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預(yù)期收益評估方法范文第1篇

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估；評估方法； 經(jīng)濟(jì)學(xué)理論

一、成本法

成本法的理論基礎(chǔ)是勞動價值論，勞動價值理論認(rèn)為勞動創(chuàng)造價值。成本法的評估思路依照這種理論基礎(chǔ)而形成。

第一、勞動價值論是應(yīng)用成本法界定資產(chǎn)價值構(gòu)成的基礎(chǔ)。勞動價值論認(rèn)為商品的價值是由生產(chǎn)商品所耗費(fèi)的不變資本、可變資本和可變資本創(chuàng)造的剩余價值構(gòu)成，可見任何資產(chǎn)的價值都是通過分析在生產(chǎn)該資產(chǎn)過程中投入的成本決定的，即耗費(fèi)的資本。第二，勞動價值論是資產(chǎn)的重置成本計(jì)算的理論依據(jù)。勞動價值論認(rèn)為商品的價格是由不變資本、可變資本和可變資本生產(chǎn)的剩余價值構(gòu)成。實(shí)際上生產(chǎn)商品所耗費(fèi)的只有不變資本和可變資本。因此商品的價值可以由生產(chǎn)成本和利潤組成，即資產(chǎn)的價值也可以表述為生產(chǎn)成本和利潤之和。第三、勞動價值論中的資本循環(huán)和周轉(zhuǎn)理論是資產(chǎn)實(shí)體性貶值的理論基礎(chǔ)。對于固定資本而言，它是以物質(zhì)形態(tài)全部進(jìn)入生產(chǎn)過程，價值是逐漸地一部分一部分地轉(zhuǎn)移到新產(chǎn)品中去。固定資本在使用時存在的損耗是通過該商品銷售獲得的價值得到補(bǔ)償，把這部分價值補(bǔ)償以貨幣形式表現(xiàn)出來就是折舊費(fèi)。資產(chǎn)的實(shí)體性貶值就是資產(chǎn)的有形損耗，它的測量就是基于資本循環(huán)和周轉(zhuǎn)理論。第四，勞動價值論中的勞動時間理論是資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值的理論基礎(chǔ)。勞動價值論將勞動時間劃分為必要勞動時間和剩余勞動時間，決定商品價值量的是社會必要勞動時間。市場上新技術(shù)、新材料、新工藝的應(yīng)用使得生產(chǎn)相同功能的產(chǎn)品所花費(fèi)的社會必要勞動時間縮短，生產(chǎn)效率大大提高，然而按照原來的生產(chǎn)方式生產(chǎn)的個別企業(yè)的個別勞動時間相對延長，生產(chǎn)效率相對較低，收益會下降。資產(chǎn)的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值恰恰是由于技術(shù)進(jìn)步，勞動生產(chǎn)率提高，收益額減少造成的。

二、市場法

市場法是以均衡價值理論為理論基礎(chǔ)，該理論認(rèn)為商品在其他條件不變的情況下，由該商品的供需情況決定，即商品的價值是由在公開市場上買賣雙方力量達(dá)成一致時的均衡價值所決定的。

首先，均衡價值理論的完全競爭市場條件滿足市場法要求的公開市場條件。市場法的應(yīng)用要求有充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場，交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類似的交易案例越容易獲得，越容易形成某一類資產(chǎn)的市場行情。均衡價值理論是基于完全競爭的市場確定商品均衡價格，滿足公開市場條件。在公開市場上買賣雙方地位平等，均為追求自我利益最大化的理性經(jīng)濟(jì)人，雙方都有充足的時間收集信息，進(jìn)行詢價，自愿交易，并且通過公開市場，避免了個別交易的偶然性，以參照資產(chǎn)的均衡價值為基礎(chǔ)確定被評估資產(chǎn)價值，更容易反映出資產(chǎn)的真實(shí)價值。

其次，理性投資者不會購買高于市場上具有相同功能的替代品的資產(chǎn)。在資產(chǎn)評估中運(yùn)用均衡價值論就是承認(rèn)市場交易結(jié)果的相對合理性，以與被評估資產(chǎn)相類似的交易案例為參照，來確定被評估資產(chǎn)的評估值，即一項(xiàng)資產(chǎn)的價值等于為獲得同等滿足的替代品所花費(fèi)的成本。

