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房地產(chǎn)商業(yè)稅收籌劃范文第1篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅；征管；問題；對策

中圖分類號：F810.42 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）015-000-02

土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。開展土地增值稅征收能夠有效規(guī)范土地交易市場的交易規(guī)則、促進(jìn)土地增值收益的有效調(diào)節(jié)。土地增值稅涉及的征收資金巨大、帶來的影響很大、測試專業(yè)性很強、采用的技術(shù)十分復(fù)雜，對國家和人民的利益影響深遠(yuǎn)。近年來，由于土地交易市場環(huán)境的不斷變化，房地產(chǎn)市場中的規(guī)則偏離愈演愈烈，以調(diào)控樓市、抑制炒賣、規(guī)范市場交易為初衷的土地增值稅征收也已經(jīng)逐漸喪失了這些功能，為改變這種局勢，必須對土地增值稅征管中存在的問題進(jìn)行切實分析，找出引發(fā)問題的根源，并加以解決，才能夠還土地、房地產(chǎn)交易市場一個規(guī)范、健康的環(huán)境。

一、土地增值稅收征管中存在的問題

1.預(yù)征率相對低下，預(yù)征稅入庫金額所占比重較大。由于很長時間內(nèi)我國的土地增值稅都實行簡易的預(yù)征方式，導(dǎo)致在征收總金額構(gòu)成中預(yù)收金額所占比重最高，在此以2012年北京市西城區(qū)和桂林市永福縣的土地增值稅征管為例，通過預(yù)征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的72%，通過清算獲得的累計入庫金額占2%，核定征收實現(xiàn)的累計入庫金額占20%，稽查查補帶來的入庫金額為6%；而2010年桂林市永?？h通過預(yù)征方式獲得的金額占累計入庫金額比重的85%，通過清算獲得的累計入庫金額占9%，核定征收實現(xiàn)的累計入庫金額占3%，稽查查補帶來的入庫金額為3%。

2.土地增值稅征管清算不夠準(zhǔn)確。土地增值稅收征管的清算技術(shù)相對較復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)商調(diào)節(jié)稅基的手段多樣化。鑒于我國的土地增值稅的對象規(guī)定，很多納稅人都是通過收入的少計入和開發(fā)成本的虛增來降低部分征稅數(shù)額甚至是逃避征稅。

3.房地產(chǎn)商長期將土地增值稅掛于賬上，稅款清繳不及時。部分房地產(chǎn)商為了延遲繳稅或者逃避繳稅，經(jīng)常長期將土地增值稅掛于賬上，不及時進(jìn)行稅款的清繳，這也是房地產(chǎn)商遲遲不交土地增值稅導(dǎo)致未交土地增值稅金額較大的原因。

4.稅務(wù)部門對土地增值稅征管不到位。稅務(wù)部門在土地增值稅征管過程中還存在一些工作能力和質(zhì)量上的問題，包括在稅務(wù)征收、管理、申報、交納、清算以及稽查等環(huán)節(jié)上缺乏細(xì)致的調(diào)查研究，部分土地增值稅征管人員辦公手段缺乏規(guī)范化，土地增值稅征管工作的盲目開展等。

5.征納稅雙方的征納稅意識亟待提升。鑒于近幾年在土地增值征管中存在的許多客觀情況，普遍上納稅人和征稅方對土地增值稅征收所涉及的各種計算方法不是很了解，對計算方法的生疏就導(dǎo)致該稅種的征收過程中出現(xiàn)很多不便。再加上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓本身就存在多樣化的形式，征納稅雙方難免會存在些畏難情緒。征納稅雙方的征納稅意識之淡薄，可以體現(xiàn)在納稅人有時會把預(yù)征土地增值稅理解成最終的征稅數(shù)額，這都是導(dǎo)致土地增值稅征管工作受到阻礙的原因。

二、加強土地增值稅征管工作的應(yīng)對措施

1.針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收費用進(jìn)行清理整頓。曾有相關(guān)專家指出，針對房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收費用進(jìn)行清理整頓，能夠促進(jìn)財稅改革的深化。可以將土地增值稅、房地產(chǎn)稅以及附著在這些稅務(wù)上的其他費用并入正在搞試點的房地產(chǎn)稅種中，通過財產(chǎn)稅的形式開展征稅。如果只在房地產(chǎn)的開發(fā)與銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行土地增值稅的計證，在開展房產(chǎn)稅稅基評估時就要注意避免重復(fù)計征該稅種。

