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房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌款；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

一、納稅籌劃的基本原則

納稅籌劃指的是在我國(guó)稅收法律的允許范圍之內(nèi)，納稅人為了達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，通過(guò)各種經(jīng)營(yíng)安排進(jìn)行的一系列財(cái)務(wù)活動(dòng)。對(duì)于企業(yè)納稅籌劃來(lái)說(shuō)，這種財(cái)務(wù)活動(dòng)必須遵循以下三項(xiàng)原則：

（一）合法性

一切納稅籌劃都需要基于符合國(guó)家法律的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，不能突破國(guó)家稅收法律的框架和界限，否則就會(huì)轉(zhuǎn)變成為偷稅漏稅行為。

（二）預(yù)見性

企業(yè)必須在履行責(zé)任義務(wù)之前已經(jīng)安排好的納稅籌劃活動(dòng)，而不能夠在企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)結(jié)束之后，才通過(guò)各種方法和手段來(lái)達(dá)到減稅、節(jié)稅的目的，例如制造假賬等等。

（三）成本性

企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的根本目的是通過(guò)減少賦稅達(dá)到降低資金成本的目的，但是在籌劃的過(guò)程中很有可能會(huì)帶來(lái)資金成本的支出，當(dāng)支出大于減少賦稅的收益時(shí)，納稅籌劃方案不予成立。

二、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)借貸利息的納稅籌劃

目前，我國(guó)大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目資金都是通過(guò)借貸而來(lái)，這種借貸方式有著借款周期長(zhǎng)、借款數(shù)額大、借款利息高等特點(diǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)就可以采取合理的利息扣除方式來(lái)完成借款利息的納稅籌劃工作。第一，房地產(chǎn)企業(yè)可以在項(xiàng)目開發(fā)成本中計(jì)入房地產(chǎn)項(xiàng)目完工之前的借款利息費(fèi)用。尤其是對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可以將土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的總額加計(jì)20%扣除，從而達(dá)到增加扣除條目、降低增值金額的目的，通過(guò)稅率和稅基兩個(gè)方面共同減輕企業(yè)繳稅負(fù)擔(dān)。第二，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完成之后，其利息費(fèi)用能夠提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明，按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算的，可以通過(guò)金融機(jī)構(gòu)提供的收據(jù)憑證扣除，但是不能超過(guò)按照同期銀行貸款利率計(jì)算得出的金額數(shù)目；如果不能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，或者不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)計(jì)算利息費(fèi)用的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用計(jì)算方面，要按照土地使用權(quán)支出金額和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本總額加計(jì)10%一下扣除。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的納稅籌劃

延遲納稅籌劃指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以利用拖延房地產(chǎn)項(xiàng)目完工時(shí)間的方法，達(dá)到延緩企業(yè)繳稅時(shí)間、減小企業(yè)資金壓力的目的，這種方法實(shí)際上也能夠體現(xiàn)了企業(yè)合理進(jìn)行納稅籌劃的良好效果。由于企業(yè)已經(jīng)完成項(xiàng)目開發(fā)之后，就不能夠按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)納稅，但是，國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)政策文件規(guī)定的計(jì)稅毛利率費(fèi)用較低，基本沒(méi)有任何所得可以進(jìn)行所得稅的繳納，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照政策文件內(nèi)規(guī)定的房地產(chǎn)項(xiàng)目完工條件，盡量延遲項(xiàng)目的完工時(shí)間，這樣既利用了我國(guó)稅收法律規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目，又可以達(dá)到合法延遲納稅的目的。企業(yè)還應(yīng)該足額購(gòu)買稅收法律內(nèi)規(guī)定的能夠稅前扣除的費(fèi)用，包括住房公積金、養(yǎng)老保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)等等，這樣使得企業(yè)在遵守了國(guó)家法律法規(guī)的同時(shí)，又降低了企業(yè)所得稅的繳納。

（三）土地增值稅征收范圍的納稅籌劃

我國(guó)稅法對(duì)于確定是否屬于土地增值稅的征稅范圍有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)我國(guó)稅法的判定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的納稅籌劃，關(guān)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為是否進(jìn)行征稅這個(gè)問(wèn)題，我國(guó)稅法中有著明確規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目的代建行為指的是由客戶指定的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司代替其進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，當(dāng)項(xiàng)目開發(fā)完成之后，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司向客戶收取一定的代建資金。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司來(lái)說(shuō)，由于其代建資金收入沒(méi)有發(fā)生實(shí)際的房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，所以其代建資金收入屬于勞務(wù)性質(zhì)的收入，因此不在于土地增值稅的征稅范圍之內(nèi)。我國(guó)稅法中指出：當(dāng)一方付出資金，一方付出土地，由雙方共同合作完成房地產(chǎn)建設(shè)，待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后按照既定比例分房自用的，可以暫免土地增值稅的征收；待房地產(chǎn)建設(shè)完成之后進(jìn)行實(shí)際轉(zhuǎn)讓，需要對(duì)其征收土地增值稅。由此，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)公司可以通過(guò)稅法相關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理的納稅籌劃，從而達(dá)到有效降低繳稅金額的目的。

