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房地產(chǎn)行業(yè)會計實務(wù)范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息質(zhì)量；新會計準(zhǔn)則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會計準(zhǔn)則，提高會計信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運動、經(jīng)營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準(zhǔn)則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費用確認(rèn)因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則——收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當(dāng)期損益；由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認(rèn)為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項目反映期初余額、期末余額、預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會計核算的方法亦不一致。

房地產(chǎn)行業(yè)會計實務(wù)范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；會計信息質(zhì)量；新會計準(zhǔn)則

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會經(jīng)濟生活中著舉足輕重的地位。經(jīng)過十幾年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)的增長方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市場細(xì)分的轉(zhuǎn)變，從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的方式轉(zhuǎn)變；銷售方式也由過去單一的現(xiàn)銷到現(xiàn)在多種多樣的銷售方式，例如：按揭、代銷、預(yù)售等等；籌資方式也有向銀行貸款到股權(quán)融資，以至于將來的債券和信托融資。這些變化正給現(xiàn)時的房地產(chǎn)企業(yè)的會計處理等問題帶來新的挑戰(zhàn)。

在面對我國房地產(chǎn)企業(yè)會計信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實，我們不得不反思：我國的房地產(chǎn)企業(yè)會計有哪些問題？同時，隨著我國入世以及市場經(jīng)濟不斷發(fā)展，越來越多的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場走向國際化。制定和實施符合國際標(biāo)準(zhǔn)的會計準(zhǔn)則，提高會計信息質(zhì)量是我國企業(yè)走向國際化的一個決定性因素。近年來，財政部和我國證監(jiān)會為適應(yīng)我國經(jīng)濟體制的改革，亦己推行了一系列的會計制度改革，企業(yè)提供的會計信息質(zhì)量己經(jīng)得到了極大的提高。與其它行業(yè)相比，房地產(chǎn)行業(yè)的資金運動、經(jīng)營特點、會計核算程序和方法等，都具有明顯的差異性。

二、房地產(chǎn)行業(yè)會計信息質(zhì)量問題

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，在執(zhí)行會計準(zhǔn)則的時候有伴隨著行業(yè)的一些特殊情況，往往提供的會計信息未能很好的貫徹會計準(zhǔn)則中的規(guī)定，造成了各種會計信息問題。

（一）會計實務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大

房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)，費用確認(rèn)因收入四個原則關(guān)系，使各期損益浮動較大。項目建設(shè)期內(nèi)的成本費用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，開發(fā)項目峻工并售出后，大量預(yù)收款項或應(yīng)收款項確認(rèn)為收入。由于開發(fā)產(chǎn)品價值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準(zhǔn)則——收入》以四個原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會計實務(wù)中，不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法：

1、在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入。

2、在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入。

3、在房地產(chǎn)項目竣工驗收后，發(fā)出了“入伙通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入。

4、在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時確認(rèn)收入。

上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市公司年報披露中有不同的會計處理注明，以往年度，都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市公司年報因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題，被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計報告。而公司與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否己經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上，往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊會計師認(rèn)同。這亦是企業(yè)轉(zhuǎn)換會計師的原因。

（二）企業(yè)各期的業(yè)績信息可比性較差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年，長則三至四年，在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程，大量管理費用計入當(dāng)期損益；由于部分項目尚未完工，其預(yù)售款項也無法確認(rèn)為收入，這樣看來，會計理論中的收入費用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大，如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績只反映費用的投入，因此該年的財務(wù)報表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實情況，亦不能與其它同類企業(yè)比較，失去了可比性而項目竣工并出售后，大量預(yù)售款項確認(rèn)為收入。該年度的收入實質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以，用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實經(jīng)營情況，并可能誤導(dǎo)投資者。為進(jìn)一步完善房地產(chǎn)上市公司報表的可讀性，可比性。在2001年中國證監(jiān)會了《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》，其中要求發(fā)行人在預(yù)收賬款項目注釋中，除列示賬齡余額外，對預(yù)收的房產(chǎn)款應(yīng)分項目反映期初余額、期末余額、預(yù)計竣工時間和預(yù)售比例，目的即是保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)披露的信息中盡可能多地展示其行業(yè)特性。但以這兩年的年報看來，執(zhí)行情況并不太理想。不同的企業(yè)有不同的披露標(biāo)準(zhǔn)，會計核算的方法亦不一致。

（三）現(xiàn)金流量信息披露不全面

根據(jù)《企業(yè)會計制度》及《企業(yè)會計準(zhǔn)則——現(xiàn)金流量表》的規(guī)定，現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其它行業(yè)的現(xiàn)金流量有明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的的特殊性在于其籌資活動和投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的，但經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的，即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長，其經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

（四）風(fēng)險披露不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險，包括政策風(fēng)險、項目開發(fā)風(fēng)險、土地風(fēng)險、工程質(zhì)量風(fēng)險等。這種行業(yè)高風(fēng)險性狀況，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險事項。2001年中國證監(jiān)會的《公開發(fā)行證券公司信息披露編報規(guī)則第11號——從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的公司財務(wù)報表附注特別規(guī)定》第三條要求企業(yè)披露質(zhì)量保證金的核算方法；第八條規(guī)定，發(fā)行人為商品房承購人向銀行提供抵押貸款擔(dān)保的，應(yīng)披露尚未結(jié)清的擔(dān)保金額，并說明風(fēng)險程度。

三、完善房地產(chǎn)會計核算、提高會計信息質(zhì)量的對策

從我國目前情況看，要加快會計規(guī)范國際化進(jìn)程，按照國際會計規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會計準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架，包括：加快具體會計準(zhǔn)則的制定、頒布和實施，盡早實現(xiàn)從國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度向具體會計準(zhǔn)則的轉(zhuǎn)變；參照國際會計準(zhǔn)則體系的構(gòu)成，補充和完善我國會計準(zhǔn)則的相關(guān)內(nèi)容，如物價變動會計準(zhǔn)則、施工合同會計準(zhǔn)則、租賃會計準(zhǔn)則、外幣匯率變動影響會計準(zhǔn)則、金融工具會計準(zhǔn)則等等。本人亦贊同以上的建議，并且部分的具體準(zhǔn)則如建造合同會計準(zhǔn)則、租賃會計準(zhǔn)則等臺。但是，對于房地產(chǎn)行業(yè)所具有的特殊性，本人認(rèn)為仍然有許多改善的空間。

