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不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)管理規(guī)定范文第1篇

【關(guān)鍵詞】注冊(cè)會(huì)計(jì)師；設(shè)立驗(yàn)資；不動(dòng)產(chǎn)；財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；預(yù)告登記

一、問(wèn)題的提出

《中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師審計(jì)準(zhǔn)則1602號(hào)——驗(yàn)資》第15條規(guī)定：“對(duì)于出資者以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資的，注冊(cè)會(huì)計(jì)師應(yīng)當(dāng)在出資者依法辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后予以審驗(yàn)?！薄吨改稀愤M(jìn)一步指出：“無(wú)論是設(shè)立驗(yàn)資還是變更驗(yàn)資，對(duì)出資者以實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，注冊(cè)會(huì)計(jì)師都應(yīng)當(dāng)檢查上述出資財(cái)產(chǎn)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，驗(yàn)證其出資前是否歸屬于出資者，出資后是否歸屬于被審驗(yàn)單位?！痹谠O(shè)立驗(yàn)資中，由于被審驗(yàn)單位尚未成立，未確立其民事主體資格，無(wú)法辦理有權(quán)證的財(cái)產(chǎn)（本文以房屋、土地使用權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)為例）的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，因此在驗(yàn)資實(shí)務(wù)中注冊(cè)會(huì)計(jì)師均認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)不能作為首次出資，只能等公司成立后以增資的方式出資。筆者認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)是否能夠作為首次出資是法律（而不是審計(jì)準(zhǔn)則）所規(guī)范的問(wèn)題，注冊(cè)會(huì)計(jì)師不能簡(jiǎn)單地否定不動(dòng)產(chǎn)首次出資的可行性，而是應(yīng)該關(guān)注：（1）法律是否允許出資者（本文以有限責(zé)任公司的股東為例）以不動(dòng)產(chǎn)作為首次出資。（2）股東以不動(dòng)產(chǎn)首次出資時(shí)如何辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，提供什么形式的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。

二、公司法允許股東以不動(dòng)產(chǎn)作為首次出資

《公司法》（2005）第27條規(guī)定在公司設(shè)立時(shí)，“股東可以用貨幣出資，也可以用實(shí)物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)等可以用貨幣估價(jià)并可以依法轉(zhuǎn)讓的非貨幣財(cái)產(chǎn)作價(jià)出資；……”。2005年修改后的《公司法》放寬了對(duì)股東出資方式的限制，體現(xiàn)了鼓勵(lì)投資的原則?！豆痉ā罚?005）第28條規(guī)定：“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入有限責(zé)任公司在銀行開(kāi)設(shè)的賬戶(hù)；以非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)?！币勒赵撘?guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)在首次出資時(shí)，由于公司尚未成立，如何辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)就成為了問(wèn)題。但是1993年《公司法》第25條規(guī)定：“股東應(yīng)當(dāng)足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額。股東以貨幣出資的，應(yīng)當(dāng)將貨幣出資足額存入準(zhǔn)備設(shè)立的有限責(zé)任公司在銀行開(kāi)設(shè)的臨時(shí)賬戶(hù)；以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)或者土地使用權(quán)出資的，應(yīng)當(dāng)依法辦理其財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)?！睂?duì)非貨幣財(cái)產(chǎn)出資，新舊公司法的立場(chǎng)是一致的，都可以在公司設(shè)立時(shí)出資，都要求辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。如果僅僅是因?yàn)檗k理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的程序性要求，使股東以不動(dòng)產(chǎn)首次出資的實(shí)體權(quán)利受到剝奪，那么鼓勵(lì)投資原則就難以落實(shí)。

國(guó)家工商行政管理總局《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》（2004）第9條規(guī)定：“公司設(shè)立登記，以實(shí)物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專(zhuān)利技術(shù)、土地使用權(quán)出資的，公司章程應(yīng)當(dāng)就上述出資的轉(zhuǎn)移事宜作出規(guī)定，并于公司成立后六個(gè)月內(nèi)依照有關(guān)規(guī)定辦理轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)手續(xù)，報(bào)公司登記機(jī)關(guān)備案?！痹撘?guī)定設(shè)立“寬限期”制度來(lái)解決非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移問(wèn)題。筆者認(rèn)為，給予6個(gè)月寬限期辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)是根本上違反公司法的。因?yàn)樵诠境闪⒑蟮囊欢ㄆ谙迌?nèi)，股東出資的不動(dòng)產(chǎn)等非貨幣財(cái)產(chǎn)未發(fā)生財(cái)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，是違反公司法關(guān)于“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額”的規(guī)定的。另外，在辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)之前，如果股東將用于出資的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人，并辦理了財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，則公司必定無(wú)法獲得該不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)，導(dǎo)致注冊(cè)資本的不實(shí)。2005年12月27日修改后的《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》第12條第2款規(guī)定：“公司設(shè)立登記時(shí)，股東或者發(fā)起人的首次出資是非貨幣財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)提交已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件。”注冊(cè)會(huì)計(jì)師通常據(jù)此認(rèn)為2005年修改后的《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》是不允許不動(dòng)產(chǎn)作為首次出資的。筆者認(rèn)為2005年修改的《公司注冊(cè)資本登記管理規(guī)定》僅僅是糾正了原來(lái)“給予寬限期辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)”的錯(cuò)誤規(guī)定，而不是創(chuàng)設(shè)新的規(guī)范；要求提交“已辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件”是落實(shí)了公司法的立法精神，而不是規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)不得作為首次出資。

《公司法》（2005）第7條規(guī)定：“……公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)日期為公司成立日期?！痹谠O(shè)立驗(yàn)資中，公司（被審驗(yàn)單位）尚未成立，對(duì)于任何出資方式都面臨一個(gè)不存在的民事主體問(wèn)題。然而設(shè)立中的公司并非沒(méi)有任何法律權(quán)利的，設(shè)立中的公司在名稱(chēng)獲得預(yù)先核準(zhǔn)后就可以從事一定的民事行為（例如可以以核準(zhǔn)的公司名稱(chēng)在銀行開(kāi)立賬戶(hù)，可以與股東簽訂出資協(xié)議，可以與股東辦理動(dòng)產(chǎn)出資的交付手續(xù)等），因此以貨幣或者以動(dòng)產(chǎn)類(lèi)非貨幣資產(chǎn)（例如機(jī)械設(shè)備、原材料和庫(kù)存商品等）首次出資，在理論上和實(shí)踐中都未受到質(zhì)疑。既然貨幣或者以動(dòng)產(chǎn)類(lèi)非貨幣資產(chǎn)可以在公司成立之前出資，則僅以公司尚未成立，無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)為依據(jù)，論證不動(dòng)產(chǎn)不能作為首次出資，是不能令人信服的。

三、不動(dòng)產(chǎn)首次出資財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)：依據(jù)物權(quán)法辦理

正是因?yàn)楣久Q(chēng)的預(yù)先核準(zhǔn)制度，使得設(shè)立中的公司取得了“準(zhǔn)民事主體”的法律地位，從而當(dāng)股東以貨幣出資時(shí)，可以以預(yù)先核準(zhǔn)的公司名稱(chēng)的名義在銀行開(kāi)設(shè)賬戶(hù)，以完成貨幣出資的交付手續(xù)，當(dāng)股東以動(dòng)產(chǎn)類(lèi)非貨幣財(cái)產(chǎn)出資時(shí)，可以適用擬制交付的方式完成財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。例如《民法通則》、《合同法》和《物權(quán)法》都為動(dòng)產(chǎn)的擬制交付提供了制度基礎(chǔ)。《民法通則》第72條規(guī)定：“……按照合同或者其他合法方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外?！薄逗贤ā返?33條規(guī)定：“標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。”由于我國(guó)法律已經(jīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移作出了特別規(guī)定，所以該規(guī)定的所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)間只適用于動(dòng)產(chǎn)。《物權(quán)法》為動(dòng)產(chǎn)擬制交付提供了比較系統(tǒng)的規(guī)定，《物權(quán)法》第27條規(guī)定：“動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)自該約定生效時(shí)發(fā)生效力。”為動(dòng)產(chǎn)類(lèi)非貨幣財(cái)產(chǎn)出資提供了十分有效的途徑，很好的解決了在公司設(shè)立階段難以現(xiàn)實(shí)交付方式履行動(dòng)產(chǎn)類(lèi)非貨幣財(cái)產(chǎn)出資的問(wèn)題。因此，公司名稱(chēng)的預(yù)先核準(zhǔn)制配合動(dòng)產(chǎn)的擬制交付制度，順利的實(shí)現(xiàn)了動(dòng)產(chǎn)類(lèi)非貨幣財(cái)產(chǎn)首次出資時(shí)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的要求。

上述思路為解決不動(dòng)產(chǎn)首次出資的難題提供了答案。雖然公司尚未成立，無(wú)法現(xiàn)實(shí)地辦理不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)的變更登記手續(xù)，但是可以利用“債權(quán)的物權(quán)化”手段達(dá)到實(shí)質(zhì)意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的目的，從而實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)首次出資時(shí)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明要求。該“債權(quán)的物權(quán)化”的基本思路是：以預(yù)先核準(zhǔn)的公司名義與以不動(dòng)產(chǎn)出資人訂立不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議，然后依據(jù)物權(quán)法上的預(yù)告登記制度，將該不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議辦理預(yù)告登記，以保全將來(lái)成立的公司實(shí)現(xiàn)物權(quán)?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！睆脑撘?guī)定我們可以看出，設(shè)立預(yù)告登記制度的原因，是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的現(xiàn)實(shí)條件還不具備，而預(yù)告登記的目的和價(jià)值就是保全將來(lái)請(qǐng)求不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的權(quán)利。很明顯，不動(dòng)產(chǎn)首次出資遇到的難題，法律和審計(jì)準(zhǔn)則對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的要求，正是預(yù)告登記制度存在的基礎(chǔ)和價(jià)值。由于公司尚未成立，以不動(dòng)產(chǎn)出資辦理過(guò)戶(hù)登記的現(xiàn)實(shí)條件欠缺，但通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議辦理預(yù)告登記，基于預(yù)告登記的物權(quán)效力，保全了成立后的公司取得出資不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的目的不致落空，從而實(shí)現(xiàn)了《公司法》（2005）第28條的立法目的和基本要求。而經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議，可以證明該不動(dòng)產(chǎn)出資前歸屬于出資者，出資后歸屬于被審驗(yàn)單位，是不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的證明文件，可以作為注冊(cè)會(huì)計(jì)師審驗(yàn)依據(jù)。

四、結(jié)語(yǔ)

以無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)否定股東不動(dòng)產(chǎn)首次出資的權(quán)利，是對(duì)《公司法》（2005）第28條的誤讀。以不動(dòng)產(chǎn)首次出資的難題，并非是公司法引起的。事實(shí)上，在公司尚未成立之時(shí)，以貨幣方式出資也面臨同樣的困境。既然理論和實(shí)踐都對(duì)貨幣首次出資的正當(dāng)性予以了認(rèn)可，則以非貨幣財(cái)產(chǎn)（包括不動(dòng)產(chǎn)）首次出資同樣可以從貨幣出資的經(jīng)驗(yàn)中找到正當(dāng)化的基礎(chǔ)。正是這樣的一個(gè)認(rèn)識(shí)基礎(chǔ)，為我們找到了解決不動(dòng)產(chǎn)首次出資難題的鑰匙。這把鑰匙，就是物權(quán)法所規(guī)定的預(yù)告登記制度。

公司法為落實(shí)“股東應(yīng)當(dāng)按期足額繳納公司章程中規(guī)定的各自所認(rèn)繳的出資額”這一規(guī)定所安排的制度不只是驗(yàn)資制度，更為重要和有效的是公司強(qiáng)制審計(jì)制度。《公司法》（2005）第165條規(guī)定：“公司應(yīng)當(dāng)在每一會(huì)計(jì)年度終了時(shí)編制財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，并依法經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)?！薄镀髽I(yè)年度檢驗(yàn)辦法》（2006）第7條關(guān)于“企業(yè)申報(bào)年檢應(yīng)當(dāng)提交材料”中規(guī)定了：“企業(yè)法人應(yīng)當(dāng)提交年度資產(chǎn)負(fù)債表和損益表，公司和外商投資企業(yè)還應(yīng)當(dāng)提交由會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具的審計(jì)報(bào)告?！惫緩?qiáng)制審計(jì)制度的存在和執(zhí)行，使得驗(yàn)資不再是監(jiān)督股東繳納出資的唯一途徑。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告進(jìn)行審計(jì)時(shí)，應(yīng)該檢查股東是否已經(jīng)將貨幣出資足額存入公司在銀行開(kāi)設(shè)的賬戶(hù)，是否辦理了非貨幣財(cái)產(chǎn)的財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。股東以不動(dòng)產(chǎn)首次出資時(shí)，注冊(cè)會(huì)計(jì)師檢查“經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議”后，就可以確認(rèn)已經(jīng)辦理財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。審驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)出資協(xié)議是否已經(jīng)預(yù)告登記是驗(yàn)資責(zé)任，檢查不動(dòng)產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)是否實(shí)際轉(zhuǎn)移是審計(jì)責(zé)任。公司強(qiáng)制審計(jì)制度是不動(dòng)產(chǎn)首次出資財(cái)產(chǎn)權(quán)實(shí)際轉(zhuǎn)移的制度保證。

參考文獻(xiàn)

[1]蔣品洪.淺談《物權(quán)法》對(duì)驗(yàn)資中物權(quán)確認(rèn)的影響[J].中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師，2008（6）：72-75.

[2]錢(qián)玉林.以非貨幣財(cái)產(chǎn)首次出資何以成為問(wèn)題——為《公司法》第28條辯護(hù)[J].法學(xué)，2011（5）：72-77.

不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)管理規(guī)定范文第2篇

優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境實(shí)施方案

 

為深入貫徹落實(shí)《優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境條例》，持續(xù)深化“放管服”改革，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，激發(fā)市場(chǎng)活力，制定本實(shí)施方案。

一、打造便利的市場(chǎng)環(huán)境

（一）深化商事制度改革（牽頭單位：市市場(chǎng)監(jiān)管局）。

1．優(yōu)化開(kāi)辦企業(yè)服務(wù)。簡(jiǎn)化住所登記要求，推行住所（經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所）申報(bào)承諾制，推動(dòng)“一照多址”“一址多照”。完善企業(yè)名稱(chēng)篩查規(guī)則，提升自主申報(bào)系統(tǒng)智能化水平。加強(qiáng)企業(yè)名稱(chēng)權(quán)利保護(hù)，建立爭(zhēng)議行政裁決機(jī)制。對(duì)不涉及許可的一般經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目企業(yè)設(shè)立登記試行登記確認(rèn)制。建立健全成渝地區(qū)市場(chǎng)準(zhǔn)入異地同標(biāo)便利化準(zhǔn)入機(jī)制。

2．增強(qiáng)開(kāi)辦企業(yè)“一網(wǎng)通”平臺(tái)功能。依托“渝快辦”平臺(tái)推出電腦端實(shí)名身份認(rèn)證、手機(jī)端開(kāi)辦企業(yè)“E企辦”，實(shí)現(xiàn)“一個(gè)終端”全辦結(jié)。提升“一網(wǎng)通”平臺(tái)智能化水平，商業(yè)銀行實(shí)時(shí)生成企業(yè)賬戶(hù)預(yù)約賬號(hào)，員工參保自動(dòng)辦理，引導(dǎo)企業(yè)通過(guò)“一網(wǎng)通”平臺(tái)首次辦理稅務(wù)和社保事項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)“一個(gè)平臺(tái)”全覆蓋。

3．推廣電子營(yíng)業(yè)執(zhí)照及電子印章應(yīng)用。企業(yè)設(shè)立即免費(fèi)發(fā)放電子營(yíng)業(yè)執(zhí)照和電子印章。拓寬電子營(yíng)業(yè)執(zhí)照和電子印章在政務(wù)服務(wù)中的應(yīng)用場(chǎng)景，并逐步擴(kuò)大到公共事業(yè)、商務(wù)活動(dòng)等領(lǐng)域。

4．持續(xù)深化“證照分離”改革。加快部門(mén)間信息共享對(duì)接，對(duì)涉企經(jīng)營(yíng)許可事項(xiàng)應(yīng)減盡減。推動(dòng)行政審批改為行政備案的事項(xiàng)有序納入“多證合一”范圍，試點(diǎn)開(kāi)展“一企一證”改革，探索“一照通”登記許可服務(wù)新模式，實(shí)現(xiàn)“一網(wǎng)受理、一單告知、一表申請(qǐng)、一標(biāo)核準(zhǔn)、一窗發(fā)照”。

