政保障；另一部分為消防部隊(duì)業(yè)務(wù)經(jīng)費(fèi)（現(xiàn)稱地方消防經(jīng)費(fèi)），主要為辦公、滅火戰(zhàn)斗、訓(xùn)練、消防裝備購(gòu)置及基本建設(shè)經(jīng)費(fèi)等，由地方財(cái)政提供。根據(jù)這個(gè)規(guī)定，地方財(cái)政是消防部隊(duì)資產(chǎn)的主要來(lái)源之一，消防部隊(duì)所持有的資產(chǎn)是行政事業(yè)性資產(chǎn)，具有公共產(chǎn)權(quán)的特性，只能以服務(wù)為根本目標(biāo)，而不應(yīng)以營(yíng)利為目的。另外，法律監(jiān)管應(yīng)成為國(guó)有資產(chǎn)的普遍方式，但目前我國(guó)尚無(wú)一條法律規(guī)定消防部隊(duì)哪些財(cái)產(chǎn)歸中央所有，哪些財(cái)產(chǎn)歸地方所有，哪些財(cái)產(chǎn)規(guī)定軍隊(duì)所有。因此消防部隊(duì)資產(chǎn)管理必須依據(jù)以上“兩個(gè)辦法”。基于“兩個(gè)辦法”、資產(chǎn)消防部隊(duì)國(guó)有資產(chǎn)的非經(jīng)營(yíng)性和無(wú)償占有性的性質(zhì)及建設(shè)服務(wù)性政府、依法行政、依法理財(cái)和客觀要求，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)享有產(chǎn)權(quán)”的原則，可以將資產(chǎn)的所有權(quán)與使用權(quán)剝離，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)所有權(quán)進(jìn)行清晰界定。這樣，既保證國(guó)家是部隊(duì)國(guó)有資產(chǎn)的真正所有者，由財(cái)政部門代表國(guó)家來(lái)履行所有者職責(zé)，并充分享有資產(chǎn)的的收益權(quán)與處置權(quán)，同時(shí)又確保消防部隊(duì)對(duì)本單位資產(chǎn)享有占有使用權(quán)，利用國(guó)有資產(chǎn)來(lái)完成各項(xiàng)消防事業(yè)建設(shè)及滅火作戰(zhàn)任務(wù)，并擔(dān)負(fù)起維護(hù)占有使用資產(chǎn)的安全完整和有效使用的責(zé)任。

既然產(chǎn)權(quán)歸財(cái)政部門享有，并且資產(chǎn)的收益權(quán)與處置權(quán)均歸財(cái)政部門所有，那么，消防部隊(duì)依據(jù)“兩個(gè)辦法”占有、使用、管理資產(chǎn)便順理成章?！皟蓚€(gè)辦法”對(duì)資產(chǎn)的處置與收益也作了明確規(guī)定，如：《行政單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》明確規(guī)定行政單位擬將占有、使用國(guó)有資產(chǎn)對(duì)外出租、出借的，必須事先上報(bào)同級(jí)財(cái)政部門審核批準(zhǔn)，未經(jīng)批準(zhǔn)不得對(duì)外出租、出借；《事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)管理暫行辦法》規(guī)定事業(yè)單位利用國(guó)有資產(chǎn)對(duì)外投資、出租、出借、擔(dān)保的，由主管部門審核同意后，報(bào)同級(jí)財(cái)政部門審批，并實(shí)行專項(xiàng)管理?！皟蓚€(gè)辦法”同時(shí)明確規(guī)定行政事業(yè)性國(guó)有資產(chǎn)出租、出借收入以及處置變價(jià)收入和殘值收入，按照政府非稅收入管理規(guī)定，實(shí)行“收支兩條線”管理。

理順了產(chǎn)權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)及收益權(quán)之間的關(guān)系，資產(chǎn)處置收益均歸財(cái)政部門，非經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的問題、偷換“對(duì)外有償服務(wù)”概念的問題就會(huì)迎刃而解，因?yàn)椴筷?duì)沒有了資產(chǎn)收益權(quán)，沒有利益驅(qū)動(dòng)，就只能專心于“服務(wù)”。

