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工業(yè)用地價值范文第1篇

一、投資性房地產(chǎn)中運用公允價值的要求和條件

公允價值的主要特性被描述為公允性、現(xiàn)時性和估計性。投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。

我國新準則明確表示，取得成本應(yīng)被確認為投資性房地產(chǎn)的初始計量，與取得固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的成本確認方法相同。同時規(guī)定，在其后續(xù)計量上存在歷史成本和公允價值兩種計量模式。可采用公允價值計量模式的條件是：一是市場足夠活躍。二是能真實可靠的確定公允價值。企業(yè)若滿足條件，可作為變更會計政策――以公允價值計量模式替代歷史成本計量模式，一旦確定不得隨意更改。尤其已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn)，不得逆向操作再轉(zhuǎn)回為成本模式，這就需要企業(yè)慎重選擇。

二、投資性房地產(chǎn)中運用公允價值的必要性

長久以來，企業(yè)財務(wù)會計報表中的“資產(chǎn)”包括四項內(nèi)容：流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，其中投資性資產(chǎn)實際就是企業(yè)將暫時不用的資金用于各方面投資以期獲益。研讀新會計準則可以發(fā)現(xiàn)，存在巨大獲益能力的投資性資產(chǎn)在企業(yè)中，通常是：交易性金融資產(chǎn)、可供出售的金融資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)，而投資性房地產(chǎn)作為最具潛力投資項目被各界所公認。在投資性房地產(chǎn)中由歷史成本計量轉(zhuǎn)換為公允價值計量，顯然可以帶來更大的升值空間，可為企業(yè)的利潤和凈資產(chǎn)帶來巨幅增長的潛力。具體表現(xiàn)為： （1）有利于提高投資性企業(yè)的賬面凈資產(chǎn)價值。（2）有利于增加擴大相關(guān)企業(yè)的利潤波動性。（3）短期內(nèi)將對會計信息披露不充分的公司產(chǎn)生影響。（4）對會計信息質(zhì)量產(chǎn)生影響。

三、我國投資性房地產(chǎn)上市公司計量模式選擇現(xiàn)狀及存在的問題

由我國上市公司執(zhí)行新會計準則情況分析報告（財政部會計司2007―2010年度），獲取如下四年財政數(shù)據(jù)，我國上市公司投資性房地產(chǎn)計量模式選擇現(xiàn)狀（見表1）：

由表1看出：

2007年，作為新會計準則實施的第一年，外界普遍預測許多公司會因公允價值帶來的豐厚賬面收益而傾向選擇此計量模式。然后報告披露顯示，選擇公允價值計量模式的公司僅增長至18家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.86%。

2008年，采用公允價值模式的上市公司為20家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的2.90%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有評估價格（14家公司）。

2009年，為有效扼制企業(yè)確認巨額商譽，避免給企業(yè)持續(xù)經(jīng)營和穩(wěn)定發(fā)展造成不良影響，會計準則仍堅持謹慎態(tài)度引入公允價值。數(shù)據(jù)表明，采用公允價值模式的上市公司為25家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.24%。

2010年，年報顯示，采用公允價值模式的上市公司為27家，占存在投資性房地產(chǎn)的上市公司總數(shù)的3.28%。其中，投資性房地產(chǎn)公允價值確定的方法主要有：房地產(chǎn)評估價格（15家公司），參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價格（9家公司），實地調(diào)查取得的價格（1家（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）公司）。值得關(guān)注的是，兩家上市公司（泛海建設(shè)和交通銀行）未披露投資性房地產(chǎn)的公允價值確定方法。

綜上分析，可總結(jié)概括：一是上市公司采用公允價值計量模式數(shù)量較少，但呈增長趨勢。二是上市公司確定公允價值計量方法主要為：房地產(chǎn)評估價格法、參考同類同。

四、完善公允價值計量模式的建議

（1）加強我國公允價值理論建設(shè)。為能使公允價值計量模式更深入、更規(guī)范地實現(xiàn)國際趨同，應(yīng)鼓勵更大力度地建設(shè)、學習、公允價值理論，促進公允價值計量和確認的廣泛應(yīng)用：

（2）積極創(chuàng)造公允價值評估環(huán)境。為能給企業(yè)提供更好的估價環(huán)境，提供更低成本、更公開化的市場公允價值信息，可以考慮：1）應(yīng)建立房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫，通過數(shù)據(jù)的實時共享創(chuàng)造積極條件。2）應(yīng)加大力完善我國各級市場，加強企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)管。3）應(yīng)鼓勵發(fā)展并全面扶持資產(chǎn)評估行業(yè)和資產(chǎn)評估中介機構(gòu)，以保證公允價值計量確認的真實性和可靠性

（3）完善企業(yè)公允價值信息披露。為能使企業(yè)投資者及相關(guān)者的利益得到更有利、更科學的保護，應(yīng)進一步明確公允價值信息的披露程度，從準則角度細化公允價值計量信息披露的方式和方法。

（4）努力提高會計人員專業(yè)素質(zhì)。為能給投入成本聘請資產(chǎn)評估機構(gòu)的企業(yè)提供更真實的信息、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，會計人員需具備扎實的專業(yè)知識和良好的職業(yè)素質(zhì)，并具備高度敏感性、敏銳洞察力和較強的綜合能力。

