地產(chǎn)項目宣傳方案
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地產(chǎn)項目宣傳方案范文第1篇
關鍵詞：營銷策劃；市場導向；創(chuàng)新
一、房地產(chǎn)營銷策劃的發(fā)展歷程
我國房地產(chǎn)業(yè)起步比較晚，市場營銷觀念應用于房地產(chǎn)行業(yè)也是近二十年才慢慢產(chǎn)生的。回顧我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，我們可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)營銷策劃的觀念也是經(jīng)歷了一個從概念營銷策劃到全程營銷策劃的發(fā)展過程。
20世紀90年代初是深圳房地產(chǎn)業(yè)的黃金時代，根本無需營銷，也不用進行營銷策劃相關工作。92年以后，房地產(chǎn)市場發(fā)展壯大起來，企業(yè)之間的競爭日趨激烈，開始產(chǎn)生了房地產(chǎn)營銷策劃大師。97年以來，隨著住房貨幣化制度的改革，市場上各類住宅產(chǎn)品供應增加，進入所謂的“概念地產(chǎn)”時代，形形的概念被創(chuàng)造出來，賣房子就是賣概念。99年以后，“概念營銷”明顯衰落，取而代之的是“精細化營銷”、“全程營銷”等的概念。
新形勢下，房地產(chǎn)營銷策劃又賦予了更廣闊的內(nèi)涵，首先是前期定位策劃：通過定位策劃確定項目形態(tài)、確定目標消費者群；根據(jù)目標消費者群的總體需求愿望設定項目的建筑風格、戶型大小、價格區(qū)間、基礎設施配套等；其次是銷售過程中的營銷推廣策劃：根據(jù)項目獨具特色的整體品質制定出恰如其分的營銷推廣策略；再次，項目銷售后期策劃：在項目銷售尾盤期，結合住宅項目的實際情況，為難銷戶型創(chuàng)造出引人注目的賣點。
二、房地產(chǎn)營銷策劃中出現(xiàn)的問題
（一）市場調(diào)研不夠仔細深入，缺乏創(chuàng)新
開發(fā)商在做產(chǎn)品市場定位分析時，往往根據(jù)個人經(jīng)驗進行項目的可行性分析，市場調(diào)研不夠深入仔細，甚至流于形式，沒有為可行性分析報告做出實際的貢獻。由此導致開發(fā)商對市場的投資判斷失誤，所開發(fā)的產(chǎn)品與消費者的需求出現(xiàn)脫節(jié)，中期出現(xiàn)產(chǎn)品滯銷的情況，給整個項目運營帶來較大風險。因此，這里需要強調(diào)市場調(diào)研意識的深入和創(chuàng)新，調(diào)研要歸回理性市場，不能全憑經(jīng)驗和個人感性判斷。
（二）營銷策劃方案過度追求概念的炒作
概念營銷的理念在一陣火熱過后，終于被業(yè)內(nèi)人士看底，慢慢回歸理性。概念炒作表現(xiàn)在以概念制造賣點，甚至有人說“賣房子就是賣概念”。開發(fā)商不是根據(jù)市場需求開發(fā)設計產(chǎn)品，而是先設計產(chǎn)品，再去尋找與所設計產(chǎn)品需求相適應的目標人群，顯然背道而馳。
（三）廣告宣傳脫離實際，銷售管理不夠嚴謹
在房地產(chǎn)營銷的后期策劃任務當中，廣告制作精美但缺乏內(nèi)涵廣告的陷阱，往往表現(xiàn)為：客戶通過廣告宣傳買了房子，發(fā)現(xiàn)房子和廣告宣傳實際差距太大；或是由于銷售過程管理不夠嚴謹，銷售人員的自主虛假承諾，導致消費者被蒙騙簽約。
（四）網(wǎng)絡營銷手段成為潮流，但缺乏有效評估體系
目前有些房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)網(wǎng)絡營銷手段，存在一定的盲目性，企業(yè)缺乏有效評估網(wǎng)絡營銷活動的手段，沒有相應的監(jiān)控機制評估網(wǎng)絡營銷的效果，企業(yè)不能單純地將瀏覽人數(shù)簡單地作為可靠的評估指標。
三、新形勢下房地產(chǎn)營銷策劃創(chuàng)新
（一）強調(diào)市場調(diào)研，注重市場分析
前期市場調(diào)研，必須從消費者的實際出發(fā)，注重當?shù)匚幕砟?，重視消費者對產(chǎn)品戶型、價格、產(chǎn)品質量的要求，將消費者的需求調(diào)查清楚，不能憑主觀臆斷，脫離實際。市場分析不準確，往往會造成樓盤積壓，銷售不暢。房地產(chǎn)企業(yè)應該做到：以市場需求為導向，根據(jù)實際需求量來決定市場供給情況；在可行性研究的同時進行房地產(chǎn)營銷策劃
（二）明確營銷策劃的職能范圍，策劃方案符合實際
營銷策劃，屬于市場營銷學當中營銷要素的整合策劃。房地產(chǎn)產(chǎn)品首要的特征是其異質性，因此，針對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品，其營銷策劃方案自然是各種要素的不同組合過程，房地產(chǎn)項目的營銷策劃必須忠實于房地產(chǎn)項目本身所占有的資源，必須忠實于這些資源的排列組合和相對應的市場定位和細分市場，不能脫離實際。
營銷策劃工作重要研究消費者的需求、引導消費者需求，進而滿足消費者需求。特別是在房地產(chǎn)廣告宣傳策劃中應做到：
1.從實際出發(fā)，關注市場動態(tài)，認真分析樓盤與市場的銜接問題，不能憑空捏造；
2.做好房地產(chǎn)產(chǎn)品定位策劃、包裝策劃等系列策劃工作，主動創(chuàng)造經(jīng)濟效益、社會效益；
3.立足于消費者的實際，注重人的意識創(chuàng)新，挖掘消費者的有效需求。
（三）提高網(wǎng)絡營銷技術，并建立相應的評估體系
網(wǎng)上廣告是網(wǎng)絡營銷的最基本形式，網(wǎng)絡平臺作為一種新的信息傳播媒體，像電視廣告一樣可以開展營銷活動。目前，大多數(shù)開發(fā)商都采用了相關的媒體進行房地產(chǎn)信息的網(wǎng)絡宣傳，建立企業(yè)網(wǎng)站是企業(yè)上網(wǎng)宣傳的有效途徑，另外，部分媒體的跟蹤報道也是房地產(chǎn)產(chǎn)品網(wǎng)絡營銷的渠道。但是至于網(wǎng)絡信息傳播的有效性性究竟有多大，則沒有明確的評估方法。因此，有必要創(chuàng)建相應的評估體系，對房地產(chǎn)網(wǎng)絡營銷效果進行評價，提高網(wǎng)絡宣傳的目的性和有效性。
（四）提倡房地產(chǎn)企業(yè)之間的合作營銷