三、收益法

收益法的理論基礎(chǔ)是效用價值論。該理論認(rèn)為商品的價值取決于它的效用，是商品給消費(fèi)者帶來的主觀效用，效用越大價值越大。

第一，效用價值論是將產(chǎn)品或勞務(wù)能否滿足人們的欲望的主觀判斷作為解釋該產(chǎn)品或勞務(wù)的價值大小的理論。應(yīng)用收益法進(jìn)行資產(chǎn)評估實(shí)際上是從產(chǎn)生收益能力的角度來評估一項(xiàng)資產(chǎn)，因此它只是適用于能直接產(chǎn)生收益，或者說有現(xiàn)金流的資產(chǎn)，即被評估的資產(chǎn)的預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣計(jì)量。預(yù)期收益值越大，被評估的資產(chǎn)價值越大；預(yù)期收益值越小，被評估的資產(chǎn)價值越小。第二，收益法評估中的資產(chǎn)預(yù)期收益是客觀收益并非資產(chǎn)的實(shí)際收益。被評估資產(chǎn)是在持續(xù)使用中客觀上能夠帶來的預(yù)期收益，用貨幣計(jì)量得出的值才是收益法要求的預(yù)期收益額。然而資產(chǎn)的實(shí)際收益額往往由于不同經(jīng)營主體對同一資產(chǎn)的經(jīng)營能力的差異，造成實(shí)際收益額不同，不能客觀的反映該項(xiàng)資產(chǎn)的收益情況，資產(chǎn)價值的評估受到影響。第三，理性投資者在投資某項(xiàng)資產(chǎn)時，不僅要考慮它的預(yù)期收益，還要考慮它的風(fēng)險。資產(chǎn)的價值是在使用過程中不斷讓渡，不斷補(bǔ)償，投資者總是期望未來回報大于當(dāng)前投資，因此要衡量預(yù)期收益、風(fēng)險補(bǔ)償和資產(chǎn)現(xiàn)值的關(guān)系。收益法評估過程是要計(jì)算未來使用期限各年的預(yù)期收益的折現(xiàn)值之和，因此要考慮獲得未來預(yù)期收益而承擔(dān)的風(fēng)險。

資產(chǎn)評估方法是實(shí)現(xiàn)評定估算資產(chǎn)價值的技術(shù)手段，盡管每種方法的應(yīng)用思路不同，但都是基于一定的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論形成的。分析資產(chǎn)評估方法的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，

對于加深資產(chǎn)評估理論的理解和更有效的運(yùn)用資產(chǎn)評估方法有著理論和實(shí)踐意義。

參考文獻(xiàn)：

預(yù)期收益評估方法范文第2篇

【關(guān)鍵詞】民營企業(yè)；信用評價；方法

1.引言

民營企業(yè)信用評價體系建立的目的是為金融機(jī)構(gòu)判斷是否給民營企業(yè)提供貸款做參考，而通過使用該體系能否保障金融機(jī)構(gòu)降低風(fēng)險，建立體系的方法的可靠性就成了關(guān)鍵。我國是從20世紀(jì)80年代引入企業(yè)信用評級的，經(jīng)過30多年的發(fā)展，信用評價理論及應(yīng)用都有取得了長足的發(fā)展，但我國企業(yè)信用評價方法沒有形成體系，目前應(yīng)用的方法有傳統(tǒng)的5C法為代表的要素分析法（專家法）、簡單的財(cái)務(wù)比率分析模型、多元判斷分析模型、人工智能模型、模糊多目標(biāo)多人評價方法、模糊數(shù)學(xué)法、層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）模糊綜合評判法等，其主要弊端在于：（1）評價方法單一，沒有形成體系；（2）沒辦法對建立的評價體系進(jìn)行評價；（3）對該體系使用下對金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險無法估計(jì)，難以形成有效的問責(zé)。

而用資產(chǎn)評估的方法建立民營企業(yè)信用評價指標(biāo)剛好能彌補(bǔ)上述單一方法的不足，其優(yōu)點(diǎn)有：（1）自成體系；（2）在體系下各方法可以相互驗(yàn)證和互補(bǔ)；（3）建立在抵押基礎(chǔ)上的評價指標(biāo)降低了金融機(jī)構(gòu)貸款的風(fēng)險。資產(chǎn)評估發(fā)展到今天，已經(jīng)形成了完整的方法體系，對于民營企業(yè)信用評價指標(biāo)體系的建立具體可以采用民營企業(yè)整體資產(chǎn)評估的方法，比較客觀、公正、合理和科學(xué)的得出民營企業(yè)信用評價的指標(biāo)。而這種民營企業(yè)整體評估的指標(biāo)體系的建立能比較準(zhǔn)確的反應(yīng)民營企業(yè)的整體價值，作為抵押價值的參考，而抵押貸款無疑是金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險最小的舉措，更容易為金融機(jī)構(gòu)所接受。

2.資產(chǎn)評估方法在民營企業(yè)信用評價體系建立中的應(yīng)用

根據(jù)資產(chǎn)評估三大原理，即替代原理、預(yù)期收益原理和生產(chǎn)費(fèi)用價值論，常用三大方法及其衍生方法，主要有市場法、收益法和成本法。每個方法都可以獨(dú)立測算出民營企業(yè)整體價值，而三個方法測算出的結(jié)果又可以相互驗(yàn)證，在不同經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，三個結(jié)果可以通過一定的數(shù)學(xué)方法進(jìn)行處理得到公允的結(jié)果。特別是在某個方法里面指標(biāo)無法采集或準(zhǔn)確采集時候，而其他方法的指標(biāo)又很容易獲得情況下得出民營企業(yè)信用評價的指標(biāo)。

