前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇房產公司管理制度范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現更多的寫作思路和靈感。

房產公司管理制度范文第1篇

1.1 為了維護公司、股東和債權人的合法權益，加強財務管理和經濟核算，根據《公司法》和《企業(yè)會計制度》等相關法規(guī)，結合公司實際情況，制定本規(guī)定。

1.2 公司財務管理的基本任務是:做好財務預算、控制、核算、分析和考核工作;規(guī)范公司的財務行為，準確計量公司的財務狀況和經營成果;依法合理籌集資金，有效控制和合理配置公司的財務資源;實現公司價值的最大化。

1.3 本規(guī)定在公司內部暫時執(zhí)行，隨著公司業(yè)務的正常開展和不斷拓展，將進行更改、補充和完善。

第二章 財務管理組織機構

2.1 公司實行董事會領導下、總經理負責制的財務管理體制，公司是獨立的企業(yè)法人，自主經營、自我發(fā)展、自負盈虧、自我約束，依法享有法人財產權和民事權力，承擔民事責任。公司設置獨立的財務機構即財務部。

2.2 公司按照《會計法》和《會計基礎工作規(guī)范》等規(guī)定,結合公司的核算體制和財務管理的實際需要，配備財會人員，加強對財會人員的管理。

2.3 財務部主要負責公司的財務管理和經濟核算，主要職責為：

(1)負責公司財務管理制度和各項會計制度擬定;

(2)參與公司籌資方案的擬定和實施;

(3)參與公司發(fā)展新項目、重大投資、重要經濟合同的可行性研究，提供財務意見;

(4)參與公司經營決策，統(tǒng)一調度資金;

(5)負責公司財務預算管理、會計核算;

(6)負責編制合并報表，提供財務數據，如實反映公司的財務狀況和經營成果，并作好項目和財務分析工作;

(7)監(jiān)督財務收支，依法計繳稅收;

(8)負責公司財務會計檔案的保管，票據申購、使用、核銷等管理工作;

(9)監(jiān)督、檢查資金使用、費用開支及財產管理，嚴格審核原始憑證及賬表、單證，杜絕貪污、浪費及不合理開支;

(10)參與對子公司的財務管理。

(11)協(xié)調處理與各單位的關系。

2.4 財務部建立稽查制度，出納員不得兼管稽核、會計檔案保管和收入、費用、債權債務賬目的登記工作。

2.5 公司董事會按有關程序聘任公司財務負責人。

第三章 會計核算

3.1 公司按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定，結合經營項目實際情況，制訂并實施有關會計核算暫行辦法，及時、正確反映經營業(yè)績和披露經營風險。

3.2 公司采用借貸記賬法，以中文作為記錄的文字，以人民幣為記賬本位幣，按照《企業(yè)會計制度》的規(guī)定并結合公司的實際情況，設置總分類和明細賬科目。

3.3 公司按照《企業(yè)會計制度》規(guī)定對經濟業(yè)務進行會計核算、賬務處理，并實行會計電算化。

3.4 公司依照權責發(fā)生制和配比原則確認收入和成本，以反映公司的經營成果。

3.5 公司嚴格區(qū)分本期費用支出與期間費用支出。

3.6 公司各項財產在取得時按照實際成本計量，其后，如果財產發(fā)生減值，按照《企業(yè)會計制度》的規(guī)定計提相應的減值準備。

3.7 公司在進行會計核算時，應當遵循謹慎性原則的要求，不得多計資產和收益、少計負債和費用。

第四章 財務預算管理

4.1 公司制定財務預算管理暫行規(guī)定，對公司的經營業(yè)績、財務狀況、項目運作等實行全面財務預算，并依據其實施管理。

4.2 公司在年度開始前組織編制完成本年度的各項財務預算，財務預算主要包括以下內容：

1. 經營預算;

2. 盈利預算;

3. 資金預算。

4.3 公司在預算年度開始后，對財務預算執(zhí)行情況進行分階段的控制和監(jiān)督，及時進行差異分析，并查實差異的原因，向總經理報告。

第五章 收入、成本費用管理

5.1 公司建立并完善營業(yè)收入的管理規(guī)定，確保收入循環(huán)中的報價、簽訂合同、實際收款和開具發(fā)票等各環(huán)節(jié)的內部控制，以加強對業(yè)務活動的財務監(jiān)督。

5.2 營業(yè)收入是指公司在營業(yè)期間收取的各種經營項目的主營收入和其他業(yè)務收入。公司在收訖價款或取得價款的憑證時，確認營業(yè)收入的實現。

5.3 公司對外投資性的收益包括短期投資收入和長期投資收益。短期投資收益在持有期滿后確認，長期投資收益按被投資單位取得的合法審計報告中的財務年度權益確認。

5.4 成本費用的核算堅持權責發(fā)生制的原則，當期發(fā)生的成本費用，無論其款項是否支付，都應計入當期的成本費用;雖在本期支付的成本費用，但應有后期負擔的均不能計入本期成本費用。但應歸屬本期的成本費用和損失不得掛賬，調節(jié)利潤。

5.5 嚴格控制成本費用的開支范圍和標準，嚴格履行請購、審批、合同訂立、付款等程序，合理控制成本和費用。費用報銷的審批及流程按照費用報銷暫行規(guī)定執(zhí)行。