5．完善企業(yè)退出制度。深化企業(yè)簡(jiǎn)易注銷(xiāo)改革，建立簡(jiǎn)易注銷(xiāo)容錯(cuò)機(jī)制，試點(diǎn)企業(yè)強(qiáng)制退出制度，探索簡(jiǎn)化普通注銷(xiāo)程序。優(yōu)化企業(yè)注銷(xiāo)“一網(wǎng)通”平臺(tái)功能，將企業(yè)注銷(xiāo)信息實(shí)時(shí)與公安、銀行、住房公積金管理等單位共享，便于企業(yè)快捷辦理公章注銷(xiāo)、銀行賬戶(hù)注銷(xiāo)、公積金賬戶(hù)注銷(xiāo)等事項(xiàng)。

（二）優(yōu)化水電氣接入服務(wù)（牽頭單位：市城市管理局、市經(jīng)濟(jì)信息委、國(guó)網(wǎng)市電力公司、重慶燃?xì)饧瘓F(tuán)）。

6．壓減接入時(shí)間。獲得用水一般項(xiàng)目用戶(hù)全流程總用時(shí)不超過(guò)9個(gè)工作日。獲得用電低壓小微用戶(hù)全流程總用時(shí)不超過(guò)8個(gè)工作日，10千伏城鎮(zhèn)用戶(hù)全流程平均用時(shí)不超過(guò)30個(gè)工作日。獲得用氣用戶(hù)辦理總用時(shí)不超過(guò)13個(gè)工作日。

7．實(shí)現(xiàn)外線(xiàn)工程“零投資”。在城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)，除法律法規(guī)和相關(guān)政策另有規(guī)定外，不得由用戶(hù)承擔(dān)建筑區(qū)劃紅線(xiàn)外發(fā)生的任何費(fèi)用。

8．優(yōu)化辦理方式。推行全流程“一站式”集成服務(wù)和幫辦服務(wù)，精簡(jiǎn)受理材料，實(shí)現(xiàn)報(bào)裝、查詢(xún)、繳費(fèi)等業(yè)務(wù)全程網(wǎng)上辦理。堅(jiān)持政企協(xié)同，通過(guò)“渝快辦”平動(dòng)推送開(kāi)辦企業(yè)、規(guī)劃許可和施工許可信息，供水供電供氣企業(yè)提前介入、主動(dòng)服務(wù)。

（三）有效提升融資便利度（牽頭單位：市金融監(jiān)管局）。

9．提升企業(yè)融資服務(wù)水平。引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)提升中小微企業(yè)融資服務(wù)效率，運(yùn)用科技手段增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控能力，完善貸款標(biāo)準(zhǔn)、優(yōu)化放貸流程，推行線(xiàn)上服務(wù)、“不見(jiàn)面審批”等便捷服務(wù)。繼續(xù)落實(shí)普惠小微企業(yè)貸款延期還本付息、普惠小微企業(yè)信用貸款等惠企政策。大力發(fā)展政府性融資擔(dān)保體系，優(yōu)先為小微企業(yè)“首貸戶(hù)”提供貸款擔(dān)保。支持符合條件的市場(chǎng)主體通過(guò)發(fā)行公司信用類(lèi)債券開(kāi)展直接融資。鼓勵(lì)市場(chǎng)主體積極發(fā)行符合國(guó)家戰(zhàn)略的綠色債、鄉(xiāng)村振興債、雙創(chuàng)債券、資產(chǎn)支持證券等。

10．依托信用建設(shè)加強(qiáng)金融產(chǎn)品創(chuàng)新。推動(dòng)商業(yè)價(jià)值信用貸款、科技型企業(yè)知識(shí)價(jià)值信用貸款、“銀稅互動(dòng)”擴(kuò)面放量。建成全國(guó)中小企業(yè)融資綜合信用服務(wù)平臺(tái)（重慶站），提供信用查詢(xún)、融資對(duì)接等服務(wù)。鼓勵(lì)稅務(wù)、社保、公共服務(wù)機(jī)構(gòu)與金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)信息共享，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大信用貸款規(guī)模。提升地方征信機(jī)構(gòu)服務(wù)能力，為金融機(jī)構(gòu)提供信息支持，推動(dòng)信用產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，逐步提高小微企業(yè)信用貸款余額比重。

11．完善銀企融資對(duì)接機(jī)制。全面推進(jìn)民營(yíng)小微企業(yè)首貸續(xù)貸中心建設(shè)，組織商業(yè)銀行集中入駐辦公，打造金融服務(wù)“直通車(chē)”。持續(xù)開(kāi)展銀企對(duì)接專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)，完善融資信息供需平臺(tái)。優(yōu)化“渝快融”功能，持續(xù)豐富企業(yè)融資主題數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)。持續(xù)拓展“渝企金服”平臺(tái)功能，深化普惠金融服務(wù)。

（四）促進(jìn)政府采購(gòu)規(guī)范有序（牽頭單位：市財(cái)政局）。

12．完善電子采購(gòu)平臺(tái)。健全政府采購(gòu)網(wǎng)、政府采購(gòu)APP功能，提升用戶(hù)使用便利度。推進(jìn)政府采購(gòu)電子招投標(biāo)，加快實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程電子開(kāi)標(biāo)、異地電子評(píng)審和在線(xiàn)信用評(píng)價(jià)。

13．優(yōu)化采購(gòu)流程。嚴(yán)格落實(shí)政府采購(gòu)意向公開(kāi)，便利供應(yīng)商提前了解采購(gòu)需求及相關(guān)信息。加強(qiáng)招標(biāo)機(jī)構(gòu)管理，建立完善政府采購(gòu)機(jī)構(gòu)基本信息數(shù)據(jù)庫(kù)。壓減簽約等待時(shí)間，采購(gòu)單位原則上應(yīng)在中標(biāo)（成交）通知書(shū)發(fā)出之日起20日內(nèi)和中標(biāo)（成交）供應(yīng)商簽訂政府采購(gòu)合同，無(wú)正當(dāng)理由不得拒絕或拖延合同簽訂。

14．強(qiáng)化合同管理。不定期開(kāi)展政府采購(gòu)合同公告和合同備案監(jiān)督檢查，推動(dòng)政府采購(gòu)合同公告和備案及時(shí)、規(guī)范。合同執(zhí)行完畢，采購(gòu)單位或采購(gòu)機(jī)構(gòu)原則上應(yīng)在7個(gè)工作日內(nèi)組織履約情況驗(yàn)收，不得無(wú)故拖延或附加額外條件。

15．加強(qiáng)支付和交付監(jiān)管。對(duì)滿(mǎn)足合同約定支付條件的，采購(gòu)單位原則上應(yīng)在收到發(fā)票后5個(gè)工作日內(nèi)按程序辦理支付手續(xù)。提高預(yù)付款比例，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)預(yù)付款支付比例不低于30%（中小企業(yè)不低于50%），減輕中標(biāo)企業(yè)資金壓力。

（五）推動(dòng)招標(biāo)投標(biāo)開(kāi)放公平（牽頭單位：市公共資源交易監(jiān)管局）。

16．深入推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+招標(biāo)投標(biāo)”。全面推行招標(biāo)投標(biāo)全流程電子化，加快推進(jìn)“不見(jiàn)面開(kāi)標(biāo)”。完善招標(biāo)投標(biāo)平臺(tái)體系，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)招標(biāo)投標(biāo)信息與行業(yè)主管部門(mén)信息互聯(lián)共享，提高招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)便利度、透明度。

17．降低招標(biāo)投標(biāo)參與成本。鼓勵(lì)以電子保函形式進(jìn)行投標(biāo)擔(dān)保、低價(jià)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保、履約擔(dān)保、支付擔(dān)保，減輕市場(chǎng)主體資金占用壓力。加快制定并推行覆蓋所有行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)招標(biāo)文件和合同示范文本，提高招標(biāo)文件編制效率，促進(jìn)招標(biāo)投標(biāo)行為公平、公正。

18．建立公平有效的投訴機(jī)制。修訂重慶市招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)投訴處理實(shí)施細(xì)則，完善投訴處理機(jī)制，嚴(yán)控回復(fù)辦理時(shí)限。暢通投標(biāo)人質(zhì)疑投訴渠道，為投標(biāo)人提供更加高效快捷的維權(quán)服務(wù)。探索將招標(biāo)投標(biāo)市場(chǎng)主體違法違規(guī)失信行為納入誠(chéng)信體系并予以公示。

19．優(yōu)化低風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)易工程建設(shè)項(xiàng)目全生命周期建設(shè)管理。推進(jìn)低風(fēng)險(xiǎn)簡(jiǎn)易工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)全流程電子化，加快實(shí)現(xiàn)中標(biāo)通知書(shū)網(wǎng)上推送、合同簽訂網(wǎng)上辦理。強(qiáng)化項(xiàng)目建設(shè)全生命周期信息公開(kāi)，加強(qiáng)全過(guò)程監(jiān)管。

（六）強(qiáng)化包容普惠創(chuàng)新（牽頭單位：市發(fā)展改革委）。

20．重點(diǎn)圍繞科技創(chuàng)新、人才流動(dòng)、市場(chǎng)開(kāi)放、基本公共服務(wù)、生態(tài)環(huán)境、交通出行等領(lǐng)域，全面提升城市的承載力和競(jìng)爭(zhēng)力，提高企業(yè)群眾的滿(mǎn)意度和獲得感。推進(jìn)國(guó)家新一代人工智能創(chuàng)新發(fā)展試驗(yàn)區(qū)建設(shè)，加快培育國(guó)家級(jí)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化平臺(tái)。優(yōu)化市場(chǎng)化引才機(jī)制，大力培育和發(fā)展人力資源市場(chǎng)，推動(dòng)“互聯(lián)網(wǎng)+人才服務(wù)”，提升人力資源服務(wù)業(yè)發(fā)展水平。深化加工貿(mào)易示范區(qū)建設(shè)，加快發(fā)展外貿(mào)新業(yè)態(tài)，升級(jí)外商投資全流程服務(wù)體系，出臺(tái)外商投資投訴協(xié)調(diào)管理辦法。

二、打造高效的政務(wù)環(huán)境

（一）全面提升政務(wù)服務(wù)水平（牽頭單位：市政府辦公廳）。

21．持續(xù)推進(jìn)行政審批服務(wù)便民化。深化減證便民措施，推廣證明事項(xiàng)和涉企經(jīng)營(yíng)許可事項(xiàng)告知承諾制，逐步擴(kuò)大告知承諾事項(xiàng)覆蓋度。完善“渝快辦”平臺(tái)移動(dòng)端“亮證”“掃碼”功能，加強(qiáng)高頻電子證照在企業(yè)開(kāi)辦、不動(dòng)產(chǎn)登記、社保、衛(wèi)生、公安、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、民政等領(lǐng)域的應(yīng)用，推動(dòng)更多政務(wù)服務(wù)事項(xiàng)“掌上辦、一次辦”。

22．加快推進(jìn)“跨省通辦”。推動(dòng)74項(xiàng)高頻政務(wù)服務(wù)事項(xiàng)今年內(nèi)實(shí)現(xiàn)“跨省通辦”。加快推動(dòng)第二批“川渝通辦”事項(xiàng)落地見(jiàn)效，今年10月底前實(shí)現(xiàn)同一事項(xiàng)在成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈同標(biāo)準(zhǔn)受理、無(wú)差別辦理、行政審批結(jié)果互認(rèn)。積極擴(kuò)大“跨省通辦”范圍，建立西南五?。▍^(qū)、市）政務(wù)服務(wù)“跨省通辦”協(xié)作機(jī)制。

23．提升“渝快辦”平臺(tái)服務(wù)效能。優(yōu)化“渝快辦”平臺(tái)技術(shù)架構(gòu)，規(guī)范系統(tǒng)對(duì)接標(biāo)準(zhǔn)，持續(xù)提升平臺(tái)安全性、穩(wěn)定性。大力拓展電子政務(wù)外網(wǎng)覆蓋范圍，推動(dòng)非涉密業(yè)務(wù)專(zhuān)網(wǎng)與電子政務(wù)外網(wǎng)對(duì)接整合，提升網(wǎng)絡(luò)承載能力，提高全程網(wǎng)辦事項(xiàng)運(yùn)行速度。開(kāi)展“渝快辦”平臺(tái)使用體驗(yàn)評(píng)估，大幅度提升界面友好度。

24．健全“渝快辦”平臺(tái)管理機(jī)制。制定“渝快辦”平臺(tái)運(yùn)行管理辦法，進(jìn)一步規(guī)范管理服務(wù)事項(xiàng)、數(shù)據(jù)資源、運(yùn)行維護(hù)、安全保障等。研究建立數(shù)據(jù)資源確權(quán)、開(kāi)放、流通、交易相關(guān)制度體系，構(gòu)建大數(shù)據(jù)交易平臺(tái)和政務(wù)數(shù)據(jù)開(kāi)放平臺(tái)。加快數(shù)據(jù)共享交換體制機(jī)制建設(shè)，持續(xù)提高數(shù)據(jù)共享交換效率、完善數(shù)據(jù)資源目錄。積極探索建立“渝快辦”平臺(tái)專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)體系。

（二）深化工程建設(shè)項(xiàng)目審批制度改革（牽頭單位：市住房城鄉(xiāng)建委）。

25．深化社會(huì)投資小型低風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱(chēng)小低項(xiàng)目）全流程改革。探索擴(kuò)大小低項(xiàng)目政策覆蓋范圍，逐步推行小低項(xiàng)目辦理建筑許可告知承諾制。小低項(xiàng)目免辦建設(shè)用地規(guī)劃許可證，取消建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理過(guò)程中的放驗(yàn)線(xiàn)手續(xù)。強(qiáng)化小低項(xiàng)目供排水接入“三零”服務(wù)，進(jìn)一步優(yōu)化供排水接入辦理流程，加強(qiáng)供排水部門(mén)協(xié)同合作，實(shí)現(xiàn)供排水一次性查勘、一次性接入。全面落實(shí)小低項(xiàng)目簡(jiǎn)易驗(yàn)收制度，優(yōu)化竣工規(guī)劃核實(shí)、不動(dòng)產(chǎn)登記辦理流程。

26．加強(qiáng)建筑質(zhì)量控制。全面落實(shí)工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)分級(jí)管控制度，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)確定質(zhì)量安全監(jiān)督檢查頻次和內(nèi)容，小低項(xiàng)目只進(jìn)行1次質(zhì)量安全監(jiān)督檢查。完善小低項(xiàng)目施工后用途控制，超出規(guī)定用途范圍的必須取得規(guī)劃自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)許可。完善工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)制度，建立建設(shè)工程風(fēng)險(xiǎn)保障機(jī)制，提升工程質(zhì)量。

27．提升工程建設(shè)項(xiàng)目審批服務(wù)水平。深入推進(jìn)工程建設(shè)項(xiàng)目分級(jí)分類(lèi)管理，精簡(jiǎn)規(guī)范工程建設(shè)項(xiàng)目全流程涉及的審批事項(xiàng)、技術(shù)審查和中介服務(wù)事項(xiàng)。加快推動(dòng)工程建設(shè)項(xiàng)目全流程在線(xiàn)審批，實(shí)現(xiàn)投資項(xiàng)目在線(xiàn)監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)、國(guó)土空間規(guī)劃業(yè)務(wù)協(xié)同平臺(tái)等業(yè)務(wù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享。加快落實(shí)區(qū)域評(píng)估，明確節(jié)能評(píng)價(jià)、地質(zhì)災(zāi)害危險(xiǎn)性評(píng)價(jià)、水資源論證評(píng)價(jià)、環(huán)境影響評(píng)價(jià)等事項(xiàng)的區(qū)域整體評(píng)價(jià)評(píng)估的實(shí)施細(xì)則和技術(shù)要求，對(duì)區(qū)域內(nèi)建設(shè)項(xiàng)目可采取直接準(zhǔn)入、告知承諾制、容缺受理等方式簡(jiǎn)化審批流程。全面推進(jìn)“多測(cè)合一”，深化規(guī)劃核實(shí)測(cè)量、綠地核實(shí)測(cè)量、人防工程核實(shí)測(cè)量、地籍測(cè)繪、房產(chǎn)測(cè)繪等5個(gè)測(cè)繪事項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)制定和流程再造，實(shí)現(xiàn)一次委托、一次完成，出具一份測(cè)繪報(bào)告。

（三）持續(xù)提升不動(dòng)產(chǎn)登記便利度（牽頭單位：市規(guī)劃自然資源局）。

28．深化不動(dòng)產(chǎn)登記“一窗辦理、即辦即取”改革。在不動(dòng)產(chǎn)登記服務(wù)大廳安裝電子簽批屏，提升身份核驗(yàn)辦理體驗(yàn)。完善電子完稅證明和電子票據(jù)應(yīng)用流程，推進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)登記全流程在線(xiàn)辦理。加大電子不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)（證明）、不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)證明等推廣力度，推動(dòng)部門(mén)間協(xié)同互認(rèn)，擴(kuò)大電子權(quán)證應(yīng)用場(chǎng)景。提供紙質(zhì)不動(dòng)產(chǎn)登記證書(shū)（證明）郵寄服務(wù)。

