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房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文第1篇

今天，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)、中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)、中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，以及世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)在這里舉辦主題為“估價(jià)專業(yè)的地方化與全球化”的國(guó)際估價(jià)論壇。在此，我謹(jǐn)代表中華人民共和國(guó)建設(shè)部，向各位中外來(lái)賓表示誠(chéng)摯的歡迎！對(duì)論壇的召開(kāi)表示熱烈的祝賀！

當(dāng)今世界，隨著現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)和科技水平的高速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)全球化已經(jīng)成為世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，這將對(duì)各行各業(yè)產(chǎn)生廣泛而深遠(yuǎn)的影響，既為我們提供了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，又為我們提出前所未有的挑戰(zhàn)。估價(jià)行業(yè)作為現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要組成部分，其重要服務(wù)對(duì)象----投資者、金融機(jī)構(gòu)等的跨國(guó)、跨地區(qū)活動(dòng)日益頻繁，不可避免地要為其提供跨國(guó)、跨地區(qū)的估價(jià)服務(wù)。這一方面會(huì)促使估價(jià)理念、估價(jià)術(shù)語(yǔ)及其內(nèi)涵、估價(jià)方法、估價(jià)結(jié)果表述等在不同國(guó)家和地區(qū)之間趨同，另一方面需要估價(jià)師熟悉當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)制度政策，遵守當(dāng)?shù)貙?duì)人員資格、機(jī)構(gòu)資質(zhì)等的要求。特別是房地產(chǎn)估價(jià)，由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)特性，決定了它是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，不僅受到當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)俗等的影響，更受到當(dāng)?shù)卣?、制度等的影響。本次論壇以“估價(jià)專業(yè)的地方化與全球化”為主題開(kāi)展研討，對(duì)于準(zhǔn)確認(rèn)識(shí)估價(jià)專業(yè)的全球化和地方化，對(duì)于正確處理估價(jià)專業(yè)全球化與地方化的關(guān)系，對(duì)于妥善對(duì)待不同國(guó)家和地區(qū)估價(jià)行業(yè)組織、估價(jià)機(jī)構(gòu)以及估價(jià)師之間的競(jìng)爭(zhēng)與合作，從而促進(jìn)不同國(guó)家和地區(qū)之間估價(jià)行業(yè)的共同進(jìn)步與和諧發(fā)展，特別是促進(jìn)以服務(wù)地區(qū)性市場(chǎng)為主的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，具有十分重要的意義。

女士們、先生們：

自20世紀(jì)80年代以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)快速發(fā)展，估價(jià)業(yè)務(wù)數(shù)量持續(xù)增長(zhǎng)，估價(jià)法律法規(guī)不斷完善，估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系逐步健全，估價(jià)技術(shù)方法日趨成熟，估價(jià)專業(yè)隊(duì)伍日益壯大，估價(jià)執(zhí)業(yè)行為更加規(guī)范，估價(jià)服務(wù)質(zhì)量明顯提高，估價(jià)行業(yè)的社會(huì)影響顯著提升。逐步建立起了政府監(jiān)管、行業(yè)自律、社會(huì)監(jiān)督的管理體制，基本形成了公平競(jìng)爭(zhēng)、開(kāi)放有序、監(jiān)管有力的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。房地產(chǎn)估價(jià)在維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序、保護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益、防范金融風(fēng)險(xiǎn)、增進(jìn)社會(huì)和諧等方面發(fā)揮著獨(dú)特的作用。

中國(guó)十分重視發(fā)展房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。目前，全國(guó)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)近4500家，從業(yè)人員25萬(wàn)余人，有35036人取得了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，其中注冊(cè)執(zhí)業(yè)的30274人。房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)包括了為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、房屋拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)損害賠償，以及稅收、司法鑒定、公司上市、企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、資產(chǎn)處置等提供專業(yè)意見(jiàn)，同時(shí)積極探索估價(jià)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步深化和科學(xué)合理的拓展。

中國(guó)十分重視房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)制度建設(shè)。《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”、“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。根據(jù)這一法定制度，建設(shè)部相繼頒布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等一系列規(guī)章和規(guī)范性文件，健全了房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)體系,使之更具操作性。

中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行嚴(yán)格的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度。按照《行政許可法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)均被確定為政府行政許可事項(xiàng)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的人員必須取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)后方可執(zhí)業(yè)。從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)必須取得房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后方可依法承擔(dān)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)。同時(shí)，通過(guò)建立健全相關(guān)的法律法規(guī)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織的作用，加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)的監(jiān)管，保證了房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的良好秩序。

中國(guó)十分重視房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)，*年頒發(fā)了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，此后還了《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》等。這些都有力地保障和有效地提高了房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的專業(yè)水平和公信力。

今后，我們將繼續(xù)完善的法制環(huán)境、優(yōu)質(zhì)的政府服務(wù)、規(guī)范的市場(chǎng)秩序，積極扶持海內(nèi)外房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)做優(yōu)、做強(qiáng)、做大，鞏固和進(jìn)一步拓展房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。

女士們、先生們：

中國(guó)政府鼓勵(lì)內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)界與國(guó)際、國(guó)外及中國(guó)香港、澳門和臺(tái)灣地區(qū)同行進(jìn)行廣泛的交流與合作。我們?cè)敢獠粩嘟梃b吸收發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步完善中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)日常監(jiān)管，提高房地產(chǎn)估價(jià)人員的敬業(yè)精神、專業(yè)水平和職業(yè)道德水準(zhǔn)。*年，在《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》（CEPA）框架下，內(nèi)地房地產(chǎn)估價(jià)師與香港測(cè)量師（產(chǎn)業(yè)）率先實(shí)現(xiàn)了資格互認(rèn)。*年，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)成為國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)全權(quán)會(huì)員。今天，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)攜手中國(guó)內(nèi)地同行，與世界估價(jià)組織協(xié)會(huì)聯(lián)合舉辦本次論壇是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)積極開(kāi)展國(guó)際交流、加強(qiáng)相互合作、促進(jìn)共同發(fā)展的又一體現(xiàn)。今后，我們還將積極探索開(kāi)展多種形式的交流活動(dòng)。

女士們、先生們：

處理好估價(jià)專業(yè)的地方化與全球化，有許多理論和實(shí)踐問(wèn)題需要深入研究和探討。希望參加此次論壇的海內(nèi)外專家學(xué)者、專業(yè)人士、與會(huì)代表，深入開(kāi)展討論，廣泛交流意見(jiàn)，一同為估價(jià)行業(yè)創(chuàng)造和諧、共贏、美好的明天。

房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文第2篇

為進(jìn)一步加強(qiáng)城市房屋拆遷管理，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，保障城市建設(shè)順利進(jìn)行，根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實(shí)際，提出如下意見(jiàn)：

一、規(guī)范拆遷管理行為

（一）城市房屋拆遷工作是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，實(shí)行屬地負(fù)責(zé)制，各區(qū)政府及市發(fā)改、建設(shè)、規(guī)劃、財(cái)政、國(guó)土、房管、物價(jià)、民政、公安、工商、稅務(wù)、城管執(zhí)法等部門應(yīng)各司其職，密切配合，保障順利進(jìn)行。

