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市場發(fā)展論文范文第1篇

6.1.1把握規(guī)劃管理和土地供應管理兩個關鍵環(huán)節(jié)

按照目前房地產(chǎn)市場管理體制，“規(guī)劃”和“土地”是順應潮流，把握大勢的主要手段。

（1）城市規(guī)劃的指導。城市規(guī)劃以合理利用土地，協(xié)調城市物質空間布局，指導城市健康有序的發(fā)展為己任，對土地開發(fā)，利用起指導作用。目前我國的城市規(guī)劃分為總體規(guī)劃，分區(qū)規(guī)劃，控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃，總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細規(guī)劃一般是由政府部門編制，審定后有法律效力。一般修建性規(guī)劃由獲得土地使用權的土地使用者委托編制，土地使用者還要進行市政工程的規(guī)劃設計和建筑設計[51]。高層次的規(guī)劃應能指導土地的開發(fā)和供應，低層次的細部規(guī)劃應能為土地出讓過程中確定規(guī)劃要點提供依據(jù)。同時還要使社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、城市規(guī)劃和土地供應計劃相互協(xié)調，形成土地配置及調控房地產(chǎn)市場的計劃體系。在經(jīng)濟一體化的背景下，城市規(guī)劃尤其是總體規(guī)劃，要充分認識到兩個城市發(fā)展的現(xiàn)實，遵循經(jīng)濟一體化發(fā)展的規(guī)律，本著房地產(chǎn)市場要與經(jīng)濟一體化進程協(xié)調發(fā)展的原則進行，整個規(guī)劃力求體現(xiàn)超前性、科學性、動態(tài)性、和適應性。在西咸經(jīng)濟一體化背景下，要保證房地產(chǎn)快速健康發(fā)展，除了科學、合理、完善的規(guī)劃體系外，還要作好規(guī)劃的實施管理。規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理。報建審批管理主要是房地產(chǎn)項目選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的“一書兩證”管理，這是房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理的最關鍵的一環(huán)，要注意提高管理人員的業(yè)務素質和工作責任心，保證規(guī)劃得到切實的實施。同時，加強批后的監(jiān)督管理。

（2）土地供應計劃的調控。政府作為國有土地的所有者，對土地一級市場實行壟斷經(jīng)營，是通過制定和調整年度土地開發(fā)供應計劃來調控整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展。一個城市的土地開發(fā)和供應計劃，一般由城市土地管理部門和規(guī)劃管理部門按城市總體發(fā)展要求、土地開發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。計劃包括：年度土地開發(fā)的面積、地點、修建的市政工程及所需經(jīng)費，出讓土地的面積、地點、上蓋建筑物的性質、建筑面積及所需經(jīng)費，預計的地價款收入[52]?？茖W的土地供應計劃應與總體規(guī)劃相協(xié)調，有足夠的彈性，能夠對市場信號做出靈敏反應。要增強土地供應計劃的透明度，避免市場的盲目競爭和盲目追捧。政府擁有足夠的土地儲備是實施土地供應計劃調控房地產(chǎn)市場的必要條件，因此要建立有效的土地儲備制度。通過完善土地儲備制度，引入市場機制，盤活閑置廠房、倉儲等用地，提高建設用地效率。鼓勵和引導企業(yè)依法轉讓或出租閑置廠房，實施廠房加38層、改造老廠、內(nèi)部整理和余缺調劑，引進先進設備，節(jié)約生產(chǎn)空間等途徑將存量變增量，提高土地利用效率。通過合理補償?shù)韧緩剑⑵髽I(yè)用地退出機制，對于已出讓但無資金開發(fā)的土地適當收取閑置費或收回土地使用權。