（一）建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系

現(xiàn)時學(xué)術(shù)界對房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)原則亦指出了不少問題所在。歸納起來，目前學(xué)術(shù)界對《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》中的四個收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（條件）在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的具體運用問題上，還存在下列不同的觀點：

產(chǎn)權(quán)過戶是不是“確認(rèn)收入實現(xiàn)”的必要前提?《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的土地、商品房在移交后，將結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可時，確認(rèn)為營業(yè)收入的實現(xiàn)。何謂“移交”?如果以法律的視角觀之，辦理完權(quán)屬證書方可稱為移交。但是，考慮到我國房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，辦理產(chǎn)權(quán)關(guān)系是購銷雙方共同的責(zé)任和義務(wù)，其間涉及多家政府有關(guān)部門，何時取得產(chǎn)權(quán)證書非房地產(chǎn)開發(fā)商所能控制。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實際銷售業(yè)務(wù)中，在其他條件得到滿足的情況下，未辦理產(chǎn)權(quán)過戶通常并不能構(gòu)成退房的依據(jù)。因此，一些人認(rèn)為產(chǎn)權(quán)過戶并非主營業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)的充要條件。若以該時點為作為“確認(rèn)收入實現(xiàn)”的時點，則會導(dǎo)致確認(rèn)收入的時間滯后。

簽定了正式銷售合同并取得了購買方的付款證明（或款項己劃入公司賬上）是否即可“確認(rèn)收入實現(xiàn)”呢?因此，一些人認(rèn)為此時判斷商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給買方，且公司不再對該商品實施與所有權(quán)相關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)的理由不充分。比如，存在由于房屋實測面積與合同差異超過3%而可能導(dǎo)致退房的后果，就不能認(rèn)為是次要風(fēng)險。若以該時點為基準(zhǔn)，將會導(dǎo)致收入確認(rèn)的提前。但是，另一些人并不同意這一觀點，認(rèn)為收取了部分房款是確認(rèn)銷售收入的基礎(chǔ)。

（二）完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會計核算

現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財務(wù)會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等，而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點和管理要求制定的內(nèi)部會計核算，包括會計核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而，目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務(wù)會計規(guī)范，而無完善的內(nèi)部會計核算， 其財務(wù)會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

（三）全面與國際會計準(zhǔn)則趨同

目前，我國會計準(zhǔn)則與國際會計準(zhǔn)則之間，還有許多不協(xié)調(diào)、不一致的地方，有一些重要的國際會計準(zhǔn)則在我國還沒有制定。例如，國際會計準(zhǔn)則中有兩項對房地產(chǎn)企業(yè)來說比較重要的準(zhǔn)則——遞延稅項準(zhǔn)則及投資物業(yè)準(zhǔn)則，但是我國企業(yè)會計準(zhǔn)則中卻還沒有。由于會計規(guī)范的差異，一方面使我國涉外企業(yè)的會計工作量增大，會計信息成本上升，不利于這些企業(yè)的國際性競爭，另一方面亦有礙于我國市場經(jīng)濟的國際化發(fā)展和企業(yè)經(jīng)營的國際化拓展。本人亦覺得監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)考慮將遞延稅項準(zhǔn)則加入現(xiàn)有的會計準(zhǔn)則中，這項準(zhǔn)則對房地產(chǎn)企業(yè)有很大的影響。遞延稅項準(zhǔn)則亦可配合政府實施土地增值稅的措施，土地增值稅的清算是要在某一項目已被完全出售后才結(jié)算的，房地產(chǎn)企業(yè)如果想（下轉(zhuǎn)第95頁）（上接第63頁）避過清繳土地增值稅，可以預(yù)留一少份單位不出售，這樣就能延遲土地增值稅最后清繳的時間。遞延稅項準(zhǔn)則的精神是要企業(yè)在報表中預(yù)提將來要交的所有稅項。讓財務(wù)報表反映合理、適當(dāng)?shù)呢?fù)債。理論界及學(xué)術(shù)界部份學(xué)者亦持這種看法，認(rèn)為我國會計全面國際化是必須的。

四、結(jié)束語

基于以上的種種因素，我國房地產(chǎn)會計信息的質(zhì)量必須提高，以配合經(jīng)濟的發(fā)展。然而，我國現(xiàn)行的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》和《企業(yè)會計制度》基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會計事項由國家統(tǒng)一在構(gòu)成上缺乏完整性和系統(tǒng)性。而一些會計分支尚未納入會計規(guī)范體系。近年來，隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化，政府財政部門和會計學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支，如人力資源會計、質(zhì)量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等，部份會計分支亦已相繼出臺了。但是，目前房地產(chǎn)會計的一些特殊事項還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會計制度加以規(guī)范，使該行業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績信息的可比性和有用性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計缺乏更詳細(xì)的指引準(zhǔn)則和制度，使企業(yè)會計人員往往力不從心，只能按各自的需要作出不規(guī)范的會計處理，導(dǎo)致企業(yè)成本不實、賬目不清、數(shù)據(jù)不真等情況。因此本人的建議是應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會計準(zhǔn)則基礎(chǔ)上，建立完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會計規(guī)范體系，以及補充和完善房地產(chǎn)行業(yè)會計業(yè)務(wù)的行為準(zhǔn)則。如:房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引，配套工程會計核算準(zhǔn)則指引等。

參考文獻(xiàn)

[1]步丹.我國會計與國際化會計的對比分析[Z].天潤財經(jīng)網(wǎng)站，2003，(05).

[2]崔學(xué)剛.上市公司財務(wù)信息披露:政府功能與角色定位[J].會計研究，2004，(01).

