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房地產規(guī)劃設計流程范文第1篇

【關鍵詞】：房地產規(guī)劃，開發(fā)管理，施工管理，物業(yè)管理，整合協(xié)調

前言

隨著我國房地產業(yè)市場競爭的日益加劇，房地產的開發(fā)經營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點。房地產的開發(fā)經營與管理是指房地產開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項目的開發(fā)而對公司內部的人事、財務、工程、銷售及后勤部門進行的組織和管理，主要內容包括規(guī)劃設計管理、開發(fā)管理、項目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進企業(yè)經濟效益的提高，企業(yè)應以完善的管理體系為基礎，運用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產企業(yè)的開發(fā)經營與管理工作。

一、規(guī)劃設計管理

規(guī)劃設計管理就是對建筑工程規(guī)劃設計過程的管理，房地產開發(fā)商將所承包的建筑工程的規(guī)劃設計任務委托給相應的設計單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進度及目標進行相應的控制和管理。房地產企業(yè)可通過建立完善的規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設計進行管理。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設計的關系相當密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)的建設就是為了提高對規(guī)劃設計成果的審查和管理水平。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平。房地產開發(fā)項目是否成功主要取決于前期的規(guī)劃設計，規(guī)劃設計的一個重要環(huán)節(jié)是要根據客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規(guī)劃、設計、建造之間的良好聯(lián)系。

建筑工程的規(guī)劃設計管理首先要從工程規(guī)劃設計抓起，通過對市場細致的調研，建立起多方案的經濟比較。其次是施工圖的設計，房屋產品質量得到保證的第一步是從精確的設計開始的，萬丈高樓平地起，因此，規(guī)劃設計管理的核心環(huán)節(jié)就是要選出最優(yōu)的設計方案，對客戶需要的戶型、內部體系、結構功能、空間利用等都要有創(chuàng)新優(yōu)化的設計。

二、開發(fā)管理

房地產的開發(fā)管理是指房地產開發(fā)商為了順利完成工程項目的開發(fā)而對企業(yè)內部的人事、財務及建筑工程、銷售、后勤部門進行的組織控制和管理，也是企業(yè)為成功實現(xiàn)規(guī)劃設計管理、項目施工管理及物業(yè)管理所采取的經營手段。

工程開發(fā)管理的主要內容是房地產開發(fā)用地規(guī)劃管理、房地產開發(fā)工程管理與房地產開發(fā)項目風險管理，這三項管理的內容在房地產開發(fā)管理中處于重要地位。房地產開發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權出讓過程中的規(guī)劃和房地產開發(fā)過程中的規(guī)劃管理。然而這一規(guī)劃管理體制的不完善導致了我國房地產開發(fā)用地規(guī)劃管理中的一系列問題，如土地開發(fā)商盲目圈地囤地嚴重、舊城改造的進展緩慢、保障性住房嚴重供應不足等。為了避免上述問題的出現(xiàn)，就要求房地產開發(fā)商應重新界定管理規(guī)劃體制并充分運用管理中的規(guī)劃職能，同時明確規(guī)劃管理的內容，使土地結構利用更加合理。

房地產開發(fā)工程管理也是房地產開發(fā)管理的重要工作之一，它是現(xiàn)代房地產開發(fā)企業(yè)管理工作的重點。房地產開發(fā)管理企業(yè)工程項目管理人員必須具有房地產開發(fā)過程各方面工作的知識基礎和經驗，然后基于這個基礎開展工程管理工作，以保障項目開發(fā)的經濟效益。

房地產開發(fā)項目風險是指房地產開發(fā)商從事房地產投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產開發(fā)競爭對手的競爭使得市場競爭越發(fā)激烈、銀行利率升高、房地產投資風險增大等一系列因素的影響，房地產開發(fā)過程中會有開發(fā)風險的產生。因此房地產開發(fā)商要注意分析風險產生的原因，加大對房地產開發(fā)項目風險管理過程和方法的關注力度，再運用合適的方法來應對項目風險，這樣才能提高企業(yè)的效益。

