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房地產(chǎn)公司設計管理制度范文第1篇

【關鍵詞】房地產(chǎn)建設工程；工程預算；預算管理

房地產(chǎn)建設工程的預算管理工作，對房地產(chǎn)建設工程的投資規(guī)模控制，以及超標、超限現(xiàn)象都起到著決定性的作用。隨著我國現(xiàn)代化市場經(jīng)濟的不斷完善，以及傳統(tǒng)造價管理模式的不斷瓦解，當前房地產(chǎn)建設工程的預算管理工作中存在的問題也逐漸暴露了出來，同時新問題也不斷涌出。例如：招標過程中的人為壓價、工程造價管理的政令出自多門、建筑用材料價格失控等[1]。而房地產(chǎn)企業(yè)在這些問題中多處于被動地位，因此如何建立起一套符合房地產(chǎn)企業(yè)的工程預算管理體系，已經(jīng)成為了房地產(chǎn)企業(yè)適應現(xiàn)代化市場經(jīng)濟發(fā)展所必需的企業(yè)發(fā)展保障措施，也是強化房地產(chǎn)建設工程預算管理的重要途徑。

1 預算管理中出現(xiàn)的問題分析

1.1 缺乏項目綜合管理意識

目前我國房地產(chǎn)建設工程的預算管理大都停留在實施階段系管理的層面，整個房地產(chǎn)建設工程缺乏綜合性的管理意識。無論是建設單位、設計單位、監(jiān)理單位，還是施工單位都沒有開展聯(lián)合的統(tǒng)一造價，其造價管理也是相互獨立缺乏溝通[2]。雖然設計單位早設計房地產(chǎn)建設工程項目之前，會對房地產(chǎn)建設工程項目進行前期預算，但是由于設計單位缺乏對房地產(chǎn)建設工程方案造價指標的了解與約束，因此往往會導致房地產(chǎn)建設工程項目的投資偏高。而工程監(jiān)理單位更是只是監(jiān)督房地產(chǎn)建設工程的施工質(zhì)量與工程進度，很少會對房地產(chǎn)建設工程的造價進行監(jiān)督監(jiān)理。而施工單位在招標過程中為了實現(xiàn)中標目的，往往會過低的壓低標價，這也就導致了施工單位在施工過程中往往會因為資金的缺乏，造成管理不嚴，甚至投資施工，最終導致工程延期，這不經(jīng)會加重施工單位的經(jīng)營性成本，同時也會加重施工單位的財政性成本，給房地產(chǎn)建設工程整體的造價管理帶來進一步的負擔。

1.2 定額預算相對滯后

當前我國實行的房地產(chǎn)建設工程預算多以定額預算為依據(jù)，這種房地產(chǎn)建設工程預算方式是一種靜態(tài)的、滯后的預算方式。定額單價往往是在幾年前確定的人、材、機價格，但隨著市場經(jīng)濟的不斷變化，這一價格基礎必然難以隨時符合市場價格。雖然各個地區(qū)造價管理部分都會不定時的頒布一些補差、系數(shù)調(diào)整措施，但是這一措施的頒布也是在市場長形成廣泛反應之后進行的，且這種調(diào)整也難以及時的反饋給所有的造價人員。同時我國當前采用的定額預算法，難以與國際慣用的事物預算法相結合，更無法滿足市場隨時變化這一特點。

1.3 預算管理人員素質(zhì)不高

我國現(xiàn)有大多數(shù)房地產(chǎn)建設工程造價公司，其主要工作就是按照定額預算對房地產(chǎn)建設工程進行預決算，但是經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)建設工程造價公司員工只有從事概預算的資格，因此其也就很難以適應現(xiàn)代化預算管理的要求。其在進行房地產(chǎn)建設工程預算工作的過程中往往表現(xiàn)為：專業(yè)技術差，難以處理相對復雜的工程技術問題，對項目整體預算缺乏控制能力，而是將大量的工作時間放到事后處理之上，難以形成有效地事前預防。

