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房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文第1篇

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展，已經(jīng)逐漸發(fā)展成為我國重要的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，對經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與社會的穩(wěn)定起到了不可估量的作用。價(jià)格評估是房地產(chǎn)事業(yè)中的中介行業(yè)，在房地產(chǎn)的交易、保險(xiǎn)、抵押、稅收等各個(gè)方面有這種重要的作用。隨著近年來土地使用制度與住房制度的進(jìn)一步改革，房地產(chǎn)價(jià)格評估行業(yè)也需要轉(zhuǎn)變自身管理模式，朝向房地產(chǎn)金融事業(yè)方面發(fā)展，并對我國金融事業(yè)的發(fā)展起到了積極的促進(jìn)作用。文章就從抵押房地產(chǎn)價(jià)格評估風(fēng)險(xiǎn)的基本概念切入，著重探討造成抵押房地產(chǎn)價(jià)格評估風(fēng)險(xiǎn)的原因，同時(shí)提出相應(yīng)的管理對策，希望能夠?qū)V大同行起到借鑒與參考的作用。

關(guān)鍵詞：

抵押房地產(chǎn)；價(jià)格評估；風(fēng)險(xiǎn)管理；交易

就目前情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不斷提速，這意味著房地產(chǎn)價(jià)格評估所覆蓋的業(yè)務(wù)范疇進(jìn)一步擴(kuò)大，已經(jīng)從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)交易、保險(xiǎn)、抵押、稅收擴(kuò)展至房地產(chǎn)交換等。房地產(chǎn)評估作為一項(xiàng)科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鳎粌H需要有科學(xué)的理論基礎(chǔ)，還需要有著足夠的經(jīng)驗(yàn)作為依托。因?yàn)榇蟛糠智闆r下，房地產(chǎn)價(jià)格的評估是在理論范疇內(nèi)并與評估人員的經(jīng)驗(yàn)相契合的。在大量的經(jīng)濟(jì)行為內(nèi)，房地產(chǎn)評估的結(jié)果具有一定的法律依據(jù)，但是在快速發(fā)展的過程中，必然也會存在其相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)性。尤其是在現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)營活動的風(fēng)險(xiǎn)被轉(zhuǎn)嫁的情況極為普遍，這無疑影響了風(fēng)險(xiǎn)評估工作的開展。

1抵押房地產(chǎn)價(jià)格評估

風(fēng)險(xiǎn)國外學(xué)者A•H•威雷特認(rèn)為，“風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)于不愿發(fā)生的事件發(fā)生的不確定性之客觀體現(xiàn)”?；诖丝梢钥闯?，這種不確定性的損失就是風(fēng)險(xiǎn)的核心所在。抵押房地產(chǎn)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)評估，指在抵押房地產(chǎn)評估活動中，因?yàn)樵u估機(jī)構(gòu)或者評估人員違反國家基本法律法規(guī)或者是因其他客觀因素影響導(dǎo)致評估結(jié)果產(chǎn)生較大偏差，并且對于使用人的權(quán)益造成了巨大的影響，進(jìn)而對于評估機(jī)構(gòu)與評估人員產(chǎn)生的法律責(zé)任與經(jīng)濟(jì)、剩余方面損失的客觀可能性。因?yàn)橥獠恳蛩赜绊懀蛘咴u估機(jī)構(gòu)、評估人員自身問題導(dǎo)致評估工作無法按時(shí)完成，都會產(chǎn)生一系列的房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)。因此對于房地產(chǎn)價(jià)格評估工作而言，需要做好事前準(zhǔn)備工作，以盡可能的規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)。保證在抵押房地產(chǎn)價(jià)格評估的過程中，能夠充分了解客戶的基本情況，諸如房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本條件完備與否、基本條件與評估獨(dú)立性與客觀性方面的影響程度等。

2抵押房地產(chǎn)價(jià)格評估風(fēng)險(xiǎn)的因素

2.1信息不對稱

信息作為交易過程中的重要資源，對于抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估而言有著重要的意義。但是在經(jīng)濟(jì)交易的過程中，如果有意委托人與人的信息不對成，會造成極大的房地產(chǎn)評估風(fēng)險(xiǎn)。作為信息優(yōu)勢方，與委托人進(jìn)行交易的過程中，因?yàn)樾畔⒉粚Φ鹊那闆r，委托人方在抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估方面存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)。委托方聘請的人在進(jìn)行價(jià)值評估的過程中，需要考慮到客觀因素的影響。不過從主觀角度來看，委托人對于人的主觀業(yè)務(wù)能力監(jiān)控存在較大的難度。如果人無法達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，委托人也無法準(zhǔn)確的判定造成這一結(jié)果的原因。另外信息不對稱之下的委托關(guān)系，對于委托人而言也存在極大的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2交易費(fèi)用影響

在交易的過程中，降低交易費(fèi)能夠在一定程度上控制不必要的成本支出，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。為了達(dá)到交易目標(biāo)，需要從外部交易費(fèi)用著手，這樣能夠在一定程度上規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)。另外在降低這部分費(fèi)用支出的時(shí)候，需要重視交易動機(jī)的轉(zhuǎn)變，必須將交易的臨時(shí)性與隨機(jī)性方面轉(zhuǎn)向?yàn)殚L期性。如果客戶對于抵押房地產(chǎn)評估的主要業(yè)務(wù)范疇與內(nèi)容不甚了解，那么在其尋找評估機(jī)構(gòu)的時(shí)候會增加許多交易成本，諸如咨詢費(fèi)用、談判費(fèi)用等。在評估的過程中，客戶能夠通過提供抵押貸款方的銀行中獲得評估機(jī)構(gòu)相關(guān)信息，諸如名單、資料、聯(lián)系方式等，然后客戶自身對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行選擇。這種方式雖然能夠在一定程度上降低不必要的外部交易費(fèi)用支出，但是在這種情況下只能通過固定的評估機(jī)構(gòu)生成的報(bào)告產(chǎn)生交易行為，無法細(xì)致的對問題進(jìn)行全面考察與審核。雖然降低了信息費(fèi)用，但是信息不對成的情況卻更為嚴(yán)重。

2.3評估機(jī)構(gòu)的利己主義動機(jī)