工業(yè)用地價值范文第2篇

本周招商證券推薦金隅股份（601992），理由是繼續(xù)看好公司價值進一步向上重估。在今年年初，本欄曾推薦過金隅股份，理由主要集中在公司主營業(yè)務(wù)的改善，基于目前市場資金在大型藍籌股上的熱度，以及整體的估值提升，我們認為仍可繼續(xù)看高股價一線。

公司價值向上重估的重要原因之一是工業(yè)用地價值凸顯。金隅股份在北京擁有700多萬平米工業(yè)用地，其中大部分都在5、6環(huán)之內(nèi)。中央要求各地提高土地利用效率，大城市特別是京津冀等三大都市圈要以盤活存量為主。

從歷史來看，金隅股份的前身是北京市建材工業(yè)局，從50年代開始就在北京從事工業(yè)生產(chǎn)，早期通過劃撥等方式獲得了較多的工業(yè)用地。目前公司一共有2000多萬平米工業(yè)用地，其中一半位于北京。排除掉礦山之外，公司在北京的工業(yè)用地面積達到700多萬平米。2009年公司在港股上市時披露了在北京的工業(yè)用地面積約為540萬平米，此后通過資產(chǎn)重組等方式公司新獲得了部分工業(yè)用地。

招商證券指出，在梳理了北上廣深的相關(guān)政策后可以發(fā)現(xiàn)，深圳工業(yè)用地轉(zhuǎn)性為商住用地的政策推進最快，北京也鼓勵企業(yè)將工業(yè)用地轉(zhuǎn)性建設(shè)自住商品房。工業(yè)用地轉(zhuǎn)性或成為的重要突破口之一，保守測算金隅股份工業(yè)用地帶來的價值在160億元左右，若政策進一步放開則價值會更大。

另外，近期央行降息標志貨幣政策進入寬松周期，疊加此前地產(chǎn)限購和限貸政策的放松，將加速地產(chǎn)回暖的勢頭。公司超過50%的毛利由地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻，未來將受益明顯。另外公司在北京持有76萬平米的商業(yè)物業(yè)，去年租金收入9.5億元，持有物業(yè)的公允價值變動凈收益為6.7億元，降息將推動租金和公允價值變動收益上行。

工業(yè)用地價值范文第3篇

一、工業(yè)用地推行年租制的優(yōu)越性

年租制是海外市場經(jīng)濟發(fā)達國家或地區(qū)普遍采用的工業(yè)用地供應(yīng)模式。歐美國家一半以上的工業(yè)發(fā)展空間是通過工業(yè)廠房租賃的方式投入市場的。新加坡更為典型,為確保工業(yè)用地低成本充分供應(yīng)和有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整,新加坡政府專門組建半政府性質(zhì)的裕廊集團專營工業(yè)用地的開發(fā)及供應(yīng)。目前裕廊集團控制著新加坡全國80%面積的工業(yè)用地及其各種廠房、后勤設(shè)施的建設(shè)管理,并通過租賃的方式供應(yīng)給最終使用者。從新加坡設(shè)立裕廊集團的目的及運行效果看,一方面政府通過對工業(yè)用地供應(yīng)的高度壟斷,確保了土地及廠房供應(yīng)價格的低成本和穩(wěn)定性,另一方面促進了土地集約利用,這正是我國現(xiàn)階段工業(yè)用地供給及利用追求的目標。推行土地年租制有以下優(yōu)越性:

(一)是解決當前工業(yè)用地供應(yīng)及利用出現(xiàn)的大量盲目圈地、粗放利用與供求矛盾突出并存問題的根本出路

造成我國工業(yè)用地投機性需求膨脹的癥結(jié)在于現(xiàn)行出讓制存在缺陷,突出表現(xiàn)在出讓制形成的土地使用權(quán)物權(quán)化及土地增值收益基本歸土地使用者占有,使得土地更多的被視為資產(chǎn)加以保有或用于投機,而非作為稀缺性要素加以利用。這種制度下,一旦土地存在巨大升值空間或取得土地成本與市場轉(zhuǎn)讓價之間存在巨大差價時,用地者就更傾向于多占土地。推行年租制,可弱化工業(yè)用地資產(chǎn)屬性,還工業(yè)用地主要作為工業(yè)生產(chǎn)要素的本來屬性,從而消除土地作為物權(quán)增值獲利的機會,抑制圈占土地現(xiàn)象的產(chǎn)生。

(二)承租人可分年支付租金,減輕企業(yè)經(jīng)營成本

目前各地之所以出現(xiàn)競相低價出讓土地進行招商引資,本質(zhì)上是通過降低企業(yè)投資成本來提升招商引資吸引力。推行年租制,可大大降低企業(yè)資金壓力的問題,有利于提升招商引資能力,促進經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

(三)有利于抑制投機性需求

年租制按年交納租金并可定期調(diào)整,因而有利于縮小市場租金與契約租金差價所造成的尋租空間。同時,租賃土地的轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押等處分權(quán)受到了較大的限制,這樣有利于國家對租賃后土地實施有效的監(jiān)管,特別是當年租制的產(chǎn)權(quán)界定為債權(quán)時,可較好避免出讓制由于物權(quán)化的產(chǎn)權(quán)定位而導致土地投機問題嚴重。

