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學(xué)校物業(yè)管理難點(diǎn)范文第1篇

Abstract： With the economical development， there are increasing requirements for property management industry in the society. The lack of high quality talents has become the bottleneck restricting the development of property service industry， which raises new requirements for the property management specialty in application-oriented universities.

關(guān)鍵詞：應(yīng)用型本科；物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)；行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)

Key words： application-oriented university；property management specilaty；industry transformation and upgrading

中圖分類(lèi)號(hào)：G647 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2016）02-0163-02

0 引言

20世紀(jì)80年代初，我國(guó)改革開(kāi)發(fā)逐步深入，為了適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，深圳市政府率先在全國(guó)提出“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”和“建好一片，管好一片”的要求。1981年3月，深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)公司成立了內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司，三十多年來(lái)，我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)經(jīng)歷了從誕生到發(fā)展壯大的過(guò)程，在城市居民中的知曉率和接受度不斷提高，在經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展中起著越來(lái)越重要的作用。截止到2014年年底，我國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)10.5萬(wàn)家、管理規(guī)模164.5億平方米、從業(yè)人員711萬(wàn)、年?duì)I業(yè)收入3500億元，較2013年均取得了較大的增長(zhǎng)①。隨著城市建設(shè)的加快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得到快速發(fā)展，這也推動(dòng)了物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展。與此同時(shí)，物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了企業(yè)整合、品牌塑造、業(yè)務(wù)創(chuàng)新和發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵時(shí)期。中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)《物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》指出，物業(yè)管理行業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)變，已漸成趨勢(shì)，行業(yè)責(zé)任邊界有待進(jìn)一步厘清、成本上漲影響行業(yè)盈利能力、從業(yè)人員素質(zhì)亟待提高等諸多問(wèn)題，始終是行業(yè)未來(lái)發(fā)展所面臨的問(wèn)題。

1 物業(yè)管理行業(yè)人才需求情況

我國(guó)的物業(yè)建筑面積不斷增長(zhǎng)，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展前景廣闊，需要大量的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)人才，不僅僅是體現(xiàn)在需求數(shù)量方面，還體現(xiàn)在需求質(zhì)量方面，對(duì)人員素質(zhì)的要求不斷提高。人員供不應(yīng)求成為物業(yè)管理的一個(gè)重要問(wèn)題，這跟社會(huì)偏見(jiàn)和物業(yè)管理行業(yè)自身的結(jié)構(gòu)密切相關(guān)。在一次社會(huì)調(diào)查中，很多人認(rèn)為物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)沒(méi)什么好學(xué)的，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)學(xué)生將來(lái)主要是從事保安保潔工作，物業(yè)管理工作社會(huì)地位低且工資待遇差?！皠趧?dòng)密集型”和“低附加值”是全社會(huì)對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的印象。目前正在從業(yè)的物業(yè)管理人員有些來(lái)自部隊(duì)退伍軍人，或企業(yè)轉(zhuǎn)制員工，有些是外來(lái)剩余勞動(dòng)力，他們不熟悉現(xiàn)代物業(yè)管理的模式，也有一些是在高職院校管理類(lèi)專(zhuān)業(yè)畢業(yè)的人員，他們經(jīng)過(guò)學(xué)校的系統(tǒng)培訓(xùn)，具備一定的綜合管理能力，但不熟悉物業(yè)管理的細(xì)微方面。物業(yè)管理人員總體素質(zhì)低導(dǎo)致業(yè)主滿意度低。業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)及其工作人員的事件頻頻發(fā)生。

我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和存在的問(wèn)題表明：制約物業(yè)行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵是高素質(zhì)專(zhuān)業(yè)人才的匱乏。隨著人民生活水平的提高，社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)的要求早已經(jīng)從“保衛(wèi)”、“保潔”的初始階段發(fā)展到對(duì)社區(qū)物業(yè)品質(zhì)服務(wù)、私有物業(yè)保值增值、市政物業(yè)企業(yè)化管理的階段，這必然需要大量的具有高素質(zhì)、優(yōu)服務(wù)、會(huì)管理、懂經(jīng)營(yíng)的較高層次物業(yè)管理人才。智能化、網(wǎng)絡(luò)化是未來(lái)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)，專(zhuān)業(yè)知識(shí)缺乏的從業(yè)人員將不能勝任未來(lái)的工作需要，這對(duì)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的學(xué)歷教育提出了更高要求，因此，有必要提高物業(yè)管理教育層次，加速物業(yè)管理人才的培養(yǎng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。

2 高校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)相關(guān)情況

2.1 設(shè)置物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的學(xué)校數(shù)量少、層次低

從1996年北京林業(yè)大學(xué)創(chuàng)設(shè)第一個(gè)物業(yè)管理專(zhuān)科專(zhuān)業(yè)，至今，中國(guó)物業(yè)管理院校教育已經(jīng)走到第二十個(gè)年頭，我國(guó)開(kāi)辦物業(yè)管理這個(gè)專(zhuān)業(yè)的高等院校日益增多。全國(guó)包括本科院校、專(zhuān)科學(xué)校以及高職、中職學(xué)校中，有物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的接近300所，其中大多數(shù)都是高職高專(zhuān)院校。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科發(fā)展在我國(guó)仍處于起步階段，廣西大學(xué)于2003年獲得國(guó)家教育部的第一個(gè)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科招生許可，接下來(lái)幾乎每年都會(huì)有高校獲得審批設(shè)置物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科，2014年，物業(yè)管理本科專(zhuān)業(yè)正在招生的學(xué)校有17所。在廣東省，共有186所高等院校，其中二本以上37所，高職高專(zhuān)院校78所。在這186所高等院校中，有包括廣州大學(xué)、廣東農(nóng)工商職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣州城市職業(yè)學(xué)院在內(nèi)的28所學(xué)校設(shè)置了物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)，其中廣州大學(xué)在2013年獲得物業(yè)管理本科專(zhuān)業(yè)辦學(xué)資格，是這28所學(xué)校當(dāng)中惟一一個(gè)本科學(xué)歷物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)?？偟膩?lái)說(shuō)，物業(yè)管理學(xué)歷教育層次較低，大部分省份仍停留在大專(zhuān)層次和自考層次，尚未開(kāi)設(shè)物業(yè)管理本科教育，不能滿足行業(yè)發(fā)展的需求。

2.2 人才培養(yǎng)目標(biāo)定位不科學(xué)

設(shè)置物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的學(xué)校類(lèi)型各異，有財(cái)經(jīng)類(lèi)、理工類(lèi)、師范類(lèi)、農(nóng)林類(lèi)以及綜合性學(xué)校。物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)所屬院系也不相同，有的院校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)歸屬于工程管理系，有的院校歸屬于工商管理系，學(xué)科定位的不清晰導(dǎo)致了人才培養(yǎng)目標(biāo)定位的不科學(xué)?！芭囵B(yǎng)高層次實(shí)用型高級(jí)管理人才”是目前大多數(shù)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的人才培養(yǎng)目標(biāo)。以深圳、上海和北京為例：深圳的物業(yè)管理走在全國(guó)前列，深圳的物業(yè)教育也開(kāi)展的比較早，并形成了自己的特色。以深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院為代表的深圳高校的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)注重培養(yǎng)學(xué)生地溝通技巧，將培養(yǎng)目標(biāo)定位為“服務(wù)型人才”，“服務(wù)型”人才擅長(zhǎng)積極主動(dòng)地進(jìn)行交流溝通，能以服務(wù)取勝，但不熟悉物業(yè)管理技術(shù)類(lèi)工作，難以駕馭綜合管理工作；上海高校的物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)重在培養(yǎng)熟知現(xiàn)代物業(yè)設(shè)備設(shè)施運(yùn)行維護(hù)技術(shù)的“技能型”人才，“技能型”人才能解決一些技術(shù)性問(wèn)題，但缺點(diǎn)是管理和經(jīng)營(yíng)理念不足，也難以勝任綜合管理工作；北京高校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的人才培養(yǎng)計(jì)劃既安排了綜合管理知識(shí)的學(xué)習(xí)，又安排了各類(lèi)細(xì)微問(wèn)題的學(xué)習(xí)，計(jì)劃雖好，但是教學(xué)時(shí)間有限，課程安排上或面面俱到，難以突出重難點(diǎn)；或顧此失彼，難以均衡?？偟膩?lái)說(shuō)，目前的物業(yè)管理人才培養(yǎng)目標(biāo)制定得過(guò)于短視，不利于物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)在行業(yè)發(fā)展中的長(zhǎng)遠(yuǎn)作用。