房地產(chǎn)行業(yè)會計實務(wù)范文第3篇

關(guān)鍵詞：財務(wù)視角；借款費用；費用化；資本化；處理

眾所周知，房地產(chǎn)企業(yè)借款生利息的現(xiàn)象在整個行業(yè)較為普遍。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長、投資資金較為集中的特點決定了這一現(xiàn)狀的普遍性。由于長期存在這種現(xiàn)狀，借款費用資本化處理成為房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)會計的必備技能。各國會計準(zhǔn)則中關(guān)于借款資本化的使用范圍有著不同的規(guī)定。國際會計準(zhǔn)則第23號“借款費用的資本化”明確指出了適合采取借款費用資本化的范圍。美國會計準(zhǔn)則將房地產(chǎn)開發(fā)列入合格資產(chǎn)。日本房地產(chǎn)借款費用處理不適用借款費用處理的費用化原則，而是專為房地產(chǎn)開發(fā)提供了借款利息資本化的特殊準(zhǔn)則。我國的會計規(guī)范體系復(fù)雜多樣，關(guān)于借款費用資本化處理缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)借款費用處理規(guī)定在各規(guī)范體系中有所不同，使我國房地產(chǎn)財務(wù)在借款費用處理方面表現(xiàn)出的問題較多?；谪攧?wù)視角研究借款費用資本化的課題，對于房地產(chǎn)會計人員規(guī)范處理借款費用問題和提高我國房地產(chǎn)借款費用問題標(biāo)準(zhǔn)化水平有著重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)借款費用資本化處理執(zhí)行現(xiàn)狀

（一）借款費用資本化起點執(zhí)行現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)行業(yè)對借款費用資本化起點的執(zhí)行主要參考“為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始”這一會計準(zhǔn)則規(guī)范。財務(wù)實務(wù)中借款費用資本化分取得土地使用權(quán)、取得施工許可證不同情況下的執(zhí)行處理[1]。1.取得土地使用權(quán)時的執(zhí)行情況在房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地出讓金成本所占比重較大，支付金額較大，且支付時間較為集中。一部分流動資金條件較差的企業(yè)只能通過融資獲取土地出讓金支付價款。企業(yè)在完成該款項的支付后即可取得土地使用權(quán)。這種直接發(fā)生借款費用支出后獲得土地使用權(quán)的情況屬于借款費用的發(fā)生。如果將房地產(chǎn)開發(fā)假定為商品，從商品房升值的視角分析，自房地產(chǎn)購建活動開始時土地出讓金借款即已發(fā)生了費用的資本化轉(zhuǎn)化。這里的費用資本化可以解釋為開始資本化執(zhí)行。2.取得施工許可證時的執(zhí)行情況建筑施工許可證可作為房地產(chǎn)企業(yè)施工活動運行進(jìn)行的法律憑證?；谠撘暯欠治鲋Ц锻恋貎r款的行為伴隨著支出費用的發(fā)生。這種支付行為發(fā)生在對外融資借款費用融資之后。這里的施工許可證的情況為允許房地產(chǎn)活動的開始。由此可推定取得施工許可證的執(zhí)行符合借款費用資本化的起始點。3.借款費用資本化起點執(zhí)行分析上述兩種借款費用資本化處理情況均是基于財務(wù)視角和會計準(zhǔn)則采取的費用化向資本化轉(zhuǎn)化的執(zhí)行。這類判斷處理對存貨期末余額、當(dāng)期損益、單方成本的計算、后期交付后成本結(jié)轉(zhuǎn)金額及相關(guān)稅費等有著不同程度的影響。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，還存在企業(yè)拿地后待開或未經(jīng)批擬先行施工的現(xiàn)象。這類情況與取得土地使用權(quán)和施工許可證后執(zhí)行費用轉(zhuǎn)資本化的理論不相符。這說明房地產(chǎn)借款費用資本化應(yīng)該以實際動工開始的資本化為準(zhǔn)。實際動工的狀態(tài)表明房地產(chǎn)開發(fā)商品具有預(yù)計使用或可銷售的狀態(tài)的活動已經(jīng)發(fā)生，這才是存在資本化的標(biāo)志。“三通一平”是房地產(chǎn)正式施工活動開始的標(biāo)志。因此可以將“三平一通”作為房地產(chǎn)實質(zhì)上開始資本化的必要條件[2]。

（二）借款費用資本化止點執(zhí)行現(xiàn)狀

1.竣工驗收結(jié)束后的執(zhí)行情況竣工驗收完成理論上表示開發(fā)商品已達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)。此條件符合會計準(zhǔn)則中關(guān)于停止資本化的時點要求。2.竣工備案結(jié)束后的執(zhí)行情況竣工備案的完成表示房地產(chǎn)項目工程已經(jīng)經(jīng)過質(zhì)量驗收合格，房地產(chǎn)商品可用于交付使用。這里足以說明房地產(chǎn)開發(fā)商品也已達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)。此條件也符合會計準(zhǔn)則中關(guān)于停止資本化的時點要求。3.竣工計算結(jié)束后的執(zhí)行情況竣工計算結(jié)束表示房地產(chǎn)項目工程竣工結(jié)算活動完成，工程款基本結(jié)清。這表示房地產(chǎn)所購建的固定資產(chǎn)不再可能或很少繼續(xù)發(fā)生資產(chǎn)支出費用，也說明房地產(chǎn)商品達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)。此條件符合會計準(zhǔn)則中關(guān)于停止資本化的時點要求[3]。4.借款費用資本化止點執(zhí)行分析上述三種資本化停止的執(zhí)行表明停止資本化時點的選擇有所差異。該差異對資產(chǎn)余額、當(dāng)期損益、單方成本的計算及相關(guān)稅費的繳納等均有不同程度的影響。房地產(chǎn)實際開發(fā)中，竣工驗收為房地產(chǎn)企業(yè)的“自檢”行為。這一行為根據(jù)法律規(guī)定的要求對建筑工程質(zhì)量根據(jù)國標(biāo)要求實施檢查，并在質(zhì)量檢查合格后完成竣工備案、竣工結(jié)算。這里發(fā)生的竣工結(jié)算表現(xiàn)為現(xiàn)金流的收付和支出。依據(jù)權(quán)責(zé)發(fā)生原則，竣工備案活動的結(jié)束表示“繼續(xù)發(fā)生在所購建固定資產(chǎn)上的支出金額很少或幾乎不再發(fā)生”。這符合會計準(zhǔn)則中關(guān)于商品達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)的節(jié)點。因此竣工備案屬于停止資本化的時點。