(四)更符合現(xiàn)代經(jīng)濟活動規(guī)律

現(xiàn)代經(jīng)濟活動方式多種多樣,資金在各部門及行業(yè)流動加快,這就要求對資源的配置與使用具有靈活性。出讓制土地使用年期長且固定,而企業(yè)則生生滅滅,從而導致企業(yè)真正在出讓年限內(nèi)完全自己使用的比較少,轉(zhuǎn)讓頻繁。實行年租制,企業(yè)可根據(jù)自身的要求選擇多種租賃形式、租金標準,既可以是單純地皮的租賃,也可以是包括地上建筑物及附著物同時出租的租賃。因此,年租制更適應(yīng)這一要求。

二、推行工業(yè)用地年租制的制約因素及障礙分析

海外實踐及理論充分證明工業(yè)用地年租制是保障企業(yè)用地需求,優(yōu)化用地配置的重要方式。但我國目前推行的難度非常大,特別是在標準廠房年租制實踐中,多數(shù)地方對標準廠房建設(shè)及承租企業(yè)給予了多項優(yōu)惠政策。如浙江上虞市出臺的《關(guān)于鼓勵入駐標準廠房興辦企業(yè)的暫行辦法》,對租賃、購買標準廠房的入駐企業(yè),以企業(yè)銷售收入、利潤形成的對地方財政貢獻部分,分3-5年以獎勵形式返回給企業(yè),實現(xiàn)企業(yè)購買標準廠房零成本,租賃標準廠房前3年零租金。如此優(yōu)惠的條件簽約入駐與意向入駐企業(yè)需求量只有40萬平方米,僅占已結(jié)頂標準廠房面積的50%左右,而企業(yè)同期申請用地量達到15000畝(可建1000萬平方米的廠房),對廠房的需求量只有對土地需求量的4%。造成這一現(xiàn)象的原因是多方面的,在現(xiàn)階段我國推行土地年租制受多方面的因素制約。

首先,目前年租制尚缺乏明確的相關(guān)法律規(guī)范,更缺乏有效的實現(xiàn)形式及具體操作的規(guī)范,如年租金標準、計征方式,租金調(diào)整期限、依據(jù),操作程序、方式及實施條件,租賃土地處置方式等規(guī)范,后續(xù)監(jiān)管的政策設(shè)計等。由此造成用地企業(yè)對租賃使用權(quán)缺乏安全感。同時由于企業(yè)對租賃土地缺乏充分的財產(chǎn)權(quán),如承租期內(nèi)沒有轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利,致使企業(yè)融資、重組等受到一定限制。而利用土地融資是我國當前企業(yè)發(fā)展解決資金的重要途徑,特別是普遍存在的出讓價格大大低于市場轉(zhuǎn)讓價格的情況下,企業(yè)利用土地資產(chǎn)的融資額度,往往超過支付的地價款,因此企業(yè)不愿意采用年租方式獲得生產(chǎn)場地。

其次,現(xiàn)行的土地出讓制形成的土地使用權(quán)物權(quán)化,使得土地增值收益基本歸土地使用者占有。在現(xiàn)時條件下由于招商引資的需要,地方政府往往采取各種措施控制工業(yè)出讓地價,一級市場與二級市場轉(zhuǎn)讓價格普遍存在50%以上的差價,同時由于土地價格的增值特性,使得土地更多的被視為具有良好投資價值的資產(chǎn)加以保有或用于投機獲取增值收益。盡管通過年租制企業(yè)可以減少一次性投入,但卻無法獲得巨大的土地增值收益,對于土地增值收益的追求是目前我國用地企業(yè)獲取出讓土地的一個重要方面,因而租賃土地或廠房缺乏積極性。

再次,國內(nèi)企業(yè)傳統(tǒng)的辦廠觀念短期內(nèi)難以改變。辦企業(yè)首先申請土地,然后建設(shè)廠房組織生產(chǎn),這是我國企業(yè)辦廠的固有思維:一個企業(yè)一定有一個獨立的院子,用圍墻圍起來,廠門口立一塊大牌子,否則認為不像一個工廠。這一點國外企業(yè)觀念差異很大。根據(jù)嘉興經(jīng)濟開發(fā)區(qū)企業(yè)用地調(diào)查,許多外資企業(yè)要求租賃標準廠房生產(chǎn),而不愿購買土地建設(shè)廠房,直接申請標準廠房的企業(yè)100%為外資企業(yè);而內(nèi)資企業(yè)只有在用地申請得不到批準的條件下才迫不得以選擇租賃標準廠房進行生產(chǎn)。

三、進一步推進工業(yè)用地年租制的政策建議

如前所述,受法規(guī)、觀念等方面因素的制約,現(xiàn)階段推行工業(yè)用地年租制存在諸多障礙,政府應(yīng)當采取積極措施加以引導。

首先,加強年租制立法體系建設(shè)。盡管土地年租制在《土地管理法實施條例》上得以確認,并通過《規(guī)范國有土地租賃若干意見》進行了規(guī)范,但相比于出讓制較完備的法律法規(guī)體系而言,年租制的實施存在法律支撐明顯不足的問題,特別是承租土地產(chǎn)權(quán)的完整性問題法律界定尚不明確。當前迫切需要從法規(guī)政策層面解決年租制土地的產(chǎn)權(quán)特征、融資、續(xù)租等方面的問題,為企業(yè)長遠發(fā)展提供安全保障,減少企業(yè)用地發(fā)展的不確定性。