2.3 師資力量薄弱

1996年北京林業(yè)大學(xué)創(chuàng)設(shè)第一個(gè)物業(yè)管理專(zhuān)科專(zhuān)業(yè)以來(lái)，我國(guó)開(kāi)展物業(yè)管理教育不過(guò)20年的時(shí)間，開(kāi)設(shè)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)本科的高校少之又少，而高校的教師對(duì)學(xué)歷的要求又相對(duì)較高，所以現(xiàn)有的高校中物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的教師幾乎沒(méi)有科班出身的，絕大部分都是相關(guān)專(zhuān)業(yè)改行的教師，而且年齡普遍較低，實(shí)踐教學(xué)能力較差。在這種情況下，教師對(duì)物業(yè)管理的系統(tǒng)知識(shí)掌握有限，授課時(shí)不能舉一反三，只是按照自己熟悉的內(nèi)容安排教學(xué)計(jì)劃，學(xué)生很難學(xué)到全面系統(tǒng)的物業(yè)管理知識(shí)。

2.4 教材建設(shè)滯后

由于目前物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)開(kāi)設(shè)的時(shí)間較短，層次較低，并且物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)往往不是重點(diǎn)建設(shè)專(zhuān)業(yè)，院校投入不足，使得建材建設(shè)落后于實(shí)踐教學(xué)。教師在授課時(shí)，隨意性較大，有的課程沒(méi)有針對(duì)性的教材，任課教師選擇其他專(zhuān)業(yè)的相關(guān)教材，例如：物業(yè)客戶關(guān)系管理就直接選用客戶關(guān)系管理的教材，沒(méi)有針對(duì)性；要么使用自編講義，課程的知識(shí)點(diǎn)由教師自己把握，難以達(dá)到培養(yǎng)目標(biāo)的要求。

3 應(yīng)用型本科院校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)發(fā)展建議

3.1 提高物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的辦學(xué)層次

隨著物業(yè)服務(wù)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，物業(yè)管理的工作人員即要能夠駕馭具體事務(wù)，還要具備發(fā)展的眼光，能夠考慮企業(yè)的未來(lái)，這對(duì)高校開(kāi)辦物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)提出了新的要求，現(xiàn)有的開(kāi)設(shè)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的高校招生層次低，滿足不了行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要，高校需要提高物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的辦學(xué)層次，來(lái)滿足我國(guó)物業(yè)管理行業(yè)向縱深發(fā)展的需要，更好地滿足企業(yè)及社會(huì)需求。為2010年上海世博會(huì)提供物業(yè)管理服務(wù)的上海上房物業(yè)管理有限公司通過(guò)世博會(huì)向大家展示：物業(yè)管理正在從傳統(tǒng)的“小區(qū)物業(yè)管理”走向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，培養(yǎng)能夠駕馭大型、高智能化物業(yè)或場(chǎng)館的運(yùn)營(yíng)的管理人才，作為人力資源儲(chǔ)備的院校方，要及時(shí)作出面向市場(chǎng)轉(zhuǎn)型期的教學(xué)調(diào)整。

3.2 明確培養(yǎng)目標(biāo)，回歸管理學(xué)

傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)主要進(jìn)行房屋維修、設(shè)施維護(hù)、綠化、保安保潔等四項(xiàng)基礎(chǔ)業(yè)務(wù)?，F(xiàn)代物業(yè)管理涉及到的物業(yè)種類(lèi)繁多，正在向房屋管家、資產(chǎn)管家、生活管家升級(jí)，越來(lái)越多的企業(yè)將傳統(tǒng)業(yè)務(wù)進(jìn)行外包，減少具體事務(wù)的管理，集中精力提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這增加了對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理型人才的需求。應(yīng)用型本科院校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)應(yīng)定位于物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理人才培養(yǎng)目標(biāo)，向管理學(xué)科回歸，重點(diǎn)培養(yǎng)學(xué)生的經(jīng)營(yíng)管理能力，以適應(yīng)物業(yè)企業(yè)規(guī)模化、集約化、品牌化發(fā)展的需要。廣州工商學(xué)院對(duì)2015屆物業(yè)管理畢業(yè)生就業(yè)情況的調(diào)查結(jié)果顯示，以培養(yǎng)技能型人才為目標(biāo)會(huì)導(dǎo)致學(xué)生就業(yè)后在企業(yè)缺少一種持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力，這也是很多學(xué)生為什么不能在物業(yè)管理公司一直干下去的原因。

3.3 加強(qiáng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)師資隊(duì)伍建設(shè)

應(yīng)用型本科院校應(yīng)采取措施改善目前物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)師資力量薄弱的現(xiàn)狀，重點(diǎn)關(guān)注教研室主任的培養(yǎng)，重視專(zhuān)業(yè)骨干教師的培養(yǎng)，可通過(guò)學(xué)術(shù)訪問(wèn)的方式，選派有進(jìn)步要求的骨干教師去國(guó)內(nèi)先進(jìn)院?；驀?guó)外進(jìn)修培養(yǎng)；也可搭建校企合作平臺(tái)，聘請(qǐng)行業(yè)、企業(yè)資深專(zhuān)業(yè)人士及企業(yè)能工巧匠充實(shí)專(zhuān)業(yè)教學(xué)團(tuán)隊(duì)，為特色專(zhuān)業(yè)建設(shè)服務(wù)。同時(shí)，學(xué)校的專(zhuān)業(yè)教師到企業(yè)掛職鍛煉，參與物業(yè)企業(yè)的正常運(yùn)作，積累行業(yè)一線管理及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，提高年輕教師為物業(yè)企業(yè)解決實(shí)際問(wèn)題的能力，加強(qiáng)教學(xué)的針對(duì)性。廣州工商學(xué)院與廣州錦日物業(yè)服務(wù)有限公司、東莞鴻泰物業(yè)管理有限公司采用校企合作模式，校企雙方共同組建專(zhuān)兼職專(zhuān)業(yè)教師團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)任教師定期到企業(yè)學(xué)習(xí)和調(diào)研，企業(yè)的專(zhuān)家按計(jì)劃到學(xué)校舉行講座，雙方教師定期進(jìn)行教研活動(dòng)。

3.4 加強(qiáng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教材建設(shè)

物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教材的選取或編寫(xiě)要堅(jiān)持實(shí)踐的觀點(diǎn)和教學(xué)第一的觀點(diǎn)?？捎筛咝氖挛飿I(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)的第一線教師牽頭，組織教師和物業(yè)管理企業(yè)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富的專(zhuān)家一起參與。針對(duì)教學(xué)內(nèi)容、實(shí)踐環(huán)節(jié)等進(jìn)行研討、論證，敲定教材知識(shí)點(diǎn)的分配、內(nèi)容組織和結(jié)構(gòu)，保證編寫(xiě)出來(lái)的教材具備實(shí)用性。廣州工商學(xué)院與校企合作企業(yè)共同建立新型的課程體系，增加了“雙師”型編者的比例，更好地體現(xiàn)了教材的實(shí)用性和先進(jìn)性。

4 結(jié)論

應(yīng)用型本科院校要培養(yǎng)出適合企業(yè)需求的物業(yè)管理人才，就要提高物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的辦學(xué)層次，確定人才培養(yǎng)目標(biāo)，加強(qiáng)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)師資隊(duì)伍建設(shè)和教材建設(shè)，使物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)畢業(yè)生符合物業(yè)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的需要。

注釋?zhuān)?/p>

①中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，《2014年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報(bào)告》。

參考文獻(xiàn)：

[1]李霞.高校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)發(fā)展之我見(jiàn)[J].北京城市學(xué)院學(xué)報(bào)，2009（1）：85-90.

學(xué)校物業(yè)管理難點(diǎn)范文第2篇

關(guān)鍵詞 高校住宅 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金 業(yè)主委員會(huì) 監(jiān)管

中圖分類(lèi)號(hào)：G647 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.16400/ki.kjdkx.2016.01.007

Problems and Considerations on the Management of the Special

Maintenance Funds for the Residential Buildings in Universities

GU Dewen

（Nanjing Tech University， Nanjing， Jiangsu 211816）

Abstract According to the actual problems encountered in residential management，the background of the establishment of special maintenance funds， combined with the current situation of housing types and maintenance in universities， the paper puts forward the idea that is beneficial to the operation level， expecting to crack the dilemma of starting special maintenance fund.