（1）市場法的應(yīng)用

市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析，以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術(shù)方法的總稱。評估思路為：尋找可比案例調(diào)整差異調(diào)整案例價格綜合確定評估值。其中調(diào)整差異時可以乘以調(diào)整系數(shù)也可以加減調(diào)整值。綜合確定評估值時可以用簡單算術(shù)平均，也可以用加權(quán)平均。

市場法的應(yīng)用前提：①充分發(fā)達(dá)活躍的資產(chǎn)市場（公開市場）。需要有一個充分發(fā)達(dá)活躍的資產(chǎn)市場。資產(chǎn)市場上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格越容易獲得。②資產(chǎn)及其交易的可比性（參照物）。公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動。資產(chǎn)及其交易的可比性，是指選擇的可比資產(chǎn)及其交易活動在近期公開市場上已經(jīng)發(fā)生過，且與被評估資產(chǎn)及資產(chǎn)業(yè)務(wù)相同或相似。

市場比較法的基本程序及有關(guān)指標(biāo)：1）選擇參照物。①成交價必須真實(shí)。②至少三個交易案例。③與被估資產(chǎn)相類似（可以替代，即功能相同）。④成交價是正常交易的結(jié)果。⑤盡可能選擇近期成交的交易案例。2）選擇比較因素。不論何種資產(chǎn)，影響其價值的因素基本相同，如資產(chǎn)的性質(zhì)、市場條件等。但具體到每一種資產(chǎn)時，影響資產(chǎn)價值的因素又各有側(cè)重。例如房地產(chǎn)主要受地理位置因素的影響，而機(jī)器設(shè)備則受技術(shù)水平的影響。根據(jù)不同種類資產(chǎn)價值形成的特點(diǎn)，選擇對資產(chǎn)價值形成影響較大的因素作為對比指標(biāo)，在參照物與評估對象之間進(jìn)行比較。3）指標(biāo)對比、量化差異。根據(jù)所選定的對比指標(biāo)，在參照物及評估對象之間進(jìn)行比較，并將兩者的差異進(jìn)行量化。例如資產(chǎn)功能指標(biāo)，參照物與評估對象盡管用途功能相同或相近，但是在生產(chǎn)能力上、在生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量方面，以及在資產(chǎn)運(yùn)營過程中的能耗、物耗和人工消耗等方面都會有不同程度的差異，將參照物與評估對象對比指標(biāo)之間的差異數(shù)量化、貨幣化是運(yùn)用市場途徑的重要環(huán)節(jié)。4）調(diào)整差異。市場途徑是以參照物的成交價格作為估算評估對象價值的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上將已經(jīng)量化的參照物與評估對象對比指標(biāo)差異進(jìn)行調(diào)增或調(diào)減，就能得到以每個參照物為基礎(chǔ)的評估對象的初評結(jié)果。初評結(jié)果的數(shù)量取決于所選擇的參照物個數(shù)。5）綜合分析確定評估結(jié)果。運(yùn)用市場途徑通常應(yīng)選擇三個以上參照物，就是說在通常情況下，運(yùn)用市場途徑評估的初評結(jié)果也在三個以上。按照資產(chǎn)評估一般慣例的要求，正式的評估結(jié)果只能是一個，這就需要評估人員對若干初評結(jié)果進(jìn)行綜合分析，來確定最終的評估值。在這個環(huán)節(jié)上沒有制度規(guī)定，取決于評估人員對參照物的把握和對評估對象的認(rèn)識，再加上評估經(jīng)驗(yàn)。當(dāng)然，假如參照物與評估對象可比性都很好，評估過程中沒有明顯的遺漏或疏忽，采用加權(quán)平均的辦法將初評結(jié)果轉(zhuǎn)換成最終評估結(jié)果也是可以的。

通過市場法的原理，運(yùn)用市場法建立民營企業(yè)信用評價體系需要找出三個以上最近交易過的同類企業(yè)，并對這些企業(yè)和相關(guān)情況和交易情況進(jìn)行詳細(xì)了解，選擇出比較因素，建立相關(guān)影響企業(yè)價值的重要指標(biāo)體系，通過比較和量化差異，就可以得出企業(yè)的價值。

（2）收益法的應(yīng)用

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。即依據(jù)資產(chǎn)未來預(yù)期收益，經(jīng)折現(xiàn)或本金化處理來估測資產(chǎn)價值。