三、基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)注意的問(wèn)題

（一）納稅籌劃需要多部門配合完成

企業(yè)實(shí)際納稅籌劃工作中，計(jì)財(cái)部門只能夠正確的反映出企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程，而納稅籌劃、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、投資集資等一系列具體業(yè)務(wù)也需要其他部門相互配合完成。房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)是在其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中產(chǎn)生的，企業(yè)的繳稅與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的具體業(yè)務(wù)密不可分，因此，納稅籌劃要以房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)作為起始，這也是在計(jì)財(cái)部門完成財(cái)務(wù)核算過(guò)程前的具體業(yè)務(wù)。由此，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作需要企業(yè)相關(guān)部門的大力配合和有力支持，在進(jìn)行納稅籌劃工作之前，首先對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，加強(qiáng)稅務(wù)管理，促進(jìn)企業(yè)各個(gè)部門之間的溝通合作。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際納稅籌劃經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，只有對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)流程的所有環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的納稅籌劃，才能夠最終達(dá)到減少稅負(fù)的目的。

（二）納稅籌劃應(yīng)該防范風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)

房地產(chǎn)納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)包括企業(yè)在完成納稅籌劃的過(guò)程中由于受到諸多因素的影響，最終導(dǎo)致企業(yè)納稅籌劃的終止或失敗的可能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不斷加強(qiáng)我國(guó)稅收政策的學(xué)習(xí)，提高納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任意識(shí)；對(duì)企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人員進(jìn)行專業(yè)課程的培訓(xùn)；企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)該重視稅企關(guān)系，加強(qiáng)溝通和聯(lián)系。其中，企業(yè)納稅籌劃負(fù)責(zé)人要有較高的知識(shí)水平，要熟知稅務(wù)、財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)等多方面的技能知識(shí)，這樣才能通過(guò)自身良好的職業(yè)素養(yǎng)為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行合理的納稅籌劃。

總結(jié)

綜上所述，本文在基于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，從三個(gè)方面介紹了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，探討了房地產(chǎn)企業(yè)在納稅籌劃過(guò)程中應(yīng)注意的部門配合和風(fēng)險(xiǎn)防范問(wèn)題。隨著我國(guó)稅法的改革完善和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度的健全，相信房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃工作越來(lái)越有章可循、有理可依。

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房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文第2篇

摘 要 企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合理避稅

一、納稅籌劃和企業(yè)合理避稅

納稅籌劃是隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)范化、法治化以及公民依法納稅意識(shí)的提高而出現(xiàn)的，并且隨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，納稅籌劃將具有更加廣闊的發(fā)展前景。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在激烈的市場(chǎng)竟?fàn)幹辛⒂诓粩≈?，必須?duì)籌資活動(dòng)進(jìn)行全方位、多層次的運(yùn)籌。合法或不違法地通過(guò)納稅籌劃避稅、節(jié)稅、轉(zhuǎn)稅，規(guī)避或降低稅負(fù)、增加收益和擴(kuò)大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，防范、降低納稅風(fēng)險(xiǎn)等高層次的活動(dòng)已成為納稅人的共同需求。納稅籌劃和其他財(cái)務(wù)管理決策一樣，必須遵循成本效益原則，只有當(dāng)籌劃方案的所得大于支出時(shí)，該項(xiàng)納稅籌劃才是成功的籌劃。

