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房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文第1篇

為進(jìn)一步規(guī)范*市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)行政許可法》、《商品房預(yù)售管理辦法》、《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見(jiàn)的通知》（〔*〕37號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，就有關(guān)事項(xiàng)通知如下：

一、規(guī)范商品房預(yù)售行為

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年11月30日前向國(guó)土房管部門(mén)申報(bào)下一年度的商品房銷(xiāo)售計(jì)劃，在申報(bào)預(yù)售證前1個(gè)月申報(bào)項(xiàng)目概況。

任何房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在領(lǐng)取商品房預(yù)售許可證之前不得商品房預(yù)售廣告，需要其他與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的廣告的，其內(nèi)容必須真實(shí)。否則，有關(guān)部門(mén)有權(quán)責(zé)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自行在相關(guān)媒體進(jìn)行更正。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拒絕更正的，有關(guān)部門(mén)有權(quán)在相關(guān)媒體上公布真實(shí)情況。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)準(zhǔn)確填報(bào)項(xiàng)目概況及樓盤(pán)表。隱瞞房屋抵押、回遷等情況的，對(duì)正在申請(qǐng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證的，將根據(jù)有關(guān)規(guī)定不予許可；對(duì)已核發(fā)預(yù)售許可證的，將撤銷(xiāo)該商品房預(yù)售許可證。

（三）未領(lǐng)取預(yù)售證的商品房，任何企業(yè)或個(gè)人不得以任何形式收取房款和銷(xiāo)售。否則，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將責(zé)令限期整改，并向社會(huì)公布有關(guān)情況。

對(duì)拒不整改或不按規(guī)定整改的，將依法進(jìn)行處理，并將該企業(yè)或個(gè)人的違規(guī)情況告知相關(guān)主管部門(mén)，有關(guān)主管部門(mén)將根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，停止辦理有關(guān)行政業(yè)務(wù)。

（四）對(duì)不符合規(guī)劃部門(mén)規(guī)劃控制性套型結(jié)構(gòu)要求的項(xiàng)目，不核發(fā)商品房預(yù)售許可證。

（五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在申請(qǐng)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)明確該項(xiàng)目的擬向社會(huì)公開(kāi)銷(xiāo)售的時(shí)間、銷(xiāo)售方式及每個(gè)單元的擬售價(jià)格；取得商品房預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)全部公開(kāi)銷(xiāo)售。

*市房屋管理系統(tǒng)中顯示的可售單元，房地產(chǎn)企業(yè)不得拒售。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有拒售行為的，將立即責(zé)令其限期整改；拒不整改的，將延長(zhǎng)整改期限，并通過(guò)媒體、網(wǎng)站等向社會(huì)公布有關(guān)情況。

（六）嚴(yán)禁“炒賣(mài)樓花”行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得將預(yù)購(gòu)人購(gòu)買(mǎi)的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)有炒賣(mài)樓花行為者，將責(zé)令限期整改，并按現(xiàn)行法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定予以處罰，同時(shí)通過(guò)媒體、網(wǎng)站等向社會(huì)公布有關(guān)情況。

（七）境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)要求購(gòu)房業(yè)主按照《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》的規(guī)定，提供境外機(jī)構(gòu)在境內(nèi)設(shè)立分支或代表機(jī)構(gòu)、個(gè)人在境內(nèi)學(xué)習(xí)或工作時(shí)間超過(guò)一年、分支或代表機(jī)構(gòu)以及個(gè)人購(gòu)房用途均為自用或自住的有效證明文件；開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以任何方式、任何借口將商品房預(yù)（銷(xiāo)）售給不符合條件的境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人。

（八）開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售商品房時(shí)，應(yīng)向購(gòu)房者明示所有在售單元的價(jià)目表，嚴(yán)禁不實(shí)價(jià)格。有最高銷(xiāo)售限價(jià)的，應(yīng)當(dāng)按土地使用權(quán)出讓合同約定，在最高限價(jià)之內(nèi)進(jìn)行銷(xiāo)售。否則，將責(zé)令限期整改，整改期間停止在銷(xiāo)售商品房的銷(xiāo)售，并通過(guò)媒體、網(wǎng)站等向社會(huì)公布有關(guān)情況。

（九）開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)配置電腦設(shè)備，供購(gòu)房人查閱銷(xiāo)售樓盤(pán)詳細(xì)資料，并公布樓盤(pán)《商品房預(yù)售許可證》及附圖、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》等。房地產(chǎn)行政管理部門(mén)同時(shí)在網(wǎng)上公示該樓盤(pán)的銷(xiāo)售資料。

二、進(jìn)一步完善預(yù)售款監(jiān)管措施，加強(qiáng)預(yù)售款監(jiān)管

（十）各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)知會(huì)購(gòu)房人憑《繳款通知書(shū)》將商品房預(yù)售款直接存入指定的預(yù)售款監(jiān)控賬戶，不得私自收取商品房預(yù)售款。否則，按《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定進(jìn)行處罰。

（十一）根據(jù)《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》的規(guī)定，各商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售款監(jiān)控賬戶的管理，每天將監(jiān)控賬戶的基本情況數(shù)據(jù)及收到跨行轉(zhuǎn)入款項(xiàng)的明細(xì)信息數(shù)據(jù)提交市國(guó)土房管局。凡在各行開(kāi)立監(jiān)控賬戶并申請(qǐng)辦理按揭貸款的，其預(yù)購(gòu)人的首期房款及各行的按揭貸款，必須憑《繳款通知書(shū)》直接存、劃入該監(jiān)控賬戶內(nèi)。

劃撥使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項(xiàng)，應(yīng)憑*市國(guó)土資源和房屋管理局（下稱(chēng)市國(guó)土房管局）所核準(zhǔn)同意支付的數(shù)額撥付，不得擅自批準(zhǔn)預(yù)售人使用監(jiān)控賬戶內(nèi)的款項(xiàng)或?qū)⑸唐贩款A(yù)售款轉(zhuǎn)作他用。

三、加強(qiáng)項(xiàng)目工程進(jìn)度和公建配套建設(shè)的監(jiān)管，防止隨意變更規(guī)劃許可，保護(hù)購(gòu)房業(yè)主利益

（十二）開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證時(shí)，應(yīng)確定公建配套施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間，審批部門(mén)應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)勘察有關(guān)樓棟工程建設(shè)進(jìn)度。開(kāi)發(fā)企業(yè)領(lǐng)取預(yù)售證后，應(yīng)于每季度最后一個(gè)月的月底前向市國(guó)土房管局提供在建工程（包括公建配套）建設(shè)進(jìn)度情況以及現(xiàn)場(chǎng)照片，市國(guó)土房管局結(jié)合實(shí)際每季度現(xiàn)場(chǎng)抽檢1-2次，并將抽檢結(jié)果在“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)上公布。

（十三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目申請(qǐng)取消監(jiān)控賬戶，應(yīng)當(dāng)繳清土地出讓金、按規(guī)定屬于開(kāi)發(fā)企業(yè)繳交的專(zhuān)項(xiàng)維修資金和相關(guān)稅費(fèi)、完成規(guī)劃驗(yàn)收和確權(quán)，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，其最后一期應(yīng)完成出讓合同或國(guó)土證用地范圍內(nèi)規(guī)劃要求的全部公建配套建設(shè)。未繳清土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)的，在監(jiān)控賬戶中扣繳；未完成公建配套建設(shè)的，不能取消監(jiān)控賬戶，在監(jiān)控賬戶中存留相應(yīng)建設(shè)資金。

（十四）商品房預(yù)售或者銷(xiāo)售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得隨意調(diào)整、修改修建性詳細(xì)規(guī)劃或者變更規(guī)劃許可；確需調(diào)整或者變更的，應(yīng)當(dāng)報(bào)原審批的城市規(guī)劃行政主管部門(mén)批準(zhǔn)。

已經(jīng)在*市房屋管理系統(tǒng)建立樓盤(pán)明細(xì)表、網(wǎng)上公開(kāi)銷(xiāo)售的，樓盤(pán)明細(xì)表不再變更。