對于評估行業(yè)而言，其特性是低投入背景下帶來的高回報(bào)。那么基于此，評估機(jī)構(gòu)就會面臨巨大的利益誘惑，在此階段評估機(jī)構(gòu)對于業(yè)務(wù)而言大多都會接受。但是缺乏足夠的風(fēng)險(xiǎn)意識，尤其是對于部分虛假產(chǎn)權(quán)的文件騙貸情況較為普遍。

3抵押房地產(chǎn)價(jià)格評估風(fēng)險(xiǎn)管理對策

3.1協(xié)調(diào)信息不對稱

可以考慮通過識別信號的方式預(yù)防逆向選擇。評估機(jī)構(gòu)需要建立正確的風(fēng)險(xiǎn)意識，然后不斷的提升自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，保證提交的評估報(bào)告質(zhì)量可靠。這樣才能夠樹立自身形象，以吸引更多的客戶資源，建立良性循環(huán)。為了降低信息不對稱引發(fā)的評估風(fēng)險(xiǎn)，評估機(jī)構(gòu)也可以根據(jù)客戶提供的財(cái)務(wù)狀況等一系列數(shù)據(jù)信息真實(shí)度進(jìn)行考量。這樣便可以最大限度的規(guī)避信息不對稱引發(fā)的評估風(fēng)險(xiǎn)問題。

3.2交易費(fèi)用的控制

在控制交易費(fèi)用方面，可以選擇項(xiàng)目投保的方式，這樣能夠在一定程度上轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。但是需要注意盡量選擇范圍較廣的保險(xiǎn)，可以在很大程度上降低評估風(fēng)險(xiǎn)。隨之而來的費(fèi)用增加也是必然的，做好合理的區(qū)分是關(guān)鍵。另外也可以通過與其它評估機(jī)構(gòu)建立合作管理，分?jǐn)傇u估風(fēng)險(xiǎn)，不過這種方式影響費(fèi)用的因素與時(shí)間、合作方式有關(guān)。

3.3改變評估收費(fèi)方式

由于目前高估現(xiàn)象的頻繁出現(xiàn)，改變評估方式對于降低評估風(fēng)險(xiǎn)而言有著重要的意義。評估方式的改變需要從政府指導(dǎo)價(jià)著手，也可以考慮通過雙方當(dāng)事人的協(xié)商確定，不過需要注意的事必須保證在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以上。為了杜絕因評估人員自身主觀因素引起的不公正評估，必須建立起完善的監(jiān)督與激勵(lì)體系，監(jiān)督權(quán)由客戶與機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)部門保有，定期進(jìn)行檢查與分析。另外加強(qiáng)評估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核制度的建立，對評估人員的利己行為進(jìn)行懲處，才能夠保證抵押房地產(chǎn)價(jià)格評估風(fēng)險(xiǎn)的可控性。

參考文獻(xiàn)：

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[3]丁盼盼.房地產(chǎn)抵押評估風(fēng)險(xiǎn)分析與防范[D].長安大學(xué),2014.

房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文第2篇

一、目前國有土地上房屋拆遷中的主要問題

由于拆遷規(guī)模過大，被拆遷項(xiàng)目集中，部分城市和地區(qū)房價(jià)上漲較快，而被拆遷居民大多數(shù)為收入較低的家庭，導(dǎo)致中低價(jià)位的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房需求猛增。與此比較，城市中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)明顯不足，供需矛盾激化使得國有土地上房屋拆遷矛盾更加突出。

國有土地上房屋拆遷的核心是拆遷補(bǔ)償金額的多少，而拆遷評估是確定拆遷補(bǔ)償金額的重要依據(jù)，因此，國有土地上房屋拆遷評估問題已經(jīng)成為目前拆遷糾紛的焦點(diǎn)。

一是估價(jià)方法問題?！秶型恋厣戏课莶疬w管理?xiàng)l例》（以下簡稱《條例》）規(guī)定，“貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價(jià)格確定”?！秶型恋厣戏课莶疬w估價(jià)指導(dǎo)意見》明確提出：“拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法?！笨紤]到部分城市拆遷量較大，為了加快評估進(jìn)度，減少評估工作量，有些省份在地方條例中規(guī)定了“基準(zhǔn)價(jià)格＋修正”的估價(jià)方法。但在實(shí)踐中，基準(zhǔn)價(jià)格并未根據(jù)城市房價(jià)變化及時(shí)調(diào)整，造成評估價(jià)格與市場價(jià)格相差甚遠(yuǎn)。

二是估價(jià)機(jī)構(gòu)缺乏獨(dú)立性，正常估價(jià)活動受到干擾。有的城市政府為了降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，直接干預(yù)評估價(jià)格。

三是拆遷評估混亂無序。有的城市不具備拆遷評估資格的機(jī)構(gòu)做評估。

歷史遺留問題

一是由于歷史原因造成的手續(xù)不全、無權(quán)屬證書的房屋，在拆遷時(shí)按違章建筑拆除，導(dǎo)致被拆遷人不能得到合理補(bǔ)償。我國《國有土地上房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定“拆遷違章建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”。但是在實(shí)際操作中，拆遷人往往忽略對房屋的鑒定環(huán)節(jié)，直接以有無房屋證照作為界定違章建筑的依據(jù)，即對無權(quán)屬證書房屋一律視為違章建筑，實(shí)施無償拆除。事實(shí)上，無權(quán)屬證書房屋并不等于違章房屋。

二是對住宅改為營業(yè)性用房多年未辦理變更手續(xù)的房屋，拆遷時(shí)按住宅用房補(bǔ)償，引發(fā)大量的拆遷糾紛。改革開放以來，許多城市為了擴(kuò)大就業(yè)，鼓勵(lì)個(gè)人廣開就業(yè)門路，大量臨街房屋由住宅用房改為營業(yè)用房，并辦理了營業(yè)執(zhí)照、繳納了各種稅費(fèi)。但因未及時(shí)辦理變更手續(xù)，拆遷時(shí)按住宅房屋進(jìn)行補(bǔ)償，與營業(yè)用房的市場價(jià)相差甚遠(yuǎn)，被拆遷人意見很大。另外，一些被拆遷人在上訪時(shí)反映，曾多次到主管部門申請辦理使用性質(zhì)變更手續(xù)，但主管部門之間互相推諉，無人受理。