29．加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理運(yùn)用。健全第三方不動(dòng)產(chǎn)登記和地籍測(cè)繪獨(dú)立投訴機(jī)制，開(kāi)通線(xiàn)上投訴專(zhuān)欄。建立單一入口的不動(dòng)產(chǎn)綜合信息查詢(xún)系統(tǒng)，分階段整合加入企業(yè)登記注冊(cè)信息、企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況信息、完稅信息等，免費(fèi)提供盡職調(diào)查所涉及的全部信息。探索推行不動(dòng)產(chǎn)登記信息經(jīng)產(chǎn)權(quán)人授權(quán)即可查詢(xún)。推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)登記信息與供水、供電、供氣等公共企事業(yè)單位共享，探索同步過(guò)戶(hù)。

（四）推行優(yōu)質(zhì)高效稅費(fèi)服務(wù)（牽頭單位：重慶市稅務(wù)局、市財(cái)政局）。

30．壓減稅費(fèi)繳納次數(shù)和時(shí)間。推行“十一稅合一”，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)和行為稅、資源和環(huán)境稅、企業(yè)所得稅跨稅種合并申報(bào)。提升辦稅服務(wù)大廳服務(wù)水平，優(yōu)化預(yù)約服務(wù)，試點(diǎn)推廣24小時(shí)自助辦稅終端和智能稅務(wù)機(jī)器人，提高窗口使用效率，縮短辦稅等候時(shí)間。精簡(jiǎn)享受優(yōu)惠政策辦理流程和手續(xù)，擴(kuò)大“自行判別、自行申報(bào)、事后監(jiān)管”范圍。加快推進(jìn)增值稅專(zhuān)用發(fā)票電子化試點(diǎn)。

31．改進(jìn)辦稅繳費(fèi)方式。擴(kuò)大“非接觸式”辦稅繳費(fèi)服務(wù)范圍，所有涉稅政務(wù)服務(wù)事項(xiàng)基本實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上可辦。擴(kuò)大財(cái)稅一體化功能覆蓋面，便利納稅人通過(guò)財(cái)務(wù)軟件系統(tǒng)直接申報(bào)、納稅。優(yōu)化電子稅務(wù)局增值稅申報(bào)輔助功能，實(shí)現(xiàn)小規(guī)模納稅人申報(bào)“零材料”。

32．優(yōu)化報(bào)稅后流程。優(yōu)化電子稅務(wù)局申請(qǐng)?jiān)鲋刀愒隽苛舻滞硕惞δ?，推行增值?ldquo;報(bào)退合一”，納稅人填報(bào)留抵退稅申請(qǐng)即實(shí)現(xiàn)退稅申請(qǐng)基礎(chǔ)信息自動(dòng)填入，壓減留抵退稅辦理時(shí)間。

（五）促進(jìn)跨境貿(mào)易便利化（牽頭單位：市政府口岸物流辦）。

33．深入推進(jìn)通關(guān)模式改革。深化應(yīng)用“提前申報(bào)”“兩步申報(bào)”“兩段準(zhǔn)入”等改革模式，持續(xù)試點(diǎn)推廣進(jìn)口貨物“船邊直提”和出口貨物“抵港直裝”，進(jìn)一步優(yōu)化“離港確認(rèn)”模式。優(yōu)化海關(guān)查驗(yàn)作業(yè)模式，提高非侵入式檢查比例，擴(kuò)大“智能審圖”等覆蓋范圍。推動(dòng)查驗(yàn)?zāi)Ｊ礁母铮瑢?shí)行預(yù)約查驗(yàn)、貨主可不到場(chǎng)查驗(yàn)（收發(fā)貨人可以委托監(jiān)管作業(yè)場(chǎng)所經(jīng)營(yíng)人、運(yùn)輸工具負(fù)責(zé)人等到場(chǎng)查驗(yàn)）。

34．持續(xù)優(yōu)化物流運(yùn)營(yíng)組織模式。穩(wěn)定高效開(kāi)行“滬渝直達(dá)快線(xiàn)”，提升“滬渝直達(dá)快線(xiàn)”運(yùn)行品質(zhì)。依托大數(shù)據(jù)、云計(jì)算、人工智能和區(qū)塊鏈技術(shù)建設(shè)智慧長(zhǎng)江物流工程（重慶水運(yùn)口岸營(yíng)商環(huán)境優(yōu)化系統(tǒng)二期工程），推動(dòng)船舶快速有序過(guò)閘。

35．引導(dǎo)和規(guī)范口岸收費(fèi)行為。指導(dǎo)口岸收費(fèi)主體及時(shí)通過(guò)重慶國(guó)際貿(mào)易“單一窗口”動(dòng)態(tài)維護(hù)進(jìn)出口收費(fèi)目錄清單，公開(kāi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)項(xiàng)目等信息，清單之外一律不得收費(fèi)。持續(xù)加強(qiáng)口岸收費(fèi)監(jiān)管，規(guī)范口岸收費(fèi)行為，依法查處口岸違法違規(guī)行為。

36．推進(jìn)區(qū)域跨境貿(mào)易便利化協(xié)作。健全川渝大通關(guān)合作機(jī)制，進(jìn)一步增強(qiáng)口岸集疏運(yùn)效能，促進(jìn)川渝港口聯(lián)動(dòng)發(fā)展。充分發(fā)揮長(zhǎng)江黃金水道作用，聯(lián)合開(kāi)行“滬渝川直達(dá)快線(xiàn)”，在確保航行安全的前提下，提升川渝水運(yùn)物流效率，降低進(jìn)出口企業(yè)負(fù)擔(dān)。加強(qiáng)西部陸海新通道合作共建，與周邊國(guó)家共同推進(jìn)跨境運(yùn)輸便利化，探索與新加坡開(kāi)展中國(guó)—東盟國(guó)際貿(mào)易“單一窗口”互聯(lián)互通試點(diǎn)。

三、打造公平公正的法治環(huán)境

（一）全面提升監(jiān)管執(zhí)法水平（牽頭單位：市市場(chǎng)監(jiān)管局）。

37．全面推進(jìn)“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”監(jiān)管。充分發(fā)揮市場(chǎng)監(jiān)管領(lǐng)域部門(mén)聯(lián)合“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”監(jiān)管聯(lián)席會(huì)議作用，逐步擴(kuò)大聯(lián)席會(huì)議成員單位參與聯(lián)合抽查檢查的覆蓋面，推進(jìn)部門(mén)聯(lián)合“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”監(jiān)管常態(tài)化。統(tǒng)籌制定市級(jí)和區(qū)縣年度聯(lián)合抽查計(jì)劃。加快建立完善“檢查對(duì)象名錄庫(kù)”“執(zhí)法檢查人員名錄庫(kù)”并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。

38．加強(qiáng)信用監(jiān)管。制定《深入推進(jìn)信用分級(jí)分類(lèi)監(jiān)管工作方案》，開(kāi)展公共信用綜合評(píng)價(jià)，推進(jìn)信用分級(jí)分類(lèi)差異化監(jiān)管。建立商貿(mào)流通領(lǐng)域企業(yè)信用信息征集共享機(jī)制，健全電子商務(wù)企業(yè)客戶(hù)信用管理和交易信用評(píng)估制度，完善中介服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員的信用記錄和披露制度，制定廣告業(yè)信用分類(lèi)管理制度。健全信用修復(fù)機(jī)制，明確信用修復(fù)方式和程序，對(duì)符合修復(fù)條件的，及時(shí)終止失信信息共享公開(kāi)。強(qiáng)化政務(wù)誠(chéng)信建設(shè)，全面清理政府部門(mén)、事業(yè)單位拖欠市場(chǎng)主體賬款、不兌現(xiàn)政策、未履行承諾等情況，持續(xù)開(kāi)展涉政府機(jī)構(gòu)失信被執(zhí)行人專(zhuān)項(xiàng)治理。積極探索川渝兩地信用平臺(tái)對(duì)接互通，推進(jìn)重點(diǎn)領(lǐng)域跨區(qū)域聯(lián)合獎(jiǎng)懲。

39．強(qiáng)化“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”。深入推進(jìn)“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”平臺(tái)建設(shè)，推動(dòng)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)應(yīng)上盡上、動(dòng)態(tài)管理。加強(qiáng)監(jiān)管數(shù)據(jù)歸集整合，實(shí)時(shí)匯聚司法判決、違法失信、抽查抽檢等重點(diǎn)監(jiān)管領(lǐng)域數(shù)據(jù)，同步接入社會(huì)咨詢(xún)投訴、互聯(lián)網(wǎng)等第三方信息。強(qiáng)化對(duì)監(jiān)管數(shù)據(jù)的分析和運(yùn)用，依托“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”平臺(tái)實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警、線(xiàn)索推送等功能。推行以遠(yuǎn)程監(jiān)管、移動(dòng)監(jiān)管為特征的非現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)管，提升監(jiān)管的精準(zhǔn)化、智能化水平。規(guī)范“互聯(lián)網(wǎng)+監(jiān)管”平臺(tái)使用，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)清單梳理完成率、監(jiān)管信息歸集率、投訴舉報(bào)處理率、協(xié)同監(jiān)管響應(yīng)率達(dá)100%。

40．嚴(yán)格規(guī)范執(zhí)法行為。全面落實(shí)行政執(zhí)法公示制度、執(zhí)法全過(guò)程記錄制度、重大執(zhí)法決定法制審核制度，實(shí)現(xiàn)行政執(zhí)法信息及時(shí)準(zhǔn)確公示、行政執(zhí)法全過(guò)程留痕和可回溯管理、重大行政執(zhí)法決定法制審核全覆蓋。強(qiáng)化部門(mén)間數(shù)據(jù)共享交換，將抽查情況及查處結(jié)果等數(shù)據(jù)納入政務(wù)數(shù)據(jù)資源目錄，并及時(shí)向社會(huì)公示，提高監(jiān)管執(zhí)法信息公開(kāi)率。建立健全行政處罰裁量基準(zhǔn)，合理劃分裁量階次，明確適用不同階次的具體情形，規(guī)范行政自由裁量權(quán)。

41．探索實(shí)施包容審慎監(jiān)管。對(duì)新技術(shù)、新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式等實(shí)行包容審慎監(jiān)管，針對(duì)其性質(zhì)、特點(diǎn)分類(lèi)制定和實(shí)行相應(yīng)的監(jiān)管規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，探索開(kāi)展沙盒監(jiān)管、觸發(fā)式監(jiān)管、“無(wú)事不擾”“無(wú)舉報(bào)不實(shí)地核查”等監(jiān)管創(chuàng)新。完善“免罰清單”制度，逐步擴(kuò)大輕微違法經(jīng)營(yíng)行為免罰清單范圍，符合條件的可免予行政處罰。探索建立不予實(shí)施行政強(qiáng)制措施清單，對(duì)采取非強(qiáng)制手段能夠達(dá)到行政管理目的的，不得實(shí)施行政強(qiáng)制措施；確需實(shí)施行政強(qiáng)制的，應(yīng)當(dāng)限定在所必需的范圍內(nèi)，盡可能減少對(duì)市場(chǎng)主體正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響。

（二）加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造、保護(hù)和運(yùn)用（牽頭單位：市知識(shí)產(chǎn)權(quán)局）。

42．完善知識(shí)產(chǎn)權(quán)服務(wù)。健全知識(shí)產(chǎn)權(quán)制度政策體系，知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)和運(yùn)用“十四五”規(guī)劃，推動(dòng)修訂《重慶市專(zhuān)利促進(jìn)與保護(hù)條例》。開(kāi)通國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局重慶業(yè)務(wù)受理窗口，實(shí)現(xiàn)我市專(zhuān)利、商標(biāo)業(yè)務(wù)“一窗通辦”。健全知識(shí)產(chǎn)權(quán)協(xié)作機(jī)制，構(gòu)建知識(shí)產(chǎn)權(quán)管理機(jī)構(gòu)、執(zhí)法保護(hù)機(jī)構(gòu)、支持機(jī)構(gòu)溝通渠道，增強(qiáng)機(jī)構(gòu)間聯(lián)合辦公頻次。

43．提升知識(shí)產(chǎn)權(quán)創(chuàng)造質(zhì)量和運(yùn)用效益。推廣知識(shí)產(chǎn)權(quán)證券化，推動(dòng)各類(lèi)知識(shí)產(chǎn)權(quán)金融產(chǎn)品和衍生品創(chuàng)新。將專(zhuān)利機(jī)構(gòu)納入“雙隨機(jī)、一公開(kāi)”監(jiān)管范圍，加強(qiáng)對(duì)非正常專(zhuān)利申請(qǐng)和商標(biāo)惡意注冊(cè)、囤積行為的監(jiān)管。舉辦西部（重慶）科學(xué)城第二屆雙高賽，推動(dòng)高價(jià)值專(zhuān)利培育運(yùn)營(yíng)、高質(zhì)量成果轉(zhuǎn)化落地。

44．加強(qiáng)知識(shí)產(chǎn)權(quán)全面保護(hù)。籌建中國(guó)（重慶）知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)中心，建立知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)聯(lián)席會(huì)議制度。強(qiáng)化知識(shí)產(chǎn)權(quán)司法保護(hù)，加大對(duì)侵權(quán)假冒行為的懲戒力度，推動(dòng)實(shí)施知識(shí)產(chǎn)權(quán)懲罰性賠償制度。開(kāi)展知識(shí)產(chǎn)權(quán)專(zhuān)項(xiàng)整治，嚴(yán)厲查處商標(biāo)、專(zhuān)利、地理標(biāo)志等領(lǐng)域侵權(quán)假冒違法行為。推進(jìn)成渝地區(qū)雙城經(jīng)濟(jì)圈知識(shí)產(chǎn)權(quán)協(xié)同保護(hù)，新一批知識(shí)產(chǎn)權(quán)重點(diǎn)保護(hù)名錄。

（三）加強(qiáng)中小投資者保護(hù)（牽頭單位：重慶證監(jiān)局）。

45．推動(dòng)完善公司治理。充分發(fā)揮重慶市證券期貨業(yè)協(xié)會(huì)、重慶上市公司協(xié)會(huì)自律服務(wù)職能，深化協(xié)作機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)股東權(quán)益保護(hù)相關(guān)法律法規(guī)以及金融知識(shí)的宣傳普及和教育培訓(xùn)，提高股東權(quán)益保護(hù)意識(shí)和公司治理能力。

46．創(chuàng)新多元化糾紛化解。完善多元化糾紛化解機(jī)制，充分利用調(diào)解、訴訟等方式有效化解金融糾紛。強(qiáng)化法院典型案例示范引導(dǎo)，建立典型案例庫(kù)并及時(shí)向社會(huì)公布。對(duì)證券期貨糾紛示范判決機(jī)制作出明確、可執(zhí)行的指引與規(guī)定，推動(dòng)形成實(shí)踐案例。

（四）優(yōu)化勞動(dòng)力市場(chǎng)監(jiān)管（牽頭單位：市人力社保局）。

47．構(gòu)建和諧勞動(dòng)關(guān)系。完善和諧勞動(dòng)關(guān)系創(chuàng)建標(biāo)準(zhǔn)體系，對(duì)創(chuàng)建達(dá)標(biāo)企業(yè)開(kāi)展正向激勵(lì)。加強(qiáng)企業(yè)用工合規(guī)監(jiān)管，建立勞動(dòng)糾紛預(yù)警防范機(jī)制，探索勞動(dòng)糾紛就近、簡(jiǎn)易化解，及時(shí)有效保護(hù)勞動(dòng)者合法權(quán)益。開(kāi)展金牌勞動(dòng)人事?tīng)?zhēng)議調(diào)解組織的培育、選樹(shù)工作，健全勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解組織，探索設(shè)立勞動(dòng)仲裁派出庭，提高爭(zhēng)議處理效率。啟動(dòng)“和諧同行”能力提升三年行動(dòng)計(jì)劃，今年內(nèi)評(píng)選AAA級(jí)和諧企業(yè)100家，培育金牌和諧勞動(dòng)關(guān)系協(xié)調(diào)員100名。

48．優(yōu)化就業(yè)創(chuàng)業(yè)服務(wù)。推動(dòng)失業(yè)保險(xiǎn)關(guān)系接續(xù)、失業(yè)保險(xiǎn)待遇核準(zhǔn)支付等就業(yè)事項(xiàng)即辦即結(jié)，失業(yè)補(bǔ)助金、失業(yè)保險(xiǎn)金申領(lǐng)不超過(guò)1個(gè)工作日。加大企業(yè)穩(wěn)崗留工支持力度，實(shí)施重點(diǎn)企業(yè)用工調(diào)度保障機(jī)制，落實(shí)一次性留工補(bǔ)貼、留渝見(jiàn)習(xí)生活費(fèi)補(bǔ)貼和職業(yè)技能培訓(xùn)補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)消殺防疫、社區(qū)服務(wù)等臨時(shí)公益性崗位過(guò)渡安置困難員工。組織就業(yè)援助月、春風(fēng)行動(dòng)等專(zhuān)項(xiàng)活動(dòng)，廣泛開(kāi)展職業(yè)指導(dǎo)、崗位推介、技能培訓(xùn)等公共就業(yè)服務(wù)。