三、項目施工管理

所謂項目施工管理就是對建筑工程項目施工建設過程的管理。其中質量、投資及進度管理是項目施工階段的三大控制。技術質量管理，是提高房產質量的核心環(huán)節(jié)和重點，包括施工技術管理和現(xiàn)場施工管理兩個方面。施工的技術質量管理，包括對施工隊伍及監(jiān)理隊伍的選擇，施工材料、配件和設備的采辦，動力供應和后勤服務等方面，直接關系著施工質量和房產質量。現(xiàn)場施工的技術質量管理，是確保提高房產質量的核心，在其管理過程中，應把握好三點：一是必須強化施工隊伍的質量意識；二是應不斷強化施工隊伍的技術培訓。強化施工隊伍的技術培訓，方法多種多樣，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習，先進技術和先進經驗，也可以在施工現(xiàn)場扎實的普及基本知識，強化技能提高；三是強化施工現(xiàn)場的技術質量管理。

對房地產開發(fā)商而言，項目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目的，開發(fā)商需要通過施工資質驗證、招標投標、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)督、工程款的有序發(fā)放等措施，充分發(fā)揮施工質量控制、進度控制以及成本控制的重要作用，以達到高質量、低成本的最終目標。

四、物業(yè)管理

為了使建成后的工程設施能夠正常運行，并實現(xiàn)建筑設施穩(wěn)定持續(xù)的增值，同時為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務，高質量的物業(yè)管理是必不可少的。一般說來，房地產開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務樓房物業(yè)管理的主要經營者。高質量的物業(yè)管理服務會成為房地產企業(yè)競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產企業(yè)以顧客的滿意度作為服務管理中的基本準則。為了保證高質量的物業(yè)管理，房地產企業(yè)應該以高素質的人才來建構企業(yè)的核心力量，并建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度，制定合理的物業(yè)管理費用、并實行財務透明制，創(chuàng)造人性化的生活空間。物業(yè)管理是房地產企業(yè)開發(fā)經營過程中的一項重要內容，是為客戶提供的長期服務，也是房地產開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務的質量同產品的質量一樣具有決定性的作用。

五、規(guī)劃設計管理、開發(fā)管理與施工管理間的相互協(xié)調與整合

房地產的開發(fā)經營與管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，如果只是單獨完成其中一項工程是遠遠不夠的，只有將這四個方面進行整合協(xié)調才能夠實現(xiàn)目標。因此，協(xié)調這四個管理內容之間的關系，并使之相互整合是建筑開發(fā)企業(yè)的核心工作。

房地產開發(fā)中的建筑規(guī)劃設計與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設計與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴重問題，比如規(guī)劃設計者不了解施工工藝，從而使所設計的設計方案局限于理論指導，導致施工困難，影響了項目建設的成本和進度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法。可施工性分析是將施工知識和經驗應用到項目的規(guī)劃、設計、開發(fā)和現(xiàn)場實施中，以實現(xiàn)項目總體目標的最優(yōu)化。在房地產開發(fā)經營管理中，設計者應根據開發(fā)商的要求規(guī)劃設計出滿足計劃目標的經濟易行的方案；項目的開發(fā)管理人員依據該方案，整合所有人力、材料、施工設備的調度和使用時間，提出最佳的進度計劃；施工管理人員應根據自身的施工經驗對該方案采用適當?shù)牟牧虾头椒ǎ谝?guī)劃設計階段對設計者給出相關建議，從而避免浪費及施工上的困難?？墒┕ば苑治鰪娬{建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關的建筑工程設計內容進行討論、分析并提出改進的辦法。

許多情況下，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設計單位溝通或達成意見上的一致，導致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工必須要具備以下條件：

1、房地產開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產開發(fā)商應該把可施工性研究及規(guī)劃設計的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設計人員、施工人員、相關專家、協(xié)調人員召開研究會議，通過有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。

2、可施工性分析的盡早實施。在工程項目開發(fā)的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規(guī)劃設計階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成遞減趨勢，產生的經濟效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)商和施工單位應該盡早將可施工性分析盡早實施，并做好前期的項目決策。

3、在建設過程中持續(xù)開展研究?？墒┕ば苑治鰪娬{在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識和經驗。另一方面，通過系統(tǒng)的計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓進行完整的紀錄并改進，將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實現(xiàn)知識的共享和再利用。

