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房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文第1篇

金融機(jī)構(gòu)患上“斷流癥”，往往可以通過中央銀行的流動(dòng)性注入，暫時(shí)緩解甚至最終消除。然而，金融一旦陷入“滯流癥”就沒有這么簡(jiǎn)單了。中國(guó)政府在十多年前成立了中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司等四大金融資產(chǎn)管理公司，就是在中國(guó)的金融業(yè)增加了金融“流”循環(huán)系統(tǒng)里的“滯流癥”治愈專家。

金融資產(chǎn)管理公司從設(shè)立到存廢，一直頗受爭(zhēng)議。當(dāng)初設(shè)立金融資管公司，或許僅僅是為了集中收購(gòu)、管理與處置四大國(guó)有銀行積累的巨額不良金融債權(quán)資產(chǎn)的權(quán)宜之策，誰家的孩子誰家抱，待不良資產(chǎn)處置完畢，四大資產(chǎn)管理公司再回歸母體銀行。

但金融資管公司實(shí)際作用的發(fā)揮卻超出了預(yù)期，它們不僅成功地治愈了“滯流癥”，形成了有助于讓金融始終處于流動(dòng)性的健康狀態(tài)，四大國(guó)有銀行先后上市，而且此后，四大金融資管公司將不良資產(chǎn)收購(gòu)、管理和處置業(yè)務(wù)常態(tài)化，金融機(jī)構(gòu)可以隨時(shí)將不良資產(chǎn)通過市場(chǎng)化的方式，轉(zhuǎn)讓給金融資管公司進(jìn)行管理和處置。

近三年來，四大金融資管公司通過商業(yè)化的方式，收購(gòu)金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)達(dá)千億元，及時(shí)化解了金融風(fēng)險(xiǎn)。這些金融機(jī)構(gòu)包括銀行、金融租賃、信托、保險(xiǎn)、小額貸款公司等?，F(xiàn)在，金融資管公司正朝著以不良資產(chǎn)為主業(yè)的綜合金融服務(wù)商的方向發(fā)展，為解決金融“滯流癥”提供配套的解決方案。

金融資管公司還可以收購(gòu)和處置非金融類的不良資產(chǎn)，主要是收購(gòu)和處置企業(yè)的應(yīng)收賬款。許多企業(yè)因應(yīng)收賬款不能及時(shí)回籠，造成企業(yè)資金鏈條斷裂而陷入困境。金融資管公司通過收購(gòu)和處置企業(yè)的應(yīng)收賬款，可幫助企業(yè)擺脫困境，提升企業(yè)的融資能力，繼而成為金融機(jī)構(gòu)的優(yōu)良客戶，能夠獲得更多的資金支持，同時(shí)也創(chuàng)造了金融業(yè)的流動(dòng)性需求?，F(xiàn)在，如有應(yīng)收款不能及時(shí)回籠而陷入困境的企業(yè)，便可以找金融資管公司來拯救。

收購(gòu)、管理和處置不良資產(chǎn)，是金融領(lǐng)域里的“高科技”?，F(xiàn)在的問題是，對(duì)于金融資管公司，國(guó)家要給予適當(dāng)?shù)恼叻龀?，尤其是要修訂金融資管公司條例，要有嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，避免魚龍混雜。

房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)主管 投融資 法規(guī) 意識(shí)

公司財(cái)務(wù)主管除了管理公司財(cái)務(wù)工作以外，還應(yīng)該著眼公司經(jīng)營(yíng)管理的全過程，在制定發(fā)展戰(zhàn)略、分析評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和決策等環(huán)節(jié)扮演好關(guān)鍵的助手和參謀角色。作為房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管，要扮演好這個(gè)角色，必須具備精深的專業(yè)知識(shí)、行業(yè)知識(shí)和良好職業(yè)素養(yǎng)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管在具備基本的職業(yè)素養(yǎng)的基礎(chǔ)上還應(yīng)該牢牢樹立四種意識(shí)，即全局意識(shí)、投融資意識(shí)、法規(guī)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

一、全局意識(shí)

“不謀全局者不足以謀一域，不謀萬世者不足以謀一時(shí)?！狈康禺a(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，資金、人才、資源高度集中。房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管必須從公司的整體戰(zhàn)略出發(fā)，要有全局意識(shí)，絕不能單從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)出發(fā)考慮問題，而要從公司全局考慮問題。只有具有全局意識(shí)，才可能當(dāng)好公司領(lǐng)導(dǎo)的助手、參謀。

怎樣牢固樹立全局意識(shí)？首先，要加強(qiáng)政治理論、行業(yè)政策和上級(jí)文件精神的學(xué)習(xí)，提升思考問題、分析問題的高度和能力。第二，要正確處理與上級(jí)的關(guān)系，做到部門服從公司、下級(jí)服從上級(jí)，自覺在大局下行動(dòng)，保證政令暢通，令行禁止。第三，在日常工作中要加強(qiáng)與公司內(nèi)其他部門、其他單位財(cái)務(wù)部門的協(xié)作與配合。相關(guān)業(yè)務(wù)部門需要了解、協(xié)助或辦理的事，只要在制度允許的情況下盡可能予以方便。與其他單位財(cái)務(wù)部門業(yè)務(wù)往來時(shí)，要提前通知對(duì)方，并做好相關(guān)準(zhǔn)備工作。加強(qiáng)與其他部門主管的交流和學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，精誠(chéng)團(tuán)結(jié)，共同把公司的各項(xiàng)工作做好。最后，要有淡泊名利、獻(xiàn)身工作的高尚品格。當(dāng)個(gè)人、部門的局部利益和公司利益或其他部門利益有沖突時(shí)，要高風(fēng)亮節(jié)，勇于犧牲。

二、投融資意識(shí)

公司以盈利為目的。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略以持續(xù)盈利、財(cái)富不斷增長(zhǎng)為目標(biāo)，房地產(chǎn)公司亦然。投資是盈利的前提、基礎(chǔ)，融資為投資提供資金保證。房地產(chǎn)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，作為房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管，必須樹牢投融資意識(shí)，要科學(xué)地判斷投資方案是否可行、是否能夠達(dá)到預(yù)期的盈利目標(biāo)，必須保證投資規(guī)模與公司發(fā)展需要相適應(yīng)的資金需求，在風(fēng)險(xiǎn)可控的情況下采取靈活有效的籌資方式。

怎樣樹牢投融資意識(shí)？樹牢投融資意識(shí)，首先，必須加強(qiáng)財(cái)經(jīng)知識(shí)學(xué)習(xí)，要隨時(shí)掌握行業(yè)動(dòng)態(tài)，把握房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)、規(guī)律。其次，要加強(qiáng)同行之間的交流和學(xué)習(xí)，吸取同行的投融資經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。第三，樹立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)意識(shí)和開拓意識(shí)，以效率和效益為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)科學(xué)選擇和確定投融資項(xiàng)目，不等不靠。第四，要在原有融資方式的基礎(chǔ)上，積極創(chuàng)新融資方式，拓寬融資渠道，探究投融資對(duì)策。總之，投資必須有回報(bào)！融資要控制成本。具有強(qiáng)烈的投融資意識(shí)是一個(gè)合格的房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管必備的基本素質(zhì)。