1.4 設計預算管理制度不完善

預算設計管理制度的不完善，主要體現(xiàn)在其限額設計未能實現(xiàn)有效的、全面的實施。經(jīng)相關統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)[3]，房地產(chǎn)建設工程在設計階段的造價對后續(xù)施工建設造價的影響度高達30%～75%，而施工對房地產(chǎn)建設工程的造價影響度僅為5%～25%[4]。但是在現(xiàn)行的房地產(chǎn)建設工程預算管理體制之下，設計造價卻沒有得到有效的重視與監(jiān)督，而是過分的對施工單位進行了監(jiān)督。這也導致了大量的房地產(chǎn)建設工程項目根本就沒有進行設計招標，也沒有考慮設計方案的可行性，而是直接進行建筑招標，也就導致了房地產(chǎn)建設工程設計中問題普遍存在，難以為后續(xù)的預算管理奠定良好的項目基礎。

2 強化工程預算管理的對策

2.1 實施項目全過程的預算管理

實施房地產(chǎn)建設工程全過程的預算管理，對強化房地產(chǎn)投資綜合管理具有十分重要的意義，這就要求房地產(chǎn)公司必須要進行項目的投資評估管理，對整個項目實施限額設計，在項目整體層面確定工程項目的靜態(tài)投資額，確保為房地產(chǎn)建設工程項目的后續(xù)動態(tài)發(fā)展奠定堅實的資金基礎。此外，在房地產(chǎn)建設工程設計結束之后，還應當在竣工驗收時參照整體設計方案，對整個項目進行對照與檢查，如果存在較大的造價變動必須要有設計變更批準。未經(jīng)建設單位、設計單位批準，任何隨意變更設計、提高標準、追加投資的行為都不得承認，甚至還有追究相關人員的法律責任。

2.2 建立動態(tài)造價體系

任何房地產(chǎn)建設工程項目都是一個較長的過程，任何的市場波動、國家政策、地方性法規(guī)都會對整個工程項目造成預算影響，最終也會影響整個房地產(chǎn)建設工程項目的投資金額、利潤水平。因此，建立起動態(tài)的造價體系，在房地產(chǎn)建設工程項目造價過程中，造價部門便可以根據(jù)量價分離的原則，對整個房地產(chǎn)建設工程項目進行預算管理，這不經(jīng)有利于形成統(tǒng)一造價量，同時也有利于工程指導價格隨著市場價格的波動而隨時的進行調(diào)整。在施工階段，造價人員也可以根據(jù)房地產(chǎn)建設工程計量基礎，對房地產(chǎn)建設工程的各個變動做好記錄，按照動態(tài)變動隨時編制出詳細的工程預算書，從而控制預算價位的偏離，并為偏離提出準確而科學的依據(jù)，以便建設單位及時的調(diào)整投資金額，避免出現(xiàn)最終決算的巨大差異。

2.3 強化預算環(huán)節(jié)的監(jiān)督管理

目前我國房地產(chǎn)建設工程項目普遍存在著監(jiān)督不完善的現(xiàn)象，尤其是預算管理環(huán)節(jié)存在著魚龍混雜的現(xiàn)象。因此，首先，房地產(chǎn)建設工程預算必須要強化對從業(yè)人員的管理工作，清除不具備資質(zhì)的從業(yè)人員。執(zhí)法部門更應該加強對房地產(chǎn)建設工程項目的執(zhí)法力度，對房地產(chǎn)建設工程項目從業(yè)人員進行系統(tǒng)的管理與梳理。其次，房地產(chǎn)建設工程項目還應當推行限額設計，按照價值工程原理對整個房地產(chǎn)建設工程項目進行造價分解，最終確定最為合理的設計方案。當然限額設計不是進行無止境的節(jié)省，而是應當在尊重市場、尊重科學的基礎之上對房地產(chǎn)建設工程進行盡可能的優(yōu)化，以實現(xiàn)項目的最優(yōu)設計。

2.4 完善設計預算管理制度

完善設計預算管理制度首先要明確優(yōu)獎劣罰這一基本原則，如果設計單位可以在投資預算額度內(nèi)進行最優(yōu)化設計，不僅保證了建筑質(zhì)量，同時降低了建設成本，實現(xiàn)了節(jié)約工程投資的目的，就應當按照節(jié)約資金的一定比例對設計單位進行獎勵，而如果設計單位超過了投資預算額度，那么也應當對設計單位進行處罰，以此實現(xiàn)設計預算管理制度的有效實施。

3 結束語

總而言之，房地產(chǎn)建設工程預算管理是一個系統(tǒng)的管理工程，必須要進行全方位、全過程的管理，且在管理過程中必須要使用約束與激勵雙重手段，對投資總額進行全面的管理，從而實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化。

參考文獻

[1]李世鐵.工程預算編制與有效控制建筑工程結算[J].遼寧建材.2010（09）：12-13.