（二）優(yōu)化資產(chǎn)購(gòu)置程序，強(qiáng)化資產(chǎn)績(jī)效管理

1、建立資產(chǎn)購(gòu)建論證機(jī)制

消防部隊(duì)資產(chǎn)是提升部隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力的物質(zhì)基礎(chǔ)。如何從城市規(guī)劃與發(fā)展著手，用戰(zhàn)略眼光進(jìn)行謀局布篇，根據(jù)地方滅火救援需要把好經(jīng)費(fèi)投向投量關(guān)，用有限的經(jīng)費(fèi)購(gòu)建必需的武器裝備，使它們適應(yīng)城市功能，滿足滅火戰(zhàn)斗的需求，全面提升部隊(duì)?wèi)?zhàn)斗力，這是一項(xiàng)十分重要的工作。做好這項(xiàng)工作，不僅需要資產(chǎn)管理部門核實(shí)資產(chǎn)存量，需要業(yè)務(wù)部門提交資產(chǎn)購(gòu)置計(jì)劃，更需要在滅火救援作戰(zhàn)及訓(xùn)練方面有影響力的技術(shù)人員論證資產(chǎn)購(gòu)置的必要性，確保部隊(duì)資產(chǎn)適應(yīng)作戰(zhàn)的需要。因此，各級(jí)消防部隊(duì)?wèi)?yīng)組建資產(chǎn)購(gòu)建專家論證小組，在每年年初編制單位預(yù)算時(shí)對(duì)資產(chǎn)購(gòu)建的必須性進(jìn)行科學(xué)論證，深入調(diào)查勘察，全面分析研究，權(quán)衡利弊得失，從而為黨委、首長(zhǎng)科學(xué)決策提供依據(jù)，確保資產(chǎn)購(gòu)建的經(jīng)濟(jì)效益及軍事效益。

2、加強(qiáng)物資計(jì)劃管理，強(qiáng)化物資需求控制，推行“陽(yáng)光采購(gòu)”機(jī)制

根據(jù)部隊(duì)年度事業(yè)任務(wù)測(cè)算資產(chǎn)購(gòu)建需求，把計(jì)劃貫穿于物資的采購(gòu)、發(fā)放、消耗、儲(chǔ)備的全過(guò)程，突出計(jì)劃的嚴(yán)肅性和實(shí)效性，用計(jì)劃約束采購(gòu)，從源頭上遏制亂采購(gòu)現(xiàn)象。推行“陽(yáng)光采購(gòu)”，建立完整的供貨渠道評(píng)估機(jī)制，對(duì)供貨單位進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，定期對(duì)供貨單位資格進(jìn)行審查。堅(jiān)持“公開”“公平”“公正”的原則，通過(guò)招標(biāo)采購(gòu)，做到貨比三家，擇優(yōu)采購(gòu)，在同等價(jià)格的情況下比質(zhì)量，同等質(zhì)量比信譽(yù)，整個(gè)采購(gòu)過(guò)程實(shí)行“陽(yáng)光采購(gòu)”。對(duì)于大宗物資采購(gòu)必須委托依法取得資質(zhì)的招標(biāo)機(jī)構(gòu)承辦招標(biāo)業(yè)務(wù)，確保采購(gòu)的合法性。

（三）增加裝備器材技術(shù)人員編制，突出資產(chǎn)管理效益

1、在中隊(duì)一級(jí)增設(shè)一名管理消防裝備的技術(shù)干部

按照目前消防部隊(duì)建制，中隊(duì)一般設(shè)了中隊(duì)長(zhǎng)、指導(dǎo)員、副中隊(duì)長(zhǎng)及排長(zhǎng)四個(gè)編制，尚無(wú)專門負(fù)責(zé)消防裝備管理的技術(shù)人才編制，雖然在中隊(duì)設(shè)立了裝備技術(shù)，但由于他們均由士官構(gòu)成，存在流動(dòng)性強(qiáng)及服役年限短的缺陷，隊(duì)伍非常不穩(wěn)定。另外，消防部隊(duì)裝備器材主要集中在中隊(duì)。所以，必須在中隊(duì)增設(shè)干部技術(shù)人才編制，對(duì)消防裝備器材進(jìn)行日常維修保養(yǎng)及改良，確保消防裝備器材處于良好的工作狀態(tài)，確保資產(chǎn)的保值增值及資產(chǎn)使用管理效益。