2.根據(jù)銷售進(jìn)度的不同，增加土地增值稅的繳納檔位。首先要對現(xiàn)有的土地增值稅征管清算規(guī)則的合理性和科學(xué)性進(jìn)行重新審視，確定是否存在需要細(xì)化、改善的地方。稅務(wù)征收機(jī)構(gòu)也可以根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的進(jìn)度來征收相應(yīng)的土地增值稅，防止房地產(chǎn)企業(yè)長期拖欠土地增值稅。例如，如果房地產(chǎn)商已經(jīng)賣出了一半的房子，就應(yīng)當(dāng)在這個檔位設(shè)立一個繳稅比例。若一直等到房子全部銷售再進(jìn)行清算，“欠繳”的行為就會更加猖狂。

3.合理降低邊際稅率的征收。根據(jù)我國土地增值稅征管的規(guī)定，超過200%的部分要征收60%的稅率，確實相對較高。尤其是對部分品牌、高科技和其他無形資產(chǎn)都造成了超負(fù)荷的征稅負(fù)擔(dān)，對這些企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展是十分不公平的。除此之外，由于我國地域?qū)拸V，地區(qū)差異性大，可以效仿土地使用稅的做法，大致的征稅范圍由國家統(tǒng)一規(guī)定和，可由地方政府根據(jù)自身情況適當(dāng)調(diào)整當(dāng)?shù)剡呺H稅率的征收，凸顯土地增值稅征管的合理化、人性化。

4.建立健全土地增值稅征管考核機(jī)制。健全土地增值稅征管工作中的目標(biāo)責(zé)任制，是保障土地增值稅征管規(guī)范化的有效手段。面對現(xiàn)階段土地增值稅征管中稅收人員素質(zhì)參次不齊、征稅環(huán)境復(fù)雜不規(guī)范的情況，稅務(wù)征管部門應(yīng)當(dāng)在日常的業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上制定出完善的土地增值稅征管考核機(jī)制，要注重考核的合理性、科學(xué)性和針對性。對開展征稅業(yè)務(wù)的工作人員進(jìn)行能力和素質(zhì)上的考核，并將此制度作為征稅人員的重點考核方面，關(guān)注稅收檢查反饋情況，形成互動、高效的稅收征管機(jī)制。

5.積極開展土地增值稅評估工作。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特點主要有：一是經(jīng)營方式靈活，既有銷售收入、預(yù)售收入、又有出租等收入，二是成本項目復(fù)雜，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等，三是涉稅金額較大，一項銷售收入從幾十萬到幾百萬甚至上千萬。日常稅收監(jiān)控難以對土地增值稅申報的真實性做出準(zhǔn)確判斷。因此，要選配綜合素質(zhì)較高的評估人員開展房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅專項評估，確保土地增值稅納稅評估工作落到實處。

6.加強房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的監(jiān)督，適當(dāng)改進(jìn)稅收征管手段。首先要加強房地產(chǎn)和政府職能的有效結(jié)合，實現(xiàn)政府與房地產(chǎn)企業(yè)涉稅信息的共享，房地產(chǎn)開發(fā)必須首先通過政府的所有監(jiān)察、審核環(huán)節(jié)，稅務(wù)機(jī)關(guān)則要承擔(dān)起土地管理、城市規(guī)劃、房產(chǎn)管理等責(zé)任。與房地產(chǎn)開發(fā)商時刻保持聯(lián)系，全程跟蹤、監(jiān)督房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng)營，獲取房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的所有資料，保障信息的真實性。全方位防止房地產(chǎn)企業(yè)超范圍享受稅收優(yōu)惠、偷稅、漏稅等情況的出現(xiàn)。

三、結(jié)語

綜上所述，土地增值稅征管工作是我國財政稅收的重要組成部分，對國家和人民的利益有重大、深遠(yuǎn)的影響。在房地產(chǎn)交易市場日益復(fù)雜化的今天，面對緊張的土地市場局勢，必須加強土地增值稅征管工作，切實挖掘土地增值稅征管中存在的問題，進(jìn)一步審視導(dǎo)致這些問題的原因，根據(jù)實際的財政政策，對土地增值稅征管工作進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，促進(jìn)土地增值稅征管的順利開展，幫助房地產(chǎn)交易市場恢復(fù)井然有序的市場環(huán)境，促進(jìn)我國財政稅收工作質(zhì)量、效率的提升。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳梅.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃的分析[J].企業(yè)導(dǎo)報，2016（10）.