房地產(chǎn)開發(fā)商之間通過合作營銷，可以獲得多贏的局面，節(jié)約資源，提高整體的運行效率，增加宣傳效果，促進房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售。例如中山秀山片區(qū)，該區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，非常幽靜，但交通不便，于是該地段的幾家開發(fā)商通過努力，在政府的支持下，道路修建通暢，并將引進公交線路，以帶動該地段的商品房銷售。又如合生創(chuàng)展集團剛進入廣州房地產(chǎn)市場時，與有名的珠江實業(yè)公司合作，待時機成熟后，才推出自己的品牌，順利地實施了品牌營銷戰(zhàn)略。
（五）加強專業(yè)培訓，提高策劃人員素質
加強對公司策劃人員的專業(yè)知識培訓，提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。可以通過組織定期培訓班的形式，為策劃人員提供互相交流的機會，聽取優(yōu)秀策劃人士的意見，吸取經(jīng)驗。房地產(chǎn)營銷策劃需要不斷增強策劃人員的市場敏感性，要求他們不斷吸收新的思想和理念，并真正理解，這樣才能正確地將各種概念運用到營銷策劃的工作過程中去，才能做好房地產(chǎn)營銷策劃工作。
參考文獻：
地產(chǎn)項目宣傳方案范文第2篇
一、__*工作室對房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)之間的理解；
進入21世紀，互聯(lián)網(wǎng)正以迅雷不及掩耳之勢進入到各行各業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)，這一關系到消費者切身問題——衣、食、住、行的行業(yè)，當然也不例外。小區(qū)智能化、小區(qū)局域網(wǎng)、項目網(wǎng)站、開發(fā)商網(wǎng)站等的紛紛出現(xiàn)，充分體現(xiàn)出房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)或者網(wǎng)絡的有機結合已經(jīng)是大勢所趨。傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷模式
傳統(tǒng)房地產(chǎn)營銷將樓盤信息通過報紙、電視、電臺等傳統(tǒng)媒體向消費者傳播，是一種直線的單向傳遞。發(fā)展商信息，是主觀的意愿。至于有多少人看到了和看到了又能從中領會到發(fā)展商想表達的內(nèi)容，發(fā)展商一般很難預計，通常依靠所謂的經(jīng)驗來判斷，具有很大的盲目性。而且每次的信息，發(fā)展商很難得到客戶的及時反饋，并根據(jù)反饋的信息及時作出廣告或者銷售上的調(diào)整。
網(wǎng)絡時代房地產(chǎn)營銷模式
房地產(chǎn)項目上網(wǎng)，結合樓盤的特點，配合樓盤的銷售策劃工作，利用網(wǎng)絡技術在網(wǎng)上進行互動式營銷，突出設計樓盤的賣點，及時介紹工程進展情況，配合現(xiàn)場熱賣進行網(wǎng)上動態(tài)銷售情況介紹、預售情況介紹及按揭情況介紹并提供網(wǎng)上預售、網(wǎng)上咨詢等服務。
房地產(chǎn)企業(yè)上網(wǎng)，可充分發(fā)揮現(xiàn)代網(wǎng)絡技術優(yōu)勢，突破地理空間和時間局限，及時企業(yè)信息（如樓盤、房產(chǎn)、建筑材料、施工機械、裝飾裝修材料等）、宣傳企業(yè)形象并可在網(wǎng)上完成動態(tài)營銷業(yè)務。
__集團作為廣州乃至華南地區(qū)知名的房地產(chǎn)大型企業(yè)，在互聯(lián)網(wǎng)上建立其自身的網(wǎng)站，能迅速建立起其下項目在網(wǎng)上的知名度和美譽度，奠定__集團在廣州房地產(chǎn)市場的“領頭羊”地位。同時，該網(wǎng)站又可作為__集團對外宣傳，建立公司品牌形象的基地，為公司后續(xù)開發(fā)項目的宣傳推廣奠定基礎。
二、__*工作室認為一個成功房地產(chǎn)網(wǎng)站能給客戶帶來的利益；
1、樹立全新企業(yè)形象
對于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，企業(yè)的品牌形象至關重要。買房子是許多人一生中的頭等大事，需要考慮的方面也較多。因發(fā)展商的形象而產(chǎn)生的信心問題，往往是消費者決定購買與否的主要考慮因素之一。以往，發(fā)展商開發(fā)項目，通過報紙、電視等媒介的宣傳來建立自己的品牌形象?，F(xiàn)在通過建立網(wǎng)站，企業(yè)形象的宣傳不僅再局限在當?shù)厥袌?，而是全球范圍的宣傳。企業(yè)信息的實時傳遞，與公眾相互溝通的即時性、互動性，彌補了傳統(tǒng)手段的單一性和不可預見性。因此，建立網(wǎng)站是對企業(yè)形象的建立和維持的有效補充。
2、優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部管理
企業(yè)網(wǎng)站的建設將會為企業(yè)內(nèi)部管理帶來一種全新的模式。網(wǎng)站是實現(xiàn)這一模式的平臺。單靠網(wǎng)站本身，對企業(yè)內(nèi)部管理還不能很好實現(xiàn)。但如果結合企業(yè)內(nèi)聯(lián)網(wǎng)建設、智能化綜合布線系統(tǒng)、電子商務解決方案的實施，就將會發(fā)揮出互聯(lián)網(wǎng)巨大的威力。在降低企業(yè)內(nèi)部資源損耗、減低成本、加強企業(yè)員工與員工，企業(yè)與員工之間的聯(lián)系和溝通等方面發(fā)揮巨大作用，最終使企業(yè)的運營和運作達到最大的優(yōu)化。
3、增強銷售力
銷售力指的是，項目的綜合素質優(yōu)勢在銷售上的體現(xiàn)?，F(xiàn)代營銷理論認為，銷售亦即是傳播。對房地產(chǎn)項目而言，銷售的成功與否，除了決定于能否將項目的各項優(yōu)勢充分地傳播出去之外，還要看目標對象從中得到的有效信息有多少。由于互聯(lián)網(wǎng)所具有的“一對一”的特性，目標對象能自主地選擇對自己有用的信息。這本身已經(jīng)決定了消費者對信息已經(jīng)有了一個感興趣的前提。使信息的傳播不在是主觀加給消費者，而是由消費者有選擇地主動吸收。同時，項目信息通過網(wǎng)站的先進設計，既有報紙信息量大的優(yōu)點，又結合了電視聲、光、電的綜合刺激優(yōu)勢，可以牢牢地吸引住目標對象。因此，項目信息傳播的有效性將遠遠提高，同時亦即是提高了項目的銷售力。
4、提高附加值