六、結語

現(xiàn)代城市規(guī)劃的不斷進步與我國房地產市場的進一步擴大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢，就需要以高素質的人力資源為基礎、以不斷創(chuàng)新的施工技術為基礎、運用專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產開發(fā)經營的全過程中實行以顧客滿意度優(yōu)先為宗旨的服務管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產品和服務。

參考文獻

【l】李元明．房地產公司工程項目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2

【2】仇慎謙．物業(yè)建設與物業(yè)管理銜接問題的研究． 中國物業(yè)管理．2002年3月．

房地產規(guī)劃設計流程范文第2篇

摘要：改革開放以后，我國經濟迅猛發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，居住條件得到了極大的改善。為了適應現(xiàn)代化的居住要求，房地產業(yè)加快了發(fā)展的速度。工程管理環(huán)節(jié)在房地產開發(fā)中對工程的質量和經濟效益的提高具有重要的影響。重視工程管理的環(huán)節(jié)，提高開發(fā)項目的品質是現(xiàn)代企業(yè)面臨的重要問題。本文主要通過分析房地產意義及工程管理與一般工程管理的區(qū)別，提出房地產工程管理的基本措施，闡述工程管理環(huán)節(jié)在房地產開發(fā)中的重要作用。

關鍵字：房地產;開發(fā)管理

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A文章編號：

一、前言

房產市場是從事房產、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動的場所或領域。房產包括作為居民個人消費資料的住宅，也包括作為生產資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產市場則是生產要素市場的一部分。房產也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產交易的市場是經濟運行的要求。房產市場是房地產業(yè)進行社會再生產的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產業(yè)發(fā)展。

隨著我國社會主義市場經濟的發(fā)展，對其他行業(yè)經濟關聯(lián)度高、帶動性強的房地產業(yè)已經成為我國國民經濟的支柱。自1998年我國深化住房制度改革以來，城市和農村對住宅的需求巨大，每年都有十幾億平方米的住宅竣工，對拉動我國經濟持續(xù)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。因此，保持房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。一般來說，一個城市的房地產價格水平與經濟發(fā)展水平是成正比的。在國外，房地產業(yè)通常被視為一個國家經濟發(fā)展的晴雨表。目前，市經濟水平與全國平均水平差不多，但是房地產價格卻低于全國平均水平較多(全國房地產平均價格水平約2200元/平方米)。這說明，該市房地產業(yè)發(fā)展空間還是相當廣闊的，對本市的發(fā)展也是起著很大的發(fā)展作用。 對于金華的房市來說其經濟影響力也是一樣的。

二、房地產開發(fā)管理體制

房地產開發(fā)管理是指房地產開發(fā)企業(yè)為了較為順利完成工程項目的投資，對開發(fā)項目人員、公司財務、工程管理、銷售管理以及后勤部門進行組織和管理，這也是開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)規(guī)劃管理和施工以及物業(yè)管理的前提。其中企業(yè)工程部主要是代表開發(fā)商對整個工程項目的建設進行管理，主要的內容包括與施工單位協(xié)調溝通、施工質量、進度和安全控制、合同管理、結構設計變更、報價和工程原材料采購以及庫存進行管理。企業(yè)財務部主要負責企業(yè)的資金管理‘并且定期制作企業(yè)財務狀況及經營成果的報表，主要包括建立工程項目的融資計劃，施工單位的工程款結算以及企業(yè)營業(yè)費用結算。銷售部門主要是負責企業(yè)開發(fā)產品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。房地產開發(fā)管理的目的以及原則就是要整合企業(yè)物力、財力、人力，從而建立一系列的科學、規(guī)范的運作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，開發(fā)出受市場歡迎的產品，房地產開發(fā)管理的重點企業(yè)的內部經營，核心是工程項目的開發(fā)過程，具體要求是控制成本、保證質量、縮短工期以及市場創(chuàng)新開發(fā)運營等。

三、房地產開發(fā)管理的主要內容

在我國房地產開發(fā)管理中主要的內容包括規(guī)劃管理、施工管理、物業(yè)管理。

3.1房地產開發(fā)規(guī)劃管理

房地產開發(fā)中規(guī)劃管理是指對規(guī)劃設計的管理，設計單位完成開發(fā)商所委托的建筑樓盤設計，重點在于對規(guī)劃成本、工程進度以及工程目標進行控制和管理。開發(fā)企業(yè)建立采用完善的規(guī)劃系統(tǒng)對規(guī)劃設計進行管理，規(guī)劃管理和規(guī)劃設計是相輔相成的，在規(guī)劃管理系統(tǒng)中提高規(guī)劃設計審查和管理水平是重要的目標。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設計的核心是保證規(guī)劃設計成果滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過各種審查手段，提高規(guī)劃設計管理的水平。