預(yù)期收益評估方法范文第3篇

【關(guān)鍵詞】收益法；公路收費(fèi)權(quán)經(jīng)營權(quán)；資產(chǎn)評估

1、收益法評估公路收費(fèi)權(quán)的有效性

收益法的理論依據(jù)為效用價值論。收益法只要具備三個條件就可以采用：一是被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可用貨幣衡量；二是企業(yè)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測；三是被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。在對公路收費(fèi)權(quán)價值進(jìn)行評估時，收益法這三個方面的資料都是可以搜集或預(yù)測的。筆者認(rèn)為，在公路收費(fèi)權(quán)價值評估中，采用收益法是比較合理、可行的。一方面，依據(jù)評估理論，評估方法的選擇依賴于我們既定的評估目的和評估對象。從評估的目的看，我國當(dāng)前進(jìn)行公路收費(fèi)權(quán)評估實(shí)際上是為公路收費(fèi)權(quán)出讓方和受讓方的交易服務(wù)的；從評估對象來看，收益法評估公路收費(fèi)權(quán)是把各要素構(gòu)成的公路實(shí)物資產(chǎn)作為一個資產(chǎn)整體，評估對象是公路資產(chǎn)的整體獲利能力。另一方面，公路預(yù)期收益的大小與公路建設(shè)成本相關(guān)性不大，公路收費(fèi)權(quán)屬于無形資產(chǎn)，受讓方關(guān)注的是購買這項(xiàng)無形資產(chǎn)后所能帶來的預(yù)期收益，以預(yù)期收益的現(xiàn)值來確定公路收費(fèi)權(quán)的投資價格更容易被投資方接受。

2、收益法評估公路收費(fèi)權(quán)難點(diǎn)

按照收益法的評估原理，公路收費(fèi)權(quán)資產(chǎn)評估值V是在未來特許經(jīng)營期n年內(nèi)公路收費(fèi)收費(fèi)權(quán)資產(chǎn)每年的預(yù)期額，a1、a2、a3…… an，用適當(dāng)折現(xiàn)率r折現(xiàn)，累加得出的評估基準(zhǔn)日的收益現(xiàn)值。其評估的數(shù)學(xué)原理式：

該模型是收益法的基本數(shù)學(xué)原理模型。我們可以看出收益法評估公路收費(fèi)權(quán)關(guān)鍵和難點(diǎn)在于測定三個重要的參at（t=1，2，3…n），r和n。只有準(zhǔn)確測定這三個參數(shù)值才能保證評估值V的真實(shí)可信。

2.1 n的測定

n是所估公路的特許經(jīng)營年限或稱為轉(zhuǎn)讓期限。按照《管理辦法》第十一條規(guī)定，“轉(zhuǎn)讓公路經(jīng)營權(quán)中的車輛通行收費(fèi)收費(fèi)權(quán)，應(yīng)該堅(jiān)持以投資預(yù)測回收期加上合理年限盈利期（合理年限盈利期一般不得超過投資預(yù)測回收期的50%）為基準(zhǔn)原則，最多不得超過30年。從實(shí)際情況看，我過目前公路收費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)讓期一般為20-30年。從資產(chǎn)評估的角度來說，n是確定的，它是由轉(zhuǎn)讓方和出讓方協(xié)商決定的。然而，從對公路收費(fèi)權(quán)本身價值來說，n值的大小對公路收費(fèi)權(quán)價值的影響具有舉足輕重的作用，一般來說，n越大，收費(fèi)權(quán)的價值就會越大，反之則越小。所以，如何確定公路收費(fèi)權(quán)的期限，不僅能使受讓方能夠獲得投資回收又能獲得投資的風(fēng)險補(bǔ)償收益；而且還能貫徹我國貸款修路，收費(fèi)還貸的初衷，發(fā)揮公路準(zhǔn)公共產(chǎn)品的特質(zhì)，是我們評估公路收費(fèi)權(quán)的一個難點(diǎn)。

2.2 at的確定

at（t=1，2，3，…n）是特許經(jīng)營期第t年公路收費(fèi)經(jīng)營的預(yù)期收益額，它是一個凈現(xiàn)金流量。在采用收益法對公路收費(fèi)權(quán)價值進(jìn)行評估時，如何確定預(yù)期收益是一項(xiàng)十分重要的工作。公路收費(fèi)權(quán)評估項(xiàng)目中所指的未來凈現(xiàn)金流量，是指未來現(xiàn)金流入量與未來現(xiàn)金流出量之間的差額?，F(xiàn)金流入量主要是車輛通行收費(fèi)收入；現(xiàn)金流出量包括日常維修費(fèi)用、人工費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅金及附加、所得稅、借款本金歸還、大修理費(fèi)用、其他費(fèi)用等。以未來凈現(xiàn)金流量作為收益的理由是：在設(shè)立收費(fèi)公路時，主要是執(zhí)行國家的“貸款修路，收費(fèi)還貸”政策。修建公路的主要資金來源是貸款，公路收入的主要去向是歸還貸款。這就決定了公路經(jīng)營公司的主要現(xiàn)金來源和現(xiàn)金去向是取得貸款與歸還貸款。在進(jìn)行公路收費(fèi)權(quán)價值評估時，可以通過測算通行收費(fèi)收入預(yù)測未來的現(xiàn)金流入量。同時，在保證公司擁有一定現(xiàn)金周轉(zhuǎn)余額的情況下，用現(xiàn)金流入量歸還貸款。這樣，評估人員在預(yù)測收益時，就比較有把握保證公司每年都有凈現(xiàn)金流量（但不能保證每年都有利潤，因?yàn)樵诠愤\(yùn)營的初期，往往是沒有多少利潤的，有時甚至是虧損），從而使評估方法具有一定的可操作性，使預(yù)測結(jié)果具有一定的可靠性。