二、房地產(chǎn)借款費用資本化中存在的問題

（一）資本化起點的提前性

在現(xiàn)實生活中，不少房地產(chǎn)企業(yè)存在著支付資金購買土地后暫時未建造房屋實體的現(xiàn)象。這種現(xiàn)象理論上是不可以作為資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定能夠使用、可銷售狀態(tài)解釋的。由于沒有產(chǎn)生實質(zhì)性的生產(chǎn)活動與購建行為，違反了借款費用資本化第三條規(guī)定。出現(xiàn)這種問題時表明土地使用權(quán)不能從無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)為開發(fā)成本項目。隨著我國土地使用權(quán)價款比例不斷提高，30%～50%價款比例加劇了企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中前期價款支付的成本?？紤]到市場變化及其他眾多不可控因素的影響，企業(yè)將超過1年的房地產(chǎn)項目工程歸為土地成本?；谶@種理解，企業(yè)購置土地產(chǎn)生的借款費用自然理解為借款費用資本化的對象。這里的問題表現(xiàn)為企業(yè)將資本化開始的時點有所提前[4]。

（二）專用借款一般性規(guī)定的局限性

在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，為合理有效地控制成本和預(yù)估開發(fā)成本，一般都會在月末、季末進(jìn)行會計核算。這里的會計核算會以未動用利息的存息和銀行借款實際的利息費用之差計算開發(fā)成本資本化金額。在借款利息金額發(fā)生資本化時，會計一般會用上一季末或月末積累的超過專項借款部分的開發(fā)成本加權(quán)平均數(shù)與其在一般借款中所占用的資本化比率相乘獲取預(yù)估開發(fā)成本的結(jié)果。這里的累計開發(fā)成本中包含了其他的預(yù)估數(shù)及預(yù)付工程款項等。采用這種會計核算方式會出現(xiàn)資本化金額數(shù)增加的情況。在多工程同時開發(fā)過程中，需要計算一般借款的加權(quán)平均利率和累計支出加權(quán)平均數(shù)。這種會計核算處理方式的難度較高。改用較高或最高資本化率進(jìn)行核算時，依舊會發(fā)生資本化金額增加的問題。這反映出專用借款一般性規(guī)定的局限性[5]。

（三）借款費用停止資本化起止點的局限性

在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，還會存在分期開發(fā)土地的情況。這種情況受房屋種類、房屋銷售狀況、土地規(guī)模、規(guī)劃限制、運營資金水平等因素影響，表現(xiàn)出前期大致完成后再進(jìn)行下一期開發(fā)的特征。實際上會計核算對這類情況可能會采取同期核算開發(fā)成本的方式。上述兩種情況同時存在時，成本歸集一般發(fā)生在房屋竣工結(jié)束后。這里的資本化開發(fā)解釋為房屋竣工結(jié)束后。在發(fā)生這種會計核算情況時，也會發(fā)生資本化金額增加的問題。實際上，房屋竣工后銷售情況也是千差萬別的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本化起止的時間也因此受到影響而表現(xiàn)出不同起止時點。如預(yù)售形式房地產(chǎn)商品只有達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)時才會開始施工活動。只有施工活動開始，才能申請預(yù)售許可證預(yù)售房屋。這里的預(yù)售房屋距離房屋達(dá)到使用狀態(tài)時間較長，且存在不確定性。這極大地縮短了預(yù)售項目工程資本化周期和現(xiàn)房銷售周期。出現(xiàn)這種情況只能通過費用化方式處理房地產(chǎn)項目產(chǎn)生的預(yù)售借款。銷售為停止資本化時間時違反會計核算的一般習(xí)慣。假定銷售為現(xiàn)房作為停止資本化的時間，又會產(chǎn)生房屋達(dá)到已使用狀態(tài)卻仍然存在借款費用資本化的問題。上述情況反映出以開發(fā)產(chǎn)品的銷售作為定義資本化停止時點存在一定的局限性。

三、解決借款費用資本化處理問題的策略

（一）對借款費用資本化規(guī)定適用范圍進(jìn)行拓寬

新的會計準(zhǔn)則中借款費用資本化范圍較舊會計準(zhǔn)則中有所擴大。這使得借款費用準(zhǔn)則的適用范圍也有所擴大。對借款費用資本化規(guī)定適用范圍的拓寬從某種程度上表明我國會計準(zhǔn)則在逐漸向國際化接軌。新的會計準(zhǔn)則中添加了“通過長時間購建或生產(chǎn)活動方可銷售與使用的存活及投資房產(chǎn)”的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)商則應(yīng)重視對有關(guān)咨詢的披露。披露咨詢主要包括以下幾方面：第一，關(guān)注提升土地儲備量咨詢與成本組成信息；第二，關(guān)注項目現(xiàn)金流量信息；第三，關(guān)注對質(zhì)量保證金與風(fēng)險進(jìn)行披露的信息。一方面，通過對會計信息的披露來保證房地產(chǎn)開發(fā)活動過程中現(xiàn)金流信息實用性的提升，同時完善保證金制度，確保房地產(chǎn)商品開發(fā)的質(zhì)量。另一方面，要利用風(fēng)險信息的披露來公開風(fēng)險，降低房地產(chǎn)商品開發(fā)的風(fēng)險，從而保證房地產(chǎn)商品的高價值性和持久性，保證房地產(chǎn)開發(fā)有較高的經(jīng)濟效益[6]。