三、法規(guī)意識(shí)

任何公司都必須合法經(jīng)營(yíng)，這是基本準(zhǔn)則。房地產(chǎn)公司在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中涉及到《稅法》《合同法》等經(jīng)濟(jì)法律和政策規(guī)定，這些法規(guī)是公司經(jīng)營(yíng)管理的重要依據(jù)。在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程中的每一個(gè)階段都會(huì)直接或間接地涉及到稅務(wù)處理問題，和《稅法》密切相關(guān)。公司對(duì)外發(fā)生經(jīng)濟(jì)行為，均要簽訂書面合同。房地產(chǎn)公司簽訂的主要合同有施工合同、銷售合同等。作為財(cái)務(wù)主管，必須樹牢法規(guī)意識(shí)，依據(jù)法律合理減低稅金，降低經(jīng)營(yíng)成本，提高資金使用效率，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)維護(hù)公司合法權(quán)益。如果缺乏相應(yīng)的法規(guī)意識(shí)，處理不當(dāng)，會(huì)經(jīng)常導(dǎo)致公司不可挽回的重大損失。

怎樣樹牢法規(guī)意識(shí)？首先，除了加強(qiáng)相關(guān)法規(guī)、政策的學(xué)習(xí)以外，作為財(cái)務(wù)主管還要嚴(yán)格遵守會(huì)計(jì)法律法規(guī)和國(guó)家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則制度，確保財(cái)務(wù)報(bào)告合法合規(guī)、真實(shí)完整。第二，要經(jīng)常收集同行業(yè)反面案例、典型案例，引以為戒。第三，作為公司領(lǐng)導(dǎo)的財(cái)務(wù)參謀，要提醒、影響領(lǐng)導(dǎo)重視經(jīng)濟(jì)法規(guī)在日常業(yè)務(wù)流程中的管控。第四，要引導(dǎo)相關(guān)業(yè)務(wù)部門遵守法規(guī)，依法辦事，防止和糾正有法不依，有章不循，見利忘義等問題的發(fā)生。

四、風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

公司必須建立辨認(rèn)、分析和管理風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)制，以了解公司所面臨的來自內(nèi)部和外部的各種不同風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)公司面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)有商業(yè)機(jī)密泄密風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)等。財(cái)務(wù)信息是公司經(jīng)營(yíng)的重要資源，有的財(cái)務(wù)信息本身就是商業(yè)機(jī)密，有時(shí)甚至涉及公司的生存，因此，確保財(cái)務(wù)信息的安全尤為重要，財(cái)務(wù)主管一定要樹牢信息保密意識(shí)。房地產(chǎn)公司涉及投融資規(guī)模、金額巨大，資金的重要性不言而喻，確保公司盈利才能保證公司可持續(xù)發(fā)展。稅收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)公司的最大風(fēng)險(xiǎn)之一。房地產(chǎn)公司是地產(chǎn)稅務(wù)稽查部門每年稽查的重點(diǎn)，正確處理房地產(chǎn)涉及的稅務(wù)問題可以大大減少不必要的稅收風(fēng)險(xiǎn)。

怎樣樹牢風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)？首先，財(cái)務(wù)主管要熟練掌握金融知識(shí)，熟悉國(guó)家金融政策，增強(qiáng)識(shí)假防偽能力，學(xué)會(huì)應(yīng)用法律武器，維護(hù)合法權(quán)益。同時(shí)，要加強(qiáng)對(duì)全體財(cái)務(wù)人員的教育管理，切實(shí)提高所屬人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和能力。第二，要配合公司建立科學(xué)、有效、嚴(yán)格的財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，嚴(yán)格按規(guī)章辦事，充分發(fā)揮監(jiān)督檢查的作用，重大投資方案應(yīng)當(dāng)采取集體決策。第三，要充分利用現(xiàn)代管理軟件，正確分析和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)公司面臨的各種信息泄密風(fēng)險(xiǎn)、資金風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。最后，要親自參與制定完備的應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案，并經(jīng)常對(duì)照檢查和演練。

綜上所述，當(dāng)好房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)主管，必須加強(qiáng)學(xué)習(xí)，提高能力，嚴(yán)格管理，樹牢全局意識(shí)、投融資意識(shí)、法規(guī)意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1]肖太壽.最新稅收政策公司涉稅76難點(diǎn)深度解析及經(jīng)典案例[M].中國(guó)市場(chǎng)出版社.2011.

房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文第3篇

首先本文從理論上分析了房地產(chǎn)行業(yè)管理層特征與企業(yè)資金使用效率的關(guān)系。然后選取136家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司作為研究對(duì)象，以管理層薪酬、管理層規(guī)模、平均學(xué)歷和管理層持股數(shù)五個(gè)特征為視角，對(duì)管理層特征與企業(yè)資金使用效率的關(guān)系進(jìn)行實(shí)證研究，采用了相關(guān)性統(tǒng)計(jì)分析和多元線性回歸分析的方法對(duì)研究理論進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)，最后得出結(jié)論。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；管理層特征；企業(yè)資金使用效率早已成為國(guó)內(nèi)外學(xué)術(shù)界探討的重要話題

一、房地產(chǎn)業(yè)上市公司資金使用效率評(píng)價(jià)體系構(gòu)建

（一）房地產(chǎn)企業(yè)績(jī)效指標(biāo)體系分析與構(gòu)建

本文從盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力、未來發(fā)展能力四個(gè)方面，選取了12個(gè)變量。凈資產(chǎn)收益率、每股收益、凈現(xiàn)金流量、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)收益率。

（二）分析驗(yàn)證

Kaiser給出了一個(gè)度量標(biāo)準(zhǔn)：在0.5

（三）因子提取

二、實(shí)證研究

（一）管理層薪酬對(duì)企業(yè)資金使用效率（F）的影響假設(shè)

由委托理論，股東是公司的所有者。公司業(yè)績(jī)與高管持股部分的薪酬緊密地聯(lián)系在一起，這樣公司的高級(jí)管理人員會(huì)為了通過持股的方式多獲得收益提升公司的績(jī)效。因此提出了假設(shè)：

H1：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司管理層薪酬總額（A1）與公司資金使用效率正相關(guān)。

H2：我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司前三名董事薪酬總額（A2）與公司資金使用效率正相關(guān)。

（二）管理層規(guī)模對(duì)企業(yè)資金使用效率的影響假設(shè)

管理層規(guī)模是指組成管理層成員的數(shù)量。合理的管理層規(guī)模，不但能提高管理層決策的效率，而且還能提高企業(yè)績(jī)效。本文提出第四個(gè)假設(shè)：

H3：管理層規(guī)模（A3）與企業(yè)資金使用效率之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。

（三）管理層平均學(xué)歷對(duì)企業(yè)資金使用效率的影響假設(shè)

這一指標(biāo)是運(yùn)用Likert五點(diǎn)正向計(jì)分法將高層管理人員的學(xué)歷分別賦予1至5分，以此表示不同的學(xué)歷水平，見下表：