四、加強(qiáng)交易登記管理，及時(shí)辦理商品房交易登記手續(xù)

（十五）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》的有關(guān)規(guī)定及時(shí)申請(qǐng)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)。逾期不辦理的，按照《廣東省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)權(quán)登記條例》第二十條規(guī)定進(jìn)行處理。

（十六）房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)人應(yīng)持完稅憑證辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更登記手續(xù)，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得挪用購(gòu)房業(yè)主委托其繳交的契稅。

五、規(guī)范房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的中介行為

（十七）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員提供服務(wù)時(shí)，應(yīng)如實(shí)向當(dāng)事人介紹所房屋的權(quán)屬情況；房屋銷(xiāo)售時(shí)，應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人介紹所的商品房的有關(guān)情況，不得隱瞞；房屋租賃時(shí)，還應(yīng)如實(shí)向租賃雙方說(shuō)明房屋租賃政策。

（十八）房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得為手續(xù)不齊全、不具備合法銷(xiāo)售條件的商品房提供中介服務(wù)，不得為開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂提供服務(wù)；提供服務(wù)時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，有關(guān)部門(mén)將依法予以查處，并記錄在誠(chéng)信檔案中，實(shí)時(shí)向社會(huì)公布，并在年度檢查中扣分。

六、進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)租賃管理

（十九）任何單位和個(gè)人租賃房屋的，租賃雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在租賃合同簽訂、變更之日起3日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的街鎮(zhèn)出租屋管理服務(wù)中心辦理房屋租賃登記備案手續(xù)。

（二十）房屋承租人、居住人應(yīng)當(dāng)按照房屋規(guī)劃用途、結(jié)構(gòu)、消防安全規(guī)定使用房屋，不得擅自改變房屋規(guī)劃用途，或者實(shí)施違法建設(shè)行為。如需要改變房屋用途，房屋出租人應(yīng)當(dāng)依法向規(guī)劃部門(mén)申請(qǐng)房屋使用功能變更手續(xù)。

七、加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理，規(guī)范估價(jià)行為

（二十一）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章進(jìn)行，不得有違法、違規(guī)行為。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有違法、違規(guī)行為的，有關(guān)部門(mén)將根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等規(guī)定，給予處理。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給當(dāng)事人造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。國(guó)土房管部門(mén)將根據(jù)情況將房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有違法、違規(guī)行為及處理結(jié)果向社會(huì)公布。

（二十二）具備城市房屋拆遷評(píng)估資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托，進(jìn)行房屋拆遷評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)部城市房屋拆遷評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)、市國(guó)土房管局制定的相關(guān)規(guī)則和技術(shù)規(guī)范以及*市房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員協(xié)會(huì)制定的相關(guān)工作指引進(jìn)行評(píng)估。

（二十三）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受商業(yè)銀行委托，通過(guò)評(píng)估確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價(jià)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（建住房〔*〕8號(hào)）的規(guī)定及《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》進(jìn)行評(píng)估。

辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時(shí)，房地產(chǎn)抵押價(jià)值由抵押當(dāng)事人協(xié)商議定的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)交易登記中心提供確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值的書(shū)面協(xié)議；由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)向市房地產(chǎn)交易登記中心提供房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告。

（二十四）房地產(chǎn)估價(jià)管理機(jī)構(gòu)聯(lián)合市房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員協(xié)會(huì)定期對(duì)房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告進(jìn)行抽檢，并對(duì)有高估或低估等禁止行為的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和所涉及的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，依法查處，并記入其信任檔案，向社會(huì)公示。

八、監(jiān)督檢查

（二十五）市國(guó)土房管局依照有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)辦理及執(zhí)行情況實(shí)施監(jiān)督檢查。有關(guān)單位和個(gè)人對(duì)依法進(jìn)行的監(jiān)督檢查應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助、配合，不得拒絕或者阻撓。

（二十六）市國(guó)土房管局發(fā)出的違規(guī)行為整改通知，15日內(nèi)未整改或整改不合格的項(xiàng)目，對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)，將依法根據(jù)有關(guān)規(guī)定延長(zhǎng)其項(xiàng)目的預(yù)售許可、抵押登記和網(wǎng)上簽約手續(xù)限制時(shí)間，直至完成整改；對(duì)于中介機(jī)構(gòu)，也將根據(jù)有關(guān)規(guī)定予以處理。

房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文第2篇

近日，我省房地產(chǎn)（中介）專(zhuān)家委員會(huì)對(duì)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》評(píng)審細(xì)則進(jìn)行了規(guī)范，以更利于各估價(jià)機(jī)構(gòu)完善房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，也方便了各評(píng)審人員具體操作?！斗康禺a(chǎn)估價(jià)報(bào)告評(píng)審表》仍采用中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會(huì)的統(tǒng)一格式，但對(duì)房地產(chǎn)技術(shù)報(bào)告的評(píng)審僅只有在“數(shù)據(jù)來(lái)源與確定、參數(shù)選取與運(yùn)用及計(jì)算過(guò)程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來(lái)源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實(shí)上有說(shuō)服力，有必要的分析和過(guò)程，計(jì)算過(guò)程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確”進(jìn)行評(píng)審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第二十三條規(guī)定：估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。所以對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行專(zhuān)業(yè)技術(shù)鑒定，也主要是對(duì)其估價(jià)技術(shù)報(bào)告進(jìn)行技術(shù)鑒定，估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。其實(shí)，作為一份完整的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告，估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)是其最核心的部分，如果沒(méi)有比較明確的評(píng)審要求，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)和評(píng)審人員都不利于具體操作，報(bào)告評(píng)審會(huì)有失公允，也會(huì)使估價(jià)機(jī)構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自身技術(shù)報(bào)告的缺陷而不求改進(jìn)。

本人經(jīng)過(guò)多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的專(zhuān)家評(píng)審和司法技術(shù)鑒定工作，閱歷過(guò)一些估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成估價(jià)報(bào)告，結(jié)合自身工作經(jīng)驗(yàn)和相關(guān)資料，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在一些常見(jiàn)問(wèn)題進(jìn)行綜述，以供同行參考。

一、估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法常見(jiàn)問(wèn)題及分析

《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中對(duì)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的要求是應(yīng)詳細(xì)說(shuō)明估價(jià)技術(shù)思路，采用的方法及其理由、估價(jià)方法的定義。估價(jià)人員應(yīng)熟知、理解并正確運(yùn)用市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法以及這些估價(jià)方法的綜合運(yùn)用。但通過(guò)調(diào)查各估價(jià)機(jī)構(gòu)所完成的報(bào)告，常見(jiàn)缺陷有：

（1）報(bào)告的技術(shù)思路、估價(jià)方法描述不清，估價(jià)方法也無(wú)定義。從估價(jià)報(bào)告的全局看，從價(jià)方法的選用是否正確，此問(wèn)題很關(guān)鍵。選用方法應(yīng)全面、恰當(dāng)，是否有合理的說(shuō)明和理由。不選用的，充分說(shuō)明理由，選用的，簡(jiǎn)述了道理。

（2）只使用了一種估價(jià)方法。盡管《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中有規(guī)定對(duì)同一估價(jià)對(duì)象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，但實(shí)際中我們大多數(shù)估價(jià)機(jī)構(gòu)所出具的估價(jià)報(bào)告只采用了一種評(píng)估方法。當(dāng)然，這其中也受到估價(jià)對(duì)象特殊性和當(dāng)?shù)毓纼r(jià)條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門(mén)都已明確提出，估價(jià)方法還是應(yīng)選擇兩種以上評(píng)估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明并陳述理由。

（3）能用市場(chǎng)比較法的沒(méi)有用。市場(chǎng)比較法適用于同類(lèi)房地產(chǎn)交易案例較多的估價(jià)，有條件選用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)的，應(yīng)以市場(chǎng)比較法為主要的估價(jià)方法。《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》第十六條規(guī)定：拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價(jià)沒(méi)有選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。有些估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)賓館、酒店的評(píng)估，特別是在拆遷估價(jià)報(bào)告中對(duì)商鋪或門(mén)面的評(píng)估不采用收益法而采用其它評(píng)估方法，致使委托方或有關(guān)當(dāng)事人也會(huì)提出疑議。