（五）強(qiáng)化民商事案件司法保障（牽頭單位：市高法院）。

49．推進(jìn)“智慧法院”建設(shè)。推廣運(yùn)用電子訴訟平臺(tái)，強(qiáng)化系統(tǒng)培訓(xùn)提升使用頻率。推進(jìn)訴訟服務(wù)電子化，凡在線(xiàn)提供有效電子資料的，不再要求提供紙質(zhì)材料。全面推行電子送達(dá)，擴(kuò)大電子送達(dá)適用率。完善企業(yè)送達(dá)地址承諾制，全面錄入存量企業(yè)信息，提高法律文書(shū)送達(dá)效率。

50．提高審判效率。深化民事訴訟繁簡(jiǎn)分流改革，提高簡(jiǎn)易程序及小額訴訟程序適用率，減少開(kāi)庭次數(shù)。完善審判管理系統(tǒng)，優(yōu)化“數(shù)智說(shuō)”平臺(tái)，提升時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理的智能化水平，壓減數(shù)次開(kāi)庭之間、開(kāi)庭到作出判決之間的間隔時(shí)間。

51．提高執(zhí)行效率。強(qiáng)化生效判決自動(dòng)生成查詢(xún)機(jī)制，確保當(dāng)事人申請(qǐng)執(zhí)行不再需要紙質(zhì)生效證明。制定動(dòng)產(chǎn)執(zhí)行流程管理規(guī)定，優(yōu)化動(dòng)產(chǎn)處置執(zhí)行準(zhǔn)備、執(zhí)行立案、首次拍賣(mài)、二次拍賣(mài)等流程，減少執(zhí)行耗時(shí)。加快財(cái)產(chǎn)查控，提高財(cái)產(chǎn)保全工作效率。加強(qiáng)案款管理，及時(shí)分配執(zhí)行案款。

（六）提升破產(chǎn)案件辦理質(zhì)效（牽頭單位：市高法院）。

52．提高破產(chǎn)案件審理效率。推行破產(chǎn)案件繁簡(jiǎn)分流，細(xì)化快速審理案件適用范圍，擴(kuò)大適用快速審理案件的比例，縮短案件審理周期。優(yōu)化破產(chǎn)清算和重整之間的程序轉(zhuǎn)換，合并同類(lèi)環(huán)節(jié)，縮短案件審理時(shí)間。

53．降低破產(chǎn)企業(yè)處置成本。優(yōu)化破產(chǎn)管理人選任機(jī)制，以市場(chǎng)化方式降低破產(chǎn)管理費(fèi)用。推廣以網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)方式處置債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，規(guī)范破產(chǎn)管理人處置行為，提高財(cái)產(chǎn)處置效率。落實(shí)破產(chǎn)案件財(cái)產(chǎn)處置稅費(fèi)減免政策，規(guī)范破產(chǎn)程序中的涉稅事宜。

54．完善辦理破產(chǎn)配套機(jī)制。持續(xù)鞏固“府院”協(xié)調(diào)機(jī)制，統(tǒng)籌推進(jìn)企業(yè)破產(chǎn)過(guò)程中信息共享、信用修復(fù)、財(cái)產(chǎn)處置、企業(yè)注銷(xiāo)、涉稅辦理、風(fēng)險(xiǎn)防范等事項(xiàng)。推動(dòng)建立破產(chǎn)企業(yè)職工權(quán)益保障機(jī)制，協(xié)調(diào)解決職工社會(huì)保險(xiǎn)關(guān)系轉(zhuǎn)移、退休人員社會(huì)化管理、檔案接轉(zhuǎn)等事項(xiàng)，保證職工合法權(quán)益。制定具體保障措施，推動(dòng)和保障破產(chǎn)管理人在破產(chǎn)程序中依法履職。

四、加強(qiáng)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境實(shí)施保障

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。完善市、區(qū)縣兩級(jí)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境工作推進(jìn)機(jī)制，形成領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、專(zhuān)項(xiàng)小組分工牽頭、各部門(mén)協(xié)同推進(jìn)的工作格局。各區(qū)縣（自治縣，以下簡(jiǎn)稱(chēng)區(qū)縣）政府、市級(jí)有關(guān)部門(mén)要壓實(shí)工作責(zé)任，加強(qiáng)營(yíng)商環(huán)境專(zhuān)班建設(shè)，配齊配強(qiáng)工作力量，高位推動(dòng)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境各項(xiàng)改革任務(wù)。對(duì)不符合優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境要求的地方性法規(guī)規(guī)章、行政規(guī)范性文件和其他政策文件，各區(qū)縣政府、市級(jí)有關(guān)部門(mén)應(yīng)及時(shí)清理或提出修改意見(jiàn)，按程序報(bào)請(qǐng)修訂或廢止。

（二）狠抓措施落實(shí)。各指標(biāo)牽頭單位應(yīng)建立改革工作臺(tái)賬并報(bào)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室，逐條逐項(xiàng)細(xì)化目標(biāo)任務(wù)、工作措施和責(zé)任分工，清單化打表推進(jìn)。各區(qū)縣政府要主動(dòng)與市級(jí)有關(guān)部門(mén)對(duì)接，同向發(fā)力、同步推進(jìn)，確保各項(xiàng)改革措施落地見(jiàn)效。加快設(shè)置政務(wù)服務(wù)大廳綜合窗口，加強(qiáng)線(xiàn)上線(xiàn)下融合，大力推行線(xiàn)下“一窗綜辦”、線(xiàn)上“一網(wǎng)通辦”。高標(biāo)準(zhǔn)編制辦事指南，強(qiáng)化窗口服務(wù)人員培訓(xùn)，提升政務(wù)服務(wù)專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化水平。

（三）強(qiáng)化評(píng)估督導(dǎo)。加強(qiáng)日常跟蹤督查，重點(diǎn)對(duì)政策落實(shí)情況、窗口運(yùn)行情況及宣傳培訓(xùn)情況等開(kāi)展督查督辦。持續(xù)開(kāi)展明察暗訪(fǎng)，對(duì)懶政怠政、不作為、亂作為等損害營(yíng)商環(huán)境的反面典型予以通報(bào)。抓好總結(jié)評(píng)估，對(duì)行之有效的經(jīng)驗(yàn)做法及時(shí)復(fù)制推廣，對(duì)落實(shí)不力的予以追責(zé)問(wèn)責(zé)。

（四）加大宣傳力度。持續(xù)推介優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境相關(guān)政策文件，集中展示優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境改革成效。依托微信、微博、短視頻等新媒體拓展傳播渠道，推動(dòng)營(yíng)商環(huán)境宣傳進(jìn)園區(qū)、進(jìn)企業(yè)，擴(kuò)大宣傳覆蓋面，營(yíng)造濃厚輿論宣傳氛圍。

 

 

 

 

不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)管理規(guī)定范文第3篇

一、預(yù)售合同的法律性質(zhì)

（一）預(yù)售合同是否屬于買(mǎi)賣(mài)合同

房屋預(yù)售合同簽訂之日，房屋尚未開(kāi)工或正在施工，但雙方意圖都在于竣工后的房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓。因此預(yù)售合同的標(biāo)的物呈有一個(gè)“成長(zhǎng)”過(guò)程，但雙方行為的本質(zhì)仍是買(mǎi)賣(mài)行為，預(yù)購(gòu)人支付價(jià)款是為了取得房屋所有權(quán)，開(kāi)發(fā)商接受價(jià)款也自然負(fù)有交付房屋的義務(wù)。預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利擔(dān)保、瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容多與一般買(mǎi)賣(mài)合同相同。我國(guó)正在起草的《合同法草案》中將房屋預(yù)售稱(chēng)為待建房屋的買(mǎi)賣(mài)，將其列在買(mǎi)賣(mài)合同一章中規(guī)定?！?〕因此，在實(shí)踐中遇到預(yù)售合同糾紛缺乏專(zhuān)門(mén)法律規(guī)定時(shí)，應(yīng)按買(mǎi)賣(mài)合同一般規(guī)定來(lái)處理。

預(yù)售合同的買(mǎi)賣(mài)性質(zhì)還是較明顯的，但在70年代的臺(tái)灣地區(qū)，房屋預(yù)售制度發(fā)展歷史中，曾出現(xiàn)大量預(yù)售合同的變形——委建合同，對(duì)它是否屬于買(mǎi)賣(mài)合同曾頗有爭(zhēng)議。

所謂委建合同是指當(dāng)事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負(fù)擔(dān)費(fèi)用的合同?！?〕關(guān)于委建合同的性質(zhì)有“買(mǎi)賣(mài)契約說(shuō)、制作物供給契約說(shuō)，承攬契約說(shuō)，承攬與買(mǎi)賣(mài)混合契約說(shuō)、承攬、委托與買(mǎi)賣(mài)之混合契約說(shuō)?！薄?〕劉得寬在《委建契約與房屋所有權(quán)之歸屬》一文中認(rèn)為：“委建契約實(shí)質(zhì)上是一種代購(gòu)地基及材料委任與承攬建屋之混合契約，如土地所有權(quán)已屬于承建人（開(kāi)發(fā)商）所有，則委建契約為地基買(mǎi)賣(mài)與建屋承攬之混合契約?！薄?〕

對(duì)于這種委建合同性質(zhì)之爭(zhēng)，主要可集中到買(mǎi)賣(mài)與承攬兩種，不同性質(zhì)的認(rèn)定對(duì)于雙方的權(quán)利義務(wù)與賦稅有一定影響。如視為承攬合同，則房屋峻工之后所有權(quán)直接歸委建人（實(shí)為預(yù)購(gòu)人）所有，這樣對(duì)保護(hù)委建人（多為經(jīng)濟(jì)上較弱的消費(fèi)者）是有利的，對(duì)開(kāi)發(fā)商則較為不利。但因這種情況下不認(rèn)為雙方之間有買(mǎi)賣(mài)行為，所以委建人和開(kāi)發(fā)商可以不納契稅，另外開(kāi)發(fā)商也可降低建筑營(yíng)業(yè)額與所得額，從而減輕捐稅負(fù)擔(dān)。于是，為了減輕稅賦，雙方假借委建之名，謂購(gòu)屋客戶(hù)委托建筑商代為建造房屋之做法大為盛興。后來(lái)因建筑糾紛增多，臺(tái)灣行政機(jī)關(guān)規(guī)定，預(yù)售房屋無(wú)論是何種類(lèi)型，均應(yīng)先有建筑執(zhí)照，凡起造人名義變更仍應(yīng)按買(mǎi)賣(mài)核課契稅，委建契約則減少甚多。同時(shí)因?yàn)樵谖ㄆ跫s下建筑物所有權(quán)第一次登記時(shí)，應(yīng)以有起造人身份的消費(fèi)者名義為之，于建筑商較為不利，因此更促使委建契約銳減?！?〕

從臺(tái)灣地區(qū)委建合同發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，委任、預(yù)售之目的都是開(kāi)發(fā)商出售房屋，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)房屋。所以在臺(tái)灣司法實(shí)務(wù)上為簡(jiǎn)化法律關(guān)系，探求當(dāng)事人真意，傾向于把委建合同認(rèn)定為房屋預(yù)售。臺(tái)最高法院62年壹上字第1546號(hào)判例認(rèn)為：“上訴人與建房屋之某建筑公司所訂之委建房屋合約書(shū)，核其內(nèi)容是上訴人將價(jià)款交付某建筑公司，于房屋建成后由該公司將土地及房屋過(guò)戶(hù)與上訴人，名為委建，其實(shí)質(zhì)仍為房屋之買(mǎi)賣(mài)，上訴人自不能主張是原始建筑人而取得其所有權(quán)”。

對(duì)于這種委建合同，因我大陸地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)初興，而且不允許建筑許可證的變更，所以尚未出現(xiàn)此種變通做法。但也應(yīng)以此為鑒，對(duì)于今后類(lèi)似問(wèn)題應(yīng)依照預(yù)售合同處理，以求嚴(yán)格貫徹房屋預(yù)售制度，維護(hù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與融資秩序。

（二）預(yù)售契約是預(yù)約還是本約

合同有本約與預(yù)約之分，兩者有不同的性質(zhì)及效力。預(yù)約是約定將來(lái)訂立一定合同（本約）的契約，本約則是因履行該預(yù)約而訂立的契約。預(yù)約的權(quán)利人僅可以請(qǐng)求對(duì)方履行訂立本約的義務(wù)，不得直接依預(yù)定之本約內(nèi)容請(qǐng)求履行。

目前所訂立的房屋預(yù)售合同，因買(mǎi)賣(mài)的房屋在合同成立之時(shí)，并不存在或尚未完工，所以帶有預(yù)售字樣。但雙方關(guān)于房屋面積，價(jià)金付款方式，交屋期限，違約責(zé)任等問(wèn)題均明確約定，無(wú)須將來(lái)另行訂立買(mǎi)賣(mài)合同，即可直接依約履行并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記，達(dá)到雙方交易目的。就此，上海市1988年10月12日的《土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理實(shí)施細(xì)則》第19條規(guī)定：“房屋竣工驗(yàn)收合格后按《房屋預(yù)售合同》辦理房屋交付手續(xù)，房屋交付后，購(gòu)房人應(yīng)憑《房屋預(yù)售合同》及房屋交付憑證辦理房產(chǎn)登記，過(guò)戶(hù)手續(xù)?！北本┦?994年2月24日的《外銷(xiāo)商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定：“房屋交用之日起30日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方須持預(yù)售契約及有關(guān)證件到市場(chǎng)處辦理房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)。并按規(guī)定申領(lǐng)房地產(chǎn)權(quán)屬證件。”就上述理論分析和實(shí)際立法來(lái)看，預(yù)售合同雖名為預(yù)售，但不是買(mǎi)賣(mài)預(yù)約，而是本約，是買(mǎi)賣(mài)合同，僅房屋交付期在未來(lái)而已。

預(yù)售合同屬于本約是明確的，應(yīng)嚴(yán)格依約履行。但簽約之時(shí)房屋只體現(xiàn)在圖紙上，預(yù)測(cè)面積與竣工后實(shí)測(cè)面積常有誤差。所以預(yù)售雙方在合同中都約定交房時(shí)就面積問(wèn)題重新結(jié)算，在辦理登記過(guò)戶(hù)時(shí)應(yīng)附帶交屋證明。也有的地方房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)要求預(yù)售雙方換簽正式房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)面積問(wèn)題徹底落實(shí)，然后才給辦理過(guò)戶(hù)登記。這種“換約”做法與前面的預(yù)售合同附加誤差憑證做法哪種更有效率、穩(wěn)妥一些，姑且不論。退一步講，即使這種“換約”做法更合理一些，這也對(duì)預(yù)售合同的本約性質(zhì)并無(wú)大礙。因?yàn)閰^(qū)分預(yù)約、本約的實(shí)際意義在于二者約定內(nèi)容不同，違約救濟(jì)不同。而預(yù)售契約與換本后的買(mǎi)賣(mài)契約除面積修訂外，并無(wú)不同內(nèi)容；違反預(yù)售合同，守約一方是可以依預(yù)定內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行的。承認(rèn)了這一點(diǎn)，也就說(shuō)明了預(yù)售合同應(yīng)是本約，這與“換約”做法并不矛盾。

（三）房屋預(yù)售是不是分期付款買(mǎi)賣(mài)

預(yù)售房屋價(jià)金的交付，無(wú)論其名目為工程款，公司無(wú)息貸款還是優(yōu)惠貸款，從定金、簽約金、開(kāi)工款開(kāi)始，扣除銀行貸款部分，其余款項(xiàng)多需根據(jù)施工進(jìn)度分期交付（當(dāng)然也有房屋銷(xiāo)售看好，客戶(hù)一次交付的），這種做法類(lèi)似于分期付款買(mǎi)賣(mài)。

所謂分期付款買(mǎi)賣(mài)，顧名思義就是指約定買(mǎi)受人的應(yīng)付價(jià)金以分期方式支付的買(mǎi)賣(mài)形態(tài)。其特點(diǎn)在于標(biāo)的物交付給買(mǎi)方后，價(jià)金尚有二期以上仍待支付。分期付款買(mǎi)賣(mài)制度是方便買(mǎi)受人利益而設(shè)立，買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物于合同生效之時(shí)仍屬出賣(mài)人所有，但標(biāo)的物必須交付給買(mǎi)受人使用收益。買(mǎi)受人雖然經(jīng)濟(jì)能力較差，無(wú)力一次支付標(biāo)的物的全部?jī)r(jià)金，但可通過(guò)分期付款提前享受生活上所需新商品，而不致負(fù)擔(dān)過(guò)重；同時(shí)對(duì)買(mǎi)方而言，則可擴(kuò)大銷(xiāo)售，促進(jìn)生產(chǎn)。