城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷問題

隨著農(nóng)村城市化和城市郊區(qū)化，城鄉(xiāng)結(jié)合部集體土地房屋拆遷量越來越大。由于《土地管理法》及《條例》所調(diào)整的對象范圍不同，城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)不同性質(zhì)土地上的房屋拆遷補(bǔ)償適用于不同的政策?，F(xiàn)行的《條例》僅適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地，對于集體土地上房屋拆遷尚無明確的法律規(guī)定，目前集體土地房屋拆遷一直依據(jù)的是土地征用條例。這就造成了同一項(xiàng)目或相近地塊，由于土地級差和級別交叉，國有土地與集體土地的性質(zhì)不同，房屋有無證照等原因，適用于不同的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和拆遷政策，群眾所獲補(bǔ)償存在明顯差異，有的地方能相差數(shù)倍，主要表現(xiàn)為集體土地上房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)格明顯低于其實(shí)際市場價(jià)值。另外，部分地區(qū)還存在集體土地轉(zhuǎn)為國有土地多年后，房屋拆遷仍執(zhí)行集體土地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)象。因此，集體土地房屋歸納起來就是“兩種性質(zhì)（集體土地、國有土地），兩個(gè)政策（征用、拆遷），兩個(gè)部門（土地部門、建設(shè)部門），兩個(gè)許可證（征用、拆遷）”的問題。

二、關(guān)于目前拆遷問題的解決措施及有關(guān)政策建議

（一）堅(jiān)持量力而行原則，確定合理的拆遷規(guī)模

1、合理控制拆遷規(guī)模。對于拆遷量大而集中的地區(qū)，政府應(yīng)當(dāng)適當(dāng)加大中低價(jià)位商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，有條件的地區(qū)，拆遷可針對經(jīng)濟(jì)困難的拆遷戶直接購買該區(qū)域經(jīng)濟(jì)適用住房進(jìn)行置換。

2、編制年度房屋拆遷計(jì)劃，并報(bào)上一級人民政府備案爭取做到高速公路拆遷房屋有備案、有預(yù)案。

3、加強(qiáng)規(guī)劃的編制工作，提高舊城拆遷改造的科學(xué)性。舊城改造必須嚴(yán)格執(zhí)行城市總體規(guī)劃的各項(xiàng)要求，保證城市總體規(guī)劃實(shí)施的穩(wěn)定性。城市舊城改造規(guī)劃方案和拆遷地塊的詳細(xì)規(guī)劃方案應(yīng)當(dāng)公示，充分聽取群眾意見。要根據(jù)城市經(jīng)濟(jì)的承受能力合理安排舊城拆遷改造的時(shí)序，原則上經(jīng)依法批準(zhǔn)建設(shè)且竣工驗(yàn)收后未滿10年的商品住宅不列入拆遷范圍，確因城市道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要必須進(jìn)行拆遷的，應(yīng)當(dāng)充分聽取廣大群眾意見，征得廣大群眾支持。另外，對新房拆遷，應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（二）規(guī)范拆遷評估，實(shí)現(xiàn)評估市場化

1、規(guī)范評估項(xiàng)目承接制度，實(shí)行投票制或抽簽制，從源頭上遏制拆遷人利用項(xiàng)目操縱估價(jià)。被拆遷房屋價(jià)格的評估，必須由獨(dú)立的房地產(chǎn)評估事務(wù)所進(jìn)行。房屋拆遷評估機(jī)構(gòu)不應(yīng)由政府指定或由拆遷人決定的，而應(yīng)有多家不同的機(jī)構(gòu)可供被拆遷人選擇。選擇的方式可采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。在被拆遷人選擇評估機(jī)構(gòu)時(shí)，政府不應(yīng)設(shè)置障礙，如對評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行地域限制等。

2、完善國有土地上房屋拆遷估價(jià)方法。一般情況下，對住宅房屋的評估主要采用市場比較法；對非住宅的評估，首選市場比較法，結(jié)合成本法與收益法，按照其性質(zhì)與用途分類后，進(jìn)行市場化評估。對于采用“基準(zhǔn)價(jià)格＋修正”方法的地區(qū)，應(yīng)從三方面加以完善，一是房屋拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格的制定，要依據(jù)當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場實(shí)際情況，真正體現(xiàn)出房屋的區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向和建筑面積等因素；二是基準(zhǔn)價(jià)格的制定要公開、透明，建議采取包括房地產(chǎn)開發(fā)商、普通居民和土地、房屋等部門專業(yè)人員在內(nèi)的聽證會方式；三是基準(zhǔn)價(jià)格要定期修訂，房價(jià)變化較快的地區(qū)可半年修訂一次，一般地區(qū)應(yīng)每年修訂一次。

3、加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估人員和機(jī)構(gòu)的監(jiān)督管理。一是加強(qiáng)房地產(chǎn)評估行業(yè)自律管理，通過加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部管理，建立健全各項(xiàng)內(nèi)部規(guī)章制度，完善自我約束機(jī)制；二是建立與房地產(chǎn)評估市場相適應(yīng)的監(jiān)督管理制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)和估價(jià)從業(yè)人員的動態(tài)管理，并對評估機(jī)構(gòu)的評估質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)控。如對經(jīng)專家認(rèn)定誤評、錯(cuò)評報(bào)告數(shù)量達(dá)全年評估總量一定比例（如10％）的評估機(jī)構(gòu)，取消其評估資質(zhì)，規(guī)定此后不得從事評估業(yè)務(wù)；三是建立拆遷評估機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制。對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)同拆遷人互相串通損害被拆遷人利益的行為，一經(jīng)查實(shí)，依據(jù)有關(guān)規(guī)定予以降級或吊銷資質(zhì)證書，對負(fù)有責(zé)任的估價(jià)師，撤銷其注冊，對構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任，給他人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）完善相關(guān)政策，妥善解決歷史遺留問題