5.6 公司合理運用財務杠桿，降低財務費用等資本成本。

第六章 資產管理

6.1 公司嚴格按照國家有關部門頒布的《現金管理條例》、《銀行支票使用管理暫行規(guī)定》、《銀行賬戶管理辦法》和公司現金、銀行存款管理暫行規(guī)定，對貨幣資金的使用、銀行賬戶的開設和使用進行管理。貨幣資金的保管和核算須崗位分離。

6.2 公司制定信用政策，加強對應收款項的管理，明確欠款對象，落實追款責任并依據結果施以獎懲。

公司采用余額百分比法估計壞賬損失，并計提壞賬準備，計提的比例為期末應收款項的5‰。財務部對已確實不能收回的超齡應收款項 ，定期逐筆書面上報總經理審核，批準后作為壞賬損失處理。如數額較大者須通過董事會批準后處理。

6.3 公司加強對存貨的管理，建立完善的采購、保管、領銷、記錄、盤點制度，保證賬、卡、物相符。存貨按照實際成本計價，領用或發(fā)出存貨，采用先進先出法確認其實際成本。

6.4 公司制定并嚴格執(zhí)行《固定資產管理辦法》，健全固定資產購建預算、授權購買、登記核算、維護保養(yǎng)、處置等控制制度。公司的固定資產按分類確定折舊率，采用直線法折舊。全部折舊額在相應資產的有效經營期內收回。

公司對固定資產的購建、清理、報廢等，都應當辦理會計手續(xù)，設置固定資產明細賬，建立固定資產卡片，進行會計核算。

6.5 公司對資產使用部門要求定期或者至少于每年年度終了，對各項資產進行全面檢查，并根據謹慎性原則的要求，合理地預計各項資產可能發(fā)生的損失，當期末賬面資產價值與可收回金額發(fā)生差額時，對可收回金額低于賬面價值的差額，提交公司總經理批準后計提資產減值準備。

第七章 負債及所有者權益管理

7.1 公司的債務性融資和權益性融資，依據《公司法》等相關法規(guī)和《公司章程》進行。

7.2 公司依據《公司法》等相關法規(guī)和《公司章程》實施股本變動、提取公積金以及分紅派息等程序。

公司法定公積金按照稅后利潤的10%提取。

第八章 籌資管理

8.1籌資是公司根據發(fā)展需要，在自有資金不能滿足和保證公司正常運轉時，從外部獲取資金以達到公司經營目標的必要活動。籌資必須充分考慮公司實際情況，制定和掌握好籌資策略和方法，確保此項工作安全、有序，并取得最佳效益。

8.2籌資的目的是投資，籌資策略必須以投資策略為依據，充分反映公司投資的要求?；I資時考慮以下因素：以“投”定“籌”、量力而行、具有配套能力和消化能力、籌資成本、籌資管理的難度、公司籌資的期限、負債率和還債率等。

8.3 籌資方式包括銀行籌資、股票籌資、債券籌資等。結合公司實際情況，銀行籌資是公司資金籌集的最主要、最直接的內容，在公司的發(fā)展階段，應盡量爭取各專業(yè)銀行的支持。

第九章 投資管理

9.1 公司依據國家宏觀經濟環(huán)境、有關法規(guī)和公司章程、地區(qū)及行業(yè)發(fā)展狀況、公司及項目前景分析等因素，把對公司的長期發(fā)展有較大的影響投資項目，作為是對外投資管理的重點，同時，為改善投資決策效果，提高投資決策能力和收益，董事會對投資項目進行初審、分析、篩選、評價、論證。公司不從事證券信用交易，避免從事承擔無限責任的投資。

9.2 對外投資應考慮投資增值程度、投資保本能力、投資風險性、納稅優(yōu)惠方針、投資的預期成本、籌資能力、投資回報期間的長短等，全面綜合考慮各因素的基礎上，確定投資的項目。

9.3在爭取獲得更多的投資增值、投資收益時必須重點考慮投資的風險，包括項目特有風險、公司風險、市場風險。由于項目的市場風險不能通過多角化加以分散，因此其對項目的影響非常重大，但公司風險或項目特有風險也不容忽視。

9.4 短期投資是指公司購入能隨時變現并且持有時間不準備超過一年的投資。短期投資按取得時的投資成本入賬。

短期投資持有期間所取得的股利、利息等收益，不確認投資收益。

9.5長期投資是指公司購入不能隨時變現或不準備隨時變現的投資，并分別在“長期股權投資”、“長期債權投資”科目中核算。

公司對外進行股權投資，根據對被投資單位具有控制、共同控制或重大影響的不同情況，分別采用成本法或權益法核算。

公司對外進行債權投資，按取得的實際成本，作為開始投資成本。

9.6 公司應當定期或者至少每年年度終了,對長期投資逐項進行檢查,如果由于市價持續(xù)下跌或被投資單位經營狀況惡化等原因導致其可收回金額低于賬面價值的,應當計提長期投資減值準備.