2006 年，對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)新的考驗(yàn)，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高，投資過(guò)熱，國(guó)家密集下發(fā)宏觀調(diào)控政策，4月底的央行宣布加息；5月份的“國(guó)六條”出臺(tái)，隨后國(guó) 六條細(xì)則、限制外資炒樓，乃至剛剛出臺(tái)的強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文，一系列宏觀調(diào)控政策及配套細(xì)則的出現(xiàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃更具有戰(zhàn)略意義。稅法規(guī)定：以無(wú)型資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)征稅。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款金融政策有越來(lái)越收緊的趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)土地費(fèi)用所占的比重已由過(guò)去的20%左右上升為30%左右。房地產(chǎn)開發(fā)前期投入很大，房地產(chǎn)開發(fā)貸款審批辦理時(shí)間較長(zhǎng)，且需房地產(chǎn)四證齊全才能辦理，投資如采用一方以土地作價(jià)入股，另一方以貨幣資金入股成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式。即可避免前期繳納土地轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅付出大筆資金，為企業(yè)前期項(xiàng)目資金投入有了保障。企業(yè)所得稅籌劃方案：公司稅務(wù)籌劃部門應(yīng)深入掌握所得稅可以扣除的項(xiàng)目的比例，結(jié)合具體實(shí)際工作制定定額，控制相應(yīng)的費(fèi)用比例。例如：自2001年7月1日起，企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)向農(nóng)村義務(wù)教育的 捐贈(zèng)，準(zhǔn)予在繳納企業(yè)所得稅前的所得額中全額扣除。企業(yè)事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體等社會(huì)力量通過(guò)非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體和國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)公益性及少年活動(dòng)場(chǎng)所（其中包括新 建）的捐贈(zèng)，在繳納企業(yè)所得稅前準(zhǔn)予全額扣除。用于公益、救濟(jì)性捐贈(zèng)的扣除標(biāo)準(zhǔn)是在年度應(yīng)納稅所得額的3%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)于扣除；超過(guò)部分不得扣除。公司的營(yíng)銷策劃活動(dòng)可與一些損贈(zèng)活動(dòng)結(jié)合一起做。另外，對(duì)于企業(yè)當(dāng)年業(yè)務(wù)招待費(fèi)若超限額列支標(biāo)準(zhǔn)，則可考慮列支為業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)。如按經(jīng)銷金額比例，通過(guò)獨(dú)立中介機(jī)構(gòu)，支付經(jīng)銷商一定費(fèi)用，以加強(qiáng)促銷活動(dòng)，并取得經(jīng)銷商出具的發(fā)票，則該項(xiàng)支出得以傭金費(fèi)用列支，可達(dá)到節(jié)稅效果。因?yàn)榧{稅人每一納稅年度發(fā)生的業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)（包括未通過(guò)媒體的廣告費(fèi)支出），在不超過(guò)銷售收入5%范圍內(nèi)，可據(jù)實(shí)扣除；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可在銷售收入8%的比例內(nèi)據(jù)實(shí)扣除廣告支出。納稅人按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)、勞動(dòng)保障部門或其指定機(jī)構(gòu)上繳的各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金，包括基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、基本失業(yè)保險(xiǎn)等，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，在規(guī)定的比例內(nèi)扣除。最高標(biāo)準(zhǔn)分別按工資總額的20%、6%和2%計(jì)算扣除。企業(yè)可酌情提高為員工購(gòu)買各類保險(xiǎn)基金和統(tǒng)籌基金份額，即為員工謀了福利，加強(qiáng)凝聚力，又可稅前合情合理的扣除該筆費(fèi)用。利用預(yù)繳企業(yè)所得稅進(jìn)行納稅籌劃：企業(yè)所得稅采取按年計(jì)算、分期預(yù)繳、年終匯算清繳的辦法征收。就有進(jìn)一步籌劃的空間。而計(jì)算、繳納企業(yè)所得稅的“應(yīng)納稅所得額”是以會(huì)計(jì)利潤(rùn)為基礎(chǔ)計(jì)算的，由于企業(yè)的收入和費(fèi)用列支要到一個(gè)會(huì)計(jì)年度結(jié)束后才能完整計(jì)算出來(lái)，因此平時(shí)在預(yù)繳中不管是按照上年應(yīng)納稅所得額的一定比例預(yù)繳，還是按 納稅期的實(shí)際數(shù)預(yù)繳，都存在不能準(zhǔn)確計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅所得額的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)出于多種需要的考慮，會(huì)在某一段時(shí)期多列支一些費(fèi)用，在另一段時(shí)期少列支一些 費(fèi)用，但總體不突破稅法規(guī)定的扣除標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這種現(xiàn)象，稅務(wù)總局規(guī)定：企業(yè)在預(yù)繳中少繳的稅款不作為偷稅處理。那么就出現(xiàn)如何使有限的資金，在企業(yè)內(nèi)能充分加以流動(dòng)，創(chuàng)造更多的價(jià)值，就在進(jìn)一步籌劃的空間。

二、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃研究

1．利用增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃。計(jì)算土地增值稅是以增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率，即增值率的大小按照相適用的稅率累進(jìn)計(jì)算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理的增加扣除項(xiàng)目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。稅法準(zhǔn)予納稅人從轉(zhuǎn)讓收入額減除的扣除項(xiàng)目包括五個(gè)部分：取得土地使用權(quán)所支付的金額；房地產(chǎn)開發(fā)成本；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目，主要是指對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和，加計(jì)扣除20%。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用是不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除。除上述利息費(fèi)用外，房地產(chǎn)開發(fā)的銷售和管理費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。納稅人可以把期間費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目直接成本中去，但事后轉(zhuǎn)移是行不通的，是一種偷稅行為，這需要事前籌劃，進(jìn)行組織人事及行為準(zhǔn)則等方面的準(zhǔn)備。因?yàn)閷儆诠究偛咳藛T的工資、福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等都屬于期間費(fèi)用的開支范圍，它的實(shí)際發(fā)生數(shù)對(duì)土地增值稅的計(jì)算沒(méi)有任何意義，而屬于每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的人員發(fā)生的這些方面的費(fèi)用都應(yīng)列入開發(fā)成本中，可以在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除。這就為稅收籌劃提供了一個(gè)方向，即在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于每一個(gè)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目中去。例如，總部某領(lǐng)導(dǎo)兼某房地產(chǎn)項(xiàng)目的負(fù)責(zé)人，在不影響總部工作的同時(shí)參加該項(xiàng)目的管理，那么此人的有關(guān)費(fèi)用于情于理都可以分?jǐn)傄徊糠值椒康禺a(chǎn)開發(fā)成本中去。期間費(fèi)用少了又不影響房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，而房地產(chǎn)的開發(fā)成本增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開發(fā)公司在不增加一分錢的開支情況下，可以增大增值稅允許扣除項(xiàng)目金額。

2．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)。由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)資金來(lái)自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。）針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

3．變房地產(chǎn)銷售為投資。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不繳營(yíng)業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對(duì)于以不動(dòng)產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再繳納營(yíng)業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果房地產(chǎn)的購(gòu)買方 是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，再向購(gòu)買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。例如：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年度商品房銷售收入為2億元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為1.6億元，如果直接出售需要繳納土地增值稅1200萬(wàn)元，繳納營(yíng)業(yè)稅1000萬(wàn)元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100萬(wàn)元。而如果甲企業(yè)與購(gòu)買方乙企業(yè)達(dá)成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資，稍后再以20000萬(wàn)元的價(jià)格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法地免除了1000萬(wàn)元的營(yíng)業(yè)稅和100萬(wàn)元的城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加。同時(shí)，為了調(diào)動(dòng)購(gòu)買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以作出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補(bǔ)償，但是其數(shù)額應(yīng)以甲企業(yè)節(jié)約的稅款1100萬(wàn)元為限。