分期付款買(mǎi)賣(mài)與預(yù)售房屋交易，同屬分期繳付價(jià)款，而且付款完畢之前，標(biāo)的物所有權(quán)亦同屬于出賣(mài)人。但分期付款買(mǎi)賣(mài)的標(biāo)的物必須在合同生效時(shí)交付給買(mǎi)受人，這是二者區(qū)別之一。且分期付款的價(jià)金必須在標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人后，尚有二期以上的價(jià)金尚未支付；預(yù)售房屋則無(wú)此限制，事實(shí)上一般預(yù)售房屋的買(mǎi)賣(mài)在交屋前，開(kāi)發(fā)商均要求預(yù)購(gòu)人以貸款繳付價(jià)金完畢或以現(xiàn)金付清剩余房款，更不是在標(biāo)的物交付后尚有二期以上的價(jià)金需支付，此為二者不同之二。故預(yù)售房屋絕不是分期付款買(mǎi)賣(mài)，在經(jīng)濟(jì)功能上，房屋預(yù)售是買(mǎi)方向賣(mài)方融資，分期付款買(mǎi)賣(mài)是賣(mài)方向買(mǎi)方融資。

另外從預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)賣(mài)期房的權(quán)利觀(guān)察，預(yù)售房屋尤其與分期付款的性質(zhì)不同，如將房屋預(yù)售的買(mǎi)賣(mài)類(lèi)型解釋為分期付款買(mǎi)賣(mài)，對(duì)于預(yù)購(gòu)人不免有嚴(yán)重?fù)p害。雖交易的標(biāo)的物尚不存在，但預(yù)購(gòu)人在對(duì)標(biāo)的物無(wú)所有權(quán)的情形下，享有完全的債權(quán)，可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。相反的，分期付款的買(mǎi)賣(mài)雖交易的標(biāo)的物已經(jīng)存在，且買(mǎi)受人已可享受標(biāo)的物的管理、使用和收益等權(quán)利，卻因無(wú)所有權(quán)而不得予以轉(zhuǎn)賣(mài)。

二、預(yù)售合同登記的性質(zhì)及效力

《城市房地產(chǎn)管理法》和各地方法規(guī)都規(guī)定房屋預(yù)售合同必須到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理登記，否則不受法律保護(hù)。例如《北京市外銷(xiāo)商品房管理規(guī)定》第7條規(guī)定：《外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》簽訂后30日內(nèi)，買(mǎi)賣(mài)雙方必須向北京市房地產(chǎn)管理局市場(chǎng)處辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記。該規(guī)定的附件一《外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》第9條規(guī)定：本契約由雙方簽字并在辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)登記后生效。

從上述情況可以看出，房屋預(yù)售合同要以辦理登記為生效要件。通過(guò)這種登記制度使房屋預(yù)售情況載明在固定的簿冊(cè)上，公之于眾。在簽訂合同之前預(yù)購(gòu)人可以查閱登記簿了解到預(yù)購(gòu)房屋的權(quán)屬狀況，避免其因不知情而做出錯(cuò)誤決擇和受蒙騙，這樣，對(duì)于確保房屋交易安全的作用是十分顯明的。另外在合同登記的過(guò)程中市場(chǎng)管理機(jī)關(guān)還要對(duì)合同的真實(shí)、合法性進(jìn)行審查，保護(hù)雙方當(dāng)事人的權(quán)益（但對(duì)于何種合同不予登記，也就是辦理登記的條件，目前尚無(wú)明文規(guī)定）。上述兩點(diǎn)是預(yù)售合同登記的直接效果。但這種房屋預(yù)售登記與現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)去辦理的產(chǎn)權(quán)登記有何異同，登記后取得的權(quán)利是否相同，則難從現(xiàn)有立法規(guī)定中直接找出結(jié)論。

在此需先分析一下現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)登記的性質(zhì)及效力?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)必須辦理登記，不經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。一般民法原理認(rèn)為：“房屋買(mǎi)賣(mài)登記是取得所有權(quán)的必要條件，登記是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生、變化的依據(jù)和憑證。通過(guò)登記制度，人們還可以憑借它了解物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)，在很大程度上起著維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全的作用?！庇纱丝梢?jiàn)，在房屋買(mǎi)賣(mài)中產(chǎn)權(quán)登記是房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)的形式要件，非經(jīng)登記者不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力。與之相比，在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人能通過(guò)合同登記取得房屋所有權(quán)嗎？基于所有權(quán)的特性和對(duì)各方面利益的權(quán)衡，我們認(rèn)為，預(yù)購(gòu)人依據(jù)合同登記取得的權(quán)利不是房屋所有權(quán)。因?yàn)椋?/p>

1.在房屋預(yù)售合同生效之時(shí)，房屋尚未存在，而所有權(quán)是一種既存的現(xiàn)實(shí)權(quán)利，標(biāo)的物尚不存在，則在權(quán)利觀(guān)念上難以說(shuō)明如何成就一種排他性權(quán)利。另外如承認(rèn)預(yù)購(gòu)人對(duì)“未來(lái)房屋”取得所有權(quán)，那么在房屋建成之時(shí)，預(yù)購(gòu)人應(yīng)即時(shí)取得房屋所有權(quán)。但依據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同特性，標(biāo)的物必須存在前一個(gè)主人的所有權(quán)，才會(huì)產(chǎn)生后一個(gè)主人的所有權(quán)。而預(yù)售房屋建成時(shí)，卻直接歸第二個(gè)主人擁有，那么第一個(gè)主人的所有權(quán)人于何時(shí)存在呢？這一點(diǎn)，如依前述假設(shè)，則不能解釋。

2.建筑期間房屋所有權(quán)的歸屬對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)也有重要影響。在買(mǎi)賣(mài)合同中，風(fēng)險(xiǎn)由所有權(quán)人承擔(dān)，如此時(shí)房屋歸預(yù)購(gòu)人所有，則其要承擔(dān)標(biāo)的物意外滅失的風(fēng)險(xiǎn)，這無(wú)疑是加重了廣大消費(fèi)者的負(fù)擔(dān)。

3.在建房屋所有權(quán)如歸預(yù)購(gòu)人所有會(huì)影響到建筑商的利益。因?yàn)榻ㄖ膛c開(kāi)發(fā)商訂有建筑承包合同，如開(kāi)發(fā)商不能支付酬金和費(fèi)用，建筑商可以依法對(duì)承建房屋行使留置權(quán)。但如在建房屋所有權(quán)歸預(yù)購(gòu)人所有，建筑商則不能對(duì)房屋行使留置權(quán)，因留置權(quán)只能針對(duì)開(kāi)發(fā)商的財(cái)產(chǎn)行使。這樣如發(fā)生開(kāi)發(fā)商不付建筑費(fèi)用情況，建筑商利益必受損害。為排除這種風(fēng)險(xiǎn)，建筑商會(huì)不愿與開(kāi)發(fā)商簽訂合同，而要求直接與預(yù)購(gòu)人簽訂合同，這又是極不現(xiàn)實(shí)的。一是預(yù)購(gòu)人人數(shù)眾多，常易變動(dòng)；二是預(yù)購(gòu)人已將全部房屋價(jià)款（包括建筑成本）支付給了開(kāi)發(fā)商，其是不會(huì)再對(duì)建筑商承擔(dān)義務(wù)的。

4.如在建期間房屋所有權(quán)歸預(yù)購(gòu)人所有，對(duì)開(kāi)發(fā)商也是不利的。因?yàn)榉课菟袡?quán)在合同登記之時(shí)轉(zhuǎn)歸預(yù)購(gòu)人所有，在分期付款中，預(yù)購(gòu)人如拒付房款，開(kāi)發(fā)商不能對(duì)房屋主張所有權(quán)保護(hù)，只是享有債上請(qǐng)求權(quán)，這對(duì)其不利。另外在實(shí)踐中開(kāi)發(fā)商在房屋建設(shè)中，為了發(fā)揮經(jīng)濟(jì)效益，往往將在建房屋中可供使用但未竣工驗(yàn)收的部分開(kāi)辟為自己的臨時(shí)辦公用房和售樓服務(wù)點(diǎn)。如在建房屋歸預(yù)購(gòu)人所有，開(kāi)發(fā)商則無(wú)權(quán)使用。

經(jīng)上述分析，筆者認(rèn)為預(yù)售合同登記后預(yù)購(gòu)人取得的權(quán)利不是所有權(quán)，而只能等待房屋建成，開(kāi)發(fā)商交屋并且雙方辦理完產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記后才能取得所有權(quán)。預(yù)購(gòu)、預(yù)售登記是合同生效的形式要件，依此產(chǎn)生的權(quán)利仍是一種債權(quán)，但這種債權(quán)應(yīng)不同于一般債權(quán)。理由是：

1.依據(jù)債權(quán)原理，債權(quán)是特定當(dāng)事人之間的關(guān)系，不需公示即可有效。而在房屋預(yù)售中這種經(jīng)過(guò)公示的債權(quán)，根據(jù)公示制度的作用應(yīng)該產(chǎn)生公信力，具有對(duì)抗第三人的效果，亦即此種經(jīng)過(guò)公示的債權(quán)應(yīng)優(yōu)于未經(jīng)過(guò)公示的債權(quán)，在它們沖突時(shí)，以公示債權(quán)為準(zhǔn)，這樣可防止一房二賣(mài)。賦予經(jīng)過(guò)登記的債權(quán)以?xún)?yōu)先效力并不會(huì)損害善意第三人的利益，因?yàn)楹贤怯浌玖诵畔?，排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。

2.應(yīng)賦予這種經(jīng)過(guò)登記的債權(quán)以強(qiáng)制執(zhí)行力。要求開(kāi)發(fā)商在房屋建成時(shí)必須交付房屋，不允許臨時(shí)毀約（尤其是在房?jī)r(jià)上漲之時(shí)，開(kāi)發(fā)商常易拒絕交屋），屆時(shí)如不交屋并辦理產(chǎn)權(quán)登記，預(yù)購(gòu)人應(yīng)有權(quán)直接依據(jù)預(yù)售合同請(qǐng)求辦理過(guò)戶(hù)登記，取得房屋所有權(quán)，增強(qiáng)預(yù)購(gòu)人債權(quán)的強(qiáng)制執(zhí)行力是與房屋預(yù)售制度的利益基礎(chǔ)相符的。因?yàn)槿缙谌〉梅课菔穷A(yù)購(gòu)人（多次炒賣(mài)期房中是指最后的預(yù)購(gòu)人）的根本目的所在，通過(guò)如期取得房屋把自己的預(yù)期利益安排在一個(gè)合理的限度內(nèi)。如果因開(kāi)發(fā)商拒不交屋使預(yù)購(gòu)人到頭來(lái)僅得到一些普通債權(quán)和訴訟糾紛，那么會(huì)極大損害其預(yù)購(gòu)房屋的積極性。通過(guò)利益平衡，預(yù)購(gòu)人會(huì)更多地考慮購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房。倘如此，房屋預(yù)售制度的融資目的必將受挫，這會(huì)阻礙房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，最終開(kāi)發(fā)商的利益也會(huì)受損。

三、對(duì)預(yù)購(gòu)人權(quán)利保護(hù)的問(wèn)題

在房屋預(yù)售中，交易標(biāo)的有許多不確定因素，使預(yù)購(gòu)人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要比一般現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)大得多。例如，有時(shí)開(kāi)發(fā)商預(yù)收了購(gòu)房者房款后，由于各種原因，致使所建項(xiàng)目不能繼續(xù)進(jìn)行，甚至停工，給購(gòu)房人造成巨大損失。有時(shí)因?yàn)榉N種原因，個(gè)別開(kāi)發(fā)商未能按期竣工或如期交付房屋使購(gòu)房人無(wú)法按時(shí)進(jìn)住或出租。有時(shí)購(gòu)房人在交付了首期房?jī)r(jià)款后，個(gè)別開(kāi)發(fā)商會(huì)以種種借口提出后期的房?jī)r(jià)款要漲價(jià)，甚至要求首期已經(jīng)付過(guò)的房?jī)r(jià)款要重新加價(jià)等，使購(gòu)房人無(wú)所適從?！?〕在預(yù)售合同中購(gòu)房人只是買(mǎi)了一張圖紙，一個(gè)許諾。因?yàn)闆](méi)有實(shí)際房產(chǎn)存在，購(gòu)房者只能憑開(kāi)發(fā)商的介紹和文字材料來(lái)想象房產(chǎn)的質(zhì)量。等房屋竣工后，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)實(shí)際房屋質(zhì)量與介紹和文字材料相去甚遠(yuǎn)的情況。這時(shí)購(gòu)房者早已付清最后一筆房?jī)r(jià)款，已經(jīng)變得非常被動(dòng)和無(wú)能為力了。

除上述房屋本身情況不確定外，在預(yù)售合同的簽約機(jī)會(huì)上雙方力量也難均衡。由于預(yù)售協(xié)議除法定標(biāo)準(zhǔn)合同之外，其余補(bǔ)充協(xié)議和合同附件都由開(kāi)發(fā)商事先擬訂好，并在售屋現(xiàn)場(chǎng)簽訂，加之買(mǎi)方法律知識(shí)和建筑知識(shí)的欠缺，所以，實(shí)際上買(mǎi)方很少有能力對(duì)簽約進(jìn)行討價(jià)還價(jià)。一些對(duì)已不利的約定條款也不得不接受，如交屋時(shí)間確定，不可抗力條款的解釋?zhuān)灿忻娣e的確定分?jǐn)?，公共設(shè)施的開(kāi)發(fā)利用及物業(yè)管理等方面問(wèn)題常有開(kāi)發(fā)商在合同上大做手腳。

就上述分析可見(jiàn)，在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人的實(shí)力遠(yuǎn)弱于開(kāi)發(fā)商，其煩憂(yōu)也重于一般現(xiàn)房購(gòu)買(mǎi)人。另外，因現(xiàn)代都市空間緊張，一棟建筑物常分成眾多單元給預(yù)購(gòu)者，消費(fèi)者也是積多年之蓄購(gòu)屋安居，一旦開(kāi)發(fā)商情況不妙，涉及對(duì)象眾多，會(huì)引起廣泛的社會(huì)問(wèn)題?；趯?duì)弱小消費(fèi)者特別保護(hù)和維護(hù)社會(huì)秩序穩(wěn)定的目的考慮，各國(guó)房屋預(yù)售法律制度都十分注意加強(qiáng)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益，預(yù)防糾紛的發(fā)生。我國(guó)在吸收境外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)之上，在預(yù)售制度發(fā)展之初便十分注意這一問(wèn)題，采取了一些較為完善的措施。根據(jù)現(xiàn)行實(shí)踐情況和理論設(shè)想，筆者認(rèn)為還應(yīng)注意加強(qiáng)和采取如下方面的措施。

（一）行政管理方面

這些措施主要是指國(guó)家行政機(jī)關(guān)通過(guò)加強(qiáng)對(duì)建筑行業(yè)、銀行業(yè)的管理和約束開(kāi)發(fā)商的行為來(lái)保護(hù)預(yù)購(gòu)人的利益。

1.嚴(yán)格把握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的成立條件，保證開(kāi)發(fā)商資力雄厚、信譽(yù)良好。以確保房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)秩序的穩(wěn)定，避免一些濫竽充數(shù)，資信不良者隨意進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，給利用開(kāi)發(fā)搞詐騙之行滋生基礎(chǔ)。

2.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行國(guó)家和地方政府關(guān)于房屋預(yù)售條件的規(guī)定，其目的與上者相同。對(duì)非法預(yù)售的開(kāi)發(fā)商要嚴(yán)厲查處，因其性質(zhì)已類(lèi)似非法發(fā)行股票、債券之類(lèi)的集資行為。

3.嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的預(yù)售合同登記措施，對(duì)不合乎法律，顯失公平的合同不予辦理登記，對(duì)開(kāi)發(fā)商一房二賣(mài)的合同不予辦理登記。

4.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行法定標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售合同，對(duì)于不使用法定標(biāo)準(zhǔn)合同者或補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)合同沖突者認(rèn)定為無(wú)效，以避免開(kāi)發(fā)商利用經(jīng)濟(jì)上或事實(shí)上的優(yōu)越地位，強(qiáng)迫預(yù)購(gòu)人接受不利的合同條款。

5.加強(qiáng)房屋查驗(yàn)和質(zhì)量監(jiān)督管理。建筑主管機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)工程施工管理，對(duì)于建筑工程必須查驗(yàn)部分，應(yīng)切實(shí)查驗(yàn)是否合格。房屋完工驗(yàn)收時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格依照《建筑質(zhì)量管理?xiàng)l例》，對(duì)于房屋之主要構(gòu)造，室內(nèi)間隔及建筑物設(shè)備等與設(shè)計(jì)圖紙是否相符，面積計(jì)算是否準(zhǔn)確等應(yīng)特別檢查，以求能徹底防止偷工減料，不按時(shí)施工，公用面積重復(fù)計(jì)算等流弊。