（5）已明確的估價(jià)目的，適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒(méi)有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定。我們?cè)u(píng)審報(bào)告就應(yīng)就估價(jià)方法是否與估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象適用，以確定估價(jià)技術(shù)路線是否正確。

（6）具有投資開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開(kāi)發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價(jià)機(jī)構(gòu)時(shí)經(jīng)常會(huì)問(wèn)到為什么沒(méi)有采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法？這其實(shí)原因很簡(jiǎn)單，無(wú)論采用何種評(píng)估方法的估算結(jié)果，都必須是“拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

（7）簡(jiǎn)單的采用成本法對(duì)任何物業(yè)進(jìn)行進(jìn)行估價(jià)。在無(wú)市場(chǎng)依據(jù)或市場(chǎng)依據(jù)不充分而不宜采用市場(chǎng)比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法。而一些估價(jià)人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價(jià)，這已不適應(yīng)市場(chǎng)的需要。

近日，筆著評(píng)審過(guò)某估價(jià)機(jī)構(gòu)完成的對(duì)一賓館的拆遷估價(jià)報(bào)告，該報(bào)告技術(shù)路線是對(duì)土地和建筑物價(jià)值分別進(jìn)行評(píng)估，其中地價(jià)采用比較法和成本逼近法評(píng)估，建筑物價(jià)值采用成本法和收益法評(píng)估?？此撇捎昧硕喾N評(píng)估方法，其實(shí)質(zhì)是只有一種評(píng)估方法，且沒(méi)有堅(jiān)持房地合一的評(píng)估原則，對(duì)一份有技術(shù)含量的拆遷估價(jià)報(bào)告而言是不妥的。

二、市場(chǎng)比較法常見(jiàn)問(wèn)題及分析

市場(chǎng)比較法是估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)用得比較多的一種評(píng)估方法，基本上大多數(shù)的估價(jià)人員都能夠熟練運(yùn)用。但并不是說(shuō)，每個(gè)人都能將該評(píng)估方法做得天衣無(wú)逢而無(wú)紕漏或瑕疵。盡管各估價(jià)機(jī)構(gòu)所使用的市場(chǎng)比較法的格式都不會(huì)一致，但其要求或內(nèi)涵應(yīng)完全一樣的，所以估價(jià)人員應(yīng)嚴(yán)格按照要求進(jìn)行操作，在能使估價(jià)結(jié)果真正符合市場(chǎng)價(jià)值。

（1）可比實(shí)例選擇不當(dāng)或可比實(shí)例不符合條件（用途相同、結(jié)構(gòu)相同、所處地段相同）。如：比較實(shí)例的價(jià)格過(guò)高或者過(guò)低，交易日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔過(guò)長(zhǎng)（不能超過(guò)1年的時(shí)間，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》對(duì)此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門(mén)面與商場(chǎng)鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。

（2）修正系數(shù)的確定沒(méi)有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時(shí)選取的側(cè)重點(diǎn)和權(quán)重應(yīng)不同。

（3）單項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的調(diào)整幅度超過(guò)了20%，或者各項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的綜合調(diào)整幅度超過(guò)了30%。這種可能性主要是因?yàn)楣纼r(jià)人員在選擇比較案例的不恰當(dāng)，或者有無(wú)意識(shí)讓估價(jià)結(jié)果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。

（4）比較修正的方向錯(cuò)誤。因素修正時(shí)，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說(shuō)明時(shí)判斷有差異應(yīng)予修正，但在實(shí)際計(jì)算中未修正。

（5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯(cuò)誤或區(qū)域因素與個(gè)別因素混淆不請(qǐng)。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒(méi)有結(jié)合估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例的差異。可比實(shí)例的狀況必須是取其在成交日期時(shí)的狀況，應(yīng)與評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)。區(qū)域因素與個(gè)別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》。

（7）比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)?？杀葘?shí)例的交易情況未說(shuō)明，非正常交易情況的要進(jìn)行交易情況修正而未進(jìn)行修正；交易日期未能修正，日期修正應(yīng)采用類(lèi)似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整，也可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)作出判斷，給予調(diào)整；建立價(jià)格可比基礎(chǔ)時(shí)，價(jià)格內(nèi)涵不一致，如報(bào)價(jià)與成交價(jià)格、樓盤(pán)均價(jià)與案例單價(jià)、含有房屋裝修的成交價(jià)值等明顯不一致時(shí)也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對(duì)交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個(gè)問(wèn)題比較隱蔽，一般非專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)也很難看出來(lái)，所以估價(jià)人員避免采用與之相關(guān)的比較因素進(jìn)行修正，而導(dǎo)致結(jié)果偏差。

三、收益法常見(jiàn)問(wèn)題及分析

收益法應(yīng)該是估價(jià)人員比較好使用操作的一種評(píng)估方法，一般來(lái)說(shuō)，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計(jì)算無(wú)錯(cuò)誤，評(píng)估過(guò)程是難以過(guò)多挑剔的。當(dāng)然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價(jià)人員使用的估價(jià)方法。所以我們估價(jià)人員更應(yīng)該慎重在使用收益法評(píng)估。

（1）收益期限確定錯(cuò)誤。收益年限的確定未說(shuō)明來(lái)源，一般是因?yàn)榍懊嫒鄙贆?quán)利描述造成的。收益年限的確定是我們估價(jià)人員爭(zhēng)議比較多的一個(gè)參數(shù)，在拆遷評(píng)估過(guò)程經(jīng)常會(huì)遇到這個(gè)問(wèn)題。其實(shí)在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》也有明確規(guī)定：當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)，一般直接根據(jù)土地使用權(quán)年限確定；當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(xiāo)）。

（2）沒(méi)有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對(duì)于客觀收益沒(méi)有考慮到未來(lái)的變化，要分析未來(lái)收益變化的趨勢(shì)，不能只看當(dāng)前收益情況。客觀收益是與類(lèi)似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用或凈收益進(jìn)行比較，若與正?？陀^的情況不符，應(yīng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正常客觀的，不能僅依據(jù)某一個(gè)案例的收入情況確定。

（3）收益的測(cè)算錯(cuò)誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場(chǎng)租金）兩種情況分別計(jì)算；采用比較法求客觀收入時(shí)，幾個(gè)比較實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象有可比性；計(jì)算毛收入時(shí)套用的天數(shù)錯(cuò)誤、面積錯(cuò)誤（應(yīng)扣減的未扣減）；計(jì)算毛收入時(shí)未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒(méi)有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術(shù)層、設(shè)備層、公共大堂等在計(jì)算時(shí)不能重復(fù)計(jì)算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計(jì)入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設(shè)備設(shè)施，不能再單獨(dú)計(jì)算價(jià)值。

（4）正常費(fèi)用的測(cè)算錯(cuò)誤。費(fèi)用的測(cè)算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目，如直接經(jīng)營(yíng)型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤(rùn)，以及正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅而沒(méi)有計(jì)算營(yíng)業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費(fèi)、土地?cái)偺豳M(fèi)、抵押貸款利息、所得稅等也計(jì)入扣除項(xiàng)目。對(duì)于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評(píng)估，租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒(méi)有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費(fèi)用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項(xiàng)費(fèi)用全部扣除；若維修、管理等費(fèi)用全部或部分由承租方負(fù)擔(dān)，應(yīng)對(duì)四項(xiàng)費(fèi)用中的部分項(xiàng)目作相應(yīng)調(diào)整。

（5）資本化率確定錯(cuò)誤。資本化率的選取未說(shuō)明求取方法和來(lái)源，確定方法簡(jiǎn)單；安全利率選取不當(dāng)，缺少必要的說(shuō)明（應(yīng)選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價(jià)對(duì)象采用了相同的資本化率；把物價(jià)上漲率和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關(guān)系。