許多人知道，買房子不僅是買鋼筋和水泥。買的還有環(huán)境、物業(yè)管理、社區(qū)文化等等。這一切也就是項目的附加值。項目的附加值越高，項目的保值、增值能力就越強，在市場上就越有競爭力，越受消費者歡迎。因此，發(fā)展商要贏得市場就要千方百計地提高項目的附加值，例如優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境、體貼的物業(yè)服務、和諧的社區(qū)文化等方式。但發(fā)展到現(xiàn)階段，僅僅這些已不能滿足市場的要求。為項目建立自己的網(wǎng)站，為消費者提供個性化、互動化、有針對性的24小時網(wǎng)上服務，也正是一個全新體現(xiàn)項目附加值的方向。業(yè)主可以利用樓盤內(nèi)部網(wǎng)連接網(wǎng)站，隨時與外界保持緊密的聯(lián)系，進行商務、生活、娛樂等各方面的活動。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)的不斷應用，房地產(chǎn)項目網(wǎng)站將會日益成為優(yōu)秀房地產(chǎn)項目的必備硬件之一。
三、__*工作室認為一個成功房地產(chǎn)網(wǎng)站的標準；
1、個性化
互聯(lián)網(wǎng)的最大特性之一就是充滿個性，每個人上網(wǎng)都能得到自己所需要的東西。房地產(chǎn)項目網(wǎng)站更應充分發(fā)揮這一特點，為目標對象提供個性化的服務，令上瀏覽者有親切的感受，仿佛整個網(wǎng)站就象專門為其服務的。缺乏個性的網(wǎng)站是沒有競爭力和生存價值的。
例如提供了記名式個性化服務。比如說，如果你是叫張小明的注冊用戶，當你登錄時，網(wǎng)站就會致以親切的問候：“您好！張先生？”然后，它會告訴你近期小區(qū)有什么新聞、物業(yè)上有什么新服務等等。此外還有根據(jù)每個不同的用戶（注冊用戶）需要，利用E—mail和在線留言，定期或即時提供其需要的專門信息，為用戶度身定造一套信息需求系統(tǒng)。
2、互動性
將房地產(chǎn)項目上網(wǎng)，可以彌補利用傳統(tǒng)媒介進行宣傳的片面性和單向性。在報紙、電視等媒體上項目信息，通常很難估計會達到什么樣的效果，多數(shù)憑經(jīng)驗來估算，具有很大的盲目性。如果信息在網(wǎng)上，上網(wǎng)者可以馬上與之聯(lián)系，形成信息反饋。反過來發(fā)展商也可以與之聯(lián)系，達到相互間互相溝通的目的。發(fā)展商可以及時根據(jù)信息反饋的情況，及時改變 規(guī)劃或營銷策略，緊跟市場發(fā)展動態(tài)。
另外，物業(yè)管理上更要注重與業(yè)主之間的溝通。利用小區(qū)自己的網(wǎng)站，物業(yè)公司可以充分、及時地與業(yè)主進行聯(lián)系。業(yè)主也可以利用網(wǎng)上，提出自己的意見和建議。使物業(yè)公司與業(yè)主形成一種良性的溝通，共同管理好小區(qū)。例如設置業(yè)主信箱、物業(yè)信箱、小區(qū)等欄目，都可以達到充分利用互聯(lián)網(wǎng)的互動性的特點。
3、實用性
建立的項目網(wǎng)站除了具備以上特點外，網(wǎng)站的實用性也是不可忽略的。因為建立網(wǎng)站就想最大限度地進行對房地產(chǎn)項目本身和發(fā)展商自己的宣傳。若網(wǎng)站只是為小區(qū)的業(yè)主服務，那宣傳的廣度和深度遠遠不夠，失去了建網(wǎng)站的意義。因此除了小區(qū)業(yè)主外，還要大量地吸引社會上的其他消費者瀏覽、使用這一網(wǎng)站，以形成更多的潛在客戶。
因此，在網(wǎng)站的設計上，我們可以設置如按揭計算器、稅費計算器、購房指南等工具，加強網(wǎng)站本身的實用性，為瀏覽網(wǎng)站者提供一些較為實用的幫助。增強瀏覽者對網(wǎng)站本身的好感和依賴。
4、技術性
技術是一種網(wǎng)站建設實施的手段，先進的技術能夠保證將所要傳達的信息完美地表現(xiàn)。技術在于運用，如何在適當?shù)牡胤竭\用合適的技術是網(wǎng)站成功的關鍵。應用多種技術實現(xiàn)強大的網(wǎng)站功能，展示網(wǎng)站個性化，與瀏覽互動交流信息，實現(xiàn)企業(yè)資源與網(wǎng)絡的整合。例如吸引瀏覽乾，實現(xiàn)在線看樓，設計強力搜索器，進行在線調(diào)查，方便地進行物業(yè)管理，在線地圖，進行網(wǎng)上業(yè)務管理，企業(yè)資源管理，網(wǎng)上客戶關系管理等等。
5、延展性
互聯(lián)網(wǎng)本身是不斷發(fā)展的，不論其技術還是信息都在不斷的進步、更新。因此在進行網(wǎng)站建設的時候，就要預留能適應未來發(fā)展的空間。象電子商務方面，對于房地產(chǎn)這一特定的行業(yè)，要實現(xiàn)網(wǎng)上交易，恐怕還有待時日。但對于發(fā)展商而言，則可利用其進行與供應商、建筑商等的溝通和商務往來，實現(xiàn)企業(yè)間的B2B商業(yè)模式。為此，我們在網(wǎng)站建設的時候，就會預留這方面的接口，為日后發(fā)展提供可持續(xù)發(fā)展的空間。
四、__*工作室的優(yōu)勢所在
1、了解客戶
最大限度滿足客戶的需求，就是__*工作室工作的目標。只有對客戶進行深入透徹的了解，才能明白客戶的需求所在，才能建設一個合乎客戶需要的網(wǎng)站和提供一整套基于互聯(lián)網(wǎng)的解決方案。因此__*工作室對每一個項目的客戶都會進行詳細的需求分析調(diào)研。一方面了解項目的各方面情況，另一方面了解客戶的需求。
2、了解互聯(lián)網(wǎng)
__*工作室1997年開始進軍互聯(lián)網(wǎng)，通過對網(wǎng)絡的廣泛接觸，我們準確把握其發(fā)展路向，從第一代的電子商務到現(xiàn)今的第三代電子商務，及將來的第四代電子商務，__*工作室伴隨著的互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展而不斷壯大。我們充分了解網(wǎng)絡的特性及其能為中國企業(yè)帶的商機與前景。因此我們專注為企業(yè)提供優(yōu)質的互聯(lián)網(wǎng)應用服務。而這一切都基于我們對互聯(lián)網(wǎng)的深刻了解。
3、了解房地產(chǎn)
__*工作室很早就意識到網(wǎng)絡與房地產(chǎn)之間的必然結合。因此在房地產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)融合方面，__*工作室投入了專門的技術力量和人員配置，全力向房地產(chǎn)進軍。我們已經(jīng)為碧桂園、麗景臺等知名房地產(chǎn)項目進行網(wǎng)站建設和其他相關的商務解決方案，在房地產(chǎn)與互聯(lián)網(wǎng)的結合方面積累了豐富的經(jīng)驗。
4、完整的互聯(lián)網(wǎng)服務