[2]張利紅.工程預算在項目管理中存在的問題及對策分析[J].山西建筑.2010（29）：14-15.

房地產(chǎn)公司設計管理制度范文第2篇

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理問題對策

中圖分類號：C29文獻標識碼：A文章編號：

房地產(chǎn)開發(fā)包含前期規(guī)劃，工程建設，市場營銷，物業(yè)管理四個階段，在房地產(chǎn)開發(fā)實踐過程中，筆者深刻體會到要維持房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展，必須處理好兩種關系：建筑施工技術，施工管理，質(zhì)量的出類拔萃；施工企業(yè)內(nèi)部的項目承包制。在房地產(chǎn)開發(fā)市場競爭水深火熱的今天，除了具備企業(yè)的實力和整體資質(zhì)外，保證良好的施工管理，技術以及質(zhì)量，有利于企業(yè)進行合理的資源以及人員配置，達到低消耗，高質(zhì)量的效益。根據(jù)項目實際情況，合理對資源進行控制，體現(xiàn)現(xiàn)代管理的內(nèi)在。

一、目前我國房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的主要問題

1、項目方案確定階段存在的問題項目方案確定，作為開發(fā)商還是能夠足夠重視的，但開發(fā)商往往沒有按照規(guī)范程序進行運作，使得這個階段的工作存在一些不足。

首先，缺乏充分的市場調(diào)研。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到項目后，為了盡快實現(xiàn)效益，沒有經(jīng)過充分的市場調(diào)研，匆忙確定方案，僅就目前市場什么賺錢，就開發(fā)什么，由于只是簡單地模仿別人，在同類開發(fā)產(chǎn)品中，沒有自己的特色，從而在市場上缺乏吸引力，始終滯后于別人。另外，由于決策層缺乏市場調(diào)研的支柱，往往在方案決策階段可能會出現(xiàn)失誤，增大了企業(yè)的風險。因此開發(fā)商在項目方案確定前，必須做好充分的市場調(diào)研工作。

其次，缺乏品牌、精品意識。由于企業(yè)以利潤最大化為根本目的，一些開發(fā)企業(yè)為了追求高額利潤，在方案確定階段，考慮過多的是如何從這個項目上多賺錢，而忽視產(chǎn)品的精品意識，企業(yè)的品牌形象。企業(yè)要想謀求長遠發(fā)展，在方案確定階段必須具備“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。這本身對企業(yè)來說也是一種無形資產(chǎn)，否則，在現(xiàn)代社會中企業(yè)將無法生存。

此外，沒有較為全面和實際的投資估算報告。開發(fā)商取得一個新項目后，往往只是做項目概算報告，而一旦項目方案、功能等確定后，并沒有針對確定后的方案做投資估算報告，只有項目工程招標造價資料。由于工程造價只是項目投資的一部分，如果項目開工前沒有一個全面和較為實際的投資估算，項目實施過程將無法準確地進行投資控制。常常一個項目全部竣工后，投資額大大超過計劃投資額。

2、施工圖設計管理方面

現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于圖紙設計階段的管理工作不夠，甚至是一片空白。絕大多數(shù)開發(fā)商可能認為，方案、功能確定后交設計單位設計，具體事情那是設計院的事，房地產(chǎn)開發(fā)公司對這些專業(yè)設計的管理能力弱，加上多數(shù)設計人員無成本概念、無創(chuàng)造附加價值的能力、圖紙錯誤多、欠缺細部設計圖紙。開發(fā)商只注重施工現(xiàn)場的成本、質(zhì)量控制，而忽視設計階段的成本、質(zhì)量控制。首先沒有具有詳細和明確要求的設計委托書。一些企業(yè)為了盡快拿到圖紙，在功能和要求還不確切的情況下，就要求設計院設計圖紙，這樣一來，必然造成設計出來的圖紙在功能和使用等方面存在一些不足。如果在施工過程中才發(fā)現(xiàn)，要求修改，不僅增加工程成本和施工難度，而且影響工期；其次，目前設計院設計出來的圖紙是否進行投資控制，無法考證，行業(yè)方面也缺乏這方面的監(jiān)督和管理，尚無一種有效的辦法加以控制。