四、成本法常見(jiàn)問(wèn)題及分析

一般來(lái)說(shuō)，由于成本法對(duì)舊房的估價(jià)更難一些，所以用它來(lái)對(duì)新房評(píng)估更合適。但實(shí)際中估價(jià)機(jī)構(gòu)在對(duì)工業(yè)廠房、在建工程及非收益類(lèi)公共建筑物常用成本法評(píng)估比較適用。也有的在拆遷評(píng)估對(duì)舊房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)也多采用成本法，這樣計(jì)算過(guò)程更容易讓人理解和接受，當(dāng)然其估價(jià)結(jié)果是否即為市場(chǎng)價(jià)值還值得商榷。雖然成本法技術(shù)思路比較簡(jiǎn)單，但實(shí)際中成本法存在有許多問(wèn)題。

（1）成本應(yīng)為社會(huì)平均成本,即客觀成本。我們?cè)u(píng)估過(guò)程中取費(fèi)時(shí)采用的是項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生額，應(yīng)說(shuō)明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時(shí)社會(huì)一般成本（即要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場(chǎng)供求分析來(lái)最終確定評(píng)估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)折舊確定上）。

（2）費(fèi)用構(gòu)成不完整，漏項(xiàng)或計(jì)算公式有錯(cuò)。成本法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、折舊。如：有的報(bào)告用成本法估算時(shí)缺管理費(fèi)或正常利稅等。

（3）注意各種物業(yè)的價(jià)格構(gòu)成有無(wú)說(shuō)明。評(píng)估抵押價(jià)值時(shí)的土地價(jià)值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價(jià)格及其內(nèi)涵（采用當(dāng)?shù)毓嫉闹刂脙r(jià)格還須進(jìn)行期日修正）。

（4）成本法計(jì)算貸款利息時(shí)計(jì)息期有錯(cuò)。因?yàn)樵谝话闱闆r下地價(jià)是開(kāi)始一次性投入的，也就是從一開(kāi)始投入到工程完工都要計(jì)息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計(jì)算期應(yīng)計(jì)建造期的一半。計(jì)算基數(shù)應(yīng)為土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用之和。

（5）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)計(jì)算時(shí)，不同的利潤(rùn)率要對(duì)應(yīng)不同的計(jì)算基數(shù)。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以上地取得費(fèi)用與開(kāi)發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開(kāi)發(fā)、建造類(lèi)似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。銷(xiāo)售利潤(rùn)率對(duì)應(yīng)的基數(shù)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值求取。

（6）銷(xiāo)售稅費(fèi)的依據(jù)是銷(xiāo)售收入不是成本，稅費(fèi)的構(gòu)成是否正確。注意計(jì)稅方式是否正確，要結(jié)合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，如房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計(jì)算是否正確。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限，按建筑物實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計(jì)算折舊。成本法估價(jià)中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價(jià)值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟(jì)上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實(shí)質(zhì)只是建筑物理值減損。無(wú)論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價(jià)人員都應(yīng)親臨估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)，觀察、鑒定建筑物的實(shí)際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時(shí)間，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

五、假設(shè)開(kāi)發(fā)法常見(jiàn)問(wèn)題及分析

對(duì)在建工程評(píng)估采用假設(shè)開(kāi)發(fā)法是我們估價(jià)機(jī)構(gòu)最常用的一種方法，運(yùn)用此方法應(yīng)把握待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)在投資開(kāi)發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開(kāi)發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)方式，如售租或和自營(yíng)等，估算結(jié)果應(yīng)為開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值扣除開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價(jià)報(bào)告對(duì)上述項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)算時(shí)有的就混淆不清。

（1）注意項(xiàng)目必須是有投資開(kāi)發(fā)和在開(kāi)發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類(lèi)型的房地產(chǎn)還應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)情況分別估算未來(lái)市價(jià)，其未來(lái)的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項(xiàng)目是否齊全是否項(xiàng)目有具體表述和利用計(jì)算如風(fēng)險(xiǎn)損失。假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)計(jì)算的項(xiàng)目包括開(kāi)發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費(fèi)，不能遺漏應(yīng)扣除項(xiàng)，如：不要漏掉買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)土地、在建工程時(shí)應(yīng)上交的銳金，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)估算時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤(rùn)率的對(duì)應(yīng)，評(píng)估毛地時(shí)還應(yīng)扣除拆遷安置費(fèi)。

（3）看靜態(tài)方法和動(dòng)態(tài)方法的注意事項(xiàng)。利息計(jì)算時(shí)，計(jì)算基數(shù)中漏項(xiàng)或多項(xiàng)。如：銷(xiāo)售稅費(fèi)一般不計(jì)息）；動(dòng)態(tài)方法計(jì)算時(shí)樓價(jià)的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題一樣，任何估價(jià)機(jī)構(gòu)都不能保證自己的估價(jià)報(bào)告不會(huì)存在質(zhì)量問(wèn)題，這很正常。

我們審核在各種評(píng)估方法計(jì)算中，報(bào)告關(guān)鍵看的還是市場(chǎng)調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術(shù)含量有多少。至于報(bào)告中估價(jià)技術(shù)思路和估價(jià)方法是否正確，估

價(jià)測(cè)算過(guò)程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計(jì)算是否正確，估價(jià)結(jié)果是否合理，應(yīng)該看報(bào)告撰寫(xiě)過(guò)程的需要，嚴(yán)格的按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等要求進(jìn)行操作。

如何保證估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量？最根本的一點(diǎn)，就是正確把握市場(chǎng)，以市場(chǎng)信息為依據(jù)進(jìn)行評(píng)估。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，絕大多數(shù)的評(píng)估都要給出市場(chǎng)價(jià)格，所以估價(jià)報(bào)告所用的案例必須是來(lái)自市場(chǎng)的真實(shí)案例，不能憑空捏造；各項(xiàng)參數(shù)的確定要依據(jù)市場(chǎng)行情，盡量避免主觀決定；估價(jià)結(jié)果要貼近市場(chǎng)行情，不能偏差太大。

房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文第3篇

一、并購(gòu)貸款發(fā)展現(xiàn)狀

并購(gòu)貸款，即商業(yè)銀行向并購(gòu)方企業(yè)或并購(gòu)方控股子公司發(fā)放的，用于支付并購(gòu)股權(quán)對(duì)價(jià)款項(xiàng)的本外幣貸款，是針對(duì)境內(nèi)優(yōu)勢(shì)客戶在改制、改組過(guò)程中，有償兼并、收購(gòu)國(guó)內(nèi)其他企事業(yè)法人、已建成項(xiàng)目及進(jìn)行資產(chǎn)、債務(wù)重組中產(chǎn)生的融資需求而發(fā)放的貸款。

在《商業(yè)銀行并購(gòu)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》中涉及到的包括受讓現(xiàn)有股權(quán)、認(rèn)購(gòu)新增股權(quán)、收購(gòu)資產(chǎn)以及承接債務(wù)等四種并購(gòu)方式中，目前除收購(gòu)資產(chǎn)外，其他三種方式的并購(gòu)交易均有發(fā)生。在并購(gòu)貸款幣種和利率方面也取得了突破，2010年3月，工行上海市分行完成了上海地區(qū)首筆以美金為標(biāo)的、以Libor進(jìn)行標(biāo)價(jià)的并購(gòu)貸款。同時(shí)，2010年6月，上海地區(qū)外資銀行首試并購(gòu)貸款成功，匯豐（中國(guó)）上海分行完成了2.8億元人民幣的并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)。據(jù)上海銀監(jiān)局披露，截至2010年6月末，上海銀行業(yè)共完成33筆并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，貸款總額超過(guò)100億元。

目前，銀行提供的并購(gòu)貸款種類(lèi)漸趨豐富，企業(yè)在并購(gòu)交易中對(duì)并購(gòu)貸款的需求潛力很大，大部分并購(gòu)貸款都用足了50%的上限，貸款期限達(dá)到了5年的上限。數(shù)據(jù)表明企業(yè)在并購(gòu)業(yè)務(wù)中使用并購(gòu)貸款的意愿較強(qiáng)，并且對(duì)于并購(gòu)貸款的使用有著較為長(zhǎng)期的計(jì)劃和打算。