__*工作室為客戶提供一整套的互聯(lián)網(wǎng)服務，如互聯(lián)網(wǎng)/內(nèi)聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)構建、電子商務軟件開發(fā)、商業(yè)智能系統(tǒng)、智能化小區(qū)RUN系統(tǒng)、商業(yè)大廈綜合布線及校園網(wǎng)建設、專業(yè)顧問服務、系統(tǒng)解決方案、技術培訓、注冊域名、網(wǎng)站建設、提供（或）主機/服務器、站點推廣等等，全面地為每一位客戶提供完整的服務。
5、領先的技術保證
領先的技術是__*工作室為客戶提供優(yōu)質的互聯(lián)網(wǎng)服務的基礎。為此，__*工作室成立專項信息部門及技術小組對國際最新技術進行吸收與轉化，并密切保持著與著名軟件開發(fā)商，硬件供應商等進行技術交流。保證無論從網(wǎng)站的前臺表現(xiàn)，還是后臺技術支持上，都能滿足到客戶不斷提出的新需求。
6、強大的合作伙伴
__*工作室與眾多著名網(wǎng)絡機構、硬件供應商、軟件開發(fā)商、策劃公司及新聞媒體締結戰(zhàn)略合作伙伴關系，并與__公司、__設計制作小組有良好關系。使__*工作室能隨時得到世界上最先進的技術，能夠始終站在互聯(lián)網(wǎng)技術的領先地位。同時也為客戶提供多元化的周邊相關服務提供保障。
第二章__集團網(wǎng)站構建方案
一、網(wǎng)站定位
做房地產(chǎn)開發(fā)要給項目有一個定位，明確項目開發(fā)建設的方向。做網(wǎng)站建設同樣需要給網(wǎng)站定位，網(wǎng)站的風格、結構、功能等均服從于這一定位。針對__集團的具體情況和要求，我們給將要建設的__網(wǎng)站這樣定位：
展現(xiàn)企業(yè)實力，領導未來的人性化網(wǎng)站
該定位解釋：
1、通過網(wǎng)站來達到全方位展現(xiàn)__集團綜合實力的目的，充分樹立__在廣州房地產(chǎn)界的“領頭羊”地位，讓網(wǎng)站成為宣傳企業(yè)形象的全新基地；
2、網(wǎng)站的建設具有超前意識，不僅在現(xiàn)階段具有先進性，能適應目前的需要；而且為今后預留可持續(xù)發(fā)展的空間，能適應互聯(lián)網(wǎng)的飛速發(fā)展，使其在未來仍處于領先地位，能夠領導市場發(fā)展步伐；
3、網(wǎng)站的風格、結構、功能等方面做到“以人為本”，亦即是人性化；能從瀏覽者的習慣、消費者的需求進行建設、設置，使瀏覽者和消費者能夠感受到網(wǎng)站是為其專門服務的，具有親切感和親和力的。
二、網(wǎng)站結構方案
1、瀏覽者進入網(wǎng)站的程序（略）
2、網(wǎng)站主體結構（略）
提供電子數(shù)據(jù)交換（EDI）接口，為日后發(fā)展電子商務預留空間和可能。
1、主要模塊解釋
A、站內(nèi)搜索系統(tǒng)提供了對__集團的樓盤信息進行多種類型檢索的支持，由于系統(tǒng)信息的儲存方式有兩種，文件系統(tǒng)的靜態(tài)HTML和裝入數(shù)據(jù)庫的信息，因此系統(tǒng)采用兩種搜索引摯，一種是針對文件系統(tǒng)的信息檢索功能，一種是針對數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)的信息檢索功能。返回的搜索結果可按用戶要求的輸出方式進行輸出，同時可按照定制的要求統(tǒng)一輸出，因此系統(tǒng)兩種搜索方式對結果來說是透明的。通過對被調(diào)用數(shù)據(jù)的統(tǒng)計根據(jù)命令打印報表。
B、物業(yè)管理
包括物業(yè)咨詢、物業(yè)維修、收費管理、會所設施管理等。
物業(yè)咨詢：就提供的物業(yè)服務提供咨詢、指引及投訴管理等，設立一個公告欄以刊登管理處通告和社區(qū)消息；另設一個郵件系統(tǒng)以便于住戶與管理處的溝通交流，住戶可且只可查詢自已發(fā)出或受到的信息（此系統(tǒng)只能用于內(nèi)部，有別于一般的電子郵件）。
物業(yè)維修：用于管理物業(yè)維修方面的信息，住戶可查詢管理處的回復及處理方法，管理處可利用此系統(tǒng)對維修流程進行跟蹤監(jiān)督。
收費管理：用于錄入、查詢、統(tǒng)計分析各種費用，推繳欠款的信息可以郵件形式轉發(fā)到住戶郵箱，住戶可查詢各自的管理費用。
會所設施管理：通過設施預訂系統(tǒng)，住戶可預訂各種會所設施。選擇了設施和日期后，屏幕會顯示當前的預訂情況及可選擇的時間，預訂后，系統(tǒng)提示申請獲得確認，住戶可隨時查核已預訂的項目。通過設施管理系統(tǒng)，管理處可增減可訂用的設施，或因例行保養(yǎng)或其它原因而停止使用某些時間。
三、網(wǎng)站技術方案
1、技術實施（略）
序號
網(wǎng)站組成
使用技術名稱
效果說明
2、技術保證
1）首頁內(nèi)容嚴格控制在40KB以內(nèi)，保證4—5秒能完成下載，讓瀏覽者能快速進入到主頁；
2）網(wǎng)站所提供的資料準確，錯字率在0.15以下；
3）需建設數(shù)據(jù)庫保存的資料及時輸入數(shù)據(jù)庫，并保證數(shù)據(jù)能被正確調(diào)用；
4）搜索引擎登錄在網(wǎng)站建設竣工后兩個星期內(nèi)完成；
5）利用WeiteGara 所提供的網(wǎng)頁檢查工具，對網(wǎng)頁瀏覽器的兼容性、網(wǎng)頁中針對搜索引擎的準備情況、網(wǎng)頁用時間、鏈接情況、拼寫和HTML文件編寫進行檢測；
6）網(wǎng)站的服務器安全穩(wěn)定，非因不可抗力因素（如電信局停電、CHINANET傳輸中斷等）保證網(wǎng)頁能被正常瀏覽；
7）企業(yè)級電子郵件系統(tǒng)能正常收發(fā)；
8）頁面更新準時上傳。
第三章__集團網(wǎng)站推廣方案
一、網(wǎng)上推廣
（一）中文網(wǎng)站推廣
1、將__集團中文網(wǎng)站信息聯(lián)入最大的前20家中文信息檢索器，方便國內(nèi)分銷商及消費者以“__”、“房地產(chǎn)”、“商品房”、“高級商品房”等關鍵字查找__集團網(wǎng)站。
2、在知名的房地產(chǎn)站點中__集團的網(wǎng)站信息：
3、在國內(nèi)眾多的電子公告欄上__集團的最新樓盤信息。
4、通過電子郵件，向潛在消費者和供應商宣傳__集團的網(wǎng)站信息。
（二）英文網(wǎng)站推廣
將__集團英文網(wǎng)站信息聯(lián)入全球最大的前100家英文信息檢索器，向外國客戶宣傳__集團的網(wǎng)站信息，方便外國客戶以“china realtyestate”等關鍵字查找__集團網(wǎng)站
二、結合網(wǎng)站的傳統(tǒng)媒體推廣