9.7公司根據《公司法》，以及公司發(fā)展戰(zhàn)略實施對外投資，并嚴格履行立項、可行性分析、審批、運作、監(jiān)督管理和核算等程序，對外投資必須經董事會審議通過。

第十章 財務信息管理

10.1 公司依據《企業(yè)財務報告條例》、《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)會計制度》、《合并會計報表暫行規(guī)定》以及財政部頒布的其他有關制度，編制財務報表。

10.2 公司的財務報表屬于公司的財務機密，未經董事會批準的財務報表一律不得外流。

10.3 已經審核過的報表如需外送，需經財務負責人并報總經理批準。月報在次月的十日內送各股東，季報在每一季度結束后的二十日內送各股東，年報在每一會計年度結束后的三十日內送各股東。

10.4公司依照《會計電算化管理制度》實行財務電子信息系統(tǒng)，實現授權、崗位分離、記錄控制等內控程序的電算化，保證內控制度的有效性,相關人員在使用財務電子信息系統(tǒng)過程中，嚴格遵循內部控制規(guī)范和技術規(guī)范，保證系統(tǒng)的正常運行。

10.5 公司財務部依照《會計檔案管理辦法》妥善保管各種財務會計文本(電子)資料。

10.6 財務部按照規(guī)定作好財務工作交接工作，財務人員工作調動或者因故離職必須將本人所經管的財務工作全部交給接替人員，沒有辦清交接手續(xù)不得調動或者離職。

第十一章 附則

11.1本規(guī)定由董事會負責修改和補充。

11.2本規(guī)定由董事會授權公司財務部負責解釋。

11.3 董事會委托公司財務部依據本規(guī)定擬定若干具體實施細則和具體辦法，由公司總經理審批通過后，頒發(fā)施行。

房產公司管理制度范文第2篇

大家好！

我__財會專業(yè)畢業(yè)，大專學歷，————年取得會計師--中級職稱，本次競聘的是房產公司財務部異地項目處主任崗位。本人2001年入司以來，先后在房產原綜合處辦理過房產證、房產財務原資產信用處擔任過往來會計、現任房產財務成本處核算會計并兼任洪江項目部會計。在這期間得到了公司領導的關心與同事的幫助，才使我得以不斷的成長與收獲，在此表示深深的感謝。在公司工作已幾年頭，但真正的參加競聘還是頭一回，心里的緊張不亞于參加競聘的每一位，今天站在這里是演講，是介紹自己，闡述觀念，接受評委和大家的點評。從徘徊不定到決定應聘，從不自信到自信，多少也有一些內心升華的感悟。在此先為大家即將的點評表示衷心的感謝！

我出生在一個工農家庭，父親是工作起來一絲不茍，力求規(guī)范的人。他時常勉勵我要刻苦學習，多鉆研，要愛崗敬業(yè)，多奉獻，為集團公司事業(yè)的發(fā)展添磚加瓦。父親的囑咐時常在我耳畔縈繞，為我指明了奮進的航向。于是我暗下定決心“要干就干好，干出個樣子來”。在工作中，我虛心向同事、老職工請教，晚上孤燈陪伴，刻苦學習《房地產開發(fā)手冊》、《企業(yè)資本運營操作指南》、《會計工作規(guī)則》、《財務管理》、《會計檔案管理制度》等專業(yè)書籍為自己充電，拓寬視野，不斷提高自身業(yè)務知識。

在公司領導、同事們的幫助和鼓勵下，我很快從一個房地產會計的門外漢得已轉變，熟練掌握了房地產會計工作各項專業(yè)務知識。在會計工作中，我充分發(fā)揮會計職能作用協(xié)助搞好本公司核算管理工作。在原資產管理處任往來會計時讓我深刻認識到良好的資產管理有助于集團及時識別、防范、化解風險。面對宏觀調控下的市場開放性競爭，房地產業(yè)在開發(fā)產品及銷售模式上，我們要及時調整工作思路、克服困難，充分調動起一切社會可用資源，才能確保銷售收入的增長，完成董事局下達的年度計劃指標；與此同時，我始終認為“增收、創(chuàng)效”應作為集團工作的長期目標來抓，進一步加大收入及盈余的量化考核，實行動態(tài)管理，定期通報，讓全員競爭意識明顯增強，有效促進了公司各項業(yè)務持續(xù)了快速發(fā)展。

在具體工作中，我認真履行好崗位職責，重點抓好以下三個方面：一是認真抓好資產的規(guī)范管理，加強公司的資產變現，合理利用自留資產。二是認真抓好成本的監(jiān)督管理，開源節(jié)流。三是認真學習法律法規(guī)和房地產業(yè)務知識，不斷提升自身綜合業(yè)務素質。會計工作，讓我倍加珍惜這神圣的工作崗位。每當為整理借、貸方發(fā)生額和為趕制會計數據加班到深夜的時候，我深深體會到會計工作艱難和辛苦；可當集團一次次銷售突破新高，優(yōu)質服務受表彰，精神文明創(chuàng)建傳來喜訊，財務效益指標上升的時候，我又感到由衷地高興和欣慰，我的付出是值得的。

適逢這次競爭上崗，我本著檢驗、學習、提高的目的走上了今天的演講臺，希望能尋找到下一步的人生答案，感謝在坐的各位，是你們給了我勇氣與信心，讓我對自己的工作與能力有了一次新的嘗試與挑戰(zhàn)的機會，本次我將應聘房產公司財務部異地項目處主任崗位，任職后我將積極配合單位領導努力做好以下工作：

一、認真執(zhí)行國家金融政策、法規(guī)和房地產財務會計制度，履行好會計崗位職責，進一步規(guī)范項目部管理辦法的相關內容，實行程序化管理，進一步提高項目部資產變現收入，降低風險，夯實集團發(fā)展基礎。并通過建立電腦系統(tǒng)收入臺帳，落實銷售任務，做好項目部資金就地平衡工作。

二、按規(guī)定審核、匯總、編報項目部各種會計報表或數據，真實、完整、及時地反映經營成果，并為房產公司及董事局提供準確數據和信息依據。同時，進一步加強重要印章保管和會計檔案管理，防止各類安全事故的發(fā)生。