隨著我國(guó)企業(yè)的國(guó)內(nèi)外并購(gòu)業(yè)務(wù)逐步成為企業(yè)的一項(xiàng)常規(guī)行為，并購(gòu)需要金融業(yè)的支持也日益擴(kuò)大，由此帶來(lái)的并購(gòu)貸款的需求也會(huì)成倍的增長(zhǎng)。

二、并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)中資產(chǎn)評(píng)估的作用

目前資產(chǎn)評(píng)估在銀行不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中的作用已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了程式化和常規(guī)化，各銀行也早已將該項(xiàng)業(yè)務(wù)視為常規(guī)業(yè)務(wù)開(kāi)展。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)已經(jīng)出臺(tái)了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》，其中詳盡地規(guī)范了房地產(chǎn)抵押評(píng)估中的評(píng)估技術(shù)路線、評(píng)估價(jià)值定義及評(píng)估方法等。

但對(duì)于并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，目前各銀行在發(fā)放時(shí)，仍將其作為個(gè)案審批，一般銀行是否發(fā)放貸款，主要是依據(jù)并購(gòu)主體的背景和經(jīng)濟(jì)實(shí)力等，這種狀況的存在，使得目前我國(guó)并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的發(fā)放對(duì)象基本集中于大型國(guó)企和聲譽(yù)良好的大型民企，而對(duì)于在并購(gòu)中有迫切資金需求的中小型企業(yè)則往往很少開(kāi)閘，并購(gòu)貸款實(shí)質(zhì)上變成了一種給予大型企業(yè)的信用貸款或擔(dān)保貸款。究其原因，主要是由于缺乏科學(xué)的評(píng)估手段，銀行未能真正對(duì)并購(gòu)行為給企業(yè)帶來(lái)的影響進(jìn)行判別，同時(shí)也無(wú)法真正了解被并購(gòu)標(biāo)的的股權(quán)價(jià)值。

如果在并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)中合理引入資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)，將給并購(gòu)貸款逐步走向常規(guī)化和規(guī)模化帶來(lái)較多益處。首先，通過(guò)對(duì)被并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)的評(píng)估，可以使得銀行了解到被并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)股權(quán)的價(jià)值，以此來(lái)判斷放貸金額給予多少合適；其次，通過(guò)對(duì)被并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估，可以使得銀行了解到被并購(gòu)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)不善時(shí)，若變賣(mài)資產(chǎn)，可以獲得的資金回收程度，以此來(lái)控制貸款風(fēng)險(xiǎn)；最后，通過(guò)對(duì)被評(píng)估企業(yè)的評(píng)估，可以使得銀行了解到企業(yè)在并購(gòu)中所花費(fèi)的金額是否符合其真實(shí)的投資價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值，以此來(lái)判斷并購(gòu)行為未來(lái)給并購(gòu)方帶來(lái)的回報(bào)是否能實(shí)現(xiàn)。

三、并購(gòu)貸款中資產(chǎn)評(píng)估的工作思路

根據(jù)上述分析，筆者認(rèn)為在并購(gòu)貸款中，資產(chǎn)評(píng)估應(yīng)特別關(guān)注以下特點(diǎn)：

1. 評(píng)估價(jià)值類(lèi)型的選擇。由于并購(gòu)行為的發(fā)生，一般是并購(gòu)方認(rèn)為其能夠從并購(gòu)行為中獲得良好的協(xié)同效應(yīng)，故對(duì)于以并購(gòu)貸款為目的的評(píng)估，首選的價(jià)值類(lèi)型應(yīng)該是投資價(jià)值。該種定義下的評(píng)估結(jié)果應(yīng)該是并購(gòu)方支付給被并購(gòu)方的最高對(duì)價(jià)，若實(shí)際并購(gòu)對(duì)價(jià)超過(guò)了該評(píng)估值，銀行應(yīng)警惕其并購(gòu)后無(wú)法實(shí)現(xiàn)既定回報(bào)率情況的發(fā)生，亦即該種情況下，并購(gòu)方往往可能無(wú)法獲得足夠的并購(gòu)后企業(yè)現(xiàn)金流來(lái)償付融資款項(xiàng)。

2. 評(píng)估方法的選擇。由于價(jià)值類(lèi)型定義為投資價(jià)值，故評(píng)估方法的首選應(yīng)為收益現(xiàn)值法，且盈利預(yù)測(cè)需要充分考慮并購(gòu)后的協(xié)同效應(yīng)。但在評(píng)估方法上，筆者認(rèn)為資產(chǎn)基礎(chǔ)法仍是一個(gè)不可或缺的方法，因?yàn)樵摲N方法下評(píng)估出的各項(xiàng)資產(chǎn)價(jià)值，將是銀行考慮一旦并購(gòu)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不善，需要將企業(yè)清算時(shí)能獲得的各項(xiàng)資產(chǎn)變賣(mài)后的回收價(jià)值。

3. 評(píng)估對(duì)象的選擇。評(píng)估對(duì)象應(yīng)選擇被并購(gòu)企業(yè)全部權(quán)益價(jià)值或企業(yè)的部分股權(quán)價(jià)值，值得注意的是，如果企業(yè)收購(gòu)股權(quán)比例較小，未達(dá)到控股權(quán)的時(shí)候，由于其并購(gòu)后難以對(duì)企業(yè)施加重大影響，協(xié)同效應(yīng)較難實(shí)現(xiàn)，評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)充分考慮其非控股股權(quán)折價(jià)因素。

4. 評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇。由于并購(gòu)貸款所涉及的評(píng)估對(duì)象為被并購(gòu)企業(yè)全部權(quán)益價(jià)值或收購(gòu)企業(yè)的股權(quán)價(jià)值，對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)具備較豐富的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，故選擇資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)會(huì)比選擇房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)更為合適。

5. 評(píng)估基準(zhǔn)日的選擇。一般而言，并購(gòu)行為從開(kāi)始策劃到真正實(shí)現(xiàn)會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，故評(píng)估過(guò)程中，從預(yù)估到正式出具評(píng)估報(bào)告期間，可能會(huì)涉及多次基準(zhǔn)日調(diào)整的情況，但考慮到時(shí)效性問(wèn)題，最后提交給銀行的估值報(bào)告應(yīng)選擇離并購(gòu)雙方簽訂并購(gòu)協(xié)議最近的日期作為基準(zhǔn)日。

6. 對(duì)變現(xiàn)能力的分析。評(píng)估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)包括對(duì)估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力的分析，這種分析包含兩層含義，一是對(duì)并購(gòu)后所持有股權(quán)的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，二是對(duì)并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)各項(xiàng)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析，以使得銀行能充分了解在并購(gòu)標(biāo)的經(jīng)營(yíng)不善的情況下，銀行可獲得的變現(xiàn)收入。

7. 對(duì)抵押事項(xiàng)的分析。評(píng)估報(bào)告中應(yīng)充分披露被并購(gòu)標(biāo)的企業(yè)資產(chǎn)中已抵押的資產(chǎn)及抵押金額，因企業(yè)在清算時(shí)，其債權(quán)人是優(yōu)先于股東清償?shù)?，故銀行應(yīng)在發(fā)放并購(gòu)貸款時(shí)，在對(duì)可變現(xiàn)回收資產(chǎn)測(cè)算時(shí)扣除該部分已抵押資產(chǎn)的抵押金額。