4．房地產(chǎn)企業(yè)利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)。大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而 言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與乙公司合作建造辦公用房，資金由乙公司提供，建成后按比例分房。對(duì)乙公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)甲公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。

5．房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃應(yīng)遵循成本收益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃是為了獲得整體經(jīng)濟(jì)利益，而不是某一環(huán)節(jié)的稅收利益，各稅種之間是相互聯(lián)系、相互依存的，某一稅種的應(yīng)納稅額減少可能導(dǎo)致其他稅種稅額的增加。因此企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)要進(jìn)行成本收益分析，以判斷經(jīng)濟(jì)上是否可行。以房地產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃為例，合理合法地控制、降低增值率對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)具有重要的意義。從計(jì)稅原理上講，控制、降低增值率有三個(gè)辦法：降低產(chǎn)品售價(jià)、增加可扣除項(xiàng)目與合并核算低增值率業(yè)務(wù)，同時(shí)這些做法造會(huì)成收入減少或者其他成本、稅負(fù)的上升，企業(yè)應(yīng)著眼于總體稅后凈收益最大化，對(duì)籌劃方案進(jìn)行綜合考量。甲房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批普通住宅，銷售價(jià)格共計(jì)3100萬(wàn)元，按稅法規(guī)定計(jì)算的可扣除項(xiàng)目金額為2500萬(wàn)元。該企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：增值額=3100-2500=600，增值率=600/2500=24%，取第一檔稅率 30%，應(yīng)納土地增值稅額=600*30%=180，營(yíng)業(yè)稅3100；如果該公司降低商品房售價(jià)，按3000萬(wàn)元的價(jià)格銷售這批商品房，其他條件不變，則納稅情況為：增值額=3000-2500=500，增值率=500/2500=20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)收入減少100萬(wàn)元，應(yīng)納稅額減少180萬(wàn)元，所得稅前實(shí)際收益反而增加80萬(wàn)元，稅收籌劃的效果顯著。假定其他條件不變，商品房?jī)r(jià)格仍為3100萬(wàn)元，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司增加商品房?jī)?nèi)部設(shè)施，使其可扣除項(xiàng)目增加為2600萬(wàn)元，則應(yīng)納土地增值稅情況為：增值額=3100-2600=500，增值率=500/2600=19.23%，由于增值率小于20%，此時(shí)企業(yè)免征土地增值稅，與籌劃前相比，企業(yè)不僅提高了房屋質(zhì)量，還減少了凈支出，獲得了凈利益的增加。這種籌劃使商品房買賣雙方均受益。在增加可扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。稅法規(guī)定，開發(fā)費(fèi)用的扣除比例不得超過(guò)取得土地使用權(quán)支付金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本總和的10%，而各省市在10%內(nèi)確定了不同的比例，納稅人要注意把握。

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房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文第3篇

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)企業(yè)；稅負(fù)

中圖分類號(hào)：F812 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2017）001-000-01

一、引言

2016年3月，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》公布自2016年5月起，將此前在北京、江蘇等8省（市）郵政服務(wù)業(yè)等部分領(lǐng)域試行的“營(yíng)改增”政策全面推廣至全國(guó)其它地區(qū)，并將房地產(chǎn)業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部納入“營(yíng)改增”試點(diǎn)，這也是我國(guó)分稅制改革后國(guó)家財(cái)稅體制的又一次重大變革。當(dāng)前，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量高，現(xiàn)已出臺(tái)了系列政策法規(guī)解決房地產(chǎn)行業(yè)的庫(kù)存問(wèn)題，本文在分析“營(yíng)改增”等政策法規(guī)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的影響后，提出房地產(chǎn)行業(yè)“營(yíng)改增”后的納稅籌劃建議，以期提高房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃管理水平和降低企業(yè)納稅負(fù)擔(dān)。

依據(jù)財(cái)稅[2013]36號(hào)文件有關(guān)規(guī)定，在現(xiàn)行增值稅17%的標(biāo)準(zhǔn)稅率和13%低稅率基礎(chǔ)上新增11%和6%兩檔低稅率，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等適用于11%稅率。在計(jì)稅方式方面，交通運(yùn)輸業(yè)、建筑業(yè)、和銷售不動(dòng)產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)的行業(yè)適用增值稅一般計(jì)稅方法；金融保險(xiǎn)業(yè)和生活業(yè)則適用于增值稅簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

二、“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響

假定房地產(chǎn)企業(yè)增值稅按照銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額方式征收，“營(yíng)改增”前營(yíng)業(yè)稅率為5%，“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，房地產(chǎn)企業(yè)某項(xiàng)目銷售收入為R，土地開發(fā)成本、房建成本、管理費(fèi)用等房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本為C，在17%的進(jìn)項(xiàng)稅率下，房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前的稅負(fù)負(fù)擔(dān)為5%*R，“營(yíng)改增”后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)則為R/（1+11%）*11%-C/（1+17%）=9.91%*R-85.74%*C。