提出假設(shè)：

H4：管理層的平均學(xué)歷水平（A4）與企業(yè)資金使用效率之間正相關(guān)。

（四）管理層持股金額對(duì)企業(yè)資金使用效率的影響假設(shè)

H5：管理層的總持股金額（A5）與企業(yè)資金使用效率之間存在正相關(guān)關(guān)系。

H6：公司規(guī)模（B1）與企業(yè)資金使用效率之間存在正相關(guān)關(guān)系。

本文用資產(chǎn)負(fù)債率來衡量企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。提出假設(shè)：

H7：資產(chǎn)負(fù)債率（B2）與企業(yè)資金使用效率之間存在負(fù)相關(guān)關(guān)系。

（五）研究模型的建立

在前文假設(shè)的基礎(chǔ)上，以企業(yè)績(jī)效綜合指數(shù)F作為因變量，以A1、A2、A3、A4、A5作為自變量，控制變量為B1、B2，建立多元線性回歸方程，運(yùn)用SPSS19.0，選用參數(shù)檢驗(yàn)來確定其相關(guān)顯著性。多元回歸模型為：

（六）相關(guān)性分析

本文通過運(yùn)用Spss19.0統(tǒng)計(jì)軟件，在1%的顯著水平上，房地產(chǎn)企業(yè)資金使用效率與管理層薪酬總額、前三名董事薪酬總額存在顯著的相關(guān)關(guān)系。與管理層規(guī)模不相關(guān)。與管理層平均學(xué)歷存在相關(guān)關(guān)系，與管理層管理層的總持股金額不相關(guān)。與資產(chǎn)負(fù)債率和公司規(guī)模都沒有顯著相關(guān)性。

（七）多元回歸分析

說明：從表4.5看出，回歸方程是顯著的，通過了F檢驗(yàn)，說明該回歸方程有意義?？梢钥闯觯?/p>

1.管理層薪酬和前三名董事薪酬總額通過了顯著性檢驗(yàn)，即假設(shè)H1、H2成立。

2.管理層規(guī)模沒有通過顯著性檢驗(yàn)。假設(shè)H3不成立。

3.管理層的平均學(xué)歷通過顯著性檢驗(yàn)，即假設(shè)H4成立，而管理層的總持股金額不存在顯著相關(guān)性，即H6不成立。

以管理層薪酬、管理層平均年齡、管理層規(guī)模、平均學(xué)歷和管理層持股數(shù)五

三、結(jié)論總結(jié)

（一）管理層薪酬對(duì)企業(yè)資金使用效率影響顯著

管理層薪酬和前三名董事薪酬總額變量與上市公司資金使用效率正相關(guān)，說明我國(guó)上市公司的薪酬激勵(lì)在一定程度上能夠激發(fā)管理層工作的積極性，從而促使高管人員積極、努力地工作，從而實(shí)現(xiàn)自身人力資本價(jià)值的最大化。

（二）管理層規(guī)模對(duì)企業(yè)資金使用效率影響不顯著

管理層規(guī)模變量與上市公司資金使用效率沒有顯著相關(guān)性。

（三）管理層平均學(xué)歷對(duì)企業(yè)資金使用效率影響顯著

管理層平均學(xué)歷與企業(yè)資金使用效率呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系，說明隨著我國(guó)公民受教育水平的逐年提高，管理層人員的整體學(xué)歷水平也有所提高，管理層人員學(xué)歷結(jié)構(gòu)的改善有利于提高企業(yè)資金使用效率。

（四）管理層持股金額對(duì)企業(yè)資金使用效率的影響

管理層的總持股金額對(duì)公司資金使用效率沒有呈現(xiàn)顯著相關(guān)性。

四、建議

基于本文的研究結(jié)論，提出如下建議：

（一）完善上市公司管理層的激勵(lì)制度

由研究結(jié)論可知提高管理層薪酬和監(jiān)事持股可以提高上市公司資金使用效率，因此上市公司應(yīng)建立有效地管理層激勵(lì)機(jī)制來加強(qiáng)上市公司治理，提高上市公司的治理水平。本文認(rèn)為可將短期激勵(lì)與長(zhǎng)期激勵(lì)相結(jié)合。

房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)分析；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；資本結(jié)構(gòu)

一、萬科企業(yè)股份有限公司的簡(jiǎn)介

萬科成立于1984年5月，1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為深圳證券交易所第二家上市公司，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。公司在發(fā)展過程中先后入選福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強(qiáng)”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國(guó)際權(quán)威媒體評(píng)出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎(jiǎng)項(xiàng)，并率先成為全國(guó)第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。經(jīng)過多年努力，萬科逐漸確立了在住宅行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，“萬科”成為行業(yè)第一個(gè)全國(guó)馳名商標(biāo)，旗下“四季花城”、“城市花園”、“金色家園”等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜愛；公司研發(fā)的“情景花園洋房”是中國(guó)住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)服務(wù)通過全國(guó)首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)立的萬客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織，它是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)行全方位客戶滿意度調(diào)查的住宅企業(yè)。

二、萬科的財(cái)務(wù)分析

財(cái)務(wù)報(bào)表分析是指以財(cái)務(wù)報(bào)表和其他資料為依據(jù)和起點(diǎn)，采用專門方法，系統(tǒng)分析和評(píng)價(jià)企業(yè)的過去和現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果，財(cái)務(wù)狀況及其變動(dòng)，目的是為了了解過去，評(píng)價(jià)現(xiàn)在，和預(yù)測(cè)未來，幫助利益關(guān)系集團(tuán)改善決策。企業(yè)管理者通過財(cái)務(wù)分析，可以合理評(píng)價(jià)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，促進(jìn)管理水平的提高。投資者通過財(cái)務(wù)分析，可進(jìn)一步預(yù)測(cè)投資后的收益水平和風(fēng)險(xiǎn)程度，以做出正確的投資決策。萬科是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)，有效地做好企業(yè)財(cái)務(wù)分析，才能更好地實(shí)現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展。

（一）償債能力分析

流動(dòng)比率主要判斷企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金是否充足，是企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，從表中可以看出萬科2008到12年流動(dòng)比率是逐漸降低的，企業(yè)的營(yíng)運(yùn)資金并不是非常充足的。速動(dòng)比率在2009年達(dá)到最大值后又逐漸降低，與流動(dòng)比率相比，說明企業(yè)存貨在流動(dòng)資產(chǎn)中的比重較大，形成了存貨的積壓和滯銷，房地產(chǎn)的存貨壓力進(jìn)一步增大。雖然整體萬科的短期償債能力較強(qiáng)，但流動(dòng)比率與速動(dòng)比率逐年趨于降低，說明公司存貨所占比例不斷增加，資金被套在空置房中，造成了企業(yè)償還債務(wù)的能力在逐漸下降，所以應(yīng)采取措施加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)的管理，不能夠讓存貨有大量的積壓，同時(shí)應(yīng)保持充足的現(xiàn)金，以確保經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)健性和安全性，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