[2]王梅.論房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅會計和稅務(wù)處理方法[J].財經(jīng)界（學(xué)術(shù)版），2016（09）.

房地產(chǎn)商業(yè)稅收籌劃范文第2篇

關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計公司 母子公司 稅收籌劃 策略

前言

我國稅收籌劃相對于國外諸多發(fā)達(dá)國家而言起步較晚，且在改革開放政策實施前的計劃經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，諸多企業(yè)均不能夠自主經(jīng)營決策并獲取經(jīng)濟(jì)利益，當(dāng)時更不具備良好的稅收籌劃條件與能力。進(jìn)入21世紀(jì)后我國的市場經(jīng)濟(jì)I陜速發(fā)展，稅收籌劃逐漸引起了企業(yè)的重視，大部分企業(yè)均希望能夠從稅收籌劃中更加有效避稅，增加企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤。截至目前為止，我國的稅收籌劃發(fā)展時間仍舊比較短，缺少比較完善的理論研究與實踐經(jīng)驗，因而我國必須要在此方面作出更進(jìn)一步的探索。本文針對建筑設(shè)計母子公司的稅收籌劃進(jìn)行研究，希望能夠令建筑設(shè)計母子公司采用正確的方法進(jìn)行稅收籌劃，以此獲得良好發(fā)展。

一、企業(yè)集團(tuán)與稅收籌劃概述

（一）企業(yè)集團(tuán)

企業(yè)集團(tuán)主要是指將資本作為最主要聯(lián)結(jié)紐帶的母子公司作為主體，制定集團(tuán)章程并將其作為共同行為規(guī)范，該情況下母公司、子公司、參股公司以及其他成員企業(yè)或者機(jī)構(gòu)所共同形成的一種具有規(guī)模性的企業(yè)法人聯(lián)合體，但是企業(yè)集團(tuán)并不具備法人資格。企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行稅收籌劃時，其內(nèi)部的各個成員均需要為具有獨立法人資格的經(jīng)濟(jì)實體，且具有相對獨立的決策權(quán)與經(jīng)營權(quán)。同時，企業(yè)集團(tuán)的各個成員之間能夠進(jìn)行參股或者交叉換股，從而產(chǎn)生一定資本紐帶用于低于收購兼并風(fēng)險以及外來競爭。另外，企業(yè)集團(tuán)一般情況下可以由―個核心的企業(yè)或者個人以絕對控股或者較多控股的方式進(jìn)行掌控，但是不同國家或者地區(qū)在掌控力度方面存在差異之處。

（二）稅收籌劃

稅收籌劃亦被稱為“合理避稅”，我國有學(xué)者認(rèn)為稅收籌劃應(yīng)該是納稅人或者扣繳義務(wù)人在既定的稅制框架內(nèi)，提供過對法人或者自然人這一納稅主體的經(jīng)營活動、投資行為、戰(zhàn)略模式等理財涉稅事項進(jìn)行實現(xiàn)的安排與規(guī)劃以達(dá)到節(jié)稅、遞延納稅、降低納稅風(fēng)險等目標(biāo)的謀劃活動。一般情況下，企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時基本上會通過選擇低稅負(fù)方案以及滯延納稅時間兩種方式。必須要明確的內(nèi)容在于，稅收籌劃與逃稅、漏稅之間存在一定差異性，稅收籌劃具有合法性和明確的目的性，要不違背稅收法律規(guī)定的原則。

二、建筑設(shè)計母子公司業(yè)務(wù)類型及現(xiàn)行稅制

（一）建筑設(shè)計母子公司業(yè)務(wù)類型

建筑設(shè)計母子公司屬于企業(yè)集團(tuán)，基本上應(yīng)該具備建筑工程甲級專項資質(zhì)、風(fēng)景園林工程設(shè)計乙級專項資質(zhì)、城市規(guī)劃乙級專項資質(zhì)等，且要能夠為客戶提供建筑工程中包括規(guī)劃、設(shè)計、建筑、景觀、咨詢等諸多方面的服務(wù)內(nèi)容，且要能夠根據(jù)設(shè)計方案、客戶需求等提供施工圖與施工配合的設(shè)計服務(wù)與階段等。就A建筑設(shè)計母子公司而言，在上述業(yè)務(wù)類型以外，隨著近年來城市綜合體設(shè)計細(xì)分市場的出現(xiàn)，其逐漸開始重視向酒店、辦公、商業(yè)等綜合體開發(fā)領(lǐng)域發(fā)展，目前在建筑、機(jī)電、結(jié)構(gòu)等領(lǐng)域均培養(yǎng)了一定人才，發(fā)展前景良好。