3 、合同管理方面

目前仍有相當一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識不強，更談不上合同管理。目前合同管理主要存在以下幾點問題：一是不少項目鑒定的合同十分簡單，不符合標準合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴謹，存在漏洞，給對方提供了索賠依據(jù)。例如，日本大成公司承攬的魯布革水電站土方工程，因中方合同條款文字疏忽，僅一字之差，使對方索賠獲得成功，工程費用約增加10%。二是簽約雙方都不認真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴格按合同進行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴格執(zhí)行合同，通常會發(fā)生工程索賠、工期加長、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。三是合同產(chǎn)生糾紛時，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

二、我國房地產(chǎn)公司項目管理的對策建議

1、加強項目前期開發(fā)。管理項目前期研究分析工作一般包括：投資機會尋找與篩選、市場調(diào)研、市場定位、項目構思、目標設計、方案策劃、可行性研究及投資決策分析。

2、重視項目規(guī)劃設計擬建。項目經(jīng)過決策立項后，設計就成為房地產(chǎn)開發(fā)建設的關鍵，其工作質(zhì)量好壞直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)建設質(zhì)量、投資回報和效益。設計應以市場需求為目標，立足于技術定位，從安全、功能、標準和經(jīng)濟方面全面權衡。充分考慮地塊特征、戶型、面積、建筑風格、環(huán)境、擬銷售價格、單套住房銷售總價、項目定位后的目標客戶承受能力等方面因素，確定一個合理的設計方案。一方面，加強與設計單位的溝通。項目經(jīng)理在整個設計過程中應與設計單位進行密切的深層次的合作；另一方面，重視設計對投資控制的影響。真正對投資控制有影響的是設計階段，因此項目管理中對設計階段概算及施工圖預算編制要求全面準確，力求不漏項、不留缺口，并要考慮足夠的各種浮動因素。

3、房地產(chǎn)開發(fā)的過程控制。項目控制技術一般包括：質(zhì)量控制、成本控制兩方面的內(nèi)容。

（1）質(zhì)量管理質(zhì)量對于任何產(chǎn)品都是至關重要的。重視事前質(zhì)量策劃，明確質(zhì)量目標。所謂質(zhì)量策劃，就是制定質(zhì)量目標并規(guī)定必要的運行過程和相關資源以實現(xiàn)質(zhì)量目標。傳統(tǒng)的項目質(zhì)量管理，都集中在材料甄別、施工過程錯漏等等。質(zhì)量，不再是不出錯，而是在資金使用的限制下，達到最好的使用標準。制定了好的標準也能為合同簽訂及索賠打下堅實的基礎。其次，以人為本，加強崗位技能培訓，提高全員質(zhì)量意識。最后，完善質(zhì)量管理體系，建立健全完善的質(zhì)量管理制度，加強過程檢驗。

（2）成本控制的具體措施有以下幾個方面：①降低資金成本。首先，加強現(xiàn)金管理，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，壓縮現(xiàn)金庫存與現(xiàn)金使用量。其次，要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業(yè)壞賬損失風險。②控制工程成本。首先，做好評估階段。這既是企業(yè)決策層進行開發(fā)項目決策的依據(jù)，也是進行成本、銷售、利潤控制和分析的依據(jù)；再次，設計階段。第一，引入競爭機制。爭取多個設計單位投標，第二，實行設計審核。第三，建立獎懲制度。無論是甲方還是乙方或者第三方，施工階段。這一階段，主要是加強和完善現(xiàn)場簽證管理。現(xiàn)場簽證的管理包括現(xiàn)場簽證的辦理和審查兩個階段。

4、完善房地產(chǎn)開發(fā)項目后期的項目管理①項目物業(yè)管理。提供良好的物業(yè)管理服務不僅有利于樹立開發(fā)商的形象、加快其市場銷售速度，而且有利于維護房屋購買者的利益，確實達到物業(yè)保值增值的目的。②營銷在當前房地產(chǎn)項目開發(fā)中的地位十分重要，項目經(jīng)理必須對項目定位準確，正確把握營銷理念。首先，做好產(chǎn)品市場定位；其次，加強產(chǎn)品市場推廣；項目經(jīng)理通過前期市場調(diào)研、項目定位對客戶進行跟蹤分析，并在樓盤銷售過程中隨著市場的變化不斷調(diào)整營銷方案。

總之, 開發(fā)商只要按照成熟的房地產(chǎn)開發(fā)工作流程進行規(guī)范運作, 并圍繞項目管理工作任務建立與之配套嚴密的組織和制度, 加強各流程階段工作的計劃性及其嚴肅性, 注意預控, 就一定會在實際操作過程中減少項目管理的難度, 提高項目管理的質(zhì)量和效率。