（二）營(yíng)運(yùn)能力分析

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率在近五年來逐漸提升，并在2012年有較大提升，說明萬科對(duì)應(yīng)收賬款管理水平較高，回收速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)，但也應(yīng)將其控制在一定限度之下，適度的控制公司的信用政策才有利于公司的發(fā)展，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率雖稍有下降趨勢(shì)，但仍然總體水平較高，企業(yè)用資本獲利的能力較高，銷售能力及存貨的利用水平較高，總資產(chǎn)的利用水平也較高，營(yíng)運(yùn)能力較強(qiáng)。

（三）盈利能力分析

萬科股東權(quán)益報(bào)酬率逐年提升，凈利潤(rùn)占股東權(quán)益平均額的比重逐年增高，銷售凈利率也有較大幅度的增長(zhǎng)，股東獲取的投資報(bào)酬較高，企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平較高，銷售毛利率整體有所下滑，盈利能力有所下降，銷售成本在銷售收入中的比重越來越高，毛利也逐漸降低，說明企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)成本的控制水平，增強(qiáng)銷售能力，以期實(shí)現(xiàn)更高的盈利能力。

（四）發(fā)展能力分析

從總體來說，近五年三個(gè)發(fā)展能力指標(biāo)有進(jìn)有退，較不穩(wěn)定，但其總的趨勢(shì)還是增長(zhǎng)的。企業(yè)營(yíng)業(yè)收入增長(zhǎng)額在營(yíng)業(yè)收入總額中的比重是絕對(duì)正增長(zhǎng)的，與此同時(shí)，資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張?jiān)?010年達(dá)到最大值后有一定的下降趨勢(shì)，利潤(rùn)增長(zhǎng)率增長(zhǎng)趨勢(shì)也較為明顯，說明企業(yè)發(fā)展實(shí)力很強(qiáng)，成長(zhǎng)性很好，有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

三、萬科財(cái)務(wù)方面存在的問題及改進(jìn)建議

（1）公司資產(chǎn)管理水平在降低，盈利能力有所下降。雖然整體的盈利能力較強(qiáng)，但同時(shí)萬科應(yīng)增強(qiáng)資金運(yùn)用的靈活性，調(diào)整其自有的現(xiàn)金流量，加強(qiáng)對(duì)存貨的管理，控制存貨的數(shù)量，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，不能出現(xiàn)大量的積壓，否則會(huì)對(duì)企業(yè)發(fā)展造成不利影響，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，提高資產(chǎn)利用率水平。（2）公司的對(duì)外融資能力降低，內(nèi)部融資能力下降，主要依賴于銀行貸款和股市融資，因而公司需要拓寬融資渠道。擁有多元化的融資渠道是萬科資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的關(guān)鍵，在現(xiàn)有的發(fā)行新股，配股，發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券，海外貸款等融資渠道下，并不能完全滿足其資金需求，同時(shí)也可以發(fā)展信托融資和房地產(chǎn)投資基金等多種融資渠道。（3）公司風(fēng)險(xiǎn)控制能力的水平不高，應(yīng)提高其風(fēng)險(xiǎn)控制能力。雖然萬科盈利能力和營(yíng)運(yùn)能力均較高，但由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊性，資金占?jí)旱慕痤~大，回收周期長(zhǎng)，也會(huì)造成公司的可變現(xiàn)資產(chǎn)較低甚至出現(xiàn)負(fù)值，所以萬科應(yīng)保持一定的財(cái)務(wù)彈性，加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。（4）負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理，流動(dòng)負(fù)債比例偏高。流動(dòng)復(fù)制比例的提高，雖然能增加企業(yè)的盈利能力，也提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，萬科在安排負(fù)債結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)權(quán)衡考慮負(fù)債所能帶來的盈利能力和風(fēng)險(xiǎn)水平，不能只看到一方面。

四、結(jié)論

萬科雖然在2008年受金融危機(jī)的影響，凈利潤(rùn)出現(xiàn)負(fù)值，財(cái)務(wù)指標(biāo)下降，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)受到影響，但在此后公司不斷加強(qiáng)企業(yè)管理，快速回到了原來的軌道，又出現(xiàn)了欣欣向榮的發(fā)展?fàn)顩r，由此可見萬科強(qiáng)大的發(fā)展實(shí)力。作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，為了更好的發(fā)展，萬科應(yīng)更加注重對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行管理，盡量控制銷售成本，提高利潤(rùn)空間，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，提高管理水平，繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，惟有加強(qiáng)對(duì)資本結(jié)構(gòu)的管理，實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化，才能在現(xiàn)有發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1]荊新.《財(cái)務(wù)管理學(xué)》.第1版.北京.中國(guó)人民大學(xué)出版社.2010（3）

[2]戴德明.《財(cái)務(wù)報(bào)告與控制》.第1版.北京.中國(guó)人民大學(xué)出版社.？2010（1）

[3]張鳴主.《公司財(cái)務(wù)》.上海財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2008

房地產(chǎn)公司資產(chǎn)管理范文第5篇

【關(guān)鍵詞】瑞典FAMC 轉(zhuǎn)型發(fā)展經(jīng)驗(yàn)啟示

20世紀(jì)以來，伴隨著金融全球化和創(chuàng)新而來的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)呈現(xiàn)多發(fā)頻發(fā)態(tài)勢(shì)，且影響范圍和破壞力日益增大。無論是美國(guó)、日本、歐洲等發(fā)達(dá)地區(qū)，還是中國(guó)、巴西等新興經(jīng)濟(jì)體等國(guó)家的金融體系或個(gè)別金融機(jī)構(gòu)都在曾經(jīng)歷過嚴(yán)重的危機(jī)。為應(yīng)對(duì)已經(jīng)發(fā)生或未來可能發(fā)生的金融危機(jī)和經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)本國(guó)金融體系的影響，國(guó)際金融機(jī)構(gòu)、各國(guó)政府采取了一系列措施防范化解風(fēng)險(xiǎn)。金融資產(chǎn)管理公司（Financial Asset Management Corporation，以下簡(jiǎn)稱FAMC）作為化解處置不良資產(chǎn)的專業(yè)機(jī)構(gòu)，成為各國(guó)處置金融體系不良資產(chǎn)的共同選擇。我國(guó)FAMC是經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)同意設(shè)立，專門從事收購(gòu)和處置四大國(guó)有商業(yè)銀行的不良貸款的國(guó)有獨(dú)資非銀行金融機(jī)構(gòu)。作為國(guó)有獨(dú)資機(jī)構(gòu)，F(xiàn)AMC在享有稅收優(yōu)惠等一系列政策保障的同時(shí)也受到了中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善背景下的制度約束?；诖耍覈?guó)FAMC在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中應(yīng)借鑒國(guó)外資產(chǎn)管理公司的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，積極探索創(chuàng)新，形成符合中國(guó)特色的運(yùn)營(yíng)模式和經(jīng)營(yíng)風(fēng)格。

