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景觀設計swot分析范文第1篇

【關鍵詞】城市景觀；項目策劃

景觀項目包括策劃、實施和使用三大階段。景觀工程不同于一般工程，其一方面是工程項目，同時也是藝術(shù)創(chuàng)造，更重要的是，其涵蓋非常廣泛。景觀項目建設主要通過新建、擴建、改建和重建一些景觀工程項目，特別是新建和擴建，以及與其有關的工作來實現(xiàn)的。

一、 城市景觀項目策劃的相關概念

要理解景觀項目策劃，我們需要對“景觀”“策劃”等概念先有個清晰的認識。

景觀：由景觀生態(tài)學家特羅爾所定義的景觀是人類生存環(huán)境的空間和視覺總體，包括地圈、生物圈和智能圈的綜合體。在景觀園林中認為景觀即自然和人工的地表景色，意同風光、景色、風景?，F(xiàn)在景觀成為描述自然、人文以及兩者共同構(gòu)成的整體景象的總稱。

策劃：美國哈佛企業(yè)管理叢書編撰委員會將策劃定義為，“策劃是一種程序。在本質(zhì)上是一種運用腦力的理。策劃是找出事物因果關系，衡度未來可采取之途徑，作為目前策劃之依據(jù)，亦即策劃是預先決定做什么，何時做，如何做，誰來做。

景觀項目策劃：將策劃學的知識與景觀學相融合后，景觀項目策劃則可以定義為是設計者應用策劃學原理，結(jié)合景觀設計基本理論知識，按照特定的景觀項目建設目標，根據(jù)項目的環(huán)境背景及現(xiàn)狀條件，采取一定的策劃手法，遵循一定的程序，對項目進行景觀產(chǎn)品的創(chuàng)意、構(gòu)思與形象定位。

因此，本文將景觀項目策劃理解為：通過對景觀項目系統(tǒng)的調(diào)查、分析，提出合理、可行的景觀設計目標的過程。根據(jù)不同的項目類型和研究對象，我們又可將景觀項目策劃細分為居住區(qū)景觀策劃、旅游景觀策劃、城市道路景觀策劃等不同類別。

二、景觀項目策劃的原則

為了保證景觀項目策劃的合理性和科學性，在項目策劃的過程中必須遵循以下原則：

（1）符合產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域規(guī)劃。景觀項目前期策劃必須在符合國家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)政策的基礎上遵循區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，不能做國家明令禁止的或與某一地區(qū)功能規(guī)劃相沖突的項目。

（2）符合市場需求。景觀項目的開發(fā)成功與否，關鍵在于是否帶動了周圍地塊的效益、是否符合使用者的功能需求。因此，項目目標策劃首先要進行市場調(diào)查和預測，以確定市場的現(xiàn)實需求，預測開辟潛在市場的容量大小及可能性。

（3）符合環(huán)境條件。不管項目投資者的動機如何好，愿望如何強烈，都是以項目建設環(huán)境條件為前提。環(huán)境條件包括政策、規(guī)劃、土地、交通、植被等。

（4）符合技術(shù)先進性、經(jīng)濟合理性。包括施工技術(shù)、施工方法、市場原材料、生物材料，以及人員條件、環(huán)境條件和相關配套條件，保證技術(shù)設備的可操作性、適應性及其效能的充分發(fā)揮、保證項目的經(jīng)濟合理性。在景觀設計中，符合生態(tài)原理、綠色節(jié)能原理的景觀建筑材料漸漸取代了一些費用高昂的自然材料。

三、城市景觀項目策劃的基本流程

城市景觀項目策劃的基本流程圖示：

1．項目背景初步調(diào)查

景觀項目背景的初步調(diào)查包括擬開發(fā)建設的項目的由來和發(fā)展過程、投資建設單位情況、利益分配關系、項目基本情況（包括項目所在宏觀經(jīng)濟環(huán)境及微觀技術(shù)環(huán)境）、可行性研究的依據(jù)及工作范圍、需要特別說明的情況等方面要求。

2．確定可類比區(qū)域與可類比項目并進行深入調(diào)研，進行項目的產(chǎn)品定位

首先，要確定可類比區(qū)域，選擇可類比項目，確定該類項目價值實現(xiàn)的各要素圖及其價值實現(xiàn)中的權(quán)重；分析可類比項目價值實現(xiàn)的各要素的特征，對比并量化本項目同各類比項目各價值實現(xiàn)要素的對比值，根據(jù)價值要素對比值判斷本項目可實現(xiàn)的均價。

然后進行景觀項目的產(chǎn)品定位， 每個項目都需要被放在最大的關系背景中來看待：一條街道，在設計的時候被看作是街區(qū)用地的邊界，而且街道也是鄰里或地區(qū)的要素；一個廣場，在設計的時候被看作是商業(yè)街區(qū)的中心景觀，同時還服務了周圍的交通，疏散了擁擠的人流。通常景觀工程項目產(chǎn)品可分為以下幾種類型：公園、道路綠地、城市廣場、居住區(qū)綠地、單位附屬綠地、風景名勝區(qū)與森林公園、農(nóng)業(yè)觀光園（區(qū)）等。

3．對地塊進行swot分析并初步提出項目策劃總體構(gòu)思

（1）SWOT深層分析的內(nèi)容：

對項目地塊的優(yōu)勢、劣勢、機會點以及其面對的威脅及困難點進行深入分析。

（2）景觀項目策劃的總體構(gòu)思

項目總體構(gòu)思是指對未來項目的目標、功能、范圍以及項目涉及的各主要因素和大體輪廓的設想與初步界定。它是一種創(chuàng)造性的探索過程，是前期策劃的基礎和首要步驟，是景觀工程項目策劃的主要內(nèi)容之一。其實質(zhì)在于挖掘開發(fā)方捕捉到的市場機會，以客觀的市場調(diào)研和市場定位為基礎，以藝術(shù)化的概念設計為核心，以獨特的自然環(huán)境為背景的綜合構(gòu)思方式。

景觀工程項目總體構(gòu)思的內(nèi)容有項目背景條件研究、環(huán)境調(diào)查分析、項目定位設想、項目架構(gòu)設想、項目總投資設想、項目總進度設想等，這些內(nèi)容決定了不同景觀工程項目的獨特性和唯一性。

4．項目潛在價值的分析范圍

（1）環(huán)境方面的分析 在日新月異、突飛猛進的中國聚居環(huán)境建設中，環(huán)境問題已經(jīng)越來越多的受到重視。面對迅速發(fā)展變化的中國景觀規(guī)劃設計市場，置身于如火如荼的景觀規(guī)劃設計工程實踐，景觀項目的策劃應該明確景觀規(guī)劃設計的根本目標，使得景觀項目的策劃達到內(nèi)化城市、凈化環(huán)境的結(jié)果。

（2）廣告效應的分析 優(yōu)秀的景觀項目本身就是一種廣告形式，景觀可以在一定程度上提高一座商業(yè)建筑的品味和顧客質(zhì)量，好的景觀可以更加引人注目。

（3）項目位置的分析 一處優(yōu)秀的景觀能有效的控制使用人群的滯留時間、迅速的疏導人群，具備良好的安全措施和功能性。因此，景觀項目的位置對于一座景觀的商業(yè)環(huán)境來說至關重要。

5．確定核心價值體系

根據(jù)項目核心競爭力的分析研究，建立確實有效的項目核心價值體系，制定項目核心價值體系的實施策略，為項目發(fā)展的價值體現(xiàn)打好基礎。

6．項目目標客戶群鎖定及分析

以投資者的立場，針對特定客戶群體的價值觀，決定項目應該在何時，以何種方式，提供何種產(chǎn)品及服務，以滿足潛在客戶群的需求，并符合投資者的利益所在。

7．項目開發(fā)主題及形象定位

根據(jù)SWOT分析，結(jié)合宏觀市場與微觀市場及開發(fā)商所要求達到的目標，挖掘項目的可利用價值，整合專案組的分析與專家團的意見，然后通過創(chuàng)新體系的運用，確立項目的開發(fā)主題及項目的形象（確定開發(fā)什么樣的項目、如何營造項目內(nèi)在與外在形象和硬件，以呼應主題），完善總體策劃思路。

8．對項目的總體規(guī)劃、建筑風格、景觀規(guī)劃作出建議

整合關于項目市場定位的內(nèi)容和客戶意見，根據(jù)前期對項目的全面分析，尊重地塊現(xiàn)有的自然資源和人文特色，因地制宜，制定出項目的總的規(guī)劃原則。在不斷地對項目分析和調(diào)研的同時，將項目中的建筑風格進行準確的定位，并對景觀規(guī)劃提出合理的建設性意見。

四、結(jié)語

景觀項目策劃的本質(zhì)就是通過項目各部分之間的相互作用形成一個新的整體。它是一個完整的概念，也就是說整體比部分的總和更為重要。因為我們策劃的目的在于，確定要由設計來解決的問題并將其清晰、簡要地陳述出來。