Key words housing in universities; special maintenance funds of house; owners committee; supervise

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，富裕了的國(guó)民愈來(lái)愈重視對(duì)生活品質(zhì)的追求，安居樂(lè)業(yè)成為首選。特別是近十年來(lái)，房地產(chǎn)增值效益凸顯，身兼居住與投資功效的住宅，在家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中占據(jù)的比重愈來(lái)愈大。

但是，隨著住宅“年齡”的增長(zhǎng)，其出現(xiàn)許多“生病”跡象，高層建筑物電梯、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等更是問(wèn)題頻發(fā)，要徹底“醫(yī)治”好，就必須投入維修費(fèi)用進(jìn)行維修保護(hù)。此時(shí)，業(yè)主對(duì)自己住宅的“養(yǎng)老金”與“保命錢(qián)”――住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也日益被關(guān)注。住宅管理部門(mén)透明公正運(yùn)作這筆關(guān)乎百姓住宅“百年大計(jì)”、“沉睡”著的資金已勢(shì)在必行。

1 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金產(chǎn)生、建立的背景

90年代以前，我國(guó)各項(xiàng)民生實(shí)行計(jì)劃經(jīng)濟(jì)，城鎮(zhèn)居民的供職單位根據(jù)單位房源、分房規(guī)則，分配住房給員工居住使用。90年代以后，隨著住房體制的改革，企事業(yè)單位將員工享有使用權(quán)的家屬樓、宿舍區(qū)等住宅賣(mài)給了員工，不再負(fù)責(zé)房屋的維修，社會(huì)化的物業(yè)公司實(shí)行有償服務(wù)與管理。而“生大病”的房屋要“醫(yī)治”，需要維修經(jīng)費(fèi)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金便順應(yīng)而生。

1994年7月18日國(guó)務(wù)院的《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》提出了維修基金概念。1998年12月16日，原建設(shè)部、財(cái)政部聯(lián)合頒布的《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》，進(jìn)一步明確了住宅維修基金的使用項(xiàng)目。2007年3月16日頒布、2007年10月1日起施行的第62號(hào)主席令《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》明確指出：維修資金屬于業(yè)主共有。

2007年12月4日，原建設(shè)部、財(cái)政部以165號(hào)令的《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，明確了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的表述，交存的主體，繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的標(biāo)準(zhǔn)，并從使用原則、比例分?jǐn)?、使用程序、?yīng)急維修、列支排除項(xiàng)、增值滾存等方面，給予了詳細(xì)的規(guī)定。

從住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金衍生的過(guò)程可以明晰，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造，全面進(jìn)入住宅日常維護(hù)的管理體系中。

2 高校住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用存在的問(wèn)題

2.1 高校教職工住宅類(lèi)型及住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金現(xiàn)狀

目前，高校教職工住宅一般有三種類(lèi)型：第一種基本上都是1998年11月30日前的房改房，即享受?chē)?guó)家房改優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)的已售公有住房;第二種為沒(méi)有個(gè)人產(chǎn)權(quán)證的新區(qū)工作用房;第三種為學(xué)校租賃給住戶的未售產(chǎn)權(quán)承租房。

第一種類(lèi)型房改房，高校教職工購(gòu)房時(shí)按照其專(zhuān)有部分建筑面積繳納了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，學(xué)校代表售房單位從售房款中一次性提取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。經(jīng)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理部門(mén)批準(zhǔn)，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金自行存管在學(xué)校財(cái)務(wù)專(zhuān)用賬戶里。第二種類(lèi)型新區(qū)工作用房，沒(méi)有個(gè)人產(chǎn)權(quán)證，其性質(zhì)為一次性付清房租永久或一定年限的租賃。其維修資金的歸集直接交到學(xué)校財(cái)務(wù)專(zhuān)用賬戶里。第三種類(lèi)型承租房，實(shí)質(zhì)是周轉(zhuǎn)房性質(zhì)，學(xué)校只收取住戶少量的租金而未收維修費(fèi)用。

三種類(lèi)型的住宅，房屋權(quán)屬性質(zhì)不同，維修費(fèi)用提取存在差異。因此，作為住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用管理者，在實(shí)施維修過(guò)程中如何把好舵，將面臨著前所未有的考驗(yàn)。

2.2 高校住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的難點(diǎn)

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金“沉睡”多年，與房屋缺少維修經(jīng)費(fèi)的矛盾日益凸顯，物業(yè)公司和業(yè)主迫切希望有法寶來(lái)破解住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用的難點(diǎn)。

難點(diǎn)一：一戶不同意，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金動(dòng)不了。

房屋“生大病”需要的維修費(fèi)用非常多，可學(xué)校的住宅管理、工程維修部門(mén)無(wú)權(quán)動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，必須由業(yè)主委員會(huì)按照《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，要求涉及維修的所有住戶簽字，如果一戶不同意，動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的計(jì)劃只能擱淺。目前，很多高校都未啟動(dòng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，根本原因在于業(yè)主對(duì)是否啟動(dòng)不能達(dá)成共識(shí)。

“專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主”和“業(yè)主大會(huì)依法通過(guò)使用方案”的規(guī)定，充分體現(xiàn)了使用程序的民主性。但是，由于所涉及維修的項(xiàng)目與某些業(yè)主關(guān)聯(lián)度不大，房屋出租找不到房主表決，更多的業(yè)主對(duì)公共事務(wù)冷漠，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用程序復(fù)雜等等因素，導(dǎo)致業(yè)主諸多不同意見(jiàn)，否定啟動(dòng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，教職工購(gòu)買(mǎi)房改房和一次性付清房租租賃新區(qū)工作用房時(shí)，繳交的維修資金存管在學(xué)校財(cái)務(wù)賬戶里，利息都?xì)w學(xué)校了，應(yīng)該由學(xué)校包攬房屋維修費(fèi)用。

房改時(shí)學(xué)校代表售房單位，根據(jù)購(gòu)房人工齡越長(zhǎng)，房齡越長(zhǎng)，房?jī)r(jià)就越低的政策，住宅福利性質(zhì)出售給教職工。為此，個(gè)人繳納的維修資金占繳納總房款的比例也就越低，這在當(dāng)時(shí)物質(zhì)生活還匱乏的年代，能以這樣超低價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到屬于個(gè)人所有的住房，引得無(wú)數(shù)年輕人的羨慕。實(shí)際上，根據(jù)購(gòu)房人工齡、房屋折舊率調(diào)節(jié)的房?jī)r(jià)導(dǎo)致的結(jié)果，就是購(gòu)房人和售房單位共同歸集的維修資金因購(gòu)房人工齡越長(zhǎng)反而總量不多，這為日后這些老舊房屋巨大的維修費(fèi)用缺口埋下了資金危機(jī)的隱患，這是當(dāng)時(shí)購(gòu)房人沒(méi)有想到的。在當(dāng)今通貨膨脹、貨幣貶值的年代，學(xué)校每年專(zhuān)項(xiàng)撥款用于住宅區(qū)的維修費(fèi)用，遠(yuǎn)超財(cái)務(wù)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶里總資金的結(jié)息收益。

還有觀點(diǎn)認(rèn)為，業(yè)主委員會(huì)及業(yè)主大會(huì)組織不規(guī)范、能力不強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高、業(yè)務(wù)不熟悉，存在業(yè)主委員會(huì)主任與物業(yè)服務(wù)公司相互勾結(jié)、侵吞、挪用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的風(fēng)險(xiǎn);其次，缺少有效的監(jiān)督部門(mén)實(shí)施審計(jì)。因此，學(xué)校使用管理、監(jiān)管這筆“養(yǎng)老金”、“保命錢(qián)”，教職工放心。

作為代表和維護(hù)小區(qū)業(yè)主合法權(quán)益的民間組織，業(yè)主委員會(huì)在運(yùn)作過(guò)程中，確實(shí)存在諸多不規(guī)范問(wèn)題，如：業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，無(wú)凝聚力和戰(zhàn)斗力;缺乏足夠的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，無(wú)法有效運(yùn)作;沒(méi)有上級(jí)、無(wú)人能管，擅自決定重大事項(xiàng)，嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主合法權(quán)益;與物業(yè)服務(wù)公司聯(lián)手，騙取住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行共有部分的維修，出租住宅區(qū)共有部分謀私利等事情屢見(jiàn)不鮮等等。但是這些不規(guī)范問(wèn)題，在高校知識(shí)分子居住的住宅區(qū)是可以通過(guò)制度規(guī)范約束的，這也是高校住宅管理部門(mén)今后需要深入探究的。