其次,弱化工業(yè)用地的資產(chǎn)屬性。從改革和健全土地產(chǎn)權(quán)約束機制入手,改變單一的土地使用權(quán)出讓制,弱化工業(yè)用地的資產(chǎn)屬性,還工業(yè)用地主要作為工業(yè)生產(chǎn)的最基本生產(chǎn)要素的本來屬性,消除土地作為物權(quán)增值獲利機會而形成債權(quán)增加成本支出機制,從根本上改變企業(yè)用地的內(nèi)在動因機制,有效防止多占、圈占土地現(xiàn)象的產(chǎn)生,達到保障工業(yè)用地低成本利用的同時,促使土地能夠更高層次趨向集約,并為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級留有足夠的空間。

再次,加強輿論引導。通過各種途徑介紹宣傳國外企業(yè)用地的空間組織方式,企業(yè)利用標準廠房組織生產(chǎn)是工廠建設(shè)的必然趨勢,改變企業(yè)“一定有一個獨立的院子,用圍墻圍起來,廠門口立一塊大牌子才是一個工廠”的傳統(tǒng)認識。

最后,加強標準廠房類型研究。目前我國建設(shè)的標準廠房基本上為多層標準廠房,由于不同類型的工業(yè)對廠房要求存在一定差異,須加強標準廠房的類型研究,針對不同類型的行業(yè)用地特征,設(shè)計建設(shè)不同類型的標準廠房,擴展標準廠房的適用類型。

參考文獻:

1、丹尼斯?迪帕斯奎爾等.城市經(jīng)濟學與房地產(chǎn)市場[M].經(jīng)濟科學出版社,2002.

2、Jieming zhu.Indudtrial Property and Stuctual Change of manufacturing[Z].A Relative-Cost analysis,2002.

工業(yè)用地價值范文第4篇

關(guān)鍵詞：基準地價；土地利用分類；量化；層次分析法

中圖分類號： R285 文獻標識碼： A

1問題的提出

安陽市是河南省省轄市，國家級歷史文化名城，建成區(qū)面積約95平方公里，人口73.9萬人，下轄北關(guān)區(qū)、文峰區(qū)、龍安區(qū)、殷都區(qū)、開發(fā)區(qū)。年均出讓土地46宗，供應(yīng)面積約150公頃，近三年地價上漲幅度約在3%左右，土地交易市場平穩(wěn)。

安陽市人民政府于1993年開展了第一次安陽市市區(qū)土地定級估價工作，2001年11月對基準地價進行了更新。兩次工作均是根據(jù)《城鎮(zhèn)土地定級規(guī)程》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的技術(shù)要求，進行了土地用途分類定級，包括商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地、辦公用地和綜合用地定級，該成果在政府調(diào)控土地市場交易，規(guī)范市場行為，合理利用和有效配置城市土地資源等方面發(fā)揮了作用。

隨著城市不斷發(fā)展，原有的基準地價僅對商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公用地進行了分類定級，略顯粗糙，不能滿足現(xiàn)在多樣化用地類型，故在2008年基準地價進行更新時，河南省國土資源廳提出在全省范圍內(nèi)開展商服、工礦倉儲、住宅、公共服務(wù)與公共管理、交通運輸、水利設(shè)施、特殊用地的定級估價。

其中，商服用地、工礦倉儲用地、住宅用地這三種主要用途有原來基準地價的基礎(chǔ)，從基礎(chǔ)資料到技術(shù)方法等方面工作基礎(chǔ)較好，基本采用原有的評估方法。公共服務(wù)與公共管理用地、交通運輸用地、水利設(shè)施用地、特殊用地這四種用途（以下簡稱新增地類）是原來基準地價中沒有的，普遍缺少相應(yīng)的市場案例資料，無法選擇《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》中規(guī)定的方法進行評估。如何選擇此類用途地價的評估方法，是工作的難點與重點。

2評估思路的由來

在原《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（2000年）中規(guī)定：對交通用地、公共綠地進行價格評估時，可選擇貢獻法。貢獻法，是指利用需評估用地對周圍各類用地的貢獻，用各類用地的平均價格來估算道路價格的方法。周圍各類用地的價格可用路線價法、基準地價系數(shù)修正法、市場比較法、收益還原法、成本逼近法及市場成交價格來獲得。

希望價值：每種地價都是人們希望得到的價值的體現(xiàn)，是基于市場內(nèi)相對于其他用地的一種估計。

機會成本：是指為了得到某種東西而所要放棄的另一樣東西。機會成本小的具有比較優(yōu)勢。簡單的講，可以理解為把一定資源投入某一用途后所放棄的在其他用途中所能獲得的利益。例如：一宗土地的同時存在著作為各種用途的機會，如果選擇作商業(yè)用途的機會，則同時放棄了作居住、工業(yè)用途來使用可能獲得的利益。

農(nóng)業(yè)地價倍數(shù)法:土地出讓多是農(nóng)業(yè)地向城市建設(shè)用地轉(zhuǎn)移，而土地利用方式的轉(zhuǎn)移，地價也會成倍地上升，這是世界上的普遍規(guī)律。從國內(nèi)外有關(guān)地價資料分析表明：農(nóng)用地改變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地后，在我國非農(nóng)地地價一般是原農(nóng)地地價（征地費用）的20倍左右。工業(yè)用地為8倍左右，住宅用地為8―15倍，商業(yè)用地15―20倍。

