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地產(chǎn)公司獎(jiǎng)懲制度范文第1篇

一、我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)行預(yù)算管理中存在問(wèn)題

（一）沒(méi)有完善的績(jī)效考核和獎(jiǎng)懲制度

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在編制預(yù)算后，沒(méi)有簽訂預(yù)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任合同，也沒(méi)有完善的績(jī)效考核制度和獎(jiǎng)懲制度，使得預(yù)算執(zhí)行沒(méi)有制度約束，執(zhí)行效果不佳。在預(yù)算執(zhí)行出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，主要負(fù)責(zé)人往往會(huì)強(qiáng)調(diào)客觀因素和外部環(huán)境因素，盡量避免提及或弱化主觀因素的影響，無(wú)法對(duì)其進(jìn)行有效的處罰。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在考核和激勵(lì)機(jī)制不完善或不落實(shí)的現(xiàn)象，導(dǎo)致預(yù)算目標(biāo)很難實(shí)現(xiàn)，給企業(yè)財(cái)務(wù)造成不穩(wěn)定因素，無(wú)法客觀估計(jì)最終收益，影響企業(yè)項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和長(zhǎng)期戰(zhàn)略的目標(biāo)的分步驟執(zhí)行效果。

（二）預(yù)算執(zhí)行監(jiān)管力度不夠

房地產(chǎn)企業(yè)花了巨大成本和資源進(jìn)行了預(yù)算編制，做好了事前準(zhǔn)備，卻因?yàn)槭轮斜O(jiān)督力度不夠而導(dǎo)致最終效果不理想。這類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)通常存在管理制度跟不上企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現(xiàn)象。管理制度缺乏預(yù)算反饋機(jī)制，致使預(yù)算執(zhí)行情況無(wú)法及時(shí)反饋給財(cái)務(wù)部門(mén)，同時(shí)企業(yè)的預(yù)算管理和會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)沒(méi)有密切配合，使得預(yù)算編制成果不理想，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)無(wú)法按照原計(jì)劃執(zhí)行，存在不斷追加資金的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。

（三）預(yù)算管理機(jī)制不健全

目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)預(yù)算的編制十分重視，但是缺乏整體的配套措施，沒(méi)有相應(yīng)的機(jī)構(gòu)或部門(mén)對(duì)預(yù)算進(jìn)行協(xié)調(diào)監(jiān)督和仲裁。這類(lèi)房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)將預(yù)算的全部工作交給財(cái)務(wù)部門(mén)，造成財(cái)務(wù)部門(mén)任務(wù)過(guò)重，不僅要進(jìn)行預(yù)算編制，還要進(jìn)行預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督，預(yù)算的仲裁等工作，使得一些財(cái)務(wù)部門(mén)無(wú)暇顧及，只將精力放在預(yù)算編制上，忽略或沒(méi)有投入適當(dāng)?shù)木M(jìn)行其他工作。同時(shí)，也會(huì)造成財(cái)務(wù)部門(mén)權(quán)利過(guò)于集中，沒(méi)有與其相互制約的機(jī)構(gòu)，并且內(nèi)部審計(jì)制度不完善，容易出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象。

（四）沒(méi)有樹(shù)立預(yù)算管理的意識(shí)

預(yù)算管理是整體性、全面性的管理，預(yù)算編制只是預(yù)算管理其中的一個(gè)環(huán)節(jié)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確預(yù)算管理的概念，將投入在預(yù)算編制的一些資源分流到預(yù)算執(zhí)行控制和監(jiān)督上面，高質(zhì)量的預(yù)算編制不等同于高質(zhì)量的預(yù)算管理，沒(méi)有良好的執(zhí)行和有效的監(jiān)督，會(huì)使得預(yù)算編制效果大打折扣，對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效果不大。預(yù)算管理與企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)聯(lián)動(dòng)性不強(qiáng)， 一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的預(yù)算管理往往不具有客觀性，因?yàn)轭A(yù)算執(zhí)行能力缺乏，導(dǎo)致預(yù)算編制流于形式，操作性不強(qiáng)。很多房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)對(duì)以往的經(jīng)營(yíng)情況和上一年度指標(biāo)值來(lái)決定下一年度預(yù)算指標(biāo)值，一旦經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)生變化或企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)導(dǎo)致上一年度的預(yù)算與下一年度的實(shí)際情況不匹配，缺乏客觀性，給企業(yè)的財(cái)務(wù)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。

二、完善預(yù)算管理制度的措施

（一）細(xì)致分解各項(xiàng)指標(biāo)，科學(xué)確定財(cái)務(wù)預(yù)算管理責(zé)任單元

預(yù)算管理是一個(gè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)內(nèi)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，它包含預(yù)算編制、預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督、預(yù)算仲裁、預(yù)算監(jiān)督審計(jì)等多方面工作。這些工作全部交給財(cái)務(wù)部門(mén)必定會(huì)造成財(cái)務(wù)部門(mén)的工作壓力過(guò)大。所以房地產(chǎn)企業(yè)必須重視各部門(mén)協(xié)調(diào)合作，建立健全獨(dú)立于財(cái)務(wù)部門(mén)的監(jiān)督審計(jì)部門(mén)，將預(yù)算執(zhí)行監(jiān)督的任務(wù)交于這一部門(mén)完成。房地產(chǎn)企業(yè)必須將任務(wù)細(xì)致劃分，避免權(quán)力集中，綜合考慮部門(mén)的工作能力和工作強(qiáng)度，做到權(quán)責(zé)分明。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自上而下、自下而上的指標(biāo)細(xì)致分解、層層落實(shí)，確定各部門(mén)管理人員的職責(zé)范圍、管理權(quán)限以及相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度，使各個(gè)部門(mén)的方向明確、責(zé)任權(quán)利清晰。

（二）注重資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，行業(yè)發(fā)展受外界因素影響較大。針對(duì)高速發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)家進(jìn)行了多次宏觀調(diào)控，各地政府也紛紛出臺(tái)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道越來(lái)越少，融資難度越來(lái)越大，投資越來(lái)越慎重，營(yíng)運(yùn)資金的運(yùn)用越來(lái)越嚴(yán)格，同時(shí)銷(xiāo)售范圍也越來(lái)越窄，現(xiàn)金回籠問(wèn)題也越來(lái)越嚴(yán)重，現(xiàn)金流問(wèn)題日益突出。財(cái)務(wù)部需緊密?chē)@融資管理、銷(xiāo)售回款管理、付款管理、現(xiàn)金流統(tǒng)籌管理來(lái)開(kāi)展資金管理工作。銷(xiāo)售回款管理：嚴(yán)密監(jiān)控每戶(hù)業(yè)主的回款情況；與營(yíng)銷(xiāo)部一起出臺(tái)《銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)薪酬管理制度》、《簽約回款激勵(lì)制度》，充分調(diào)動(dòng)各方積極性。付款管理：以“對(duì)內(nèi)服務(wù)監(jiān)督、對(duì)外早收晚付”原則，精心鋪排資金計(jì)劃并嚴(yán)格執(zhí)行，做到付款有依據(jù)、付款有安排；每月底編制次月資金支付計(jì)劃表，加強(qiáng)與資金需求部門(mén)的溝通，合理控制付款節(jié)奏，做到資金計(jì)劃切實(shí)可行；每月25號(hào)成本會(huì)計(jì)去項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)查看工程進(jìn)度，核實(shí)工程進(jìn)度款計(jì)算過(guò)程及結(jié)果是否有誤。