（二）拆遷人應(yīng)根據(jù)拆遷預(yù)評(píng)估報(bào)告，按規(guī)定向市房屋拆遷主管部門交納拆遷補(bǔ)償安置專儲(chǔ)資金后方可實(shí)施房屋拆遷。城建重點(diǎn)工程、土地儲(chǔ)備項(xiàng)目及重大拆遷項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償安置專儲(chǔ)資金不低于50%。市房屋拆遷主管部門負(fù)責(zé)專項(xiàng)儲(chǔ)存專儲(chǔ)資金，依照與拆遷人、金融機(jī)構(gòu)簽訂的協(xié)議，設(shè)立專門帳號(hào)進(jìn)行監(jiān)管，同時(shí)接受財(cái)政部門的監(jiān)督。拆遷人嚴(yán)格執(zhí)行協(xié)議，保證專儲(chǔ)資金的安全。（三）拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定，按照《江蘇省城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第十九條的規(guī)定執(zhí)行。（四）市拆遷主管部門及房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)行政主管部門要加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷實(shí)施單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，實(shí)行企業(yè)信用檔案制度和業(yè)績(jī)考核制度。凡因房屋拆遷實(shí)施單位、評(píng)估機(jī)構(gòu)的過(guò)錯(cuò)延長(zhǎng)拆遷期限的，一律不得承接新的服務(wù)項(xiàng)目，并依法予以嚴(yán)厲查處。

（五）未經(jīng)規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)，擅自將住宅房屋破門（窗）開(kāi)店改為經(jīng)營(yíng)用房的，工商部門不予辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。凡列入舊城改造計(jì)劃的“棚戶區(qū)”范圍內(nèi)的房屋，市有關(guān)部門原則上不予辦理房屋改、擴(kuò)建，戶口遷入及房屋分戶等手續(xù)。拆遷過(guò)程中弄虛作假、蓄意騙取拆遷補(bǔ)償安置資金的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依法查處。

（六）市拆遷主管部門會(huì)同房產(chǎn)、國(guó)土等部門組建*市房屋拆遷評(píng)估鑒定專家委員會(huì)，負(fù)責(zé)市區(qū)房屋拆遷評(píng)估技術(shù)指導(dǎo)、鑒定工作。委員會(huì)主要由資深的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面的專家組成，名單定期公布。房屋拆遷評(píng)估報(bào)告經(jīng)鑒定的，其鑒定意見(jiàn)應(yīng)當(dāng)作為房屋拆遷行政裁決的依據(jù)。

二、完善拆遷補(bǔ)償政策

（一）住宅房屋自竣工之日起至拆遷許可證頒發(fā)之日止，不滿五年被拆遷的，拆遷人應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷人增加補(bǔ)償金額。*市市區(qū)具體標(biāo)準(zhǔn)為拆遷房屋評(píng)估額的15％。住宅房屋的竣工日期，以建設(shè)單位辦理竣工驗(yàn)收備案日期為準(zhǔn)。

（二）被拆遷人（含公房承租人）只有一處住房且實(shí)際居住，拆遷補(bǔ)償款達(dá)不到最低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)拆遷人在拆遷范圍內(nèi)公示、核準(zhǔn)，按照*市市區(qū)住宅房屋拆遷補(bǔ)償最低6萬(wàn)元標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。住宅房屋拆遷補(bǔ)償最低標(biāo)準(zhǔn)將根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化進(jìn)行調(diào)整并公布。

（三）被認(rèn)定為經(jīng)濟(jì)特困（享受城市低保）的被拆遷人，拆遷補(bǔ)償款低于6萬(wàn)元的，可以選擇獲得最低補(bǔ)償款6萬(wàn)元后自行解決住房，也可以選擇由拆遷人使用拆遷補(bǔ)償款異地購(gòu)買成套使用面積不小于國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范規(guī)定的最小戶型面積標(biāo)準(zhǔn)的房屋予以安置。

（四）被拆遷人只有一處住房且實(shí)際居住，獲得的拆遷補(bǔ)償款低于8萬(wàn)元（含8萬(wàn)元）的，可以依據(jù)《*市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)和管理的意見(jiàn)》（徐政發(fā)〔2003〕164號(hào)）規(guī)定，向市房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用住房。

（五）非住宅房屋拆遷補(bǔ)償采取貨幣補(bǔ)償方式。同時(shí)符合下列條件的非住宅房屋，認(rèn)定為商業(yè)營(yíng)業(yè)用房：

1、具有合法的商業(yè)營(yíng)業(yè)用房批準(zhǔn)文件；

2、持續(xù)按照商業(yè)用地納稅。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房采取路線價(jià)法或市場(chǎng)比較法評(píng)估，不能采取上述方法的，可以采取收益法進(jìn)行評(píng)估；土地性質(zhì)為出讓的，評(píng)估時(shí)根據(jù)土地出讓協(xié)議剩余使用年限按比例扣除土地出讓金增值部分；土地性質(zhì)為劃撥的，評(píng)估時(shí)按照規(guī)定扣除土地出讓金增值部分的40%。非營(yíng)利性的科教、文化、衛(wèi)生和社會(huì)公共福利性公益事業(yè)用房以及工交倉(cāng)儲(chǔ)用房采取成本法進(jìn)行評(píng)估。

（六）住宅房屋改為非住宅房屋使用的，應(yīng)當(dāng)提供規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)文件，方可按照非住宅房屋補(bǔ)償；不能提供規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)文件的，經(jīng)拆遷人現(xiàn)場(chǎng)核準(zhǔn)后，按照以下辦法予以評(píng)估補(bǔ)償

1、住宅樓一層（包括平房）改為非住宅房屋使用的

（1）*年1月5日前持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照并實(shí)際連續(xù)作為非住宅房屋使用的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評(píng)估，依法需扣除土地出讓金的，相應(yīng)扣除土地出讓金增值部分的40%。但拆遷補(bǔ)償款不得超過(guò)同類住宅房屋拆遷補(bǔ)償款的25倍。

（2）*年1月5日后取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)營(yíng)業(yè)一年以上的，參照同類非住宅房屋，按照收益法予以評(píng)估，依法需扣除土地出讓金的，相應(yīng)扣除土地出讓金增值部分的40%后，按一定比例予以補(bǔ)償：1至5年（含本數(shù)，下同）為60%，6至10年為70%，11至15年為80%，16年以上為90%。但拆遷補(bǔ)償款不得高于同類住宅房屋拆遷補(bǔ)償款的2倍。

2、二層及二層以上住宅房屋改為非住宅房屋使用的，按照住宅房屋予以評(píng)估補(bǔ)償安置。

3、住宅房屋改為非住宅房屋使用，被拆遷人要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，一律按住宅房屋予以安置。

三、依法實(shí)施強(qiáng)制拆遷轄區(qū)政府及市有關(guān)部門要認(rèn)真履行職責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行《*市城市房屋行政強(qiáng)制拆遷實(shí)施辦法》（徐政發(fā)〔*〕77號(hào)），按時(shí)完成行政強(qiáng)拆工作。市、區(qū)兩級(jí)法院應(yīng)依照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第305號(hào)）積極介入，及時(shí)啟動(dòng)司法強(qiáng)拆，充分發(fā)揮司法強(qiáng)拆的底線保證作用。