房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文第4篇

（一）中美資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則制定的背景與環(huán)境比較 按照一般學(xué)科的發(fā)展規(guī)律，資產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)則來(lái)自資產(chǎn)評(píng)估的實(shí)踐，同時(shí)隨著資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的發(fā)展不斷進(jìn)行修訂和完善。1987年，美國(guó)制定了《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）， 從1980年以后，資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)在美國(guó)已經(jīng)有了很大的發(fā)展，隨著經(jīng)濟(jì)的繁榮形成了美國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)（ASA）、評(píng)估學(xué)會(huì)（AI）等眾多評(píng)估專(zhuān)業(yè)協(xié)會(huì)，作為民間自律性機(jī)構(gòu)，評(píng)估協(xié)會(huì)在其各自領(lǐng)域內(nèi)對(duì)美國(guó)評(píng)估業(yè)進(jìn)行行業(yè)自律性管理，并制定本協(xié)會(huì)的執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則和從業(yè)人員的資格標(biāo)準(zhǔn)，《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》，出現(xiàn)于美國(guó)評(píng)估促進(jìn)會(huì)成立1年之后，由其制定和。20世紀(jì)80年代，美國(guó)奉行自由主義經(jīng)濟(jì)政策，撤消了對(duì)金融業(yè)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)厲的行業(yè)管制，在這期間，美聯(lián)邦特許存款、貸款銀行迅速將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)大到提供私人或商業(yè)貸款。但與此相背離的是，當(dāng)時(shí)的美國(guó)金融行業(yè)監(jiān)管部門(mén)并未做好足夠的準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)突然增加的市場(chǎng)供給，這樣的改革直接導(dǎo)致了大批金融機(jī)構(gòu)在對(duì)貸款進(jìn)行審批之前，并未相應(yīng)的對(duì)抵押的標(biāo)的物進(jìn)行合理的資產(chǎn)評(píng)估，有些資產(chǎn)雖進(jìn)行了評(píng)估但由于評(píng)估師的資質(zhì)問(wèn)題造成了資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的不合理。20世紀(jì)初期，美國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域尚未形成統(tǒng)一的評(píng)估師資格標(biāo)準(zhǔn)和執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則。特別是在金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)方面，需要進(jìn)行抵押物的評(píng)估，缺乏統(tǒng)一的評(píng)估師資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，在執(zhí)業(yè)過(guò)程中也缺乏統(tǒng)一的準(zhǔn)則體系指導(dǎo)實(shí)踐，造成了資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)作為抵押物的資產(chǎn)故意或不故意的做出不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估，由于評(píng)估準(zhǔn)則的缺失直接導(dǎo)致了大批的銀行金融機(jī)構(gòu)紛紛破產(chǎn)倒閉。因此，當(dāng)時(shí)在美國(guó)，經(jīng)濟(jì)界、金融界亟需對(duì)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)這一傳統(tǒng)的自由職業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行規(guī)范性的管理，為適應(yīng)資產(chǎn)評(píng)估界的內(nèi)在要求和經(jīng)濟(jì)界、金融界的外在需求，美國(guó)評(píng)估界自發(fā)地組織起來(lái)制定了《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）。

相對(duì)于美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的成熟發(fā)展，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)從實(shí)踐到理論都發(fā)展較晚，產(chǎn)生于20世紀(jì)80年代末，在這期間，資產(chǎn)評(píng)估從無(wú)到有，一經(jīng)產(chǎn)生便呈現(xiàn)出較強(qiáng)的生命力，為改革開(kāi)放、國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。資產(chǎn)評(píng)估的發(fā)展當(dāng)時(shí)我國(guó)還不存在一套完整系統(tǒng)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，不能從理論的高度對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的概念、資產(chǎn)評(píng)估的評(píng)估原則、評(píng)估假設(shè)以及評(píng)估要素等進(jìn)行的規(guī)范總結(jié)，1993年，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)成立，成立大會(huì)上首次提出了創(chuàng)立資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的任務(wù)，這期間，召開(kāi)了多次國(guó)際性的研討會(huì)，并提出了準(zhǔn)則制定的設(shè)想和框架。20世紀(jì)90年代初期，在評(píng)估準(zhǔn)則準(zhǔn)備制定的過(guò)程中及資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，由于無(wú)形資產(chǎn)的形態(tài)的特殊性，在國(guó)有企業(yè)經(jīng)濟(jì)體制改革的過(guò)程中，接連出現(xiàn)了無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值虛假評(píng)估的事件，造成了國(guó)有資產(chǎn)價(jià)值嚴(yán)重流失，引起了社會(huì)各界對(duì)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的強(qiáng)烈重視，同時(shí)隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值在企業(yè)中所占的份額有所增加，企業(yè)涉及無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的情況也隨之增加，于是在我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估的基本準(zhǔn)則尚未出臺(tái)前，便首先于2001年7月出臺(tái)了《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無(wú)形資產(chǎn)》，規(guī)范了注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)行為，提高了評(píng)估質(zhì)量，維持了微觀企業(yè)和宏觀市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。由此看來(lái)，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)和資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐與理論的產(chǎn)生背景及發(fā)展，具有明顯的國(guó)有資產(chǎn)管理的特色，評(píng)估業(yè)務(wù)所遵循的操作規(guī)范也主要是政府的文件。我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展時(shí)間較短，但發(fā)展速度較快，再加上20世紀(jì)80年代末期我國(guó)國(guó)情的特殊性，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則在整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系尚未建立，缺乏基本準(zhǔn)則指導(dǎo)的情況下通過(guò)行政立法強(qiáng)制推行出來(lái)，這便形成了資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則落后于資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐，評(píng)估準(zhǔn)則被評(píng)估實(shí)踐推著走的局面。

（二）中美資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則制定的目的差異美國(guó)《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）的制定，與20世紀(jì)80年代美國(guó)的泡沫經(jīng)濟(jì)有著密切的關(guān)系。正是由速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)，為了規(guī)范資產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中的資產(chǎn)評(píng)估行為、防止金融危機(jī)的發(fā)生，應(yīng)評(píng)估實(shí)踐的需要，美國(guó)各大民間資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)聯(lián)合起來(lái)制定了《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》，同時(shí)得到了美國(guó)立法的認(rèn)可，由此可見(jiàn)，美國(guó)制定的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則具有較強(qiáng)的針對(duì)性、目的性和可操作性，對(duì)以融資為目的的資產(chǎn)抵押貸款評(píng)估給予著重的論述，有具體的適用對(duì)象和范圍。相對(duì)于美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，我國(guó)第一部資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無(wú)形資產(chǎn)》是為解決我國(guó)自2000年以來(lái)證券市場(chǎng)所發(fā)生的因國(guó)有企業(yè)改制，關(guān)聯(lián)方交易引發(fā)的有關(guān)無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估爭(zhēng)議而制定的。后來(lái)財(cái)政部于2004年的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》主要是為了規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的執(zhí)業(yè)行為和提高注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師的職業(yè)道德素質(zhì)，保證執(zhí)業(yè)質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人的合法權(quán)益而制定的。由此看來(lái)，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定滯后于資產(chǎn)評(píng)估的理論研究，應(yīng)實(shí)踐的發(fā)展而被動(dòng)和強(qiáng)制制定和實(shí)施的，在這種情況下，資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的建設(shè)缺乏整體性思路。