1、對拆遷范圍內(nèi)由于歷史原因造成的手續(xù)、證照不全房屋的補(bǔ)償問題，應(yīng)采取謹(jǐn)慎和實(shí)事求是的態(tài)度進(jìn)行處理。針對被拆遷居民居住在歷史形成的無證照房屋中的特定情況，從尊重歷史、面對現(xiàn)實(shí)、實(shí)事求是的原則出發(fā)，從實(shí)施社會幫助，本著有利于解決特殊群體住房問題的角度考慮，對由拆遷人與被拆遷人通過民事協(xié)商達(dá)成一致的行為給予認(rèn)定。另外，為了在拆遷中做到準(zhǔn)確界定違章建筑，將違章建筑與歷史原因造成的無證照房屋區(qū)分開，可以在拆遷程序中增加房屋鑒定環(huán)節(jié)，對有爭議的房屋通過鑒定確認(rèn)其房屋的存在是否合法與違規(guī)。

2、對拆遷范圍內(nèi)住宅改為非住宅房屋的補(bǔ)償問題，原則上根據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的用途確定房屋使用性質(zhì)，但地方可以根據(jù)實(shí)際情況本著尊重現(xiàn)實(shí)的精神制定具體細(xì)則，例如可參照房屋所有人的經(jīng)營是否合法，是否連續(xù)經(jīng)營一定期限等因素確定其房屋使用性質(zhì)。

事實(shí)上，解決“住改非”問題的關(guān)鍵在于規(guī)劃部門、土地部門提前把關(guān)，不能將問題留在房屋拆遷時(shí)進(jìn)行。當(dāng)房屋的使用性質(zhì)由住宅變更為非住宅房屋或經(jīng)營房屋，其房屋所有人應(yīng)到規(guī)劃部門、土地部門、房屋管理部門辦理相應(yīng)變更手續(xù)。對房屋使用性質(zhì)已經(jīng)變更，且符合變更條件，但又沒有辦理變更登記的，規(guī)劃部門應(yīng)敦促補(bǔ)辦房屋使用性質(zhì)變更手續(xù)，并補(bǔ)交國家規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)。

（四）盡快出臺國家級集體土地房屋拆遷管理辦法

房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；稅制；改革

Abstract：CurrentrealestatetaxsystemofChinacannotaccordwiththemarketeconomydevelopmentandhastheproblemssuchasemphasizingcirculationbutoverlookingholding，heterogeneoustaxationsystem，lowlevellegislation，narrowtaxationscope，incompletematchedsystemandsoon.Asaresult，basedonthecurrenteconomicdevelopmentsituationandsocialdemand，healthydevelopmentofrealestatemarketcanbepromotedbyintegratingtaxationcoverage，devolutionofmanagementright，levyingidletaxforimmovableassets，completingallkindsofmatchedreformmeasures，completingtaxationsystemassoonaspossibleandalleviatingsocialcontradiction.

Keywords：realestate；taxationsystem；reform

一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要矛盾

我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制中，涉及到營業(yè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅、耕地占用稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地使用費(fèi)等10余類。隨著住房制度的全面改革以及房地產(chǎn)市場的建立和發(fā)展，房地產(chǎn)稅制與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在矛盾，不同稅種之間也存在沖突。這不適應(yīng)當(dāng)前人們已購有較多較高價(jià)位住宅，需要進(jìn)行有區(qū)別的財(cái)產(chǎn)占有關(guān)系的稅收再分配調(diào)節(jié)，緩和社會矛盾的迫切要求，也不適應(yīng)需要通過稅收調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供需關(guān)系及其結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的現(xiàn)實(shí)要求。

(一)重流轉(zhuǎn)，輕持有

房地產(chǎn)持有階段課稅少、稅負(fù)輕；而流通環(huán)節(jié)，多個(gè)稅種同時(shí)課征。著重對營業(yè)性房屋、個(gè)人出租房屋征稅，如個(gè)人房屋出租收入既要征收房產(chǎn)稅，又要征收營業(yè)稅和個(gè)人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。但不對個(gè)人非營業(yè)性住房征房產(chǎn)稅，這相當(dāng)于給了土地持有者無息貸款，只要未流通，就無須為土地的增值而納稅。這樣做實(shí)際上鼓勵(lì)了土地持有，助長了土地投機(jī)，導(dǎo)致了高房價(jià)與高空置率的存在。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截止2007年4月，全國商品房空置面積為1.27億平方米，其中空置商品住宅0.69億平方米，全國空置率超過25%，大大超過國際公認(rèn)的10%的警戒線。一邊是1億多平方米的商品房白白空置，一邊是大量迫切需要住房的居民買不起房子，這一不正常的現(xiàn)象已到了需要嚴(yán)重關(guān)注的時(shí)候了。

(二)稅制不統(tǒng)一，內(nèi)外兩套有違公平

內(nèi)企及華籍居民適用房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅，外企和外籍人士適用土地使用費(fèi)和1951年當(dāng)時(shí)的政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的城市房地產(chǎn)稅。這不僅給稅收征管增加了難度和成本，還造成內(nèi)外資企業(yè)競爭起點(diǎn)不同，稅負(fù)不公，不利于統(tǒng)一市場的構(gòu)建和市場經(jīng)濟(jì)體制的培育發(fā)展。

(三)稅收立法層次低，征稅依據(jù)不太充分

按稅收法律主義原則，稅收的征收必須基于法律的規(guī)定進(jìn)行，沒有法律依據(jù)，國家就不能征稅、任何人就不得被要求納稅。這里所指的法律僅限于國家立法機(jī)關(guān)制定的法律，不包括行政法規(guī)。但我們現(xiàn)行的企業(yè)房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅，其法律依據(jù)是由國務(wù)院制定并以暫行條例的形式頒布實(shí)施的行政法規(guī)，級次較低。

(四)征稅范圍窄，財(cái)政功能不強(qiáng)

房產(chǎn)稅限在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)征收，還把行政機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用、財(cái)政撥付事業(yè)費(fèi)的機(jī)構(gòu)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列為免稅對象；土地使用稅也排除了農(nóng)村土地，僅限于對城鎮(zhèn)土地征稅。房地產(chǎn)稅范圍過窄，稅基偏小，收入不高，也使其難以成為地方政府的主體稅種。

(五)稅、費(fèi)不清，費(fèi)高于稅

目前，我國涉及房地產(chǎn)開發(fā)、銷售全過程的所有稅收，約占建設(shè)成本的9%；而如配套費(fèi)等各類規(guī)費(fèi)卻達(dá)到41%。