首先開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定，在管理系統(tǒng)中輸入確定的要求要點，在規(guī)劃完成后對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)牟扇》答伡靶拚目刂品绞竭M行調整，最終選擇最佳設計方案，其次規(guī)劃管理中應盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改變。通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查，如果規(guī)劃設計單位報送的設計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行指標計算、比較、進行查詢統(tǒng)計。審批通過的規(guī)劃圖，首先由開發(fā)商確定規(guī)劃設計的要求的原則，然后由參與設計單位開始進行規(guī)劃設計，通過進度控制和計算機審查，最終設計方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發(fā)商，根據開發(fā)商提出的意見進行修改最終確定。

3.2房地產開發(fā)施工管理

施工管理就是對工程項目的施工建設工程進行管理。房地產開發(fā)公司一般有工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據項目特點和實際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發(fā)包模式、項目總承包模式。就我國而言，房地產的施工建設一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發(fā)給一個施工單位完成，要么對不同的建筑項目分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向專業(yè)化、精細化方向的發(fā)展，對大型的工程項目和高檔的樓盤，房地產開發(fā)商應該采取項目總承包或者施工總承包的模式進行施工管理。施工總承包管理模式和某個具體有豐富施工管理經驗的施工單位簽訂施工總承包管理協(xié)議，負責整個項目的施工組織和管理。

對房地產開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質量的工程項目。為了達到這個目標，開發(fā)企業(yè)必然在施工質量的控制、進度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質驗證、招投標、現(xiàn)場施工檢查(包括人員資質、機械設備、材料質量、施工技術程序、施工環(huán)境)監(jiān)理工作、工程款發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠對工程項目建設的質量、進度以及成本進行掌控。

3.3 房地產開發(fā)的物業(yè)管理

物業(yè)管理是指專業(yè)組織機構，受業(yè)主委托，按合同或契約，運用現(xiàn)代經營手段和修繕技術對已建物業(yè)及其業(yè)主進行管理和服務。房地產的業(yè)務管理，一般包括對房屋及附屬配套設備、設施及場地以經營方式進行管理，對房屋周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安保、綠化、公共設施、道路養(yǎng)護等等實施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供多方面的經營服務。物業(yè)管理是為了使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價值和經濟效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活。在社會分工日益發(fā)展的背景下，發(fā)地產開發(fā)在規(guī)劃設計階段，通過公開、公平、公正原則招標擇優(yōu)選出專業(yè)的物業(yè)管理服務公司。

四、房地產開發(fā)項目管理的注意問題

房地產開發(fā)經營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理、顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現(xiàn)，因此，協(xié)調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作司開發(fā)商協(xié)調重要內容。作為投資者，房地產開發(fā)商應該把可施工研究設計放在相當重要的位置上，即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成時召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。另外在項目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段、到施工階段、物業(yè)管理階段呈現(xiàn)出明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項目決策。

五、結束語

當前，由于受到我國宏觀調控政策以及市場環(huán)境變化因素的影響，這對房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展來說產生一定的影響，而控制項目成本，加強項目成本控制管理的水平在現(xiàn)代房地產企業(yè)發(fā)展中就顯得尤為重要。

參考文獻：

[1] 凌青，淺議房地產開發(fā)企業(yè)成本管理[J].商業(yè)經濟，

房地產規(guī)劃設計流程范文第3篇

【關鍵詞】：房地產 建筑工程項目 項目管理；

1 房地產開發(fā)管理

房產開發(fā)是能夠順利完成整個項目工程前開發(fā)公司對公司內部人員而進行的組織和管理，也是為成功所鋪墊的重要經營模式。

工程部門代表開發(fā)商對項目工程的修建進行管制，其主要內容包括物料的采購以及庫存、施工企業(yè)的肯定與協(xié)商、施工質量以及進度的控制、相關合同的管制、必要的細結構造設計的變更、報建等等。