三、進一步加強項目部的財產管理，認真搞好項目部的會計資料的收集和保管，加強保密制度的落實。

四、加強監(jiān)督，維護財經紀律和金融市場秩序，敢與違法亂紀行為作斗爭。

五、保守項目部的商業(yè)秘密，確保項目部內部信息和商業(yè)機密不外漏。

六、加強學習，不斷提高自身綜合素質，積極配合集團搞好中心工作。

房產公司管理制度范文第3篇

【關健詞】別墅建筑；給排水安裝；質量控制

建筑給排水的重要性已經為業(yè)界所熟知，其包含的內容會因建筑類型的不同也會較大的區(qū)別，大致可以分為生活給排水、消防給水等，有些建筑還會有太陽能熱水及污水處理設施等相關內容，本文想結合工程實例就別墅類建筑給排水管道安裝質量控制作一些探討與分析，希望有助于該類工程的安裝質量的提高。

1 別墅建筑施工管理的特殊性

別墅建筑特別是成片開發(fā)的別墅建筑群，有其自身的一些特殊性，因此無論是房產商、施工單位還是監(jiān)理單位，都應對這類建筑的特殊性作深入的研究。

（1）別墅建筑施工面分散，如果沒有其他制約因素限制幾乎可以同時施工，如一個別墅小區(qū)按100戶計，建筑面積在3萬到5萬平米左右，對施工質量的監(jiān)督、控制尤其是過程控制有特殊要求。這與高層建筑有很大區(qū)別。

（2）建筑戶型（房型）相對復雜，戶內管線分散而室外管線在有些情況又集中、擁擠。同時別墅相對來說對景觀綠化要求較高，這與室外管線特別是排水管線的施工產生較多矛盾，協(xié)調難度高。

（3）別墅建筑品質的高預期與施工隊伍（單位）低進入門檻的矛盾。別墅在人們心中的高檔品質是無須多言的，但就單個別墅而言事實上三層左右的建筑，似乎沒有很高要求。為這表象所誤，業(yè)主很可能選擇不合格的或者誠信度較差的單位進入，因而產生大量的質量問題。

常州某別墅項目的質量問題實例，這是一個分期開發(fā)的高檔別墅樓盤，一期工程別墅項目分聯(lián)排及雙拼（實際上獨棟），共3.5萬平米，毛坯房交付。在交付業(yè)主過程中，業(yè)主提出了大量的質量問題，與給排水專業(yè)有關的主要有：

外墻及屋面有滲水、地下排水管道因回填土下沉斷裂、屋面及陽臺排水不暢積水嚴重、排水管材品質差（排水UPVC管未經抽樣送檢），給水PPR管冷熱水管混用，穿屋面及樓板未按規(guī)定設置套管，部分房間雨污水管混接，給水管未按圖紙安裝，既有明裝，也有暗裝，還有的在室內地坪半明半暗等。當然其他專業(yè)也有很多質量問題，如庭院圍墻開裂甚至倒坍、結構滲水，窗臺滲水等。

2 通常認為，人 、材料、機械、方法 、環(huán)境是影響施工質量的重要因素，我們想重點從人這個方面討論如何加強質量控制

（1）施工單位的誠信與人員素質。如果施工單位沒有質量意識，沒有以質量求生存的觀念，沒有嚴格的質量管理體系并且落到實處，施工質量是無從談起的。在投標或者合同開始簽定階段的承諾常常就是一紙空文而已，這對招標方選擇施工單位提出了研究課題。即使是施工單位有較好的質量控制體系、管理制度，如建設方、監(jiān)理方沒有經常的監(jiān)督與檢查，施工單位也會松懈，所以建設方、監(jiān)理方、施工方都應該有嚴格的制度約束，同時要時時做到實處，才有可能為質量控制有一個堅實的基礎。

（2）監(jiān)理單位的作用。監(jiān)理單位應該是質量監(jiān)督的主體，但是在上述實例中，由于房產公司為了節(jié)省監(jiān)理費用，僅僅委托監(jiān)理單位負責資料的監(jiān)理，負責各種驗收表格的填報蓋章而已，質量監(jiān)督不在其工作范圍，監(jiān)理實際上完全成了擺設。房產公司這種違背國家建設法律法規(guī)的做法事實證明是自食苦果。我國建設工程監(jiān)理制度自1988年實行已經二十多年了，房產公司如何正確認識監(jiān)理的地位與作用，仍然有很多誤區(qū)，值得深思。而監(jiān)理單位為了取得監(jiān)理合同，常常是對建設方不符合國家規(guī)定的合同條款、范圍也接受，因而嚴重地影響了自己的聲譽進而影響了自己的行業(yè)現象與發(fā)展，同樣應該反省。

（3）業(yè)主單位管理人員在整個房產開發(fā)過程處于主體地位，由于管理模式的千差萬別，給排水工程師在各房產公司不盡相同，但對施工質量、進度及安全的管理是基本的。給排水工程師自己的業(yè)務水平、職業(yè)道德及責任心對給排水安裝質量的控制至關重要，特別是監(jiān)理缺位在某些情況下尤其如此（如文中的實例）。如上述實例中的套管預埋在混凝土施工階段就應該提前要求整改，室外排水管施工中應該針對回填土質及排出管較長的情況提出預案，發(fā)現問題時調整施工方案就不至于在交房時才發(fā)現。我們認為給排水工程師（或者其他專業(yè)工程師）專業(yè)技術知識是基礎，責任心是關鍵，只有這樣才能完成本專業(yè)的管理職責，才能對施工單位進行管理，對施工質量進行監(jiān)督控制。