參考文獻：

[1]《景觀設計》---王國彬、劉貫、石大偉

景觀設計swot分析范文第2篇

緒論

我國的鄉(xiāng)村旅游開發(fā)規(guī)劃工作仍處于起步階段，目前尚沒有公認的編制體系，這也導致了規(guī)劃編制單位編制的鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃五花八門，為此，本文將收集到的鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃文本進行了內(nèi)容分析，梳理出較為普遍接受的鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃編制體系，希望能夠推動鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃實踐的有效進行。

一、研究方法及數(shù)據(jù)分析

（一）樣本選取及文本內(nèi)容獲取

本文在山大文景旅游規(guī)劃院共收集到13篇鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃文本，分別為《祁縣修善村鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃設計》、《祁縣河灣村鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃設計》、《祁縣閆漫村鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃設計》、《興縣蔡家崖鄉(xiāng)蔡家崖村旅游扶貧規(guī)劃》、《清徐縣車南安村鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃方案設計》、《臨縣磧口鎮(zhèn)李家山村旅游扶貧規(guī)劃》、《清徐縣洛池渠村鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃方案設計》、《佳縣木頭峪景區(qū)旅游詳細規(guī)劃》、《平順縣底景區(qū)旅游詳細規(guī)劃》、《祁縣西建安村鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃方案設計》、《王莽嶺景區(qū)錫崖溝修建性詳細規(guī)劃》及《忻府區(qū)鴉兒坑民俗村旅游總體規(guī)劃》。筆者將收集到的鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃文本目錄復制到1個word文檔，用于進一步分析。

（二）文本內(nèi)容分析

筆者對word文檔進行了預處理，將文檔中的“旅游資源特色分析”、“旅游資源SWOT分析”、“旅游資源評價”統(tǒng)一改為“旅游資源評價”；將“分區(qū)與節(jié)點”、“功能分區(qū)”、“規(guī)劃分區(qū)”統(tǒng)一改為“分區(qū)規(guī)劃”；并將涉及村名的詞語進行去村名處理，然后將修正后的文檔另存為詞頻分析軟件能夠識別的.txt文件，并采用了ROST Word Parser軟件分別對修正后的.txt文檔進行內(nèi)容分析。運用軟件的過濾功能，過濾無關詞匯，獲得規(guī)劃文本的高頻特征詞表及其頻次。

（三）規(guī)劃文本內(nèi)容分析結(jié)果（見表1）

（四）結(jié)論及建議

從上述表格可以看出，高頻特征詞反映出鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃編制體系符合RMP理論，即注重資源挖掘、市場分析與定位和產(chǎn)品體系構(gòu)建。本文研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)行鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃主要將鄉(xiāng)村作為景區(qū)，按照總規(guī)+詳規(guī)的體系進行編制，詳規(guī)內(nèi)容主要涉及村容村貌整治規(guī)劃、綠地系統(tǒng)規(guī)劃、土地利用規(guī)劃、景觀設計規(guī)劃，這也避免了按照總規(guī)、控規(guī)、詳規(guī)的編制順序造成的費時費力問題，也避免了各規(guī)劃銜接不到位的情況。鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展不僅要吸引旅游者，還要考慮鄉(xiāng)村居民原有農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展及生活方式的改變。因此，現(xiàn)行鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃體系中應融入旅游發(fā)展規(guī)劃，明確鄉(xiāng)村旅游業(yè)在鄉(xiāng)村經(jīng)濟發(fā)展與社會發(fā)展中的地位和作用，統(tǒng)籌相關資源配置，促進鄉(xiāng)村旅游持續(xù)、健康、穩(wěn)定發(fā)展。

筆者在參考了《旅游規(guī)劃通則》、內(nèi)容分析結(jié)果的基礎上，將鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃按照旅游發(fā)展規(guī)劃、區(qū)域旅游規(guī)劃（總規(guī)、控規(guī)、祥規(guī)）的要求進行融合，并結(jié)合鄉(xiāng)村旅游的特點，將鄉(xiāng)村旅游規(guī)劃編制框架體系概括如下。

（1）規(guī)劃總則；（2）旅游發(fā)展背景條件分析；（3）旅游資源調(diào)查與分析；（4）發(fā)展目標與規(guī)劃定位；（5）空間布局與規(guī)劃分區(qū)；（6）旅游產(chǎn)品體系規(guī)劃；（7）市場分析與營銷規(guī)劃；（8）道路系統(tǒng)與游線組織規(guī)劃；（9）鄉(xiāng)村旅游基礎設施規(guī)劃；（10）鄉(xiāng)村旅游服務要素及附屬設施規(guī)劃；（11）鄉(xiāng)村旅游開發(fā)的經(jīng)營管理；（12）村容村貌整治規(guī)劃與環(huán)境保護規(guī)劃；（13）重點項目景觀設計規(guī)劃；（14）土地利用規(guī)劃及相關技術(shù)指標；（15）項目投資與建設時序。

二、研究不足及展望

景觀設計swot分析范文第3篇

[關鍵詞]旅游區(qū)SWOT戰(zhàn)略模型

旅游學科是一門綜合性的邊緣學科，它幾乎和所有的學術(shù)領域都有著密切的聯(lián)系，其中聯(lián)系最為緊密的學科有：地理學、經(jīng)濟學、政治學、社會學、人類學、心理學和管理學（TomBaum，1999）。近30年來，社會人類學領域?qū)Α翱茖W”研究和“人文”研究的是是非非進行了討論，結(jié)果雙方都承認兩種方法都有價值，學科要達到成熟并保持旺盛的生命力，“科學”方法和“非科學”方法必須相互結(jié)合（AlfHWalle，1997）。管理學中的SWOT分析方法自1999年起被廣泛應用于區(qū)域旅游開發(fā)的戰(zhàn)略分析上，目前多見于定性分析，而旅游開發(fā)中的SWOT影響因素繁多復雜，眾多因素的的差別程度及其發(fā)生概率很難在定性中得以體現(xiàn)，不利于旅游發(fā)展戰(zhàn)略的選擇。

一、目前旅游區(qū)SWOT分析

國內(nèi)學者對旅游區(qū)SWOT分析進行了較多的研究。馬耀峰（1999）運用SWOT框圖分析中國對亞洲主要旅華客源市場的吸引力和限制性市場因素。鄭耀星等（2002）指出福建省發(fā)展生態(tài)旅游的優(yōu)勢與劣勢、機遇與挑戰(zhàn)并存，應努力將劣勢轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢，將挑戰(zhàn)轉(zhuǎn)化為機遇，把福建建設成生態(tài)旅游大省。李樹民等（2003）對西安會展旅游市場的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅進行了分析，提出發(fā)展的對策。衛(wèi)旭東（2004）采用SWOT技術(shù),對太白山旅游環(huán)境和不同吸引物所對應的旅游市場進行分類。張龍江等（2005）利用SWOT分析法對亞丁景區(qū)旅游開發(fā)條件進行了分析，探討旅游開發(fā)模式。陳浩等（2006）采用SWOT分析方法，對茫蕩山自然保護區(qū)生態(tài)旅游開發(fā)的優(yōu)勢、劣勢、機遇和挑戰(zhàn)進行分析，提出生態(tài)旅游開發(fā)的對策。羅斌等（2007）以大湘西旅游圈為例,分別從內(nèi)部角度和外部角度來分析大湘西旅游圈的發(fā)展環(huán)境。顧曉明（2008）運用SWOT分析方法,分析了臨潼旅游開發(fā)存在的優(yōu)勢和劣勢,以及面臨的機遇和挑戰(zhàn),提出了臨潼旅游發(fā)展的策略。

基于以上文獻分析，總的來看，目前對旅游區(qū)的SWOT分析并不深入，且偏重于定性分析，很少涉及定量研究，主要通過在旅游區(qū)開發(fā)中，列舉旅游區(qū)所擁有的優(yōu)勢、劣勢和機遇、挑戰(zhàn)，進行全面系統(tǒng)分析，提出一系列能夠發(fā)揮優(yōu)勢、利用機遇、改善劣勢和應對挑戰(zhàn)的有針對性的建議，為實現(xiàn)旅游區(qū)的可持續(xù)發(fā)展提供決策依據(jù)。

二、SWOT戰(zhàn)略模型改進

真正把管理學中的SWOT分析方法應用于區(qū)域旅游開發(fā)的戰(zhàn)略研究并非易事，僅僅從定性的角度來分析是不夠的，因此，筆者以旅游區(qū)為例，在SWOT分析方法中引入德爾菲法(DelphiMethod)和四半維平面坐標體系等技術(shù)手段，將定量分析與定性分析結(jié)合，構(gòu)建戰(zhàn)略分析的系統(tǒng)和定量模型。文中所指旅游區(qū)是以旅游及其相關活動為主要功能或主要功能之一的空間或地域（《旅游規(guī)劃通則》，2003）。

1.旅游區(qū)SWOT戰(zhàn)略模型變量

（1）模型變量體系

目標變量：旅游區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略；

二級變量：旅游區(qū)總優(yōu)勢強度S、總劣勢強度W、總機會強度O、總威脅強度T；

一級變量：影響旅游區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅因素。

（2）影響旅游區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢與劣勢界定

優(yōu)勢與劣勢都屬于旅游區(qū)內(nèi)部條件．是其自身所具備的。優(yōu)勢與劣勢都是相對而言，旅游區(qū)與其競爭對手都具備的優(yōu)勢不算優(yōu)勢，只有強于對手的才算優(yōu)勢；同樣，只有弱于對手的才算劣勢。因此，優(yōu)勢與劣勢必須在與周邊旅游區(qū)競合分析的基礎上給出。