通過分析以上理論，可以得到各類用地之間存在著相互聯(lián)系，地價之間存在一定的比例關(guān)系。根據(jù)希望價值理論，地價與人的希望有關(guān)。因此，我們一方面邀請賣方―政府有關(guān)部門，一方面邀請買方―企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)商，中介機構(gòu)―銀行、房產(chǎn)中介、房地產(chǎn)估價等相關(guān)專家，依據(jù)現(xiàn)有的商業(yè)、居住、工業(yè)用地地價，運用層次分析法對每個用途的價格進行排序，量化其地價。

3層次分析法

層次分析法（Analytic Hierarchy Process，簡稱AHP）是對一些較為復雜、較為模糊的問題做出決策的簡易方法，它適用于那些難于完全定量分析的問題。它是美國運籌學家T.L.Saaty 教授于70年代初期提出的一種簡便、靈活而又實用的多準則決策方法。

3.1基本原理

層次分析法是對人的主觀判斷做定量描述的一種方法，通過把問題概念化、結(jié)構(gòu)化，把復雜問題分解為若干層次，每個層次中元素有大致相等的地位，且上一層次元素與下一層次元素之間有一定的聯(lián)系，建立遞階結(jié)構(gòu)模型，其結(jié)構(gòu)類似樹狀，在比原問題簡單得多的基礎(chǔ)上逐步分析，把人們的主觀判斷用數(shù)量形式表達和處理，對問題進行比較判斷，找出本層次中各元素的相對重要性，還可提示對某類問題的主觀判斷是否存在矛盾。

3.2層次分析法優(yōu)點

3.2.1系統(tǒng)性

層次分析法把研究對象作為一個系統(tǒng)，按照分解、比較判斷、綜合的思維方式進行決策 ，成為繼機理分析、統(tǒng)計分析之后發(fā)展起來的系統(tǒng)分析的重要工具。

3.2.2實用性

層次分析法把定性和定量方法結(jié)合起來，能處理許多用傳統(tǒng)的最優(yōu)化技術(shù)無法著手的實際問題，應(yīng)用范圍很廣，同時，這種方法使得決策者與決策分析者能夠相互溝通，決策者甚至可以直接應(yīng)用它，這就增加了決策的有效性。

3.2.3簡潔性

具有中等文化程度的人即可以了解層次分析法的基本原理并掌握該法的基本步驟，計算也非常簡便，并且所得結(jié)果簡單明確，容易被決策者了解和掌握。

3.3原理的應(yīng)用

層次分析法的基本原理是用于判斷各因素之間的重要程度，在前節(jié)已經(jīng)論述了不同用途的地價之間有一定的相互影響的比例關(guān)系，而尋找各用途地價之間的比例關(guān)系就相當于是判斷各因素之間的重要性程度。

4安陽市實例

4.1實施基礎(chǔ)

安陽市在2002年基準地價更新時制定了辦公地價，并且將所類別，按商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)進行了歸類，具體分類見下表。

實行四年來，共評估各類交易樣點644個，其中商業(yè)用地184個，住宅用地182個，工業(yè)用地215個，辦公用地63個。各類地價在人們思想中已經(jīng)有了一個大致的排序。

表32002年基準地價更新土地用途分類表

4.2.2主要方法步驟

4.2.2.1構(gòu)造樹狀結(jié)構(gòu)模型

根據(jù)新增用地地價與相關(guān)的已知地價之間存在的接近程度關(guān)系，構(gòu)造樹狀結(jié)構(gòu)模型。

圖1以商服用地地價推算接近程度圖

圖2以工礦用地地價推算接近程度圖

圖3以住宅用地地價推算接近程度圖

4.2.2.2判別接近程度

在對兩兩用途地價之間進行比較時，需選擇1―9的尺度（見表4），從而可以建立對比較矩陣A。

表4指標說明表

其中，指標評價值是指現(xiàn)有用途的已知地價與判斷地價接近程度的比較情況值。

有關(guān)專家對各用途地價的接近程度進行判別，兩兩用途比較結(jié)果如下（以其中一位專家比較結(jié)果為例）：

表5比較結(jié)果表

4.2.2.3計算各指標權(quán)重系數(shù)

由上表，可得成對比較矩陣

列向量歸一化求和歸一化=w

得到AW=

對于矩陣A，計算滿足下式的特征根與特征向量：

式中：為B的最大特征根；

W為對應(yīng)于的正規(guī)化特征向量；

W的分量Wi是相應(yīng)信息單排序的權(quán)值。

4.2.2.4檢驗專家判斷一致性

專家在判斷指標的重要性程度時，可能出現(xiàn)相互矛盾的結(jié)果，故需進行一致性檢驗，保持專家思想在邏輯上的一致性。

式中：CI是一致性指標；

為B的最大特征根。

式中：CR是一致性比率；

RI為同階平均隨即一致性指標，具體見下表。

故

經(jīng)計算，CR=0.036＜0.1，故決策者的思維是一致的，得出的結(jié)論是合理的。

4.2.2.4確定新增地類最高、最低地價權(quán)重

根據(jù)表5可得到其中一位專家對各新增地類最高地價權(quán)重。

表7最高級別權(quán)重表

依據(jù)相同的方法可以依次推算出新增地類最低級別的地價權(quán)重。

表8最低級別權(quán)重表

4.2.2.5結(jié)論

依據(jù)多位專家的比較結(jié)果，我們可以分析得到，交通運輸和水利設(shè)施用地的地價接近工礦倉儲用地的地價，特殊用地的地價接近公共服務(wù)與公共管理用地的地價。