（4）正確處理好質量、進度、成本（投資）的關系

在處理三者之間的關系時，必須建立這樣的理念，即：質量是生命，成本是根本，工期是體現。在質量與工期發(fā)生矛盾時，工期讓步；當質量與成本沖突時，選擇質量。質量在這三者起著主導與支配的作用。只能通過加強管理，做到工程質量在不增加成本的基礎上達到國家標準，符合設計要求；施工工期在不增加成本的基礎上低于國家定額工期；工程成本在符合質量與工期要求下低于社會平均水平。使質量、進度、成本三者達到最佳的結合與辨證的統(tǒng)一。

3 工程質量控制的流程與措施

首先在工程質量控制過程要杜絕僅僅讓監(jiān)理單位對資料監(jiān)理的做法，嚴格按國家建設法律、法規(guī)、規(guī)范簽訂監(jiān)理委托合同，讓監(jiān)理在合同范圍內責、權、利相一致。

3.1 質量控制主要措施

（1）督促承包商建立健全的質量保障體系并督促其運轉

建立質量控制應該以主動控制為主，督促承包商建立健全的質量管理和質量保障體系，對工程項目建設的人、機、料等生產要素實施全方位控制。

監(jiān)理工程師要經常檢查承包商質保體系的運轉情況，尤其是承包商各級技術負責人和專職質檢人員到位情況，技術標準有規(guī)范的貫徹執(zhí)行情況。

（2）工序管理

要求承包商完善計量及質量檢測技術和手段，在每道工序開始前進行施工技術交底，并在每道工序完成后進行質量自檢，未經監(jiān)理工程師驗收或經驗收不合格的不予簽認，且要求承包商不得進入下道工序施工。認真做好隱蔽工程的檢查驗收、工序交接檢查驗收、工程施工質量預控三方面工作。

（3）進場材料和設備的管理

給排水專業(yè)監(jiān)理工程師對進場的材料和設備，按照委托監(jiān)理合同的約定和工程質量管理文件的規(guī)定，對其產品合格證、材質證明單和相關材料檢驗合格的證明及技術文件進行復核。

（4）嚴肅處理監(jiān)理過程中發(fā)現的質量隱患或質量事故

監(jiān)理工程師每日進行有目的性的日常巡視，對工程重點部位進行旁站監(jiān)理，比如，室外給排水管網回填等項目有必要進行旁站監(jiān)理。對發(fā)現的質量問題立即通知承包商整改，并跟蹤承包商的糾正過程，以消除質量隱患。對于原材料使用和設計承包合同（如何合同中有規(guī)定材料的型號）的，應查明原因，通知承包商清除出現場。

（5）人員管理

對于鋼管焊接工序操作人員必須取得特殊工種證書的才允許上崗，對于不要求的人員，立即通知承包商停止其工作，要求調換合格的操作人員，從源頭上保證工程質量。

（6）分包商管理

對分包商進行嚴格的資格審查，檢查其營業(yè)執(zhí)照、企業(yè)資質等級證書等；對其以往的業(yè)績進行考核，必要情況進行實地考察，確保分包商是加合格的施工單位。

房產公司給排水工程師要積極支持監(jiān)理工程師的工作，同時也要對監(jiān)理工程師的工作進行必要的檢查與管理，防止可能出現的失控。

4 結束語

總之，給排水安裝質量的控制是建設單位（監(jiān)理單位）、施工單位的共同職責，必須按質量控制目標建立嚴格的程序及制度并且在工作切實執(zhí)行，才能達到質量控制目標。

參考文獻：

[1]陳粟帛.建筑給排水管道安裝質量控制.中國建設信息，2012（13）.

房產公司管理制度范文第4篇

筆者在2010年5月至9月份,就美國地方政府對土地的管理問題,先后對馬薩諸塞州的Cohasset鎮(zhèn)、馬里蘭州的HfJward縣、得克薩斯州的Houston市、伊利諾伊州的carhondale市和紐約州的sullivan縣進行了實地考察。在考察中,筆者與當地政府的土地規(guī)劃和管理部門的官員進行了交流,收集了大量美國地方政府土地管理方面的法律法規(guī)和規(guī)劃圖,實地考察了一些規(guī)劃案例。在這些材料的基礎上,筆者大致勾畫出美國地方政府對土地管理的基本輪廓。

首先需要明確的是,美國土地管理的責任,主要由地方政府承擔。美國實行的是土地私有制。但是,在對土地的規(guī)劃和管理方面,地方政府所擁有的權力往往大于私人的財產權。這不是說,地方政府可以剝奪私人財產權或者像中國一些地方政府那樣,直接去征用土地,而是說,美國地方政府在維護土地的自然屬性方面,在保護自然環(huán)境和歷史文化遺產方面,可以通過地方立法,去限制私人或者公司對其擁有的土地不當開發(fā),防止造成對當地自然環(huán)境、文化和歷史傳統(tǒng)的破壞。

“分區(qū)制(Zoning)”是包括美國在內的發(fā)達市場經濟國家地方政府進行土地管理的基本方法,是地方政府在土地規(guī)劃和管理的實踐中,通過批準一塊土地具有與另一塊土地不同的用途,并用地圖表示出來而形成的。這種方法既可以確定土地的不同用途,也可以規(guī)范一個區(qū)域內土地開發(fā)和建設的性質和范圍。由此可以看出,“分區(qū)制”土地管理制度不涉及土地的所有權性質,它所規(guī)范的主要是土地的使用權。