房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文第3篇

（一）評(píng)估人員學(xué)習(xí)準(zhǔn)則的積極性很高準(zhǔn)則后，各地評(píng)估機(jī)構(gòu)都積極組織學(xué)習(xí)和討論，力求把握準(zhǔn)則的精髓，以有效指導(dǎo)評(píng)估實(shí)踐。調(diào)查顯示，有70.59％的人對(duì)評(píng)估準(zhǔn)則體系和各項(xiàng)準(zhǔn)則進(jìn)行過(guò)系統(tǒng)的學(xué)習(xí)，20.59%的人對(duì)其大部分學(xué)習(xí)過(guò)?？梢?jiàn)，評(píng)估人員對(duì)準(zhǔn)則的學(xué)習(xí)積極性還是很高的。

（二）評(píng)估人員對(duì)準(zhǔn)則的滿意度較高對(duì)四項(xiàng)準(zhǔn)則滿意程度的調(diào)查顯示，有89.29%、94.10%、93.25%和92.98%的評(píng)估人員分別對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則、機(jī)器設(shè)備評(píng)估準(zhǔn)則、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則和以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的準(zhǔn)則表示滿意?？梢?jiàn)，四項(xiàng)準(zhǔn)則的滿意程度還是很高的。企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則的滿意度相對(duì)較低些，這與企業(yè)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)的復(fù)雜性有很大關(guān)系。其中，評(píng)估機(jī)構(gòu)的法定代表人（92.6%）、部門經(jīng)理（92.08%）和業(yè)務(wù)經(jīng)理（91.26%）對(duì)該準(zhǔn)則的滿意度比其他評(píng)估人員相對(duì)較高，管理層對(duì)準(zhǔn)則的接受和支持更能推動(dòng)準(zhǔn)則的規(guī)范作用。

（三）準(zhǔn)則的執(zhí)行遵守情況較好調(diào)查顯示，在執(zhí)行機(jī)器設(shè)備評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，44.70%的評(píng)估人員完全遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，51.29%的評(píng)估人員按照強(qiáng)制性的條款執(zhí)行，4.01%的評(píng)估人員按照利于自己的條款執(zhí)行，沒(méi)有人不執(zhí)行準(zhǔn)則。在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)，46.72%的評(píng)估人員對(duì)于強(qiáng)制性的條款才予以執(zhí)行，43.25%的評(píng)估人員會(huì)完全遵照?qǐng)?zhí)行，8.24%的評(píng)估人員有時(shí)執(zhí)行有時(shí)不執(zhí)行，0.69%的評(píng)估人員對(duì)利于自己的準(zhǔn)則執(zhí)行，1.10%的人員不清楚。

二、準(zhǔn)則實(shí)施的主要效果

（一）準(zhǔn)則的規(guī)范作用顯著從總體上看，四項(xiàng)準(zhǔn)則都起到了明顯的規(guī)范作用。對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則，50.78%的評(píng)估人員認(rèn)為其規(guī)范作用很明顯，44.57%的人員認(rèn)為起到了一定的作用，從總體上為評(píng)估人員執(zhí)業(yè)提供了科學(xué)依據(jù)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，43.33%的評(píng)估人員認(rèn)為其規(guī)范作用很明顯，52.59%的評(píng)估人員認(rèn)為起到了一定的作用。比較系統(tǒng)的評(píng)估準(zhǔn)則可以使評(píng)估人員執(zhí)業(yè)有章可循，客戶也更愿意提供資料。具體分析，不同職務(wù)的評(píng)估人員的看法不同。企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則的不同看法，如圖2所示?？梢?jiàn)，越是評(píng)估一線人員越能感受到準(zhǔn)則的規(guī)范作用。

（二）執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)明顯降低資產(chǎn)評(píng)估從受托到收集市場(chǎng)信息、對(duì)被估資產(chǎn)狀況的勘察、對(duì)參照物的選取、評(píng)估方法擇定，直到評(píng)估報(bào)告的出具，是一個(gè)諸多要素相互交合的復(fù)雜過(guò)程。在這一過(guò)程中，由于評(píng)估人員對(duì)法律、法規(guī)及政策的把握以及執(zhí)業(yè)水平存在差異，在執(zhí)業(yè)過(guò)程中達(dá)不到專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)就容易導(dǎo)致執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。準(zhǔn)則的頒布使評(píng)估人員的專業(yè)判斷在準(zhǔn)則框架內(nèi)合理合法地執(zhí)業(yè)，減少了主觀性對(duì)評(píng)估過(guò)程的影響，大大降低了評(píng)估人員的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。調(diào)查顯示，對(duì)于企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，分別有73.29%和91.91%的評(píng)估人員認(rèn)為嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)則可以降低執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）評(píng)估質(zhì)量與執(zhí)業(yè)水平明顯提高準(zhǔn)則的頒布為評(píng)估人員執(zhí)行業(yè)務(wù)提供了統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)依據(jù)，提供了科學(xué)的標(biāo)準(zhǔn)和全方位的指導(dǎo)，也成為有關(guān)監(jiān)管方進(jìn)行有效監(jiān)管的統(tǒng)一尺度，推動(dòng)了評(píng)估人員獨(dú)立、客觀、公正地執(zhí)業(yè)。在評(píng)估過(guò)程、評(píng)估程序以及評(píng)估報(bào)告方面，評(píng)估人員基本都能嚴(yán)格遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，提高了行業(yè)的規(guī)范化水平和執(zhí)業(yè)質(zhì)量。調(diào)查顯示，對(duì)于企業(yè)價(jià)值和不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，分別有69.72%和74.57%的評(píng)估人員認(rèn)為可以提高評(píng)估質(zhì)量和執(zhí)業(yè)水平。（四）社會(huì)各界給予較高評(píng)價(jià)準(zhǔn)則頒布以來(lái)，中評(píng)協(xié)、地方協(xié)會(huì)及其他相關(guān)部門相繼舉辦了一系列的研討班、培訓(xùn)班，以加強(qiáng)評(píng)估界對(duì)各準(zhǔn)則的理解、貫徹和執(zhí)行，在業(yè)內(nèi)引起了廣泛的討論，得到了廣大評(píng)估人員的認(rèn)可和接受。與此同時(shí)，與評(píng)估行業(yè)相關(guān)的行業(yè)外人士對(duì)準(zhǔn)則的呼聲和期望也越來(lái)越大，其頒布有助于維護(hù)社會(huì)公平和公眾利益，有助于評(píng)估報(bào)告使用方正確理解評(píng)估行為、過(guò)程和結(jié)論，因此，社會(huì)各界對(duì)準(zhǔn)則都給予了較高的評(píng)價(jià)。