（三）注重項(xiàng)目利潤(rùn)預(yù)算管理

項(xiàng)目在拿地之前就需做可行性論證，進(jìn)行成本盈利的測(cè)算，可通過(guò)凈現(xiàn)值法、靜態(tài)回收期、動(dòng)態(tài)回收期、內(nèi)含報(bào)酬率多個(gè)指標(biāo)評(píng)價(jià)方案的可行性。如果可以達(dá)成公司的盈利目標(biāo)，方可在測(cè)算的地價(jià)限額內(nèi)競(jìng)拍土地。項(xiàng)目成立后，需按季度滾動(dòng)更新成本盈利預(yù)測(cè)表，確保項(xiàng)目盈利目標(biāo)，在相關(guān)因素改變而影響盈利目標(biāo)時(shí)，及時(shí)采取不同的解決方案，如調(diào)整銷(xiāo)售方案，變更設(shè)計(jì)，控制單方成本造價(jià)，從多方面著手修正，盡力使盈利目標(biāo)達(dá)到可接受水平。

（四）注重費(fèi)用預(yù)算管理

費(fèi)用預(yù)算管理是預(yù)算管理的重要一環(huán)，完善費(fèi)用預(yù)算管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)部門(mén)需要做到以下三個(gè)方面：1.每年年初根據(jù)集團(tuán)指標(biāo)制定公司各部門(mén)管理費(fèi)用預(yù)算指標(biāo)；2.每月及時(shí)更新費(fèi)用臺(tái)賬，歸集整理各部門(mén)的各項(xiàng)費(fèi)用支出情況；3.每月及時(shí)各部門(mén)管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，針對(duì)超出費(fèi)用預(yù)算的部門(mén)及時(shí)提出預(yù)警。

地產(chǎn)公司獎(jiǎng)懲制度范文第2篇

關(guān)鍵詞 農(nóng)村集體土地；拆遷補(bǔ)償評(píng)估；房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)；防范對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào) F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 1007-5739（2014）06-0295-02

Risk and Countermeasures of House Relocation Compensation Assessment of Rural Collectively Owned Lands

ZHAN Hai-bin

（College of Administration，Hubei University of Arts and Science，Xiangyang Hubei 441053）

Abstract The internal and external risks that real estate appraisal agency faced in house relocation compensation assessment on rural collectively owned lands were showed，and corresponding risk prevention countermeasures were also put forward.

Key words rural collectively owned lands；relocation compensation assessment；real estate appraisal agency；risk；prevention countermeasures

我國(guó)正處于城市化高速發(fā)展階段，城市市區(qū)范圍不斷擴(kuò)大，越來(lái)越多的農(nóng)村集體土地被征用為國(guó)有建設(shè)用地項(xiàng)目，均面臨著拆遷補(bǔ)償評(píng)估。目前拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)正成為許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)重要的業(yè)務(wù)來(lái)源與收入來(lái)源。但由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估涉及到多方面利益關(guān)系人，存在著諸多利益博弈，國(guó)內(nèi)有些學(xué)者在這些方面已有相關(guān)研究[1-2]。房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)不僅面臨公司本身評(píng)估技術(shù)水平以及內(nèi)部評(píng)估人員業(yè)務(wù)水平不足所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也面臨著拆遷評(píng)估過(guò)程中受眾多利益關(guān)系人影響導(dǎo)致的評(píng)估結(jié)果不合理不公正所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。該文主要分析農(nóng)村集體土地上房屋及附著物拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中估價(jià)機(jī)構(gòu)如何規(guī)避面臨的風(fēng)險(xiǎn)。

1 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要包括估價(jià)機(jī)構(gòu)本身的估價(jià)技術(shù)水平不足和管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。

1.1 估價(jià)技術(shù)水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中技術(shù)水平不足主要可以歸納為以下幾點(diǎn)：一是拆遷評(píng)估前的準(zhǔn)備不足。主要包括物資準(zhǔn)備與人員準(zhǔn)備不足導(dǎo)致的技術(shù)水平問(wèn)題。物資準(zhǔn)備不足，例如評(píng)估前準(zhǔn)備的測(cè)量器材的數(shù)量、類(lèi)型以及其測(cè)量的準(zhǔn)確精度是否達(dá)到相應(yīng)拆遷評(píng)估測(cè)量要求，因此拆遷評(píng)估前應(yīng)充分做好拆遷評(píng)估中需要的相關(guān)物資準(zhǔn)備。二是拆遷評(píng)估程序的不規(guī)范。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中必須遵照拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)流程，拆遷評(píng)估程序不符合規(guī)范也會(huì)帶來(lái)一系列內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。三是拆遷現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量結(jié)果不準(zhǔn)確。這是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)最容易引起最終出具的估價(jià)結(jié)果不合理的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)，并且最容易導(dǎo)致一系列的經(jīng)濟(jì)糾紛。常見(jiàn)的有以下情況：房屋面積測(cè)量不準(zhǔn)確；房屋結(jié)構(gòu)確定不合理；附著物現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量與清點(diǎn)不合理[3]；現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查表填寫(xiě)不規(guī)范、不清楚[4]。四是估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的拆遷評(píng)估結(jié)果不合理。由于拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)量大，涉及到眾多的評(píng)估數(shù)據(jù)處理，因此房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在進(jìn)行內(nèi)業(yè)處理時(shí)，容易出現(xiàn)一些問(wèn)題，包括：在向電腦中輸入數(shù)據(jù)出現(xiàn)的錯(cuò)誤；評(píng)估確定的估價(jià)對(duì)象折遷補(bǔ)償價(jià)格不合理。

1.2 管理水平不足導(dǎo)致的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中必須完善公司管理制度，特別在房地產(chǎn)拆遷評(píng)估過(guò)程中風(fēng)險(xiǎn)防范更要求建立完善的制度保障。目前常見(jiàn)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中管理水平不足導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)主要由以下因素影響。一是拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)人員的培訓(xùn)管理問(wèn)題[5]。二是拆遷評(píng)估過(guò)程中房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員的責(zé)任以及獎(jiǎng)懲制度的落實(shí)問(wèn)題。拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要由眾多人員組成的估價(jià)業(yè)務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行，涉及人員多，跨越時(shí)間長(zhǎng)，一些房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由于缺乏完善的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度，當(dāng)最終拆遷補(bǔ)償估價(jià)結(jié)果報(bào)告出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，最容易導(dǎo)致估價(jià)人員相互推脫責(zé)任的情況發(fā)生。