要將網(wǎng)站向全社會廣泛地推廣，傳統(tǒng)媒體的作用不可忽視。若缺乏傳統(tǒng)媒體的有效宣傳，網(wǎng)站就不能給社會大眾所知道，也就無從點擊，更談不上瀏覽，網(wǎng)站的信息就無法向大眾傳遞。報紙、電視、雜志、戶外廣告等媒介都是可選擇的。但考慮到報紙、電視的投入會相當大，若單單為宣傳推廣項目網(wǎng)站就顯得有點浪費。因此，建議__集團在網(wǎng)站推廣上盡量采用原有的宣傳資料，如樓書、單張、展板等工具，結合__集團原有的VI系統(tǒng)，將網(wǎng)站的信息內(nèi)容融入其中。這樣成本又低，又具針對性。
三、結合網(wǎng)站的社區(qū)文化活動推廣
__集團作為一個大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，已開發(fā)了多個項目。各個樓盤的業(yè)主是一個十分寶貴的資源，是宣傳推廣中的最有效載體。根據(jù)廣告學原理，一個人可以對周圍的二十五個人產(chǎn)生影響。也就是說，一個業(yè)主可以影響周圍的二十五個人，諸如親戚、朋友等等。在房地產(chǎn)銷售上已經(jīng)充分利用了業(yè)主這一有效途徑，例如一些業(yè)主直銷方案等。根據(jù)統(tǒng)計，大型小區(qū)的銷售額大約有30左右是由業(yè)主直接或間接的宣傳介紹而產(chǎn)生的。
所以在開展社區(qū)活動的同時，加強對業(yè)主宣傳項目網(wǎng)站的信息。同時在網(wǎng)上也及時地報道小區(qū)各種活動的內(nèi)容。例如進行網(wǎng)上直播、網(wǎng)上對話等加強與業(yè)主間的溝通，讓業(yè)主成為網(wǎng)站的第一瀏覽者和忠實擁護者。這樣對網(wǎng)站的推廣將會起到事半功倍的效果。
四、結合網(wǎng)站的公關活動推廣
公關活動是在短時間內(nèi)產(chǎn)生較大影響力的有效手段，是針對大眾的廣泛傳播手段。網(wǎng)站推廣可以和樓盤的營銷推廣相結合，給消費者一些實質性的好處。很多時候，上網(wǎng)的人除了獲取所需的信息外，還會想得到一些利益好處，如購物優(yōu)惠、折扣等等。所以，結合樓盤推廣，我們可以進行一些如__集團樓盤購房網(wǎng)上尋折扣、網(wǎng)上集體砍價等活動，給予上網(wǎng)者實實在在的優(yōu)惠。又或者結合樓盤的一些活動、現(xiàn)場SHOW等，在加強銷售的宣傳的同時，又可以對網(wǎng)站進行有效的推廣。
五、有互聯(lián)網(wǎng)特色的現(xiàn)場包裝
現(xiàn)場包裝是促進樓盤銷售的重要手段之一。良好現(xiàn)場氣氛的營造將直接刺激客戶的購買欲望，在現(xiàn)場抓住那些已經(jīng)有興趣的參觀者將會比漫無目的地去尋找客戶的成功率要高得多。針對網(wǎng)站而言，就要將互聯(lián)網(wǎng)的特色融入到現(xiàn)場包裝之中，充分體現(xiàn)出互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)的相結合將會給客戶一種怎么樣的生活享受。例如在現(xiàn)場設置觸摸顯示屏，讓來參觀的客人見識__的網(wǎng)站，及可以利用該網(wǎng)站達到什么目的、有什么方便的服務等等。
第四章__集團網(wǎng)站建設程序
一、網(wǎng)站開發(fā)流程（略）
二、網(wǎng)站開發(fā)時間表（略）
第五章__集團網(wǎng)站建設投資預算
略
第六章__*工作室的完善客戶服務
一、技術支持
如果貴司租用我們的服務器，我們將通過在線或電話等方式隨時向貴司提供專人的技術支持。
我們辦公時間是：星期一—星期五，9：00a.m—6:00p.m
二、技術維護
（一）維護內(nèi)容
1、客戶服務部將受理客戶的不同需求并妥善作出處理。
2、__*工作室將為該系統(tǒng)提供壹年的免費技術支持和維護，維護內(nèi)容如下：
（1）一年內(nèi)免費更新10個普通頁面。
（2）每三個月對服務器維護一次并不收取任何費用。
（3）在維護期內(nèi)，對于系統(tǒng)運行過程中出現(xiàn)的問題首先應通過熱線電話（020—）解決；如通過電話解決不了，__*工作室派人員到現(xiàn)場指導。
三、培訓：
結合網(wǎng)站的整體架設過程，我們將免費提供下列培訓：
(1)互聯(lián)網(wǎng)概述及電子商務發(fā)展趨勢
(2)電子郵件系統(tǒng)的管理、電子郵件地址設置
(3)電子郵件自動回復內(nèi)容的更改
(4)電子郵件信息管理
(5)服務器空間的遠程維護
(6)FTP培訓
(7)互聯(lián)網(wǎng)概述及發(fā)展趨勢
(8)搜索引擎的介紹
(9)如何在浩翰的網(wǎng)上信息海洋中快速查找所需信息（以公商業(yè)信息為例）
(10)目前，香港、臺灣、美國等房地產(chǎn)行業(yè)在互聯(lián)網(wǎng)商務應用中的示范
(11)Internet的商業(yè)價值和商業(yè)應用
(12)國際電子化商務的發(fā)展趨勢和應用
(13)電子商務應用的策略
四、項目開發(fā)負責人
略
第七章__*工作室的業(yè)績介紹
地產(chǎn)項目宣傳方案范文第3篇
一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理中存在的問題
（一）項目方案方面存在問題
項目方案的確定對房地產(chǎn)企業(yè)日后的發(fā)展起決定的作用。一般來說，房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定比較重視，但在這一過程中總是不按照相應的規(guī)章制度進行，導致這方面的工作做得不足，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，沒有深入市場進行調(diào)研。很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在得到項目后，想要快速獲得經(jīng)濟效益，在沒有進行市場調(diào)查的情況下，就盲目確定了開發(fā)的方案，只考慮什么賺錢，就開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，過分的效仿別人，所以導致開發(fā)的產(chǎn)品沒有特色，缺少吸引力。第二，因為缺少市場調(diào)查這一過程，所以導致決策層在方案的決策階段會出現(xiàn)失誤，從而增加企業(yè)的風險。第三，沒有樹立品牌意識。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過分的追求經(jīng)濟利益，在方案確定的過程中，只考慮怎樣才能從這個項目中賺到更多的錢，而沒有重視產(chǎn)品的品牌意識和形象，而一個企業(yè)要想可持續(xù)發(fā)展，就要樹立品牌意識，否則企業(yè)將無法生存。第四，項目開發(fā)投資估算報告缺乏，這一過程如果不嚴謹，會導致項目在施工過程中無法有效的控制投資成本，從而會出現(xiàn)投資成本大于計劃成本的現(xiàn)象，造成嚴重的經(jīng)濟損失。