三、準(zhǔn)則實(shí)施的主要問(wèn)題

（一）準(zhǔn)則執(zhí)行有一定難度評(píng)估人員執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則遇到的最大難度是對(duì)準(zhǔn)則尚未完全掌握，占39.97%；其次是時(shí)間精力花費(fèi)大，占29.77％；最后是委托方缺乏配合，占28.76％。其中4.52%的評(píng)估人員認(rèn)為準(zhǔn)則的“操作性差，不好執(zhí)行”，比如，準(zhǔn)則條款原則性較強(qiáng)；具體參數(shù)調(diào)整范圍沒(méi)有明確規(guī)定；準(zhǔn)則的第十六條和第十七條不好操作等。1.51%的評(píng)估人員認(rèn)為準(zhǔn)則中有些條文不明確，如準(zhǔn)則的第二十七條、第二十九條和第三十一條。另有3.68%的評(píng)估人員選擇其他難度。比如，行業(yè)壁壘、操作機(jī)構(gòu)過(guò)多、標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一、地價(jià)指數(shù)沒(méi)公布等。

（二）準(zhǔn)則執(zhí)行力度不足根據(jù)企業(yè)價(jià)值評(píng)估準(zhǔn)則的調(diào)查，除了3.57%評(píng)估人員表示不清楚外，沒(méi)有一人完全不執(zhí)行該準(zhǔn)則。但是，只有39.91%的評(píng)估人員完全遵照?qǐng)?zhí)行，46.58%的評(píng)估人員只是對(duì)強(qiáng)制性的條款予以執(zhí)行，4.35%的評(píng)估人員對(duì)有利于自己的條款執(zhí)行，另有5.59%的人員有時(shí)執(zhí)行有時(shí)不執(zhí)行。不同職務(wù)評(píng)估人員執(zhí)行準(zhǔn)則情況，如圖3所示。

（三）多種參考標(biāo)準(zhǔn)并存當(dāng)選擇不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)，關(guān)于各種涉及不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行或參考最多的是《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則———不動(dòng)產(chǎn)》，占92.67%；其次是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，占83.15%；再次是《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》，占74.26%；2.18%的評(píng)估人員還參考過(guò)其他的標(biāo)準(zhǔn)，如財(cái)政部91號(hào)文《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)》、《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等。

四、提高準(zhǔn)則實(shí)施效果的政策建議

（一）加大評(píng)估準(zhǔn)則的社會(huì)宣傳力度對(duì)于準(zhǔn)則原則性的定位，需要中評(píng)協(xié)繼續(xù)引導(dǎo)評(píng)估人員正確認(rèn)識(shí)。至于操作性問(wèn)題，可以在準(zhǔn)則體系的其他層次予以解決。另外，準(zhǔn)則沒(méi)有很有力度的推進(jìn)，與監(jiān)管方的理念也有關(guān)，尤其是證監(jiān)會(huì)，有時(shí)他們的理解與準(zhǔn)則不一致，如果評(píng)估人員沒(méi)有按照他們的要求去做，則會(huì)面臨很大風(fēng)險(xiǎn)。所以，對(duì)基層國(guó)資委部門、證監(jiān)會(huì)等監(jiān)管方也要加強(qiáng)評(píng)估準(zhǔn)則條文的宣傳和培訓(xùn)。

（二）加大基礎(chǔ)性工作的投入據(jù)調(diào)查顯示，評(píng)估人員普遍反映參數(shù)的選取、方法的使用等技術(shù)性工作比較困難，需要有可靠的數(shù)據(jù)平臺(tái)、操作性的指導(dǎo)、案例的參考。對(duì)于折現(xiàn)率、期限等參數(shù)，美國(guó)提供參數(shù)指導(dǎo)值，而我國(guó)的修正標(biāo)準(zhǔn)尚未建立，由定性轉(zhuǎn)為定量，是今后行業(yè)發(fā)展的重大問(wèn)題。對(duì)于數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，由于成本高、耗時(shí)長(zhǎng)，且需要持續(xù)更新維護(hù)，則需要各地方協(xié)會(huì)組織各地的評(píng)估機(jī)構(gòu)共同完成數(shù)據(jù)的采集匯總工作，并與資訊公司、數(shù)據(jù)公司建立長(zhǎng)期合作關(guān)系，由評(píng)估協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)信息費(fèi)用，當(dāng)?shù)卦u(píng)估機(jī)構(gòu)免費(fèi)享用。對(duì)于案例的提供，目前主要是以學(xué)者發(fā)表學(xué)術(shù)論文的形式，但是從論文中提取的信息量小、局限性大。建議由評(píng)估協(xié)會(huì)牽頭組織，規(guī)定評(píng)估機(jī)構(gòu)定期提供一至兩份具有代表性的匿名案例，再由中評(píng)協(xié)組織編寫(xiě)成案例集，免費(fèi)提供給積極有效配合協(xié)會(huì)工作的評(píng)估機(jī)構(gòu)，其他機(jī)構(gòu)則要付錢購(gòu)買。

（三）強(qiáng)化系統(tǒng)性、實(shí)踐性強(qiáng)的后續(xù)教育評(píng)估人員工作非常繁忙，系統(tǒng)學(xué)習(xí)的時(shí)間較少，通常是在工作中有針對(duì)性地學(xué)習(xí)，所以統(tǒng)一性、系統(tǒng)性、連貫性較差。建議中評(píng)協(xié)聯(lián)合其他相關(guān)機(jī)構(gòu)，出版更多的著作、教材，或者在培訓(xùn)中去強(qiáng)化這方面的學(xué)習(xí)，并結(jié)合大量案例來(lái)深化對(duì)理論的理解，有針對(duì)性的安排培訓(xùn)內(nèi)容，做到各有側(cè)重。另外，對(duì)于培訓(xùn)工作，由于時(shí)間和空間有限，有時(shí)不可能照顧到所有評(píng)估人員，所以，遠(yuǎn)程培訓(xùn)一定要在各地落實(shí)到位。各地評(píng)估協(xié)會(huì)要嚴(yán)格培訓(xùn)后的考核標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)提升評(píng)估人員執(zhí)業(yè)水平。

（四）確立評(píng)估準(zhǔn)則的基準(zhǔn)地位隨著資產(chǎn)評(píng)估在市場(chǎng)中的作用日益提高，評(píng)估的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)也在逐步加大，但是我國(guó)目前仍缺少相應(yīng)的法律保障體系。資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則作為行業(yè)的行為規(guī)范和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，是所有執(zhí)業(yè)評(píng)估人員必須遵守的從業(yè)基準(zhǔn)，應(yīng)該具有很強(qiáng)的約束力，但是由于準(zhǔn)則是由協(xié)會(huì)名義頒發(fā)的，屬于行業(yè)自律性質(zhì)，因此不具有法律法規(guī)的強(qiáng)制性。中評(píng)協(xié)可以推動(dòng)評(píng)估準(zhǔn)則在相關(guān)法律法規(guī)中的基準(zhǔn)地位。在將來(lái)評(píng)估法中強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)則的規(guī)范作用；在國(guó)有資產(chǎn)管理法律法規(guī)中體現(xiàn)對(duì)準(zhǔn)則的確認(rèn)；在有關(guān)證券監(jiān)管的法律法規(guī)中體現(xiàn)遵從評(píng)估準(zhǔn)則出具的評(píng)估報(bào)告；在司法處理中把評(píng)估準(zhǔn)則作為判定的重要依據(jù)，對(duì)于完全遵照準(zhǔn)則執(zhí)行，其評(píng)估結(jié)論符合合理判斷的評(píng)估事項(xiàng)，允許評(píng)估人員得到一定的免責(zé)。一旦評(píng)估準(zhǔn)則在社會(huì)各界確立了基準(zhǔn)地位，得到相關(guān)法律法規(guī)的認(rèn)可和參照，執(zhí)業(yè)人員的準(zhǔn)則執(zhí)行力度自然會(huì)加大，可以有效促進(jìn)評(píng)估行業(yè)的進(jìn)一步規(guī)范，提升評(píng)估服務(wù)的公信力，進(jìn)而可以引發(fā)市場(chǎng)對(duì)評(píng)估的自愿需求，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也可相應(yīng)提高。