值得提出的是，在公路收費(fèi)權(quán)評估實(shí)踐中，也存在預(yù)測未來的凈現(xiàn)金流量為負(fù)的情況，主要是成本方面的問題。這是因?yàn)樵诠返倪\(yùn)營過程中，需要發(fā)生一定的維護(hù)費(fèi)用，且未來不可避免地會發(fā)生難以預(yù)見的費(fèi)用（如自然災(zāi)害造成的損失、貨車超載造成的路面碾壓損失、公路設(shè)施的人為損壞等），因此評估人員在進(jìn)行費(fèi)用預(yù)測時需要遵循謹(jǐn)慎性原則，對不可預(yù)見的費(fèi)用盡可能地加以考慮。這樣，就會出現(xiàn)在預(yù)測期內(nèi)的某些年份的成本費(fèi)用增加很多的情況，從而形成預(yù)測期內(nèi)某些年份的凈現(xiàn)金流量為負(fù)的情況。另外，隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全國人均汽車擁有量不斷增長，國家會更加注重基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，會建立更為便利的交通設(shè)施，而公路的承載能力達(dá)到一定的飽和狀態(tài)則會抑制公路收益的增長。還有國家對公路收費(fèi)權(quán)的收費(fèi)年限有明確規(guī)定，不能超期，這也限制了公路收費(fèi)的增長，因此在公路收費(fèi)權(quán)價值評估中，不可能通過延長收費(fèi)年限來增加收益。上述原因會導(dǎo)致在采用收益法評估公路收費(fèi)權(quán)價值時，會出現(xiàn)某些年份的凈現(xiàn)金流量為負(fù)的情況。若存在凈現(xiàn)金流量為負(fù)的情況，那將對評估結(jié)果產(chǎn)生較大影響，這是在采用收益法進(jìn)行評估時需要關(guān)注的難點(diǎn)。

2.3 r的測定

折現(xiàn)率的確定對評估結(jié)果會產(chǎn)生很大影響，在公路經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓、政府回購、公路經(jīng)營企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方面，折現(xiàn)率的含義及折現(xiàn)口徑是不同的，如何科學(xué)界定折現(xiàn)率選取的原則將對規(guī)范收費(fèi)公路資產(chǎn)評估有著重要作用。

折現(xiàn)率可以根據(jù)以下公式來加以分析確定：折現(xiàn)率=（安全利率+行業(yè)風(fēng)險率+通貨膨脹率）×風(fēng)險修正系數(shù)。①安全利率。通常按一年期定期存款利率確定，在一定時期內(nèi)是穩(wěn)定不變的。②行業(yè)風(fēng)險率。根據(jù)公路收費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)出方所在公司的具體情況取值，需要參照行業(yè)的平均發(fā)展情況、該企業(yè)所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)情況以及同行業(yè)企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r等。取值通常大于1。③通貨膨脹率。根據(jù)我國物價指數(shù)和國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策等加以預(yù)測，通常呈逐年遞增的趨勢。④風(fēng)險修正系數(shù)。在收益法的計(jì)算公式中，由于對安全利率、行業(yè)風(fēng)險率和通貨膨脹率的估計(jì)都存在偏差，有可能使折現(xiàn)率的計(jì)算偏離實(shí)際情況，所以需要一個風(fēng)險修正系數(shù)來進(jìn)行調(diào)整，這一系數(shù)要根據(jù)公路收費(fèi)權(quán)轉(zhuǎn)出方所在公司的具體情況來取值，取值可大于1、等于1或小于1。需要注意的是，對于折現(xiàn)率，要逐年進(jìn)行測算，在評估實(shí)踐中，折現(xiàn)率通常每年是不相同的，不能使用相同的折現(xiàn)率對若干年的收益進(jìn)行折現(xiàn)。

折現(xiàn)率選取應(yīng)注意的原則：（1）折現(xiàn)率與折現(xiàn)對象口徑一致，區(qū)分股權(quán)現(xiàn)金流與公司全投資現(xiàn)金流的差異。（2）注意區(qū)分稅前與稅后現(xiàn)金流。（3）在計(jì)算折現(xiàn)時，注意定性分析與定量分析相結(jié)合。

3、收益法評估公路收費(fèi)權(quán)存在的問題及對策

應(yīng)用收益現(xiàn)值法評估公路經(jīng)營權(quán)資產(chǎn)價值，其優(yōu)點(diǎn)主要是能比較真實(shí)和準(zhǔn)確地反映公路經(jīng)營權(quán)本金化價格，用此法評估的價格較易為出讓方和受讓方所接受，符合商業(yè)運(yùn)作法則和價值規(guī)律。但這種方法目前也有較多局限性，主要對預(yù)期收益各因素的預(yù)測難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可見因素的影響。另一方面，社會主義市場機(jī)制尚待完善，現(xiàn)階段公路經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓帶有較強(qiáng)的行政色彩，給準(zhǔn)確評估資產(chǎn)價值帶來一定難度。因此，要使得收益現(xiàn)值法在公路收費(fèi)權(quán)價值評估中發(fā)揮主要作用，就必須注重建立符合公路行業(yè)特點(diǎn)且具有較強(qiáng)可操作性的公路收費(fèi)權(quán)價值評估方法體系，才能有效地應(yīng)用收益現(xiàn)值法。