（3）影響旅游區(qū)發(fā)展的優(yōu)勢與劣勢因素

旅游資源：在旅游資源調(diào)查的基礎上，進行旅游資源分類與評價，研究旅游資源的開發(fā)現(xiàn)狀。

區(qū)位交通：研究客源地、目的地和旅游交通的空間組織，以及旅游區(qū)外部交通的便利性和內(nèi)部交通的可進入性。

旅游市場：研究旅游區(qū)目標市場居民的數(shù)量、出游率以及可自由支配收入。

旅游產(chǎn)品：根據(jù)旅游地生命周期理論，分析旅游區(qū)發(fā)展處于探索、參與、發(fā)展、鞏固、停滯中的哪個階段，研究其潛在的發(fā)展空間。

旅游管理：對旅游區(qū)資源開發(fā)與規(guī)劃管理、人力資源管理、企業(yè)管理、景觀設計、市場營銷等方面的旅游人才結(jié)構(gòu)進行分析。

（4）影響旅游區(qū)發(fā)展的機會與威脅界定

機會是指環(huán)境中出現(xiàn)的有利于旅游區(qū)發(fā)展的趨勢(變化、潛在需求等)。如皋企業(yè)抓住了機會．就能改變其發(fā)展戰(zhàn)略地位。威脅是指環(huán)境中出現(xiàn)的不利于旅游區(qū)發(fā)展的趨勢。如果旅游區(qū)無法回避威脅的話，就可能在周邊旅游區(qū)激烈的競爭中處于劣勢（王秉安等，1995）。

（5）影響旅游區(qū)發(fā)展的機會與威脅因素

經(jīng)濟環(huán)境：分析旅游區(qū)所處的區(qū)域經(jīng)濟態(tài)勢，經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，人民的消費水平提高將大大促進人們的出游率。

政策環(huán)境：旅游區(qū)所處的當?shù)卣欠駥⒙糜我暈榈胤街攸c產(chǎn)業(yè)，黨委重視，政府主導，營造旅游發(fā)展的法制環(huán)境、社會環(huán)境和輿論環(huán)境對旅游區(qū)的帶動作用效果明顯。

旅游趨勢：研究主流旅游消費文化，看旅游區(qū)的主打旅游產(chǎn)品是否在時代旅游產(chǎn)品體系中占據(jù)首位。

2.構(gòu)建旅游區(qū)SWOT戰(zhàn)略模型

（1）旅游區(qū)SWOT戰(zhàn)略模型結(jié)構(gòu)

運用德爾菲法(DelphiMethod)法，計算影響旅游區(qū)發(fā)展的各因素強度權(quán)重，再根據(jù)上述計算式計算總優(yōu)勢、總劣勢、總機會、總威脅強度，而后構(gòu)筑旅游發(fā)展戰(zhàn)略四邊形，對旅游區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略類型進行判定（見圖1）。

（2）德爾菲法(DelphiMethod)

由旅游專家，對旅游區(qū)SWOT戰(zhàn)略因素的強度進行評估，通過評估表，多輪次調(diào)查專家對評估表所提問題的看法，經(jīng)過反復征詢、歸納、修改，匯總成專家基本一致的看法。

以影響旅游區(qū)發(fā)展的的優(yōu)勢與劣勢為例，將旅游資源，區(qū)位交通，旅游市場，旅游產(chǎn)品，旅游管理制定為一個評估表格（見下表），給定權(quán)重，對因素加以評分。

旅游區(qū)優(yōu)勢與劣勢因素評估表

上述評估表中的因素分數(shù)采用數(shù)字量表計算，分數(shù)取0－10分，根據(jù)文獻資料經(jīng)驗，劃分標準如下：

優(yōu)勢＝8－10分，無優(yōu)勢無劣勢＝4－7分，劣勢＝1－3分。

優(yōu)勢與劣勢各因素加權(quán)得分計算公式如下：

第a個因素的優(yōu)勢加權(quán)得分Sa＝對應分數(shù)×對應權(quán)重；

第b個因素的劣勢加權(quán)得分Wb＝對應分數(shù)×對應權(quán)重；

（3）總優(yōu)勢、總劣勢、總機會和總威脅的計算

影響旅游區(qū)發(fā)展的總優(yōu)勢是由諸多因素綜合結(jié)果決定，同樣總劣勢，總機會和總威脅也是由綜合結(jié)果決定的。因此，總優(yōu)勢，總劣勢，總機會和總威脅可分別由下公式計算：

總優(yōu)勢S=∑Sa×對應權(quán)重，a=1,2，…n；

總劣勢W=∑Wb×對應權(quán)重，d=1，2，…n；

總機會O=∑Oc×對應權(quán)重，c=1，2，…n；

總威脅T=∑Td×對應權(quán)重，d=1，2，…n；

（4）四半維坐標系的建立

以總優(yōu)勢S，總劣勢W,總機會O和總威脅T等四個變量各為半軸，構(gòu)成四半維座標系(見圖2)。

（5）構(gòu)建旅游區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略四邊形

在四半維座標系的S軸，O軸,W軸和T軸上分找出根據(jù)公式計算出的總優(yōu)勢S、總劣勢W、總機會O和總威脅T的對應點S1,W1,O1和T1依次連成四點即得到旅游區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略四邊形S1W1O1T1。

旅游區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略四邊形S1W1O1T1是四大因素綜合作用結(jié)果，是旅游區(qū)進行戰(zhàn)略選擇的依據(jù)。經(jīng)過旅游專家評估得出的優(yōu)勢S，劣勢W,機會O和威脅T的估計值是無量綱的。在四半維平面中，SWOT四個因素綜合作用結(jié)果以戰(zhàn)略四邊形的重心來確定，戰(zhàn)略四邊形重心坐標P(X,Y)所在的象限確定戰(zhàn)略類型（見圖3）。

第一象限優(yōu)勢與機會都大，旅游區(qū)應積極開拓，采用增長型戰(zhàn)略；第二象限優(yōu)勢小，機會大，應積極爭取，采用扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略；第三象限劣勢和威脅都大，旅游區(qū)應保守應對，采用防御型戰(zhàn)略；第四象限，優(yōu)勢大，威脅大，旅游區(qū)應發(fā)揮實力抗爭（王昕等，2000）。

參考文獻：

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景觀設計swot分析范文第4篇

繼多層、高層、小高層產(chǎn)品之后，更接近自然風景的郊外將成為市民居住所關注的熱點方向，所以別墅將成為今后幾年無錫樓市關注的熱點之一。

對于無錫的開發(fā)商來說，別墅物業(yè)開發(fā)的經(jīng)驗從總體來說并不豐富，但大多數(shù)參與別墅開發(fā)的房產(chǎn)商，都在做著努力——讓產(chǎn)品更具個性，讓客戶更加心動，讓物業(yè)品牌更有魅力！

項目應該怎么規(guī)劃？如何給該產(chǎn)品作準確的市場定位？她的主要客戶群體特征又是怎樣？做什么樣的別墅產(chǎn)品在市場上才會受歡迎……這些都是本策劃案所主要闡述的。

第一章、市場分析

一、無錫別墅市場分析

1、五里湖——將成為未來幾年無錫別墅開發(fā)的焦點

無論在北京、深圳，還是距離無錫較近的上海、蘇州，真正的頂級別墅都分布在風景秀麗的自然山水附近，如北京的香山周圍數(shù)十平方公里內(nèi)將建成上百萬平方米的高檔別墅區(qū)，有開發(fā)商說“要把這里變成京城的第二個富人聚居區(qū)?！痹谝获R平川的上海，松江的佘山成為極為珍貴的自然資源，所以松江佘山板塊別墅區(qū)成為上海別墅中的最高境界，在這里聚集了國內(nèi)別墅最高境界的典范——紫園，以及佘山高爾夫別墅、佘山月湖別墅、佘山天鄰別墅、佘山銀湖別墅等眾多經(jīng)典別墅項目。蘇州新推出的兩座古典園林式私家庭院，每座價格在2500萬元左右，也是開盤即被搶購。

別墅是一種詩意存在中的鄉(xiāng)村，居住在其中的人們既要享受城市的便捷與舒適，又要有鄉(xiāng)村的寧靜安詳，所以風景區(qū)就成為首選。從歷史傳統(tǒng)上看，別墅一般位于城市外面像一個衛(wèi)星一樣的位置上，使用者可以方便地到達，同時也可以方便地回到城市中去。別墅概念是和城市生活相對立、相均衡的，離開了城市這一概念，別墅也就無法理解了。

太湖是無錫這個著名的旅游城市最為秀美的景觀之一，尤其是五里湖沿岸得天獨厚的山水自然風貌，成為了別墅建造的上佳風水寶地，無錫真正意義上的別墅競爭的烽火將在這里燃起，所以近幾年內(nèi)，五里湖沿岸將成為無錫高檔別墅的開發(fā)焦點。