房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文第4篇

一、引導(dǎo)基金的性質(zhì)與宗旨

引導(dǎo)基金是由政府設(shè)立并按市場(chǎng)化方式運(yùn)作的政策性基金，主要通過(guò)扶持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)社會(huì)資金進(jìn)入創(chuàng)業(yè)投資領(lǐng)域。引導(dǎo)基金本身不直接從事創(chuàng)業(yè)投資業(yè)務(wù)。

引導(dǎo)基金的宗旨是發(fā)揮財(cái)政資金的杠桿放大效應(yīng)，增加創(chuàng)業(yè)投資資本的供給，克服單純通過(guò)市場(chǎng)配置創(chuàng)業(yè)投資資本的市場(chǎng)失靈問(wèn)題。特別是通過(guò)鼓勵(lì)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)投資處于種子期、起步期等創(chuàng)業(yè)早期的企業(yè)，彌補(bǔ)一般創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)主要投資于成長(zhǎng)期、成熟期和重建企業(yè)的不足。

二、引導(dǎo)基金的設(shè)立與資金來(lái)源

地市級(jí)以上人民政府有關(guān)部門可以根據(jù)創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展的需要和財(cái)力狀況設(shè)立引導(dǎo)基金。其設(shè)立程序?yàn)椋河韶?fù)責(zé)推進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展的有關(guān)部門和財(cái)政部門共同提出設(shè)立引導(dǎo)基金的可行性方案，報(bào)同級(jí)人民政府批準(zhǔn)后設(shè)立。各地應(yīng)結(jié)合本地實(shí)際情況制訂和不斷完善引導(dǎo)基金管理辦法，管理辦法由財(cái)政部門和負(fù)責(zé)推進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展的有關(guān)部門共同研究提出。

引導(dǎo)基金應(yīng)以獨(dú)立事業(yè)法人的形式設(shè)立，由有關(guān)部門任命或派出人員組成的理事會(huì)行使決策管理職責(zé)，并對(duì)外行使引導(dǎo)基金的權(quán)益和承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)與責(zé)任。

引導(dǎo)基金的資金來(lái)源：支持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)發(fā)展的財(cái)政性專項(xiàng)資金；引導(dǎo)基金的投資收益與擔(dān)保收益；閑置資金存放銀行或購(gòu)買國(guó)債所得的利息收益；個(gè)人、企業(yè)或社會(huì)機(jī)構(gòu)無(wú)償捐贈(zèng)的資金等。

三、引導(dǎo)基金的運(yùn)作原則與方式

引導(dǎo)基金應(yīng)按照“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作，科學(xué)決策、防范風(fēng)險(xiǎn)”的原則進(jìn)行投資運(yùn)作，扶持對(duì)象主要是按照《創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理暫行辦法》規(guī)定程序備案的在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立的各類創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)。在扶持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)設(shè)立與發(fā)展的過(guò)程中，要?jiǎng)?chuàng)新管理模式，實(shí)現(xiàn)政府政策意圖和所扶持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)按市場(chǎng)原則運(yùn)作的有效結(jié)合；要探索建立科學(xué)合理的決策、考核機(jī)制，有效防范風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)引導(dǎo)基金自身的可持續(xù)發(fā)展；引導(dǎo)基金不用于市場(chǎng)已經(jīng)充分競(jìng)爭(zhēng)的領(lǐng)域，不與市場(chǎng)爭(zhēng)利。

引導(dǎo)基金的運(yùn)作方式：（一）參股。引導(dǎo)基金主要通過(guò)參股方式，吸引社會(huì)資本共同發(fā)起設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)。（二）融資擔(dān)保。根據(jù)信貸征信機(jī)構(gòu)提供的信用報(bào)告，對(duì)歷史信用記錄良好的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)，可采取提供融資擔(dān)保方式，支持其通過(guò)債權(quán)融資增強(qiáng)投資能力。（三）跟進(jìn)投資或其他方式。產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向或區(qū)域?qū)蜉^強(qiáng)的引導(dǎo)基金，可探索通過(guò)跟進(jìn)投資或其他方式，支持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)發(fā)展并引導(dǎo)其投資方向。其中，跟進(jìn)投資僅限于當(dāng)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)投資創(chuàng)業(yè)早期企業(yè)或需要政府重點(diǎn)扶持和鼓勵(lì)的高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)企業(yè)時(shí)，引導(dǎo)基金可以按適當(dāng)股權(quán)比例向該創(chuàng)業(yè)企業(yè)投資，但不得以“跟進(jìn)投資”之名，直接從事創(chuàng)業(yè)投資運(yùn)作業(yè)務(wù)，而應(yīng)發(fā)揮商業(yè)性創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)發(fā)現(xiàn)投資項(xiàng)目、評(píng)估投資項(xiàng)目和實(shí)施投資管理的作用。

引導(dǎo)基金所扶持的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)在其公司章程或有限合伙協(xié)議等法律文件中，規(guī)定以一定比例資金投資于創(chuàng)業(yè)早期企業(yè)或需要政府重點(diǎn)扶持和鼓勵(lì)的高新技術(shù)等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的創(chuàng)業(yè)企業(yè)。引導(dǎo)基金應(yīng)當(dāng)監(jiān)督所扶持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)按照規(guī)定的投資方向進(jìn)行投資運(yùn)作，但不干預(yù)所扶持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的日常管理。引導(dǎo)基金不擔(dān)任所扶持公司型創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的受托管理機(jī)構(gòu)或有限合伙型創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的普通合伙人，不參與投資設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資管理企業(yè)。

四、引導(dǎo)基金的管理

引導(dǎo)基金應(yīng)當(dāng)遵照國(guó)家有關(guān)預(yù)算和財(cái)務(wù)管理制度的規(guī)定，建立完善的內(nèi)部管理制度和外部監(jiān)管與監(jiān)督制度。引導(dǎo)基金可以專設(shè)管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)引導(dǎo)基金的日常管理與運(yùn)作事務(wù)，也可委托符合資質(zhì)條件的管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)引導(dǎo)基金的日常管理與運(yùn)作事務(wù)。