“分區(qū)制”的由來及其變化

美國第一個綜合分區(qū)制土地管理的法律,產生于1916年的紐約市。1916年,紐約市曼哈頓區(qū)的下城建造了一棟“公平大廈”。這棟大廈不僅高度超過了相鄰的建筑,占據了自己土地所有權邊界內的所有陸地面積,而且影響了相鄰建筑的采光,由此在紐約市引起了廣泛的討論。這次討論的結果,在美國歷史上產生了第一部綜合性的分區(qū)制土地管理法律。這部由愛德華?巴塞特律師領導的委員會提出的法律,不僅從此規(guī)范了紐約市的土地管理,而且他們制定的《分區(qū)土地管理標準法案》,還在1924年為美國聯(lián)邦政府商務部所采納和,成為美國其他地方政府制定土地管理法的范本,由此巴塞特被尊稱為“分區(qū)制土地管理法的創(chuàng)始人”。

紐約市將城市分為3個主要功能區(qū):居民區(qū)(R),商業(yè)區(qū)(C),工業(yè)區(qū)(M)。這3個功能區(qū)內部又進一步劃分為低密度、中密度和高密度的居民區(qū)、商業(yè)區(qū)和工業(yè)區(qū)。任何一個區(qū)都可以因為特別的目的來改變區(qū)劃的某些性質,以滿足居民生活的需要。例如,規(guī)劃為居民區(qū)的一些街道也可以有為居民日常生活服務的零售商業(yè)區(qū)。這些調整是由區(qū)劃內的行政組織來實施的。

1926年發(fā)生的一起土地使用糾紛案,由于美國聯(lián)邦最高法院支持了地方政府對土地的分區(qū)管理,從而在憲法層次上,首次確認了分區(qū)制土地管理的合法性。20世紀20年代,安博勒房產公司在美國俄亥俄州克利夫蘭市郊區(qū)的歐幾里德鎮(zhèn)擁有68英畝土地,該公司準備對這些土地進行工業(yè)開發(fā)。但是當地政府已經在幾年前制定并通過了分區(qū)制土地管理的法律,確定這些土地不能用于工業(yè)目的,當地居民也認為這樣的土地開發(fā),將影響歐幾里德鎮(zhèn)原有的自然環(huán)境、文化傳統(tǒng)和自己的生活。當地政府根據分區(qū)制土地管理法否決了安博勒房產公司的開發(fā)計劃。由此,安博勒房產公司將歐幾里德地方政府告上了法庭,認為當地政府的裁決違反了美國憲法第五修正案中關于“不能將私人財產在沒有進行補償的情況下用于公共目的”的條款,使他們擁有的土地價值降低了,損害了他們的經濟利益,要求得到地方政府的賠償。雖然基層法院支持了安博勒房產公司的訴訟請求,但1926年聯(lián)邦最高法院糾正了基層法院的判決,認為地方政府分區(qū)制土地管理法符合美國憲法第十四修正案中關于“平等保護”的條款,而且安博勒房產公司也沒有明確的證據來證明他們擁有的土地價值貶值了,并遭受了經濟上的損失。

這是美國歷史上關于分區(qū)制土地管理的一個里程碑,也是至今為止提交聯(lián)邦最高法院審理的最后一起重要的分區(qū)制土地管理案例。從此以后,美國沒有類似的案例再度發(fā)生。盡管20世紀60年代末,美國的民權倡導者指出,分區(qū)制土地管理法排斥低收入家庭和歧視少數民族,因而這種制度是違憲的。但是美國聯(lián)邦最高法院還是既支持分區(qū)制土地管理法,也保護私有財產所有者的權利。在歷史上,法院一般將私有財產權與民權區(qū)分開來,并認為前者比后者更為重要。

美國地方政府制定的分區(qū)制土地管理法律,是政府與社區(qū)合作的結果。而改變土地的功能也必須與民眾協(xié)商,通過立法來實現。這一點也叫“規(guī)則的底線”:就是地方政府、居民團體、民間組織、開發(fā)商共同協(xié)商來完成。不僅需要符合實際情況,還要公開公正透明。

在俄亥俄州的克利夫蘭市,當地議會規(guī)定,改變分區(qū)制土地用途需要土地開發(fā)商履行自薦義務,但開發(fā)項目能否批準要由大克利夫蘭地區(qū)的居民實行全民公決來決定。在1971～1972年,庫亞洪嘎(Cuyahoga)縣內21個地方政府通過了改變土地用途要舉行全民公決的法律。這就使民眾有了直接控制土地使用的權力,可以拒絕不受歡迎的土地開發(fā),從而保護當地社區(qū)的生活質量和保護環(huán)境不受破壞。例如,在斯狀斯維爾市(Strongsvine),

從1971～1977年,居民拒絕了要求將單戶住宅區(qū)改變?yōu)槎鄳糇≌瑓^(qū)11項申請中的10項。在同一時期,大克利夫蘭地區(qū),要求建設多戶住宅區(qū)的15項申請,只有l(wèi)項獲得了通過。另外要求改變土地使用性質的28項申請,只有兩項通過了全民公決。