假定房地產(chǎn)企業(yè)“營(yíng)改增”前后的稅負(fù)負(fù)擔(dān)不變，則可得4.91%R-85.74%*C=0，即5.73%*R=C。而一般情況下，房地產(chǎn)行業(yè)中一般商品房開發(fā)銷售的成本占房屋銷售收入的比例高于50%，即房地產(chǎn)開發(fā)成本C>50%*R，則在本文增值稅銷項(xiàng)稅率為11%，進(jìn)項(xiàng)稅率為17%的假定情況下，“營(yíng)改增”起到了大幅減少房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)負(fù)擔(dān)的作用。通過(guò)分析，我們可得到“營(yíng)改增”對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的減稅效率取決于C/R，C/R越大，則房地產(chǎn)企業(yè)可抵扣的金額越大，行業(yè)的稅負(fù)越輕，反之則稅負(fù)加重。與此同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)在“營(yíng)改增”整改過(guò)程中也面臨著諸多操作性問(wèn)題。

第一，代開虛開發(fā)票問(wèn)題。“營(yíng)改增”前，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)大量虛開代開建材供應(yīng)發(fā)票的行為逃稅漏稅，然而在“營(yíng)改增”后，有關(guān)法律對(duì)于非法購(gòu)買、出售和偽造增值發(fā)票均有著較為嚴(yán)厲的處罰規(guī)定，這對(duì)傳統(tǒng)依賴于代開虛開發(fā)票的房地產(chǎn)企業(yè)而言帶來(lái)了不小的法律隱患。

第二，抵扣進(jìn)項(xiàng)不夠問(wèn)題。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)且各類成本投入復(fù)雜、可抵扣項(xiàng)目少的特點(diǎn)，導(dǎo)致了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體交稅金額的增加，例如土地成本就很難得到抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，這也從另一方面變相地提高了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本。抵扣進(jìn)項(xiàng)不夠問(wèn)題得不到解決，房地產(chǎn)行業(yè)的稅負(fù)成本必定會(huì)增加。

第三，公司財(cái)務(wù)管理難度增加問(wèn)題?！盃I(yíng)改增”后，由于增值稅繳納的稅款是由銷項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅之間的差額所決定的，因此在這種模式下進(jìn)行稅務(wù)計(jì)算，不僅會(huì)增加很多的會(huì)計(jì)科目，除此之外新的稅收規(guī)則不斷出臺(tái)導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門工作量和工作難度大幅增加，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)人員素質(zhì)提出了較高要求。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)“營(yíng)改增”的策略

（一）加大財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)力度

“營(yíng)改增”政策實(shí)施后對(duì)于企業(yè)的會(huì)計(jì)核算、保稅等財(cái)務(wù)行為提出了更高的要求。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，迎接“營(yíng)改增”到來(lái)需要培養(yǎng)具有精湛的專業(yè)知識(shí)和技能的財(cái)務(wù)人才，并且做好年輕財(cái)務(wù)人員的培育工作，夯實(shí)企業(yè)財(cái)務(wù)人才隊(duì)伍建設(shè)。

（二）改變傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)模式

“營(yíng)改增”后，有關(guān)政策規(guī)定建筑安裝成本的進(jìn)項(xiàng)稅額能夠抵抗，因此房地a企業(yè)可以通過(guò)增加建房安裝成本開支，通過(guò)建房前期設(shè)施的投入一方面提高商品房的品質(zhì)和居住舒適程度，另一方面提高抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，最終達(dá)到增加商品房銷量和削減削減總稅收支出的目的。

（三）積極籌備納稅籌劃工作

增值稅只對(duì)本環(huán)節(jié)的增值稅額征稅，采購(gòu)貨物或勞務(wù)的進(jìn)項(xiàng)稅額允許抵扣，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)抓住這一有利政策，積極進(jìn)行稅收籌劃。例如，在采購(gòu)貨物和勞務(wù)時(shí)，應(yīng)選擇一般納稅人作為供應(yīng)商，以便取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)項(xiàng)稅額能予以抵扣。

四、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，“營(yíng)改增”政策的全面實(shí)施給房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)和做好納稅籌劃帶來(lái)了諸多機(jī)遇。現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該做好充分的準(zhǔn)備，充分做好企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的培訓(xùn)和調(diào)動(dòng)積極性，做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本控制和發(fā)票的管理工作，積極籌備企業(yè)納稅籌劃，在法律許可的范圍內(nèi)降低企業(yè)納稅成本和納稅風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定發(fā)展。

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[2]張澤洋.淺議營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收的影響及籌劃對(duì)策[J].中國(guó)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會(huì)計(jì)，2014（12）.

房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文第4篇

摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價(jià)格的不斷攀升，國(guó)家通過(guò)征收土地增值稅來(lái)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，以減輕自身納稅負(fù)擔(dān)，增強(qiáng)盈利能力。在實(shí)際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照相關(guān)法律制度進(jìn)行合理的稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)收益，提升自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。

關(guān)鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程中，面臨眾多市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，如果不能采取切實(shí)措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，減少因經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)給企業(yè)帶來(lái)的潛在經(jīng)濟(jì)損失。目前，國(guó)際金融動(dòng)蕩，房產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對(duì)房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負(fù)中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求得生存，就要對(duì)土地增值稅進(jìn)行合理籌劃，切實(shí)減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，增加盈利水平，提高參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，促進(jìn)企業(yè)正常運(yùn)行和發(fā)展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務(wù)發(fā)生之前，企業(yè)必須結(jié)合自身實(shí)際，針對(duì)稅收規(guī)定做好稅務(wù)籌劃工作，這是最基本原則，同時(shí)稅收籌劃工作必須通過(guò)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的控制和調(diào)節(jié)來(lái)實(shí)施，以實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)負(fù)擔(dān)的目標(biāo)。