參考文獻：

[1] 胡曉.淺談房地產(chǎn)成本控制[J]. 廣東科技. 2010(04)

房地產(chǎn)公司設計管理制度范文第3篇

【關鍵詞】房地產(chǎn)；造價控制；項目投資

1.影響房地產(chǎn)項目工程造價的因素

1.1政策法規(guī)性因素

國家和地方政府主管部門對于基本建設項目的報批、審查、基建程序及其投資費用的構成等都有嚴格而明確規(guī)定，有強制性的政策法規(guī)，建立了一套強有力的職能管理系統(tǒng)和機構。在基建項目的具體實施中，概預算的編制以及確定的工程價格費用項目、概預算定額單價和人工、材料、機械臺班消耗量等，都應符合有關的規(guī)定，使國家的固定投資得到很好的控制。

1.2地區(qū)性與市場性決定因素

房地產(chǎn)項目作為一種建筑產(chǎn)品存在于不同的地域空間，其價格必然受到所在地區(qū)時間、空間、自然條件和社會與市場環(huán)境的影響，它的價值是人工、材料、機具、資金和技術投入的結果。不同的區(qū)域和市場條件，對上述投入條件和工程造價的形式，會帶來直接的影響。

1.3管理設計因素

開發(fā)前期，需要加強包括施工方、開發(fā)商等各部門間的有效溝通和協(xié)調(diào)。一般開發(fā)商對建設項目設計階段重視不夠，忽視工程建設項目前期工作階段韻造價控制。要完善管理制度，設計圖紙是編制概預算的基本依據(jù)之一，也是在房地產(chǎn)項目實施過程中，影響建設投資的關鍵性因素。

1.4人員及施工因素

工程概預算是決定建筑產(chǎn)品價格的依據(jù)，概預算的工作是建筑經(jīng)濟工作的重要組成部分。工程概預算的編制和管理是一項十分復雜而細致的工作，編制人員要有強烈的責任感，要始終把節(jié)約投資、提高經(jīng)濟效益放在首位。

2.房地產(chǎn)項目造價控制的必要性

2.1造價控制在房地產(chǎn)企業(yè)管理中具有重要的地位

房地產(chǎn)造價控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，也是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容的重要組成部分。具體來說就是在投資決策階段、設計階段、建設實施階段，把開發(fā)項目的投資控制在批準的投資限額以內(nèi)，隨時糾正偏差，保證開發(fā)項目投資控制目標的最后實現(xiàn)，力求在開發(fā)項目過程中合理使用人力、財力、物力，獲得良好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。

2.2前期造價控制是房地產(chǎn)項目規(guī)避風險的有效措施

在房地產(chǎn)項目整個開發(fā)過程中，前期工作具有決定性意義，起著極端重要的作用，而房地產(chǎn)開發(fā)項目投資前期工作的核心和重點則是房地產(chǎn)項目可行性研究。房地產(chǎn)項目可行性研究是在投資決策前，對與擬開發(fā)項目有關的社會、經(jīng)濟、技術等各方面進行深入、細致的調(diào)查和研究，對各種可能采用的技術方案和建設方案進行認真的技術經(jīng)濟分析和比較論證，同時也對項目建成后的經(jīng)濟效益進行科學的預測和評價。

3.房地產(chǎn)建設項目各階段工程造價控制的方法

3.1決策階段工程造價控制

房地產(chǎn)項目工程造價的關鍵在于設計階段，因為設計方案的優(yōu)劣和質(zhì)量的好壞，直接關系到整個項目能否順利實施和效益的高低。這一階段是房地產(chǎn)進行投資估算的實施階段，是項目決策在技術上和經(jīng)濟上的全面詳盡的體現(xiàn)，使項目計劃具體化，設計階段的合理概算可以節(jié)約成本，縮短建設周期，提高經(jīng)濟效益；會使整個房地產(chǎn)項目的工程造價的組成更加合理，從而提高資金的使用效率和投資控制效率；這樣就可以很好地控制工程造價，使設計理念更為科學，也便于設計建立在可靠的經(jīng)濟基礎之上，從而使工程造價更加合理。