2、近年來別墅市場開發(fā)的嚴重滯后，積聚了巨大的消費空間。

無錫的別墅物業(yè)，五年的時間，只有世紀湖濱太湖威尼斯花園和太湖世家三個像樣的別墅項目上市，加起來也不到400套物業(yè)。這與無錫這個人均GDP在全國排名前列的中等發(fā)達城市來講，別墅市場的開發(fā)無論在數(shù)量還是質(zhì)量上都嚴重滯后。所以市場已經(jīng)積聚了巨大的消費空間。從2003年房交會上，唯一參展的別墅項目——金色水岸超旺的人氣和只掛了兩幅效果圖的項目——湖光山色展為前絡繹不絕的詢問者來看，無錫別墅物業(yè)的稀缺就可見一斑了。

3、無錫的別墅普遍缺乏個性，缺乏真正的頂級高尚別墅

無錫現(xiàn)有的別墅容積率相當高，高檔別墅形象大打折扣。威尼斯花園為典型的古典歐式，但其中因為有部分高級公寓而使容積率較高，生活舒適度大大下降。真正的頂尖級別墅在無錫是難覓的，但是在未來的一兩年之內(nèi)，無錫將有大量的高品質(zhì)別墅上馬，有以水景見長，有以山景見長。

如何從這些項目中脫穎而出，樹立自己獨特的風格是本策劃案的重點，要通過對項目主題和內(nèi)涵的挖掘包裝，在對市場精準分析的基礎上，讓本項目在無錫別墅物業(yè)中獨樹一幟。

4、別墅市場今明兩年將風云突變，科學的營銷企劃顯得尤為重要。

以往的無錫市場因為，別墅物業(yè)的稀缺，所以有像樣的別墅，一般銷售情況都較好，相對不需要強有力的推廣活動。但是隨著幾個大規(guī)模的別墅用地推出，今明兩年的別墅市場競爭將正式拉開帷幕，本項目要從中脫穎而出，應該重廣告包裝、重活動的渲染、重細節(jié)的創(chuàng)造、重口碑的傳播。因此，科學的營銷企劃、富有創(chuàng)意的SP活動尤其重要。

二、競爭對手分析

太湖虹橋花園

太湖虹橋花園依托太湖花園度假村四星級酒店的成熟配套，有著相當?shù)膬?yōu)勢，但是規(guī)模不大，而且因為政府對于五里湖周邊的規(guī)劃有所變化，所以此項目正在調(diào)整之中因為量體小和部分內(nèi)部消化的原因，估計此項目不會有太大的市場炒作，所以不會對本案構(gòu)成嚴重的威脅。

太湖明珠苑項目（湖光山色）

與太湖虹橋花園僅幾百米之隔，也處于旅游風景區(qū)，有著難得的太湖山水自然資源，而且迎合建筑風水上所謂的“左青龍，右白虎”。得天獨厚的地理位置，決定了太湖明珠苑非凡的物業(yè)價值?，F(xiàn)在本地塊已經(jīng)由有著商業(yè)大廈上市公司背景的民生房產(chǎn)以約110萬元/畝的地價拿下，按照民生一貫的開發(fā)理念，肯定會造成高檔的別墅區(qū)。2003年秋季房交會上，此項目已經(jīng)亮相，案名為湖光山色，建筑風格是類似于佘山銀湖別墅的美式別墅，原規(guī)劃中的165幢也縮為94幢，是容積率下降了還是分期開發(fā)，還有待考證，作為本項目最為強勁的競爭對手，我們應繼續(xù)密切地關注此項目的發(fā)展，包括臺灣三福福禎的整體包裝及銷售策略。

寶界山莊

地處太湖花園度假村對面的原大浮種禽場地塊，位于太湖風景區(qū)第一站，地塊北面面湖，南面倚山，與其他項目比，地理位置不夠優(yōu)越，聚江公司以120萬元/畝拍得，擬建造56幢獨立別墅，整體規(guī)模較小，估計售價在10000元/㎡以上。該地塊所擁有的自然山景是其他項目所無可匹敵的，聚江公司計劃建造傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的類似于上海云頂別墅的風格，估計會利用項目的山體優(yōu)勢進行大量的半地下室設計，力求更多的可銷售面積。

太湖威尼斯花園二期

金馬地產(chǎn)把地塊轉(zhuǎn)讓給了益都開發(fā)，地塊與本案距離較遠，從五里湖的地形來分析，屬于二類區(qū)域，該項目的物業(yè)檔次較高，充分做足了水文章，但其中不是純粹的別墅區(qū)，估計還有部分高級公寓。該項目的設計風格仿照杭州著名的別墅項目——九溪玫瑰園，采用歐式的建筑，日式景觀，若益都的項目已全部交給星觀達陣的話，其以后的營銷策略也應該密切關注。

蠡湖新城1號地塊

2003年9月陽光集團以16.71億拍得蠡湖新城1號地，如此高昂的價格和1.2的容積率，開發(fā)商一定會采用別墅、Townhouse、公寓相結(jié)合的建筑形式，結(jié)合蠡湖新城的規(guī)劃方案，該地區(qū)的獨棟別墅和Townhouse估計會采用現(xiàn)代式風格。有政府宣傳作為其項目的有力支持，在社會上市民的關注度就勝人一籌，本地塊也將是我們強勁的競爭對手。

太湖·金色水岸

地處馬山太湖十里明珠堤兩側(cè)，有241套別墅，分三期開發(fā)，首推73戶，其中獨立別墅55幢，townhouse18戶（雙拼別墅，面積230㎡），是目前無錫最大的別墅群落。由于地處馬山，離市區(qū)距離相對較遠，有著明顯的不足之處，定位在度假別墅?，F(xiàn)在此項目一期以4000-6500元的市場價格已經(jīng)銷售一空，因為其定位與本項目有很大的差異性，故不會對本案造成太大的競爭壓力。上海新聯(lián)康的營銷策略也沒有很大的突破，作為2003年秋季房交會上唯一的參展的別墅項目，金色水岸卻也賺足了人氣。

馬山檀溪村地塊

本地塊為供電局拍下，占地1200畝，現(xiàn)在正在拆遷階段，一部分對供電局內(nèi)部職工，一部分對外銷售，銷售價格會有較大優(yōu)勢，估計會在明年五、六月份上市。

巨大中高檔樓盤對本案的沖擊

以上的競爭對手都是別墅物業(yè)，但本案不是純粹的別墅社區(qū)，還有相當?shù)膖ownhouse、疊加式別墅和電梯洋房，所以，整個無錫市場今明兩年的中高檔物業(yè)都將給本案帶來巨大的市場沖擊，如“財富廣場”的住宅部分、金色維也納的townhouse和疊加式別墅部分、構(gòu)件廠地塊很大量體的townhouse、陽光城市花園二期、金色江南二期、奧林花園二期和蠡湖新城內(nèi)即將推出的其它地塊，也會對本項目形成巨大的市場沖擊，而現(xiàn)在無錫各大樓盤都越來越重視營銷企劃或全案的導入，所以各項目的動向都應該及時關注。

第二章、SWOT分析

一、現(xiàn)狀分析

無錫有得天獨厚的自然風光和豐富的人文資源，無錫近幾年來在經(jīng)濟和城市建設上都取得了極大的發(fā)展。城市中心南移，市民廣場、太湖大道等市政重點工程先后建成，隨著政府“打太湖牌，唱運河歌，建山水城”理念的逐漸深入，五里湖將成為眾多購房者關注的焦點。

本地塊位于五里湖之畔，無論是到市區(qū)還是太湖風景區(qū)都非常便捷，西側(cè)的蠡湖新城現(xiàn)在已經(jīng)初綻芳容，而地塊隔湖相望是規(guī)劃中的蠡湖新城國際級演藝中心，所以本地塊是建設高檔住宅的理想用地。

二、項目SWOT分析

優(yōu)勢：

1、地理位置優(yōu)勢非常明顯，三面環(huán)湖，擁有不可再生的自然資源，將成為無錫真正的濱湖高尚社區(qū)。

2、規(guī)模優(yōu)勢也很明顯，今年上半年樓盤多為大盤，大盤也成為市民購房的一個重要籌碼，本項目建筑面積22萬多平米，也是市民心目中最理想的規(guī)模。

3、地塊方正，規(guī)劃設計可發(fā)揮空間較大。

4、亮麗的美湖路已成為一道風景，周邊的綠化等都已初具規(guī)模。

5、市民對臨湖而居的生活有種向往，五里湖整治、沿湖規(guī)劃雛形已現(xiàn)，這種高品質(zhì)生活可成為現(xiàn)實。

6、無錫樓市一路高走，擁有極龐大的購房人群，投資者也對樓市充滿信心。

7、政府對蠡湖及湖濱的改造方案累計了一部分持幣觀望的購房者，本案優(yōu)越的地理位置也會吸引這部分人群形成購買，即具備天時和地利。

8、蘇錫路和美湖路交叉口，正在興建的望湖樓商業(yè)中心將給社區(qū)購物帶來很大的方便，易初蓮花賣場等使周邊的生活配套逐步完善。

9、規(guī)劃中金城路將與長江路貫通，屆時本物業(yè)與新區(qū)的距離大大縮短了，將能吸引新區(qū)很多白領及金領的目光。

劣勢：

1、目前周邊配套不夠成熟，給生活帶來諸多的不方便。（隨著政府規(guī)劃不斷進展，配套會逐漸完善，小區(qū)商業(yè)部分和內(nèi)部配套也會彌補這方面的不足）