引導(dǎo)基金受托管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)符合下列資質(zhì)條件：（1）具有獨(dú)立法人資格；（2）其管理團(tuán)隊(duì)具有一定的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，具有較高的政策水平和管理水平；（3）最近3年以上持續(xù)保持良好的財(cái)務(wù)狀況；（4）沒(méi)有受過(guò)行政主管機(jī)關(guān)或者司法機(jī)關(guān)重大處罰的不良紀(jì)錄；（5）嚴(yán)格按委托協(xié)議管理引導(dǎo)基金資產(chǎn)。

引導(dǎo)基金應(yīng)當(dāng)設(shè)立獨(dú)立的評(píng)審委員會(huì)，對(duì)引導(dǎo)基金支持方案進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審，以確保引導(dǎo)基金決策的民主性和科學(xué)性。評(píng)審委員會(huì)成員由政府有關(guān)部門、創(chuàng)業(yè)投資行業(yè)自律組織的代表以及社會(huì)專家組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。其中，創(chuàng)業(yè)投資行業(yè)自律組織的代表和社會(huì)專家不得少于半數(shù)。引導(dǎo)基金擬扶持項(xiàng)目單位的人員不得作為評(píng)審委員會(huì)成員參與對(duì)擬扶持項(xiàng)目的評(píng)審。引導(dǎo)基金理事會(huì)根據(jù)評(píng)審委員會(huì)的評(píng)審結(jié)果，對(duì)擬扶持項(xiàng)目進(jìn)行決策。

引導(dǎo)基金應(yīng)當(dāng)建立項(xiàng)目公示制度，接受社會(huì)對(duì)引導(dǎo)基金的監(jiān)督，確保引導(dǎo)基金運(yùn)作的公開(kāi)性。

五、對(duì)引導(dǎo)基金的監(jiān)管與指導(dǎo)

引導(dǎo)基金納入公共財(cái)政考核評(píng)價(jià)體系。財(cái)政部門和負(fù)責(zé)推進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展的有關(guān)部門對(duì)所設(shè)立引導(dǎo)基金實(shí)施監(jiān)管與指導(dǎo)，按照公共性原則，對(duì)引導(dǎo)基金建立有效的績(jī)效考核制度，定期對(duì)引導(dǎo)基金政策目標(biāo)、政策效果及其資產(chǎn)情況進(jìn)行評(píng)估。

引導(dǎo)基金理事會(huì)應(yīng)當(dāng)定期向財(cái)政部門和負(fù)責(zé)推進(jìn)創(chuàng)業(yè)投資發(fā)展的有關(guān)部門報(bào)告運(yùn)作情況。運(yùn)作過(guò)程中的重大事件及時(shí)報(bào)告。

六、引導(dǎo)基金的風(fēng)險(xiǎn)控制

應(yīng)通過(guò)制訂引導(dǎo)基金章程，明確引導(dǎo)基金運(yùn)作、決策及管理的具體程序和規(guī)定，以及申請(qǐng)引導(dǎo)基金扶持的相關(guān)條件。申請(qǐng)引導(dǎo)基金扶持的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)，應(yīng)當(dāng)建立健全業(yè)績(jī)激勵(lì)機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制，其高級(jí)管理人員或其管理顧問(wèn)機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員應(yīng)當(dāng)已經(jīng)取得良好管理業(yè)績(jī)。

引導(dǎo)基金章程應(yīng)當(dāng)具體規(guī)定引導(dǎo)基金對(duì)單個(gè)創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的支持額度以及風(fēng)險(xiǎn)控制制度。以參股方式發(fā)起設(shè)立創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的，可在符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的前提下，事先通過(guò)公司章程或有限合伙協(xié)議約定引導(dǎo)基金的優(yōu)先分配權(quán)和優(yōu)先清償權(quán)，以最大限度控制引導(dǎo)基金的資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。以提供融資擔(dān)保方式和跟進(jìn)投資方式支持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的，引導(dǎo)基金應(yīng)加強(qiáng)對(duì)所支持創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的資金使用監(jiān)管，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

引導(dǎo)基金不得用于從事貸款或股票、期貨、房地產(chǎn)、基金、企業(yè)債券、金融衍生品等投資以及用于贊助、捐贈(zèng)等支出。閑置資金只能存放銀行或購(gòu)買國(guó)債。

引導(dǎo)基金的閑置資金以及投資形成的各種資產(chǎn)及權(quán)益，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)章制度進(jìn)行管理。引導(dǎo)基金投資形成股權(quán)的退出，應(yīng)按照公共財(cái)政的原則和引導(dǎo)基金的運(yùn)作要求，確定退出方式及退出價(jià)格。

房地產(chǎn)司法評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)范文第5篇

關(guān)鍵詞：信托;養(yǎng)老;創(chuàng)新;金融

一、引言

2013年，中國(guó)迎來(lái)第一個(gè)老年人口增長(zhǎng)高峰，60歲以上老齡人口達(dá)到202億人，老齡化水平超過(guò)148%。今后20年，我國(guó)老年人口將年均增長(zhǎng)1000萬(wàn)。2053年，老年人口數(shù)量將達(dá)到峰值487億人，占總?cè)丝诘?48%;屆時(shí)，每3人當(dāng)中就會(huì)有1個(gè)60歲以上的老人。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2013年中國(guó)老年人的消費(fèi)需求是4萬(wàn)億元左右，預(yù)計(jì)2030將增加至13萬(wàn)億元，中國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。

與此同時(shí)，截止2014年1季度末，全國(guó)68家信托公司管理的信托資產(chǎn)規(guī)模再創(chuàng)高峰，達(dá)到1173萬(wàn)億元;不過(guò)，增速明顯放緩，沖規(guī)模的勢(shì)頭有所遏制。信托的挑戰(zhàn)至少來(lái)自四個(gè)方面，一是大資管時(shí)代來(lái)臨，金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)加劇，信托的牌照優(yōu)勢(shì)在弱化;二是利率市場(chǎng)化漸行漸近，信托的募資能力在下降;三是隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)減速、房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)累積，信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)也在加大;四是銀監(jiān)會(huì)年內(nèi)99號(hào)文，監(jiān)管日趨嚴(yán)格。各種跡象充分表明信托業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展到了關(guān)鍵時(shí)期，如逆水行舟，不進(jìn)則退。在這樣的情形之下，信托參與養(yǎng)老市場(chǎng)，既是創(chuàng)新業(yè)務(wù)，拓展新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn);又是轉(zhuǎn)型需要，開(kāi)拓藍(lán)海市場(chǎng)。

具體而言，信托參與養(yǎng)老市場(chǎng)，可以從以下路徑入手：

二、養(yǎng)老金信托

所謂養(yǎng)老金信托，是養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)作為信托資產(chǎn)，交給金融信托機(jī)構(gòu)管理和經(jīng)營(yíng)，在職工退休后，能獲得相應(yīng)收益的一種信托形式。由英國(guó)IFSL研究報(bào)告的數(shù)據(jù)走勢(shì)顯示，2010年全球養(yǎng)老基金資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到311萬(wàn)億美元;其中，美國(guó)擁有1889萬(wàn)億美元養(yǎng)老基金，占全球的63%。在全球養(yǎng)老基金中，60%以上是獨(dú)立的信托資產(chǎn)，保險(xiǎn)合同資產(chǎn)約為12%。而在我國(guó)，保險(xiǎn)合同資產(chǎn)占據(jù)絕大多數(shù)，達(dá)到90%以上，養(yǎng)老基金資產(chǎn)配置明顯失衡。