（二）重視對加權(quán)平均利用的應(yīng)用

借款費用內(nèi)的資本金額對實質(zhì)重于形式原則做出了合理的考慮，針對這一點做出原則與實際情況相符的要求。該要求有利于防止房地產(chǎn)企業(yè)對資本化金額預(yù)估不準(zhǔn)確的現(xiàn)象。最后一條還規(guī)定了借款費用資本化應(yīng)該具有實用價值，即規(guī)定了借款費用資本化的前提條件。關(guān)于前提條件的修改意見如下：第一，相同時間內(nèi)，借款費用中所借到的資本化金額、到期的資本化金額與加權(quán)平均數(shù)的累計數(shù)額相乘后即為借款金額。發(fā)生多筆專項借款時，各項借款的借入時間與到期時間均相同時，應(yīng)以加權(quán)平均利率計算借款。第二，借入金額表現(xiàn)為借款費用在多時段內(nèi)累積數(shù)額時，應(yīng)依據(jù)“先支出先借入的款項”的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行處理。發(fā)生多筆專項借款已發(fā)生的情況時，在借入的時間不同時，計算加權(quán)平均數(shù)的累計支出時應(yīng)優(yōu)先支出先借入的款項。在滿足前提條件的情況下，再針對不同借款中的支出做嚴(yán)格區(qū)分及分別計算。后一筆借款的支出必然受到前一筆借款的影響。在這種情況下，當(dāng)上一筆借款可順利支出后，后一筆借款的支出方可看作資產(chǎn)支出。兩筆借款間的資產(chǎn)支出則可看作企業(yè)自有資金。同期內(nèi)發(fā)生借款費用到期時間不同，則應(yīng)遵循“先支出短期限的借款”的原則。發(fā)生專門借款超過一筆，而不同借款擁有相同的借入時間和不同到期時間的情況，以“先支出短期限的借款”為前提條件計算累計支出的加權(quán)平均數(shù)。在上一筆借款未完全完成前，不可以支出下一筆借款[7]。

（三）強化借款費用資本化制度的關(guān)聯(lián)性

對于一些未依據(jù)地方法規(guī)或行業(yè)法規(guī)完善和更新的會計制度，應(yīng)加大新會計制度的培訓(xùn)與宣傳，加強新舊會計制度各個環(huán)節(jié)之間的關(guān)聯(lián)性，以強化借款費用資本化制度在實踐應(yīng)用中的關(guān)聯(lián)性。從而提高新會計制度實現(xiàn)的效率和精準(zhǔn)性。關(guān)于此，有以下幾點建議：第一，盡快完善和頒布新會計準(zhǔn)則；第二，加強會計內(nèi)部審核制度，提升審計工作人員對會計人員職業(yè)判斷的準(zhǔn)確性，強化監(jiān)督作用，預(yù)防房地產(chǎn)企業(yè)單方面為提升業(yè)績違規(guī)應(yīng)用會計處理準(zhǔn)則的問題；第三，注冊會計師應(yīng)全面分析調(diào)查被審單位專項借款與一般借款的使用情況，了解企業(yè)計算資本化利息是否合理合規(guī)；第四，加強稅法與會計的協(xié)調(diào)性，促成二者之間目標(biāo)達(dá)成方式的統(tǒng)一性[8]。監(jiān)管管理房地產(chǎn)業(yè)時，房地產(chǎn)銷售其商品收入的標(biāo)準(zhǔn)的正確收入確認(rèn)和應(yīng)用收入確認(rèn)應(yīng)符合以下標(biāo)準(zhǔn)：第一，法律標(biāo)準(zhǔn)，即我國的有關(guān)法規(guī)中表明房產(chǎn)銷售所要遵循的標(biāo)準(zhǔn)與條件；第二，專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，即會計準(zhǔn)則和會計制度中在銷售商品時規(guī)定收入應(yīng)當(dāng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)要求的收入確認(rèn)的四項核心要素分別為能夠可靠計量有關(guān)的成本與收入、公司不對售出的商品進(jìn)行控制、公司為購買方轉(zhuǎn)移商品所有權(quán)中的報酬與核心風(fēng)險、公司可以流入有關(guān)交易的經(jīng)濟效益。違背上述兩項標(biāo)準(zhǔn)，即使房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)完成或風(fēng)險完全轉(zhuǎn)移以后得到了相應(yīng)的報酬，也不能將它確認(rèn)為收入[9]。

四、借款費用資本化問題的處理思路

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)借款費用資本化處理思路如下：第一，提出借款費用資本化問題；第二，提前處理借款資本化問題；第三，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)模式適時終止資本化處理時間。這一思路的提出是基于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資需要大量資金為前提的。對借款費用資本化處理中時點的判斷，根據(jù)會計準(zhǔn)則要求而定?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)流程的復(fù)雜性，以及取得各類權(quán)證的差異性，會計實務(wù)處理中關(guān)于借款費用資本化處理應(yīng)該根據(jù)《會計準(zhǔn)則第17號—借款費用》第五條規(guī)定。借款費用轉(zhuǎn)為資本化必須同時滿足以下條件：第一，資產(chǎn)支出已發(fā)生；第二，借款費用已發(fā)生；第三，為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始[10]。

結(jié)語

我國國內(nèi)會計準(zhǔn)則尚未形成規(guī)范體系，會計制度以一般會計準(zhǔn)則為基礎(chǔ)，并沒有根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營方式而制定的獨立的專用會計準(zhǔn)則。在進(jìn)行房地產(chǎn)借款費用資本化問題處理時，更應(yīng)該基于行業(yè)實際的生產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀全面充分地考慮會計實務(wù)操作借款費用資本化問題中可能帶來的負(fù)面影響。由于基于一般會計準(zhǔn)則進(jìn)程的會計實務(wù)操作可能與房地產(chǎn)實際經(jīng)營不相符，因此會出現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況變差的問題，從而影響會計核算的真實性?；谪攧?wù)視角考慮，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)進(jìn)程中，在資本化范圍內(nèi)加入借款費用，再對費用化問題進(jìn)行資本化的轉(zhuǎn)化處理，可以從一定程度上控制房地產(chǎn)企業(yè)會計實務(wù)操作中可能造成的負(fù)面影響。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)行業(yè)會計實務(wù)范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)運營管理；高級會計應(yīng)用

近年來，規(guī)模以上房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)大多建立了運營管理部門或類似內(nèi)部機構(gòu)來控制和應(yīng)對風(fēng)險，但是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間短、知識積累與管理經(jīng)驗普遍不足，在行業(yè)高速發(fā)展同時，出現(xiàn)了企業(yè)較弱管理能力不能滿足日益增長管理需求的矛盾。無論企業(yè)將風(fēng)控著眼點放在項目開發(fā)進(jìn)度與工程質(zhì)量上，還是放在土地資源獲取和市場拓展上，都不能形成全面、規(guī)范、有效的管理體系，難免顧此失彼。筆者認(rèn)為，要快速提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運營管理的能力，急需在企業(yè)運營部門中引入并應(yīng)用高級會計實務(wù)知識，完善企業(yè)運營體系，分析如下：