2、目標客戶都比較注重學區(qū)，但本社區(qū)沒有很好的學校。（建議利用泰德學校超前而氣派的硬件設施，聯(lián)系名校進駐，變劣勢為優(yōu)勢）

3、地塊的保留建筑為94年建造的，無論是外觀立面、整體布局，還是現(xiàn)在的居住人群素質(zhì)，都影響社區(qū)的整體品質(zhì)感。（可以在社區(qū)規(guī)劃中分割成不同的組團，對其外立面與綠化景觀作整體調(diào)整）

4、地塊對岸的現(xiàn)狀破舊不堪，成為目標客戶的形成購買的障礙。（隨著規(guī)劃不斷進展，政府重金打造的金色港灣將很快啟動，這些都將得到徹底改善，銷售說辭和銷售道具中應充分體現(xiàn)這些規(guī)劃的優(yōu)勢）

5、市民對本地塊還比較生疏，要認識其價值，除靠政府規(guī)劃宣傳外，還需要較長時間的導入。（全面導入營銷策略，新概念包裝的滲透逐漸拉近與目標客戶的心理離）

6、離市中心有一定距離，目前公交線路不多，住戶必須有私家車，會縮小了目標客戶的范圍。（隨著地塊的逐步成熟這種現(xiàn)狀會逐步改善，也可開通社區(qū)巴士，既服務于業(yè)主，又是樓盤的形象宣傳）

7、區(qū)域內(nèi)跨湖的水管會擋住部分視線，規(guī)劃設計中也要為其讓路。（景觀設計中，因勢造景，可以營造優(yōu)美的水系）

機會：

1、政府總體規(guī)劃中的地塊周邊基礎設施將逐漸成熟，蠡湖新城同樣提升了本地塊所在的蠡溪板塊的綜合居住品質(zhì)。今年10.1對市民開放的環(huán)湖路周邊區(qū)域，其嘆為觀止的美讓人對蠡湖的價值有了感性的認識，本地塊所在的區(qū)域內(nèi)，政府明年將重金打造的“金色港灣”將吸引眾人的目光，市民對本項目會更有信心。

2、蠡湖新城一號地塊的拍賣更幫助支撐起本案的價值定位。

威脅：

1、明年無錫整體房地產(chǎn)市場的上市量將持續(xù)放大，townhouse的上市量會迅速增長，本案目標客戶為中高檔收入人群，鎖定此類人群的樓盤將陸續(xù)在今年下半年和明年強勢推出，本案的公寓房與別墅將同樣面對的非常激烈的市場競爭。

2、本案附近立項的樓盤拍賣的價格較低（四藥廠地塊和新聯(lián)村地塊），會擁有更大的價格優(yōu)勢,從而分流掉部分客戶。（針對這些現(xiàn)狀，首先本案在規(guī)劃上要出奇制勝，在銷售過程中導入強有力的營銷策劃也非常重要）

第三章、產(chǎn)品策略

小區(qū)就應該是一個社區(qū)、一個城市、一個全面照顧、全員呵護的生活空間。

一、產(chǎn)品定位及布局規(guī)劃

根據(jù)地塊特征及指標，結(jié)合本案目標客戶的定位及喜好，以及本地塊樓盤的綜合定位等，在平面布局上一定要體現(xiàn)精品樓盤的氣質(zhì)和韻味，所以應充分考慮建筑的節(jié)奏感于韻律感。利用地塊較方正的優(yōu)勢，形成一個圍合式的布局，優(yōu)美的立面天際線摒棄傳統(tǒng)建筑高度一致或相差不遠的特點，講究建筑高度的變化等落差。在地塊西南湖景最開闊處應該造獨立別墅，依次向東排列可以雙拼別墅、townhouse、疊加式別墅和高級公寓，使整個社區(qū)擁有優(yōu)美的立面天際線。

本地塊的總體規(guī)劃原則是要通過道路使新建筑與保留建筑各自成區(qū)又相互聯(lián)系，充分考慮到沿湖的景觀與美湖路沿路的景觀，形成高低錯落的湖畔風景線，讓建筑、景觀與自然和諧共生。

本項目地分成三個部分：

第一部分位于美湖路北側(cè)，獨立成區(qū)，建議做成高層，成為一個高品質(zhì)湖景住宅，每棟都可以欣賞太湖的風光，面湖一側(cè)以大落地窗、大面寬拉近與湖景距離。

第二部分位于美湖路南側(cè)的東半部這里可以排布雙拼別墅、townhouse和疊加式別墅及高級電梯公寓，并與保留建筑形成整體。

第三部分由星級酒店和提供度假式服務的獨立別墅。

美湖路南側(cè)的有兩個入口，一個是在社區(qū)中央的美湖路沿路，還有即在星級酒店廣場和會所處入口。沿五里湖是退湖50米的綠化帶，也是整個小區(qū)的公共部分。本社區(qū)的幾個部分是相對分離，但又擁有許多共享的風景與配套，建議在沿湖適當堆坡造景，使獨立別墅第一排沿湖，第二排因在坡上而也能領略到五里湖的秀麗水景。

二、獨立別墅外立面風格建議

別墅物業(yè)在建筑造型上風格迥異，有充滿地中海風情的西班牙建筑，此類風格多見外挑門亭、弧型長窗、圓柱塔樓等；有海岸風情的北歐式建筑，此類風格常見三角型屋檐、米字格墻面，別具一格；有造型簡潔明快的德國式建筑，常見有大坡頂包裹、外挑柱廊；有古典現(xiàn)代完美融合的歐式城堡；也有內(nèi)廊環(huán)繞、實用美觀的歐美鄉(xiāng)村型別墅；還有簡約與皇家氣息并存的英式、富有貴族氣質(zhì)的意大利式、浪漫端莊的法式、充滿陽光的澳洲建筑，自然還有江南山水的中國庭園式建筑等等，建筑藝術(shù)風格越具獨異性，其審美價值就越恒久。

對于開發(fā)商來說，開發(fā)獲利是一方面，另一方面也有著一定的社會責任，應該更是城市新的生活方式的引導者，這才是開發(fā)商真正的貢獻所在，也是能夠迅速提升開發(fā)商品牌知名度的捷徑，這就需要開發(fā)商的智慧、勇氣和創(chuàng)新。如始終站在中國房地產(chǎn)風口浪尖的潘石屹的soho現(xiàn)代城、建外soho曾一度成為中國房地產(chǎn)的里程碑，其在?？陂_發(fā)的博鰲藍色海岸的現(xiàn)代式風格一舉成為別墅產(chǎn)品創(chuàng)新的旗幟！所以建議開發(fā)商在建筑風格上要有創(chuàng)新，將自然資源和建筑的靈性發(fā)揮到極致！

建筑風格建議：

根據(jù)以上別墅市場分析，本項目的SWOT分析，感覺本項目的優(yōu)勢和機會點非常清晰，處在政府規(guī)劃的黃金地段，分析地塊處于五里湖北岸，蠡湖新城隔路為鄰，本樓盤的外立面風格建議以下兩種：

1、美國鄉(xiāng)村別墅

推薦原因：

無錫至今還沒有這種風格的別墅項目（僅有湖光山色在規(guī)劃中），美式別墅也是最經(jīng)典的風格之一，其尖屋頂及充滿鄉(xiāng)村味和藝術(shù)感的石材墻若坐落在本項目地，定會成為五里湖邊最讓人驚嘆的神來之筆。

可能發(fā)生的情況及解決方案：

雖然項目地的建筑形式有多種，但畢竟獨立別墅所吸引的人群是有很大的雷同，而其他競爭對手有相當部分是純粹的獨立別墅項目，綜合品位在本項目之上的。所以在主題定位上應該有很大的差異性。獨特的SP促銷手段也要讓其脫穎而出。

2、現(xiàn)代歐式別墅

推薦原因：

現(xiàn)代歐式別墅這種風格已為大眾所接受，許多人概念中豪宅的模板都是現(xiàn)代歐式的，所以這種風格在推廣中沒有什么市場風險。

可能發(fā)生的情況及解決方案：

與威尼斯二期等項目形成激烈的市場競爭，可以在產(chǎn)品的內(nèi)部結(jié)構(gòu)上有所創(chuàng)新，比如像上海的九溪十八島一樣，把中庭的結(jié)構(gòu)放到戶型中，使整個戶型采光和通透性特別好，并可以設置地下室，增加功能區(qū)。另外在營銷導入獨特的USP，使本案在眾多項目中獨樹一幟。