（三）中美評(píng)估準(zhǔn)則框架體系的差異美國(guó)《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）制定于20世紀(jì)80年代特定的歷史時(shí)期，汲取了當(dāng)時(shí)美國(guó)金融行業(yè)不規(guī)范的資產(chǎn)抵押貸款評(píng)估中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，有大量的實(shí)踐基礎(chǔ)和針對(duì)目標(biāo)，是以資產(chǎn)評(píng)估理論研究和評(píng)估實(shí)踐為基礎(chǔ)，因此USPAP具有較強(qiáng)的針對(duì)性和可操作性。 在準(zhǔn)則制定的初期就形成較為完善的理論框架體系，結(jié)構(gòu)嚴(yán)密，專(zhuān)業(yè)水準(zhǔn)高，在國(guó)際評(píng)估界是一部水平較高的評(píng)估準(zhǔn)則。USPAP的理論框架體系涉及了職業(yè)道德、與法律關(guān)系、評(píng)估能力、各種形式的動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，企業(yè)價(jià)值評(píng)估以及程式評(píng)估等幾大部分，并以細(xì)則的形式對(duì)現(xiàn)金流量分析、保密原則、允許偏差、客戶評(píng)估目的的確定性等問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)范，用于指導(dǎo)評(píng)估實(shí)踐，準(zhǔn)則框架結(jié)構(gòu)清晰，總體分為三個(gè)層次：前言（基本準(zhǔn)則）、準(zhǔn)則條文、評(píng)估準(zhǔn)則說(shuō)明、外加一個(gè)非準(zhǔn)則性的咨詢意見(jiàn)。評(píng)估準(zhǔn)則的說(shuō)明十分靈活，因時(shí)代需求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展而制定和修改完善，既保證了USPAP的穩(wěn)定性，同時(shí)也適應(yīng)了不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和日新月異的評(píng)估實(shí)踐。我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系從總體建設(shè)的歷程來(lái)看，無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則先于基本準(zhǔn)則而制定，這樣的發(fā)展順序從一開(kāi)始便顯示出準(zhǔn)則建設(shè)缺乏整體性思路。2004年財(cái)政部的兩項(xiàng)基本準(zhǔn)則《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則―――基本準(zhǔn)則》和《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則―――基本準(zhǔn)則》，標(biāo)志著我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系初步建立。到2010年底，我國(guó)已經(jīng)建立了包括：《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》（2004年）、《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》（2004年）、《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――無(wú)形資產(chǎn)》（2001年）、《注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師關(guān)注評(píng)估對(duì)象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見(jiàn)》（2003年）、《珠寶首飾評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（2003年）、《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（2005年）、《金融不良資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)》（2005年）、《森林資源評(píng)估管理暫行規(guī)定》（2006年），《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（2010年）和《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則――珠寶首飾》（2010年）等2項(xiàng)基本準(zhǔn)則、8項(xiàng)具體準(zhǔn)則、2項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指南和6項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)在內(nèi)的覆蓋資產(chǎn)評(píng)估主要執(zhí)業(yè)領(lǐng)域的較完整的評(píng)估準(zhǔn)則體系。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)從理論到實(shí)踐都做了大量的工作，取得了長(zhǎng)足的發(fā)展，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則也積極地邁出了向國(guó)際準(zhǔn)則靠攏的步伐，但相對(duì)于USPAP完備的理論框架體系，我國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則建設(shè)尚存在不足。從目前的發(fā)展來(lái)看，一些單項(xiàng)指導(dǎo)意見(jiàn)尚未出臺(tái)，已經(jīng)制定的準(zhǔn)則還不十分成熟，概念的界定、專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)的解釋模糊，可理解性有待提高，具體條文需要細(xì)化用于指導(dǎo)評(píng)估實(shí)踐，由此可見(jiàn)，我國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則框架離經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和國(guó)際準(zhǔn)則的趨同還有一段距離。

二、我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的完善建議

（一）在準(zhǔn)則導(dǎo)向上，向美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則靠攏資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐越發(fā)展對(duì)評(píng)估準(zhǔn)則的要求越高，同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)則體系越完善，資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐也就越規(guī)范。衡量一個(gè)國(guó)家評(píng)估業(yè)務(wù)實(shí)踐水平的標(biāo)志之一就是其準(zhǔn)則體系的完善程度，美國(guó)《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）在目前世界各國(guó)現(xiàn)有的評(píng)估準(zhǔn)則中可以稱(chēng)其為典范。USPAP最寶貴之處在于是在美國(guó)長(zhǎng)期的資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐的基礎(chǔ)上，總結(jié)了評(píng)估實(shí)踐發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，眾多的評(píng)估協(xié)會(huì)在幾十年間對(duì)評(píng)估基本理論的研究成果，其評(píng)估準(zhǔn)則的制定基于實(shí)踐，因此具有較強(qiáng)的實(shí)踐操作性和可行性，從一制定開(kāi)始，便迅速受到了評(píng)估界人士的廣泛認(rèn)可，很快成為美國(guó)及北美地區(qū)各評(píng)估專(zhuān)業(yè)團(tuán)體和評(píng)估師廣為接受和公認(rèn)的評(píng)估準(zhǔn)則。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)從理論到實(shí)踐也得到了長(zhǎng)足的進(jìn)步，新經(jīng)濟(jì)形式的出現(xiàn)和評(píng)估實(shí)踐的發(fā)展迫切需要一套統(tǒng)一的、高質(zhì)量、易于指導(dǎo)實(shí)踐的、包含各類(lèi)評(píng)估專(zhuān)業(yè)的評(píng)估準(zhǔn)則，在準(zhǔn)則的制定方面，中國(guó)應(yīng)該借鑒美國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則，在評(píng)估理論研究和實(shí)踐的基礎(chǔ)上對(duì)評(píng)估準(zhǔn)則進(jìn)行修訂和完善。

（二）評(píng)估準(zhǔn)則由資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)牽頭，聯(lián)合多家管理機(jī)構(gòu)制定美國(guó)是世界上經(jīng)濟(jì)水平最高的國(guó)家之一，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促使資產(chǎn)評(píng)估業(yè)發(fā)展，有著美國(guó)評(píng)估師協(xié)會(huì)、估價(jià)師國(guó)際聯(lián)合會(huì)等多家評(píng)估職業(yè)團(tuán)體，共同組建了專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則特別委員會(huì)，于1987年制定了統(tǒng)一的評(píng)估準(zhǔn)則――《專(zhuān)業(yè)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）。USPAP經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展，行業(yè)協(xié)會(huì)在多頭管理，多師并存的情況下，一直都致力于與公眾、評(píng)估師監(jiān)管機(jī)構(gòu)、評(píng)估服務(wù)的提供方以及評(píng)估信息的使用者保持步調(diào)一致，滿足相關(guān)利益方對(duì)評(píng)估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的需求。我國(guó)應(yīng)借鑒美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，由資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)牽頭，聯(lián)合相關(guān)管理結(jié)構(gòu)制定出一部能夠規(guī)范整個(gè)資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的，切實(shí)可行的，完善的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則。

（三）在準(zhǔn)則的制定過(guò)程中體現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范與分別規(guī)范相結(jié)合原則統(tǒng)一規(guī)范是指首先對(duì)資產(chǎn)評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)資格、執(zhí)業(yè)質(zhì)量、職業(yè)道德有統(tǒng)一的規(guī)定。分別規(guī)范是指評(píng)估準(zhǔn)則對(duì)各種單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估行為的規(guī)范（既包括單項(xiàng)資產(chǎn)也包括整體資產(chǎn)）。美國(guó)資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)初期的發(fā)展是以不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估為主，與美國(guó)發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不同的是，我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)是在20世紀(jì)80年代的國(guó)有經(jīng)濟(jì)體制改革的大背景下發(fā)展起來(lái)的，因此，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)比較重視企業(yè)整體資產(chǎn)的評(píng)估， 資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則覆蓋面相對(duì)廣泛，既涉及無(wú)形資產(chǎn)和各種不動(dòng)產(chǎn)等單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，又涉及企業(yè)價(jià)值的評(píng)估業(yè)務(wù)，因而我國(guó)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則要體現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范和分別規(guī)范相結(jié)合的原則。

（四）強(qiáng)化資產(chǎn)評(píng)估理論研究，為評(píng)估準(zhǔn)則的制定提供理論基礎(chǔ)評(píng)估準(zhǔn)則的制定首先要有理論基礎(chǔ)作為指引，我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估事業(yè)起步較晚但發(fā)展迅速，影響我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系建設(shè)的重要原因是關(guān)于我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估定位上的認(rèn)識(shí)分歧，而資產(chǎn)評(píng)估定位的不同觀點(diǎn)是由于對(duì)評(píng)估理論研究的不透徹。因此，我國(guó)應(yīng)該對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的理論進(jìn)行深入的研究，目前我國(guó)的很多學(xué)者也對(duì)資產(chǎn)評(píng)估理論進(jìn)行了一些探討和研究，例如有對(duì)資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象、評(píng)估的前提假設(shè)、價(jià)值類(lèi)型選擇，評(píng)估范圍、評(píng)估程序以及評(píng)估報(bào)告的類(lèi)型等的理論研究，主要散見(jiàn)于一些學(xué)術(shù)論文或碩士、博士的學(xué)位論文中，但并未形成成熟的理論體系，我國(guó)應(yīng)該借鑒美國(guó)評(píng)估理論先進(jìn)成果及準(zhǔn)則制定的實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)，深入進(jìn)行理論研究，為準(zhǔn)則制定打好理論基礎(chǔ)。