（二）施工設計方面存在問題
很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在圖紙設計階段做的工作很少，甚至沒有，開發(fā)商認為圖紙設計不是他們的事情，只要交給專業(yè)的設計單位就可以，所以只注重施工階段的成本控制和質量控制，忽略設計階段的成本和質量控制。一些企業(yè)為了盡快的得到圖紙進行項目施工，在一切事情都不明了的情況下，要求設計單位進行設計工作，這樣就會導致設計的圖紙在功能和使用方面存在問題，如果在施工的過程中發(fā)現(xiàn)問題，就要進行變更，這不僅增加了投資的成本，還影響了工期。企業(yè)對設計單位圖紙設計的過程缺乏監(jiān)督和管理，使得圖紙在投資控制方面不明確，企業(yè)無法有效的進行成本控制。
（三）合同管理方面問題
目前，還有很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺乏法制觀念，導致在合同管理方面存在問題。企業(yè)在合同簽訂的過程中，大多是經(jīng)過雙方友好協(xié)商簽訂的，但如果合同的內(nèi)容不完善，雙方對合同條款的理解存有歧義，協(xié)商不成就會產(chǎn)生糾紛。很多企業(yè)合同管理存在的問題有以下幾點：第一，開發(fā)項目合同簽訂的過程十分簡單，不符合標準合同的要求，合同的內(nèi)容不全面、不嚴謹，存在漏洞，往往會因一字之差給企業(yè)帶來經(jīng)濟損失。第二，合作雙方都不嚴格遵守合同的內(nèi)容予以執(zhí)行，存在隨意更改合同的現(xiàn)象，這樣就會導致工程索賠、工期延長、成本增加的情況發(fā)生。第三，在發(fā)生糾紛時，往往采取一些不恰當?shù)氖侄芜M行解決，而不用法律武器來維護自身的權益。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提高項目管理的措施
（一）深入市場進行調(diào)研
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視項目的市場定位，根據(jù)市場的需求研究項目產(chǎn)品。首先，企業(yè)要了解國家和地區(qū)的政策和法規(guī)，明確政府對房地產(chǎn)企業(yè)的政策取向，如果政府對這一行業(yè)持支持的態(tài)度，就會在各方面給予幫助，這樣企業(yè)就會減小投資的風險，所以企業(yè)要清楚了解開發(fā)的項目是否是政府支持的，切忌違反政策。其次，企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展情況和特點，積極深入市場進行調(diào)查，明確該項目的消費群眾，掌握消費群眾的生活水平、居住環(huán)境、設施需求等情況，從而研究出滿足人們需求的產(chǎn)品。最后，開發(fā)商要了解周圍樓盤的基本情況，如：設計、價格、銷售面積、開發(fā)商的實力等，掌握競爭對手的情況，做到知己知彼，提高企業(yè)的競爭力。
（二）重視品牌建設
房地產(chǎn)企業(yè)的競爭越來越激烈，企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展，就要重視品牌建設，樹立品牌意識。企業(yè)要在為市場提供優(yōu)等的產(chǎn)品和優(yōu)良服務的情況下，進行科學的策劃宣傳活動?？梢岳妹襟w廣告進行宣傳，要保證廣告的真實性，不要自我吹噓。房地產(chǎn)企業(yè)品牌建設和形象的樹立要經(jīng)過長期的積累，例如：萬科地產(chǎn)、綠地地產(chǎn)等，它們都是經(jīng)過了多年的經(jīng)驗積累才獲得知名度的。
（三）加強項目合同管理
合同是房地產(chǎn)企業(yè)順利開展的關鍵，首先，房地產(chǎn)企業(yè)要做好基礎工作，其中包括：明確國家的政策、行業(yè)的發(fā)展情況、項目所需要的材料、設備和投資等。其次，在合同制定的過程中要走相應的法律程序，保證合同的完整性和合法性，這樣可以在發(fā)生糾紛時，做到有法可依。最后，在施工的過程中，要嚴格按照合同的內(nèi)容進行，避免隨意修改合同的現(xiàn)象出現(xiàn)，保證工程的質量和進度。
地產(chǎn)項目宣傳方案范文第4篇
本研究以房地產(chǎn)項目全壽命周期為主線，主要分為前期準備階段、中期施工階段和后期營銷階段，展開論述項目經(jīng)理在不同階段的工作任務以及工作特點。
（一）前期準備階段
房地產(chǎn)項目全壽命周期的前期準備階段是從項目啟動前的投資分析開始至進場施工前的項目前期工作。項目經(jīng)理在這個階段的主要工作內(nèi)容是：正確選址，對項目所在區(qū)域及周邊環(huán)境進行實地勘察、調(diào)研分析，進行可行性研究；主導策劃項目，將房地產(chǎn)項目的開發(fā)藍圖轉化成可操作性強的策劃方案；多方、多部門協(xié)調(diào)工作，從審批立項到籌集資金都需要項目經(jīng)理交際公關；項目前期宣傳，包括現(xiàn)場宣傳、文案宣傳等。工作特征分析如下：是一種高度集中于腦力勞動的系統(tǒng)活動；地域環(huán)境多變、不穩(wěn)定，多在室外工作；工作群體為高素質的知識分子，工作客體多為圖表和數(shù)據(jù)；建立關系網(wǎng)，獲取各方資源；交流方式多為紙上談兵；工作成果以書面為主，不是實體。
（二）中期施工階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目全壽命周期的中期施工階段是從進場施工后直至竣工驗收前的所有工作階段。項目經(jīng)理在這個階段的主要工作內(nèi)容是：①施工現(xiàn)場管理，主要是控制進度、成本和質量；②組織協(xié)調(diào)項目參與各方主體；③維持現(xiàn)場秩序及安全管理；④組織竣工驗收等。工作特征分析如下：①工作模式從紙上談兵式轉變?yōu)檎鏄寣崗椀膶嵅伲虎诮ㄔO地點固定，工作多為室外，環(huán)境依然多變；③工程品質會受到相關機構的監(jiān)督管理；④工作群體多為建筑工人，理論知識相對缺乏，實際經(jīng)驗豐富；⑤外部協(xié)作性強，管理復雜度高，風險客觀存在；⑥工作成果為實際的建筑物。
（三）后期營銷階段
房地產(chǎn)開發(fā)項目全壽命周期的后期營銷階段是從房地產(chǎn)竣工驗收后交付使用開始銷售直至物業(yè)管理售后服務的整個階段。項目經(jīng)理在這個階段的主要工作內(nèi)容是：進行市場調(diào)研；組織營銷團隊；制定定價策略和銷售策略；營銷推廣和現(xiàn)場管理。工作特征：工作主攻心理戰(zhàn)，摸透客戶的需求競爭對手的心理；工作群體為市場客戶，覆蓋面較廣；市場變化迅速，工作也具有動態(tài)性；既有室內(nèi)的銷售工作，也有室外的宣傳和調(diào)研。