2、在支隊(duì)一級(jí)增設(shè)一名專門管理消防裝備倉(cāng)庫(kù)的技術(shù)干部

確保倉(cāng)庫(kù)裝備安全完整、狀態(tài)良好；同時(shí)按需向領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)資產(chǎn)調(diào)配調(diào)撥計(jì)劃，確保資產(chǎn)存在的價(jià)值。

（四）正確界定固定資產(chǎn)與庫(kù)存物資的概念

當(dāng)固定資產(chǎn)與庫(kù)存物資分類出現(xiàn)重疊時(shí)，應(yīng)全部記入“庫(kù)存物資”會(huì)計(jì)分錄，即使入庫(kù)的物資也符合“固定資產(chǎn)”的概念；當(dāng)新增添的資產(chǎn)不需入庫(kù)而直接配置使用時(shí)，如果符合“固定資產(chǎn)”的概念，則記入“固定資產(chǎn)”分錄。如本級(jí)自籌物資會(huì)計(jì)處理方法為：本級(jí)自籌物資入庫(kù)，借記“庫(kù)存物資”，貸記“銀行存款”或“現(xiàn)金”；入庫(kù)物資出庫(kù)并配置使用時(shí)，如果配置物資符合“固定資產(chǎn)”概念，則借記“××經(jīng)費(fèi)”，貸記“庫(kù)存物資”，同時(shí)另記一筆分錄，借記“固定資產(chǎn)”，貸記“固定資產(chǎn)基金”。上級(jí)調(diào)撥物資會(huì)計(jì)處理方法為：上級(jí)調(diào)撥物資入庫(kù)，借記“庫(kù)存物資”，貸記“實(shí)物供應(yīng)基金”；入庫(kù)物資出庫(kù)并配置使用時(shí)，如果配置物資符合“固定資產(chǎn)”概念，則借記“實(shí)物供應(yīng)基金”，貸記“庫(kù)存物資”，同時(shí)另記一筆分錄，借記“固定資產(chǎn)”，貸記“固定資產(chǎn)基金”。只有這樣，才能準(zhǔn)確核算固定資產(chǎn)與庫(kù)存物資。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)的資產(chǎn)管理制度范文第5篇

摘要：如今的房地產(chǎn)開發(fā)的飛速發(fā)展，而其帶來(lái)的可持續(xù)問題日益嚴(yán)峻。闡述了房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)狀，分析了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中存在的主要問題，提出了在實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的具體措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；可持續(xù)；發(fā)展；現(xiàn)狀

1房地產(chǎn)開發(fā)中可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀概述

房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展可以支撐和帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但近年來(lái)，一些城市房?jī)r(jià)的急劇飆升，異?；馃幔⒗劬埏L(fēng)險(xiǎn)。這讓每一個(gè)關(guān)心我國(guó)經(jīng)濟(jì)健康成長(zhǎng)的人十分擔(dān)憂。目前，房地產(chǎn)業(yè)的“火爆”現(xiàn)象也引發(fā)了國(guó)內(nèi)專家、學(xué)者、業(yè)內(nèi)人士和政府主管部門的警覺和重視，多數(shù)人認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的泡沫，必須加以調(diào)控。

而當(dāng)今房地產(chǎn)可持續(xù)問題具體表現(xiàn)為：

(1)資源的浪費(fèi)與流失。由于開發(fā)失控和無(wú)序發(fā)展，導(dǎo)致土地資源的大量浪費(fèi)和國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。當(dāng)年的“開發(fā)區(qū)熱”和“房地產(chǎn)熱”時(shí)全國(guó)形形的開發(fā)區(qū)達(dá)上萬(wàn)個(gè)，規(guī)劃占地1，5萬(wàn)平方公里，相當(dāng)于全國(guó)當(dāng)時(shí)的城市建成區(qū)總面積，而真正實(shí)現(xiàn)有效開發(fā)利用的僅為2％左右。