財務部門是企業(yè)的資金管理負責部，供應能夠顯現(xiàn)企業(yè)的財務狀況以及經營成果的定期報表，其主要內容分為三大塊：一是建立工程項目的融資（財務）計劃、二是施工單位的工程款的發(fā)放、三是開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產品―――樓房賣出去，其工作內容有以下幾個：促銷方式的選擇、銷售價格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對項目開發(fā)相關人員的工作進行分配、對人員的資料進行管理、績效考核及激勵體系的建立等。而后勤部門就是對項目建設提供生活上的保障。

2 規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理和規(guī)劃設計關系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設的重要目標之一就是提高規(guī)劃設計成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設計關系的核心是：保證規(guī)劃設計成果應滿足工程項目規(guī)劃的要求，通過計算機提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設計管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點：

2.1 開發(fā)商對于工程項目的規(guī)劃設計要點、原則進行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進行檢驗與評估，適當?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M行調整，并最終選擇設計方案。

2.2 規(guī)劃管理應該盡量減少對規(guī)劃設計工作習慣的改善。為了可以在計算機中自動的規(guī)劃指標，需以將前面的規(guī)劃制圖，改成 GIS 空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。其次，應該盡量減少對規(guī)劃設計人員的原有工作的改變，可以只對需要計算的提出標準要求，要求設計人在制作圖層時，按照一定的圖層進行設計，其他則包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

2.3 按照正當?shù)囊?guī)劃設計來進行分層編碼標準。源于目前許多規(guī)劃設計單位都在使用 AutoCAD 進行規(guī)劃設計，因此需要根據上述原則，應在已有的標準基礎上建立一套完整的《規(guī)劃圖 AutoCAD 分層標準》，向有關的規(guī)劃設計單位發(fā)放。同時，制定相應措施，保證房地產開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設計單位提交的規(guī)劃設計方案進行審查。

2.4 通過計算機進行規(guī)劃設計成果審查。如果規(guī)劃設計單位報送上來的設計方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標準，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進行疊加顯示，同時可以對規(guī)劃設計方案進行指標計算、比較，進行查詢、統(tǒng)計、分析等。

3 施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項目的施工建設過程進行管理。房地產開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負責施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據項目特點和公司實際情況來確定。常見的建設項目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設計加施工）承包模式、項目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國，房地產的施工建設一般采用前兩種形式來進行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個施工單位完成，要么對不同建筑項目（建筑結構、綠化、建筑設備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項目、或者高檔的樓盤，房地產開發(fā)企業(yè)應該考慮采用MC 模式或 CM 承發(fā)包模式來進行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個具有豐富施工管理經驗的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負責整個項目的施工組織和管理。一般該 MC 單位不參與具體工程的施工，而再進行分包的招標和分包。MC 模式可以加快施工進度，其費用一般按照建筑安裝費的某一比例提取。CM 承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托 CM 單位，以一個承包商的身份，采取Fas t Track（快速路徑）的生產組織方式，來進行施工管理，直接指揮施工活動，在一定程度上影響設計活動，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點是設計與施工充分搭接，且工程項目的保證最大費用使CM 企業(yè)承擔相應風險。

4 建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設計管理與施工管理之間的相互協(xié)調與促進

房地產開發(fā)經營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項成功的工程項目就必須在這四個方面都做得出色才能夠實現(xiàn)。因此，協(xié)調這四個管理內容之間的關系，并使之相互促進和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內容。

施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設計單位溝通達成理解和協(xié)調，不少建筑竣工后和規(guī)劃設計不一致。因此，可施工性研究的實施以及設計的正確施工都需要具備以下幾個要素：

4.1 房地產開發(fā)企業(yè)的強力支持。作為投資者，開發(fā)商應該把可施工性研究及設計的研究放在相當重要的位置上，即在規(guī)劃設計之初、規(guī)劃設計完成以及施工完成的時候召集設計人員、施工人員、相關專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調人員定期召開研究會議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項目的目標。

4.2 盡早實施。在項目的早期，項目決策的成本很少，但這些決策卻能夠對項目的整體成本產生重要影響，可施工性研究的對工程造價的影響從規(guī)劃階段、設計階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設計說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應該盡早參與到規(guī)劃設計的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項目決策。