3.2工程項目設計階段的造價控制

在項目設計階段，房地產(chǎn)商引入競爭機制，選擇優(yōu)秀的設計單位，采用比較合理的建筑與經(jīng)濟方案尤為重要。在這一時期房地產(chǎn)商要組建能夠控制工程造價的設計管理團隊，設計師要在建筑平面、結構設計和材料選用等方面，在分配的投資額度內(nèi)，最大限度地滿足和提高樓盤的使用功能。同時應當熟悉房地產(chǎn)工程的價格組成，以使項目獲得合理的價格和較高的性價比。對各自設計的專業(yè)工程進行逐層分析，有效、合理的分配投資額，提高設備和原材料的使用功能。

3.3工程項目施工階段的造價控制

施工階段是合同的履行階段，也是設計圖紙的工程量轉(zhuǎn)化為實物的階段，這個階段投資量大，事情繁雜，周期長，是控制工程造價的關鍵。為了降低成本，控制造價，在保證施工順利進行的情況下實現(xiàn)預期目標和企業(yè)盈利，房地產(chǎn)商在這一階段應做好的事情有：首先要想控制好投資成本，必須盡量調(diào)整好施工順序，優(yōu)化施工方案，減少不合理的施工變更；其次是要從多角度、全方位了解施工技術的可行性和工程造價的合理性，以提高施工質(zhì)量，避免因設計失誤而造成經(jīng)濟上的損失。

4.各階段造價控制對項目影響的重要性分析

對于房地產(chǎn)而言，對施工前的投資決策和設計階段進行控制，是投資控制的關鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)調(diào)查報告顯示，有90%的工程造價受到設計階段的影響。長時間以來，我國的房地產(chǎn)行業(yè)嚴重忽略了工程項目的前期造價控制，他們通常把主要的精力和時間都花在后期的工程施工階段。這樣做雖然可以取得較為明顯的效果，但是仍舊是“亡羊補牢”，事倍功半。想要從根本上控制好工程造價，那么就要把所有的精力和心思都放在前期的施工階段，特別是對設計環(huán)節(jié)要加以重視，只有這樣才可以取得事半功倍的效果。對工程造價進行控制，就是要把控制放在首要位置。在房地產(chǎn)中，設計做的如何這將直接影響到整個工程的投資項目，所以，設計才是整個工程中最為重要的環(huán)節(jié)。在一個房地產(chǎn)工程中，對前期設計階段的節(jié)約，就是對整項工程節(jié)約成本，設計確定了工程造價，在工程中出現(xiàn)的結算和預算只能簡單的計量，而并不能徹底改變工程造價。所以，工程中的設計部分是整項工程中的關鍵環(huán)節(jié)，這同時也是對項目投資的一個有效控制。

5.項目造價優(yōu)化前置的有效手段及方法

5.1必須要堅持設計方案招標制度

在所有的設計單位中，選出最為優(yōu)秀的設計單位，保證整個設計的先進、合理，從源頭上避免在設計質(zhì)量上出現(xiàn)的各種糾紛。

5.2工程設計要有限額

對房地產(chǎn)的工程投資范圍進行限制。對房地產(chǎn)工程造價的限額進行有效控制是最有效的一種手段。在一項建筑工程中，建設資金投入的多少和施工時間都會直接影響到整個項目的設計好壞。更會影響到房屋今后的使用價值以及經(jīng)濟效益。

5.3對價值工程做好應用工作

從價值工程的角度上看，就是要滿足使用者的各種需求，對研究對象的功能進行全面、系統(tǒng)的分析，在設計的過程中，要使造價和功能這兩個因素進行統(tǒng)一，滿足其他功能的不同需要，降低整個工程造價成本，比如，在建設地下室時，可以對地基進行加深，這樣就可以讓儲藏室的雜物與車輛停放，美化小區(qū)的環(huán)境。雖然這樣做很有可能加大價值工程中的成本，但可以從很大程度上提高該功能。

6.總結

簡而言之，提高房地產(chǎn)經(jīng)濟效益和勞動生產(chǎn)率，對于項目管理而言，的確是一條重要途徑。工程實施成本的管理將直接影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和生存，盡可能降低工程造價和工程質(zhì)量一樣重要。

參考文獻

房地產(chǎn)公司設計管理制度范文第4篇

中國論文

關鍵詞：房產(chǎn)公司；工程管理策略

中圖分類號：F293 文獻標識碼： A

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，客戶對項目的品質(zhì)要求越來越高，品質(zhì)越高的項目，帶來的經(jīng)濟效益也就越大，就要求項目工程管理不斷發(fā)展。對于任何一項建筑工程來說，建筑工程管理質(zhì)量的好壞，直接影響其綜合水準；對任何一個建筑企業(yè)來說，建筑工程管理質(zhì)量的高低，直接影響其長遠發(fā)展。