2 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)

2.1 來(lái)源于委托方單位個(gè)別人員的外部風(fēng)險(xiǎn)

拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托方的委托對(duì)待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象按照當(dāng)?shù)夭疬w補(bǔ)償文件進(jìn)行公正、客觀、合理的評(píng)估。委托方主要是拆遷所在地的當(dāng)?shù)卣恍┞毮懿块T(mén)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中需要經(jīng)常與委托方相關(guān)人員加強(qiáng)交流與溝通。這一方面有利于估價(jià)人員更好地按照委托方的合理要求順利完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)另一方面在一些地方也存在著委托方單位的個(gè)別人員故意干涉房地產(chǎn)拆遷估價(jià)人員獨(dú)立、客觀、公正地進(jìn)行估價(jià)活動(dòng)，影響拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果的客觀合理性。特別是對(duì)于工業(yè)廠房拆遷補(bǔ)償評(píng)估，由于涉及的補(bǔ)償金額比較大，并且被拆遷的工業(yè)廠房產(chǎn)權(quán)所有人在當(dāng)?shù)匾话愣加休^廣泛的人脈關(guān)系，因此被拆遷房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人一般通過(guò)委托方的一些人員對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)的估價(jià)人員的估價(jià)活動(dòng)進(jìn)行干涉，達(dá)到提高拆遷補(bǔ)償金額的目的。

2.2 來(lái)源于拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的外部風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)人員在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中要直接面對(duì)拆遷評(píng)估范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)所有人。在這過(guò)程中，估價(jià)人員要與待拆遷范圍內(nèi)的估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人就估價(jià)對(duì)象的狀況進(jìn)行詢(xún)問(wèn)了解，并且現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查評(píng)估也需要估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的積極配合。當(dāng)然在這過(guò)程中估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人一般能積極配合估價(jià)人員完成拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)，但同時(shí)可能面臨拆遷范圍內(nèi)房屋及附著物產(chǎn)權(quán)人對(duì)估價(jià)人員正常估價(jià)活動(dòng)的消極影響。特別是對(duì)于內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制措施不完善的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，其估價(jià)人員在拆遷評(píng)估過(guò)程中如果責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度具體落實(shí)不到位，就容易滋生房地產(chǎn)估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)所有人的利益勾結(jié)，影響拆遷補(bǔ)償結(jié)果的客觀合理性。

3 拆遷補(bǔ)償評(píng)估中估價(jià)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

通過(guò)以上所述的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估過(guò)程中所面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)與外部風(fēng)險(xiǎn)分析，估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員在拆遷補(bǔ)償評(píng)估中如果不建立相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)防范措施，一旦風(fēng)險(xiǎn)真正產(chǎn)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)與估價(jià)人員將面臨著高額的經(jīng)濟(jì)賠償，風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)重的可能導(dǎo)致估價(jià)人員面臨刑事處罰，這種情況在我國(guó)已有發(fā)生。

3.1 內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)于拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)面臨的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)如上文所述，在此，主要從以下幾個(gè)方面闡述內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范措施。

3.1.1 加強(qiáng)對(duì)拆遷評(píng)估技術(shù)人員的培訓(xùn)。首先，在拆遷評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查前必須進(jìn)行相關(guān)技能培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容主要包括相關(guān)測(cè)量?jī)x器的正確使用，這方面至關(guān)重要，因?yàn)槟壳拔覈?guó)許多集體土地上的房屋一般情況下都沒(méi)有房屋所有權(quán)證，因此拆遷評(píng)估時(shí)房屋面積需要估價(jià)人員現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，而房屋面積的準(zhǔn)確性對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響很大，也關(guān)系到被拆遷房屋所有人的合法權(quán)益，不能多評(píng)，亦不能少評(píng)；同時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人員的培訓(xùn)內(nèi)容還包括現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的正確流程、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容及調(diào)查表格的填寫(xiě)規(guī)范及填寫(xiě)時(shí)字跡清晰的要求等。其次，拆遷評(píng)估內(nèi)業(yè)處理人員的培訓(xùn)，包括調(diào)查表格數(shù)據(jù)如何正確輸入電腦，輸入數(shù)據(jù)后輸入人員至少要對(duì)輸入的數(shù)據(jù)與相應(yīng)的調(diào)查表核對(duì)1遍，在此基礎(chǔ)上由其他內(nèi)業(yè)處理人員進(jìn)一步復(fù)核，在確定無(wú)誤的情況下安全保管好輸入的數(shù)據(jù)；出具估價(jià)結(jié)果報(bào)告人員的培訓(xùn)，其內(nèi)容包括如何正確對(duì)估價(jià)對(duì)象合理定價(jià)及估價(jià)報(bào)告如何正確撰寫(xiě)[6-7]。

3.1.2 估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)估價(jià)人員的責(zé)任與獎(jiǎng)懲制度落實(shí)。拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)一般需要多人共同完成外業(yè)調(diào)查與內(nèi)業(yè)處理工作。因此，必須清楚地劃分拆遷評(píng)估人員各自的工作職責(zé)，實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)與懲罰相結(jié)合的公司制度，具體包括以下措施：一是外業(yè)調(diào)查表格的填寫(xiě)規(guī)范要求。外業(yè)調(diào)查人員一方面必須在調(diào)查表格上詳細(xì)規(guī)范地填寫(xiě)調(diào)查對(duì)象的相關(guān)內(nèi)容，同時(shí)在外業(yè)調(diào)查表上填寫(xiě)調(diào)查時(shí)間、調(diào)查人員以及填表人員等相關(guān)信息，為防止以后調(diào)查表格填寫(xiě)內(nèi)容出現(xiàn)問(wèn)題可以追溯相關(guān)外業(yè)調(diào)查人員的具體責(zé)任，防止外業(yè)調(diào)查表格不填寫(xiě)相關(guān)調(diào)查人員時(shí)以后出現(xiàn)問(wèn)題外業(yè)調(diào)查人員的相互推脫責(zé)任。二是內(nèi)業(yè)處理時(shí)相關(guān)人員責(zé)任明確劃分。這主要包括外業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)的電腦錄入人員和撰寫(xiě)、審核房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的房地產(chǎn)估價(jià)人員的具體責(zé)任劃分。數(shù)據(jù)錄入人員需要在錄入的電子表格上注明錄入人員的姓名，而估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)人員以及審核人員必須在估價(jià)報(bào)告轉(zhuǎn)運(yùn)表上填寫(xiě)相關(guān)估價(jià)人員姓名，特別在此強(qiáng)調(diào)，估價(jià)報(bào)告審核人員除了在估價(jià)人員估價(jià)報(bào)告撰寫(xiě)好之后認(rèn)真審核，還必須加強(qiáng)估價(jià)報(bào)告紙質(zhì)打印好之后的認(rèn)真審核，確保估價(jià)報(bào)告估價(jià)結(jié)果的客觀合理[8-10]。