以上事實,一方面說明社區(qū)居民在土地管理過程中的地位和作用日益明顯,另一方面也顯示出,在保護私人財產與保護區(qū)域特色之間,分區(qū)制土地管理將成為地方政治和經濟矛盾和沖突的焦點。事實上,美國法院在審理這類案件時,也是在保持一種平衡:法院既要保護私人的土地財產權,也要保護社區(qū)的自然環(huán)境和人文歷史傳統(tǒng),通過案件的審理使雙方都能在自己的權力邊界內行使權利,避免超越相互制約的平衡點。

政府作用和民眾參與

可以說,沒有民眾的廣泛參與和監(jiān)督,就不會有地方政府對土地管理的主導權。地方政府在土地管理和開發(fā)中,充當著市場經濟秩序的維護者、開發(fā)商和居民關系的仲裁者的角色。它是裁判員,不是運動員。政府是不參與土地買賣和征收活動的。即使在地方經濟開發(fā)中,政府也只是規(guī)劃者和引導者,并不是投資者和建設者。

但是,要想使政府切實履行好這樣的職責,民眾的參與和監(jiān)督就是必不可少的。這種參與不僅在土地管理法律的制定過程中存在,在法律的執(zhí)行過程中存在,也在法律的修改過程和政府關于土地的決策過程中存在。

在馬里蘭州的豪伍德縣,分區(qū)制土地管理法就規(guī)定當地土地開發(fā)決策過程中民眾參與的具體途徑。

首先,當土地所有者計劃對自己擁有的土地進行商業(yè)開發(fā)前,他有法律義務召開有社區(qū)居民參加的會議,征求社區(qū)居民對擬開發(fā)項目的意見。

然后在此基礎上,將土地開發(fā)計劃提交當地議會和政府行政部門進行審查。這個審查過程最長為45天,并根據居民和議員的意見進行修改補充。

修改形成的方案要求公開征求公眾意見,時間是3～4個星期。這期間居民可以通過書信、電子郵件和打電話等形式,反映自己的意見。

在此基礎上形成的開發(fā)計劃,由當地政府的規(guī)劃部門召開公開聽證會,聽取公眾的意見。同時,對擬開發(fā)土地進行分區(qū)制的土地規(guī)劃調整,接受與此相關的道路、防洪管理、給排水等部門的審查,時間最長為60天。

從召開聽證會開始,在120天內形成最終開發(fā)計劃,土地所有者與開發(fā)商達成協(xié)議,簽訂合同。從召開聽證會開始,在180天內完成政府對開發(fā)項目的審批。

美國中部伊利諾伊州南部的Carbondale市,有居民2.6萬多人。這是一個典型的農業(yè)社區(qū),市內面積的35.8%為農業(yè)用地,自然保護地也占19.7%,兩者相加達到了55.5%。其他如城鄉(xiāng)居民區(qū)占地19.6%;城鄉(xiāng)商業(yè)用地3.7%;工業(yè)用地3.6%;公共機構(包括大中小學校)用地13.6%;公園2.3%;未使用土地1.7%。

該市在制定分區(qū)制土地規(guī)劃時,已經明確:在城區(qū),主要搞好城市中心區(qū)的集中開發(fā);在公路沿線的城區(qū),主要開發(fā)單個住宅和聯(lián)戶住宅,建好公路沿線的商業(yè)設施;在郊區(qū),主要發(fā)展圍繞主城區(qū)占地面積大的單戶住宅;在農村地區(qū),要保護好自然環(huán)境和農業(yè)用地,使綠蔭環(huán)繞城市。

同時,該市為市民參與土地管理創(chuàng)造了多種渠道。這主要包括三個計劃:一是公眾溝通計劃;二是內部溝通計劃;三是公眾參與計劃。這三個計劃的內容是部分重合的,以保證居民與政府官員之間的溝通。其中,最重要的是5個會議。

一是綜合計劃審查委員會的會議。該委員會由選舉或者任命的政府官員和居民、商家、土地所有者的代表組成,與政府顧問定期舉行會議。這種會議對所有市民開放,市民可以自由參加,會議舉行時間提前在網站上公布,會議材料也在網站上下載。

二是利益相關者訪談。政府官員要與項目開發(fā)有關的居民、商家、土地所有者進行有針對性的訪問,了解他們對項目計劃和實施過程的意見。

三是社區(qū)座談會。2009年3月26日召開的一次社區(qū)座談會,政府官員就與居民集中討論了Carbondale市的綜合發(fā)展計劃和實施步驟。這種形式的會議可以幫助政府官員收集居民的意見和建議,也可以更廣泛地聽取民眾的意見。

四是市議會中期情況介紹會。2009年7月21日召開的市議會中期情況介紹會說明,市議會不僅是項目的批準機構,而且也是項目實施的主要參與者。

房產公司管理制度范文第5篇

歷經千辛萬苦，走過風雨春秋。當鮮紅的太陽冉冉升起，終點又成了新的起點。本人自年擔任管理處副主任職務以來，公司領導的正確領導及諸位同仁的幫助支持下，努力適應新形勢新任務的需要，以學習強素質，變壓力為動力，勇于實踐，大膽創(chuàng)新，個人能力和綜合素質有了全面提高和升華，管理處的各項工作均取得了較好成績?，F將年度工作從以下幾個方面向各位作個匯報。不當之處，請批評指正。