一、運營部門要制定并完善企業(yè)整體戰(zhàn)略及其配套的經(jīng)營戰(zhàn)略、職能戰(zhàn)略與財務(wù)戰(zhàn)略，并重點開展以下工作

（一）戰(zhàn)略管理：擬定公司的發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營策略，制定企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)決策層批準(zhǔn)后組織實施；

（二）組織管理：根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)建立健全集團(tuán)組織架構(gòu)體系并持續(xù)優(yōu)化；

（三）制度管理：組織企業(yè)制度匯編，根據(jù)實際經(jīng)營管理需要及時調(diào)整優(yōu)化，跟蹤檢查各項管理制度執(zhí)行情況，提出修改和補充意見；

（四）授權(quán)管理：制定組織授權(quán)手冊，明確內(nèi)部各部門、機構(gòu)的權(quán)責(zé)事項，隨時根據(jù)政策變動進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化；

（五）流程管理：根據(jù)組織授權(quán)手冊，制定各項經(jīng)濟業(yè)務(wù)的發(fā)起、審核、審批流程，配套建立智能辦公體系；

（六）信息管理：根據(jù)實際業(yè)務(wù)需求，引進(jìn)、開發(fā)、應(yīng)用適合集團(tuán)的信息應(yīng)用軟件系統(tǒng)并組織內(nèi)部操作上線，確保軟件信息化系統(tǒng)運行正常，內(nèi)部信息流暢通；

（七）決策管理：分類建立會議決策機制，完善會議目錄，優(yōu)化會議過程，按項目總控計劃組織召開項目全生命周期中關(guān)鍵決策會議，記錄并跟蹤推進(jìn)各類會議決策事項；

（八）崗位任管理：根據(jù)組織授權(quán)主導(dǎo)建立崗位責(zé)任制，編制崗位說明書并定崗定編；

（九）目標(biāo)管理：根據(jù)集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃和年度經(jīng)營指標(biāo)，分解落實各項目公司、子公司、集團(tuán)職能部門年度、季度、月度經(jīng)營指標(biāo)中的核心目標(biāo)，并負(fù)責(zé)簽訂目標(biāo)責(zé)任書；

（十）對標(biāo)管理：不斷分析行業(yè)發(fā)展、競爭對手以及自身的情況，進(jìn)行研究、預(yù)警，對企業(yè)決策層提出相應(yīng)的建議；

（十一）知識管理：建立知識庫框架，引導(dǎo)并督促各分公司、各項目、各職能部門進(jìn)行知識、經(jīng)驗沉淀，保持線上知識庫的實時更新；

（十二）協(xié)同管理：對常規(guī)工作中部門間推諉扯皮、邊界不清事宜進(jìn)行協(xié)調(diào)，對全生命周期過程中的關(guān)鍵節(jié)點、重大事項進(jìn)行提前協(xié)調(diào)，確保能按期完成；

二、組織開展企業(yè)投融資決策與集團(tuán)資金管理

（一）項目啟動管理：項目啟動前期確定項目分期方案、項目關(guān)鍵節(jié)點，組織各職能部門按分工權(quán)限測算項目各期收入、成本費用支出、項目投資收益、項目投資峰值、現(xiàn)金流回正點等，匯總出具項目啟動策劃書；

（二）年度資金預(yù)算：組織制定年度資金計劃，預(yù)算收支平衡，定期對資金預(yù)算計劃執(zhí)行進(jìn)行跟蹤收集、統(tǒng)計整理、考核；

（三）資金管理：根據(jù)年度預(yù)算資金需求，審核資金部門制定的融資計劃，對重點融資項目進(jìn)行跟蹤，根據(jù)新增融資時間節(jié)點及存量貸款到期轉(zhuǎn)貸納入每月工作計劃并考核完成情況，對融資渠道拓展進(jìn)行跟蹤及預(yù)警；

（四）資金成本控制管理：對融資利率進(jìn)行跟蹤，對綜合利率超出目標(biāo)年化平均利率進(jìn)行分析預(yù)警；

三、引導(dǎo)企業(yè)全面預(yù)算管理

（一）預(yù)算目標(biāo)：建立以資金預(yù)算為核心，以銷售預(yù)算與成本預(yù)算為支撐的全面預(yù)算目標(biāo)體系；

（二）預(yù)算組織：建立預(yù)算責(zé)任中心，以投資中心、利潤中心、成本中心為基礎(chǔ)構(gòu)建三級預(yù)算責(zé)任主體；

（三）預(yù)算控制：在預(yù)算執(zhí)行過程中，建立業(yè)務(wù)層面和財務(wù)層面的預(yù)算控制，組織預(yù)算分析會議，反饋執(zhí)行偏差，根據(jù)實際提報管理層進(jìn)行預(yù)算調(diào)整和預(yù)算考核審批；

四、績效管理與考核

（一）計劃管理：對總控計劃模板、標(biāo)準(zhǔn)工期進(jìn)行優(yōu)化，編制年度項目開工計劃、銷售推盤計劃，審核各項目編制的總控計劃和非項目專項計劃并進(jìn)行年度調(diào)整；

（二）績效目標(biāo)：定期優(yōu)化績效考核指標(biāo)及考核標(biāo)準(zhǔn)，制定高管、各分子公司年度獎懲方案、部門年度核心指標(biāo)獎懲方案并根據(jù)達(dá)成情況進(jìn)行兌現(xiàn)；

（三）績效輔導(dǎo)：對計劃管理執(zhí)行情況進(jìn)行季度、月度分析，通過績效手段進(jìn)行引導(dǎo)和提升，針對各部門、項目在工作目標(biāo)達(dá)成過程中遇到突形及困難、出現(xiàn)延期風(fēng)險時，參與制定糾偏措施及方案，促進(jìn)工作項達(dá)成；