3.2 外部風(fēng)險(xiǎn)防范措施

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估時(shí)面臨的外部風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自委托方以及拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人2個(gè)方面。首先分析來(lái)源于委托方的外部風(fēng)險(xiǎn)分析。目前在我國(guó)，拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)主要接受拆遷評(píng)估對(duì)象所在地方政府職能部門(mén)的委托，因?yàn)椴疬w評(píng)估所涉及房屋拆遷補(bǔ)償金額一般較大，委托方的一些人員不排除可能受拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人的利益賄賂，為拆遷估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)人爭(zhēng)取不合理的利益，利用其是委托方的身份，干預(yù)影響房地產(chǎn)拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)的出具的評(píng)估結(jié)果，給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)可能帶來(lái)嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，拆遷估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)人也可能為了獲得更高的不合理的拆遷補(bǔ)償，通過(guò)對(duì)拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)委托方的一些人員以及估價(jià)機(jī)構(gòu)拆遷評(píng)估人員進(jìn)行利益賄賂，這同樣也可能會(huì)對(duì)從事拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)帶來(lái)災(zāi)害性的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于此類(lèi)外部風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)在做好防范內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)從事拆遷評(píng)估人員進(jìn)行外部風(fēng)險(xiǎn)防范教育，特別是要制定嚴(yán)格的公司制度，如果由于估價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部人員參與虛假拆遷補(bǔ)償評(píng)估現(xiàn)象發(fā)生，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要出臺(tái)具體嚴(yán)厲的懲罰制度，對(duì)這類(lèi)不遵守房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德人員要剔除出估價(jià)行業(yè)，情節(jié)嚴(yán)重人員可能要進(jìn)行刑事處罰。特別要強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在拆遷評(píng)估外部風(fēng)險(xiǎn)防范上，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人及主要負(fù)責(zé)人一定要以身作則，在拆遷評(píng)估業(yè)務(wù)中堅(jiān)持合法、公平、公正的評(píng)估原則，不能因?yàn)槔骝?qū)動(dòng)而違背職業(yè)道德和觸犯法津[11-12]。

4 結(jié)語(yǔ)

由于我國(guó)目前正面臨著城鎮(zhèn)化的高速發(fā)展，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)著大量的征地拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)，公平、公正的拆遷補(bǔ)償評(píng)估結(jié)果對(duì)于地方政府推進(jìn)拆遷項(xiàng)目順利完成以及對(duì)于社會(huì)的穩(wěn)定均起到至關(guān)重要的作用。因此，從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)需要嚴(yán)格遵守房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)準(zhǔn)則，清醒地認(rèn)識(shí)到拆遷補(bǔ)償評(píng)估過(guò)程中其面臨的內(nèi)部與外部風(fēng)險(xiǎn)，并且為此做好各種防范措施，以保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)本身以及整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。

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地產(chǎn)公司獎(jiǎng)懲制度范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；戰(zhàn)略導(dǎo)向；績(jī)效管理體系

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2013）08-00-02

績(jī)效管理體系是企業(yè)為實(shí)現(xiàn)自己的運(yùn)營(yíng)目標(biāo)而建立的一整套用于績(jī)效管理和評(píng)估的流程與系統(tǒng)，房地產(chǎn)公司由于其生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)，需要有專(zhuān)業(yè)的管理體系來(lái)激勵(lì)內(nèi)部員工從而確保企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì)地位。

一、我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和城鎮(zhèn)化的趨勢(shì)，國(guó)民對(duì)住房的需求量逐漸加大，我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展前景廣闊。同時(shí)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力巨大，一方面，各種房地產(chǎn)公司數(shù)量眾多，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)的高回報(bào)讓更多的企業(yè)想要進(jìn)入這一領(lǐng)域，但縱觀我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)近三十年的發(fā)展，行業(yè)分化也在不斷加劇，大型房企在資源整合能力、經(jīng)營(yíng)管理等方面的優(yōu)勢(shì)繼續(xù)擴(kuò)大。這些大型房能夠在競(jìng)爭(zhēng)中占得優(yōu)勢(shì)，如我國(guó)發(fā)展規(guī)模較大的萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、綠地集團(tuán)等三家房企，2012年全年銷(xiāo)售額都在千億元以上，銷(xiāo)售額突破百億有53家，而其它大部分的企業(yè)都屬于中小企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，銷(xiāo)售額在幾十億，甚至不足億元。

二、房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

房地產(chǎn)公司是以經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)即土地、建筑物及其附帶的各種權(quán)益來(lái)進(jìn)行盈利的公司。我國(guó)的房地產(chǎn)公司根據(jù)用戶(hù)對(duì)住房的不同需求劃分為三種，其一是以土地資源開(kāi)發(fā)、建筑物項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其二是向市場(chǎng)提供房屋銷(xiāo)售消息并進(jìn)行一系列的咨詢(xún)活動(dòng)的房地產(chǎn)中介公司，最后一種是為住宅小區(qū)提供服務(wù)的物業(yè)公司，這三種房地產(chǎn)公司在目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中都各有優(yōu)勢(shì)。筆者將以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為重點(diǎn)，詳細(xì)的分析其經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)。

第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的資金需求量巨大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在進(jìn)行一系列的土地開(kāi)發(fā)、項(xiàng)目建設(shè)、銷(xiāo)售等過(guò)程中，都需要巨額的資金投入，同時(shí)在對(duì)要開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性評(píng)估、建筑設(shè)計(jì)、工程管理、營(yíng)銷(xiāo)等具體環(huán)節(jié)中，需要專(zhuān)業(yè)人才到位和穩(wěn)定，因此，資金便成了公司能否正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。

第二，房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的運(yùn)營(yíng)模式是先投資后盈利，在進(jìn)行前期投資過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需要進(jìn)行土地資源的開(kāi)發(fā)、土地原住居民的搬遷調(diào)解、工程設(shè)計(jì)評(píng)估、現(xiàn)場(chǎng)勘查等，尤其是司前期階段開(kāi)發(fā)手續(xù)的取得非常繁雜，政府各級(jí)審批存在很多不確定性和花費(fèi)時(shí)間長(zhǎng)，取得合法開(kāi)工手續(xù)后，才會(huì)開(kāi)始建筑工程的施工，所以從進(jìn)行土地的取得到成品的銷(xiāo)售需要耗費(fèi)很長(zhǎng)的一段時(shí)間，投資期漫長(zhǎng)。

三、房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略導(dǎo)向分析

戰(zhàn)略導(dǎo)向即公司發(fā)展所要遵循的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)和方向。在我國(guó)房地產(chǎn)公司中，戰(zhàn)略導(dǎo)向的作用是十分巨大的。