2房地產(chǎn)項目經(jīng)理不同階段的能力要素分析
（一）前期準備階段
前期準備階段作為房地產(chǎn)項目的第一階段，項目經(jīng)理必須有高度的熱情，激發(fā)項目成員的積極性。鑒于紙上談兵的交流方式，項目經(jīng)理需運用想象力向人描繪藍圖，并運用創(chuàng)新點引起參與方的關注。在這個階段，項目經(jīng)理還要及時關注市場動態(tài)變化，并對各種渠道搜集的信息進行篩選分辨，準確定位。而且在項目初期，涉及的項目干系人眾多，都需要項目經(jīng)理良好的溝通和精湛的公關。因此，項目經(jīng)理在前期準備階段的能力要素為：工作積極性、創(chuàng)新力、市場洞察力、信息處理能力、談判能力、社會交往能力、判斷力、決策力和戰(zhàn)略眼光。
（二）中期施工階段
中期施工階段作為房地產(chǎn)項目全壽命周期最重要的一個階段，項目規(guī)模龐大，參與人員多雜，項目經(jīng)理需要保證各方消息溝通暢通，協(xié)調(diào)多個層面可能會出現(xiàn)的各種矛盾及沖突，進行進度、成本、質量監(jiān)控與調(diào)整。還要在現(xiàn)場管理中指導施工人員，并適當運用激勵手段，鼓舞人心。項目經(jīng)理在施工階段還要承受計劃延遲、成本超支、項目范圍變更等一系列工作壓力。因此，項目經(jīng)理在中期施工階段的能力要素為：非權力影響力、激勵能力、指導與領導、溝通能力、控制力、抗壓能力、組織協(xié)調(diào)能力、團隊合作精神。
（三）后期營銷階段
后期營銷階段作為最后一個階段，對項目的成功與否起著關鍵性作用。項目經(jīng)理在這個階段最多的工作就是不斷地與領導、客戶、銷售員、媒體進行溝通，有效地傳達領導對樓盤銷售的策略指示，及時解決客戶糾紛，處理現(xiàn)場突發(fā)事件，認真傾聽客戶的購房需求和業(yè)主意見，善于捕捉客戶的訴求點，積極與各大媒體打交道，打造良好的公眾形象。同時，還要策劃有創(chuàng)意的銷售方案，制定定價策略和營銷策略。因此，項目經(jīng)理在后期營銷階段的能力要素為：溝通能力、傾聽能力、應變能力、洞察力、創(chuàng)新力、社會公關能力、現(xiàn)場談判能力、信息獲取及處理能力。
3總結
地產(chǎn)項目宣傳方案范文第5篇
一、供應鏈管理與房地產(chǎn)供應鏈成本
(一)供應鏈管理的概念。供應鏈管理(簡稱SCM)是指在滿足一定的客戶服務水平的條件下,為了使整個供應鏈系統(tǒng)成本最小而把上下游企業(yè)(組織)有效地組織在一起來進行的產(chǎn)品研發(fā)、制造、銷售及服務的管理方法。從供應鏈管理的概念中不難發(fā)現(xiàn),出于對成本的考量,無疑是供應鏈管理的出發(fā)點和實質。
(二)房地產(chǎn)供應鏈成本。廣大房地產(chǎn)企業(yè)實務中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本項目主要包括項目開發(fā)成本和期間費用兩大類。項目開發(fā)成本包括六大項:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費以及開發(fā)間接費用。房地產(chǎn)企業(yè)的期間費用包括管理費用、財務費用和銷售費用。
在供應鏈思想下,房地產(chǎn)企業(yè)上述所有成本費用在由上下游所組成的業(yè)務鏈條中則以供應鏈成本的形態(tài)存在,并可以運用供應鏈管理的思想來加以管理和控制。房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各個環(huán)節(jié)是相互聯(lián)系、相互影響的,供應鏈成本的構成和形態(tài)取決于具體房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)供應鏈的具體結構。
二、X房地產(chǎn)開發(fā)公司成本控制存在的問題
(一)土地征用環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在做征地方案可行性論證時,僅僅從靜態(tài)上基于對各項成本及預計商品房售價來測算整個項目的經(jīng)濟可行性,而缺乏對項目后續(xù)各環(huán)節(jié)實際運作的全面考量。比如該公司早在一年前就繳納了M市一塊土地的轉讓金,但由于土地手續(xù)遲遲辦理不到位,導致項目計劃嚴重拖延,僅占用的土地轉讓金資金利息一年就400多萬元,這無形中增加了該項目的整體成本。
(二)設計環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在設計環(huán)節(jié)成本控制中存在的主要問題有:
1、設計人員由于專業(yè)素質及經(jīng)濟意識的欠缺,產(chǎn)品設計缺陷及后續(xù)設計變更較多,造成后期窩工、返工和工期延誤等。
2、設計手段較落后,工程造價和設計方案缺乏有效結合,導致工程造價控制不力。
(三)政府報建環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司在該環(huán)節(jié)成本控制存在的主要問題是:各項政府報建手續(xù)進展緩慢,從而嚴重延誤后續(xù)各環(huán)節(jié),尤其是導致項目預售時間推遲,這樣一方面大額土地款占用資金,另一方面預售款回籠時間推后又變相地增加了資金的機會成本。
(四)施工、材料設備采購環(huán)節(jié)
1、在進行設計招標時過分依賴絕對低價選擇中標單位,結果日后經(jīng)常導致索賠、變更及質量問題。
2、沒有確定一批具有戰(zhàn)略合作關系的供應商,導致在施工及材料的質量和價格方面控制力不強。
3、在施工過程中,對工程變更及現(xiàn)場簽證的管理較盲目,比如變更程序及決策機制不完善。
(五)銷售環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司物業(yè)的銷售由本公司成立的營銷團隊來進行,該環(huán)節(jié)成本控制中存在的問題有:
1、銷售與工程施工節(jié)奏不一致,導致存貨過大,造成大量資金占用成本。
2、各項銷售政策的制定和執(zhí)行較隨意,銷售禮品等管理較混亂。
(六)物業(yè)管理環(huán)節(jié)。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的物業(yè)管理由其下屬物業(yè)公司來管理,該環(huán)節(jié)常常由于前期物業(yè)質量存在設計、施工等質量問題,從而導致業(yè)主索賠、拖欠物業(yè)費,物業(yè)與開發(fā)商扯皮現(xiàn)象以及其他后續(xù)成本的追加,更重要的一點在于公司的品牌形象受到了損壞。