4.3 持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強調在項目實施的全過程中進行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關人員的知識和經驗。即可施工性研究和設計研究成為項目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實習“知識管理”，即通過計劃和總結，將研究過程中的經驗和教訓很好地紀錄和升華，將業(yè)務流程中無序的知識進行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實現(xiàn)知識共享和再利用。

房地產規(guī)劃設計流程范文第4篇

關鍵詞 房地產項目；前期設計；存在問題；改進措施

中圖分類號TU2 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2013）88-0027-02

1 房地產項目前期設計的具體工作內容

房地產項目的前期設計工作是指從項目初期設想到最終決定進行實施的過程。針對房地產項目的前期設計工作而言，設計依據必須要符合實際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠景，以及所處房地產項目的技術性以及較為合理的經濟性，前期設計工作的具體內容均需遵循以上原則。另外，設計前期工作的所有工作內容都是屬于項目的“準備工作”，是以房地產開發(fā)商委托為前提下，為房地產項目的順利進行而打好基礎。

房地產項目前期設計工作的開展，首先，應依據我國國民經濟基礎以及社會發(fā)展的趨勢進行規(guī)劃設計；其次，進行前期設計還應結合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進行；然后，要做好專業(yè)的項目評估和項目的立項工作，最后，提出項目設計建議書。當制訂好項目設計建議書后，通過對項目所在地的地質勘查、土壤試驗以及周邊環(huán)境的綜合調研和論證的基礎上進行可行性報告的編制，然后根據可行性報告在進行房地產項目的設計文件。其設計工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內容有：首先，進行項目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進行項目任務書上報與項目建設用地的報告申請，根據申請規(guī)劃要點條件，針對市政規(guī)劃設計指標，報送規(guī)劃設計書并領取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產項目建筑設計方案的認可，直至簽訂正式的建筑設計合同為止。

2 當前房地產項目開發(fā)設計前期工作中存在的問題

2.1 前期設計中對場地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產項目前期進行規(guī)劃和設計時，對所在區(qū)域內的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產品，從企業(yè)效益而言，可能并不會造成效益損失，反而是，這些房地產開發(fā)商進行設計的當初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設計從長遠考慮，帶來的土地級差效應會和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設計中對市場和目標客戶群缺乏分析

對于房地產市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動態(tài)的、也是變化的。在很多國內房地產項目進行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預期分析，缺乏對目標客戶群的深入分析，由于建筑類項目建設周期較長，項目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標客戶群的深入分析，例如：很多房地產項目進行前期設計時直接參照別的項目，甚至直接照搬。致使產品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導致出現(xiàn)了產品的趨同化想象，同時，對房地產項目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預期分析，國際金融危機對房地產市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會給未來房地產市場帶來一定的壓力和沖擊，同時對房地產項目的前期設計工作加大了一定的難度。

2.3 房地產開發(fā)商和建筑設計師存在的問題

由于在房地產項目前期設計和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調研。很多房地產企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內部研發(fā)系統(tǒng)，致使進行前期設計的工作缺乏對市場導向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項目的檔次和配套，致使產品結構不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應有的規(guī)劃和環(huán)境意識，致使很多項目設計前期實施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報，在項目進行規(guī)劃設計過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標，其最終的結果會致使城市基礎設施過大和人們居住環(huán)境產生失衡。

在當前房地產現(xiàn)行的設計體制下，建筑行業(yè)細化的職能分工，也使得建筑設計師們日漸狹隘，在國內很多房地產項目實踐中，由于缺乏對項目所處區(qū)域、地質和環(huán)境以及周邊設施的綜合了解，以及在前期設計中盲從開發(fā)商的意愿，已經逐步使得很多建筑設計師們喪失了建筑學在人居環(huán)境建設中主導基本作用。另外，一些房地產企業(yè)的設計部門，進行項目前期設計工作的很多都是非設計專業(yè)的設計師，這些設計師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實的知識，從而導致對前期設計工作中只重視市場需求而忽略建筑結構設計；由于缺乏對項目客觀的考慮而影響項目的總體規(guī)劃和設計。

3 針對房地產項目設計前期問題的改進途徑

房地產市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細致的研究。首先從宏觀上看，要關注全球經濟和我國的房地產市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產項目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。