筆者認(rèn)為，上述兩種觀點(diǎn)，其實(shí)質(zhì)是患上了“依賴綜合征”。教職工早已習(xí)慣享受學(xué)校上門(mén)無(wú)償服務(wù)，工程維修隨叫隨到，方便快捷;住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金安全的保管在學(xué)校財(cái)務(wù)賬戶，每年學(xué)校還有專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼住宅區(qū)的大、中修，審計(jì)部門(mén)是這筆資金的保險(xiǎn)鎖，這些都是教職工住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金啟動(dòng)不了的根本原因。

難點(diǎn)二：房改房住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金總額少，后續(xù)續(xù)交極為困難。

高校房改房小區(qū)內(nèi)的道路、地下排水管等，房屋屋頂、墻體等幾乎都處于待修狀態(tài)。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金總額少，教職工擔(dān)心本就有限的資金會(huì)很快花完。此外，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期交存額30%時(shí)，續(xù)交的對(duì)象是否包含售房單位，至今沒(méi)有明確說(shuō)法。出于自身利益考慮，本就不愿意動(dòng)用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的教職工，更不同意續(xù)交住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。

難點(diǎn)三：很難找到認(rèn)可的維修企業(yè)實(shí)施維修。

目前，已實(shí)施社會(huì)化物業(yè)管理的高校住宅區(qū)，按照物業(yè)管理行業(yè)的普遍行規(guī)，物業(yè)服務(wù)公司自行承擔(dān)單件單項(xiàng)500元以下的維修項(xiàng)目;按照維修流程，學(xué)校負(fù)責(zé)維修單件單項(xiàng)超過(guò)500元以上的維修項(xiàng)目。目前，學(xué)校住宅管理部門(mén)承擔(dān)、工程維修部門(mén)實(shí)施維修，每年學(xué)校專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)支付了所有住宅區(qū)的所有維修費(fèi)用，至于找哪一個(gè)工程隊(duì)維修，教職工業(yè)主完全不用過(guò)問(wèn)。

一旦啟動(dòng)住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，所有的維修工程都必須執(zhí)行《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》，其操作程度極為繁雜，教職工業(yè)主不贊同。

難點(diǎn)四：第三種類(lèi)型的承租房租賃給住戶時(shí)未收取維修費(fèi)用，目前學(xué)校包攬了該類(lèi)型房屋的全部維修。

教職工業(yè)主不同意承租房“不勞而獲”享用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，其有違《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》“受益人和負(fù)擔(dān)人相一致的原則”。

3 破解住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金啟動(dòng)難的一些思考

3.1 民主選舉，規(guī)范運(yùn)作

高校房改房業(yè)主都是學(xué)校的工作人員，業(yè)主委員會(huì)成員由學(xué)校從中指定人員擔(dān)任，新區(qū)工作用房住戶委員會(huì)成員，經(jīng)過(guò)全校公開(kāi)選舉產(chǎn)生。這些成員在學(xué)校也擔(dān)任著相應(yīng)的職務(wù)，其責(zé)任感與使命感比較強(qiáng)，高校啟動(dòng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，具有水到渠成的優(yōu)勢(shì)。

3.2 專(zhuān)戶存儲(chǔ)，滾存使用

高校住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金分學(xué)校自行管理和市房地產(chǎn)管理局委托管理兩種管理形式。學(xué)校自行管理的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，以物業(yè)管理區(qū)域?yàn)閱挝?，按幢建?業(yè)主交存的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，按房屋戶門(mén)號(hào)設(shè)分戶賬，核算到戶，專(zhuān)戶存儲(chǔ)，專(zhuān)款專(zhuān)用。住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的投資增值收益、共用設(shè)施設(shè)備報(bào)廢后回收的殘值轉(zhuǎn)作本金，積少成多，夯實(shí)了資金基礎(chǔ)。

3.3 規(guī)范招標(biāo)，監(jiān)管維修

業(yè)主委員會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)每年提交待修項(xiàng)目的維修方案及預(yù)算，執(zhí)行學(xué)校招投標(biāo)流程，在涉及維修的2/3以上業(yè)主（住戶）滿意的情況下，完成維修。業(yè)主（住戶）委員會(huì)每年定期公布資金的使用明細(xì)賬目，審計(jì)部門(mén)給予審計(jì)督查，上好安全使用的“保險(xiǎn)鎖”。

綜上所述，啟動(dòng)和使用高校住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金是切實(shí)可行的，其妥善運(yùn)作，關(guān)乎每個(gè)教職工安居樂(lè)業(yè)的生活環(huán)境。隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，提高房屋安全使用效率，延長(zhǎng)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用壽命，維護(hù)教職工業(yè)主財(cái)產(chǎn)利益，高校住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金科學(xué)合理使用的后續(xù)作用將更為重要。

參考文獻(xiàn)

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[3] 2007年12月4日原建設(shè)部、財(cái)政部165號(hào)令《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》.

學(xué)校物業(yè)管理難點(diǎn)范文第3篇

“十三五”期間，我國(guó)需要培養(yǎng)一大部分具有高技能的技術(shù)人才，作為產(chǎn)業(yè)升級(jí)的有力保證，增強(qiáng)我國(guó)的技術(shù)創(chuàng)新能力及核心競(jìng)爭(zhēng)力，而目前我國(guó)的城鎮(zhèn)就業(yè)人員中，技能型人才約占三分之一，離市場(chǎng)的缺口有較大出入。就物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)而講，全國(guó)普遍的思想已逐漸統(tǒng)一，就是要進(jìn)行教學(xué)改革，要培養(yǎng)能動(dòng)手，能發(fā)現(xiàn)實(shí)際問(wèn)題，解決實(shí)際問(wèn)題的“能動(dòng)型”畢業(yè)生，進(jìn)行產(chǎn)學(xué)合作是當(dāng)前大部分高職院校的改革重點(diǎn)，在這個(gè)基礎(chǔ)上已經(jīng)形成了一定的效果和經(jīng)驗(yàn)，比如“實(shí)訓(xùn)-科研-就業(yè)”模式，“結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)全面合作”模式，“訂單式”模式，“2+1”模式等等?？偟膩?lái)講，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)和學(xué)的統(tǒng)一與協(xié)調(diào)，弱化研，強(qiáng)調(diào)縮短學(xué)生的就業(yè)適應(yīng)期是各方共識(shí)。我校高職物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)在2006年—2013年期間也按照這個(gè)思維深入扎實(shí)的開(kāi)展了產(chǎn)學(xué)合作的教學(xué)改革，并對(duì)將近5年的畢業(yè)生的工作情況進(jìn)行了跟蹤調(diào)研，發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)的弱化研究，強(qiáng)調(diào)產(chǎn)學(xué)的方法在畢業(yè)生初期確實(shí)有一定的效果，學(xué)生能很快適應(yīng)工作，上手快，但是后期的提升環(huán)節(jié)上明顯動(dòng)力不足，特別是在職業(yè)進(jìn)行到3-5年之后，畢業(yè)生在向高級(jí)職位晉升的構(gòu)建產(chǎn)學(xué)研平臺(tái)深化高職物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)方法探析文/嚴(yán)勇萬(wàn)科物業(yè)擁抱互聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)發(fā)試運(yùn)行“睿服務(wù)”，建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，業(yè)主可以在該app上完成一系列的服務(wù)需求，并可以全程跟蹤，診斷，評(píng)價(jià)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展充滿了機(jī)遇與挑戰(zhàn)，而重慶本土的物業(yè)企業(yè)在面對(duì)這一變化時(shí)明顯緩慢與脫節(jié)，作為物業(yè)管理教學(xué)研究單位應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)職責(zé)，研究分析這一趨勢(shì)和變化，為行業(yè)的發(fā)展提供智力支持，拓展物業(yè)管理產(chǎn)學(xué)研的寬度，廣度及靈活度，同時(shí)也可以滿足教師的課題需求與培養(yǎng)學(xué)生的需求。摘要環(huán)節(jié)上受到很多制約。由此我們發(fā)現(xiàn)，高職的教育并不是不強(qiáng)調(diào)研究，而是要強(qiáng)調(diào)研究能力的培養(yǎng)，強(qiáng)調(diào)研究的方向要實(shí)踐化，實(shí)際化。所以構(gòu)建產(chǎn)學(xué)研的平臺(tái)，一方面培養(yǎng)學(xué)生的技能，一方面培養(yǎng)學(xué)生思考問(wèn)題，解決問(wèn)題的能力，夯實(shí)學(xué)生職業(yè)提升期的基礎(chǔ)就尤為重要。

2改革物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教學(xué)方法的現(xiàn)實(shí)困境