信托參與養(yǎng)老金市場(chǎng)，可以實(shí)現(xiàn)“雙贏”目的。一方面，對(duì)于信托公司而言，參與養(yǎng)老金市場(chǎng)不僅獲得長(zhǎng)期低成本資金的渠道，而且能更好地發(fā)揮自己跨市場(chǎng)投資的優(yōu)勢(shì)，確保養(yǎng)老基金的效益。另一方面，對(duì)于投資者而言，養(yǎng)老基金作為信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，一旦交付信托，即不受信托公司和委托人財(cái)務(wù)狀況惡化甚至破產(chǎn)的影響，從而確保養(yǎng)老基金的安全性。另外，投資者也能更好地享有信托理財(cái)?shù)母呤找媾c低風(fēng)險(xiǎn)。據(jù)悉，我國(guó)個(gè)人賬戶養(yǎng)老金由財(cái)政專戶和地方銀行管理，能獲得收益的只有非常低的地方銀行利息以及財(cái)政記賬利息，以致養(yǎng)老金不斷地縮水。

2013年4月，人社部、銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)、保監(jiān)會(huì)等部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于擴(kuò)大企業(yè)年金基金投資范圍的通知》及《關(guān)于企業(yè)年金養(yǎng)老金產(chǎn)品有關(guān)問(wèn)題的通知》。自此，企業(yè)年金增加了包括商業(yè)銀行理財(cái)產(chǎn)品、信托產(chǎn)品、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃、特定資產(chǎn)管理計(jì)劃、股指期貨等投資品種，為企業(yè)年金基金的投資范圍以及創(chuàng)新型“后端集合模式”養(yǎng)老金產(chǎn)品開(kāi)閘。該舉措既是國(guó)內(nèi)養(yǎng)老金行業(yè)的重大創(chuàng)新突破，也為信托公司參與超過(guò)4800億元的企業(yè)年金市場(chǎng)破除了政策障礙。

三、信托型養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金

目前，金融機(jī)構(gòu)中主要是保險(xiǎn)公司在大舉進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。例如，泰康人壽打造的“泰康之家”，合眾人壽在武漢建設(shè)的“合眾健康谷”，中國(guó)人壽規(guī)劃構(gòu)建的養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”格局等等。保險(xiǎn)公司一方面將保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合;另一方面，保險(xiǎn)資金的低成本、長(zhǎng)期性也與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的盈利特點(diǎn)相吻合。

純粹的PE投資者參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資仍屬少數(shù)案例，更多的機(jī)構(gòu)處于籌備或觀望狀態(tài)。2010年12月，美國(guó)摯信資本（Trust Bridge Partners）宣布，對(duì)親和源股份有限公司注資1億元，這是國(guó)際PE機(jī)構(gòu)首次投資中國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。同年6月，天津首家養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金管理公司――天津鴻福股權(quán)投資基金管理有限公司正式掛牌，將發(fā)起、運(yùn)作養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金。

對(duì)于PE機(jī)構(gòu)而言，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具有吸引力，但其投資價(jià)值仍待考察。首先，老年人消費(fèi)水平仍相對(duì)較低，盡管具有數(shù)萬(wàn)億消費(fèi)市場(chǎng)潛力，但短期內(nèi)能夠取得商業(yè)化成功的投資項(xiàng)目較少;其次，相比于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資周期最長(zhǎng)約十年的PE基金，相對(duì)而言追求的仍是短期回報(bào)，投資周期并不契合;再次，長(zhǎng)期以來(lái)政府部門對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的定位是公益性，導(dǎo)致養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)“非產(chǎn)業(yè)化”，難以出現(xiàn)商業(yè)成功的企業(yè)。此外，這一行業(yè)對(duì)政策的過(guò)度依賴，也使得作為財(cái)務(wù)投資者的PE機(jī)構(gòu)難以評(píng)估其投資風(fēng)險(xiǎn)。

信托公司可以借鑒PE投資機(jī)構(gòu)，通過(guò)設(shè)立產(chǎn)業(yè)基金的方式參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。但是，最大的困惑還是來(lái)自信托公司能否找到類似保險(xiǎn)資金的低成本、長(zhǎng)期資金。

四、養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）

目前，國(guó)內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)主要是三種模式：銷售、自持、銷售+自持。銷售模式的優(yōu)點(diǎn)在于快速回籠資金、實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，缺點(diǎn)在于必須取得土地使用權(quán)、無(wú)法享受優(yōu)惠政策以及后期持續(xù)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定收益。自持模式的優(yōu)點(diǎn)是可以通過(guò)配套用地、行政劃撥等手段運(yùn)用以降低土地成本、通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)獲得穩(wěn)定收益，缺點(diǎn)是要求有充裕的現(xiàn)金、資金量占用大、回籠慢。銷售+自持模式的優(yōu)點(diǎn)在于可以取得上述兩種模式的優(yōu)點(diǎn)、在土地方面采用靈活策略，缺點(diǎn)是要求機(jī)構(gòu)擁有一定的資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)以及養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)能力。

其實(shí)，房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）可以成為養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)融資的重要手段。所謂REITs，就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程。REITs作為國(guó)際資本市場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的主流模式，是商業(yè)地產(chǎn)融資與退出的主流工具和平臺(tái)，是上市和發(fā)行債券之外利用資本市場(chǎng)直接融資的重要形式。

養(yǎng)老物業(yè)證券化可以看做是REITs的一種類型。通過(guò)養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs）的方式，機(jī)構(gòu)一方面可以快速回籠資金，另一方面也能保持住戶的純粹性，有利于更好地提供社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)。對(duì)于投資者而言，則可以在收獲每年的租金收益之外，享有物業(yè)的增值收益。

REITs在美國(guó)、澳大利亞、新加坡等地很普遍。美國(guó)大約有300 個(gè)REITs在運(yùn)作之中，管理的資產(chǎn)總值超過(guò)3000億美元，而且其中有近三分之二在全國(guó)性的證券交易所上市交易。在美國(guó)，REITs也是養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)重要的投資商。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)2013年前十大養(yǎng)老社區(qū)擁有者中，有五家是REITs公司。

2009年初，中國(guó)人民銀行會(huì)同有關(guān)部門形成了REITs初步試點(diǎn)的總體構(gòu)架，但是一直未能正式啟動(dòng)。國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)之所以遲遲未能發(fā)展，主要還是由于在稅收、登記制度、上市交易和退出機(jī)制等方面的規(guī)則不完善，并且涉及《信托法》、《公司法》等相關(guān)法律。當(dāng)然，發(fā)展REITs市場(chǎng)，實(shí)際上是在為開(kāi)發(fā)商增加新的融資渠道，有違國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控初衷，這也是REITs受限的原因之一。