首先，戰(zhàn)略導(dǎo)向有利于公司應(yīng)對(duì)來(lái)自市場(chǎng)的各種競(jìng)爭(zhēng)。戰(zhàn)略導(dǎo)向包括公司根據(jù)顧客、競(jìng)爭(zhēng)者、公司應(yīng)用技術(shù)這三方面的特點(diǎn)而制定的具體的戰(zhàn)略目標(biāo)，因此，在面對(duì)不同的市場(chǎng)需求時(shí)，公司能夠及時(shí)的調(diào)整內(nèi)部生產(chǎn)。

其次，戰(zhàn)略導(dǎo)向有利于公司核心競(jìng)爭(zhēng)力的提高。公司在擁有了戰(zhàn)略導(dǎo)向的指導(dǎo)后，能夠明確自己每一階段的發(fā)展目標(biāo)，并根據(jù)大的發(fā)展方向來(lái)進(jìn)行內(nèi)部的適當(dāng)調(diào)整，確保公司發(fā)展的總體性。

四、績(jī)效管理體系分析

績(jī)效管理體系包括有戰(zhàn)略目標(biāo)的制定、角色職能的明確、管理流程的控制、績(jī)效反饋與評(píng)估等方面內(nèi)容。在進(jìn)行績(jī)效管理體系的建立與完善時(shí)，企業(yè)需要做好具體的分工和戰(zhàn)略目標(biāo)的制定。戰(zhàn)略目標(biāo)是在公司大的戰(zhàn)略導(dǎo)向的指導(dǎo)下指定的，是績(jī)效管理體系建立的基本落腳點(diǎn)。制定戰(zhàn)略目標(biāo)不僅需要公司進(jìn)行企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃的討論，更需要相關(guān)高層進(jìn)行經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的分解，將企業(yè)的大發(fā)展目標(biāo)細(xì)分到各部門(mén)的戰(zhàn)略目標(biāo)。

另外，績(jī)效考核需要公司能夠明確責(zé)任到人，從企業(yè)的高管到基層員工都必須明確自己的職能。績(jī)效考核的開(kāi)展是在戰(zhàn)略導(dǎo)向的指導(dǎo)下進(jìn)行的，首先，通過(guò)對(duì)公司的戰(zhàn)略導(dǎo)向進(jìn)行充分的了解，做出大致的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)劃表。

在績(jī)效管理體系中，每一環(huán)節(jié)都要求企業(yè)能夠認(rèn)真完成，績(jī)效反饋與評(píng)估是在員工相關(guān)工作完成的基礎(chǔ)上對(duì)內(nèi)部員工開(kāi)展的工作，反饋能夠讓員工看到自己的不足，而評(píng)估能夠讓企業(yè)了解個(gè)流程出現(xiàn)的問(wèn)題并進(jìn)行改進(jìn)，從而推動(dòng)績(jī)效考核的完善。

五、戰(zhàn)略導(dǎo)向下的房地產(chǎn)績(jī)效管理體系的完善

基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的房地產(chǎn)績(jī)效管理體系的建立需要房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的概況和公司的實(shí)際發(fā)展情況進(jìn)行具體的實(shí)施。

第一，房地產(chǎn)公司需要總結(jié)出原有的績(jī)效管理體系的優(yōu)缺點(diǎn)。在進(jìn)行公司績(jī)效管理體系的完善時(shí)，對(duì)公司固有的管理體系的優(yōu)缺點(diǎn)的分析是必不可少的。固有的管理體系對(duì)公司內(nèi)部員工有一定的管理作用，但由于其管理理念或方法逐漸的脫離現(xiàn)代社會(huì)的發(fā)展步伐，因此在公司的實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中發(fā)揮的作用較小，而房地產(chǎn)公司運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)多，人才需求量大，因此進(jìn)行員工績(jī)效考核是十分必要的，通過(guò)對(duì)員工完成工作量的記錄與反饋，公司能夠敦促基層員工提高工作效率，進(jìn)而幫助公司實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

第二，企業(yè)要在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下制定完善的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略?？?jī)效考核中經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的制定是最基本的環(huán)節(jié)，只有將經(jīng)營(yíng)目標(biāo)制定好，公司的運(yùn)營(yíng)才有了具體的方向，員工也才能根據(jù)該目標(biāo)開(kāi)展自己的工作。戰(zhàn)略目標(biāo)是企業(yè)發(fā)展的大體方向，是符合公司實(shí)際狀況的戰(zhàn)略分析及建構(gòu)，在戰(zhàn)略目標(biāo)下進(jìn)行經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的制定能夠確保房地產(chǎn)公司根據(jù)公司的年度計(jì)劃開(kāi)展具體的項(xiàng)目活動(dòng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需要根據(jù)公司發(fā)展的總體規(guī)劃，結(jié)合目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，首先制定出總體的年度銷(xiāo)售目標(biāo)和拿地目標(biāo)，然后將目標(biāo)具體的劃分給每個(gè)項(xiàng)目或分公司，項(xiàng)目或分公司經(jīng)理根據(jù)下發(fā)的任務(wù)量制定部門(mén)的具體執(zhí)行計(jì)劃。而在資金使用方面，公司需要根據(jù)項(xiàng)目的預(yù)估成本進(jìn)行資金的管理和分配，從而加大資金的利用率。