5存在的不足與注意事項

5.1層次分析法的不足

層次分析法對人們的思維過程進行了加工整理，提出了一套系統(tǒng)分析問題的方法，為科學管理和決策提供了較有說服力的依據(jù)。但層次分析法也有其局限性，主要表現(xiàn)在：

1、從建立層次結(jié)構(gòu)模型到給出成對比較矩陣，很大程度上依賴于人們的經(jīng)驗，主觀因素的影響很大，它至多只能排除思維過程中的嚴重非一致性，卻無法排除決策者個人可能存在的嚴重片面性。

2、比較、判斷過程較為粗糙，不能用于精度要求較高的決策問題。層次分析法至多只能算是一種半定量（或定性與定量結(jié)合）的方法。

5.2注意事項

5.2.1確定層次結(jié)構(gòu)模型，合理判斷接近程度

在設(shè)計意見征詢表時，需要特別注意，表中所列的接近程度如“相等”、“略高”、“高”、“很高”、“極高”等必須有明確定義，即需要明確說明在何種情況下才能算得上相等，在何種情況下才算是略高等，以免造成由于專家的理解不同，所給出的相同的數(shù)值，卻代表不同的接近程度，從而影響意見征詢的科學性。

5.2.2構(gòu)造各層次判斷矩陣

在計算和檢驗判斷矩陣時，需要注意是否包括了各層次中所有的判斷矩陣。在前節(jié)論述的判斷矩陣為單層，如考慮推算各用途的二級地類地價時，則應(yīng)建立多層判斷矩陣讓專家進行接近程度的判別。

6總結(jié)

基準地價是一個區(qū)域內(nèi)的平均地價，是一個較為粗糙的測算結(jié)果，因此可以采用層次分析法來測算新增用地的地價。在實際操作中，應(yīng)設(shè)法尋找出其收益情況，選擇一些適當?shù)囊蛩貙鶞实貎r進行修訂后得到宗地地價。未來，隨著土地市場的逐漸豐富，新增地類也將越來越多的涌現(xiàn)，因此，在收集了足夠的市場案例與基礎(chǔ)資料的基礎(chǔ)上，采用適當?shù)脑u估方法從而修訂其基準地價。

參考文獻

[1] 中華人民共和國國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局.城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程[S]北京中國標準出版社，2000

[2]中華人民共和國國土資源部. 農(nóng)用地估價規(guī)程 [S]北京中國標準出版社，2003

工業(yè)用地價值范文第5篇

關(guān)鍵詞：工業(yè)招租模式 土地閑置 產(chǎn)業(yè)升級 “點對點”招租 招租交易中心

遭遇了金融危機的打擊、再加上人民幣的逐步升值、原材料價格的不斷飛漲，以出口加工業(yè)為主的廣東珠三角地區(qū)遇到了前所未有的工業(yè)土地閑置現(xiàn)象。同樣，作為廣東省工業(yè)產(chǎn)值排名第三的佛山市，也存在著這種現(xiàn)象（見圖1）。

10年前，在國有商場的私有化改革當中，商場的經(jīng)營模式由直營性質(zhì)轉(zhuǎn)向招租模式。10年的改革過程中，擁有土地資源的商場大多都采用了招租模式，這種有效轉(zhuǎn)嫁風險，靠收租金和進場費提前鎖定利潤的經(jīng)營行為備受到商家的歡迎。結(jié)果也顯示，以招租模式為主導的今天，商業(yè)消費蓬勃發(fā)展，商品種類多種多樣，服務(wù)質(zhì)量大大提升。究其原因，在所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的前提下，進場零售商比過往的直營商家更有動力、也更專業(yè)推出多樣化的產(chǎn)品策略和采用良好的服務(wù)態(tài)度。結(jié)果表明，招租模式在商業(yè)中取得了巨大成功。

工業(yè)招租模式實施中的障礙

（一）“點對點”招租模式成為了該模式擴張的根本障礙

南方報業(yè)對珠三角佛山、東莞、深圳等市的調(diào)查顯示，一度紅火的廠房出租業(yè)在金融危機影響之下也面臨窘境。在東莞，有些廠房打出廣告，租金降一半也無人問津；在佛山，五區(qū)主要工業(yè)企業(yè)密集的地區(qū)廠房商鋪的空置率有所上升，租金則普遍呈現(xiàn)下降趨勢，部分地區(qū)租金下降明顯，掉價五成左右；在深圳，來自深圳專業(yè)提供廠房租售信息服務(wù)的深圳168廠租網(wǎng)的的數(shù)據(jù)顯示，深圳空置廠房達2500萬平方米，而租金下降了兩至三成，最多降至五成。過去建設(shè)廠房用于出租的“廠租經(jīng)濟”模式一直是集體股份公司一項非常穩(wěn)定的收益，但現(xiàn)在廠房空置直接威脅著他們賴以生存的廠租經(jīng)濟。