（二）建筑設(shè)計母子公司現(xiàn)行稅制

建筑設(shè)計母子公司的主要發(fā)展方向為建筑設(shè)計與建筑施工服務(wù)，其所有的業(yè)務(wù)基本上均需要根據(jù)房地產(chǎn)商以及其他客戶所提供的要求進(jìn)行建筑設(shè)計圖紙設(shè)計并且收取相應(yīng)的費用。公司所涉及到的主要稅種則包括企業(yè)所得稅、個人所得稅、增值稅、城建稅、印花稅等，其中比較主要的稅種為增值稅、企業(yè)所得稅和個人所得稅，此三類稅種的整體納稅金額在建筑設(shè)計母子公司納稅金額中占據(jù)絕大部分。

三、建筑設(shè)計母子公司稅收籌劃策略

（一）利用現(xiàn)行稅收優(yōu)惠政策籌劃

稅收優(yōu)惠包括減稅免稅和稅收扣除兩個方面。減稅免稅是依照稅法規(guī)定減去納稅人的部分稅收負(fù)擔(dān)或免除納稅人的全部稅收負(fù)擔(dān)。稅收扣除是國家為了鼓勵納稅人主動調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以適應(yīng)其產(chǎn)業(yè)政策而在稅收或費用方面給予的抵免和稅前扣除政策?，F(xiàn)階段我國的社會經(jīng)濟(jì)獲得了較為快速的發(fā)展，并且在稅收制度以及征收方面作出了一定調(diào)整。但是，鑒于我國幅員遼闊，各個地區(qū)之間的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在較大差異性，稅收法律法規(guī)的制定必須要能夠適應(yīng)各個地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。為此，我國在制定稅收政策時會基于個別地區(qū)與行業(yè)一定政策照顧與鼓勵，以此發(fā)揮政策導(dǎo)向作用。例如：國家對高新技術(shù)企業(yè)減按15%的稅率征收企業(yè)所得稅，城鎮(zhèn)土地使用稅對不同地區(qū)規(guī)定高低不等的適用稅額。此時，建筑設(shè)計母子公司可以充分的利用我國現(xiàn)行的稅收優(yōu)惠政策，適當(dāng)?shù)慕档推髽I(yè)的賦稅，利用稅收優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃時首先要積極運用轉(zhuǎn)化思想，創(chuàng)造能夠與優(yōu)惠政策相符的經(jīng)營狀況，令企業(yè)能夠充分的利用相關(guān)優(yōu)惠政策。其次，建筑設(shè)計母子公司需要對經(jīng)濟(jì)形勢進(jìn)行分析，實施調(diào)整經(jīng)營決策，以便適應(yīng)最新的稅收優(yōu)惠。最后，建筑沒汁母子公司需要充分的分析并且整合多項稅收優(yōu)惠政策，避免出現(xiàn)“顧此失彼”的問題。