近年來(lái)，我校物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)的培養(yǎng)方案幾經(jīng)修改與調(diào)整，逐漸形成了以能力培養(yǎng)為抓手的培養(yǎng)模式，可以從三個(gè)方面去理解，一是注重學(xué)生的專(zhuān)業(yè)基本能力的培養(yǎng)，即滿足物業(yè)管理崗位的基本能力；二是注重學(xué)生的人文素質(zhì)及職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)，滿足學(xué)生將來(lái)轉(zhuǎn)崗的需要；三是注重學(xué)生的專(zhuān)業(yè)拓展能力的培養(yǎng)，滿足學(xué)生將來(lái)職業(yè)轉(zhuǎn)換的需要。方案的設(shè)計(jì)是考慮了方方面面的意見(jiàn)的，綜合了企業(yè)，教師，學(xué)生等各方的需求，但是在執(zhí)行的過(guò)程中，我們遇到了一系列的現(xiàn)實(shí)困境：2.1物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)教材脫離實(shí)踐，可操作性差。高職教育的目標(biāo)是培養(yǎng)具有高等職業(yè)技術(shù)能力的人才，很明顯，高職專(zhuān)業(yè)的教材的編寫(xiě)與內(nèi)容不能脫離這個(gè)目標(biāo)，尤其是物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)，這類(lèi)綜合性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)門(mén)類(lèi)多的復(fù)雜型專(zhuān)業(yè)的教材編寫(xiě)是極其復(fù)雜的。由于這個(gè)專(zhuān)業(yè)涉及到的管理學(xué)、建筑工程、機(jī)電工程等專(zhuān)業(yè)本身是成熟的，而且各自在其專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域都有教成熟的教材體系，所以大部分物業(yè)專(zhuān)業(yè)的教材都是在這類(lèi)成熟教材的基礎(chǔ)上進(jìn)行的微調(diào)，問(wèn)題就出在這里，物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)對(duì)系統(tǒng)理論知識(shí)的需求并沒(méi)有那么強(qiáng)，反而對(duì)實(shí)踐性的，操作性的知識(shí)要求較高，我校科研人員將傳統(tǒng)教材與企業(yè)的培訓(xùn)教材進(jìn)行了對(duì)比，發(fā)現(xiàn)各有利弊，但市面上缺乏將兩者結(jié)合較好的教材，甚至某些課程，例如《房屋裝飾裝修管理》、《保潔管理》等課程還無(wú)法在市面上找到相應(yīng)的教材。2.2教師缺乏教學(xué)方法改革動(dòng)力，學(xué)生缺乏改革方向。近年來(lái)，高校的教學(xué)改革是層出不窮，有些院校是每年都要換個(gè)改革的方向，教師與學(xué)生都疲于奔命，因此教改往往成為了領(lǐng)導(dǎo)的實(shí)驗(yàn)田，政績(jī)田，教師與學(xué)生沒(méi)有從內(nèi)心深處認(rèn)識(shí)，認(rèn)可教改的意義。再加上高校的評(píng)價(jià)體制往往是以科研成果為主導(dǎo)，重科研輕教學(xué)的現(xiàn)象及教師心理也造成教改成果大打折扣。2.3實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)難以落實(shí)，流于形式。重理論，輕實(shí)踐，有些課程的實(shí)踐實(shí)訓(xùn)設(shè)施更新慢，有些實(shí)踐需要大規(guī)模的組織校外進(jìn)行，存在安全風(fēng)險(xiǎn)，有些實(shí)踐僅僅是將學(xué)生拉到企業(yè)或?qū)嵱?xùn)室走走過(guò)場(chǎng)，或者是本該學(xué)生親手操作的流程，確僅僅是在實(shí)訓(xùn)室聽(tīng)教師講解一遍即結(jié)束，那是換了個(gè)場(chǎng)合上的理論課，并非真正的實(shí)訓(xùn)實(shí)踐。更加實(shí)際的是，現(xiàn)在的高職教育大多為大班教學(xué)，一個(gè)班60余人是正?，F(xiàn)象，教師也無(wú)法做到像小班教學(xué)那樣的投入。2.4教師實(shí)踐知識(shí)缺乏，深入企業(yè)掛職流于形式，缺乏深入調(diào)研行業(yè)、企業(yè)的平臺(tái)?！半p師型”教師的培養(yǎng)在各院校也是進(jìn)行的如火如荼，將教師培養(yǎng)成又是教師又是工程師，既具有教師的職業(yè)素養(yǎng)，又有工程師的專(zhuān)業(yè)技能。但是，工程師的培養(yǎng)是一個(gè)漫長(zhǎng)及需要時(shí)間精力投入的過(guò)程，我們的教師缺乏這樣的時(shí)間投入，往往掛職幾個(gè)月就完成了行業(yè)的修為，我們的企業(yè)也缺乏培養(yǎng)教師成為工程師的動(dòng)力，因?yàn)槠髽I(yè)的逐利性導(dǎo)致了它的目標(biāo)短淺性。甚至有些企業(yè)將掛職的教師作為宣傳機(jī)器及觀光客，參觀及瀏覽成為了掛職的主題，這些現(xiàn)象直接導(dǎo)致了，教師名義上完成了掛職的學(xué)習(xí)，實(shí)際上并沒(méi)有深入到行業(yè)與企業(yè)，并不完全具備解決一線實(shí)際問(wèn)題的能力。物業(yè)管理行業(yè)在向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的轉(zhuǎn)型過(guò)程中，學(xué)校教學(xué)方法的改革是很重要的一環(huán)，如果這個(gè)過(guò)程得不到夯實(shí)，找不到一個(gè)解決各方困境的方法，我們教改將是無(wú)本之木，無(wú)法行遠(yuǎn)，教改的目標(biāo)也會(huì)無(wú)法實(shí)現(xiàn)。