(2)商品房空置量增加，而且正在進(jìn)一步擴(kuò)大。截止到2005年底商品房空置面積已突破1億平方米，同比增長(zhǎng)6，5％，其中，空置一年以上商品房面積為4220萬(wàn)平方米。國(guó)際慣例商品房的空置率一般是控制在10％左右，而中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的空置房已超過(guò)了這個(gè)指標(biāo)。雖然建設(shè)部領(lǐng)導(dǎo)多次強(qiáng)調(diào)消化空置房，許多地區(qū)空置房也有些下降，但從總的情況來(lái)看，中國(guó)的空置商品房仍然繼續(xù)上升，現(xiàn)已接近20％。

(3)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與金融業(yè)關(guān)系尚未理順，房地產(chǎn)開發(fā)缺乏穩(wěn)定的資金來(lái)源。房地產(chǎn)金融基礎(chǔ)體系欠完備，國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家住房消費(fèi)信貸一般占到整個(gè)房地產(chǎn)信貸總額的7帆左右。而我國(guó)消費(fèi)信貸占房地產(chǎn)信貸的比例不到10％，僅占銀行全部貸款總量的1％。實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展是中國(guó)房產(chǎn)業(yè)面臨的一項(xiàng)戰(zhàn)略任務(wù)。

(4)房地產(chǎn)開發(fā)中的短期行為，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞。開發(fā)單位片面追求經(jīng)濟(jì)效益，致使建筑密度過(guò)高、容積率過(guò)高，缺少綠色空間，一些房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)忽視對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)與建設(shè)。

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他行業(yè)有巨大的關(guān)聯(lián)作用，是為實(shí)現(xiàn)某一經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)可以考慮優(yōu)先發(fā)展的行業(yè)。但是，作為優(yōu)先發(fā)展行業(yè)必須具備這些條件：房地產(chǎn)發(fā)展水平的提高必須與其城市經(jīng)濟(jì)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)，與居民的收入水平、消費(fèi)特點(diǎn)相適應(yīng)，需要有一定的社會(huì)條件、資源和環(huán)境提供保障。近年來(lái)。我國(guó)一些地方政府對(duì)房地產(chǎn)高速增長(zhǎng)目標(biāo)的過(guò)分追求，忽視了這些條件，結(jié)果造成了大量資源浪費(fèi)與環(huán)境污染，違背了經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境可持續(xù)發(fā)展的客觀規(guī)律。

2房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展策略

2.1合理政府調(diào)控

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要條件，而抑制當(dāng)前房?jī)r(jià)的過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)，則是保持中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的重要保證。合理調(diào)控房?jī)r(jià)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)，建立住房保障制度，解決多數(shù)人的住房問題是中國(guó)政府當(dāng)前面臨的重大任務(wù)，政府首先該做好自身定位，對(duì)應(yīng)該由政府來(lái)建立的中低收入居民住房保障體系，應(yīng)加快步伐盡早建立，以減輕商品房市場(chǎng)的漲價(jià)壓力；同時(shí)，政府還應(yīng)加強(qiáng)對(duì)中、高檔商品房市場(chǎng)監(jiān)管，杜絕開發(fā)商擠占普通品房及廉租房土地的不法現(xiàn)象。政府應(yīng)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用，嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求，抑制房?jī)r(jià)過(guò)高過(guò)快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。