房地產(chǎn)績(jī)效體系的構(gòu)建可以借助國(guó)際上流行的BSC工具，BSC又稱(chēng)為平衡計(jì)分卡，它為績(jī)效管理提供了一條新的思路。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要作出戰(zhàn)略性的規(guī)劃，則必須要考慮到財(cái)務(wù)、流程、顧客滿(mǎn)意度以及人才梯隊(duì)建設(shè)等各個(gè)方面的，而房地產(chǎn)公司在戰(zhàn)略規(guī)劃的制定上更應(yīng)借助平衡計(jì)分卡來(lái)推進(jìn)這四個(gè)維度目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。首先，在財(cái)務(wù)方面，平衡計(jì)分卡的應(yīng)用，有利于無(wú)形資產(chǎn)向有形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)化，通過(guò)對(duì)新的收入來(lái)源的開(kāi)發(fā)、現(xiàn)有資產(chǎn)利用率的提高以及客戶(hù)價(jià)值的增加來(lái)形成長(zhǎng)期股東價(jià)值。而企業(yè)在戰(zhàn)略方面既需要保證房地產(chǎn)企業(yè)自身的形象以及股東的回報(bào)率，又要實(shí)現(xiàn)自身的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型轉(zhuǎn)化從而開(kāi)發(fā)新的收入來(lái)源，尤其是在經(jīng)濟(jì)危機(jī)頻繁發(fā)生的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)更要提高自身的經(jīng)營(yíng)能力，提高現(xiàn)有資產(chǎn)的利用率，從而使自身經(jīng)受得住業(yè)績(jī)的考驗(yàn)。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部運(yùn)營(yíng)方面，需要建立起“事業(yè)部制”的管理模式，并形成相關(guān)的制度體系。在未來(lái)的幾年里，企業(yè)應(yīng)把戰(zhàn)略集中在服務(wù)創(chuàng)新和產(chǎn)品創(chuàng)新這兩點(diǎn)上，通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新開(kāi)發(fā)出領(lǐng)先于市場(chǎng)的產(chǎn)品，通過(guò)服務(wù)創(chuàng)新來(lái)吸引客戶(hù)，從而最大限度地挖掘客戶(hù)的價(jià)值，并通過(guò)運(yùn)營(yíng)的改善以及當(dāng)前社會(huì)環(huán)境的創(chuàng)造和利用，從而使得企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)能夠成功實(shí)現(xiàn)客戶(hù)和財(cái)務(wù)成果的轉(zhuǎn)化。再者，在客戶(hù)的服務(wù)和維護(hù)方面，應(yīng)對(duì)品牌建設(shè)和服務(wù)加大投資的力度，從而滿(mǎn)足客戶(hù)的需求，通過(guò)維護(hù)好企業(yè)與客戶(hù)間的關(guān)系，以達(dá)到客戶(hù)價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。最后，在人才梯級(jí)建設(shè)方面，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)員工的知識(shí)和服務(wù)技能的培訓(xùn)，從而提高員工的戰(zhàn)略能力素質(zhì)，并且還要加強(qiáng)人才的引進(jìn)，提拔具有良好的領(lǐng)導(dǎo)能力的年輕人才，以此來(lái)不斷充實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的人才資源。此外，良好企業(yè)文化的形成也有助于提升員工對(duì)企業(yè)的歸屬感，因此，企業(yè)應(yīng)以文化來(lái)留住人才，從而實(shí)現(xiàn)人才的培養(yǎng)與企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造的協(xié)調(diào)一致發(fā)展。

第三，房地產(chǎn)公司需要根據(jù)具體的績(jī)效成果，建立完善的激勵(lì)體制。房地產(chǎn)公司在前期工程報(bào)建過(guò)程中，需要對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn)并建立具體的獎(jiǎng)懲制度，工程報(bào)建的手續(xù)和相關(guān)資料的整理是一項(xiàng)考驗(yàn)員工能力的工作，在進(jìn)行手續(xù)準(zhǔn)備和資料的整理過(guò)程中，員工需要花費(fèi)大量時(shí)間和精力，同時(shí)，工程報(bào)建的程序繁瑣，而報(bào)建周期的縮短有利于公司后期工程建設(shè)的開(kāi)展和提高資金的使用效率。因此，獎(jiǎng)懲制度的建立是十分必要的。

六、結(jié)束語(yǔ)

做好房地產(chǎn)公司的績(jī)效管理體系建設(shè)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)公司戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)有積極的推動(dòng)作用?？?jī)效管理體系需要做好組織、流程及個(gè)人三者之間的績(jī)效管理，同時(shí)企業(yè)在流程管理、評(píng)估階段也要發(fā)揮作用。在我國(guó)目前嚴(yán)格控制房?jī)r(jià)的政策下，房地產(chǎn)公司要積極的做出應(yīng)對(duì)，通過(guò)績(jī)效管理體系促進(jìn)公司內(nèi)部凝聚力的形成，使企業(yè)能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙春.房地產(chǎn)公司基于戰(zhàn)略導(dǎo)向的績(jī)效管理體系改進(jìn)研究[J].科學(xué)與財(cái)富，2012（02）.

地產(chǎn)公司獎(jiǎng)懲制度范文第4篇

房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制方面的問(wèn)題主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段、銷(xiāo)售階段。

1.開(kāi)發(fā)階段

第一，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的對(duì)象、土地開(kāi)發(fā)成本歸集和分配方法不明確。首先，房地產(chǎn)行業(yè)與一般的制造業(yè)企業(yè)不同，其產(chǎn)品的形態(tài)不是一成不變的，同一項(xiàng)目的產(chǎn)品成本構(gòu)成復(fù)雜多樣，成本歸屬和分?jǐn)偡椒ㄈ狈?biāo)準(zhǔn)。其次，土地開(kāi)發(fā)成本和配套設(shè)施建設(shè)成本等屬于間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用，應(yīng)該按成本會(huì)計(jì)的方法進(jìn)行歸集和分配。第二，工程完成程度不能可靠估計(jì)，無(wú)法及時(shí)獲取成本核算的依據(jù)，成本核算偏離施工進(jìn)度。在工程建設(shè)的實(shí)施過(guò)程中，工程完成量和實(shí)際總預(yù)算存在較大差異，未能及時(shí)更新，導(dǎo)致企業(yè)在成本核算過(guò)程中無(wú)法及時(shí)取得可靠的計(jì)量依據(jù)。第三，預(yù)算機(jī)制不健全對(duì)成本控制有很大影響。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目周期長(zhǎng)，市場(chǎng)價(jià)格變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目總成本影響較大，總成本預(yù)算難以事先預(yù)估。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期需要占用大量資金，為了節(jié)約資金成本，降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，可能會(huì)基于謹(jǐn)慎性原則而導(dǎo)致前期成本高估或者低估，項(xiàng)目成本波動(dòng)幅度較大。其次，預(yù)算指標(biāo)不合理或者下達(dá)不及時(shí)，項(xiàng)目總預(yù)算以及現(xiàn)場(chǎng)工程完成進(jìn)度不能配比，使成本控制缺乏可靠依據(jù)，不能令人信服，難以有效落實(shí)。

2.銷(xiāo)售階段

第一，預(yù)售階段是項(xiàng)目資金回籠的過(guò)程，企業(yè)雖然收到預(yù)售款項(xiàng)，但產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移，不能確認(rèn)收入，成本不能結(jié)轉(zhuǎn)。此時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尚未完結(jié)，成本仍在不斷累計(jì)，仍處于歸集分配過(guò)程之中。企業(yè)為了快速回籠資金，預(yù)售階段可能導(dǎo)致銷(xiāo)售費(fèi)用和營(yíng)業(yè)費(fèi)用陡增。第二，稅收政策在銷(xiāo)售階段對(duì)成本核算的影響。我國(guó)部分地區(qū)要求在企業(yè)在收到預(yù)收款的同時(shí)繳納一定的稅款，比如納營(yíng)業(yè)稅、城建稅等，有些地區(qū)還要求按照預(yù)售款項(xiàng)的一定比例預(yù)征企業(yè)所得稅和土地增值稅，待房地產(chǎn)項(xiàng)目清算時(shí)多退少補(bǔ)。根據(jù)收入配比原則，預(yù)售款尚未確認(rèn)收入，繳納的稅款無(wú)法和收入配比形成企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果，未能及時(shí)反映經(jīng)營(yíng)成果。第三，借款費(fèi)用停止資本化時(shí)點(diǎn)的影響。按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定在該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)訂可使用狀態(tài)或者可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)該停止資本化。在實(shí)際業(yè)務(wù)中如何才算達(dá)到可使用狀態(tài)仍不容易界定。第四，銷(xiāo)售收入的確認(rèn)和成本結(jié)算的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入確認(rèn)的方式依據(jù)是產(chǎn)品的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否轉(zhuǎn)移，目前大多數(shù)企業(yè)在業(yè)主入伙時(shí)才確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在確認(rèn)收入時(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)尚未完結(jié)，工程尚未決算，企業(yè)只能通過(guò)預(yù)估成本結(jié)轉(zhuǎn)，導(dǎo)致企業(yè)未能及時(shí)反映項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成果。