一、我國(guó)FAMC發(fā)展現(xiàn)狀

（一）我國(guó)FAMC改革發(fā)展歷程

1999年，肩負(fù)著化解國(guó)有銀行不良資產(chǎn)，促進(jìn)國(guó)有銀行化解包袱、輕裝上陣，深化改革重任的華融資產(chǎn)管理公司、長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司、東方資產(chǎn)管理公司和信達(dá)資產(chǎn)管理公司相繼成立，注冊(cè)資本各100億元。經(jīng)過26年的改革發(fā)展，我國(guó)四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司的改革定位經(jīng)歷了一個(gè)“限定十年處置政策性金融不良資產(chǎn)的存續(xù)期，到同意探索商業(yè)化經(jīng)營(yíng)和存續(xù)轉(zhuǎn)型期，再到一司一策的商業(yè)化轉(zhuǎn)型”的過程，經(jīng)營(yíng)范圍逐步由單一的不良資產(chǎn)處置拓展到不良資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、銀行、證券、保險(xiǎn)、信托、租賃、投資、期貨、置業(yè)等全牌照、多元化、一攬子綜合金融服務(wù)。截止2014年末，四大資產(chǎn)管理公司資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1.74萬億元，當(dāng)年累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)447億元。

政策性金融業(yè)務(wù)階段：1999年～2005年，長(zhǎng)城、華融、信達(dá)和東方四家國(guó)有FAMC成立后專門從事收購(gòu)、管理和處置工農(nóng)中建四大國(guó)有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)，完成國(guó)務(wù)院下達(dá)的政策性處置任務(wù)和回收目標(biāo)。

商業(yè)化轉(zhuǎn)型階段：2005年，隨著國(guó)有銀行商業(yè)化改革取得階段性成果，國(guó)有資產(chǎn)管理公司的政策性不良資產(chǎn)收購(gòu)任務(wù)的基本完成，存續(xù)和發(fā)展問題擺在了國(guó)有資產(chǎn)管理公司面前。2005年12月，信達(dá)資產(chǎn)管理公司收購(gòu)上海銀行30億元不良貸款，開啟了國(guó)有FAMC的商業(yè)化經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型之路。2007年，中央金融工作會(huì)議明確四家國(guó)有FAMC的轉(zhuǎn)型方向?yàn)椤皹I(yè)務(wù)有特色、運(yùn)作規(guī)范化的綜合性非銀行金融服務(wù)企業(yè)”。2008年，財(cái)政部牽頭，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等參與，組建FAMC轉(zhuǎn)型改革發(fā)展工作小組，負(fù)責(zé)制定和推動(dòng)實(shí)施四大FAMC的商業(yè)化轉(zhuǎn)型方案。2010年，按照“一司一策”的原則，國(guó)務(wù)院批復(fù)同意四家金融資產(chǎn)管理公司的改革方案。率先獲批試點(diǎn)的信達(dá)資產(chǎn)管理公司順利完成商業(yè)化改造并在香港證券交易市場(chǎng)上市，我國(guó)FAMC的商業(yè)化轉(zhuǎn)型取得標(biāo)志性成果。2012年10月，華融成為第二家改制掛牌的股份有限公司。

混業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展階段：2009年，長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司收購(gòu)廣電日生人壽50%股權(quán)，將保險(xiǎn)牌照納入旗下，邁出我國(guó)FAMC的混業(yè)經(jīng)營(yíng)的第一步，四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司通過發(fā)起設(shè)立、收購(gòu)、重組等方式，逐步參控股銀行、證券、保險(xiǎn)、信托、券商、基金和租賃等多家金融機(jī)構(gòu)。如今，四大資產(chǎn)管理公司均已發(fā)展成為全牌照的國(guó)有大型金融控股集團(tuán)。以長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司為例，直接或間接參（控）股金融機(jī)構(gòu)包括：德陽銀行（58.14%）、長(zhǎng)城國(guó)瑞證券（67%）、長(zhǎng)城國(guó)興金融租賃（100%）、長(zhǎng)生人壽保險(xiǎn)（70%）、長(zhǎng)城新盛信托（35%）、長(zhǎng)城天津金融資產(chǎn)交易所（51%）、長(zhǎng)城國(guó)融投資（100%）、長(zhǎng)城寧夏資產(chǎn)（100%）等。

（二）我國(guó)FAMC發(fā)展中存在的問題

1.法律法規(guī)的嚴(yán)重滯后導(dǎo)致FAMC的發(fā)展缺乏規(guī)范和引導(dǎo)。國(guó)務(wù)院2000年頒布實(shí)施的《金融資產(chǎn)管理公司條例》已遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于金融資產(chǎn)管理公司的發(fā)展。近年來，隨著FAMC商業(yè)化轉(zhuǎn)型和混業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展，金融監(jiān)管部門陸續(xù)出臺(tái)了諸如并表監(jiān)管指引等政策，但仍然缺乏對(duì)FAMC經(jīng)營(yíng)發(fā)展明確、統(tǒng)一的規(guī)范和引導(dǎo)，F(xiàn)AMC的發(fā)展仍然處于“各行其道”的任性生長(zhǎng)階段。

2.現(xiàn)行監(jiān)管體制嚴(yán)重落后于金融混業(yè)經(jīng)營(yíng)的發(fā)展。2014年，財(cái)政部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)印發(fā)《金融資產(chǎn)管理公司監(jiān)管辦法》，明確由銀監(jiān)會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)FAMC集團(tuán)母公司實(shí)施并表監(jiān)管，但仍未改變現(xiàn)行的分業(yè)監(jiān)管體系，監(jiān)管框架逐漸落后于FAMC的混業(yè)擴(kuò)張步伐，難以對(duì)FAMC實(shí)施有效監(jiān)管，具體表現(xiàn)在以下四個(gè)方面：一是對(duì)混業(yè)經(jīng)營(yíng)的金融資產(chǎn)管理公司內(nèi)部金融機(jī)構(gòu)之間、金融機(jī)構(gòu)與集團(tuán)公司之間的交叉部分難以監(jiān)管到位；二是各分業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的職責(zé)不清，權(quán)責(zé)不對(duì)稱，配合協(xié)同機(jī)制不完善，監(jiān)管部門對(duì)于金融風(fēng)險(xiǎn)的管控處于被動(dòng)的地位；三是FAMC旗下的各金融機(jī)構(gòu)分別按照不同監(jiān)管部門的資本金、經(jīng)營(yíng)管理、風(fēng)險(xiǎn)控制、任職資格等監(jiān)管約束要求進(jìn)行內(nèi)控管理和發(fā)展，但無法避免混業(yè)經(jīng)營(yíng)的FAMC憑借豐富金融工具和寬闊的金融平臺(tái)規(guī)避監(jiān)管，直接導(dǎo)致外部監(jiān)管約束的失靈和失效，無論是人民銀行還是銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)都均難以有效組織對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)源、風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)渠道的監(jiān)控；四是人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門監(jiān)管機(jī)構(gòu)架構(gòu)相對(duì)完整、獨(dú)立，但由于缺乏有效的、系統(tǒng)的、全面的監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制，各監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)配合難度大、配合效率低、信息溝通不暢等問題突出，難以把握集團(tuán)內(nèi)部大量、復(fù)雜的關(guān)聯(lián)交易信息，難以及時(shí)有效的防范和化解風(fēng)險(xiǎn)。