（五）加強(qiáng)評(píng)估界與會(huì)計(jì)界的合作，加快以“為會(huì)計(jì)計(jì)量提供支持”為目的的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的建設(shè)作為共同服務(wù)于經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的兩個(gè)行業(yè)，會(huì)計(jì)和評(píng)估在國(guó)際層面的合作日益密切。2005年1月1日開(kāi)始，90多個(gè)國(guó)家要求或被允許使用國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)制定的《國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則》（IFRS），我國(guó)財(cái)政部也于2006年2月15號(hào)頒布了新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則的制定實(shí)現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系再次引入了公允價(jià)值計(jì)量屬性，在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非同一控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組、非貨幣性資產(chǎn)交換以及股份支付等多種業(yè)務(wù)均采用了公允價(jià)值。與傳統(tǒng)的歷史成本計(jì)量不同的是，公允價(jià)值模式對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量具有一定的估計(jì)性，這便涉及了對(duì)資產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。計(jì)量屬性在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的運(yùn)用需要資產(chǎn)評(píng)估的有力支持。高效的資產(chǎn)評(píng)估有利于提高企業(yè)的財(cái)務(wù)信息質(zhì)量。 越來(lái)越多的跡象表明，由于資產(chǎn)評(píng)估所具有的獨(dú)立性和專(zhuān)業(yè)性，將在公允價(jià)值的應(yīng)用過(guò)程中發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。 因此， 必須加快資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的制定工作，以積極應(yīng)對(duì)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系給資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

［本文系河北省科技廳課題《河北省農(nóng)民專(zhuān)業(yè)合作社資金互助管理及風(fēng)險(xiǎn)控制研究》（項(xiàng)目批準(zhǔn)號(hào)：10457204D-7）階段性研究成果］

參考文獻(xiàn)：

［1］劉萍：《走向成熟的中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》，《中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估》2006年第11期。

房地產(chǎn)抵押評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文第5篇

【關(guān)鍵詞】拆遷問(wèn)題；集體土地；房屋征收評(píng)估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》到2011年1月21日頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，已度過(guò)了將近十年時(shí)間。這十年可謂是中國(guó)城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國(guó)的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過(guò)了50%，中國(guó)的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴(kuò)張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開(kāi)發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當(dāng)中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會(huì)問(wèn)題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問(wèn)題成為這兩年激化社會(huì)矛盾、影響社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的一大頑疾。不得不承認(rèn)，政府在城市化所帶來(lái)的巨大利益的誘惑下，對(duì)拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因?yàn)槿绱?，出臺(tái)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)地方政府的拆遷工作做出更與時(shí)俱進(jìn)的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進(jìn)程未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國(guó)家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補(bǔ)償以及評(píng)估辦法的規(guī)定，將是下一步國(guó)家針對(duì)城市開(kāi)發(fā)建設(shè)工作要重點(diǎn)研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補(bǔ)償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補(bǔ)償政策體系

2.房屋征收評(píng)估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評(píng)估的目的是為交易雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押以及典當(dāng)?shù)仁袌?chǎng)交易過(guò)程中，提供專(zhuān)業(yè)的房屋市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果。而房屋征收評(píng)估特殊在交易雙方的之一是政府部門(mén)。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實(shí)現(xiàn)，需要對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠(yuǎn)大于個(gè)人私利的原則下，房屋征收評(píng)估從為一般的純粹市場(chǎng)行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強(qiáng)制意味和部分福利色彩的半市場(chǎng)或偽市場(chǎng)行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因?yàn)榉课菡魇赵u(píng)估是為進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣容^強(qiáng)勢(shì)，房屋征收評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國(guó)有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償要求。政府為推進(jìn)工作，只能調(diào)高評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)或者通過(guò)增加其他補(bǔ)償條款已使得拆遷工作能夠順利開(kāi)展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評(píng)估的簡(jiǎn)單探討

從借鑒新出臺(tái)的《國(guó)有用地上房屋征收評(píng)估辦法》的角度，來(lái)探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評(píng)估，首先應(yīng)對(duì)兩種權(quán)屬用地的房屋進(jìn)行比較。按照《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》，國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進(jìn)行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進(jìn)行交易。因此，可以認(rèn)為國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有對(duì)房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對(duì)宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的權(quán)利。

始終爭(zhēng)議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進(jìn)行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”很形象的說(shuō)明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)這一特點(diǎn)，將對(duì)房屋征收評(píng)估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評(píng)估方法中使用最為廣泛的市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地上房屋征收評(píng)估當(dāng)中，因?yàn)樗械念?lèi)似的集體土地上房屋都不能買(mǎi)賣(mài)。沒(méi)有一個(gè)集體土地房屋交易的市場(chǎng)，何來(lái)類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格呢？（2）既然沒(méi)有集體土地上的房屋成交價(jià)格，我們是否可以借鑒條件類(lèi)似的國(guó)有土地上的房屋成交價(jià)呢？?jī)深?lèi)房屋的區(qū)別正如前面分析，由于國(guó)有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動(dòng)性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類(lèi)房屋作為資產(chǎn)的價(jià)格將相差很多。

筆者在對(duì)哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個(gè)村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對(duì)當(dāng)?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問(wèn)了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價(jià)在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價(jià)為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤(pán)（毛坯）的平均售價(jià)在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場(chǎng)法角度分析，兩個(gè)村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤(pán)低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價(jià)格差距也是懸殊的。其次，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計(jì)，租售比約為1：200，國(guó)際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤(pán)的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評(píng)估的收益法角度看，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于國(guó)有土地上房屋的價(jià)值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實(shí)際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類(lèi)似條件的國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)價(jià)，同時(shí)又不具備集體土地上房屋的交易市場(chǎng)。所以，市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地房屋征收評(píng)估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)價(jià)了。

4.集體土地房屋征收評(píng)估的實(shí)際情況

目前，集體土地房屋征收評(píng)估還未有國(guó)家性的政策法規(guī)出臺(tái)，各地方政府也很少有針對(duì)集體土地房屋征收的評(píng)估工作專(zhuān)門(mén)出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評(píng)估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺(tái)了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對(duì)集體土地房屋拆遷管理作出了詳細(xì)規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由北京市國(guó)土房管局制定并公布”?！掇k法》中按照重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱(chēng)重置成新價(jià)，是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新?tīng)顟B(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。為此北京市專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，《標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)平房、中式樓房重置成新價(jià)評(píng)估有非常詳細(xì)的規(guī)定，包括估價(jià)路線、部件及分值等詳細(xì)的估算標(biāo)準(zhǔn)和各類(lèi)計(jì)分表格。重置成新價(jià)對(duì)房屋本身的價(jià)值按照建設(shè)成本的方式進(jìn)行了評(píng)估。

房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價(jià)值。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的確定，按照市國(guó)土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》第六項(xiàng)第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補(bǔ)償計(jì)算公式：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過(guò)對(duì)房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國(guó)家對(duì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估相繼出臺(tái)了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評(píng)估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國(guó)有土地上的房屋征收評(píng)估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類(lèi)權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場(chǎng)比較法不適用于集體土地上的房屋征收評(píng)估，未來(lái)出臺(tái)的集體土地上房屋征收評(píng)估政策很可能繼續(xù)延用當(dāng)前各地方政府在集體土地房屋拆遷補(bǔ)償中使用的成本法。

參考文獻(xiàn)

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[4]《中華人民共和國(guó)土地管理法》

[5]《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》