6.應(yīng)加強(qiáng)對(duì)預(yù)售資金的管理。《城市房地產(chǎn)管理法》第44條3款規(guī)定：商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。但對(duì)于如何保證監(jiān)督預(yù)售款項(xiàng)使用的問(wèn)題目前尚無(wú)明確法律規(guī)定。在公司股票、債券的發(fā)行中都規(guī)定籌集資金不按規(guī)定用途使用的，要承擔(dān)法律責(zé)任，在房屋預(yù)售中也應(yīng)借鑒此種做法。可考慮責(zé)令由銀行或信托機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)預(yù)售款項(xiàng)進(jìn)行監(jiān)管，確保工程款項(xiàng)充分供給，對(duì)于監(jiān)管機(jī)構(gòu)由開(kāi)發(fā)商給付報(bào)酬。如有挪用資金者應(yīng)嚴(yán)厲處罰，并可考慮由監(jiān)管機(jī)構(gòu)承擔(dān)適當(dāng)保證之責(zé)，以增強(qiáng)預(yù)購(gòu)人資金的安全使用。

7.加強(qiáng)對(duì)房屋預(yù)售廣告、宣傳的管理，如《北京市外銷(xiāo)商品房管理規(guī)定》規(guī)定廣告宣傳中必須標(biāo)明預(yù)售許可證號(hào)，表明預(yù)售的合法性。另外對(duì)售樓廣告、宣傳的真實(shí)性，廣告管理機(jī)關(guān)應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真核查，以防欺詐之嫌。

（二）合同法保護(hù)措施

房屋預(yù)售屬于一種買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，合同是雙方當(dāng)事人的唯一聯(lián)系途徑。所以預(yù)購(gòu)人利益的保護(hù)，除謀求行政機(jī)關(guān)從整個(gè)社會(huì)公益角度進(jìn)行監(jiān)管工作之外，對(duì)個(gè)人利益最好的保護(hù)措施還是依據(jù)合同。對(duì)此要注意以下幾個(gè)問(wèn)題：

1.尋求簽約機(jī)會(huì)平等

（1）要尋找合適的交易對(duì)象。購(gòu)房者在選購(gòu)房產(chǎn)時(shí)，應(yīng)同時(shí)對(duì)欲購(gòu)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商有所了解，對(duì)他們的有關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查。現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，選擇的余地也在增大，不要圖一時(shí)小利，被一些表面現(xiàn)象所蒙騙。

（2）合同條款的爭(zhēng)取?，F(xiàn)在預(yù)售房屋除簽訂標(biāo)準(zhǔn)合同外，還需另簽補(bǔ)充協(xié)議。這些補(bǔ)充協(xié)議在實(shí)踐中都由開(kāi)發(fā)商單方擬定，其中有的有很多不合理?xiàng)l件和誘騙條款。對(duì)于此購(gòu)房人應(yīng)親自或委托自己的律師進(jìn)行識(shí)別、據(jù)理力爭(zhēng)，以求簽訂公平合理的補(bǔ)充協(xié)議，避免自己在合同中居于不利地位。如對(duì)合同中關(guān)于面積計(jì)算問(wèn)題上要注意公共設(shè)施面積分?jǐn)?，避免開(kāi)發(fā)商進(jìn)行一些不合理的分?jǐn)偤椭貜?fù)計(jì)算，加大客戶(hù)的名義面積使客戶(hù)多付款。完善的預(yù)售合同可以有效地規(guī)范開(kāi)發(fā)商的行為，從而有力地促使開(kāi)發(fā)商履行義務(wù)，同時(shí)也有效地保障了購(gòu)房者的合法利益。

2.在簽約之后對(duì)合同的執(zhí)行上，預(yù)購(gòu)人要利用合同中的權(quán)利擔(dān)保和瑕疵擔(dān)保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿(mǎn)意的房屋。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的訛詐、違約行為要及時(shí)依合同追究違約責(zé)任，請(qǐng)求損害賠償或解除合同。

（三）物權(quán)法保護(hù)措施

完善的合同是保護(hù)預(yù)購(gòu)人的重要手段，但合同債權(quán)保護(hù)有時(shí)面對(duì)開(kāi)發(fā)商的惡境是間接、滯后的。相對(duì)來(lái)說(shuō)物權(quán)是一種排他性、支配權(quán)，對(duì)預(yù)購(gòu)人利益的保護(hù)更穩(wěn)妥一些。為此，可考慮在立法上采取以下幾方面物權(quán)保護(hù)手段。

1.應(yīng)賦予登記經(jīng)過(guò)的預(yù)售合同的排他效力。登記是一種物權(quán)公示措施，因預(yù)售房屋尚不存在，只能對(duì)合同登記。依據(jù)此登記契約產(chǎn)生的權(quán)利在理論上不好說(shuō)是一種物權(quán)，但在其實(shí)踐功能上賦予其物權(quán)效力并無(wú)不可?；诖?，可考慮將預(yù)購(gòu)人對(duì)待建房屋擁有的權(quán)利視為一種準(zhǔn)物權(quán)，具有特別效力，關(guān)于效力的具體內(nèi)容本文第二部分已有詳論，此處不再贅述。

2.應(yīng)設(shè)立預(yù)購(gòu)人對(duì)預(yù)售房屋的法定抵押權(quán)制度。主要是考慮到開(kāi)發(fā)商在建筑期間如有破產(chǎn)、毀約停建的情況，這時(shí)房屋尚未建成，預(yù)購(gòu)人自不能依據(jù)合同直接請(qǐng)求辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，主張所有權(quán)保護(hù)。而只能請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商賠償損失、主張普通債權(quán)，與其他債權(quán)平等受償，這樣預(yù)購(gòu)人的利益是沒(méi)有保障的，對(duì)其甚為不利。這種在建房屋又是主要利用預(yù)購(gòu)人資金興辦的產(chǎn)業(yè)，所以應(yīng)考慮對(duì)預(yù)購(gòu)人提供特別物權(quán)保護(hù)，由法律直接規(guī)定在房屋停建的情況下，預(yù)購(gòu)人對(duì)在建房屋有抵押權(quán)，保證其優(yōu)先受償。

3.為確保預(yù)售房屋房地合一，應(yīng)限制開(kāi)發(fā)商對(duì)預(yù)售房屋土地使用權(quán)設(shè)定抵押。法律規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須取得土地使用權(quán)才能預(yù)售，但在實(shí)踐中有些開(kāi)發(fā)商預(yù)售前或預(yù)售中將土地使用權(quán)抵押給銀行取得貸款。這種做法目前法無(wú)禁止規(guī)定，但其會(huì)給預(yù)購(gòu)人帶來(lái)嚴(yán)重危險(xiǎn)，開(kāi)發(fā)商日后如不能償還貸款，銀行行使抵押權(quán)，則預(yù)購(gòu)人有房無(wú)地。對(duì)于這種損失預(yù)購(gòu)人只能去向開(kāi)發(fā)商追索，但債權(quán)實(shí)現(xiàn)的安全保障已大為降低，岌岌可危境況并非聳人聽(tīng)聞之后。因此雖依擔(dān)保法的規(guī)定在抵押期間所有權(quán)人仍有權(quán)出賣(mài)抵押物，但筆者認(rèn)為抵押物出賣(mài)時(shí)實(shí)際很少有人愿意購(gòu)買(mǎi)，就是購(gòu)買(mǎi)的話(huà)，價(jià)格也大打折扣。在房屋預(yù)售中預(yù)購(gòu)人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)本已很重，如房屋地基再被執(zhí)行抵押，則境況更為不妙，這會(huì)極大損害預(yù)購(gòu)人利益，影響預(yù)售融資的安全秩序。如不能兼顧擴(kuò)大融資與保障融資安全，應(yīng)以安全為主，注意保護(hù)廣大預(yù)購(gòu)人的利益。因此筆者建議，對(duì)于這種設(shè)有土地抵押權(quán)的在建房屋不準(zhǔn)預(yù)售，對(duì)于已預(yù)售的房屋不允許再就土地使用權(quán)設(shè)定抵押。

注：

〔1〕參見(jiàn)梁慧星主編：《民商法論叢》第4卷，第478頁(yè)，法律出版社。

〔2〕〔3〕楊玉齡著：《房屋之買(mǎi)賣(mài)、委建或承攬》，正中法律出版社，第392，396頁(yè)。

〔4〕劉德寬著：《民法諸問(wèn)題與新展望》第101頁(yè)，臺(tái)北三民書(shū)局。

不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)管理規(guī)定范文第4篇

上訴人張成欣因與被上訴人A銀行、被上訴人王大未抵押合同糾紛一案，不服東正市西政新區(qū)人民法院民事判決，向二審法院提起上訴。

2005年6月3日，王大未向A銀行提出貸款申請(qǐng)。6月9日，雙方簽訂《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》，約定：王大未為購(gòu)買(mǎi)東正市大槐樹(shù)路420弄1號(hào)301室房屋，向A銀行申請(qǐng)借款并愿意以上述所購(gòu)并有權(quán)處分的住房作為擔(dān)保；借款金額為人民幣60萬(wàn)元（以下幣種同），借款期限為240個(gè)月，合同自東正市房屋抵押登記機(jī)構(gòu)辦理登記之日起生效等條款。此后，將抵押房產(chǎn)辦理了抵押登記，A銀行按約向王大未發(fā)放了貸款。

2008年8月4日，東正市成大區(qū)人民法院作出刑事判決，認(rèn)定：2005年，被告人鄭從化以投資為名，誘騙姜本都將姜本都與丈夫張成欣共同居住的本市大槐樹(shù)路420弄1號(hào)301室房屋進(jìn)行虛假買(mǎi)賣(mài)。同年6月13日，王大未受指使與姜本都簽訂了虛假的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并持該合同向A銀行申請(qǐng)個(gè)人住房抵押借款60萬(wàn)元作為購(gòu)房款，2005年7月8日，A銀行根據(jù)王大未的申請(qǐng)，將上述借款60萬(wàn)元?jiǎng)澣虢径奸_(kāi)設(shè)在該行的賬戶(hù)內(nèi)，當(dāng)日，鄭從化將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)出用于歸還其個(gè)人欠款，根據(jù)上述事實(shí)，法院認(rèn)定鄭從化構(gòu)成詐騙罪。

2009年5月4日，東正市成大區(qū)人民法院作出民事判決，認(rèn)為2005年5月18日姜本都與王大未簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，并非作為系爭(zhēng)房屋原權(quán)利人之一的張成欣所簽，對(duì)系爭(zhēng)房屋作出的處分，未經(jīng)原告張成欣同意，且經(jīng)過(guò)法院刑事審判，法院已認(rèn)定該房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同系虛假買(mǎi)賣(mài)合同，故判決：姜本都與王大未于2005年5月18日簽訂的《東正市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效。

王大未向A銀行提出貸款申請(qǐng)后，A銀行委托上海才富律師事務(wù)所就王大未為購(gòu)買(mǎi)張成欣、姜本都的涉案房產(chǎn)，向A銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（二手房）抵押借款的過(guò)程（包括房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方的身份，出讓人持有的房地產(chǎn)權(quán)證，《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》、《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》以及相關(guān)法律文書(shū)的簽署和房地產(chǎn)交易中心交易、抵押登記等交易行為）進(jìn)行了見(jiàn)證。見(jiàn)證過(guò)程中，姜本都出示了本人身份證、戶(hù)口簿、結(jié)婚證、所擬出讓的房地產(chǎn)權(quán)證，并代張成欣出示了身份證原件。辦理房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)交易時(shí)，張成欣本人未到東正市成大區(qū)房地產(chǎn)交易中心辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)，由其公證的委托人姜本都代為辦理。

張成欣提起本案訴訟，請(qǐng)求確認(rèn)A銀行與王大未簽訂的《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》中涉及抵押的部分無(wú)效。兩審法院均裁決所爭(zhēng)議的抵押合同合法有效，而未支持張成欣基于買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而主張借款合同和抵押合同無(wú)效。

爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題

本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題在于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的無(wú)效是否必然導(dǎo)致借款合同和抵押合同的無(wú)效。

上訴人張成欣認(rèn)為，因房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，從而主張涉案抵押借款合同無(wú)效。上訴人張成欣在上訴中稱(chēng)，被上訴人A銀行在涉案貸款放貸過(guò)程中未盡到嚴(yán)格的審核義務(wù)，存在明顯過(guò)錯(cuò)，不能主張善意取得，原審法院以自身有誤的律師見(jiàn)證文書(shū)即認(rèn)定被上訴人沒(méi)有過(guò)錯(cuò)，顯屬不當(dāng)；涉案房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)法院認(rèn)定為無(wú)效，與其相關(guān)聯(lián)的系爭(zhēng)貸款抵押合同的合同目的已無(wú)從實(shí)現(xiàn)，應(yīng)當(dāng)予以解除或認(rèn)定無(wú)效；系爭(zhēng)抵押合同系犯罪分子實(shí)施詐騙的工具，不是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，依法應(yīng)認(rèn)定其無(wú)效；本案抵押事實(shí)發(fā)生在我國(guó)物權(quán)法施行之前，故不應(yīng)當(dāng)適用物權(quán)法中關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得的相關(guān)規(guī)定。綜上，請(qǐng)求撤銷(xiāo)原審判決，依法改判支持上訴人的原審訴訟請(qǐng)求。

被上訴人A銀行辯稱(chēng)，不同意上訴人張成欣的上訴請(qǐng)求及理由。涉案抵押權(quán)善意取得是受當(dāng)時(shí)的法律保護(hù)的，上訴人張成欣無(wú)限擴(kuò)大被上訴人的合同義務(wù)沒(méi)有依據(jù)；系爭(zhēng)抵押合同當(dāng)屬有效，應(yīng)受法律的保護(hù)。原審法院查明事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審法院認(rèn)為，被上訴人王大未為購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋而向被上訴人A銀行提出貸款60萬(wàn)元的申請(qǐng)，并以系爭(zhēng)房屋作為抵押，上訴人所簽訂的《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》在形式和內(nèi)容上并無(wú)違反法律規(guī)定的情形，被上訴人A銀行作了必要的審核，簽訂合同的過(guò)程進(jìn)行了律師見(jiàn)證，該合同所設(shè)定的抵押物亦依法進(jìn)行了抵押登記，由此，系爭(zhēng)《個(gè)人住房（二手房）抵押借款合同》依法成立，當(dāng)屬有效，簽約雙方均應(yīng)恪守履行。被上訴人A銀行將涉案貸款60萬(wàn)元按被上訴人王大未的申請(qǐng)劃入了姜本都開(kāi)設(shè)在該行的賬戶(hù)內(nèi)，按約履行了向被上訴人王大未發(fā)放貸款的義務(wù)，然而該筆款項(xiàng)系由詐騙罪被告人鄭從化于當(dāng)日即將上述款項(xiàng)轉(zhuǎn)出并用于歸還其個(gè)人欠款的事實(shí)，被法院認(rèn)定構(gòu)成詐騙罪，并依法予以了處置。造成該筆款項(xiàng)無(wú)法償還的后果，責(zé)任在犯罪分子鄭從化，被上訴人王大未及案外人姜本都亦有一定過(guò)錯(cuò)。尚無(wú)證據(jù)證明被上訴人A銀行存在與鄭從化勾結(jié)等事實(shí)，作為放貸銀行，在無(wú)從知曉賣(mài)實(shí)系上訴人張成欣的妻子姜本都有所瞞騙的情況下實(shí)施的行為，被上訴人A銀行已盡到其合理的合同審核義務(wù)，抵押權(quán)當(dāng)屬善意取得，理應(yīng)受到法律的保護(hù)。相關(guān)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同因妻子擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)而被認(rèn)定為無(wú)效，并不必然導(dǎo)致相關(guān)買(mǎi)受人所簽訂的抵押借款合同無(wú)效。上訴人張成欣的上訴理由，缺乏事實(shí)依據(jù)和法律依據(jù)，故不成立，對(duì)其上訴請(qǐng)求，二審法院不予支持。

筆者認(rèn)為，本案的裁判有助于維護(hù)正常的金融秩序，有助于制裁試圖攫取不正當(dāng)利益的當(dāng)事人，有助于保護(hù)金融交易中銀行的正當(dāng)權(quán)益。過(guò)于機(jī)械地推行買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同、擔(dān)保合同的主從關(guān)系法則，可能為一些非法攫取不正利益的主體創(chuàng)造條件。

對(duì)銀行的啟示

正確處理房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同的關(guān)系、抵押擔(dān)保的關(guān)系

尤其是在抗辯過(guò)程中，應(yīng)該清晰、準(zhǔn)確地分析三者的關(guān)系。誠(chéng)然，我國(guó)法律法規(guī)和司法解釋對(duì)主從合同關(guān)系做了明確規(guī)范，強(qiáng)化了從合同對(duì)主合同的依賴(lài)性，即主合同無(wú)效將導(dǎo)致從合同無(wú)效。值得注意的是，房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同或者擔(dān)保合同并不是主從合同的關(guān)系，只有借款合同與抵押擔(dān)保合同才存在主從合同關(guān)系。在房屋買(mǎi)賣(mài)和借貸法律關(guān)系中，常常存在將抵押擔(dān)保關(guān)系視為房屋買(mǎi)賣(mài)合同的從合同。實(shí)際上一些地方性法院的規(guī)范性文件中明確強(qiáng)調(diào)了兩者的區(qū)別性，例如廣東省高級(jí)人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見(jiàn)》（下文簡(jiǎn)稱(chēng)《指導(dǎo)意見(jiàn)》）明確規(guī)定“在審理以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，要注意正確區(qū)分和認(rèn)定當(dāng)事人之間合同關(guān)系的法律性質(zhì)。