從目前來看，國內(nèi)在不同渠道上出現(xiàn)了一批以招租為主營業(yè)務(wù)的中介機構(gòu)，其中包括新興的招租網(wǎng)站。然而，由于這些機構(gòu)的信息交流和傳播模式是“點-點”，僅僅靠中介機構(gòu)無法形成一個合理、公開、透明的競價模式，也無法實現(xiàn)土地的大規(guī)模流轉(zhuǎn)。由此可見，“點對點”的招租在現(xiàn)實執(zhí)行中的效果很有限，該種招租方式并不能成為本課題討論的“招租式模式”的主流實現(xiàn)方式。

（二）工業(yè)與商業(yè)的生產(chǎn)周期不同

由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)面向的客戶與普通住宅類和商業(yè)類地產(chǎn)不同，集中在生產(chǎn)、研發(fā)、管理等直接創(chuàng)造價值的第二產(chǎn)業(yè)上。這類產(chǎn)業(yè)具有收益穩(wěn)定、需求穩(wěn)定等特點，其生產(chǎn)周期較長，固定成本比商業(yè)大得多。因此，對于剛租到廠房的企業(yè)來說，受政策影響的風險敞口很大。

（三）工業(yè)與商業(yè)對土地地理位置要求不同，使收益的差距懸殊

從表1、表2數(shù)據(jù)可以看出，工業(yè)地塊的租金遠遠不及商業(yè)旺地的租金。商業(yè)地產(chǎn)出租，價格會很高，在經(jīng)濟狀況良性發(fā)展的時候，獲得資本性收益是不成問題的；但工業(yè)地產(chǎn)出租，是否能獲得豐厚的收益呢？工業(yè)地產(chǎn)出租在價格方面必然低于商業(yè)地產(chǎn)的價格，由于地理位置的因素，使得商業(yè)性行業(yè)不會租賃工業(yè)地產(chǎn)，而其他工業(yè)行業(yè)租賃地產(chǎn)時也不愿意支付較高價格。所以，就這一方面來說，在工業(yè)中應(yīng)用的服務(wù)對象存在著探討的選擇。

（四）傳統(tǒng)發(fā)展思維的影響

受傳統(tǒng)發(fā)展思維的影響，許多工廠只會生產(chǎn)產(chǎn)品，然后銷售，以賺取利潤，大多數(shù)企業(yè)家缺乏“招租式工業(yè)模式”的思維，沒有與時俱進，接受新型盈利方式，即使接觸到較為先進的思想，也無法實施，缺乏實踐型人才，這造成工業(yè)化“招租式”無法順利展開。

解決方案與規(guī)范策略分析

（一）現(xiàn)存“點-點”招租模式的解決方案

根據(jù)以上的現(xiàn)實以及論文的闡釋，本文認為，為實現(xiàn)招租模式的效率最大化，成立“工業(yè)土地招租交易中心”，是實現(xiàn)招租模式應(yīng)用的核心方案?！肮I(yè)土地招租交易中心”是指，進行交易以招租契約為產(chǎn)品的信息平臺，所需要用的一個固定的地點。它借助信息平臺，實現(xiàn)產(chǎn)權(quán)信息共享、異地交易，統(tǒng)一協(xié)調(diào)，產(chǎn)權(quán)交易市場及各種條款來平衡。

招租模式交易中心之所以可以作為產(chǎn)業(yè)化的先決因素和助推器，在于以下的功能：

首先，交易中心可以實現(xiàn)公開競價來發(fā)現(xiàn)價值。土地招租交易中心由政府負責監(jiān)督，非盈利事業(yè)法人，主要審查交易中心可行方案，準備交易中心章程，確立監(jiān)管機構(gòu)的權(quán)限和責任，建立交易中心的治理結(jié)構(gòu)，納入試驗區(qū)改革試驗方案。交易中心的法律地位，應(yīng)當是非營利事業(yè)法人。其組織形態(tài)，可類似證券交易中心或其他金融交易中心，也可類似早期的外匯額度調(diào)劑市場。在這個市場中，大量的供求信息通過交易中心進行及時有效的公布，提供大量的買賣價格，最優(yōu)價格撮合。

其次，交易中心可以進行招租土地價格的回歸。當下土地處于價格不成熟的階段，波動性大，穩(wěn)定性差，反映經(jīng)濟條件不足（見圖2）。交易中心通過賣空機制，使得買賣雙方既可以在價格上升時獲得收益，也可以在下降時取得回報。這就在客觀上讓招租土地價格有了共識點，形成契合。與此同時，企業(yè)也可以在土地價格趨于穩(wěn)定下，專注于科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新。

再次，完善土地估值和評價中介機構(gòu)，增加投資產(chǎn)品。在證券交易場所，存在大量機構(gòu)，例如證券登記結(jié)算公司、證券投資咨詢公司、信用評級機構(gòu)、會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)、律師事務(wù)所、證券信息公司等，可以在多方面對市場行為進行通知報道和約束。在土地招租模式下，好的中介機構(gòu)可以對投資者進行理性規(guī)勸，客觀反映監(jiān)督的作用。

最后，由交易中心制定投資者準則，對交易中心的參與者與投資者實施資格審核，符合一定條件的工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)或研究機構(gòu)才能擁有開戶權(quán)和交易權(quán)。這樣既避免了工業(yè)用地的再次炒作，也在招租模式中實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的升級。