三、其他物業(yè)形式的建議

1.保留單位

項目地中的保留單位是本項目產(chǎn)品設計中的一個難點。保留單位建設初期是外銷房，當時檔次并不低，但是幾年下來，數(shù)易其主，加之有一部分一直沒有銷售出去，由建筑工地上民工居住，所以整體檔次不高。為避免保留單位影響本項目的整體品位，我們建議在整體規(guī)劃設計上，考慮別墅及TOWNHOUSE的立面顏色、整體風格等，對保留單位進行一定的改造，保證整個社區(qū)格調(diào)的整體性，同時又要將保留單位與別墅及TOWNHOUSE適當分離，建議采用紅外線報警系統(tǒng)進行隔斷，別墅和TOWNHOUSE入口處采用電子卡入戶方式，保留單位住戶不能進入別墅區(qū)。對于幾幢民工租住的部分，建議尋找其現(xiàn)在所有權(quán)人，協(xié)商進行收購，對立面、樓道、景觀進行處理后可進入二手房市場進行銷售。

2.雙拼別墅、TOWNHOUSE及疊加式別墅

對于TOWNHOUSE我們建議采用化整為零，各個擊破的方式。本項目中TOWNHOUSE、疊加式別墅及花園電梯洋房占的比重很大，而無錫的別墅市場至今還沒有一個真正的TOWNHOUSE項目，這是我們的優(yōu)勢，同時也會成為我們銷售的一個風險點，因此我們建議將這些建筑設計在外立面風格上建造成時尚簡潔的現(xiàn)代式風格，規(guī)劃和景觀上設計為幾個小型組團，結(jié)合本項目“水邊的法爾內(nèi)塞貴族生活”（見后），分別以意大利著名街區(qū)命名，同時在景觀設計上、小品運用上與街區(qū)風格相吻合，這樣每個小組團都各具特色。

戶型建議：

別墅的戶型設計和室內(nèi)空間格局，理應更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對流、起居室、客廳、餐廳、過廊等居室活動空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺通透，融為一體（即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護）。Townhouse和花園洋房的戶型上做大面寬、小進深的設計，這樣才能讓本項目在產(chǎn)品上與其他項目有所區(qū)別，公寓房可以稱為花園電梯洋房，每戶都有精裝修花園，而公寓房有電梯也凸現(xiàn)了社區(qū)的每一個業(yè)主都有著尊貴的身份。

面積控制：

獨立別墅：350-500㎡，主力為400㎡左右

townhouse:聯(lián)排：220-250㎡

疊加式：180-200㎡

公寓房：120-140㎡

四、功能配套

本項目具有自然資源優(yōu)勢，但是相對于市中心周圍的配套則不略顯不足，所以在功能配套上要充分利用自己具備的自然資源，做到人有我有，人無我也有，自然環(huán)境與物質(zhì)環(huán)境和諧統(tǒng)一，才能吸引消費者的關注。

針對本項目多種不同的物業(yè)形式，功能配套在總體協(xié)調(diào)基礎上，不同物業(yè)也應有其不同的配套。

總體配套：

游艇碼頭

高爾夫球推桿練習場

學校（建議在原泰德國際學?；A上進行改建，與名校聯(lián)合辦學）

五星級VIP會所

不同產(chǎn)品功能配套：

獨立別墅：中央空調(diào)系統(tǒng)

私家游泳池

太陽能熱水系統(tǒng)

中水處理系統(tǒng)（中水用于花園灌溉）

衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)

精裝修花園

Townhouse：精裝修花園

景觀設計swot分析范文第5篇

關鍵詞：高速鐵路　樞紐地區(qū)　整合策略　南京南站

中圖分類號：TU984

文獻標識碼：A

文章編號：1004－8537(2012)03－0065－07

緒言

自20世紀下半葉誕生以來，高速鐵路以其高效率、大運量、節(jié)能環(huán)保、安全舒適等優(yōu)點受到各國普遍重視，得以快速發(fā)展和廣泛應用，并成為我國保障國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展、促進區(qū)域城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)、發(fā)展低碳交通和綠色經(jīng)濟的必然選擇。依據(jù)我國《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃》、《綜合交通網(wǎng)中長期發(fā)展規(guī)劃》，到2020年我國擬建設“四橫四縱”高速鐵路骨架網(wǎng)，以及覆蓋十多個經(jīng)濟發(fā)達和人口稠密地區(qū)的城際鐵路，總里程將達到1.6萬km以上。伴隨我國高速鐵路的快速興起，高速鐵路站點樞紐(以下簡稱“高鐵樞紐”)地區(qū)受到高鐵沿線各城市的極大重視。而高鐵樞紐地區(qū)在理論和實踐中都已被證明具有推動城市發(fā)展的“觸媒”和“催化”作用，提升城市競爭力、促進城市跨越式發(fā)展等重任成為各城市對高鐵樞紐的一致期待。

但并非所有高鐵樞紐的建設都能成為所在城市快速發(fā)展的“催化劑”，正如法國TGV鐵路東南沿線雖有Le Creusot、Macon和里昂三個新建站點，但只有里昂地區(qū)出現(xiàn)了明顯的經(jīng)濟增長。其中，高鐵樞紐所在城市是否具有區(qū)域競爭力是一個重要的前提，但能否對高鐵樞紐地區(qū)進行科學定位和功能開發(fā)，并合理協(xié)調(diào)“區(qū)”與“城”的發(fā)展，也是其中重要的影響因素。

以下將結(jié)合當前國內(nèi)外高鐵樞紐地區(qū)的特征研究和發(fā)展趨勢分析，提出以整合策略實現(xiàn)高鐵樞紐地區(qū)與所在城市的一體化、協(xié)調(diào)發(fā)展，并以京滬高鐵沿線的南京南站地區(qū)規(guī)劃為例，探討這一理念在高鐵樞紐地區(qū)規(guī)劃建設中的實踐應用。

高鐵樞紐地區(qū)的特征及發(fā)展趨勢

隨著交通技術(shù)的飛速發(fā)展，不同交通方式之間的聯(lián)系日益緊密，只有通過多種交通方式的聯(lián)動協(xié)調(diào)，才能保障人流、物流、信息流，經(jīng)濟流的高效運轉(zhuǎn)。作為國家大型基礎設施的高鐵樞紐是國家或區(qū)域通網(wǎng)絡的重要節(jié)點，已不再是單一的鐵路站點和對外交通聚散地，而與港口、航空、城市地鐵、輕軌、道路公交、公路客運、出租車及社會車輛等多種交通方式中的若干類型組成交通集結(jié)區(qū)域，即現(xiàn)代城市綜合交通樞紐。

多種交通運輸方式的復合極大提高了樞紐地區(qū)的可達性，交通系統(tǒng)和可達性的改善又使得土地開發(fā)利用價值進一步增強，并吸引各種城市功能在此聚集，直接推動城市空間發(fā)展：同時，城市空間發(fā)展又引起交通需求、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)、出行方式等方面的改變。如圖1所示，“高鐵站點――樞紐地區(qū)――城市”等不同空間層次的互饋作用成為影響高鐵樞紐地區(qū)發(fā)展的重要機制，而“交通――土地利用”的相互作用機制則是這一互饋過程的動力。與其它區(qū)域區(qū)(Regional FunctionalArea)，如高科技園區(qū)、港口、航空城等一樣，高鐵樞紐地區(qū)成為區(qū)域和城市發(fā)展的潛在增長極。正是基于對樞紐地區(qū)所具有的交通節(jié)點價值和場所功能價值的認識，不少研究者提出應將樞紐地區(qū)與城市發(fā)展綜合考慮，充分發(fā)揮高鐵綜合樞紐的“發(fā)展引擎”作用，并尋求樞紐地區(qū)節(jié)點價值和功能價值的平衡。

具體到樞紐地區(qū)的空間發(fā)展特征，國內(nèi)外相關研究普遍應用”圈層狀空間結(jié)構(gòu)”進行分析。Schutz、Pol先后于1998、2002年對此進行了研究，依據(jù)可達性、功能類型、建筑密度等因素的不同將高鐵樞紐地區(qū)劃分為第一發(fā)展圈層(Primarydevelopment zone)、第二發(fā)展圈層(Secondary development zone)和第三發(fā)展圈層(Third development zone)，形成了三圈層的空間模型。國內(nèi)研究人員也指出樞紐地區(qū)具有的圈層式空間結(jié)構(gòu)特征，并就不同圈層的規(guī)模與范圍、關聯(lián)功能、用地類型進行分析，進而論述了不同圈層的規(guī)劃建設重點。

隨著城市的發(fā)展，建筑空間與城市空間開始融合，街道、廣場、綠地等城市公共空間從城市延伸到建筑空間中，而高鐵客站建筑立體化、集約化、網(wǎng)絡化的發(fā)展趨勢也使得多種城市空間在站場及相鄰建筑中復合疊加；此外，鄰近的建筑還因為物理的或功能的聯(lián)系帶來更大的聚集效益。從功能來看，高鐵樞紐以高鐵客運為核心，將道路公交、軌道交通、公路客運和各種城市商業(yè)服務設施、公共服務設施和景觀空間銜接在一起，互為補充、相互服務，形成獨立的功能體系，并成為城市功能體系中的重要節(jié)點。正是在這個意義上，作為交通綜合體的高鐵樞紐可視為城市綜合體。