今年5月21日，中信證券股份有限公司“中信啟航專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃”在深交所掛牌轉(zhuǎn)讓，成為我國(guó)首個(gè)交易所場(chǎng)內(nèi)REITs。該REITs發(fā)售規(guī)模521億元，基礎(chǔ)資產(chǎn)是北京、深圳兩地中信證券大廈房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的兩家全資子公司的全部股權(quán)，被認(rèn)為是我國(guó)第一單準(zhǔn)確意義上的股權(quán)類REITs產(chǎn)品。

可以預(yù)見(jiàn)，養(yǎng)老地產(chǎn)、保障房基于政策支持有望成為推動(dòng)“中式REITs”發(fā)展的著力點(diǎn)。對(duì)于養(yǎng)老物業(yè)證券化（REITs），信托公司可以提前布局，積極參與其中，逐步由私募形式發(fā)展為公募形式。

五、信托型“以房養(yǎng)老”

近日，保監(jiān)會(huì)公布《關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，確定自7月1日起，在北京、上海、廣州和武漢率先開(kāi)展險(xiǎn)資以房養(yǎng)老的試點(diǎn)。其實(shí)早在2007年，北京、上海等地就已率先開(kāi)啟以政府為主導(dǎo)的“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)。2013年，中國(guó)政府網(wǎng)也《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》，鼓勵(lì)開(kāi)展老年人住房反向抵押試點(diǎn)。

“以房養(yǎng)老”模式又被稱為“倒按揭”，在美國(guó)、加拿大、新加坡、日本等國(guó)都已經(jīng)推行多年。例如，在加拿大，超過(guò)62歲的老人可將居住房屋抵押給銀行，貸款數(shù)額在15至30萬(wàn)加元之間，只要老人不搬家、不賣房，房產(chǎn)不變，可以一直住到享盡天年，由后人處理房產(chǎn)時(shí)折還貸款。美國(guó)倒按揭貸款的放款對(duì)象也是62歲以上的老年人，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年美國(guó)65歲以上擁有房產(chǎn)的家庭使用倒按揭的比例為14%左右，整體上看還是處于較低水平。

從前期試點(diǎn)情況來(lái)看，國(guó)內(nèi)以房養(yǎng)老開(kāi)展并不理想，其中的一個(gè)重要障礙在于“以房養(yǎng)老”與中國(guó)人傳統(tǒng)觀念相悖。在中國(guó)人傳統(tǒng)的觀念里，房屋是最重要的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，承擔(dān)著安居和傳承的重要任務(wù)，老人大都希望自己百年之后能將住房留給子女。

信托公司介入以房養(yǎng)老可以立足信托自身特點(diǎn)，從以下幾個(gè)方面破題。一是設(shè)計(jì)形式靈活的房屋財(cái)產(chǎn)信托。老人將房產(chǎn)信托給信托公司，信托公司每月給老人一定養(yǎng)老金。房主可與信托公司作出形式靈活的約定：既可以約定由房主全部領(lǐng)取該房產(chǎn)評(píng)估出的金額;也可約定如果孩子孝順，在房主去世后，該房產(chǎn)的剩余價(jià)值由其子女來(lái)繼承。

二是針對(duì)有多套房的家庭。近日，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)家庭金融調(diào)查與研究中心調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭多套房擁有率已達(dá)到210%，城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率為224%。信托公司可以專門針對(duì)這部分客戶設(shè)關(guān)產(chǎn)品，盤活家庭存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。

三是有換房養(yǎng)老需求的老年人。很多老年人原有住所都在城鎮(zhèn)中心，隨著城市擴(kuò)容速度加快，市區(qū)雖然有較好的就醫(yī)、生活條件，但是環(huán)境較差，噪聲、塵土污染大，其實(shí)并不適合養(yǎng)老。因此，好多老人希望能搬到環(huán)境優(yōu)雅的城鄉(xiāng)結(jié)合部，或者針對(duì)老年人開(kāi)發(fā)的老年住區(qū)。信托公司也可以針對(duì)此類有換房養(yǎng)老需求的老人設(shè)計(jì)專門產(chǎn)品。

六、養(yǎng)老消費(fèi)信托

所謂養(yǎng)老消費(fèi)信托，就是指信托公司與養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)聯(lián)手，投資者在購(gòu)買信托產(chǎn)品之后，不是單純地獲得現(xiàn)金收益，而是獲得養(yǎng)老服務(wù)權(quán)益，或者獲得部分現(xiàn)金收益外加養(yǎng)老服

務(wù)權(quán)益。信托公司在長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)中，積累了一大批優(yōu)質(zhì)的高端

客戶，好多客戶自身就有養(yǎng)老服務(wù)的需求，因此，信托公司嘗試開(kāi)發(fā)養(yǎng)老消費(fèi)信托產(chǎn)品，既是服務(wù)高端客戶、增加客戶粘性，又可以找到新的贏利點(diǎn)。

信托公司可以從兩類客戶入手開(kāi)展養(yǎng)老消費(fèi)信托，一類是健康活躍老人。這類老人年齡在60-75歲之間，信托公司可以聯(lián)合開(kāi)發(fā)商、養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)、旅游公司等，為他們提供社區(qū)養(yǎng)老、分時(shí)度假等服務(wù)。另一類客戶是80歲以上老人，這部分老人已經(jīng)出現(xiàn)失能失智、或者半失能癥狀，日常生活必需得到他人護(hù)理。美國(guó)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)老人住進(jìn)完全需要護(hù)理的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的平均年齡為82歲，平均入住時(shí)間為3年。針對(duì)這類客戶，信托公司可以聯(lián)合養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，通過(guò)設(shè)計(jì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金等形式共同來(lái)開(kāi)發(fā)其中的高端市場(chǎng)。

信托公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老消費(fèi)信托時(shí)，應(yīng)該注意把控幾個(gè)原則：一是突出信托的金融功能定位。養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)涉及三個(gè)主要角色：投資商、開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商，信托公司更多擔(dān)任的是作為投資商的金融角色。二是注意發(fā)揮信托的資源整合優(yōu)勢(shì)。信托公司參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該牽頭整合開(kāi)發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商、客戶等各類資源，在其中居于主導(dǎo)位置。三是養(yǎng)老消費(fèi)信托產(chǎn)品應(yīng)該具備投資性、流動(dòng)性、服務(wù)性三個(gè)特征。產(chǎn)品帶給客戶除了投資收益與服務(wù)權(quán)益之外，還應(yīng)該具備一定的流動(dòng)性，可繼承、可轉(zhuǎn)讓。四是養(yǎng)老產(chǎn)品可以涵蓋投資、養(yǎng)老、度假以及保險(xiǎn)等功能，以滿足客戶多方面的需求。五是小盤試水，逐步介入。養(yǎng)老市場(chǎng)有著廣闊的市場(chǎng)遠(yuǎn)景，但是受到既有觀念、服務(wù)商能力、政策配套等諸多因素限制，發(fā)展現(xiàn)狀并不令人滿意。信托公司一方面應(yīng)該積極布局參與，另一方面也應(yīng)該保持適度謹(jǐn)慎，防止投入與產(chǎn)出的不成比例。

參考文獻(xiàn)：

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