6.1.2加快市政基礎設施建設的步伐

在統(tǒng)一規(guī)劃和集中開發(fā)的基礎上，抓好基礎設施的超前配套，提高城市的凝聚力，發(fā)揮對項目選址和私人投資的導向作用，緩解交通壓力。在交通上，重點構筑兩張交通“網(wǎng)”。一是解決車流的高速公路網(wǎng)，全面建成城外環(huán)線與郊區(qū)環(huán)線；二是解決客流的中心城區(qū)軌道交通網(wǎng)，形成地鐵與公交相結合的交通網(wǎng)絡。同時還要建設一系列樞紐、換車、停車設施，在郊區(qū)和城區(qū)間組成較強的交通流，使咸陽的交通更加的便捷。為了促進西安咸陽兩市各類生產(chǎn)要素的快速流動，加快兩市進一步的密切聯(lián)系，應該考慮：（1）規(guī)劃建設西安咸陽快速交通系統(tǒng)，包括快速路和軌道交通，并直接進入兩市中心或與城市快速路順接，進一步拉進兩市的時空距離，使兩市聯(lián)系更加便捷，使周圍地區(qū)客流可以便捷地到達西安城市中心腹地。（2）西安城市軌道交通規(guī)劃應將咸陽一并考慮，在建設時序安排上將西咸軌道交通建設列入優(yōu)先建設項目。（3）西安城市環(huán)線將咸陽統(tǒng)一考慮。在城市內(nèi)部道路交通規(guī)劃建設上：（1）規(guī)劃建設橫貫城市東西的城市快速路系統(tǒng)，并形成環(huán)線，聯(lián)系渭河兩岸片區(qū)。（2）將西寶高速公路彎向城區(qū)的弓背段拉直，擴大渭河南分區(qū)發(fā)展的空間。（3）咸乾旅游專線建成后，從西寶高速公路分流成了部分咸陽城區(qū)過境交通，但過境交通穿越城市問題未從根本上解決。須新修或改建主要為西蘭路過境車輛服務的快速干道。（4）解決城市道路密度不足，南北向道路數(shù)量嚴重不足且級別低不通暢的問題，加大南北向城市道路建設。（5）建成東西向北環(huán)路、文林路、畢塬路、人民路、渭陽路、世紀大道、陽光大道等7條主干道；建設朝陽四路、東風路、西蘭路、西環(huán)路、上林路、崇文路6條城市南北向的主干道，形成方格狀城市路網(wǎng)。進一步實行“公交優(yōu)先”政策，努力降低市民通勤成本。對教育、醫(yī)療衛(wèi)生等設施布局做適當?shù)囊?guī)劃調整，完善郊區(qū)教育、醫(yī)療、商業(yè)、金融等配套服務設施體系，提高設施等級，減少到中心城區(qū)的交通流[53]。其實要從根本上解決郊區(qū)交通瓶頸問題，關鍵還是要解決就近就業(yè)，實現(xiàn)人口和工作崗位的同時一體化。

6.1.3增加經(jīng)濟適用房供給，加強經(jīng)濟適用房的開發(fā)管理

經(jīng)濟適用房是目前針對住房困難戶和低收入家庭保障基本住房條件的重要措施之一，是很多低收入住房困難戶家庭對住房條件改善的主要手段。一方面經(jīng)濟適用房的供需矛盾緊張,另一方面經(jīng)濟適用房也存在著與廣大低收入貧困家庭謀福利的初衷不和諧的因素。有的經(jīng)濟適用房要價過高、有的經(jīng)濟適用房面積過大或過小、有的經(jīng)濟適用房的區(qū)位過偏,交通不便。經(jīng)濟適用房用途“不經(jīng)濟”的現(xiàn)象普遍存在。針對經(jīng)濟適用房開發(fā)管理中出現(xiàn)的問題提出如下建議：（1）合理規(guī)劃，嚴格控制經(jīng)39濟適用住房的總規(guī)模。根據(jù)咸陽市市政府出臺的新規(guī)定，今后經(jīng)濟適用房的建設規(guī)模要控制在住房建設總規(guī)模的20%左右。同時限定住房面積和開發(fā)地域，做到按比例、有計劃、有組織的開發(fā)經(jīng)濟適用房。既要防止供不應求，又要防止供過于求，努力實現(xiàn)供求平衡。（2）嚴格審定程序，把經(jīng)濟適用房的銷售對象限定在中低收入的家庭，并優(yōu)先向危房棚戶區(qū)和市政府批準的城市建設重點工程拆遷居民出售。嚴格處罰導致銷售對象錯位的各種違規(guī)違法行為，嚴重者應追究刑事責任。（3）經(jīng)濟適用房的政府稅費優(yōu)惠,必須體現(xiàn)在房價上。所以,增加經(jīng)濟適用房供給的關鍵是“限房價”?！跋薹績r”就是要從開發(fā)商的建筑成本入手,限制開發(fā)商的利潤空間,在供給土地的時候就規(guī)定其最高限價。2003年頒發(fā)的《經(jīng)濟適用住房價格管理辦法》規(guī)定,經(jīng)濟適用房實施政府指導價售樓利潤≤開發(fā)成本×3%。這在一方面對經(jīng)濟適用房的利潤空間起到了一定的限制。（4）加強經(jīng)濟適用房開發(fā)中設計、建筑和工程質量的管理。通過公開招標，讓那些信譽好、勢力強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔經(jīng)濟適用房的開發(fā)項目。加強對項目實施全程質量監(jiān)控和完工后的驗收工作，確保工程質量[54]。