(六)配套制度不健全，稅收征管難度大

考慮到將來的稅制改革，需要進(jìn)行財(cái)產(chǎn)評估的稅種和數(shù)量會很多，而我國的房地產(chǎn)評估業(yè)起步較晚，既不規(guī)范也不成熟。房產(chǎn)評估制度作為房地產(chǎn)稅收的主要輔助手段還很不健全，目前還無法幫助實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)稅收的順利征收。

二、房地產(chǎn)稅制改革的總體思路

采取“一清，二轉(zhuǎn)，三改，四留”的辦法，即對現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)方面的稅種進(jìn)行整合，清理取締不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的稅種，合并稅基重疊或有緊密關(guān)聯(lián)的稅種；將流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)過重的稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)持有階段；把一部分體現(xiàn)政府職能，屬于稅收性質(zhì)，且便于稅收征管的收費(fèi)，改為征稅；對符合國際通行作法，又屬必要的少量規(guī)費(fèi)，繼續(xù)規(guī)范化保留。統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)的房產(chǎn)稅，簡化稅制；提升房地產(chǎn)稅收的立法層次；擴(kuò)大稅基，公平稅負(fù)；建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度等配套措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康、有序地發(fā)展。

三、房地產(chǎn)稅制改革的具體設(shè)想

(一)合并稅種，開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅或不動產(chǎn)稅

把房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和土地使用費(fèi)，以及屬于稅收性質(zhì)的其他收費(fèi)，合并為全國統(tǒng)一的物業(yè)稅。既包括房屋、土地，又包括難以算作房屋的其他地上建筑物及附著物。我國物業(yè)稅的主要設(shè)想如下：

1.擴(kuò)大征收范圍，確定征免界限。要改變房地產(chǎn)稅收重流轉(zhuǎn)，輕持有的現(xiàn)狀，就必須適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，擴(kuò)大不動產(chǎn)的征收范圍，取消那些不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)情況的減免。一是取消個(gè)人所有非營業(yè)性住房免稅的規(guī)定，初期可把征稅范圍只限制在非普通住房，特別是對占用土地資源多，擁有住房面積大的豪宅、別墅等高檔房實(shí)行高稅率，而對占土地資源少、擁有住房面積小的低收入階層給予稅收減免政策。這樣可改變部分居民買不起房，而買得起的人因持有成本過低，就多買多占的現(xiàn)狀。這筆稅款應(yīng)專項(xiàng)使用，作為廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)專項(xiàng)基金，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，也可作為對符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標(biāo)準(zhǔn)且住房有困難的家庭提供購房或住房租金補(bǔ)貼，這樣將高收入者的收入轉(zhuǎn)移給低收入者，抑制目前我國逐漸拉大的收入差距，控制收入分配中的“馬太效應(yīng)”，緩和社會矛盾，構(gòu)建和諧社會。二是取消對事業(yè)單位有關(guān)免稅的規(guī)定，把非公益性事業(yè)單位和社會團(tuán)體用地用房納入征稅范圍。三是把農(nóng)村的工商營業(yè)用房和高標(biāo)準(zhǔn)住房納入征稅范圍。

2.對房產(chǎn)稅以評估市場價(jià)作為計(jì)稅依據(jù)?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅一是從價(jià)計(jì)征，是以房產(chǎn)余值(房產(chǎn)原值一次扣除10%--30%后的余值)作為計(jì)稅依據(jù)；二是從租計(jì)征，以租金收入作為計(jì)稅依據(jù)。這很不合理，按歷史成本價(jià)余值征收，使得稅收收入與房地產(chǎn)價(jià)值背離，國家不能分享土地增值收益，還將承擔(dān)通貨膨脹損失；從租計(jì)征的則對其實(shí)際租金難以把握，且對經(jīng)營行為征稅與營業(yè)稅有交叉；而且對同一宗房地產(chǎn)按從租計(jì)征與從價(jià)計(jì)征兩種方法分別計(jì)算出的稅額相差很大。

3.對土地使用稅應(yīng)按類型和用途分別制定稅率?，F(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅是分地區(qū)按單位面積實(shí)行固定稅額的辦法，一是國家不能及時(shí)分享土地增值收益；二是稅率過低，且不同等級土地之間的稅額差距太小，體現(xiàn)不了調(diào)節(jié)級差收入的作用，對促使土地使用者節(jié)約用地，提高土地使用效益等方面的效果不明顯；三是隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，許多地方城鄉(xiāng)結(jié)合部難以區(qū)分，分設(shè)在城鄉(xiāng)的企業(yè)由于地理位置的不同，也會產(chǎn)生稅負(fù)差別；四是部分減免稅規(guī)定，過多地照顧了納稅困難企業(yè)，不利于一些占地面積大而經(jīng)濟(jì)效益差的企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，影響企業(yè)間的平等競爭。對此可借鑒國際通行作法，對個(gè)人住房按類型、經(jīng)過評估的市場價(jià)格采用三四級超額累進(jìn)稅率制。

4.全國稅率應(yīng)有彈性。我國地域廣闊，經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡，全國不宜采用統(tǒng)一稅率?？稍O(shè)立一個(gè)彈性控制區(qū)間，各地根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平、納稅人支付能力等因素，在許可的范圍內(nèi)選擇適用的稅率。

(二)提高立法級次，下放管理權(quán)限

中央制定物業(yè)稅的基本法，對稅法要素做原則性規(guī)定，而由省級立法機(jī)關(guān)或政府制定細(xì)則，明確具體征收范圍、稅目稅率、減免優(yōu)惠、實(shí)施辦法及其征收管理等，不僅有利于維護(hù)中央的稅制統(tǒng)一，而且有利于各地因地制宜、靈活處理稅收問題，充分調(diào)動地方政府的積極性，逐步把物業(yè)稅培育成為縣市級地方稅的主體稅種。