2．合法性原則

我國(guó)稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務(wù)，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴(yán)格履行自己的納稅義務(wù)，依法辦事，因此企業(yè)的各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)也必須在相關(guān)法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行。

3．經(jīng)濟(jì)性原則

企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，一定要事先進(jìn)行經(jīng)濟(jì)可行性分析，看是否經(jīng)濟(jì)可行，稅務(wù)籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應(yīng)注意到由于個(gè)別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實(shí)施所導(dǎo)致了其他費(fèi)用支出的增加，并綜合考慮稅務(wù)籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來(lái)實(shí)際收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行納稅籌劃之意義

1．有利于實(shí)現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟(jì)利益最大化

納稅者通過(guò)對(duì)納稅方案的認(rèn)真對(duì)比，然后選擇企業(yè)負(fù)擔(dān)最合理的納稅方案，盡量降低納稅負(fù)擔(dān)，減少資金外流，增強(qiáng)企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，從而促進(jìn)自身發(fā)展，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

2．有利于提升企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平

決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平與經(jīng)營(yíng)管理水平的三大要素為資金、成本和利潤(rùn)。納稅籌劃就是為了實(shí)現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對(duì)單位經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行合理安排和調(diào)整，以切實(shí)減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，增加企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

3．有利于完善稅法

房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真進(jìn)行稅務(wù)籌劃，不僅可以查漏補(bǔ)缺，還能嚴(yán)格依法辦事，促進(jìn)我國(guó)稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃還存在一定不足，但只要認(rèn)真落實(shí)稅務(wù)籌劃工作，就是對(duì)現(xiàn)有稅法的嚴(yán)格履行，同時(shí)也是對(duì)政府制定的相關(guān)法律的一種檢驗(yàn)，因此，納稅者的納稅籌劃點(diǎn)出了稅制改革與稅法建設(shè)中有價(jià)值的信息，國(guó)家可以通過(guò)這些信息對(duì)法律法規(guī)進(jìn)行更新和完善，促進(jìn)我國(guó)稅制建設(shè)水平的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項(xiàng)目的籌劃

1．增強(qiáng)成本費(fèi)用的籌劃

（1）利用成本費(fèi)用的可轉(zhuǎn)化性

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用就是投資階段所需要發(fā)生的費(fèi)用（管理費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實(shí)完全扣除，應(yīng)該按一定標(biāo)準(zhǔn)扣除。如今，我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還沒(méi)有對(duì)期間費(fèi)用和工程項(xiàng)目的開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行嚴(yán)格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進(jìn)行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費(fèi)用放入到開發(fā)成本中，這樣就能減少應(yīng)稅所得額，以減少土地增值稅負(fù)擔(dān)。例如，企業(yè)管理過(guò)程中發(fā)生的人員工資、差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)用等都屬于期間費(fèi)用，如果這些費(fèi)用由房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目人員所發(fā)生的話，就可以分?jǐn)偟介_發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費(fèi)用的減少也就不會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除，雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加了，但降低了應(yīng)稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應(yīng)減少了。

（2）利用費(fèi)用均分進(jìn)行籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)成本與當(dāng)?shù)氐耐恋貎r(jià)格和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況有關(guān)很強(qiáng)的依賴關(guān)系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會(huì)影響到企業(yè)的稅務(wù)籌劃。對(duì)于在幾個(gè)地方同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，通常可以利用費(fèi)用均分的方式進(jìn)行稅務(wù)籌劃，就是對(duì)實(shí)現(xiàn)的開發(fā)成本進(jìn)行籌劃，平均費(fèi)用分?jǐn)倎?lái)抵銷增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。

2．利用“代收費(fèi)用計(jì)價(jià)”的籌劃

根據(jù)我國(guó)財(cái)稅政策的相關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，代其他部門收取的城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用，都可以放入房?jī)r(jià)中，也可以單獨(dú)核算。如果將代收的費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)，同時(shí)被購(gòu)房者支付時(shí)，則代收費(fèi)用計(jì)入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計(jì)稅，代收支付的費(fèi)用可作為扣除項(xiàng)目予以扣除。如果代收費(fèi)用沒(méi)有計(jì)入房?jī)r(jià)中，只是單獨(dú)收取，那就可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨(dú)核算相比，并入房?jī)r(jià)核算對(duì)房產(chǎn)銷售沒(méi)有影響，但是代收費(fèi)用的存在，并入房?jī)r(jià)核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨(dú)核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進(jìn)行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中有規(guī)定，在財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，只要是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偼瑫r(shí)能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計(jì)算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，又或者無(wú)法提供金融機(jī)構(gòu)證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。

所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過(guò)程中所借用的金額過(guò)多，利息實(shí)際數(shù)就會(huì)大于取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，金融機(jī)構(gòu)就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項(xiàng)目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實(shí)際數(shù)小于地價(jià)款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進(jìn)行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。

4．靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策進(jìn)行稅收籌劃

（1）利用合作建房?jī)?yōu)惠政策

一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無(wú)土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進(jìn)行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時(shí)納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，還提高了競(jìng)爭(zhēng)力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購(gòu)房的單位共同參與房地產(chǎn)開發(fā)，同樣可以達(dá)到以上效果。