1 項目施工前管理

1.1做好工程管理規(guī)劃

項目實施前要預先評估工程管理的各環(huán)節(jié)，提出相應管理措施，減少風險因素，提高工程管理水平，為此有必要制定項目工程管理指導書，主要內(nèi)容包括：項目工程管理架構、項目總控制進度計劃及保證措施、設計管理措施、項目施工組織方案、材料設備供應方案、項目質(zhì)量保證措施、項目成本控制措施、現(xiàn)場安全文明管理措施、成品保護措施、工程移交程序及要求、文件檔案管理措施、工程的重點難點分析等。這能夠明確項目目標，使項目的開展更有計劃性，缺少計劃就會使項目管理變得錯綜復雜，影響施工效率。

1.2做好項目優(yōu)化設計

做好設計方案優(yōu)化是甲方技術工作的首要任務，而往往由于設計院不認真進行經(jīng)濟分析，而追求高標準，或為保險起見隨意加大安全系數(shù)，造成投資浪費。需要用價值工程原理進行設計方案分析，以提高價值為目標，以整體效益為出發(fā)點來進行優(yōu)化設計，一是要慎重選擇設計單位；二是加強甲方專業(yè)力量，能夠用價值工程原理做出設計方案分析；三是不要過度追求新穎、獨特從而忽略了對優(yōu)化的要求，做到美觀、技術，經(jīng)濟兼顧，避免設計保守浪費現(xiàn)象；四是甲方與設計相互協(xié)調(diào)配合，明確工程應具備的功能要求及應達到的目標；五是優(yōu)化設計應有具體的明確的措施，應體現(xiàn)地域、環(huán)境、氣候?qū)?yōu)化設計的影響。

1.3選擇優(yōu)秀施工單位 ，簽好施工合同

施工單位的素質(zhì)直接影響工程進度和質(zhì)量，在對施工單位的選擇上，要嚴把質(zhì)量關，做好對施工單位的調(diào)查和篩選，選擇的依據(jù)包括施工單位的資質(zhì)、信譽、經(jīng)濟狀況、技術設備、最近的工作業(yè)績、項目經(jīng)理的素質(zhì)、員工素質(zhì)等，最好是能夠找優(yōu)秀的施工單位長期合作，建立戰(zhàn)略伙伴關系。

合同是甲乙雙方進行管理的依據(jù)，合同具有法律效力，要加強合同的管理就要樹立法治觀念，同時注意提高合同管理人員的專業(yè)素質(zhì)，細化合同條款，建立標準合同，嚴格落實合同中的條款。

1.4做好施工前準備工作

施工準備工作是為了創(chuàng)造有利施工條件，保證施工能夠又快、又好、又省地實施，主要有：1、現(xiàn)場調(diào)研，對周邊的市政情況作充分的調(diào)研，查明臨近開閉站位置和容量、市政給水管路走向和接口位置、污水管線走向和接口位置等，對于設計階段尚未發(fā)現(xiàn)的地下建筑物、地下管線、不能按時交接的工程占地、施工中可能危及安全的建筑物及設施等也要查明并及時解決；2、七通一平，主要指上水、下水、電力、電信、燃氣、道路、供暖、場地平整；3、測量放線，勘測單位對建筑物進行定位放線，需經(jīng)規(guī)劃局驗收合格；4、相關手續(xù)辦理，包括施工臨水、臨電、臨時排水及施工路口等，也包括按照政府有關的規(guī)定及程序辦理工程報建手續(xù)；5、組織合同交底，確保合同執(zhí)行及關聯(lián)各方掌握合同主要條款內(nèi)容，減少糾紛，提升合同履約質(zhì)量；6、開工申請報告審批，具備下列條件方可批準開工：施工圖已交底、會審，施工組織設計已審批，施工現(xiàn)場已具備施工條件，施工單位的各項準備工作已就緒，監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細則已審批，各種施工許可手續(xù)齊全。