(三)開征不動產(chǎn)閑置稅

目前，土地、房屋資源浪費(fèi)現(xiàn)象相當(dāng)嚴(yán)重，存在大量已征未用和購而不用的情況，有的地方政府還征用大片土地，等待招商引資時(shí)高價(jià)出讓。國內(nèi)有1億多平方米的商品房空置總量，其中空置一年以上的超過50%，占壓資金超過2500億元。而我國商品房開發(fā)商大多以銀行貸款為主，房子銷售不出去，必將威脅金融業(yè)的良性運(yùn)行。為制止這種坐享房地產(chǎn)自然增值帶來的收益的行為，打擊囤積居奇，抑制非理性投資，制止資源浪費(fèi)，優(yōu)化資源配置，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需要采取稅收強(qiáng)制措施，開征不動產(chǎn)閑置稅。這樣可大大增加國家的稅收收入，非常有效地遏制房地產(chǎn)投機(jī)，避免任何因房地產(chǎn)泡沫給國家發(fā)展帶來的負(fù)面影響。

(四)完善各項(xiàng)配套改革措施

一是建立和完善房地產(chǎn)登記制度，全面掌握房地產(chǎn)各方面情況，找準(zhǔn)征稅目標(biāo)。二是建立和完善以房地產(chǎn)市場價(jià)格為依據(jù)的價(jià)格評估體系。三是注意房地產(chǎn)稅制改革與其他稅制之間的協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)稅制的變動，將關(guān)系到有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)的多項(xiàng)稅收和收費(fèi)，因此，要把該項(xiàng)改革和整體稅制完善結(jié)合起來，處理好相關(guān)稅種之間的關(guān)系。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文第4篇

（一）對評稅機(jī)構(gòu)設(shè)置的選擇

在已實(shí)行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準(zhǔn)政府機(jī)構(gòu)性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)或人員）共同來承擔(dān)。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機(jī)構(gòu)主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務(wù)部門的政府或準(zhǔn)政府性質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)的，另一種是由民間性質(zhì)的社會中介評估機(jī)構(gòu)和人員來承擔(dān)。這種單一稅基評估主體往往會產(chǎn)生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機(jī)構(gòu)作為稅基評估主體時(shí)，其對稅基的評估結(jié)果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務(wù)部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務(wù)部門來負(fù)責(zé)整個(gè)轄區(qū)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機(jī)關(guān)人事制度改革目標(biāo)不符，更重要的是，稅務(wù)部門并非是對房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估的專業(yè)機(jī)構(gòu)，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時(shí)，對評估機(jī)構(gòu)的選擇可以按下列順序進(jìn)行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機(jī)構(gòu)或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權(quán)益。（2）假如我國稅基評估還不能實(shí)行分別由代表征、納稅雙方的兩個(gè)以上的評估主體來承擔(dān)時(shí)，則可以選擇民間的社會中介評估機(jī)構(gòu)作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財(cái)政負(fù)擔(dān)。當(dāng)然，需要先對中介機(jī)構(gòu)和人員進(jìn)行稅法及稅基評估相關(guān)專業(yè)知識的培訓(xùn)。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準(zhǔn)政府的機(jī)構(gòu)作為評估主體，那么，為保證稅基評估結(jié)果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應(yīng)由稅務(wù)部門以外的政府部門來承擔(dān)。在國外，由政府單方承擔(dān)稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進(jìn)行征稅的部門。

（二）房地產(chǎn)稅稅基評估周期

以市場價(jià)值作為基礎(chǔ)，對房地產(chǎn)按評估值進(jìn)行征稅，必須要考慮到市場價(jià)值變動的影響。因此，房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評估應(yīng)定期進(jìn)行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟(jì)發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產(chǎn)增值等）；二是受制于重新進(jìn)行評估的成本；三是房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實(shí)行財(cái)產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財(cái)產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀(jì)80年代開始每年對應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進(jìn)行一次財(cái)產(chǎn)稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個(gè)不評估的年份實(shí)行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始決定每年都進(jìn)行全面的重新評估；德國采用的計(jì)稅依據(jù)是土地與地上建筑物價(jià)值，由于其經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價(jià)值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實(shí)執(zhí)行的評估周期在6年以上。

我國在房地產(chǎn)稅立法時(shí)，應(yīng)在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟(jì)仍處于轉(zhuǎn)型和上升期，經(jīng)濟(jì)波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產(chǎn)市場價(jià)值受經(jīng)濟(jì)發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時(shí)，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個(gè)浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實(shí)際情況具體確定。這樣，既可保證計(jì)稅價(jià)格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價(jià)值變化，保證財(cái)政收入目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術(shù)問題較為復(fù)雜.納稅人對評估值產(chǎn)生異議在所難免.因此，相關(guān)的法律法規(guī)應(yīng)作出安排，以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，在組織上.各地應(yīng)設(shè)立獨(dú)立于評估部門的專門的復(fù)核委員會，并組成評估專家團(tuán)，在組織上保持獨(dú)立性和權(quán)威性；復(fù)核委員會的主要任務(wù)是處理納稅人的申訴，以確保稅負(fù)的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)計(jì)稅依據(jù)進(jìn)行評估后，應(yīng)將初評的結(jié)果及房地產(chǎn)的有關(guān)資料在正式征收之前公布在有關(guān)的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內(nèi)，如果業(yè)主對計(jì)稅價(jià)格持有異議，可以向評估機(jī)構(gòu)申訴，若對申訴結(jié)果仍不滿意的，業(yè)主可以向當(dāng)?shù)貜?fù)核委員會申請復(fù)核，復(fù)核委員會應(yīng)盡快將結(jié)果書面通知業(yè)主和相關(guān)評估機(jī)構(gòu)，最終的計(jì)稅價(jià)格應(yīng)更加客觀公正。

二、房地產(chǎn)稅稅基評估方法和技術(shù)