除了要做好對房地產市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設計工作還要對項目所處的自然環(huán)境以及周邊設施進行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項目設計的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經濟發(fā)展水平、發(fā)展特點及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項目所在場地、周邊公共設施、水文地質以及相關的配套設施。

很多房地產開發(fā)企業(yè)缺少專門負責設計前期工作的部門，勢必會造成房地產項目前期設計規(guī)劃工作進度乃至項目后期施工的正常運行；因此，建議房地產開發(fā)企業(yè)應盡早建立和完善項目設計前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當前很多房地產開發(fā)企業(yè)的市場調研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經驗和工作能力上都達不到同等設計師的水平，因此，市場調研的結果也必然導致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項目前期設計進行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設計和管理經驗。建筑設計師要做好項目的必要性和可行性的分析和預估，其次就項目規(guī)模、周期乃至設計和施工中可能會出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進行細致的分析和預測，并提出相應的解決措施，以此保證項目的順利進行。

4 結論

當前，隨著我國對房地產市場的宏觀調控影響，以往房地產市場的暴力現(xiàn)象已經一去不復返了，房地產市場的供求水平逐漸均衡，房地產市場未來面臨的房地產項目將對房地產前期設計工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

參考文獻

[1]蘇泉.房地產項目優(yōu)化設計探討[J].中國新技術新產品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

房地產規(guī)劃設計流程范文第5篇

仍然湮沒在當前的可觀利潤之下，而住宅產業(yè)化的進程也往往很難切實加速。工業(yè)化流程是一個行業(yè)壓縮成本，提高市場認可度的關鍵，而在建筑行業(yè)中，住宅產業(yè)化所描述的正是住宅生產、供應等的

工業(yè)化。通俗的說，工業(yè)化流程類似于流水線生產，“制作模型”是這一系統(tǒng)實現(xiàn)的關鍵，因此住宅產業(yè)化的最直觀表現(xiàn)就是住宅成品的標準化。

一、傳統(tǒng)建筑經濟體系的瓶頸

粗放型經濟體是傳統(tǒng)的建筑產業(yè)難以回避的評價，盡管依靠“類資源性產業(yè)”的先天優(yōu)勢能夠保證相當可觀的利潤收益，但隨著原材料成本、人力勞動資源成本和消費者實際需求等多方面壓力的日

益加劇，如何在利潤維持的基礎上滿足業(yè)主的生活需求，成了建筑經濟產業(yè)不得不考慮的問題，而要解決質量和利潤之間的矛盾，首先要做的就是從內部找原因，從產業(yè)性狀上進行深入分析，從而找到

有效的改善方案。

住宅建筑所面向的是廣大購房業(yè)主，其切身生活需求應該放在第一位，因此滿足消費者需求應該放在住宅建筑在設計和建造的首位。在這方面，汽車生產制造業(yè)的經驗值得借鑒，從整車銷售到維修

保養(yǎng)直至配件維修，一整套服務流程滿足了購車業(yè)主對于長期消費品消費的所有需求，而住宅的消費使用周期更長，所要做的也應該更多。所以產業(yè)化是必經之路，也只有產業(yè)化道路，才能促進整個經

濟體系的良性運轉，擺脫粗放型生產行業(yè)的帽子，將先進的制造技術、管理經驗、設計理念融入到產業(yè)鏈中。

二、住宅產業(yè)化

1、建筑標準化：所謂住宅建筑標準化，主要是從建筑結構形式層面上說的，就目前的住宅建筑來看，小區(qū)戶型的單元化格局已經成為一種標志，不同開發(fā)商根據自身產品定位、建筑工程成本利用率

等因素，進行最合適戶型結構的開發(fā)，從而實現(xiàn)設計、施工、銷售、物業(yè)一體化的經營結構，在一套成熟的建筑結構模板下進行項目開發(fā)，在土地面積、居住環(huán)境、建造成本、管理成效等方面進行最優(yōu)

化的調整，從而實現(xiàn)一定程度上的標準化運作，這樣不管是設計周期、建造材料損耗還是業(yè)主入住后的長期維護都能夠實現(xiàn)標準化。

2、住宅建筑工業(yè)化：住宅工業(yè)化要深層次聚合資本、技術和勞動力，提供一套完整的產品和服務。在這方面，我國目前的住宅部品仍處于比較低的水平，系列化、規(guī)?；a體系尚未形成。住宅部品