高鐵樞紐地區(qū)規(guī)劃的整合策略

正是基于對高鐵樞紐地區(qū)這種空間多層次復合、影響因素多類型交織、樞紐功能多元混合發(fā)展特征，以及其對城市和區(qū)域發(fā)展重要性的認識，高鐵樞紐地區(qū)的規(guī)劃和建設必須以整體論的價值觀，應用融貫的綜合研究方法有效整合不同空間層次的交通和功能，重塑城市空間結(jié)構(gòu)，并推動所在城市經(jīng)濟的快速發(fā)展，我們稱之為整合策略。

1　TOD開發(fā)建設模式

充分利用高鐵樞紐地區(qū)軌道交通等公共交通帶來的交通便利，根據(jù)TOD的規(guī)劃理念，在公交站點的近距離范圍內(nèi)以較高密度開發(fā)。設置合適的多元功能，使各種空間和諧、有序、可持續(xù)的較高密度結(jié)合開發(fā)，充分發(fā)揮軌道交通對城市發(fā)展的推動作用。配合安全的步行環(huán)境，宜人的公共空間，形成步行空間和軌道交通的良好結(jié)合。

2　多元功能的綜合組織

從區(qū)域和城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的出發(fā)合理定位樞紐地區(qū)，以多元化的功能組織融入城市和地區(qū)發(fā)展，提升城市能級，成為區(qū)域中集聚活力的核心。通過合理的結(jié)構(gòu)布局，引導多元城市功能的發(fā)生，使區(qū)域內(nèi)平衡發(fā)展，并與城市整體結(jié)構(gòu)相互協(xié)調(diào)。通過配置綜合性的服務功能、商務、商業(yè)和居住功能，使樞紐地區(qū)發(fā)展成為都市副中心，全面提升區(qū)域競爭力和經(jīng)濟活力。

3　混合集約用地與彈性開發(fā)

不同性質(zhì)的用地交錯分布，互為補充，降低對交通工具的需求。結(jié)合站點周邊的較高密度開發(fā)，加強地區(qū)發(fā)展的可持續(xù)性。針對商務功能和商業(yè)功能活動的時段特征，通過土地混合使用保持人群活動的延時性，注入活力，提升樞紐地區(qū)非辦公時段的人氣。強調(diào)土地的彈性使用，發(fā)揮土地的最大效用。

4　交通網(wǎng)絡一體化發(fā)展

通過樞紐地區(qū)交通網(wǎng)絡的構(gòu)建，使得不同類型的交通流在“高鐵樞紐――樞紐地區(qū)――城市”這三個空間層次高效銜接。目的在于服務樞紐地區(qū)節(jié)點價值與功能價值的實現(xiàn)，即通過清晰合理的道路系統(tǒng)。明確的方向感、適當?shù)穆肪W(wǎng)密度，無縫便捷的換乘，使交通網(wǎng)絡既能有效地服務樞紐地區(qū)的交通，又能支撐豐富多彩的城市生活，提供高品質(zhì)的城市空間環(huán)境。

5　門戶景觀與形態(tài)塑造

由于其對城市發(fā)展所具有的重要作用，高鐵樞紐地區(qū)多發(fā)展成為城市的中心或副中心，承擔著城市門戶的職能。樞紐地區(qū)的景觀與環(huán)境品質(zhì)一方面關系到城市形象，是城市對外交流與展示的窗口；另一方面則可塑造宜人、優(yōu)美的城市空間，促進城市功能的發(fā)展。因此，應強化空間形態(tài)和景觀的建設，構(gòu)筑充滿活力、展示地方文脈和社會進步的綜合功能區(qū)。

南京南站地區(qū)規(guī)劃背景

1　南京南站建設背景及相關指標

南京南站是京滬高鐵的5大始發(fā)站之一，匯集了京滬高速鐵路、寧杭鐵路、滬漢蓉城際鐵路、寧安城際鐵路4條國家、區(qū)域鐵路干線，形成3場28條客運線組成的鐵路樞紐。南京南站車站總建筑面積367～265m2，遠期最高聚集人數(shù)達8000人，還將集中城市軌道交通(3條地鐵線和1條輕軌線)、公路客運站、公交樞紐站、出租車停靠站等多種交通設施，并統(tǒng)籌布局各項城市配套功能，形成綜合性的交通樞紐。為完善樞紐地區(qū)功能，優(yōu)化交通組織，塑造城市形象，對南京南站及周邊地區(qū)6km2的城市區(qū)域進行統(tǒng)籌規(guī)劃與設計，并將其置于更大的范圍內(nèi)進行功能、交通、景觀等各方面的整合協(xié)調(diào)。

2　南京南站樞紐地區(qū)區(qū)位分析

從宏觀區(qū)域背景來看，京滬高鐵將促使南京處于長三角與環(huán)渤海兩大城市群二者的強輻射之中，具有良好戰(zhàn)略地位。作為京滬高鐵的5大始發(fā)站之一，高速鐵路的便捷性將為南站樞紐地區(qū)帶來高端商務、旅游人群，有利于片區(qū)商務、商貿(mào)、旅游業(yè)的發(fā)展(圖2左)。在長三角區(qū)域?qū)用?，南京南站的建設為長三角經(jīng)濟重心從沿海向內(nèi)地的轉(zhuǎn)移進一步創(chuàng)造了條件，并使南京成為承接轉(zhuǎn)移的重要節(jié)點；極大促進了“滬寧”、“寧杭”的雙邊互動，對滬寧杭“1h都市圈”構(gòu)建和滬寧杭一體化發(fā)展具有重要意義(圖2中)。而寧安城際線和高速長途客運網(wǎng)的設置有助于提升南京都市圈內(nèi)部交通體系，強化南京都市圈的區(qū)域綜合交通樞紐和區(qū)域服務中心的地位(圖2右)。

《南京市總體規(guī)劃(1991－2010)》提出總體規(guī)劃中確定南京“軸向發(fā)展、組團布局、多中心、開敞式空間發(fā)展戰(zhàn)略”，通過東山、仙林和浦口三個新市區(qū)的建設培育次區(qū)域中心，城市職能向新市區(qū)擴散，形成“主城――新市區(qū)――新城”的城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)。高鐵樞紐地區(qū)具有發(fā)展成為城市新中心的潛力，將促使南京市由原來的單中心空間格局向多中心組團式布局發(fā)展，形成多中心網(wǎng)絡化的城市形態(tài)。南站樞紐地區(qū)位于南京城市發(fā)展主要軸線上，且處于主城區(qū)與東山新市區(qū)聯(lián)系的空間節(jié)點，處于重要的戰(zhàn)略地位，樞紐地區(qū)不僅應做好交通樞紐職能，更應該成為承接主城功能外溢，促進城市職能重構(gòu)的良好節(jié)點(圖3)。

南站樞紐地區(qū)與北側(cè)雨花臺景區(qū)、西南側(cè)牛首祖堂風景區(qū)山體綿延相連，南部比鄰秦淮新河，可形成良好的景觀設計要素；周邊交通條件較好，可開發(fā)用地充足，僅在東部和南部形成一定量的建成區(qū)域，西部及北部則處于尚待開發(fā)狀態(tài)(圖4)，表1為對南站樞紐地區(qū)開發(fā)的SWOT分析。

整合策略在南京南站地區(qū)規(guī)劃中的應用實踐

1　功能整合：區(qū)域視野下的南站地區(qū)的發(fā)展定位

依據(jù)前述對高鐵樞紐地區(qū)特征及發(fā)展趨勢的分析，現(xiàn)代高鐵樞紐在滿足各種交通方式的轉(zhuǎn)換、實現(xiàn)交通功能的無縫銜接等功能基礎上，還應充分發(fā)揮樞紐地區(qū)的引擎作用，帶動城市發(fā)展。南站地區(qū)的規(guī)劃應把握長三角區(qū)域一體化和南京經(jīng)濟快速發(fā)展的機遇，以國家大型基礎設施――鐵路樞紐站建設為契機，充分發(fā)揮“綜合交通樞紐”對城市發(fā)展的催化作用，通過承接區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和現(xiàn)代服務業(yè)聚集發(fā)展，實現(xiàn)由交通樞紐向樞紐型商業(yè)商務核心區(qū)的轉(zhuǎn)化；遠期則在交通樞紐的主導、城市商業(yè)中心的發(fā)展、城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級、對發(fā)展空間的充份利用、與周邊功能的共生、秦淮河旅游帶的發(fā)展等基礎上充分發(fā)展?jié)撃?，建設以樞紐功能為主導的城市副中心。

基于以上近期和遠期定位，提出了南站地區(qū)的四大功能，包括居住功能、商業(yè)商貿(mào)功能、現(xiàn)代商務功能、及城市旅游功能，并進一步對以上功能提出功能細化和產(chǎn)業(yè)建議。表2為對南站地區(qū)商業(yè)商貿(mào)功能的功能細化及產(chǎn)業(yè)建議。