【參考文獻(xiàn)】

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預(yù)期收益評估方法范文第4篇

一、對《著作權(quán)資產(chǎn)評估指導(dǎo)意見》的認(rèn)識

著作權(quán)資產(chǎn)涉及范圍廣、權(quán)利分類多，資產(chǎn)評估的不確定因素多且對價值的影響較大。本次的指導(dǎo)意見，充分反映了著作權(quán)的專業(yè)性特點(diǎn)，突出了評估的可操作性，豐富了無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的理論成果，滿足了著作權(quán)評估業(yè)務(wù)解決的新問題和操作要求，達(dá)到無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體例上下呼應(yīng)以及評估實(shí)踐的要求。

（一）明確了必須進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查的重要性

《指導(dǎo)意見》第二十條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行著作權(quán)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對享有著作權(quán)的作品相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，包括必要的現(xiàn)場調(diào)查，并收集相關(guān)信息、資料等。這對防止以往紙上談兵、規(guī)避風(fēng)險起到了重要的防范作用。

（二）對三種評估方法提出了具體操作要求，解決了預(yù)測和參數(shù)選取的隨意性

在著作權(quán)評估實(shí)務(wù)中,往往出現(xiàn)方法選用的合理性分析缺失或收益法預(yù)測和參數(shù)選取的隨意性等問題?！吨笇?dǎo)意見》第二十二條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行著作權(quán)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)根據(jù)評估對象、評估目的、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析三種方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種評估方法。特別是對著作權(quán)資產(chǎn)評估中最常用的收益法還做出較為詳細(xì)的規(guī)定，包括三種具體操作方法：許可費(fèi)節(jié)省法、增量收益法、超額收益法。上述規(guī)定強(qiáng)調(diào)了三種方法的適用性，解決了評估實(shí)務(wù)中為了迎合客戶隨意選擇評估方法而不注重合理性分析的問題。在第二十三條中又規(guī)定，應(yīng)根據(jù)著作權(quán)資產(chǎn)對應(yīng)作品的運(yùn)營模式合理估計(jì)評估對象的預(yù)期收益，并關(guān)注運(yùn)營模式法律上的合規(guī)性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性。著作權(quán)的預(yù)期收益通常通過分析計(jì)算增量收益、節(jié)省許可費(fèi)和超額收益等途徑實(shí)現(xiàn)。解決了著作權(quán)評估長期以來成本和收益不配比，與其他無形資產(chǎn)混淆的局面。

該指導(dǎo)意見還針對估算或預(yù)測的主要參數(shù)如著作權(quán)資產(chǎn)未來收益、許可費(fèi)、許可費(fèi)率、增量收益、貢獻(xiàn)資產(chǎn)貢獻(xiàn)、折現(xiàn)率的估算做出了便于操作的規(guī)定。

(三) 強(qiáng)調(diào)評估對象和評估范圍的合理性問題

《指導(dǎo)意見》第二十七條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師運(yùn)用收益法進(jìn)行著作權(quán)資產(chǎn)評估時，應(yīng)當(dāng)綜合考慮評估基準(zhǔn)日的利率、資本成本，以及著作權(quán)實(shí)施過程中的技術(shù)、經(jīng)營、市場、生命周期等方面的風(fēng)險因素，合理確定折現(xiàn)率。著作權(quán)資產(chǎn)折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)區(qū)別于企業(yè)整體資產(chǎn)或者有形資產(chǎn)折現(xiàn)率。本條規(guī)定提示評估師在運(yùn)用收益法時,關(guān)注評估對象和評估范圍的合理性問題，將對評估結(jié)論產(chǎn)生影響。

（四）著作權(quán)資產(chǎn)折現(xiàn)率口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益的口徑保持一致

《指導(dǎo)意見》第三十一條規(guī)定，注冊資產(chǎn)評估師對同一著作權(quán)資產(chǎn)采用多種評估方法評估時，應(yīng)當(dāng)對各種方法取得的初步結(jié)果進(jìn)行比較分析，形成合理的最終評估結(jié)論。解決了長期以來由于折現(xiàn)率與預(yù)期收益口徑不一致帶來的評估結(jié)果不合理的問題。

二、對《金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告指南》的認(rèn)識

本指南從服務(wù)金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理角度出發(fā)，突出了金融企業(yè)的特色，按照銀行、保險、證券三大類企業(yè)提出了較詳細(xì)的評估說明應(yīng)披露的事項(xiàng)的要求。指南也充分考慮了金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目監(jiān)管單位要求,不僅為評估報告編制者――注冊資產(chǎn)評估師的具體操作提供了指導(dǎo)，也為評估報告使用者和監(jiān)管部門正確理解評估結(jié)論，合理使用評估報告提供了指導(dǎo)性的意見。