的配套性、通用性差、生產規(guī)模小，特別是規(guī)范住宅部品生產的模數(shù)協(xié)調工作滯后，阻礙了住宅標準化、通用化住宅部品體系的形成。近年來，住宅銷售后的物業(yè)管理、環(huán)境配套設施等問題成為焦點，

這其實就是住宅工業(yè)化體系不完善的標志，在整個建筑經濟體系中，這是硬傷。

3、現(xiàn)代化的住宅產業(yè)：現(xiàn)代化住宅產業(yè)要求住宅產業(yè)利用先進科技完成住宅建筑設計上的標準化和生產制造上的工業(yè)化，集中體現(xiàn)在新技術、新材料、新工藝和新設備的推廣應用，是住宅產業(yè)化發(fā)展

的更高階段。

三、住宅產業(yè)化的制約因素

1、危機意識不足：在整個建筑經濟體系中，首當其沖的是房地產開發(fā)商，從住宅定位到設計理念，直至建筑風格和后期管理，開發(fā)商都起到決策作用。而經歷了房價的高速攀升之后，對于建筑品質的

追求在很多開發(fā)商心目中已經并不放在第一位。只要能中標地塊就不會沒有利潤的樓市觀點也影響著住宅產業(yè)化的進程，也就是說，從利益追求的角度說，目前的行業(yè)氛圍尚不能給相關企業(yè)帶來危機意

識。產業(yè)化競爭的格局并沒有形成。

2、市場態(tài)度不夠強硬：由于目前的商品住宅多為期房銷售，消費者對于成品房屋的要求仍比較懵懂，對于高科技住宅的認可度不夠，同時住宅周邊環(huán)境配套，后期物業(yè)管理方面提出的要求也很少，往

往是針對住宅談住宅，并沒有將自身需求上升到更為全面的層次，但這同時也帶來另一個問題，這所有的不重視都是產生于購房階段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，這就導致入住后的諸多不滿。

四、住宅產業(yè)化的現(xiàn)實措施

1、整合資源以提高專業(yè)化水平：作為住宅產業(yè)的最終商品，商品住宅的標準化依舊是住宅產業(yè)化首先要提到的，按照住宅的建造和使用過程，前后延伸，并輻射帶動相關產業(yè)，從而形成產業(yè)鏈條。在整

個住宅產業(yè)鏈體系中，房地產企業(yè)、施工企業(yè)、原材料及設備與部品供應商是產業(yè)鏈的主要成員，供應鏈中的各成員通過土地獲取、規(guī)劃及設計、工程施工、建材生產、銷售、物業(yè)管理六個環(huán)節(jié)，完成

住宅開發(fā)建設的整個流程。

隨著整個房地產行業(yè)的發(fā)展，社會專業(yè)化分工越來越細，房地產企業(yè)著重加強產業(yè)鏈的集成管理優(yōu)勢已是大勢所趨，這樣才能培養(yǎng)并保留最具競爭優(yōu)勢的核心能力，而將其他功能借助于整合外部最

優(yōu)秀的資源予以實現(xiàn)。將有更多企業(yè)在房地產某個子行業(yè)或細分市場上集中力量，確立和加強自己的細分優(yōu)勢，在細分市場取得勝利。

2、房產企業(yè)規(guī)劃設計能力的提升：規(guī)劃設計環(huán)節(jié)在住宅開發(fā)建設當中占有舉足輕重的位置，七成建造成本都取決于規(guī)劃設計環(huán)節(jié)。但目前房地產企業(yè)的規(guī)劃設計一般由設計院負責，自身規(guī)劃設計能力的

培養(yǎng)不足，由此導致整個行業(yè)的粗放型競爭態(tài)勢。造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是因為設計院沒有直接面向客戶，規(guī)劃設計與客戶需求之間增加了房地產開發(fā)企業(yè)這一信息交換中介，導致住宅產品設計

與客戶需求、部品制造、現(xiàn)場建造和售后服務的產品全壽命過程相脫節(jié)，設計周期長且質量低，變更簽證比例居高不下。另一方面，不同房地產企業(yè)的要求不同，設計院本身較難實現(xiàn)住宅設計標準化，