在此類(lèi)案件中，一般存在兩份合同書(shū)，即買(mǎi)受人與出賣(mài)人簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同書(shū)和買(mǎi)受人、擔(dān)保權(quán)人及出賣(mài)人簽訂的商品房擔(dān)保貸款合同書(shū)。在后一份合同書(shū)中，一般存在三個(gè)法律關(guān)系，即買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的借款合同關(guān)系、買(mǎi)受人與擔(dān)保權(quán)人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關(guān)系、出賣(mài)人與擔(dān)保權(quán)人之間以保證或回購(gòu)等具體條款加以確定的保證合同關(guān)系?！薄吨笇?dǎo)意見(jiàn)》還進(jìn)一步明確了借款合同及其從合同、房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同關(guān)系的性質(zhì)及其相互作用的法律機(jī)制：“在以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件中，抵押合同與保證合同是借款合同的從合同，借款合同無(wú)效的，抵押合同、保證合同也無(wú)效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。商品房買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同不存在主從合同的關(guān)系，商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，借款合同不因此而無(wú)效。但因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使借款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除借款合同的，人民法院應(yīng)予支持?！鼻笆鲆?guī)定具有以下幾個(gè)特點(diǎn)：其一，在借款合同與其從合同關(guān)系上，肯定了借款合同無(wú)效將導(dǎo)致抵押合同和保證合同的無(wú)效；另一方面也設(shè)定了例外機(jī)制，即當(dāng)事人在抵押合同和保證合同中另有約定的除外。其二，在房屋買(mǎi)賣(mài)合同與借款合同關(guān)系上，則明確否定了兩者的主從關(guān)系。其三，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效雖然不能直接導(dǎo)致抵押擔(dān)保及保證的無(wú)效，但因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，勢(shì)必導(dǎo)致借款合同的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，因此當(dāng)事人針對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效而請(qǐng)求解除借款合同時(shí)，人民法院應(yīng)予支持。這實(shí)際上導(dǎo)致了房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效將可能引發(fā)借款解除，借款合同的解除是否直接導(dǎo)致其從合同的解除或者無(wú)效，則在此處未作明確。

銀行應(yīng)該積極主張房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效并不必然導(dǎo)致借款合同、抵押合同的無(wú)效

為此銀行應(yīng)該在訴訟過(guò)程中積極提供其盡職盡責(zé)的相關(guān)證據(jù)，本案一二審法院之所以支持銀行的主張，其原因在于銀行與借款人之間的借款合同在形式和內(nèi)容上并無(wú)違反法律規(guī)定的情形，銀行對(duì)借款事項(xiàng)按照其內(nèi)部規(guī)定履行了必要的審核，而且簽訂合同的過(guò)程還有律師見(jiàn)證，該合同所設(shè)定的抵押物亦依法進(jìn)行了抵押登記，故而借款合同及其抵押依法成立，當(dāng)屬有效。另外，被上訴人A銀行將涉案貸款劃入了借款人指定賬戶(hù)，并無(wú)證據(jù)證明被上訴人A銀行存在與鄭從化勾結(jié)等事實(shí)，作為放貸銀行，在無(wú)從知曉賣(mài)實(shí)系上訴人張成欣的妻子姜本都有所瞞騙的情況下實(shí)施的行為，抵押權(quán)當(dāng)屬善意取得，理應(yīng)受到法律的保護(hù)?；诖耍M管有關(guān)房屋買(mǎi)賣(mài)合同因妻子擅自處分夫妻共同財(cái)產(chǎn)而被認(rèn)定為無(wú)效，但并不必然導(dǎo)致抵押借款合同無(wú)效。

不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)管理規(guī)定范文第5篇

酒店承包經(jīng)營(yíng)合同書(shū)范文1甲方:

乙方:

丙方:

甲、乙、丙三方經(jīng)友好協(xié)商，就乙方整體承包經(jīng)營(yíng)丙方大酒店及其相關(guān)事宜，簽訂如下合 同：

一、基本約定

1、丙方系由甲方全額投資的下屬全資獨(dú)立法人。

2、乙方愿整體承包經(jīng)營(yíng)酒店，并向甲方支付承包金。甲、丙雙方有權(quán)對(duì)乙方的承包經(jīng)營(yíng)行為監(jiān)督檢查。

3、丙方對(duì)此表示確認(rèn)和同意。

二、整體承包經(jīng)營(yíng)的范圍及條件

1、甲方下屬的全資獨(dú)立法人丙方酒店位于

2、乙方整體承包經(jīng)營(yíng)丙方酒店的餐飲部營(yíng)業(yè)用房包括營(yíng)業(yè)大廳、包房、后廚、粗加工房，二樓至五樓的客房，六樓的商務(wù)房間。

3、上述餐飲部營(yíng)業(yè)用房、客房、商務(wù)房的相應(yīng)設(shè)備設(shè)施、一并由乙方承包經(jīng)營(yíng)使用。

三、承包金的數(shù)額及其支付方式

1、乙方承包經(jīng)營(yíng)酒店第一年的承包金為人民幣 萬(wàn)元，以后每年的承包金在前一年應(yīng)繳納承包金上遞增2%。

2、在合同生效之日起七日內(nèi)，乙方向甲方支付第一年的承包金人民幣19.2萬(wàn)元。

3、以后乙方應(yīng)在本年年底，即12月31 日之前向甲方支付下一年的承包金。

4、乙方應(yīng)向甲方支付酒店設(shè)備完好押金人民幣2萬(wàn)元，酒店建筑物完好押金人民幣1萬(wàn)元， 共 計(jì)人民幣3 萬(wàn)元，在合同生效之日起十五日內(nèi)，乙方將上述錢(qián)款支付到甲方帳戶(hù)中。

四、承包經(jīng)營(yíng)期限

1、甲方承包經(jīng)營(yíng)華鐵酒店的期限為 年，自 年12月31日起至 年12月30日止。

2、在本合同的有效期內(nèi)，甲、乙、丙三方經(jīng)協(xié)商一致， 可 以提前解除本合同，終止甲方對(duì)酒店的承包經(jīng)營(yíng)。

五、合同三方的權(quán)利義務(wù)

(一)、甲方的權(quán)利

1、甲方負(fù)責(zé)保管甲方的產(chǎn)權(quán)證明和丙方的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、印章、發(fā)票、支票、工商稅務(wù)登記證、安全衛(wèi)生合格證等證章。

乙方在需要使用丙方的上述證章時(shí)，得經(jīng)甲方審核 后，由甲方具體使用。

2、在承包經(jīng)營(yíng)期間，甲方有權(quán)監(jiān)督乙方應(yīng)遵循國(guó)家的法律、法規(guī)。監(jiān)督乙方依法經(jīng)營(yíng)、依法納稅。監(jiān)督乙方嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)部門(mén)安全、消防、衛(wèi)生等方面規(guī)定。

3、在承包經(jīng)營(yíng)期間，甲方鼓勵(lì)并支持乙方在正常營(yíng)業(yè)范圍內(nèi)合法地開(kāi)拓各種新的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，不斷擴(kuò)大營(yíng)業(yè)額和獲取更多的利潤(rùn)。

4、在承包經(jīng)營(yíng)期間，甲方有權(quán)不定期檢查華鐵酒店的建筑物、設(shè)備設(shè)施、安全衛(wèi)生等狀況，有權(quán)要求乙方對(duì)不合格的地方作出及時(shí)整改。

5、甲方有權(quán)了解乙方承包經(jīng)營(yíng)狀況，查閱乙方經(jīng)營(yíng)報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)表、年檢資料等材料。但甲方對(duì)上述情況負(fù)有保密義務(wù)。

(二)甲方的義務(wù)

1、在承包經(jīng)營(yíng)期間，甲方有義務(wù)積極配合乙方辦理華鐵酒店的各種年檢手續(xù)。

2、根據(jù)乙方正常經(jīng)營(yíng)的需要，并經(jīng)自身審核同意，甲方應(yīng)按規(guī)定出示營(yíng)業(yè)執(zhí)照、印章等證照，并提供上述證照的復(fù)印件。

3、在合同生效之日起七日內(nèi)，甲方有義務(wù)向乙方介紹華鐵酒店原經(jīng)營(yíng)情況、設(shè)備設(shè)施狀況及提供酒店部分資料，供乙方參考。

(三)乙方的權(quán)利

1、為使酒店能滿(mǎn)足正常的承包經(jīng)營(yíng)需要，在事先征得甲方的書(shū)面同意，乙方有權(quán)對(duì)華鐵酒店進(jìn)行必要的整改和裝飾。

2、乙方有權(quán)在營(yíng)業(yè)執(zhí)照的經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)不斷擴(kuò)展業(yè)務(wù)，創(chuàng)造更多的利潤(rùn)，增加大酒店知名度，提高其良好的信譽(yù)。

3、根據(jù)經(jīng)營(yíng)需要，乙方有權(quán)按《勞動(dòng)法》的規(guī)定自行招聘酒店的工作人員，錄用的工作人員名單在雙方勞動(dòng)合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)報(bào)甲方人事部備案。甲方對(duì)此負(fù)有保密義務(wù)。

(四)乙方的義務(wù)

1、在承包經(jīng)營(yíng)期間，乙方應(yīng)在酒店正常經(jīng)營(yíng)范圍內(nèi)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，違反正常經(jīng)營(yíng)范圍所引起的一切后果均由乙方承擔(dān)，甲不承擔(dān)任何責(zé)任。

2、在承包經(jīng)營(yíng)間，乙方以大酒店名義所造成的債權(quán)債務(wù)均由乙方承受，與甲方無(wú)關(guān)。

3、乙方需以丙方名義對(duì)外簽訂各類(lèi)合同或協(xié)議時(shí)，須經(jīng)甲方審核同意，并由甲方具體使用酒店的證章。甲方對(duì)上述合同和協(xié)議的內(nèi)容負(fù)有保密義務(wù)?；谏鲜龊贤蛥f(xié)議所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，均由乙方承擔(dān)，與甲方無(wú)關(guān)。

4、未經(jīng)甲方審核同意，乙方不得以酒店名義對(duì)外擔(dān)保或舉債等。

5、在承包經(jīng)營(yíng)期間，未經(jīng)甲方同意，乙方不得擅自將酒店轉(zhuǎn)讓給第三方承包經(jīng)營(yíng)。

6、在承包經(jīng)營(yíng)期間，酒店的各種年檢手續(xù)均由乙方負(fù)責(zé)辦理，相關(guān)費(fèi)用也由乙方承擔(dān)。

7、在承包經(jīng)營(yíng)期間，乙方不得擅自改變酒店的名稱(chēng)。確需變更，須事先征得甲方的書(shū)面同意，變更手續(xù)及相關(guān)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

8、在承包經(jīng)營(yíng)期間，乙方應(yīng)嚴(yán)格遵循國(guó)家的法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行安全，消防、衛(wèi)生等方面的有關(guān)規(guī)定。乙方應(yīng)依法經(jīng)營(yíng)、守法經(jīng)營(yíng)、依法納稅。

9、在承包經(jīng)營(yíng)期間，酒店的經(jīng)營(yíng)報(bào)表、財(cái)務(wù)報(bào)表、年檢資料等材料應(yīng)報(bào)甲方備案，甲方對(duì)乙方的上述商業(yè)秘密負(fù)有保密義務(wù)。

10、在承包經(jīng)營(yíng)期間，甲方只能在酒店范圍內(nèi)使用丙方原有的設(shè)備設(shè)施及各類(lèi)用具用品等，乙方不得將其攜帶或搬出大酒店范圍之外使用。

11、在承包經(jīng)營(yíng)期間，乙方應(yīng)對(duì)酒店的建筑物、設(shè)備設(shè)施、日常用品、低值物品、工具等，必須精心維護(hù)、定期保養(yǎng)、及時(shí)維修，甲方有權(quán)進(jìn)行檢查和監(jiān)督。

12、酒店的六樓為商務(wù)房，乙方在經(jīng)營(yíng)時(shí)只得將其用作公司注冊(cè)地或辦公場(chǎng)所，不得另作他用。

13、華鐵酒店原來(lái)的建筑結(jié)構(gòu)與布局設(shè)施等不得隨意變動(dòng)。因經(jīng)營(yíng)之需確要作局部變動(dòng)，例如裝修、供電增容等，須事先征得甲方的書(shū)面同意。所發(fā)生的一切費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

14、酒店現(xiàn)擁有餐飲、客房及商務(wù)三種不同功能的用房，乙方不應(yīng)隨意改變。確需局部調(diào)整，須事先征得甲方書(shū)面同意。所發(fā)生的一切費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

15在承包經(jīng)營(yíng)期間，乙方不得作有損于甲方和丙方形象的各種宣傳或廣告，否則乙方應(yīng)承擔(dān)由此產(chǎn)生的一切后果與責(zé)任。

16、乙方同意甲方每年將其在酒店的全部資產(chǎn)以甲方名義辦理商業(yè)保險(xiǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)由乙方承擔(dān)，保險(xiǎn)手續(xù)由甲方負(fù)責(zé)辦理，乙方有協(xié)助的義務(wù)。

保險(xiǎn)賠償金歸甲方所有。

17、酒店中乙方自購(gòu)設(shè)備的商業(yè)保險(xiǎn)由乙方自行辦理，保險(xiǎn)賠償金歸乙方所有。

18、第一年的保險(xiǎn)手續(xù)雙方應(yīng)在本合同生效之日起半個(gè)月內(nèi)辦理完畢，以后下一年的保險(xiǎn)手續(xù)在本年年底前及時(shí)延續(xù)、辦理。

19、簽訂本合同時(shí)，乙方應(yīng)把其營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、身份證、相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明等交予甲方查驗(yàn)。在承包經(jīng)營(yíng)期間，乙方應(yīng)將上述證照的復(fù)印件留存甲方處以備案。

20、承包經(jīng)營(yíng)酒店期間所發(fā)生的一切費(fèi)用均由乙方按規(guī)定自行繳納。承包經(jīng)營(yíng)所需的各類(lèi)低值消耗品、物品也由乙方承擔(dān)。

(五)丙方的權(quán)利與義務(wù)

丙方負(fù)責(zé)辦妥酒店的工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、按食品衛(wèi)生合格證消防驗(yàn)收合格證等一系列證照。

六、違約責(zé)任

1、在承包經(jīng)營(yíng)期間，甲、乙、丙三方經(jīng)協(xié)商一致，可以提前解除本承包經(jīng)營(yíng)合同。

2、在本合同的有效期內(nèi)，合同任何一方違反本合同的約定，合同的相對(duì)方(守約方)都有權(quán)解除本合同，并要求違約方賠償損失。賠償標(biāo)準(zhǔn)為：當(dāng)年總經(jīng)營(yíng)承包費(fèi)乘以提前終止合同的年數(shù)的10%計(jì)。

3、在本合同履行過(guò)程中，若甲方違反本合同的約定，乙方有權(quán)解除本合同，甲方除按六/2條款進(jìn)行賠償外，乙方還可要求甲方賠償其在承包經(jīng)營(yíng)期間對(duì)大酒店進(jìn)行整改與裝飾等的投入。賠償標(biāo)準(zhǔn)定為： 投入總費(fèi)用(有準(zhǔn)確的憑證)×15%×提前終止合同年數(shù)

4、在本合同履行過(guò)程中，若乙方違反本合同的約定，甲方有權(quán)解除本合同，乙方除按六/2條款進(jìn)行賠償外，乙方在承包經(jīng)營(yíng)期間對(duì)大酒店所進(jìn)行的整改與裝飾等均無(wú)償歸甲方所有，乙方對(duì)此放棄抗辯權(quán)。

5、在承包經(jīng)營(yíng)期間，由于乙方自身的原因而被迫終止對(duì)酒店的承包經(jīng)營(yíng)，乙方已向甲方支付的承包金，甲方不予退還。

6、由于乙方違法經(jīng)營(yíng)被有關(guān)部門(mén)查處而使甲、丙雙方在再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)受到損失，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)予以賠償。賠償標(biāo)準(zhǔn)為：影響時(shí)間天數(shù)×年承包費(fèi)/365天計(jì)為經(jīng)濟(jì)賠償額。

七、承包經(jīng)營(yíng)的終止

1、承包經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)，乙方應(yīng)按規(guī)定將華鐵酒店返還給甲、丙雙方。酒店的建筑物、資產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施、用具等，客房?jī)?nèi)的辦公桌、椅、床、柜、沙發(fā)及辦公用品等物品應(yīng)與原清冊(cè)相符，并返還給甲、丙雙方。 如有減少或不符，乙方應(yīng)按市價(jià)向甲丙雙方負(fù)責(zé)賠償。