二、對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本核算與控制存在問(wèn)題的對(duì)策

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售階段成本核算與控制方面存在的問(wèn)題，筆者認(rèn)為應(yīng)做好以下幾個(gè)方面的工作。

1.開(kāi)發(fā)階段

第一，成本項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)化。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本構(gòu)成分類(lèi)，確定大類(lèi)，細(xì)分小類(lèi)，并設(shè)置專(zhuān)門(mén)的表格，形成統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。成本項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)成本歸集和分?jǐn)偡椒ㄗ龀鲆?guī)范，有利于形成信息中心，建立業(yè)務(wù)接口，在業(yè)務(wù)部門(mén)之間形成有效溝通渠道。第二，規(guī)范操作流程。建立操作指引手冊(cè)，不相容職務(wù)分離。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的招標(biāo)、投標(biāo)、完工程度、工程監(jiān)理、工程預(yù)算、工程結(jié)算、單據(jù)傳遞等規(guī)范操作流程，盡可能避免營(yíng)私舞弊。第三，建立健全工程預(yù)算制度。良好的預(yù)算制度是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算和控制的保證。第四，建立健全以合同為紐帶的成本事先控制、事中控制和事后總結(jié)的制度體系。第五，建立健全成本控制激勵(lì)機(jī)制，設(shè)置合理的成本控制目標(biāo)，完善考核和獎(jiǎng)懲制度。

2.銷(xiāo)售階段

第一，建立健全成本結(jié)算制度，及時(shí)做好項(xiàng)目結(jié)算工作。成本結(jié)算是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本確認(rèn)的依據(jù)，房地產(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售階段工程開(kāi)發(fā)已接近尾聲，企業(yè)應(yīng)及時(shí)取得工程結(jié)算是成本核算的保證?；诒酒髽I(yè)現(xiàn)狀和業(yè)務(wù)能力范圍，無(wú)法通過(guò)本企業(yè)結(jié)算的工程項(xiàng)目可以采用委托結(jié)算等方式盡快獲取工程結(jié)算，及時(shí)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果。第二，做好借款費(fèi)用的資本化工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期內(nèi)的資本化伴隨整個(gè)開(kāi)發(fā)周期，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定及時(shí)停止借款費(fèi)用資本化工作，資本化截止后的借款費(fèi)用不應(yīng)作為項(xiàng)目成本。通常企業(yè)認(rèn)為在取得竣工許可證或銷(xiāo)售許可證明即認(rèn)為停止借款資本化時(shí)點(diǎn)。第三，做好銷(xiāo)售費(fèi)用的控制，建立健全銷(xiāo)售激勵(lì)制度，對(duì)房產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)提高銷(xiāo)售人員工作積極性，促進(jìn)資金回籠。第四，房產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售階段做好成本的匯算工作，及時(shí)整理相關(guān)資料，報(bào)有關(guān)部門(mén)審批，完善稅務(wù)資料，及時(shí)與稅務(wù)部門(mén)溝通協(xié)調(diào)，清算稅款，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)語(yǔ)

地產(chǎn)公司獎(jiǎng)懲制度范文第5篇

一﹑充分發(fā)揮*物業(yè)公司的團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，調(diào)動(dòng)員工的主觀能動(dòng)性和增強(qiáng)主人翁意識(shí)。

1﹑每半月召開(kāi)一次工作例會(huì)，在總結(jié)工作的同時(shí)，積極充分聽(tīng)取基層員工的呼聲﹑意見(jiàn)或合理化建議或批評(píng)。

2﹑不定期開(kāi)展團(tuán)隊(duì)活動(dòng)。組織員工進(jìn)行愛(ài)衛(wèi)生﹑愛(ài)護(hù)小區(qū)周邊環(huán)境的宣傳等活動(dòng)，增強(qiáng)員工的凝聚力和向心力。

二﹑轉(zhuǎn)變思想，端正態(tài)度，牢樹(shù)為業(yè)主（住戶(hù)）服務(wù)意識(shí)。

轉(zhuǎn)變守舊走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，樹(shù)立以業(yè)主為中心全新的服務(wù)理念。

三﹑激活管理機(jī)制

1﹑管理處實(shí)行內(nèi)部分工逐級(jí)負(fù)責(zé)制，即各部門(mén)員工崗位分工明確，各司其職，各盡其能，直接向主管負(fù)責(zé)，主管直接向主任負(fù)責(zé)，必要時(shí)各主管與管理處負(fù)責(zé)人簽訂《管理目標(biāo)責(zé)任書(shū)》。

2﹑管理處實(shí)行定時(shí)值班制，改變工作作風(fēng)，提高辦事效率，向業(yè)主公布管理處常設(shè)（報(bào)修）電話，全方位聆聽(tīng)業(yè)主的聲音。

3﹑制定切實(shí)可行的管理措施，推行“首問(wèn)責(zé)任制”。

4﹑健全完善管理處規(guī)章制度，如管理處員工守則、崗位責(zé)任制、績(jī)效考核制度、內(nèi)部員工獎(jiǎng)懲制度等。

5﹑月績(jī)效考核工作盡量量化，建立激勵(lì)機(jī)制和健全績(jī)效考核制，根據(jù)員工工作表現(xiàn)、工作成績(jī)、崗位技能等做到獎(jiǎng)勤罰懶，激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)。

6﹑完善用人制度，競(jìng)爭(zhēng)上崗，末位淘汰。真正為勤奮工作、表現(xiàn)出色、能力出眾的員工提供發(fā)展的空間與機(jī)會(huì)。

7﹑加強(qiáng)內(nèi)部員工隊(duì)伍管理，建設(shè)高效團(tuán)隊(duì)，增強(qiáng)管理處員工的凝集力。

四﹑嚴(yán)格管理，提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

1﹑小區(qū)業(yè)主向政府物業(yè)主管部門(mén)有效投訴為零；向物業(yè)公司主管部門(mén)有效投訴為2%，投訴處理回訪率100%。

2﹑小區(qū)業(yè)主對(duì)服務(wù)工作的滿(mǎn)意率達(dá)90%以上。

3﹑急修及時(shí)，返工﹑返修率不高于2%。

4﹑治安﹑車(chē)輛﹑消防管理無(wú)重大管理責(zé)任事故發(fā)生。

5﹑房屋本體及設(shè)施、設(shè)備按計(jì)劃保養(yǎng)，運(yùn)行正常，無(wú)管理責(zé)任事故發(fā)生。

6﹑管理處擬由業(yè)主委員會(huì)成立社區(qū)文化活動(dòng)小組，負(fù)責(zé)開(kāi)展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)；充分利用宣傳欄出一些內(nèi)容涉及物業(yè)管理法規(guī)、典型個(gè)案、報(bào)刊摘要等內(nèi)容的板報(bào)。