2　空間整合：南站地區(qū)城市空間的延續(xù)與發(fā)展

為充分體現(xiàn)南站地區(qū)在重構(gòu)南京市空間結(jié)構(gòu)中的作用，規(guī)劃力求整合南京市南北發(fā)展帶、高鐵樞紐節(jié)點，構(gòu)建該區(qū)域“一帶、雙核、六板塊、圈層式”的空間結(jié)構(gòu)(圖5、圖6)，并整合南站樞紐區(qū)域內(nèi)地上、地下空間。統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一設計。形成地面與地下空間的一體化空間布局。

“一帶”即整合南京城市南延發(fā)展帶，北起繞城高速、南至秦淮新河，貫穿南站區(qū)域南北，充分呼應城市空間結(jié)構(gòu)，融入整個城市自玄武湖、雨花臺到東山新市區(qū)核心區(qū)的南延空間序列中，并通過景觀與環(huán)境設計構(gòu)建地區(qū)南北景觀軸線?！半p核”是以整合南站所形成的交通樞紐主核心區(qū)及商務商業(yè)次核心區(qū)，形成地區(qū)的雙核中心區(qū)?！傲鍓K”是指在功能定位和產(chǎn)業(yè)建議的基礎上提出的功能整合

商務商業(yè)板塊、商業(yè)商貿(mào)板塊、商住混合板塊、居住板塊、濱水休閑板塊、教育科研板塊。構(gòu)建以南站及地鐵站為中心的TOD開發(fā)模式，逐層布置，形成圈層布局，即“圈層式”的開發(fā)模式。

其中，交通樞紐功能以站點樞紐為核心，采用TOD發(fā)展模式；商務商業(yè)功能是與交通樞紐關系最為密切的板塊，布局于交通便捷的樞紐周邊，結(jié)合現(xiàn)狀用地布局將居住功能布局于片區(qū)周邊及秦淮新河沿岸地帶：商住混合功能布局于樞紐及商務商業(yè)功能區(qū)對居住區(qū)影響的緩沖帶，位于二者之間：沿片區(qū)南北景觀軸和秦淮新河景觀廊道布局文化休閑功能，與秦淮新河旅游帶對接。

整體考慮停車設施、區(qū)域聯(lián)通、地上地下一體化、人防設施等因素，地下空間的開發(fā)以結(jié)合TOD模式沿地鐵站點開發(fā)、結(jié)合南北公共景觀廊道建設沿軸線下方開發(fā)和聯(lián)系樞紐周邊地下空間開發(fā)三種模式為主(圖7)。將行人通道、商業(yè)設施、文化休閑設施、信息展示中心、軌道交通設施、地下停車設施、交通換乘設施、人防設施、地下市政設施、地下廣場、半地下廣場設施等設置于地下空間，集約化使用空間資源，并可顯著提升城市景觀(圖8)。

3　交通整合：南站地區(qū)一體化交通網(wǎng)絡構(gòu)建

以高鐵樞紐、公路樞紐以及公交樞紐整合形成的南京南站綜合交通樞紐對地區(qū)發(fā)展以及地區(qū)交通產(chǎn)生巨大影響，必須從宏觀、中觀和微觀三個層面整合南站和南站地區(qū)的交通規(guī)劃和設計，解決背景交通、南站交通以及地區(qū)開發(fā)交通之間的矛盾。

南站及南站地區(qū)在城市空間區(qū)位和發(fā)展定位，決定了南站交通的主導流向是南北方向，交通預測表明向北為主導方向，因此通過繞城公路以及跨過繞城公路在更大的空間范圍內(nèi)疏解南站產(chǎn)生的交通是唯一和必然的選擇(圖9)。南站地區(qū)的城市副中心定位決定了平衡南站交通和南站周邊地塊開發(fā)交通的重要性。規(guī)劃以充分滿足未來南站交通為主導目標，以有效滿足和管理地區(qū)開發(fā)交通和過境交通為工作目標，提出以軌道交通為主導，以公交專用道和常規(guī)公交網(wǎng)絡為重要支撐的地區(qū)交通發(fā)展戰(zhàn)略(圖10)。

依據(jù)南站樞紐的客流特征和交通組織要求，樞紐綜合體的交通設計，將長途

車、公交車，以及社會大巴和出租車、社會小汽車分車型和到?jīng)r布局于站房地面層，并和地下軌道交通、鐵路站廳和站臺形成一體化的換乘(圖11)。長途車的整備場安排在站房以外，站房內(nèi)只提供到發(fā)場。規(guī)劃設計站房南北高架，并和周邊用地進行了協(xié)調(diào)，通過南北高架落客平臺滿足車輛到發(fā)要求。站內(nèi)設計了小循環(huán)和微循環(huán)系統(tǒng)溝通南北高架以及地面車輛的聯(lián)系，方便車輛內(nèi)部的交通組織，尤其是小汽車和出租車區(qū)域的交通組織。公共交通長途車區(qū)域充分利用站體空間，利用夾層進行地面、地下、以及車站廣廳的有效溝通，并考慮未來發(fā)展的需要。依據(jù)站內(nèi)設施布局和配套交通設施進行各種交通方式交通流線組織，并結(jié)合站房下方立體空間布置各種交通設施(圖12)。

4　景觀整合：南站地區(qū)景觀整體塑造

景觀整體塑造的目的是充分利用基地優(yōu)越的建設條件，發(fā)揮周邊地區(qū)的環(huán)境資源優(yōu)勢，以經(jīng)濟與美觀兼具為原則，構(gòu)筑“金陵門戶、秦淮陸港”的空間特色，將該地區(qū)打造成為南京形態(tài)結(jié)構(gòu)整合的空間樞紐、山水文脈延續(xù)的節(jié)點空間、特色形象展示的城市門戶、功能混合的活力中心(圖13)。

(1)凸顯南京地方特色

為突出南京地方特色，提出延續(xù)南京山水文脈、延伸南京歷史發(fā)展軸線、強化原有城市肌理等對策，通過南北景觀軸線與南側(cè)秦淮新河旅游帶的空間呼應，并延續(xù)南京市南北空間發(fā)展軸線。

(2)塑造標志性的城市門戶空間

結(jié)合空間結(jié)構(gòu)、功能布局和基地景觀要素特色，以南北景觀軸線和秦淮新河景觀帶為主塑造“一軸一帶”的景觀系統(tǒng)，強化站前景觀軸空間的設計。構(gòu)筑“城――站――水相連”的景觀視廊系統(tǒng)，突出南站在視覺上的標志性主導地位、優(yōu)化地區(qū)主要道路的空間界面。

通過開發(fā)強度來控制地區(qū)整體高度、引導城市空間整體形態(tài)發(fā)展，以TOD規(guī)劃理念為原則，重要交通設施(如軌道交通站點)周邊地區(qū)開發(fā)強度較高，特別是南站周邊地區(qū)，沿秦淮新河北岸地塊開發(fā)強度較低，以保持寬闊的秦淮新河景觀。而軌道北側(cè)地塊因受軌道及公路的雙重影響，開發(fā)強度較低。

(3)構(gòu)筑城市活力中心

構(gòu)筑城市公共開放空間系統(tǒng)，有序引導公共活動，同時以土地的混合利用為南站地區(qū)注入活力、提升人氣。強調(diào)南站地區(qū)作為樞紐與場所的功能分區(qū)與銜接，通過地下空間和景觀廊道將人流自然引入秦淮新河沿岸。延展的游憩性商業(yè)街區(qū)，使游客在尺度適宜的空間環(huán)境中興致盎然；建設多功能廣場，開發(fā)多種水上活動，使南站地區(qū)成為秦淮河上旅游的又一起點，形成貫穿夫子廟――紅花――機場地區(qū)――南站的秦淮河旅游觀光帶。

結(jié)語

城市發(fā)展“搭乘高鐵”能否成功的基礎在于城市自身地理區(qū)位、資源稟賦、人口和產(chǎn)業(yè)特征等內(nèi)在因素，高鐵樞紐的建設則只是起到外因的作用。我國中央政府、鐵路部門在進行高速鐵路網(wǎng)和樞紐站點布局時，已經(jīng)從宏觀層次考慮了它們作為國家大型基礎設施在國家和區(qū)域發(fā)展大局中所發(fā)揮的重要作用。相關城市能否及時把握機遇，調(diào)整城市發(fā)展戰(zhàn)略和空間布局、引導和強化配套設施建設，從而強化和放大高速鐵路所帶來的產(chǎn)業(yè)功能轉(zhuǎn)移和新興產(chǎn)業(yè)功能聚集，高鐵樞紐地區(qū)的規(guī)劃建設是一個重要決定因素。

高鐵樞紐地區(qū)的規(guī)劃建設受到土地、交通、產(chǎn)業(yè)、環(huán)境、管理體制等因素的影響，而且隨著經(jīng)濟全球化和技術(shù)進步，影響因素日趨復雜，不能簡單套用理論模型和國外經(jīng)驗。必須從我國的國情出發(fā)，針對具體區(qū)域、城市和樞紐地區(qū)特點進行科學謀劃。

整合策略以整體論為價值導向，通過TOD模式、多元功能的綜合組織、混合集約用地與彈性開發(fā)、內(nèi)外交通網(wǎng)絡一體化發(fā)展，門戶景觀與形態(tài)塑造等具體對策為樞紐地區(qū)的整體性規(guī)劃建設提供了可行借鑒。

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