（一）充分體現(xiàn)了金融評估業(yè)務(wù)的特殊要求

金融企業(yè)與一般企業(yè)在行業(yè)政策、經(jīng)營方式及財(cái)務(wù)核算等方面均有所不同，指南明確了與金融不良資產(chǎn)評估規(guī)范的行為不同，評估明細(xì)表按照銀行、保險公司、 證券公司三大類編制樣表，其格式參照企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的報表格式；明確了評估對象及范圍的披露重點(diǎn)不同，《評估說明》編寫指引，突出了金融企業(yè)的特色，強(qiáng)化了金融資產(chǎn)的評估說明，如成本法《評估說明》指引按照銀行、保險、證券三大類企業(yè)分別說明企業(yè)各科目評估說明應(yīng)披露的事項(xiàng)。對于收益法及市場法也做出了較詳細(xì)的規(guī)范。

（二）完善了評估報告準(zhǔn)則體系，突出了可操作性

根據(jù)我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則體系的規(guī)劃，業(yè)務(wù)性準(zhǔn)則分為基本準(zhǔn)則、具體準(zhǔn)則、評估指南和指導(dǎo)意見四個層次。金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估關(guān)系到國有資產(chǎn)權(quán)益，對金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估項(xiàng)目的管理不可能脫離對資產(chǎn)評估報告的管理。指南以備案核準(zhǔn)為目的，定位為評估指南，便于政府監(jiān)管部門能夠清晰理解和審閱。保證了準(zhǔn)則體系的科學(xué)性和合理性，且與已經(jīng)的準(zhǔn)則和正在起草的其他準(zhǔn)則項(xiàng)目在邏輯、體例等方面實(shí)現(xiàn)了相互協(xié)調(diào)。

（三）增強(qiáng)了金融企業(yè)評估的針對性

指南全面總結(jié)了金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)和管理實(shí)踐，在結(jié)合評估報告準(zhǔn)則原則性規(guī)定的基礎(chǔ)上，對金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告的編制提出了細(xì)化要求；在評估報告準(zhǔn)則主要規(guī)范要素的基礎(chǔ)上，對金融企業(yè)國有資產(chǎn)評估報告的格式提出要求。指南固化了實(shí)踐中的有效做法，最大限度地體現(xiàn)了可操作性。對于一些可以方便操作，但不宜在指南中出現(xiàn)的內(nèi)容，以附件形式提供了指引。

預(yù)期收益評估方法范文第5篇

關(guān)鍵詞：評估方法；地價內(nèi)涵；差異

1 幾種主要評估方法的地價內(nèi)涵分析

1.1 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法（簡稱“基準(zhǔn)地價法”）。

基準(zhǔn)地價法是運(yùn)用政府公布的基準(zhǔn)地價，按替代原理進(jìn)行評估的一種方法，其核心是基準(zhǔn)地價與修正體系?；鶞?zhǔn)地價是政府地價管理的一個工具，同時也為政府宏觀調(diào)控決策提供參考信息。基準(zhǔn)地價主要反映某地區(qū)的地價空間分布規(guī)律以及其大致地價水平，對市場地價具有一定的引導(dǎo)作用。由此可見，基準(zhǔn)地價法主要是從市場管理的角度進(jìn)行評估，得到的地價是一個“管理型”地價。

1.2 收益還原法（簡稱“收益法”）。

收益還原法是根據(jù)預(yù)期收益原理，將待估對象按預(yù)期所能獲得的收益作為價值衡量，從投資者的角度去評估。收益法的核心是待估對象的預(yù)期收益以及投資者期望的回報率，而且收益法中的投資者屬于長線投資者，即投資者持有待估對象相當(dāng)長的時間，通過待估對象的收益實(shí)現(xiàn)自己的預(yù)期回報。由此可見，收益法評估得到的是一個“長線投資型”地價。

1.3 假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）。

假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）同樣是從投資者的角度出發(fā)，通過對待估對象進(jìn)行開發(fā)或轉(zhuǎn)售，從而獲得預(yù)期的回報，以此衡量待估對象的價值。假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）的核心是對待估對象的開發(fā)或轉(zhuǎn)售，而這種開發(fā)或轉(zhuǎn)售一般都是短期內(nèi)完成的，屬于短線投資，甚至帶有一定的投機(jī)性質(zhì)。由此可見，假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）評估得到的是一個“短線投資型”地價或“投機(jī)型”地價。

1.4 市場比較法。

市場比較法是根據(jù)替代原理，利用已成交的交易案例，推導(dǎo)待估對象的價格。從土地市場交易行為來看，一般來說，買賣雙方對地價的博弈基本上都是基于該土地的投資價值，即買賣雙方都已對該土地的投資價值做了評估，最終達(dá)成交易的地價代表買賣雙方都認(rèn)可該土地的投資價值。由此可見，市場比較法評估得到的是一個“投資型”地價，至于土地是用于長線投資還是短線投資都有可能，但一般以短線投資的居多，即用于開發(fā)或轉(zhuǎn)售。因此市場比較法評估得到的通常也是一個“短線投資型”地價或“投機(jī)型”地價。