3物業(yè)管理產(chǎn)學(xué)研中心的構(gòu)建設(shè)想及機(jī)制建立

綜合分析了近年來(lái)高職物業(yè)管理教學(xué)改革取得的成績(jī)與面臨的問(wèn)題，筆者羅列出以下幾個(gè)層面的矛盾：一是教師層面，對(duì)教改的緊迫性與必然性，教師是深有感觸的，我校物業(yè)管理教研室的12名教師均認(rèn)為是非改不可的事件，但是目前高等教育對(duì)教師的評(píng)價(jià)主要集中在科研，雖然各類(lèi)院校對(duì)教學(xué)工作的重視也日益增強(qiáng)，但教師評(píng)職晉升確主要是依托科研，更有甚者，青年教師還面臨經(jīng)濟(jì)壓力，更需要科研來(lái)解燃煤之急。由此可見(jiàn)，教師需要一個(gè)平臺(tái)或機(jī)制，既解決了教學(xué)改革的問(wèn)題，又能解決科研問(wèn)題；二是學(xué)生層面，前文已提到，高職教學(xué)目前大力推崇的產(chǎn)學(xué)教育，有一定的效果，提升了學(xué)生的就業(yè)能力，但根據(jù)我們的跟蹤發(fā)現(xiàn)，學(xué)生缺乏了研究的能力，在職業(yè)晉升期面臨較大的壓力，長(zhǎng)期從事低水平的職業(yè)降低了學(xué)生的就業(yè)質(zhì)量，據(jù)初步測(cè)算，畢業(yè)5年后還未在物業(yè)管理領(lǐng)域有較大發(fā)展的潛力的學(xué)生跳槽及轉(zhuǎn)行率高達(dá)60%。由此可見(jiàn)，學(xué)生不僅需要一個(gè)既提高就業(yè)能力，還能提高就業(yè)質(zhì)量與潛力的平臺(tái)或機(jī)制；三是企業(yè)層面，企業(yè)的需求由于其自身的盈利性質(zhì)及生存壓力，普遍存在短視性，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化迅速，導(dǎo)致企業(yè)對(duì)學(xué)生的素質(zhì)需求也是逐年變化。隨著人口紅利的逐年消失，企業(yè)面臨招工難，我們竟然發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的基層從業(yè)人員的綜合素質(zhì)竟發(fā)生了倒退現(xiàn)象，我們培養(yǎng)的高職大學(xué)生一方面要解決企業(yè)的用工難，還要能作為企業(yè)的后備干部，作為企業(yè)未來(lái)的發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力。基于以上的分析，筆者提出建立一個(gè)基于科研，學(xué)習(xí)及產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新平臺(tái)，構(gòu)建一系列的機(jī)制保障平臺(tái)的運(yùn)行，滿足以上各方的需求點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)多贏化的局面：3.1構(gòu)建物業(yè)管理產(chǎn)學(xué)研工作中心，為行業(yè)發(fā)展及教學(xué)改革提供平臺(tái)。2013年，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式提出，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)要向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)全面轉(zhuǎn)型升級(jí)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)形式的復(fù)雜局面的變化，制造業(yè)及智能業(yè)的升級(jí)與轉(zhuǎn)型，中國(guó)老年化的到來(lái)，人口紅利的減少及消失，物業(yè)管理行業(yè)正在面臨重大改革與轉(zhuǎn)型。深圳的萬(wàn)科地產(chǎn)，花樣年地產(chǎn)等龍頭公司針對(duì)目前出現(xiàn)的局面都已經(jīng)開(kāi)始在進(jìn)行智能化，社區(qū)化，服務(wù)化的轉(zhuǎn)型，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬(wàn)達(dá)公司甚至已經(jīng)宣布自己不再是地產(chǎn)公司，而是服務(wù)型的商業(yè)公司。在物業(yè)管理的領(lǐng)域里，傳統(tǒng)的盈利模式及態(tài)型正在發(fā)生巨大變化，尤其是未來(lái)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展將會(huì)對(duì)該行業(yè)進(jìn)行顛覆性的變革?？梢灶A(yù)見(jiàn)的是我們的物業(yè)管理行業(yè)，教學(xué)單位，企業(yè)，學(xué)生都應(yīng)該攜手去參與這波改革的浪潮，都需要有一個(gè)實(shí)用研究型的平臺(tái)，探索行業(yè)的未來(lái)發(fā)展方向，探索解決企業(yè)實(shí)際問(wèn)題的方案，探索新型物業(yè)管理的教學(xué)與研究。3.2拓展物業(yè)管理產(chǎn)學(xué)研廣度、深度和靈活度。當(dāng)前，物業(yè)企業(yè)從管理服務(wù)向社區(qū)服務(wù)在轉(zhuǎn)型，花樣年物業(yè)已經(jīng)上市，該企業(yè)的核心盈利模式是靠社區(qū)盈利，不再是單純的物業(yè)費(fèi)。萬(wàn)科物業(yè)擁抱互聯(lián)網(wǎng)，開(kāi)發(fā)試運(yùn)行“睿服務(wù)”，建立網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，業(yè)主可以在該app上完成一系列的服務(wù)需求，并可以全程跟蹤，診斷，評(píng)價(jià)服務(wù)質(zhì)量。物業(yè)行業(yè)未來(lái)的發(fā)展充滿了機(jī)遇與挑戰(zhàn)，而重慶本土的物業(yè)企業(yè)在面對(duì)這一變化時(shí)明顯緩慢與脫節(jié)，作為物業(yè)管理教學(xué)研究單位應(yīng)主動(dòng)承擔(dān)職責(zé)，研究分析這一趨勢(shì)和變化，為行業(yè)的發(fā)展提供智力支持，拓展物業(yè)管理產(chǎn)學(xué)研的寬度，廣度及靈活度，同時(shí)也可以滿足教師的課題需求與培養(yǎng)學(xué)生的需求。3.3緊跟行業(yè)領(lǐng)頭羊，深入全行業(yè)開(kāi)展產(chǎn)學(xué)研協(xié)作，深化教學(xué)改革。前文已提到，由于企業(yè)的自身盈利屬性的壓力，大部分企業(yè)具有短視性，所以我們?cè)诮⑦@個(gè)產(chǎn)學(xué)研平臺(tái)的時(shí)候，落腳點(diǎn)就是緊跟行業(yè)龍頭與協(xié)會(huì)，初步是與南岸區(qū)物業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)單位建立戰(zhàn)略協(xié)議，站在行業(yè)發(fā)展的高度，廣泛的展開(kāi)，行業(yè)培訓(xùn)，熱點(diǎn)分析，組織調(diào)查，趨勢(shì)分析等等工作。教師、學(xué)生、企業(yè)精英共同組建團(tuán)隊(duì)，著力解決現(xiàn)實(shí)中遇到的問(wèn)題與挑戰(zhàn)。目前已組織教師在該企業(yè)針對(duì)行業(yè)中常見(jiàn)的痛點(diǎn)進(jìn)行了十余場(chǎng)的專(zhuān)題匯報(bào)與研究，針對(duì)企業(yè)提出的問(wèn)題，細(xì)分為若干個(gè)任務(wù)，針對(duì)任務(wù)建立課題子任務(wù)，各專(zhuān)業(yè)教師根據(jù)專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)申請(qǐng)課題任務(wù)，并組織學(xué)生深入到社區(qū)，企業(yè)，行業(yè)協(xié)會(huì)，政府進(jìn)行調(diào)查，收集問(wèn)卷，提出解決思路及對(duì)策，同時(shí)學(xué)生也用此機(jī)會(huì)深入到一線崗位，扎實(shí)了解難點(diǎn)與痛點(diǎn)，與教師，企業(yè)共同思考解決的方法與思路，借此機(jī)會(huì)更鍛煉了學(xué)生發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題的能力，為未來(lái)的職業(yè)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。3.4建立導(dǎo)師制，以師傅帶徒弟的模式進(jìn)行產(chǎn)學(xué)研。根據(jù)現(xiàn)代化教學(xué)特點(diǎn)，利用網(wǎng)絡(luò)，建立任務(wù)群，群主為教師，每個(gè)任務(wù)未結(jié)束前，群里的學(xué)生均是徒弟，教師是主導(dǎo)師，企業(yè)人員是副導(dǎo)師，導(dǎo)師負(fù)責(zé)回答與解決群里徒弟提出的專(zhuān)業(yè)問(wèn)題與困惑，負(fù)責(zé)建立聯(lián)系與工作機(jī)制，負(fù)責(zé)分配任務(wù)與獎(jiǎng)懲，負(fù)責(zé)考核學(xué)生的學(xué)習(xí)能力以及成長(zhǎng)。學(xué)生的考核與評(píng)價(jià)也充分與其在各課題任務(wù)中的表現(xiàn)有關(guān)，不再是簡(jiǎn)單的通過(guò)考試試卷來(lái)評(píng)判，學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性將大幅度增強(qiáng)，學(xué)生在完成各任務(wù)的過(guò)程中，充分的與行業(yè)人士進(jìn)行了交流，建立了關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，更有利于就業(yè)及未來(lái)的職業(yè)發(fā)展。

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的不斷深化改革，物業(yè)管理行業(yè)面臨著轉(zhuǎn)型升級(jí)與智能化的雙重壓力，而這些均是現(xiàn)在的企業(yè)正在不斷面對(duì)的，我們的教學(xué)板塊還無(wú)法如此快速的面對(duì)這個(gè)變化，我們的教材甚至還未對(duì)此有所反應(yīng)，我們培養(yǎng)方案也仍舊是傳統(tǒng)的三大能力的培養(yǎng)。所以，建立這樣一個(gè)與市場(chǎng)緊密結(jié)合的中心平臺(tái)，以最快的速度傳達(dá)市場(chǎng)信息解決企業(yè)問(wèn)題，以最好的解決方案培養(yǎng)學(xué)生的職業(yè)能力是一件迫在眉睫的工作。

4結(jié)論

當(dāng)前，中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)更加是變化莫測(cè)，去庫(kù)存，去產(chǎn)能的政策指引下，勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的物業(yè)管理行業(yè)造成巨大的影響，同時(shí)互聯(lián)網(wǎng)的崛起，智能機(jī)器人的研發(fā)與應(yīng)用，可以預(yù)見(jiàn)的是，未來(lái)十年，我們現(xiàn)在所看到的物業(yè)管理行業(yè)的生存現(xiàn)狀及發(fā)展模式必然被修改甚至顛覆，企業(yè)，學(xué)校，教師，學(xué)生應(yīng)緊密團(tuán)結(jié)應(yīng)對(duì)變化與沖擊，主動(dòng)思考，積極變革，作為高職教學(xué)單位，不應(yīng)再將學(xué)生僅僅簡(jiǎn)單的往操作能力培養(yǎng)，更重要的是思維與操作并重的能力的鍛煉，建立與市場(chǎng)緊密結(jié)合的研究平臺(tái)是當(dāng)前正確與急迫的選擇。

作者:嚴(yán)勇 單位:重慶第二師范學(xué)院

參考文獻(xiàn)

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學(xué)校物業(yè)管理難點(diǎn)范文第4篇