3.公司治理結(jié)構(gòu)的缺陷導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效管控。四家國(guó)有FAMC是由財(cái)政部注冊(cè)成立的國(guó)有獨(dú)資非銀行金融機(jī)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)非常單一，導(dǎo)致資產(chǎn)管理公司存在治理結(jié)構(gòu)存在嚴(yán)重缺陷。一是公司治理機(jī)制失效。從形式上看，國(guó)有金融資產(chǎn)管理公司明確了出資人職責(zé)和義務(wù)，建立了監(jiān)事會(huì)，內(nèi)設(shè)了合規(guī)、監(jiān)察、審計(jì)等內(nèi)控部門，但由于產(chǎn)權(quán)主體缺失，股東和經(jīng)營(yíng)者相互制衡的公司治理機(jī)制緊緊浮于表面，難以有效貫徹執(zhí)行，權(quán)力機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)及執(zhí)行機(jī)構(gòu)之間的制衡關(guān)系不明確。即便是經(jīng)歷了股份制改革的信達(dá)資產(chǎn)管理公司和華融資產(chǎn)管理公司也未真正建立起激勵(lì)和制約相結(jié)合的現(xiàn)代法人治理結(jié)構(gòu)。二是決策和經(jīng)營(yíng)機(jī)制失效。目前，國(guó)有金融資產(chǎn)管理公司的主要領(lǐng)導(dǎo)由國(guó)務(wù)院指定，職業(yè)經(jīng)理人制度缺失，機(jī)關(guān)化色彩濃厚，公司決策不公開、信息不透明，商業(yè)化及市場(chǎng)化程度較低，運(yùn)行效率較低。三是內(nèi)部“防火墻”機(jī)制失效。國(guó)有金融資產(chǎn)管理公司混業(yè)經(jīng)營(yíng)，銀行、證券、保險(xiǎn)之間資金、業(yè)務(wù)相互摻雜、相互滲透，關(guān)聯(lián)交易和風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)部傳染等隱患較為突出。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來看，有效的內(nèi)部“防火墻”體系一般是將金融機(jī)構(gòu)從事金融業(yè)務(wù)的高風(fēng)險(xiǎn)由集團(tuán)直接承擔(dān)，但國(guó)內(nèi)的模式卻與之相反。

二、瑞典FAMC的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)及對(duì)我國(guó)的啟示

（一）瑞典FAMC的發(fā)展歷程

1.成立階段。二十世紀(jì)八十年代，瑞典經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率平均超過10%。長(zhǎng)期以來依靠高投資率和低利率驅(qū)動(dòng)、過度的繁榮滋生了大量的資產(chǎn)泡沫，1992年泡沫破滅，同時(shí)歐洲經(jīng)濟(jì)陷入衰退，外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境惡化，房地產(chǎn)價(jià)格劇烈下跌，導(dǎo)致大量壞賬累積和金融機(jī)構(gòu)倒閉。為化解和處置主要商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)，瑞典政府分別于1992年和1993年分別設(shè)立了兩家國(guó)有FAMC――Securum和Retriva。Securum和Retriva分別由兩家問題最嚴(yán)重的Nordbanken和Gotha銀行各自設(shè)立，瑞典政府累計(jì)注入了423億瑞典克朗的資本金，分別負(fù)責(zé)Nordbanken和Gotha的不良資產(chǎn)處置，而其他經(jīng)營(yíng)相對(duì)平穩(wěn)的銀行不良資產(chǎn)則分別由Securum和Retriva下屬的資產(chǎn)管理公司來處理，瑞典國(guó)有FAMC主導(dǎo)的不良資產(chǎn)處置框架逐步確立。

2.貸款清償階段。Securum和Retriva成立時(shí)通過政策性購(gòu)買的方式吸收了巨額的銀行不良資產(chǎn)，涉及債務(wù)企業(yè)上千家。Securum和Retriva根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況決定對(duì)其采取破產(chǎn)清算還是重組，對(duì)涉及重組的企業(yè)斟酌選擇重組的模式，其中又涉及到業(yè)務(wù)重組和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)重組。具體的清償措施如下：第一，轉(zhuǎn)換貸款。對(duì)于貸款抵押物價(jià)值較高能夠基本覆蓋債務(wù)成本的不良資產(chǎn)，通過轉(zhuǎn)換貸款獲得抵押物的所有權(quán)。第二，通過談判明確債權(quán)債務(wù)關(guān)系，同時(shí)建立公正的聲譽(yù)，以資產(chǎn)價(jià)值最大化和穩(wěn)定金融市場(chǎng)為目標(biāo)，避免樹立低價(jià)變賣高成本接收的不良資產(chǎn)的形象。第三，企業(yè)重組。對(duì)盈利能力和生產(chǎn)能力較強(qiáng)，抵押物價(jià)值基本能覆蓋銀行債務(wù)的企業(yè)采取重組方式。第四，破產(chǎn)清償?？紤]到法庭清償或破產(chǎn)程序成本高、時(shí)間長(zhǎng)，Securum和Retriva將其作為資產(chǎn)管理公司和債務(wù)人之間的談判手段，僅在其為收回資金唯一方法的情況下對(duì)債務(wù)人進(jìn)行破產(chǎn)清償。

3.商業(yè)化轉(zhuǎn)型階段。1994年中期，Securum和Retriva承接的大部分政策性不良資產(chǎn)處置基本得到有效處置，兩家FAMC在瑞典政府的支持和主導(dǎo)下逐步收購(gòu)合并了國(guó)內(nèi)其他的資產(chǎn)管理公司，開啟了商業(yè)化不良資產(chǎn)收購(gòu)、處置的步伐，致力于通過各行業(yè)的資產(chǎn)持有公司創(chuàng)造價(jià)值，獲取收益。瑞典FAMC通過債轉(zhuǎn)股等方式，持有企業(yè)的資產(chǎn)或股份，進(jìn)而獲得管理權(quán)，之后通過并購(gòu)、收購(gòu)以及變賣資產(chǎn)等方式對(duì)持股公司進(jìn)行業(yè)務(wù)重組和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)重組，合理的業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有助于將有限的資源配置在核心業(yè)務(wù)上，最終提高公司的生產(chǎn)能力和盈利能力，以適應(yīng)市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量和價(jià)格的需求。

瑞典FAMC通過不良資產(chǎn)的收購(gòu)、管理和處置，不斷提高持有的資產(chǎn)的吸引力。瑞典的兩家FAMC從根源入手，深挖債務(wù)人的問題，進(jìn)而對(duì)癥下藥，具體體現(xiàn)在對(duì)工業(yè)公司和房地產(chǎn)公司的重組上。一是對(duì)工業(yè)公司的重組。資產(chǎn)管理公司對(duì)工業(yè)公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行梳理，保留盈利的業(yè)務(wù)，通過業(yè)務(wù)重組和削減雇員，使其有效運(yùn)轉(zhuǎn)。二是對(duì)房地產(chǎn)公司的重組。為方便處置具體的物業(yè)，通過和其他債權(quán)人協(xié)商談判，轉(zhuǎn)換或者購(gòu)買相關(guān)物業(yè)，重組地域分散的資產(chǎn)，化零為整，進(jìn)而使維護(hù)工作與服務(wù)更加有效。與此同時(shí)，通過提高現(xiàn)金流量減少空房率。這一階段的FAMC仍需要承擔(dān)政策性不良資產(chǎn)和問題機(jī)構(gòu)的處置任務(wù)。