1.5 成本逼近法。

成本逼近法是根據(jù)貢獻(xiàn)原理，按待估對象價值形成的各項(xiàng)成本之和來衡量其價值水平。成本逼近法的核心是成本，即待估對象在其價值形成的過程中所發(fā)生的各項(xiàng)成本，代表了待估對象的權(quán)屬人應(yīng)獲得的回報。由此可見，成本逼近法是從權(quán)屬人的角度出發(fā)，評估待估對象至少應(yīng)該值多少錢，因此成本逼近法評估得到的應(yīng)該是一個“保本型”地價。

2 各種類型地價的差異

從上面的分析可見，不同評估方法評估得到的地價不盡相同，形成了多種類型的地價，那么這些類型的地價其價格水平有什么差異？

2.1 “管理型”地價和“保本型”地價相對稍低。

“管理型”地價基本反映市場的客觀地價水平，但由于其“管理”職能的影響，通常會比其他類型地價稍低，但比“保本型”地價要高。而“保本型”地價通常是這幾種類型地價里面最低的。

2.2 “短線投資型”地價或“投機(jī)型”地價相對較高。

從投資的角度來看，短線投資通常具有較高的風(fēng)險，尤其是“投機(jī)型”的投資，由此投資者對此類投資一般要求比較高的投資回報，從而反映在投資對象（即待估對象）的價值就應(yīng)該高一些。

2.3 “長線投資型”地價適中。

相對于短線投資，由于土地的稀缺性，其長線投資具有較為穩(wěn)定的投資匯報，風(fēng)險相對較小，因此投資可接受的投資回報率相對較低，由此“長線投資型”地價相對其他幾種地價而言其價格水平適中，接近于“管理型”地價。

從上面的分析，這幾種類型地價一般的價格水平排序大致為：“短線投資型”地價或“投機(jī)型”地價>“長線投資型”地價≥“管理型”>“保本型”地價。

3 不同評估方法評估結(jié)果的協(xié)調(diào)

根據(jù)目前的土地評估規(guī)范，一般都要求選用兩種方法以上對待估對象進(jìn)行評估，而不同評估方法得到的地價各有差異，則應(yīng)怎么協(xié)調(diào)不同類型的地價，從而合理的確定評估價值？

3.1 根據(jù)評估目的，選擇更接近評估目的的地價類型。

根據(jù)評估的思路，通常在評估方法的選擇時已經(jīng)對地價類型進(jìn)行了篩選，對于基于短線投資為評估目的的，最好采用假設(shè)開發(fā)法（或剩余法）與市場比較法進(jìn)行評估，這兩種地價類型都與評估目的接近。

但由于評估條件不具備的情況下，通常會選用了不同地價類型的評估方法進(jìn)行評估，則有可能兩種方法評估得到的地價水平值相差較遠(yuǎn)，因此需對各種評估方法進(jìn)行分析，以最接近評估目的的地價類型為主，其他類型地價作為參考和校驗(yàn)。

3.2 調(diào)整個別評估方法的思路及參數(shù)，使得兩種方法評估地價類型更接近評估目的。

評估時可以根據(jù)評估目的，對評估方法的思路及參數(shù)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，使得其評估的結(jié)果更接近評估目的。

舉個例子，當(dāng)評估目的為短線投資型時（如某人擬將其住房的土地進(jìn)行抵押而評估），則可能會采用收益法和剩余法進(jìn)行評估，但由于目前國內(nèi)住宅房屋的租金水平偏低，而房價水平普遍較高，因此兩種方法評估出來的結(jié)果可能差異比較大，同時這也體現(xiàn)了“短線投資型”地價與“長線投資型”地價的差異。既然評估目的是“短線投資型”的，那么評估時可以對收益法的評估思路作適當(dāng)調(diào)整，使其更接近于“短線投資型”的地價，例如采用收益加轉(zhuǎn)售的思路評估，目前很多投資客都是持有物業(yè)一定年限（持有期內(nèi)一般用于出租）后即轉(zhuǎn)售，這樣收益法評估得到的地價就非常接近“短線投資型”地價了，與剩余法評估得到的地價差異大大縮小。

另外，還可以調(diào)整收益法的還原利率以達(dá)到其評估值接近“短線投資型”地價。在還原利率的確定時，目前采用市場提取法確定的還原利率一般會比較低，因?yàn)榉績r比較高，而租金卻比較低，這也反映了目前的房地產(chǎn)市場環(huán)境下，高額的投資使得長線投資的回報率相對較低。但按此還原利率評估得到的地價與現(xiàn)實(shí)市場環(huán)境狀況是相匹配的，即用較低的還原利率和目前市場租金可以評估得到較高的地價水平，這與“短線投資型”地價更為接近。如果不考慮這種情況，按一般投資者的投資回報要求，以較高的還原利率和目前市場租金將會評估得到相對較低的地價水平，這其實(shí)反映的是“長線投資型”地價，與“短線投資型”地價有一定的差距。

4 結(jié)語