一、高標準，嚴要求，不斷加強學習，提高綜合素質要做好新形勢下的物業(yè)管理工作，工作人員的素質是關鍵，而提高素質的主要途徑和手段就是學習

學習上，始終能夠擺正心態(tài)，做到虛心向公司領導和同事學習、向書本學習、向實踐學習。每個星期按時參加公司統(tǒng)一組織的學習，認真作好每堂課的筆記、寫好心得體會。今年10月，博學堂文化傳播有限公司及實踐家王海倫博士到公司講座，獨辟蹊徑的見地，深入淺出的講解，讓我豁然開朗，獲益匪淺。課后，自費花錢購買了推薦的決策力》絕對成功》等系列叢書及光碟，并利用空閑時間認真研讀，同時作了學習筆記。能積極參加公司開展的各種學習實踐活動，各種學習會上主動發(fā)言，并結合實際，對公司的發(fā)展、廣場的定位進行認真思考。去年3月，公司領導的關心和林總帶領下，有幸到長沙著名物業(yè)小區(qū)唯一星城、美林景園及萬家麗建材市場參觀考察。并對考察進行了認真總結和思考，回來后向公司領導作了詳細匯報，一些好做法、好經驗，實行“拿來主義”大膽借鑒，管理處有了具體體現。如從長沙萬家麗的商位布局中得到啟發(fā)，對廣場二層商位布局作了重新規(guī)劃，進行了合理調整，使招租工作有了重大突破。又如裝修管理施行現場巡邏監(jiān)督制，杜絕了違規(guī)裝修等。

二、整規(guī)章。不斷強化管理，提高領導和服務水平

離不開規(guī)范科學的管理。管理出戰(zhàn)斗力，和諧有序的工作環(huán)境。管理出效益。首先，從加強內部管理入手，不斷強化工作人員的服務意識和責任意識。年初，根據崗位職責要求，對管理處的各項規(guī)章制度進行了一次統(tǒng)一整理和規(guī)范，并組織了全體員工進行了集中學習，重申了各項紀律要求。堅持和完善了周一例會制度，會上，對上一周工作進行認真總結，查漏補缺，對本周工作進行超前計劃，合理安排。加大各項制度的執(zhí)行力度，對違背制度規(guī)定的堅持按制度辦事，嚴格獎罰兌現。

于去年4月組建了水一方物業(yè)管理辦公室，為加強在水一方小區(qū)的物業(yè)管理。對辦公室進行了規(guī)范布置，建立了一系列管理制度，設立了24小時投訴電話，使小區(qū)從一開始接管就步入了規(guī)范、有序的運作軌道。管理就是服務。服務第一，業(yè)主至上。工作中我身體力行這么做的如在招租中，要與形形的人打交道，甚至要面對一些人的無理取鬧和侮辱謾罵。每當遇到這些情況時，總能想到公司的服務宗旨，努力克制自己，將淚水往肚里吞，始終面帶微笑做好解釋工作。相信，雨過就會天晴，付出就有回報。與管理處同仁的共同努力下，如今武陵城廣場呈現一派和諧、融洽的商業(yè)新景象。

三、勇求索。不斷推動工作，提高工作成效

由于前期宣傳工作不力等原因，租賃工作是管理處各項工作的重中之重。武陵城廣場自2003年6月28日開業(yè)以來。武陵城廣場一層BC區(qū)及二層的招租工作幾經陷入困境。當時我針對招租工作一直受阻的實際情況，進行了認真分析，及時查找原因，加班加點制定了較為合理的商鋪新布局圖，并主動與房產公司協(xié)調，爭取了租賃優(yōu)惠政策。同時，一改過去坐等式的租賃方式，實行了兩項措施，激活了一池春水”即建立了租賃信息跟蹤表，實行專人上門招租。由于這兩項措施的實行，招租工作收到積極的效果。截止到年底，房產公司原招租的基礎上，出租廣場一、二層商位達6000多平方米，五六層商位達5700多平方米，整個廣場商位出租率達95%出租倉庫及住房達3200平方米，出租率達100%三角坪招租工作也有了新突破，出租房屋達1000多平方米。水一方門面招租開局良好，接管理次月對外出租門面達300平方米，并在短短3個月內，不向公司增援一兵一卒，管理處完成在水一方交房及裝修入住達70多戶。

增強工作人員的責任意識，為減少收費中存在漏收、跑單、呆帳現象。管理處建立并實行征收工作責任制，將責任落實到人。調動了員工的工作積極性和主動性，每年物業(yè)管理費及租金收繳率在95%以上。年，管理處完成租金收入200余萬元(包括加佳家私城家具款抵租金)物業(yè)管理費達50余萬元。

四、查問題。積極應對措施，開創(chuàng)工作新局面

管理處工作中還存在一些不盡人意、不適應新發(fā)展要求的地方，目前。主要表現在員工隊伍上，人員素質參差不齊，專業(yè)水平不高，發(fā)展后勁不足；內部管理上，崗位職責欠完善，沒有嚴格執(zhí)行服務標準化、考核量化和細化，員工的積極性、責任性需進一步增強；等等。對于這些，都是今后的工作中需要引起高度重視并切實加以解決的解決問題才能更好的向前發(fā)展。新形勢下，正視問題是為了解決問題。今后一段時間，管理處應從以下幾個方面努力：

制定詳細的崗位職責，一要強化綜合管理。將責、權、利三者有機結合。

嚴格執(zhí)行量化考核。二建立工作目標責任制。

提升服務標準，三要強化品牌意識。力求惟精惟微。

積極為公司創(chuàng)收，四要加強競爭力。力爭利潤最大化。