4.資產(chǎn)處置階段。瑞典FAMC在處置不良資產(chǎn)階段做到了“三合適，一創(chuàng)新”。一是把握合適的出售時(shí)機(jī)。瑞典FAMC運(yùn)作的目標(biāo)是在實(shí)現(xiàn)效益最大化的同時(shí)，兼顧經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)利益。考慮到過快地把不動(dòng)產(chǎn)投入到脆弱的市場(chǎng)，會(huì)再一次導(dǎo)致資產(chǎn)的貶值，瑞典FAMC設(shè)立了長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃，即在10至15年處置完所有不良資產(chǎn)。二是建立合適的定價(jià)機(jī)制。在復(fù)蘇比較快的不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，通過建立新的估價(jià)原則，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)定價(jià)時(shí)充分考慮未來幾年的價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，從而在減少?zèng)Q策成本，加快銷售速度的同時(shí)實(shí)現(xiàn)利益最大化。三是選擇合適的出售方式。瑞典FAMC根據(jù)資產(chǎn)持有公司的實(shí)際情況在零散處置資產(chǎn)、一次性打包出售和變賣整個(gè)公司等三種處置方式中審慎選擇合理的出售方式。在出售整個(gè)公司時(shí)，考慮到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)條件，盡量通過與潛在收購(gòu)方協(xié)商談判變賣資產(chǎn)，避免采取拍賣方式產(chǎn)生流標(biāo)。四是資產(chǎn)證券化創(chuàng)新。瑞典FAMC將不良資產(chǎn)打包，將證券化的資產(chǎn)在本國(guó)和英國(guó)股票市場(chǎng)上市發(fā)行，成功取得低于平均水平的抑價(jià)率，在股票市場(chǎng)上發(fā)行募資獲得股權(quán)溢價(jià)。

5.徹底轉(zhuǎn)型為商業(yè)化機(jī)構(gòu)。1994年以后，瑞典逐步擺脫經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，經(jīng)濟(jì)開始回升。1996年，在基本解決銀行不良信貸資產(chǎn)問題后，瑞典政府逐步取消對(duì)國(guó)內(nèi)銀行的隱性政策擔(dān)保，轉(zhuǎn)而尋求商業(yè)化、市場(chǎng)化的發(fā)展方式和道路。此時(shí)，Securum和Retriva收購(gòu)和管理銀行不良資產(chǎn)后持有的房地產(chǎn)類資產(chǎn)價(jià)格逐步攀升。出于市場(chǎng)化操作和效益最大化目標(biāo)等考慮，瑞典政府著手安排Securum和Retriva合并，組建一家以商業(yè)性業(yè)務(wù)為主、政策性業(yè)務(wù)為輔的不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)Venantius，至于Securum和Retriva持有的以房地產(chǎn)類資產(chǎn)價(jià)值約100億克朗的資產(chǎn)，則通過直接注入的方式納入Venantius旗下。新組建的Venantius定位于專業(yè)化的房地產(chǎn)投資持股公司，在隨后一段時(shí)間內(nèi)逐步完成余下政策性不良資產(chǎn)處置任務(wù)，徹底轉(zhuǎn)型為商業(yè)化的銀行不良資產(chǎn)處置機(jī)構(gòu)。

（二）瑞典FAMC對(duì)我國(guó)具有重要借鑒意義原因

從世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來看，不同的國(guó)家FAMC的處理方式、存續(xù)期間、存續(xù)方式、退出或轉(zhuǎn)型方式等都存在較大差異，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)有的現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)情況和FAMC的發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)照歐洲國(guó)家主要FAMC的發(fā)展模式，筆者認(rèn)為對(duì)我國(guó)FAMC的發(fā)展最具借鑒意義的是瑞典模式，具體原因體如下：

一是我國(guó)和瑞典具有大致相似的不良資產(chǎn)形成背景。20世紀(jì)90年代，由于金融體系自由化速度過快、信貸擴(kuò)張過快和實(shí)行固定匯率制度等原因，在刺激經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)導(dǎo)致瑞典通貨膨脹嚴(yán)重、資本外流、企業(yè)破產(chǎn)激增。與此相類似的是，我國(guó)的不良資產(chǎn)也主要來源于經(jīng)濟(jì)迅速增長(zhǎng)過程中的結(jié)構(gòu)失衡造成。

二是我國(guó)和瑞典的不良資產(chǎn)處置方式相似。兩者都是用分散處置的模式來處置主要銀行機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)，Securum和Retriva分別負(fù)責(zé)處置Nordbanken和Gotha銀行的不良資產(chǎn)，我國(guó)的四大FAMC分別負(fù)責(zé)處置工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)銀行的不良資產(chǎn)。

三是不良資產(chǎn)處置成效良好。瑞典模式的優(yōu)點(diǎn)是高效率和高收益。首先是高效率，Securum和Retriva僅僅用了不到五年的時(shí)間就完成了工業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)不良資產(chǎn)的處置任務(wù)，比預(yù)期10～15年時(shí)間大大縮短。其次是高收益，瑞典金融資產(chǎn)管理公司在處置不良資產(chǎn)時(shí)，獲得比預(yù)期好的收益，無論是Securum和Retriva還是合并后Venantius的所有成本幾乎都得到了補(bǔ)償。

四是采取轉(zhuǎn)型存續(xù)和多元化經(jīng)營(yíng)的發(fā)展方向。不同于匈牙利、波蘭等國(guó)的FAMC在完成處置不良資產(chǎn)的歷史使命后都被撤銷，存續(xù)期間較短情況不同，我國(guó)和瑞典對(duì)國(guó)有FAMC都采取了轉(zhuǎn)型存續(xù)的發(fā)展方式。我國(guó)FAMC從以不良資產(chǎn)處置為核心業(yè)務(wù)為起點(diǎn)，逐步衍生保險(xiǎn)、證券、信托等全覆蓋全領(lǐng)域的綜合金融服務(wù)功能，多元化經(jīng)營(yíng)架構(gòu)已經(jīng)顯現(xiàn)，在后續(xù)發(fā)展中需要借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家混業(yè)經(jīng)營(yíng)的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。瑞典FAMC在內(nèi)部針對(duì)不同的類別和行業(yè)設(shè)立了不同下屬專業(yè)子公司，以專門管理如工業(yè)資產(chǎn)、房地產(chǎn)資產(chǎn)等不同類別的資產(chǎn)。這種模式可以加強(qiáng)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)，有利于加快資產(chǎn)處理的進(jìn)度，從一個(gè)獨(dú)立單一金融企業(yè)的組織架構(gòu)向一個(gè)多層多級(jí)復(fù)合型企業(yè)聯(lián)合體轉(zhuǎn)變，各子公司在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展中保持了相對(duì)的靈活性、獨(dú)立性、有分有合，既分又合。