（2）利用建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策

企業(yè)在開展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過(guò)程中，必須滿足一定條件，就是該項(xiàng)目的增值率要在超過(guò)并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷售價(jià)格，才能適當(dāng)降低收入，減少增值額；同時(shí)，我們也可以通過(guò)房地產(chǎn)開發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達(dá)到免稅的目的，但采用這種方式時(shí)，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額必須能夠單獨(dú)核算。

四、總結(jié)

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟(jì)收益的同時(shí)，必然會(huì)因?yàn)榛I劃稅務(wù)而產(chǎn)生另外一筆費(fèi)用，因此，企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃時(shí)，還必須按照成本原則進(jìn)行，只有在發(fā)生的費(fèi)用小于經(jīng)濟(jì)收益時(shí)，該項(xiàng)籌劃方案才是合理的。同時(shí)，一項(xiàng)成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認(rèn)為稅負(fù)最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

參考文獻(xiàn)：

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[3]周菊萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢(shì)下的納稅籌劃.審計(jì)與理財(cái).2007.5.

房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅籌劃范文第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強(qiáng)對(duì)

自2000年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房?jī)r(jià)的漲跌中。導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲的因素眾多，稅負(fù)過(guò)重是其中較重要的一個(gè)因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負(fù)重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預(yù)征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)受損，資金鏈?zhǔn)艿礁罂简?yàn)。因此加強(qiáng)對(duì)土地增值稅的納稅籌劃，對(duì)減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)、改善其經(jīng)營(yíng)環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進(jìn)一步加強(qiáng)籌劃的對(duì)策談些看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過(guò)對(duì)自身經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和投資等涉稅事項(xiàng)作出事先安排，達(dá)到少繳稅或遞延繳納以實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標(biāo)的一系列活動(dòng)。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進(jìn)行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營(yíng)特征：（1）開發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動(dòng)

性；（2）開發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高；（3）開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜、涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多，因此開發(fā)經(jīng)營(yíng)必須具有計(jì)劃性。

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對(duì)象，依據(jù)規(guī)定的四級(jí)超額累進(jìn)稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項(xiàng)目金額后的余額?？鄢捻?xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費(fèi)用等。

近幾年來(lái)，為控制地價(jià)過(guò)高、投資過(guò)熱、房?jī)r(jià)瘋漲等問(wèn)題，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實(shí)意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)合理合法的方式進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

土地增值稅自開征以來(lái)，總額雖不大，增長(zhǎng)速度卻很快。1994年～2006年全國(guó)土地增值稅平均增長(zhǎng)速度91.27％，2006年～2008年全國(guó)土地增值稅收入從231億增長(zhǎng)到537億元。雖然增長(zhǎng)速度很快，但是與房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)、房地產(chǎn)銷售收入對(duì)比，征稅過(guò)程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績(jī)和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問(wèn)題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問(wèn)題，對(duì)過(guò)往樓盤土地增值稅歷史追繳的問(wèn)題尚不明確，導(dǎo)致土地增值稅征管效果不甚理想。

從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺(tái)新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來(lái)合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進(jìn)一步縮小。

1．過(guò)去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設(shè)立項(xiàng)目公司等方式經(jīng)營(yíng)，

以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)來(lái)達(dá)到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)也要繳納相應(yīng)的土地增值稅。

2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)）的規(guī)定，對(duì)轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應(yīng)作為視同銷售處理，計(jì)算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3．以前可利用借款費(fèi)用資本化進(jìn)行加計(jì)扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)）規(guī)定，公司不能將借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，應(yīng)將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進(jìn)行節(jié)稅籌劃

1．利用合作建房節(jié)稅?！敦?cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字[1995]48號(hào)）中規(guī)定“對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行納稅籌劃。

2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，此項(xiàng)收入屬于勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷售收入進(jìn)行納稅籌劃

1．分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負(fù)擔(dān)的稅收主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅的征收實(shí)行超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價(jià)格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔(dān)的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，因此，可將裝修作為單獨(dú)業(yè)務(wù)獨(dú)立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價(jià)為1000萬(wàn)元的商品房，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設(shè)施。根據(jù)相關(guān)稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費(fèi)用為400萬(wàn)元，增值額為600萬(wàn)元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬(wàn)元）。

如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同。房屋出售合同，不包括裝修費(fèi)用，房屋出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元；房屋裝修合同，裝修費(fèi)用300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費(fèi)用屬于勞務(wù)收入，應(yīng)征營(yíng)業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應(yīng)該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬(wàn)元）。

2．合理定價(jià)籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20％，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。因此可以充分利用20％這一臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)進(jìn)行籌劃。

例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房?jī)r(jià)為1800～1900萬(wàn)元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬(wàn)元，開發(fā)成本為900萬(wàn)元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傄膊荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，假設(shè)城建稅稅率為7％，教育費(fèi)附加為3％，當(dāng)?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的比例為10％。

籌劃過(guò)程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項(xiàng)目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬(wàn)元）。第一，公司要享受起征點(diǎn)優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤(rùn)，則最高售價(jià)應(yīng)為：1430×1.2848=1837.264萬(wàn)元（設(shè)全部允許扣除的項(xiàng)目金額為A，銷售的房?jī)r(jià)總額為X，相應(yīng)的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點(diǎn)時(shí)X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時(shí)獲利306.2萬(wàn)元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當(dāng)價(jià)格定在1800-1837.264萬(wàn)元之間時(shí)，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬(wàn)元。