2 提高建筑工程管理質(zhì)量的有效策略

2.1健全和完善管理監(jiān)督機制

科學的工程管理制度必須摒棄以往的分包式管理模式，讓建筑工程從以往混亂的環(huán)境中解脫出來。對建筑工程中的各項工作進行明確的責任劃分，在分工明確的條件下各項工作才能以良好的秩序進行；建立健全完善的建筑工程監(jiān)督體系。健全完善的建筑工程監(jiān)督體系能夠及時發(fā)現(xiàn)工程中存在的問題，并及時采取相應的措施，最大限度的保證建筑工程管理工作的有效進行，責任制度與監(jiān)督管理機制相結合能夠有效地端正施工人員的工作態(tài)度并進一步提高施工人員的工作積極性。對建筑工程中的所有工作夠按照相關的規(guī)定進行嚴格的監(jiān)督，一方面能夠保證建筑工程的管理工作順利進行，另一方面還能夠保證建筑工程的整體質(zhì)量，維護建筑工程的現(xiàn)場施工秩序。

2.2整合和優(yōu)化人力資源配置

人員素質(zhì)是建筑工程管理的核心環(huán)節(jié)，因此要重視提高工程參與人員的綜合素質(zhì)。高素質(zhì)的建筑工程工作人員能夠在一定程度上提高建筑工程的整體質(zhì)量，因此建筑工程管理要不斷優(yōu)化人力資源配置。建筑單位應有針對性的制定健全的培訓管理體系和考核機制，對建筑工程從業(yè)人員進行專業(yè)的技能培訓和思想道德教育，有效提高他們的專業(yè)水平和職業(yè)道德，端正工作態(tài)度。在建筑工程管理過程中要根據(jù)工程隊勞動力的需求情況，對現(xiàn)實和潛在的勞動力進行周密計劃，有效流動，合理調(diào)配，充分調(diào)動人的積極性和創(chuàng)造性，提高勞動效率。項目經(jīng)理要按照動態(tài)平衡，統(tǒng)籌優(yōu)化的原則，建立勞動力整體優(yōu)化，實現(xiàn)勞動力供給與建筑需求最佳組合的人力資源管理運行機制。

2.3加強工程材料和機械管理

工程材料是保證建筑工程質(zhì)量安全的核心因素，所以必須要保障工程材料質(zhì)量，才能為提高工程施工質(zhì)量奠定基礎。工程材料的優(yōu)劣直接和工程施工質(zhì)量掛鉤，所以在材料采購過程中必須要制定完善的材料管理機制，并選擇有經(jīng)驗的采購人員，才能有效地防止上當受騙。同時還要加強監(jiān)督管理，才能避免違法違紀、偷工減料等現(xiàn)象影響工程的質(zhì)量安全。機械設備是建筑施工企業(yè)至關重要的施工工具，確保機械設備資源的過程使用能力，保證設備以良好的狀態(tài)投入建筑工程施工，一方面要對機械運行原始記錄、維修記錄、設備臺帳、機械設備技術檔案管理等基礎工作加以重視，實行微機跟蹤管理，使之實現(xiàn)其科學、有序的管理。另一方面要科學維修管理，及時更新改造機械設備。

2.4實現(xiàn)建筑工程成本控制

建筑工程的成本由人工費、材料費、施工機械使用費、措施項目費、施工管理費、其它稅費等組成。具體包括所消耗的主要材料，結構件及其它材料，調(diào)轉(zhuǎn)材料的攤銷費，施工機械的臺班或租賃費，施工人員的工資、獎金以及項目部等一級組織在管理工程施工中所發(fā)生的全部費用支出。通過有效的控制建筑工程的施工成本，將有限的施工資金進行合理的利用，不但能夠讓施工單位在同行業(yè)的公司中擁有更大的競爭力，還能夠在降低建筑成本的同時提高建筑工程的質(zhì)量和效益，縮短工期。做好工程建設的設計和概預算工作，盡最大的努力保證施工過程中不發(fā)生設計變更，尤其是被迫變更。每一個涉及資金的環(huán)節(jié)都不應遺漏，只有這樣才能編制出具有真正實際意義的工程投資概算。

3 總結

工程項目涉及范圍廣、時間長、費用高，對管理的要求也越來越高，甲方貫穿于項目建設的始終，要想做好項目管理工作，需要不斷加強自身學習、提高自身能力，這樣才能在項目管理中發(fā)揮作用，提供客戶滿意的建筑精品。

參考文獻

[1]陳金良.提高建筑工程管理及施工質(zhì)量控制的有效策略[J].科技致富向?qū)?2011，11（02）