在房產(chǎn)價(jià)值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產(chǎn)價(jià)值往往千差萬別。如果這個(gè)問題解決不了，不僅會導(dǎo)致估值的混亂，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導(dǎo)致權(quán)力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個(gè)便于操作的、明確的能被廣泛認(rèn)可的評估標(biāo)準(zhǔn)，這一標(biāo)準(zhǔn)既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標(biāo)的選擇，也包括調(diào)整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標(biāo)準(zhǔn)的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產(chǎn)稅合理、準(zhǔn)確的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)是土地使用權(quán)和房產(chǎn)所有權(quán)的市場價(jià)值，計(jì)稅的市場價(jià)值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結(jié)果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產(chǎn)評估實(shí)踐來看，即使是同一房地產(chǎn)，采用這三種方法評估所得的結(jié)果有時(shí)也相差較大。一般而言（不考慮農(nóng)用地），成本法的評估結(jié)果低于收益法的評估結(jié)果，而市場比較法的評估結(jié)果介于成本法和收益法之間。這是因?yàn)椋撼杀痉ㄊ菑墓┙o角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達(dá)成交易的條件是使房地產(chǎn)使用帶來的收益要大于或至少等于房地產(chǎn)的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應(yīng)用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產(chǎn)交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應(yīng)稅房地產(chǎn)。如在一些房地產(chǎn)市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進(jìn)行估價(jià)。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計(jì)算中確定適當(dāng)?shù)睦屎皖A(yù)測房地產(chǎn)未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產(chǎn)或者收益無法預(yù)測的房地產(chǎn)，無法采用收益法實(shí)施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實(shí)際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產(chǎn)，都可以采用成本估價(jià)法。但是，現(xiàn)實(shí)生活中房地產(chǎn)的價(jià)格取決于其效用，而不是所花費(fèi)的成本；房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入成本不多也不一定說明其價(jià)值不高。另外，采用成本法進(jìn)行估價(jià)比較費(fèi)時(shí)費(fèi)力。難度最大的是折舊的計(jì)算，尤其是對陳舊的房地產(chǎn)，往往以估價(jià)人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價(jià)的準(zhǔn)確性。

國際上以市場價(jià)值為房地產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產(chǎn)特點(diǎn)等，同時(shí)采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產(chǎn)類型應(yīng)優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉(zhuǎn)讓而用于營利目的的房地產(chǎn)可采用收益還原法，如經(jīng)濟(jì)落后的地區(qū)，房地產(chǎn)市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產(chǎn)，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認(rèn)其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評估技術(shù)－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產(chǎn)稅的稅基，要求同時(shí)對大量的房地產(chǎn)進(jìn)行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進(jìn)行個(gè)別評估，個(gè)別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產(chǎn)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)?？刂圃u估成本的目的通過運(yùn)用批量評估實(shí)現(xiàn)。

在對不動產(chǎn)征收財(cái)產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應(yīng)用。批量評估的過程包括兩個(gè)步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進(jìn)行基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應(yīng)著重從以下方面考慮：建立財(cái)產(chǎn)登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)，逐步掌握全市納稅人的房地產(chǎn)稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計(jì)部門、房土管理部門等相關(guān)政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機(jī)制，獲取房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產(chǎn)中介公司合作，獲取房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)。內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財(cái)政房地產(chǎn)簿。（2）估價(jià)，首先要進(jìn)行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價(jià)值的影響.分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價(jià)值的關(guān)系通過估價(jià)模型的方式表現(xiàn)出來。估價(jià)模型可能是數(shù)學(xué)型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價(jià)值的圖表。一旦估價(jià)模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個(gè)輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進(jìn)行適當(dāng)檢查以確定其是否符合市場價(jià)值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細(xì)地復(fù)查。

當(dāng)今各國的稅基批量評估是同計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的，兩者的結(jié)合產(chǎn)生了計(jì)算機(jī)輔助批量評估技術(shù)（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應(yīng)用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計(jì)算機(jī)的數(shù)據(jù)庫中，由計(jì)算機(jī)利用回歸技術(shù)進(jìn)行市場分析，構(gòu)造估價(jià)模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計(jì)算機(jī)就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產(chǎn)稅收制度的進(jìn)程中，必須考慮循序漸進(jìn)地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產(chǎn)稅發(fā)達(dá)國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗(yàn)做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構(gòu)成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結(jié)果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報(bào)告；評估子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評估數(shù)學(xué)模型建立、數(shù)學(xué)模型校準(zhǔn)和價(jià)值評估；評估結(jié)果管理子系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)評估結(jié)果輸出、評估結(jié)果上訴管理和評估結(jié)果統(tǒng)計(jì)報(bào)表。

房地產(chǎn)評估法律依據(jù)范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇與挑戰(zhàn)

中圖分類號： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A 文章編號：

1、 房地產(chǎn)投資信托基金的含義及特點(diǎn)

1.1 房地產(chǎn)投資信托基金的含義

房地產(chǎn)投資信托基金，即Rest Investment Trusts,(以下簡稱為Rests)，是一種專門投資于房地產(chǎn)的基金。主要是指以基金的組織形式經(jīng)營，為了分散風(fēng)險(xiǎn)，由具有專門知識經(jīng)驗(yàn)的人，將不特定多數(shù)人的投資資金，投入房地產(chǎn)買賣管理或抵押權(quán)貸款投資，由此獲得的收益，分配給股東或投資者，屬于中長期的投資形式。

1.2 房地產(chǎn)投資信托基金在商業(yè)地產(chǎn)中運(yùn)用的特點(diǎn)

REITs作為一種以房地產(chǎn)為投資標(biāo)的基金，具備長期收益穩(wěn)定、稅負(fù)低的特點(diǎn);尤其是在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，在其建設(shè)期和運(yùn)營期提可以為商業(yè)項(xiàng)目提供持續(xù)穩(wěn)定的資金流。REITs發(fā)行的商業(yè)地產(chǎn)的證券憑證中，其中一個(gè)核心特點(diǎn)是商業(yè)地產(chǎn)的所有權(quán)和受益權(quán)分離，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是其證券憑證的實(shí)物基礎(chǔ)，購買REITs證券相當(dāng)于購買了一定份額的商業(yè)實(shí)物不動產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)，從中長期而言REITs具有持續(xù)的增值和保值功能，可為投資者提供更具吸引力的、更穩(wěn)定的收益保障。

2、 商業(yè)地產(chǎn)的概念及發(fā)展模式

2.1 商業(yè)地產(chǎn)的概念

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)也得到了快速發(fā)展。在我國，商業(yè)地產(chǎn)主要是指以商業(yè)物業(yè)的開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營為目的的地產(chǎn)開發(fā)，目前主要的物業(yè)形態(tài)有包括：商鋪、寫字樓、購物中心、商業(yè)街、批發(fā)市場、、酒店賓館等物業(yè)。

2.2 我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式

隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的迅速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式也呈現(xiàn)出多樣化的發(fā)展，目前我國商業(yè)地產(chǎn)的主要運(yùn)作模式有以下幾種：