三、X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建
(一)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈結構。X房地產(chǎn)開發(fā)公司的供應鏈成本劃分為上游成本、房地產(chǎn)公司內(nèi)部成本和下游成本。具體結構見圖1:X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈結構模型。(圖1)結合X房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目組織結構,其供應鏈中的上游成本包括土地征用費和拆遷補償費,政府綜合報建費用、規(guī)劃設計費等;開發(fā)商內(nèi)部成本包括基礎設施費、建筑安裝工程費、配套設施費、管理費用、財務費用、不可預見費等;下游成本包括銷售費用、前期物業(yè)管理費、保修期內(nèi)維修費用等。
(二)X房地產(chǎn)開發(fā)公司供應鏈成本控制體系構建。針對上述X房地產(chǎn)開發(fā)公司在成本控制方面存在的問題,引入供應鏈的思想,建立從前期土地取得,到物業(yè)銷售及物業(yè)管理各環(huán)節(jié)的供應鏈成本體系,從而達到在時間、成本、質量等方面為業(yè)主提供綜合性價比最佳的產(chǎn)品與服務。
1、土地征用環(huán)節(jié)成本控制。經(jīng)分析,X房地產(chǎn)開發(fā)公司土地成本占項目開發(fā)成本比例約為15%左右,可見土地征用環(huán)節(jié)的成本控制非常重要。但由于土地通常走的是“招拍掛”形式,地價的可控性較差。因此,該環(huán)節(jié)的土地控制重點應放在控制土地閑置資金占用成本上面,具體要考慮:
(1)在做土地征用可行性方案論證時,系統(tǒng)論證從土地取得到最終物業(yè)實現(xiàn)銷售整個供應鏈的時間,減少土地款占用的資金利息成本。
(2)運用價值工程等技術手段,提高土地使用效益,降低單位建筑面積分攤的土地成本。
(3)規(guī)避土地閑置費的繳納。
2、設計環(huán)節(jié)成本控制。根據(jù)有關資料分析,在初步設計階段,影響工程造價的程度為65%,施工圖設計階段,影響工程造價的程度為25%~35%。而施工階段對造價的影響一般僅為5%~12%,這表明設計階段的造價控制是建安工程費控制的關鍵。加強設計階成本控制要做到如下幾點:
(1)提高設計人員素質,加強設計人員經(jīng)濟意識。
(2)引入競爭機制,實行設計方案招標、方案競賽,可以對同一個工程進行多方案的技術經(jīng)濟比較,并應用價值工程最優(yōu)方案。
(3)引入目標成本理論,推行限額設計。也就是在保證工程實體功能的前提下按分解的目標成本嚴格控制技術設計和施工圖變更,保證項目成本及分解的各項經(jīng)濟技術指標不被突破。
(4)運用價值工程的原理,進行多方案的技術經(jīng)濟分析和比較,推行工程造價和設計方案相結合的設計招標,在保證項目市場定位和品質的同時,有效控制工程造價。
(5)提高設計質量,減少或避免施工時的變更造成的浪費以及由此造成的窩工、返工和工期延誤。在此特別說明的是,讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質量成本的發(fā)生。
(6)推行產(chǎn)品標準化,以此減少開發(fā)新產(chǎn)品的研發(fā)等投入成本。
3、政府報建環(huán)節(jié)成本控制。該環(huán)節(jié)的成本控制要點是加緊辦理項目“五證”,及早進入項目預售回籠資金,降低資金使用成本。
4、融資活動成本控制。不同的融資渠道,其利率水平差異較大,分析X房地產(chǎn)開發(fā)公司現(xiàn)有的幾種不同的融資渠道,利率水平由低到高分別是銀行項目開發(fā)貸款、個人委托貸款、第三方公司拆借、集團公司內(nèi)部拆借款、股權合作等。這樣,公司在安排融資方案時,就可以優(yōu)先考慮利率水平較低的融資模式。另外,在此基礎上,還要權衡不同融資模式的風險水平高低,對成本和風險加以平衡,設計公司最佳融資結構。
5、施工、材料設備采購環(huán)節(jié)成本控制
(1)招標階段堅持“合理低價”原則。推行工程量清單計價報價與合理低價中標,做好資格預審,選擇有實力、有信譽的企業(yè)參與投標,在此基礎上采取合理低價中標,以避免投標方以低于成本價進行惡意競爭。同設計階段一樣,讓后期物業(yè)管理部門介入招標階段同樣可以防范后期物業(yè)管理階段相當一部分質量成本的發(fā)生。
(2)嚴格控制工程變更。建立工程變更的相關流程和制度,工程設計和合同簽訂階段要盡可能考慮周全,防止人為疏漏造成的后期變更,做到事前預防。在發(fā)生工程變更時,嚴格審核工程變更,從對總投資的影響、使用功能和經(jīng)濟美觀等多角度確定變更的必要性。
(3)加強現(xiàn)場簽證的審查,減少現(xiàn)場簽證的盲目性?，F(xiàn)場簽證是施工過程中一項不可避免的工作,是甲、乙雙方認可的工程實際變更記錄,是辦理工程竣工決算的重要依據(jù)之一。為保證洽商簽證的嚴肅性,必須嚴格現(xiàn)場簽證管理制度。
(4)推行三級收料及限額領料。材料成本的節(jié)約是降低工程成本的關鍵。對施工主要材料實行限額發(fā)料,按理論用量加合理損耗的辦法與施工作業(yè)隊結算,節(jié)約時給予獎勵,超出時由施工作業(yè)隊自行承擔,從施工作業(yè)隊結算金額中扣除,這樣施工作業(yè)隊將會更合理地使用材料,從而減少浪費損失。
(5)組織材料合理進出場。一個項目往往有上百種材料,所以合理安排材料進出場的時間特別重要。首先,應根據(jù)定額和施工進度編制材料計劃,并確定好材料的進出場時間;其次,應把好材料領用關和投料關,降低材料損耗率。
6、銷售環(huán)節(jié)成本控制
(1)引入資金成本概念,合理設計各項銷售方案,在銷售價格及銷售回款上做一平衡,尋求綜合成本最低方案。
(2)嚴控各項銷售費用,做好各種促銷禮品的采購、發(fā)放管理,合理選取廣告宣傳媒介,提高廣告宣傳的投放效果,使各項銷售費用產(chǎn)生實效。
7、物業(yè)管理環(huán)節(jié)成本控制
(1)物業(yè)管理前置到設計階段及招標環(huán)節(jié),參與項目設計方案論證及關鍵物資的招標等活動。由于物業(yè)管理是直接面向業(yè)主的末端環(huán)節(jié),對業(yè)主在物業(yè)實際使用中反饋的各類產(chǎn)品缺陷最具發(fā)言權,此項安排可以減少由于設計缺陷、“絕對低價”招標等而導致的后期質量成本的發(fā)生。
(2)做好備品備件的采購、保管、領用管理,提高實物使用率,減少物料浪費。