（二）利用稅制要素進(jìn)行籌劃

建筑設(shè)汁母子公司在利用稅制要素進(jìn)行稅收籌劃時可以從以下幾個方面入手：第一，依據(jù)納稅范圍進(jìn)行稅收籌劃，該方面若要成功的規(guī)避納稅義務(wù)則可以避免成為征稅對象以及避免成為納稅人，與此同時可以適當(dāng)?shù)臏p少應(yīng)繳納的稅種，明確規(guī)避納稅并非代表不納稅，僅可以通過減少稅種而減少稅負(fù)，另外，建筑設(shè)計母子公司可以適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行應(yīng)納稅種的替換，達(dá)到降低稅負(fù)的目的。第二，依據(jù)稅基進(jìn)行稅收籌劃，該方面首先可以實現(xiàn)稅基的最小化以直接減少納稅金~，并且可以合理的安排并控制稅基實現(xiàn)的時間。由此實現(xiàn)減免稅的最大化。第三，依據(jù)稅率進(jìn)行稅收籌劃，此時建筑設(shè)計母子公司需要對比例稅率進(jìn)行籌劃，或者對勒緊稅率進(jìn)行稅收籌劃。例如因設(shè)計企業(yè)可抵扣的增值稅有限，駐在外省的規(guī)模較小的子公司（小微企業(yè)）可以按照簡易計稅辦法征稅，適用3%的增值稅率。第四，滯延納稅時間，延期納稅方法是指依據(jù)國家稅收稅法、法規(guī)或政策規(guī)定，將經(jīng)營、投資、理財?shù)然顒拥漠?dāng)期應(yīng)納稅額延期繳納，以實現(xiàn)相對減輕稅收負(fù)擔(dān)的方法。國際稅收詞匯中對延期納稅作了精辟的闡述：“延期納稅的好處有：有利于資金周轉(zhuǎn)，節(jié)省利息支出，以及由于通貨膨脹的影響，延期以后繳納的稅款幣值下降，從而降低了實際納稅額。”延期納稅方法主要有兩種。第一，延期確認(rèn)收入。例如發(fā)生的應(yīng)稅服務(wù)可以采用分期確認(rèn)收入比直接銷售的納稅期遲，可以延期確認(rèn)收入，繼而延期繳納稅款。第二，提前確認(rèn)成本費用等支出。例如符合條件的固定資產(chǎn)可以采用加速折舊的辦法計入成本和費用；發(fā)出存貨的計價方法在先進(jìn)先出法、平均計價法等之間作出選擇來提前確認(rèn)成本支出。計價方法的不同，可以直接影響當(dāng)期結(jié)轉(zhuǎn)的成本費用，繼而影響到當(dāng)期應(yīng)稅所得額的大小。

（三）利用會計政策進(jìn)行籌劃

利用會計政策進(jìn)行稅收籌劃可以減少企業(yè)自身的“偷、逃、欠、騙、坑”等納稅違法行為的發(fā)生。建筑設(shè)計母子公司利用會計政策進(jìn)行稅收籌劃時，必須要積極遵守會計核算的基本原則，并且要采取恰當(dāng)?shù)奶幚矸椒?，在此基礎(chǔ)上根據(jù)公司具體隋況選擇科學(xué)的稅收籌劃方法。第一，可以利用分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行稅收籌劃。分?jǐn)偡椒ㄖ饕侵钙髽I(yè)各個獨立組成部分進(jìn)行攤銷，主要的攤銷會計事項包括待攤費用攤銷、無形資產(chǎn)攤銷、固定資產(chǎn)折舊攤銷、存貨發(fā)出計價等。針對不同的會計事項若采用不同的攤銷方法則產(chǎn)生的攤銷結(jié)果必定亦存在不同之處。第二，建筑設(shè)計母子公司可以選擇進(jìn)行會計估計進(jìn)行稅收籌劃，該點需要明確，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的諸多活動中會出現(xiàn)一定的不確定的交易或者事項，必須要對其進(jìn)行合理會計估計方能夠更加科學(xué)且客觀的進(jìn)行財務(wù)報表的編制，而后方能夠令企業(yè)的管理層更加清晰的了解企業(yè)發(fā)展真實狀態(tài)，以此作出正確決策，減輕納稅活動與稅收負(fù)擔(dān)。

（四）確定合理收款方式籌劃

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，先進(jìn)的企業(yè)產(chǎn)生了多種多樣的銷售方式，我國各個行業(yè)的商品交易過程中便會根據(jù)不同銷售方式產(chǎn)生相應(yīng)的納稅義務(wù)，但是納稅義務(wù)發(fā)生的時間卻存在一定差異性。對于增值稅而言，我國規(guī)定采用直接收款的方式銷售貨物情況下，不論所銷售的貨物是否已經(jīng)發(fā)出均需要以收到銷售貨款或者取得相應(yīng)憑據(jù)的時間作為納稅義務(wù)發(fā)生的時間；若采用托收承付或者委托銀行收款的方式銷售貨物。則必須將發(fā)出貨物并且辦理托收手續(xù)的當(dāng)天作為納稅義務(wù)發(fā)生的時間；若采用預(yù)收貨款的方式銷售貨物或者采取賒銷或者分期收款的方式銷售貨物，則均必須將合同約定的收款日期作檳傷耙邐穹⑸時間。鑒于此，建筑設(shè)計母子公司可以確定合理的收款方式，通過不同的收款方式有效遞延納稅時間，由此能夠進(jìn)行稅收籌劃。