第一、直接出售模式。開發(fā)商將建成的商業(yè)地產(chǎn)以預(yù)售或現(xiàn)售的形式出售給購房機(jī)構(gòu)或購房個(gè)人，從而實(shí)現(xiàn)盈利。

第二、出售后由專門的機(jī)構(gòu)對商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一管理，一般以售后返租和包租的形式。這種模式具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。

第三、開發(fā)商出售加自己持有。這個(gè)模式比上面提到的四個(gè)模式有所進(jìn)步，部分銷售可以實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，剩余的開發(fā)商轉(zhuǎn)換為運(yùn)營商，以實(shí)現(xiàn)長期的租金收益，這樣的模式有利益開發(fā)商管理好項(xiàng)目，提高項(xiàng)目的管理水平，從長期來看，有助于提高項(xiàng)目的租金和售價(jià)，對于整個(gè)項(xiàng)目來講是有好處的。

第四、以萬達(dá)集團(tuán)為代表的訂單式開發(fā)模式。所謂“訂單式開發(fā)”是指地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，先行與知名商家結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟；開發(fā)商在受讓土地后，規(guī)劃前，充分考慮到項(xiàng)目商圈的市場；并與若干家企業(yè)確定合作關(guān)系，并且在開發(fā)過程中，讓這些企業(yè)一起參與項(xiàng)目的規(guī)劃，最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等方面更加合理科學(xué)。萬達(dá)地產(chǎn)通過打造訂單式的開發(fā)模式，成功成為中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的成功者。

第五、開發(fā)商完全持有。對于商業(yè)房地產(chǎn)來講，最佳的模式就是完全持有，因?yàn)橹挥谐钟胁拍鼙ＷC它的品質(zhì)和資產(chǎn)不斷地增值。

3、 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展REITs的機(jī)遇

第一、 我國房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，在住宅類房地產(chǎn)受到嚴(yán)格的調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迎來了一輪發(fā)展的黃金周期。相應(yīng)地，房地產(chǎn)中介、房地產(chǎn)營銷、土地評估、房地產(chǎn)評估等的發(fā)展逐步規(guī)范，為REITs的發(fā)展提供了運(yùn)作保障

第二、 最近幾年隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，保險(xiǎn)公司、社?；?、企業(yè)年金、銀行基金和養(yǎng)老基金已逐漸成為REITs 市場上頗具實(shí)力的機(jī)構(gòu)投資者。這些機(jī)構(gòu)投資者往往擁有規(guī)模龐大的投資需求,受到市場的長期追捧,在資本市場上具有相當(dāng)?shù)母偁巸?yōu)勢。

第三、 國內(nèi)信托制度日趨完善，為REITs在我國的發(fā)展提供了制度保障，尤其是2001 年頒布了《信托法》,2002 年頒布了《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》,使得REITs在我國的發(fā)展有了更權(quán)威的法律依據(jù)。

第四、 美國、日本、新加坡等地REITs的成功經(jīng)驗(yàn)，為我國發(fā)展REITs提供了大量寶貴的經(jīng)驗(yàn)，通過學(xué)習(xí)國外的REITs的先進(jìn)理念和成功案例，并結(jié)合中國自身的經(jīng)濟(jì)制度，發(fā)展適合中國國情的REITs運(yùn)作模式。

4、 我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展REITs遇到的挑戰(zhàn)

第一、 我國商業(yè)地產(chǎn)在發(fā)展中經(jīng)常會出現(xiàn)二個(gè)問題：一是商業(yè)規(guī)劃不完善，導(dǎo)致很多商業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)較低，很難做到可持續(xù)發(fā)展；二是商業(yè)項(xiàng)目在開發(fā)程序上采用先規(guī)劃再經(jīng)營的開發(fā)模式，導(dǎo)致項(xiàng)目以后的經(jīng)營困難重重，很難保證穩(wěn)定的回報(bào)率。

第二、 我國對于發(fā)展REITs缺少健全的法律法規(guī)。雖然我國于2001 年頒布了《信托法》,2002 年頒布了《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托管理暫行辦法》。但是我國還沒有完善的《投資基金法》或者《產(chǎn)業(yè)基金法》,因此要針對中小投資者募集私募資金包括房地產(chǎn)投資信托基金是不合法的。特別是關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金如何具體運(yùn)作、房地產(chǎn)信托經(jīng)營業(yè)務(wù)的稅收制度等問題,這些都是房地產(chǎn)信托經(jīng)營的具體操作中需要探討和解決的關(guān)鍵問題。這些關(guān)鍵問題沒有明確的規(guī)定,在一定程度上就妨礙了房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展。

第三、 銀行信貸和REITs的兩難選擇。盡管目前銀行收緊了對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸供給，但一些信譽(yù)較好的大型房地產(chǎn)開發(fā)公司仍能較易獲得銀行貸款的支持和從其他渠道滿足自己的資金需求；而REITs在向這些對象提供貸款支持時(shí)，與銀行相比并不存在優(yōu)勢；而對存在融資困難的中小房地產(chǎn)公司提供融資又具有很大的風(fēng)險(xiǎn)，這就形成了一個(gè)在確定客戶對象上的兩難問題。

第四、 缺乏專業(yè)人才運(yùn)作房地產(chǎn)投資信托基金。房地產(chǎn)基金的成功運(yùn)作，需要大量既懂房地產(chǎn)專業(yè)知識，又掌握投資銀行業(yè)務(wù)和相關(guān)法律法規(guī)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)階段國內(nèi)能夠符合這些條件的人才并不多，基金管理人員往往擅長單一的專業(yè)領(lǐng)域，很難適應(yīng)大規(guī)模房產(chǎn)投資基金的經(jīng)營運(yùn)作，所以發(fā)展我國房地產(chǎn)投資基金迫切需要更多相關(guān)專業(yè)人才。

5、 結(jié)語

目前我國發(fā)展REITs遇到了不少困難，但是隨著我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，發(fā)展REITs，解決開發(fā)企業(yè)的融資難題成為我國當(dāng)下發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的重要課題。同時(shí)為了有效分散銀行系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn),我國引入并設(shè)立REITs勢在必行。

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