（四）績效考核：對生產(chǎn)經(jīng)營各項計劃執(zhí)行情況進(jìn)行監(jiān)督和考核，根據(jù)考核結(jié)果，跟蹤相關(guān)部門提出整改措施并落實執(zhí)行情況；

五、目標(biāo)成本管理

（一）分析影響利潤、成本的變動原因，在目標(biāo)成本執(zhí)行過程中及時分析評估出關(guān)鍵點對利潤的影響并進(jìn)行預(yù)警；

（二）定期驗證各分子公司、項目目標(biāo)利潤實際執(zhí)行情況，匯總集團(tuán)整體目標(biāo)利潤實現(xiàn)程度；

六、內(nèi)部控制與激勵

（一）督導(dǎo)和檢查公司各部門的基礎(chǔ)管理工作，促進(jìn)提升企業(yè)管理水平和經(jīng)濟效益；

（二）審核內(nèi)控內(nèi)審部門的工作計劃，推動相關(guān)部門對集團(tuán)各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)全方位實現(xiàn)有效管控，防止差錯和違紀(jì)現(xiàn)象發(fā)生；

（三）通過項目跟投、眾籌、獎金池等方式完善獎懲手段，以建立健全績效激勵機制，促進(jìn)集團(tuán)整體績效目標(biāo)的達(dá)成。

房地產(chǎn)行業(yè)會計實務(wù)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】 公允價值 投資性房地產(chǎn) 裝修費 用途轉(zhuǎn)換

一、投資性房地產(chǎn)公允價值模式的選擇分析

公允價值在投機性房地產(chǎn)會計實務(wù)中應(yīng)用較少，我們分析可能有如下幾方面的原因。

1、公允價值計量的會計信息生產(chǎn)成本較高

這主要表現(xiàn)于公允價值計量模式下，公允價值不容易取得，而成本模式采用歷史成本，容易取得。公允價值的確定是否合理是投資性房地產(chǎn)后續(xù)計量是否合理的關(guān)鍵。公允價值的取得，首選是活躍的公開市場報價。鑒于我國房地產(chǎn)市場的不完全性和不成熟性，公開市場報價還難以取得，因此，對于采用公允價值進(jìn)行會計計量的房地產(chǎn)開發(fā)上市公司，需要每年聘請獨立的評估師對其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評估，并在年報中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認(rèn)方法及其理由等。與歷史成本相比，這個過程將會增大企業(yè)的信息成本。在企業(yè)無法直接衡量采用公允價值計量模式的收益時，積極性肯定會受到很大影響，因此，從成本效益原則考慮，企業(yè)極有可能放棄公允價值計量方式。

2、隨著經(jīng)濟周期的波動，利潤變動幅度較大

在成本模式下，如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第8號―資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測試，計提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。同時還規(guī)定：“資產(chǎn)減值損失一經(jīng)確認(rèn)，在以后期間不得轉(zhuǎn)回?！边@項規(guī)定明確了企業(yè)不得調(diào)整利潤；而采用公允價值模式計量，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面之間的差異計入當(dāng)期損益。會計利潤可隨公允價值的波動方向而上下變動。隨此投資性房地產(chǎn)公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度，容易誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，間接影響企業(yè)的市場形象及其股票價格。這在經(jīng)濟周期波動比較大的階段，公允價值計量模式的這個弱勢會更為顯著。以2008年經(jīng)濟形勢為例，上半年還處于較高的通脹壓力之下，各項產(chǎn)品的原材料價格漲幅較大，房地產(chǎn)市場還處于欣欣向榮之勢，而至下半年，受美國次貸危機的波及，經(jīng)濟增速明顯放緩，房地產(chǎn)價格也處于疲憊之勢，在這種情況下，采用公允價值計量模式，對利潤變動幅度影響會非常之大。在2008年房地產(chǎn)上市公司年報中，公允價值普遍受到了冷遇。舉例說來，2007年7月24日，北辰實業(yè)和北京城開組成的聯(lián)合體在激烈的競爭中擊敗金融街和世紀(jì)金源等國內(nèi)知名地產(chǎn)巨頭，以92億元天價如愿獲得長沙新河三角洲地塊的開發(fā)權(quán)，超出46.38億元掛牌底價近一倍，而長沙當(dāng)時房屋均價僅在3000元左右。這一價格創(chuàng)下了國內(nèi)單宗土地轉(zhuǎn)讓價格之最，從而成為名副其實的“中國地王”。隨著國際金融危機的蔓延和宏觀經(jīng)濟的調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)低迷，北辰實業(yè)為了避免公允價值對當(dāng)期利潤的影響，不得以在其后公布的年報中明確表示，執(zhí)行新企業(yè)會計準(zhǔn)則后公司仍然采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算。

3、公允價值模式計量影響到公司的配股、分紅等財務(wù)計劃

公允價值模式下的資產(chǎn)增值反映了近年來房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)繁榮，使企業(yè)的總體賬面價值上升，使企業(yè)報表中反映的會計信息更為樂觀。例如資產(chǎn)規(guī)模擴大、資產(chǎn)負(fù)債率降低，有利于企業(yè)在資本市場獲得正確的定價，大大增強了債權(quán)人或投資者對于企業(yè)償債能力的肯定和信心，有利于企業(yè)融資，幫助企業(yè)更好地借助資本市場的力量來獲得發(fā)展。如上分析，當(dāng)經(jīng)濟周期的波動較大時，在公允價值計量模式下，利潤變動幅度會比較大，而這會引起凈資產(chǎn)收益率的變化較大，進(jìn)而影響到公司配股等融資計劃。這在上市公司中更為明顯，如證監(jiān)會2006年頒布的《上市公司證券發(fā)行管理辦法》明確規(guī)定：當(dāng)公司進(jìn)行公開股權(quán)再融資時，要求“最近三個會計年度連續(xù)贏利，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為計算依據(jù)”；當(dāng)公開增發(fā)時，要求“最近三個會計年度加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率平均不低于百分之六，扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤與扣除前的凈利潤相比，以低者作為加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率的計算依據(jù)”?？梢姡蕛r值計量會顯著影響公司的凈資產(chǎn)收益率，進(jìn)而影響公司融資計劃。