第二，公司要適當(dāng)提高售價(jià)，則提高的價(jià)格至少要大于138.853萬(wàn)元（1430×0.0971）（設(shè)提高價(jià)格Y單位，企業(yè)欲使提價(jià)后帶來(lái)的收益突破臨界點(diǎn)時(shí)，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時(shí)的售價(jià)，可以解得Y＞0.0971A）。即總房?jī)r(jià)至少要超過(guò)1976.117萬(wàn)元，提價(jià)才會(huì)增加總收益，否則提價(jià)只會(huì)導(dǎo)致總收益的減少。所以，當(dāng)同行業(yè)的房?jī)r(jià)在1800～1900萬(wàn)元之間時(shí)，公司應(yīng)選擇1837.264萬(wàn)元作為自己的銷售價(jià)格，使自身的房?jī)r(jià)較低，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，又能給公司帶來(lái)較大的利潤(rùn)。當(dāng)然，如果公司能以高于1976.117萬(wàn)元的價(jià)格出售該商品房的話，所獲利潤(rùn)將會(huì)進(jìn)一步增加。

通過(guò)以上案例進(jìn)一步說(shuō)明，在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅問(wèn)題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價(jià)的方法，使自己保持較高的競(jìng)爭(zhēng)力，又可使自己獲得較佳利潤(rùn)，但不可盲目提價(jià)，有時(shí)較高的價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)反而會(huì)低于較低價(jià)格所帶來(lái)的利潤(rùn)。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬(wàn)元的售價(jià)能獲利299.35萬(wàn)元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬(wàn)元的售價(jià)只能獲利216.16萬(wàn)元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價(jià)提高了10萬(wàn)元，利潤(rùn)卻減少了83.19萬(wàn)元。

3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負(fù)下降，同時(shí)可能會(huì)提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負(fù)。因而，納稅人需要具體測(cè)算分開核算與合并核算的相應(yīng)稅額，再選擇低稅負(fù)的核算方法，以達(dá)到節(jié)稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時(shí)開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬(wàn)元，允許扣除金額為200萬(wàn)元；銷售B房產(chǎn)取得收入400萬(wàn)元，允許扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元。

第一，分開核算時(shí)：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應(yīng)納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬(wàn)元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應(yīng)納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬(wàn)元）；共繳納土地增值稅175萬(wàn)元。

第二，合并核算時(shí)：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬(wàn)元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬(wàn)元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應(yīng)納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬(wàn)元）。通過(guò)比較可以看出，合并核算對(duì)公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項(xiàng)目放在一起核算，一起申報(bào)納稅，就可以達(dá)到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項(xiàng)目進(jìn)行納稅籌劃

1．利息費(fèi)用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)業(yè)務(wù)中，一般都會(huì)發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按銀行同期利率計(jì)算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。

第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計(jì)算扣除。

以上兩類計(jì)算扣除的具體比例，由省級(jí)人民政府具體規(guī)定。這項(xiàng)規(guī)定為納稅人籌劃提供了機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計(jì)算出的利息支出，則企業(yè)應(yīng)正確分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不提供金融機(jī)構(gòu)證明，這樣可以使扣除項(xiàng)目金額增加，土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)減少。

例如，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價(jià)款600萬(wàn)元，開發(fā)成本1000萬(wàn)元，假設(shè)按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息100萬(wàn)元，如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？如果應(yīng)扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，又該如何籌劃呢？設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。

籌劃過(guò)程如下：首先，計(jì)算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬(wàn)元）其次，判斷。當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬(wàn)元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應(yīng)嚴(yán)格按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——借款費(fèi)用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。

2．充分加計(jì)允許扣除項(xiàng)目籌劃法。為了抑制對(duì)房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計(jì)數(shù)”的20％加計(jì)扣除項(xiàng)目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項(xiàng)費(fèi)用扣除。因此，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，應(yīng)考慮新設(shè)一個(gè)獨(dú)立從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受前述附加扣除，實(shí)現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實(shí)現(xiàn)其他稅收的籌劃。

四、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對(duì)策

（一）加快完善對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理

1．要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)稅制，科學(xué)設(shè)立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復(fù)的問(wèn)題。同時(shí)，要簡(jiǎn)化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。

2．要健全房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，完善房地產(chǎn)評(píng)估規(guī)程，及時(shí)為稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅提供真實(shí)可靠的評(píng)估材料。稅務(wù)部門要加大對(duì)房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實(shí)土地增值稅預(yù)征管理措施，理順征收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1．各地應(yīng)強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強(qiáng)化相關(guān)政府部門對(duì)土地增值稅征管工作的配合。

2．盡快建立一套簡(jiǎn)便易行的土地增值稅清算實(shí)施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時(shí)間、方法。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)樹立正確的納稅籌劃觀

1．應(yīng)堅(jiān)持依法原則。在不違背國(guó)家的各項(xiàng)法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。

2．應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過(guò)程更重要的是公司管理層的決策過(guò)程，企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導(dǎo)致開發(fā)或經(jīng)營(yíng)成本的上漲。因此在納稅籌劃時(shí)，管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng)，也要關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)和戰(zhàn)略管理的各個(gè)方面。

參 考 文 獻(xiàn)

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[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[J]．會(huì)計(jì)之友．2010（4）：40～42

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[4]張瑋．淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財(cái)會(huì)之窗．2010（5）：173～174