2.2規(guī)范土地市場(chǎng)、促進(jìn)可持續(xù)發(fā)展

目前我國(guó)已進(jìn)入了全面建設(shè)小康社會(huì)、加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的新韻發(fā)展階段。人口眾多、資源相對(duì)不足的基本國(guó)情，決定了我們必須始終堅(jiān)持十分珍惜、合理利用土地和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策。近年來(lái)我國(guó)的土地市場(chǎng)建設(shè)取得了明顯成效，積累了一些寶貴的經(jīng)驗(yàn)。同時(shí)，我們也清醒地看到，我國(guó)土地市場(chǎng)建設(shè)距離充分發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的基礎(chǔ)性作用還有相當(dāng)大的差距，政府的宏觀調(diào)控還需要改進(jìn)和完善，土地產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度還存在缺陷，相關(guān)配套改革還比較滯后。這些都有待在今后的工作中進(jìn)一步研究解決。

黨的十六大明確提出，要在更大程度上發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，健全統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的現(xiàn)代市場(chǎng)體系。黨的十六大為土地市場(chǎng)建設(shè)進(jìn)一步指明了方向。培育規(guī)范土地市場(chǎng)：一是必須始終服從和服務(wù)于經(jīng)濟(jì)建設(shè)中心，維護(hù)改革、發(fā)展、穩(wěn)定大局。建設(shè)用地供應(yīng)優(yōu)先保證國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施、主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和生態(tài)環(huán)境建設(shè)。二是必須堅(jiān)持土地資源、資產(chǎn)管理并重，實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度。三是必須堅(jiān)持依法行政，加強(qiáng)對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)范。全面推行依法行政，嚴(yán)肅查處土地違法案件。四是必須堅(jiān)持與時(shí)俱進(jìn)，推進(jìn)制度創(chuàng)新。在運(yùn)用好行政手段的同時(shí)，注重發(fā)揮經(jīng)濟(jì)和法律手段的作用。對(duì)破壞耕地、非法轉(zhuǎn)讓土地、非法批準(zhǔn)征地占地、低價(jià)出讓土地等行為，納入了刑法處罰。按照尊重農(nóng)民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)和維護(hù)農(nóng)民土地合法權(quán)益的思路，開展了農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)和征地制度改革試點(diǎn)。培育規(guī)范土地市場(chǎng)是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重要組成部分，同時(shí)也是房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠良性、健康、有序發(fā)展的重要保證，是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然途徑。

2.3重視環(huán)境保護(hù)，維護(hù)生態(tài)平衡

可持續(xù)發(fā)展的核心是生態(tài)的可持續(xù)性。社區(qū)生態(tài)系統(tǒng)是在自然生態(tài)系統(tǒng)的基礎(chǔ)上通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)而形成人工生態(tài)系統(tǒng)。因此，處理好這個(gè)系統(tǒng)的基本問題就在于處理好人、自然與技術(shù)之間的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)當(dāng)順應(yīng)自然，在遵循自然規(guī)律的基礎(chǔ)上為人服務(wù)，技術(shù)是人與自然發(fā)生關(guān)系的中介。

房地產(chǎn)的規(guī)劃布局、建設(shè)與后期物業(yè)管理都應(yīng)有超前的生態(tài)觀念。在充分利用自然地貌、資源的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出人與環(huán)境有機(jī)融合的舒適空間和居住環(huán)境。首先，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目選址上，盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地，不影響風(fēng)景名勝、人文景觀，應(yīng)在荒地、廢棄地上進(jìn)行建設(shè)開發(fā)。其次，應(yīng)建立規(guī)范的房地產(chǎn)建筑質(zhì)量保障制度，通過(guò)消費(fèi)市場(chǎng)約束機(jī)制，抵制劣質(zhì)、有毒材料的使用。第三，大力推進(jìn)房地產(chǎn)建筑節(jié)能工作，在保證建筑功能質(zhì)量的前提下，采取有效的節(jié)能技術(shù)與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達(dá)到既居住舒適，又能節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的。第四，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)逐步形成一定規(guī)模的綠化帶和綠化區(qū)域，提高綠化質(zhì)量和城市園林水平，構(gòu)造合理的城市綠化系統(tǒng)；改善城市交通、供水狀況，提高城市生活垃圾、污水無(wú)害化處理率，發(fā)展固體廢棄物的處理與回收再利用，從根本上改善居住環(huán)境。