近年，隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，物業(yè)管理領(lǐng)域的人才需要日漸提升。物業(yè)管理公司與業(yè)主之間的交往就需要依靠經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作來(lái)記錄、傳達(dá)。以寧夏銀川魯銀服務(wù)有限公司為例，公司下屬的行政辦公室、財(cái)務(wù)部、物業(yè)管理部、客服部等多個(gè)部門(mén)，在日常工作中需要各類(lèi)計(jì)劃、策劃方案、可行性研究報(bào)告、總結(jié)、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告等各類(lèi)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文的撰寫(xiě)。就當(dāng)前銀川魯銀服務(wù)有限公司在此方面的人才準(zhǔn)備來(lái)看，各類(lèi)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文撰寫(xiě)大多由非物業(yè)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能方面的人才撰寫(xiě)，因此難免出現(xiàn)用詞不當(dāng)、邏輯性不強(qiáng)、不符合規(guī)范需要等諸多問(wèn)題。從崗位需要而言，物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能人才在物業(yè)單位中很少被單獨(dú)設(shè)定職位，多按照部門(mén)的需要由該部門(mén)的人員自行寫(xiě)作。以國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的銀川建發(fā)服務(wù)有限公司，在日常管理與應(yīng)用中，由于業(yè)務(wù)項(xiàng)目囊括機(jī)關(guān)行政辦公區(qū)、住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、商務(wù)樓等30多種類(lèi)別，在日常物業(yè)服務(wù)過(guò)程中所涉及到的物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作更為頻繁。然而當(dāng)前公司在物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作方面同樣處在人才緊缺的狀態(tài)中，導(dǎo)致此問(wèn)題的主要原因一方面在于物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作方面專(zhuān)業(yè)人才本身的稀缺，另一方面則是基于公司全面發(fā)展需要，此類(lèi)公司更偏重于對(duì)物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作及其他方面技能的復(fù)合型人才的需要。

二、物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能人才培養(yǎng)中存在的問(wèn)題

受學(xué)科特性的影響，應(yīng)用寫(xiě)作課程的內(nèi)容偏于枯燥，格式的程式化和固定化，很難引起學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣。而學(xué)生對(duì)于經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作所存在“一看就懂，一學(xué)就會(huì)”的思想，與學(xué)生在實(shí)際應(yīng)用中所容易出現(xiàn)的“一寫(xiě)就錯(cuò)”問(wèn)題，正是物業(yè)管理中經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能人才培養(yǎng)相對(duì)較難的主要原因之一。按照物業(yè)管理科目所囊括的各類(lèi)知識(shí)和相關(guān)技能在物流管理行業(yè)實(shí)踐應(yīng)用時(shí)的重要性來(lái)看，僅僅憑借課上學(xué)習(xí)的經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作知識(shí)，擬達(dá)成企業(yè)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文撰寫(xiě)的標(biāo)準(zhǔn)化需求，顯然具有較大的難度。經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作在物流管理公司日常運(yùn)作中所肩負(fù)的豐富信息記錄、傳遞等功效，更需要教師在學(xué)校期間為學(xué)生提供大量的、形式各樣的、應(yīng)用用途多元化的經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作講解及練習(xí)，以穩(wěn)固學(xué)生在經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文方面的寫(xiě)作基礎(chǔ)。

三、基于實(shí)踐應(yīng)用要求經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作技能人才培養(yǎng)策略的優(yōu)化

1.調(diào)整教師教學(xué)心態(tài)，結(jié)合崗位要求優(yōu)化教學(xué)內(nèi)容

在目前經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文的講解和實(shí)訓(xùn)引導(dǎo)中，教師會(huì)忽視學(xué)生的學(xué)習(xí)主觀能動(dòng)性，輕視學(xué)生的語(yǔ)感訓(xùn)練，因此，以物業(yè)管理經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作需要為教學(xué)改革的切入點(diǎn)，按照職業(yè)崗位和技術(shù)領(lǐng)域等方面的具體任職要求進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容的調(diào)整，教師可參照物業(yè)管理資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)范性要求，來(lái)改革課堂教學(xué)內(nèi)容。比如按照不同經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文文種的撰寫(xiě)需要如計(jì)劃、總結(jié)、紅頭文件、策劃方案等，設(shè)定情境引導(dǎo)學(xué)生自行思考并進(jìn)行寫(xiě)作，教師負(fù)責(zé)引導(dǎo)其自行檢查或者共同檢查寫(xiě)作中的問(wèn)題，主要以如何規(guī)范自身的寫(xiě)作方式為教育目標(biāo)。以市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫(xiě)為例，為幫助學(xué)生更為精確的了解和掌握此種寫(xiě)作方式的技巧和要求。教師可命題由學(xué)生自行到社區(qū)進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查并按照市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的撰寫(xiě)要求，進(jìn)行相關(guān)過(guò)程和結(jié)果的成文化表達(dá)，教師對(duì)此過(guò)程進(jìn)行把控和適當(dāng)?shù)狞c(diǎn)評(píng)。為進(jìn)一步促進(jìn)學(xué)生對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作的了解，教師可搜集物業(yè)公司日常所使用的各類(lèi)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文為學(xué)生提供實(shí)際范例，學(xué)生通過(guò)仿寫(xiě)、對(duì)比等可加深對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作需要的記憶。此外，教師還需要提供讀寫(xiě)活動(dòng)等培養(yǎng)學(xué)生的基本語(yǔ)感，引導(dǎo)學(xué)生確定撰寫(xiě)思路，準(zhǔn)確得體的進(jìn)行文字修飾。經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作的培養(yǎng)應(yīng)該與學(xué)生的職業(yè)能力、專(zhuān)業(yè)能力的培訓(xùn)密切結(jié)合起來(lái)，比如引導(dǎo)學(xué)生走出課堂，真實(shí)接觸公司的崗位要求，真切了解不同物業(yè)管理公司對(duì)經(jīng)濟(jì)應(yīng)用文寫(xiě)作的需要和要求。此類(lèi)要求需要包含不同物業(yè)管理公司寫(xiě)作動(dòng)手能力、實(shí)踐創(chuàng)新能力、交流溝通能力、崗位適應(yīng)能力、團(tuán)隊(duì)協(xié)作能力等方面的培養(yǎng)。針對(duì)以上要求，建議教師在教學(xué)心態(tài)調(diào)整的過(guò)程中進(jìn)行教學(xué)內(nèi)容和模式的對(duì)應(yīng)性調(diào)整。

2.嘗試進(jìn)行教學(xué)角色互換，引導(dǎo)學(xué)生自行設(shè)計(jì)課堂講學(xué)

學(xué)校物業(yè)管理難點(diǎn)范文第5篇

[關(guān)鍵詞]油田；物業(yè)；管理；文化；建設(shè)

中圖分類(lèi)號(hào):f293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:a 文章編號(hào):1009-914x(2013)07-0102-01

一、油田物業(yè)管理企業(yè)的文化建設(shè)的必要性：

1、油田物業(yè)管理企業(yè)生產(chǎn)的是服務(wù)

油田物業(yè)管理行業(yè)有八字箴言叫做“物的管理、人的服務(wù)”，但最終的落腳點(diǎn)還是在服務(wù)上。服務(wù)本身是一種無(wú)形的產(chǎn)品，它的質(zhì)量的管理和鑒定似乎很難有量化的標(biāo)準(zhǔn)。比如說(shuō)：航空服務(wù)業(yè)對(duì)微笑的要求具體到應(yīng)該露出幾顆牙齒，但是我們很難知道，即使有了那樣標(biāo)準(zhǔn)的微笑是不是真的發(fā)自內(nèi)心，是不是能真的愉悅和打動(dòng)客戶。很多油田物業(yè)管理公司制定了規(guī)范化的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系，比如說(shuō)，電話鈴響三聲接電話，要用規(guī)范的禮貌語(yǔ)言，這對(duì)于每一個(gè)員工來(lái)說(shuō)并不難做到。但是對(duì)電話交談的內(nèi)容，對(duì)業(yè)主提出問(wèn)題的解答是否適宜，是否令業(yè)主滿意都無(wú)從控制。這就需要在標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范要求之外，更多的需要在平時(shí)對(duì)員工個(gè)人素養(yǎng)的培養(yǎng)和訓(xùn)練。