這些都離不開良好的政策背景。積極地政策導向和市場預期較好。《國務(wù)院關(guān)于深化嚴格土地管理的決定》（2004年國發(fā)28 號文件）指出，“鼓勵農(nóng)村建設(shè)用地整理，城鎮(zhèn)建設(shè)用地的增加要與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤”，“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”。在珠三角，大量鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)也可以進行土地的流轉(zhuǎn)和租用以實現(xiàn)盈利目的。

（二）工業(yè)生產(chǎn)與商業(yè)運作不同經(jīng)營特性的解決方案

在建立土地交易中心后，仍然面臨這一些問題，其中，最大的問題就是流動性問題。流動性問題體現(xiàn)在兩個方面，可以引入經(jīng)濟學中的術(shù)語來進行闡述，即面臨著系統(tǒng)性風險和非系統(tǒng)性風險。所謂系統(tǒng)性風險，即市場風險,指由整體政治、經(jīng)濟、社會等環(huán)境因素對證券價格所造成的影響。系統(tǒng)性風險包括政策風險、經(jīng)濟周期性波動風風險、利率風險、購買力風險、匯率風險等。這種風險不能通過分散投資加以消除,因此又被稱為不可分散風險。土地的系統(tǒng)性風險，定義為政策風險。在國家土地法中，規(guī)定一般工業(yè)土地租期最長可達50年。但是，在這50年中，許多的土地由于政策、經(jīng)濟發(fā)展需要、市政規(guī)劃需要等因素面臨著國家征收的風險。大部分工業(yè)生產(chǎn)都是長期的、周期性的活動，而不像商業(yè)中快速的商品流通速率。人們在面對著未知的被征收的風險的時候，往往會保守的對土地價格作出估計。所謂非系統(tǒng)風險，又稱非市場風險或可分散風險。非系統(tǒng)性風險則是通過各種不同的土地的質(zhì)量來體現(xiàn)的。土地質(zhì)量好、勞動力資源充足、交通便利的地塊，流動性自然好，相反，勞動力資源不足、成本高、交通不便利的地塊，流動性相比之下就差些。

第一，科學規(guī)劃、完善政策。政府在規(guī)劃土地時，應(yīng)該科學規(guī)劃，要具有長遠眼光，將各個職能區(qū)域劃分清楚，以便安排各個土地使用；另外，完善法律，保護企業(yè)、私人的正當利益。許多地方政府由于起初土地規(guī)劃不到位，后來為了引進大項目，而不顧中小企業(yè)、工廠的利益，強行征收土地，導致中小企業(yè)、工廠主的利益受到侵害。此時，要完善相關(guān)法律，積極保護私人的合法權(quán)益。2007年3月通過的《物權(quán)法》就體現(xiàn)了保護私人的合法權(quán)益。第六十八條，企業(yè)法人對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)依照法律、行政法規(guī)以及章程享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 企業(yè)法人以外的法人，對其不動產(chǎn)和動產(chǎn)的權(quán)利，適用有關(guān)法律、行政法規(guī)以及章程的規(guī)定。第二，出臺土地分級標準，對交易中心的土地進行分級。針對買方不同的需求，根據(jù)不同土地的地理位置、周邊情況、交通條件等因素，對土地進行分級，這樣，大大減少了土地交易的時間和成本，加速了土地交易的流動性。具體的劃分標準可以參照現(xiàn)有的土地劃分標準。

（三）針對“企業(yè)家”固有思維的解決方案

加大對“招租式”發(fā)展模式的宣傳力度，促進人們盈利方式思維地轉(zhuǎn)變，加快相應(yīng)方面人才的培養(yǎng)，為“招租式”發(fā)展模式地普及奠定良好的基礎(chǔ)。當今社會，金融創(chuàng)新層出不窮，企業(yè)家要與時俱進，及時更新發(fā)展理念，與世界接軌，創(chuàng)新思維，為企業(yè)地發(fā)展注入新的活力。此外，還要注重實踐型人才的培養(yǎng)，人才是當今經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵，其重要性不言而喻。

結(jié)論

完善工業(yè)招租模式，在我國有很大的發(fā)展?jié)摿Γ覈幱诮?jīng)濟鵬飛之際，大量的招商引資，許多中央和地方的相關(guān)政策給予工業(yè)用地極大的優(yōu)惠。目前我國工業(yè)用地的出讓方式主要以協(xié)議出讓為主。為了招商引資和地方經(jīng)濟的發(fā)展，以及各自政府政績的考慮，各地方政府普遍采取了吸引投資競相壓價的策略，出現(xiàn)了許多工業(yè)用地協(xié)議出讓價格遠遠低于工業(yè)用地開發(fā)成本價格，甚至出現(xiàn)零地價、“負地價”的現(xiàn)象。除價格方面外，我國工業(yè)用地的面積也在逐步增加。隨著城市化的加快以及衛(wèi)星城的普及，城郊土地價格上漲趨勢日漸明顯，這為工業(yè)招租提供了一個契機。工廠能夠以極低的成本購置土地，然后再轉(zhuǎn)租或者招租，獲得土地升值收益。這對于目前珠三角地區(qū)來說，還是有很強的操作性和可行性的，這從價格、政策方面可以看出。因此，在珠三角地區(qū)發(fā)展工業(yè)招租，具有很好的發(fā)展前景。

參考文獻：

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3.胡江寧.幫中小企業(yè)融資的八張好牌. 光彩，2011（3）

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