7﹑本年度記錄﹑資料保存完整，及時(shí)歸檔。

8﹑物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率達(dá)98%以上；物業(yè)管理報(bào)告每年度向業(yè)主公布一次。

五﹑加大培訓(xùn)力度，注重培訓(xùn)效果。

管理處挑選精兵強(qiáng)將，成立以主任為主的培訓(xùn)實(shí)施小組,對(duì)新入職及在職員工進(jìn)行培訓(xùn)：

1.新入職培訓(xùn)

為新招員工提供的基本知識(shí)和基本操作技能的培訓(xùn)。培訓(xùn)的目的是使新員工了解公司的基本情況(如企業(yè)宗旨、企業(yè)精神、企業(yè)的歷史、現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì))，熟悉公司的各項(xiàng)規(guī)章制度(如考勤制度，獎(jiǎng)懲制度、考核制度等)，掌握基本的服務(wù)知識(shí)(如職業(yè)思想、行為規(guī)范、語(yǔ)言規(guī)范、禮貌常識(shí)等)，掌握崗位工作的具體要求(如崗位責(zé)任制、業(yè)務(wù)技能、工作流程與要求、操作要領(lǐng)等)。通過(guò)職前培訓(xùn)可以使新招員工熟悉和適應(yīng)新的工作環(huán)境并掌握必要的工作技能。

崗前培訓(xùn)內(nèi)容：公司規(guī)章制度、《員工手冊(cè)》、《員工禮儀規(guī)范》、公司的發(fā)展史、公司的規(guī)劃、經(jīng)營(yíng)理念、公司的組織機(jī)構(gòu)、員工職業(yè)道德、敬業(yè)精神、消防安全知識(shí)、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)等內(nèi)容。

2.在職培訓(xùn)

培訓(xùn)內(nèi)容：

1、*物業(yè)公司的各項(xiàng)規(guī)章制度

2、*公司的《員工手冊(cè)》

3、企業(yè)發(fā)展、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)

4、各部門(mén)相關(guān)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)

通過(guò)以上培訓(xùn)內(nèi)容來(lái)加強(qiáng)員工隊(duì)伍綜合素質(zhì)修養(yǎng)和提高綜合管理能力。

六、提升*物業(yè)服務(wù)品牌，樹(shù)優(yōu)質(zhì)服務(wù)新形象。

1、人力資源整合，根據(jù)管理處工作需要，適當(dāng)將部分崗位職能合并，實(shí)現(xiàn)因才設(shè)崗，因才定崗的復(fù)合型人才管理機(jī)制。

2、客戶(hù)服務(wù)：繼續(xù)貫徹執(zhí)行《員工手冊(cè)》，注重規(guī)范員工服務(wù)禮儀、工作效率和服務(wù)質(zhì)量，為顧客提供溫馨、禮貌、熱情、安全、舒適的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

3、設(shè)備設(shè)施維護(hù)：按機(jī)電運(yùn)行和維修分工的原則，對(duì)小區(qū)所有的機(jī)電設(shè)施設(shè)備進(jìn)行層層落實(shí)，做到物有所管、管有成效、保質(zhì)增質(zhì)。確保小區(qū)的供配電、給排水、水泵、消防等正常運(yùn)行，做到周、月、季度保養(yǎng)有計(jì)劃，有落實(shí)，杜絕發(fā)生重大安全責(zé)任事故。

4、清潔綠化管理：清潔綠化部門(mén)要發(fā)揚(yáng)主人翁精神，增強(qiáng)責(zé)任心和使命感，形成團(tuán)隊(duì)凝聚力，落實(shí)主管追究主問(wèn)制。另外要對(duì)清潔綠化加大監(jiān)管力度，力爭(zhēng)在此方面有較大的改觀。

5、資料管理：嚴(yán)格按照檔案管理規(guī)定。另外，擬想對(duì)業(yè)主資料、業(yè)委會(huì)資料進(jìn)行較徹底的分類(lèi)整理，做到目錄清晰，檢索方便，樓層各住戶(hù)資料袋裝化，實(shí)現(xiàn)規(guī)范化管理，同時(shí)制定完善資料的保密制度、借查等規(guī)章制度。

6、車(chē)輛管理：對(duì)進(jìn)入小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格管理，逐步實(shí)現(xiàn)業(yè)主車(chē)輛按固定車(chē)位停放；臨時(shí)車(chē)輛采用臨時(shí)收費(fèi)管理；對(duì)需要保管的車(chē)輛采取保管措施，簽訂車(chē)輛保管合同，車(chē)主支付保管費(fèi)。

7、安全、消防管理：加強(qiáng)對(duì)保安員應(yīng)知應(yīng)會(huì)、禮儀、管理技能、溝通技巧、應(yīng)急突發(fā)事件的處理等的培訓(xùn)，完善標(biāo)識(shí)系統(tǒng)，對(duì)外來(lái)人員（裝修人員）進(jìn)出識(shí)別登記、出租屋的登記、住戶(hù)搬運(yùn)、等管理工作，要求保安員對(duì)小區(qū)內(nèi)的業(yè)主熟知度達(dá)80%左右。消防設(shè)施設(shè)備的檢查由保安員進(jìn)行檢查，維修保養(yǎng)由維修工進(jìn)行。

七、開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)與措施

管理處將加大對(duì)欠款業(yè)主的催交力度,有選擇地對(duì)頑固業(yè)戶(hù)采取一定措施,每月統(tǒng)計(jì),落實(shí)到人。另外，管理處將采取如下系列措施,開(kāi)展多元化經(jīng)濟(jì)，努力創(chuàng)建“社區(qū)經(jīng)濟(jì)圈”，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)收支平衡。bsp;

1、根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況，管理處成立房屋出租中介服務(wù)中心和成立便民服務(wù)點(diǎn)，制定相關(guān)制度和有效措施，定人定崗，把業(yè)主委托代為出租的房屋及便民服務(wù)統(tǒng)一搞活管好。

2、利用廣場(chǎng)地面資源，對(duì)在小區(qū)內(nèi)合法、方便顧客為前提的擺點(diǎn)商家以臨時(shí)占有使用場(chǎng)地的，適當(dāng)收取一定費(fèi)用。

3、節(jié)約管理成本，減少不必要的開(kāi)支。嚴(yán)格控制辦公用品的采購(gòu)與支出。

4、修訂管理處有償服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，增加有償服務(wù)項(xiàng)目。

八、其它工作。