（三）瑞典FAMC發(fā)展對(duì)我國(guó)的啟示

我國(guó)的FAMC收購(gòu)、管理和處置四大國(guó)有商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)不良資產(chǎn)時(shí)，處置方式相對(duì)單一和粗放，特別是對(duì)于政策性不良資產(chǎn)的處置并未將追求高效和高收益作為主要工作目標(biāo)，主要采取打折變賣回收等方式，在處置過程中市場(chǎng)化操作程度低，造成了不良資產(chǎn)處置過程中暴露出回收率低等問題。因此，學(xué)習(xí)借鑒先進(jìn)和成熟的經(jīng)驗(yàn)，推動(dòng)我國(guó)FAMC的穩(wěn)健高效發(fā)展，可以充分吸收了借鑒瑞典FAMC這種以市場(chǎng)化的運(yùn)作手段靈活處置不良資產(chǎn)、兼顧處置速度和效率的模式。

1.獲取有力的政策支持和配套的法律政策。首先，瑞典當(dāng)局針為鋪平FAMC的發(fā)展道路制定出臺(tái)了一系列保障措施。一是允許銀行下屬的FAMC的財(cái)務(wù)報(bào)表不實(shí)行并表監(jiān)管，也就是說可以獨(dú)立考核，不進(jìn)入銀行母公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，保證了FAMC在收購(gòu)、管理和處置不良資產(chǎn)時(shí)保持一定的獨(dú)立性和主導(dǎo)型。二是在不良資產(chǎn)處置過程中，瑞典政府對(duì)不良資產(chǎn)處置實(shí)行大幅度的稅收減免政策。三是在處置后期，允許銀行的股東通過購(gòu)買、增資入股等方式持有FAMC的股權(quán)，從而徹底地將FAMC從銀行母公司的框架中分離。此外，雖然瑞典也屬于大陸法系，但其具備相對(duì)完備的貸款抵押物處理法律保障體系。四是，瑞典金融監(jiān)管部門建立系統(tǒng)防范措施，通過增進(jìn)決策和執(zhí)行的透明度盡快恢復(fù)市場(chǎng)信心。

2.采用不同類型金融資產(chǎn)管理公司分散處置不良資產(chǎn)。瑞典根據(jù)實(shí)際情況，針對(duì)兩家問題嚴(yán)重的銀行先后分別設(shè)立了一家國(guó)有的FAMC，然后在國(guó)有FAMC處置完政策性不良資產(chǎn)任務(wù)后，將這兩家政策性國(guó)有FAMC合并成為一家商業(yè)化國(guó)有FAMC。

3.按長(zhǎng)期可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的原則購(gòu)買和管理不良資產(chǎn)。為維持銀行業(yè)的公正、保證整個(gè)銀行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)和發(fā)展，瑞典政府要求FAMC在收購(gòu)不良資產(chǎn)時(shí)必須要按照長(zhǎng)期可實(shí)現(xiàn)價(jià)值，并將一定比例的不良資產(chǎn)留給銀行，不能照單全收。這種定價(jià)和收購(gòu)的方法既避免了收購(gòu)過程中道德風(fēng)險(xiǎn)。

4.按照專門化、市場(chǎng)化的方式處置不良資產(chǎn)。瑞典FAMC采用母公司統(tǒng)籌管理，并根據(jù)不同資產(chǎn)類別設(shè)立專業(yè)子公司，配備不同行業(yè)的專業(yè)管理人才和技術(shù)、法律等專家，組建專業(yè)化小組處置對(duì)應(yīng)行業(yè)的業(yè)務(wù)，在處置不良資產(chǎn)過程中，實(shí)行專門化、市場(chǎng)化。專業(yè)化處置有利于加速資產(chǎn)處理的進(jìn)程。

5.多元化經(jīng)營(yíng)提升FAMC資產(chǎn)管理的規(guī)模及抗險(xiǎn)能力。隨著資產(chǎn)管理行業(yè)的放開，混業(yè)經(jīng)營(yíng)的趨勢(shì)越發(fā)明顯，各機(jī)構(gòu)之間的合作成為大勢(shì)所趨。同一FAMC下的不同子公司或?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)可共享客戶、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、分享投資、促進(jìn)FAMC業(yè)務(wù)的多元化發(fā)展。

6.確定合適的市場(chǎng)化改革發(fā)展方向。隨著FAMC政策性不良資產(chǎn)收購(gòu)、管理和處置的基本完成，存續(xù)和發(fā)展就成為攸關(guān)其自身的關(guān)鍵。FAMC要繼續(xù)存續(xù)下去，就必須要通過改革轉(zhuǎn)型來適應(yīng)外部市場(chǎng)的需要，要從純政策性目標(biāo)轉(zhuǎn)型為面向市場(chǎng)，自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。FAMC在收購(gòu)、管理和處置不良資產(chǎn)過程中，如果能夠在有效處置不良資產(chǎn)的同時(shí)保證持續(xù)獲利，那么適時(shí)對(duì)其進(jìn)行商業(yè)化轉(zhuǎn)型是可行的。瑞典資產(chǎn)管理公司在完成處置不良資產(chǎn)的歷史使命后，持有的房地產(chǎn)資產(chǎn)比重較大，因此，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)型中，瑞典轉(zhuǎn)型為商業(yè)化的房地產(chǎn)投資公司是合理的選擇。

三、推進(jìn)我國(guó)FAMC轉(zhuǎn)型發(fā)展的建議

（一）加快相關(guān)法律法規(guī)的制定和修訂進(jìn)程，明確FAMC的法律定位

建議借鑒瑞典為FAMC發(fā)展提供完備的法律保障經(jīng)驗(yàn)，盡快推動(dòng)修訂完善《金融資產(chǎn)管理公司管理?xiàng)l例》，制定相關(guān)配套制度，從法律層面明確我國(guó)FAMC的定位和發(fā)展方向，引導(dǎo)我國(guó)FAMC的專業(yè)化、多元化經(jīng)營(yíng)。

（二）加快金融監(jiān)管體制改革，完善FAMC監(jiān)管體制

近年來，銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門分別出臺(tái)了并表監(jiān)管指引等文件，但分業(yè)監(jiān)管的格局依然沒有得到根本性的改變，F(xiàn)AMC的混業(yè)經(jīng)營(yíng)監(jiān)管依然缺乏法律支撐。建議盡快出臺(tái)《金融控股公司監(jiān)管條例》，從宏觀審慎管理的角度出發(fā)，將混業(yè)經(jīng)營(yíng)的FAMC列入系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)，搭建市場(chǎng)準(zhǔn)入、日常監(jiān)管、發(fā)展評(píng)估和風(fēng)險(xiǎn)管理監(jiān)管框架。

（三）進(jìn)一步推進(jìn)國(guó)有FAMC改革，健全內(nèi)部治理機(jī)制度

逐步引入社會(huì)資本、戰(zhàn)略投資者等多渠道資金，進(jìn)一步優(yōu)化國(guó)有FAMC的股權(quán)結(jié)構(gòu)，明確出資人職責(zé)，引入職業(yè)經(jīng)理人制度，完善內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)。借鑒瑞典模式，在FAMC內(nèi)部設(shè)立不同專業(yè)的子公司，構(gòu)建各子公司之間的“防火墻”，健全和完善內(nèi)控風(fēng)險(xiǎn)防范和管理制度，切實(shí)防范關(guān)聯(lián)交易和內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)傳染。

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