2、油田物業(yè)管理傳遞的是形象

有人說(shuō)，成為一名好的油田物業(yè)管理人，就是要學(xué)會(huì)如何和人打交道。也就是說(shuō)油田物業(yè)管理的工作其實(shí)就是不斷地和業(yè)主、使用人等各種對(duì)象進(jìn)行溝通。很顯然，在這個(gè)溝通的過(guò)程中，企業(yè)的形象是通過(guò)這些員工的言行舉止、分析解決問(wèn)題的能力、對(duì)突發(fā)事件的反應(yīng)傳遞給了每一個(gè)受眾，使他們?cè)跐撘颇蝎@得對(duì)企業(yè)的形象認(rèn)知，并且會(huì)很多程度上決定他們對(duì)這個(gè)物業(yè)企業(yè)的接受程度。所以每一個(gè)員工都是企業(yè)的形象大使，而這個(gè)觀念完全需要企業(yè)文化對(duì)員工進(jìn)行引導(dǎo)和熏陶，單純的制度規(guī)范的約束是不能達(dá)到的。

3、油田物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的是品牌

隨著油田物業(yè)管理市場(chǎng)的逐步建立和完善，油田物業(yè)管理企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將愈發(fā)激烈，競(jìng)爭(zhēng)也必然從最初的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)而為品牌競(jìng)爭(zhēng)。品牌的重點(diǎn)不僅僅是它的知名度，更重要的是品牌所蘊(yùn)含的文化內(nèi)涵。對(duì)于油田物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)，品牌中蘊(yùn)含的人文關(guān)懷的精神更是不可或缺的。企業(yè)自身的價(jià)值觀能否從商業(yè)氛圍中升華出來(lái)必然直接影響到品牌的文化內(nèi)涵。而且在品牌建立起來(lái)以后，需要每一個(gè)員工像愛(ài)護(hù)自己的孩子一樣去愛(ài)護(hù)它、支持它，以員工對(duì)于品牌的忠誠(chéng)度來(lái)影響業(yè)主對(duì)品牌的忠誠(chéng)度。

4、油田物業(yè)管理行業(yè)急需的是人才

現(xiàn)在令很多油田物業(yè)管理公司頭疼的是人才難尋，人才難留。油田物業(yè)管理人才市場(chǎng)成為賣(mài)方市場(chǎng)確實(shí)有點(diǎn)始料未及。物業(yè)不斷接管，卻沒(méi)有合適的人才去管理，更談不上人才的儲(chǔ)備了，甚至很多公司自己培養(yǎng)的人才也在不斷流失。這個(gè)問(wèn)題的解決不能只從經(jīng)濟(jì)激勵(lì)著手，還需要企業(yè)文化所特有的感召力和凝聚力。在強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)精神、公平競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)文化下，人才更容易產(chǎn)生對(duì)企業(yè)的歸宿感，更愿意將自身的愿景和企業(yè)的發(fā)展結(jié)合起來(lái)。

二、油田物業(yè)管理企業(yè)的文化建設(shè)的難點(diǎn)

1、油田物業(yè)管理行業(yè)自身的特殊性導(dǎo)致了在企業(yè)文化建設(shè)的困難。

企業(yè)文化的建設(shè)要求在企業(yè)精神、價(jià)值觀、品質(zhì)觀、企業(yè)目標(biāo)等方面實(shí)現(xiàn)企業(yè)的統(tǒng)一性，這就和油田物業(yè)管理本身具有的復(fù)雜多樣性產(chǎn)生了矛盾。

（1）油田物業(yè)管理企業(yè)管理項(xiàng)目的復(fù)雜性。油田物業(yè)管理的項(xiàng)目由住宅小區(qū)、寫(xiě)字樓、工業(yè)區(qū)、醫(yī)院、學(xué)校、旅游景點(diǎn)等不同類(lèi)型，有本地的有外埠的，有高檔物業(yè)也有普通物業(yè)。每一類(lèi)型的項(xiàng)目要求不盡一致，管理的對(duì)象各有不同，地點(diǎn)分散四處，并且都必須考慮和本物業(yè)周邊文化環(huán)境的協(xié)調(diào)。

（2）油田物業(yè)管理企業(yè)員工的復(fù)雜性。由于管理內(nèi)容多樣，使公司的員工在專(zhuān)業(yè)、層次、年齡、學(xué)歷和個(gè)人素養(yǎng)上有著很大的差異。這決定了員工對(duì)企業(yè)文化的理解和接受程度不盡相同。

（3）油田物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)的復(fù)雜性。油田物業(yè)管理公司的職能部門(mén)偏多。隨著管理面積的擴(kuò)大，很多物業(yè)公司又不斷設(shè)立管理處。一部分公司根據(jù)行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)又增設(shè)了諸如客戶服務(wù)中心、專(zhuān)業(yè)中心等部門(mén)。

些部門(mén)之間比較容易出現(xiàn)職能重復(fù)、權(quán)責(zé)不清的情況，這對(duì)于各部門(mén)間的關(guān)系協(xié)調(diào)配合和對(duì)企業(yè)文化的共同認(rèn)知帶來(lái)了影響。

2、與其他社會(huì)文化的密切聯(lián)系造成了企業(yè)文化建設(shè)必須更多地考慮與社會(huì)文化的協(xié)調(diào)又要保持個(gè)性。

（1）與社區(qū)文化的關(guān)系。油田物業(yè)管理企業(yè)本身負(fù)有建設(shè)社區(qū)文化的管理目標(biāo)。長(zhǎng)期以來(lái)，在社區(qū)文化建設(shè)上，油田物業(yè)管理公司只偏重于小區(qū)文娛活動(dòng)的組織和支持，滿足于建立幾個(gè)業(yè)余文藝團(tuán)隊(duì)。這些工作固然也是必須的，但卻是淺層次的。社區(qū)文化建設(shè)的根本目標(biāo)應(yīng)該是通過(guò)各種載體將公司的服務(wù)理念滲透到業(yè)主和使用人的業(yè)余生活中去，引導(dǎo)他們形成物業(yè)內(nèi)的共同生活方式、共同價(jià)值觀，形成小區(qū)的公共意識(shí)，建立和諧、高雅的生活工作氛圍。要達(dá)到這一點(diǎn)，確實(shí)是有非常多的工作要做。

（2）與傳統(tǒng)文化的關(guān)系。雖然是一個(gè)新興的服務(wù)行業(yè)，但油田物業(yè)管理企業(yè)恰恰不能放棄對(duì)傳統(tǒng)文化的吸收。因?yàn)橛吞镂飿I(yè)管理的主要對(duì)象是住宅小區(qū)，更多的是對(duì)業(yè)主及其家庭的管理和服務(wù)。中國(guó)的傳統(tǒng)文化以家庭為社會(huì)的基礎(chǔ)，以家庭的和諧求得整個(gè)社會(huì)秩序的平穩(wěn)。因此油田物業(yè)管理企業(yè)的文化的服務(wù)品質(zhì)觀如何更多地體現(xiàn)家庭美德、社會(huì)公德，將是我們需要認(rèn)真思考的問(wèn)題。

三、油田物業(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)遵循的原則

1、貫穿“以人為本”的原則，“以人為本”是油田物業(yè)管理企業(yè)文化建設(shè)的首要原則和根本原則。以人為本體現(xiàn)兩方面的內(nèi)容。第一在經(jīng)營(yíng)理念中突出以業(yè)主（或使用人）為本，業(yè)主至上。時(shí)時(shí)想業(yè)主之未想，急業(yè)主之所急，持續(xù)超越業(yè)主的期望。第二是突出以員工為本，為員工營(yíng)造公平、公正、透明的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，以完善的培訓(xùn)體系和日常的溝通，促進(jìn)員工不斷成長(zhǎng)，不斷激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性。

2、突出團(tuán)隊(duì)精神的原則。正因?yàn)橛吞镂飿I(yè)管理企業(yè)在管理項(xiàng)目、員工構(gòu)成、組織機(jī)構(gòu)上的復(fù)雜性，必須突出團(tuán)隊(duì)精神的建設(shè)，才能使每一個(gè)人、每一個(gè)部門(mén)、每一個(gè)管理區(qū)域協(xié)調(diào)一致，既明確分工又相互配合形成合力，同時(shí)也更能使員工產(chǎn)生歸宿感和責(zé)任心。

3、強(qiáng)調(diào)與時(shí)俱進(jìn)的原則。文化是動(dòng)態(tài)的，不是靜態(tài)的。以文化來(lái)影響人的重要前提是這個(gè)文化必須是科學(xué)的、健康的、保持不斷前進(jìn)的。當(dāng)前，智能化、專(zhuān)業(yè)化已經(jīng)成為油田物業(yè)管理的行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。這就要求油田物業(yè)管理企業(yè)在管理、服務(wù)、體制、技術(shù)等方面敢于突破敢于創(chuàng)新。相應(yīng)的，在文化上要突出自我否定的勇氣和不滿足現(xiàn)狀的精神。