2、承包經(jīng)營(yíng)期滿(mǎn)，乙方因經(jīng)營(yíng)需要而對(duì)酒店添置的設(shè)備設(shè)施及增加的其他不動(dòng)產(chǎn)均一律無(wú)償歸甲方所有，不得拆除或損壞。

3、酒店原有的10門(mén)通訊有直撥電話(huà)、一臺(tái)小型自動(dòng)程控交換機(jī)及分機(jī)若干門(mén)，承包期滿(mǎn)后轉(zhuǎn)讓給乙方，轉(zhuǎn)讓過(guò)戶(hù)費(fèi)由乙方承擔(dān)。

4、酒店的全部資產(chǎn)、設(shè)備設(shè)施、各類(lèi)物品、用具完好地歸還給甲方后，甲方即應(yīng)把押金人民幣三萬(wàn)元等退還給乙方。

5、乙方承包經(jīng)營(yíng)酒店所發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，其應(yīng)在承包經(jīng)營(yíng)期屆滿(mǎn)時(shí)處理完畢。尚未處理完畢的債權(quán)債務(wù)由乙方繼續(xù)承受，與甲方無(wú)關(guān)。

八、其他

1、如因發(fā)生不可抗力致使本合同不能繼續(xù)履行，本合同自動(dòng)解除，甲、乙、丙三方的權(quán)利義務(wù)自行終止。

2、在本合同履行過(guò)程中，甲、乙、丙三方若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成，應(yīng)由 人民法院訴訟管轄。

3、本合同一式陸份，叁方各執(zhí)二份，如甲、乙方同意，本合同可以公證，公證費(fèi)由甲、乙雙方各半承擔(dān)。

4、本合同自簽章之日起生效。

5、若有其他未盡事宜，甲、乙、丙三方可另列補(bǔ)充協(xié)議。

甲方： 乙方： 丙方：

年月日：

酒店承包經(jīng)營(yíng)合同書(shū)范文2甲方：

乙方：

第一章 總 則

第一條 根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合企業(yè)的實(shí)際狀況，本著實(shí)事求是、真誠(chéng)合作、互惠互利的原則，杭州余杭美凱大酒店有限公司將美凱大酒店承包給乙方經(jīng)營(yíng)，經(jīng)雙方友好協(xié)商達(dá)成共識(shí)，特達(dá)成以下約定。

第二條 甲方將美凱大酒店的整體服務(wù)經(jīng)營(yíng)權(quán)交乙方承包經(jīng)營(yíng)。甲方同意乙方采取自主經(jīng)營(yíng)，獨(dú)立核算的運(yùn)行模式。

第三條 乙方應(yīng)依據(jù)國(guó)家有關(guān)政策及規(guī)定，參照旅游業(yè)旅館、飯店服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，做好服務(wù)。

第四條 甲方有義務(wù)協(xié)助乙方做好對(duì)外協(xié)調(diào)工作及與營(yíng)業(yè)證照相關(guān)文件的年審、變更等工作。

第二章 承包經(jīng)營(yíng)期限、承包金支付

第五條 本合同有效期5年，自20xx年04月1日起至20xx年03月31日止。

第六條 合同期滿(mǎn)，雙方可自愿續(xù)簽合同，在同等條件下，乙方享有優(yōu)先續(xù)簽權(quán)。

第七條 為了照顧乙方的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。甲方同意第一年承包金基數(shù)為80萬(wàn)元;第二年起按承包金基數(shù)的20%遞增計(jì)96萬(wàn)元;第三年按20%遞增計(jì)115.2萬(wàn)元;第四年按20%遞增計(jì)138.24萬(wàn)元;第五年按20%遞增計(jì)165.888萬(wàn)元;連續(xù)遞增4年;

第八條 雙方約定乙方每年分四期支付承包金。即每季度支付一次。在合同執(zhí)行之日支付第一期承包金20萬(wàn)元。以后每期承包金必須提前10天支付。

第九條 雙方約定乙方支付承包資產(chǎn)押金為100萬(wàn)元。合同期滿(mǎn)時(shí)如數(shù)退還或作為后期承包租金逐步抵扣?？紤]到乙方初次營(yíng)業(yè)需要調(diào)整，投入較多的費(fèi)用進(jìn)行整改，甲方同意在合同簽約時(shí)預(yù)繳押金50萬(wàn)元，其余50萬(wàn)元甲方同意乙方在3個(gè)月內(nèi)付清，即20xx年6月30日前付清。

第三章 雙方的權(quán)利和義務(wù)

第十條 甲方權(quán)利

一、按照合同約定向乙方收取承包金。移交給乙方經(jīng)營(yíng)。

二、對(duì)移交給乙方承包經(jīng)營(yíng)管理的房產(chǎn)、設(shè)施、設(shè)備等資產(chǎn)享有法定所有權(quán)，并享有監(jiān)督權(quán)。

三、為乙方行使權(quán)利和義務(wù)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，監(jiān)督乙方合法經(jīng)營(yíng)，甲方不干預(yù)乙方的正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。

四、有權(quán)對(duì)乙方員工進(jìn)行健康抽查，對(duì)乙方客房、餐飲及娛樂(lè)業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)適時(shí)進(jìn)行審核監(jiān)督、依照《中華人民共和國(guó)食品衛(wèi)生法》和省市旅館飯店服務(wù)業(yè)管理規(guī)定對(duì)乙方進(jìn)行監(jiān)督檢查，對(duì)存在的問(wèn)題，甲方有權(quán)要求乙方改進(jìn)。

五、對(duì)乙方經(jīng)營(yíng)服務(wù)中由于乙方原因所發(fā)生的員工傷害事故、食物中毒以及其它重大安全事故，依照本合同和有關(guān)法律法規(guī)由乙方獨(dú)立承擔(dān)刑事責(zé)任和民事賠償責(zé)任，甲方有督促權(quán)。

第十一條 甲方義務(wù)

一、向乙方提供美凱大酒店現(xiàn)有經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所、符合國(guó)家規(guī)定的完整營(yíng)業(yè)手續(xù)。將美凱大酒店移交給乙方經(jīng)營(yíng)。酒店內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備。設(shè)施、家具及其它一些營(yíng)業(yè)物品提供給乙方使用。交接時(shí)提供《財(cái)產(chǎn)移交清單》

二、協(xié)助乙方努力做好承包期間的諸如與房屋所有人、消防、工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、特行等部門(mén)的協(xié)調(diào)工作和有關(guān)證照的年檢及審查工作。

三、努力為乙方創(chuàng)造良好的經(jīng)營(yíng)服務(wù)環(huán)境，保障乙方水、電、氣、暖的正常供應(yīng)。

四、協(xié)助乙方努力做好突發(fā)事件和重大事故的處置工作。

五、在乙方承包經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，如遇國(guó)家行政執(zhí)行機(jī)關(guān)按法律規(guī)定要求，必須要對(duì)美凱大酒店賓館進(jìn)行安全消防等方面的整改，應(yīng)由甲方出面處理，并承擔(dān)相應(yīng)的改造費(fèi)用。

六、酒店自身的給排水系統(tǒng)或房屋的修繕等與房屋本身結(jié)構(gòu)有關(guān)的維修，應(yīng)由甲方出面處理，并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。

第十二條 乙方的權(quán)利

一、乙方在簽訂合同繳納第一期承包押金之時(shí)，即為經(jīng)營(yíng)權(quán)交割之日。甲方配合乙方辦理經(jīng)營(yíng)手續(xù)及酒店財(cái)產(chǎn)的移交。當(dāng)日的營(yíng)業(yè)收入由乙方收取。

二、在合同期內(nèi)，乙方對(duì)美凱大酒店的再投入裝修及的資產(chǎn)(必須經(jīng)甲方確認(rèn))，在店內(nèi)投入的資產(chǎn)享有所有權(quán)和處置權(quán)。如因非乙方原因造成合同無(wú)法正常履行而給乙方造成的損失的，乙方有權(quán)力向甲方提出賠償。

三、乙方擁有在合同規(guī)定范圍內(nèi)的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)和收益權(quán)。

第十三條 乙方義務(wù)

一、誠(chéng)實(shí)經(jīng)營(yíng)，樹(shù)立良好的企業(yè)形象，建立良好的社會(huì)關(guān)系，自覺(jué)遵守國(guó)家有關(guān)特種行業(yè)的各項(xiàng)管理規(guī)定，在承包期內(nèi)必須按規(guī)定做好營(yíng)業(yè)臺(tái)賬、按時(shí)交納營(yíng)業(yè)稅金，水、電等相關(guān)費(fèi)用。其它一切經(jīng)營(yíng)費(fèi)用均由乙方承擔(dān)。

二、做好經(jīng)營(yíng)期間的各項(xiàng)安全工作，特別是要嚴(yán)格執(zhí)行消防和食品、衛(wèi)生、安全等工作，自覺(jué)接受有關(guān)部門(mén)的監(jiān)督檢查。

第四章 承包期滿(mǎn)或合同解除

第十四條 承包期滿(mǎn)或合同解除，甲方按原《財(cái)產(chǎn)移交清單》進(jìn)行清點(diǎn)驗(yàn)收，如有財(cái)產(chǎn)短缺損壞，乙方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。同時(shí)乙方應(yīng)及時(shí)搬出乙方的全部物資，如3天后仍有余物。視為乙方自動(dòng)放棄，由甲方處理。

第十五條 承包期滿(mǎn)或合同解除，如乙方逾期不搬遷，乙方應(yīng)賠償由此而引起的損失。按承包金1%一天計(jì)算。

第十六章 在承包期內(nèi)，如乙方從事違法犯罪活動(dòng)或其它損害甲方及酒店形象和聲譽(yù)的活動(dòng)，而導(dǎo)致酒店停業(yè)而造成的損失，由乙方自行承擔(dān)。如影響到甲方的利益、而造成損失的，則甲方有權(quán)單方解除合同。乙方負(fù)賠償責(zé)任。

第五章 印章的使用與管理

第十七章 酒店的所有印章由甲方負(fù)責(zé)保管，乙方不得以如何理由私刻與酒店有關(guān)的印章。乙方對(duì)外業(yè)務(wù)以公司營(yíng)運(yùn)部的名義開(kāi)展工作。確實(shí)因業(yè)務(wù)需要蓋具與酒店有關(guān)的印章，必須先征得甲方的同意并登記備案。

第六章 違約責(zé)任

第十八條 甲乙雙方任何一方違背本合同條款的行為均為違約行為，守約方有權(quán)依據(jù)合同文書(shū)及《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》追究違約方法律責(zé)任和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。

第十九條 任何一方單方面要求提前解除合同，應(yīng)提前2個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰?shū)面意見(jiàn)，經(jīng)雙方協(xié)商一致并形成文字材料，結(jié)清有關(guān)費(fèi)用和理賠事項(xiàng)后方可解除合同，造成對(duì)方損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)理賠責(zé)任。如遇不可抗力致使本合同無(wú)法繼續(xù)履行，可以提前解除合同，由此造成的損失由雙方協(xié)商解決。對(duì)無(wú)故提前解除合同或有嚴(yán)重的違約行為的須支付違約金50萬(wàn)元。

第二十條 考慮到乙方初次投入營(yíng)運(yùn)費(fèi)用較高，合同簽約時(shí)預(yù)繳押金50萬(wàn)元，其余50萬(wàn)元甲方同意乙方在3個(gè)月內(nèi)付清，即20xx年6月 日前付清。如果乙方不按期支付承包金并連續(xù)兩期不能按時(shí)支付應(yīng)上繳的承包費(fèi)用，甲方有權(quán)力終止本合同。

第七章 爭(zhēng)議解決

第二十一條 如甲乙雙方在合同執(zhí)行過(guò)程中發(fā)生的爭(zhēng)議，雙方應(yīng)本著實(shí)事求是的態(tài)度協(xié)商解決，若協(xié)商不成，則應(yīng)提請(qǐng)杭州市仲裁機(jī)構(gòu)進(jìn)行仲裁，直至通過(guò)相應(yīng)的法律程序解決。

第八章 附則

第二十二條 本合同未盡事宜，雙方同意以《中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法》之有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致后予以修改、另行補(bǔ)充。本合同若有與國(guó)家新頒布的法規(guī)文件相沖突之處，則以國(guó)家新法規(guī)文件為準(zhǔn)。

第二十三條 本合同雙方簽字蓋章后生效。

第二十四條 本合同一式6份，甲乙雙方各執(zhí)3份。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

酒店承包經(jīng)營(yíng)合同書(shū)范文3甲方： (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方)

乙方：(以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方)

甲乙雙方在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，本著互惠互利、誠(chéng)信合作、共同促進(jìn)旅游接待業(yè)務(wù)在甲方酒店深度合作的原則，以“酒店內(nèi)所有住店客人”為資源，甲乙雙方共同派員相互滲透開(kāi)展旅游咨詢(xún)和預(yù)定業(yè)務(wù)，簽署以下《協(xié)議書(shū)》，具體為：

一、合作內(nèi)容：

1、乙方負(fù)責(zé)派駐一名業(yè)務(wù)人員到酒店工作，甲方在現(xiàn)有員工中安排一人兼職或?qū)Ｂ殢氖侣糜谓哟ぷ?。乙方?fù)責(zé)所屬人員工資福利的發(fā)放，甲方負(fù)責(zé)所屬人員工資福利的發(fā)放;員工獎(jiǎng)金提成從雙方利潤(rùn)中分配。員工業(yè)務(wù)管理由乙方負(fù)責(zé)。

2、甲方在大堂顯要位置提供旅游部辦公場(chǎng)所，員工制服、辦公桌椅，電話(huà)，寬帶等由甲方提供，電腦，打印傳真機(jī)由乙方自行承擔(dān)。

3、合作期限為三年，自20xx年1日至年月30日止。合作期滿(mǎn)后，乙方在同等條件下?lián)碛袃?yōu)先合作權(quán)，合作分成期間，乙方為甲方在酒店內(nèi)的唯一旅游承接商。

二、 甲方權(quán)利與義務(wù)

1、甲方應(yīng)保證酒店各部門(mén)積極配合乙方做好各項(xiàng)旅游接待和服務(wù)工作，甲方配合乙方杜絕和打擊酒店任何員工私自承接旅游業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)交他方的行為。

2、以下業(yè)務(wù)(但不局限于以下)由乙方獨(dú)家唯一：

1)酒店內(nèi)部所有會(huì)議的旅游接待和相關(guān)延伸服務(wù);

2)住店散客、團(tuán)體旅游和相關(guān)延伸服務(wù);

3)承包經(jīng)營(yíng)期間，乙方代表酒店推廣和經(jīng)營(yíng)酒店的官方網(wǎng)站，網(wǎng)站會(huì)議訂房和旅游計(jì)入雙方合作分成利潤(rùn);

3、甲方優(yōu)先確保乙方的訂房需求，并適當(dāng)給予乙方提供全年優(yōu)惠價(jià)格;

二、 乙方權(quán)利與義務(wù)

1、乙方向甲方提供合法的營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;乙方需要有被甲方認(rèn)可并具有國(guó)家法定旅游和相關(guān)產(chǎn)品執(zhí)業(yè)資格并可以為甲方客戶(hù)提供旅游品牌咨詢(xún)和旅游預(yù)訂的服務(wù)單位;

2、乙方有義務(wù)定期為人員提供必要的旅游業(yè)務(wù)培訓(xùn)和操作流程培訓(xùn)。

3、乙方有義務(wù)定期向甲方提供主要線(xiàn)路底價(jià)，做到價(jià)格透明化;

4、協(xié)議到期后，乙方享有優(yōu)先與甲方繼續(xù)進(jìn)行戰(zhàn)略式全面合作的權(quán)利;

三、合作方式：

黃山市內(nèi)散客拼團(tuán)線(xiàn)路游、酒店小包價(jià)旅游、會(huì)議旅游等等：合作返利方式：按所有業(yè)務(wù)利潤(rùn)的(對(duì)客報(bào)價(jià)-成本)對(duì)半合作分成方式;

四、其他

1、合作期間內(nèi)，不得變更協(xié)議或終止本協(xié)議。若一方擅自變更或終止本協(xié)議，則需賠償對(duì)方因此而遭受的經(jīng)濟(jì)及聲譽(yù)損失;本協(xié)議的全部?jī)?nèi)容系甲乙雙方協(xié)商后的合意，并非一方?jīng)Q定并提供的格式條款。

2、本協(xié)議到期后，由雙方友好協(xié)商另行簽訂續(xù)約合同;在簽訂本協(xié)議時(shí)，甲乙雙方對(duì)協(xié)議的所有條款均無(wú)疑義并對(duì)各自有關(guān)權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任條款的法律含義有準(zhǔn)確無(wú)誤的理解。

3、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力。本協(xié)議經(jīng)雙方蓋章或簽字后生效。本協(xié)議由甲乙雙方商定并于20xx 年7月1日簽署生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________