同時，公允價值計量也會影響到公司的分紅政策。公允價值模式下，投資性房地產(chǎn)的升值給企業(yè)增加了賬面利潤，并未帶來任何現(xiàn)金流入。公允價值模式的引入，加大了企業(yè)的賬面收益與現(xiàn)金流背離的程度。因此，上市公司在制定分紅政策時，如果增值收益參與分紅會導(dǎo)致公司現(xiàn)金流的下降，如果不參與分紅，又會導(dǎo)致公司分紅比例的下降，這時無疑加大了公司利潤分配的難度。

4、公允價值計量模式下可能增加企業(yè)所得稅現(xiàn)金流出負(fù)擔(dān)

稅收也是企業(yè)利潤分配的一種形式。在我國公允價值模式下，會計準(zhǔn)則和稅法處理存在較大差異（見表1）。按照目前我國的稅法，在成本計量模式下，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。投資性房地產(chǎn)需要計提折舊或按期攤銷，減少了企業(yè)的賬面贏利，卻可以起到抵稅的效果，減少企業(yè)現(xiàn)金流的支出。如果采用公允價值計量模式，新會計準(zhǔn)則和稅法的處理就存在明顯的差異：會計上，年末按照投資性房地產(chǎn)的公允價值調(diào)整其賬面價值，差額計入當(dāng)期損益，不計提折舊或進(jìn)行攤銷；稅法上，按實際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值，不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，在對投資性房地產(chǎn)計算所得稅時仍按計提折舊或攤銷處理。在公允價值模式下對稅負(fù)沒有影響，但是如果計算所得稅時不確認(rèn)公允價值變化所產(chǎn)生的利得，不能按照計提折舊或攤銷進(jìn)行處理，就不具有的利得在成本模式下計提折舊或進(jìn)行攤銷處理的抵稅效果，會增加企業(yè)的當(dāng)期所得稅負(fù)擔(dān)。

二、公允價值計量投資性房地產(chǎn)在會計實務(wù)中的應(yīng)用

1、如何合理確定投資性房地產(chǎn)項目的公允價值

根據(jù)新準(zhǔn)則規(guī)定，可以按三個層次確定公允價值：第一個層次是同類資產(chǎn)的市場價格，如果該類資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的市價即為公允價值；第二個層次是類似資產(chǎn)的市場價格，如果該資產(chǎn)不存在活躍市場但與該資產(chǎn)類似的資產(chǎn)存在活躍的市場，則該資產(chǎn)的公允價值應(yīng)比照類似資產(chǎn)的市價確定；第三個層次是既無同類市場也無類似市場，當(dāng)出現(xiàn)這種情形時，該資產(chǎn)的公允價值可按其所能產(chǎn)生的未來現(xiàn)金流量以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率貼現(xiàn)計算的現(xiàn)值評估確定。鑒于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r，以及大中小城市房地產(chǎn)市場發(fā)展的不平衡的現(xiàn)實，企業(yè)在確定投資性房地產(chǎn)項目的公允價值時，應(yīng)嚴(yán)格按照上述三個層次進(jìn)行確認(rèn)計量。

2、公允價值模式計量對公司裝修費的影響

投資性房地產(chǎn)裝修費用屬于投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出，根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則講解（2008）》：“與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的應(yīng)當(dāng)計入投資性房地產(chǎn)成本。例如企業(yè)為了提高投資性房地產(chǎn)的使用效能，往往需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改建、擴建而使其更加堅固耐用，或者通過裝修而改善其室內(nèi)裝璜，改擴建或裝修指出滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)將其資本化。企業(yè)對某項投資性房地產(chǎn)進(jìn)行改擴建等再開發(fā)且將來仍作為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)繼續(xù)將其作為投資性房地產(chǎn)，再開發(fā)期間不計提折舊或攤銷?！睋?jù)此，其應(yīng)在“投資性房地產(chǎn)”科目下增設(shè)“在建”明細(xì)子目按規(guī)定要求進(jìn)行核算。由于投資性房地產(chǎn)可以選擇采用成本和公允價值計量兩種模式，兩種模式下的會計處理存在較大差異，而這不同計量模式也會影響到房地產(chǎn)裝修費的處理。

一般說來，投資性房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計量。采用成本模式計量的建筑物的裝修費，按固定資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行后續(xù)計量，按期（月）計提折舊，存在減值跡象的，按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定處理。采用公允價值模式后續(xù)計量裝修費的，不對投資性房地產(chǎn)計提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計入當(dāng)期損益（公允價值變動損益）。會計處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)――公允價值變動

貸：公允價值變動損益

3、公允價值模式計量對投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的影響

企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，就面臨著公允價值模式計量的影響。公允價值模式計量非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)換前非投資性房地產(chǎn)一般按實際成本計價，轉(zhuǎn)換成按公允價值計量模式計量的投資性房地產(chǎn)，會出現(xiàn)轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的實際價值與轉(zhuǎn)換時資產(chǎn)公允價值的不吻合。按準(zhǔn)則有關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)換日發(fā)生的虧損，即轉(zhuǎn)換日的公允價值小于賬面價值之差，計入“公允價值變動損益”科目，待投資性房地產(chǎn)升值時逐步對沖或轉(zhuǎn)讓時沖銷這部分差額。

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)按實際成本計量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的核算不存在資產(chǎn)價值的變動，不存在損益方面的核算。但為了保持投資性房地產(chǎn)價值的原貌，應(yīng)當(dāng)將該項投資性房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換日的賬面余額、累計折舊（或累計攤銷）、減值準(zhǔn)備等，分別轉(zhuǎn)入“固定資產(chǎn)（或無形資產(chǎn)）”、“累計折舊（或累計攤銷）”、“固定（或無形）資產(chǎn)減值準(zhǔn)備”等科目。同時，按公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日的公允價值作為自用房地產(chǎn)的賬面價值，公允價值與原賬面價值之差計入“公允價值變動損益”科目，待自用房地產(chǎn)處置或報廢時，再將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入“營業(yè)外收入”科目。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 唐曉玲：關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值計量模式的探討[J].福建財會管理干部學(xué)院學(xué)報，2008（3）.