6.1.4加大整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的力度

目前，一些國有或集體企業(yè)以集資房為名變相搞房地產(chǎn)，不但直接導致國有土地資源和政府應收稅費的流失，而且嚴重干擾和沖擊了房地產(chǎn)市場。由于集資房減少了土地出讓金和相應的稅費，建筑成本遠遠低于商品房建筑成本，所以一些單位利用自己閑置的土地建集資房或搞所謂的聯(lián)合開發(fā)，建成的房屋有些確屬本單位干部職工居住，但相當一部分以低于市場的價格進行出售，以絕對優(yōu)勢的價格和較高的利潤沖擊了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。到目前為止，住宅建設中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房所占的份額不足三分之二，單位的集資房仍占一定比率。同時咸陽西安的交接處及城鄉(xiāng)結合部，個人建私房的現(xiàn)象沒有得到真正的遏制，一些人利用各種關系途徑獲得土地，蓋了賣、賣了蓋，搞小開發(fā)，咸陽市以北及以南的大學城區(qū)域這種現(xiàn)象猶為突出，也同樣干擾了房地產(chǎn)市場。因此，政府要加大整頓房地產(chǎn)開發(fā)市場的力度，堅決制止非商品房的開發(fā)，并應對所有商品房實行兩書制度，即《住房保證書》和《住宅使用說明書》，以保證廣大購房者的利益[55]。（1）深入開展房地產(chǎn)市場的專項整治工作。（2）加強房地產(chǎn)市場的體系建設，為廣大消費者提供方便的投訴和查詢條件。（3）完善住宅小區(qū)竣工綜合驗收、交付使用法律和房地產(chǎn)經(jīng)紀管理制度。（4）積極推行按套或套內(nèi)建筑面積銷售商品房。（5）采取有效措施，加大防范和打擊“假按揭”、重復抵押、超價抵押等不法行為，降低房地產(chǎn)抵押登記風險[56]。40

6.2開發(fā)商角度

6.2.1加大中小戶型商品房供應，調整產(chǎn)品結構市場永遠是第一位的，只要是符合市場需要的產(chǎn)品就有銷路。研究市場，在項目開發(fā)的前期做好詳盡的市場調查和分析，找準目標市場，準確定位，建設市民需要的商品房，而不應該盲目上項目，去建設市民已經(jīng)不敢興趣的商品房，造成更多的積壓空置商品房[57]。目前，咸陽市房地產(chǎn)市場的結構性矛盾仍然相當突出，一方面，規(guī)劃設計落后、戶型不合理、通風采光不好、交通不方便、環(huán)境較差的商品住宅大量積壓；另一方面，真正適合廣大老百姓需要的價格合理、設計優(yōu)良、配套完善、環(huán)境幽雅的質優(yōu)價廉商品住宅卻嚴重不足。另外，在一些寫字樓、大中型商品用房空置的同時，適合廣大老百姓需要的中低價實用性質優(yōu)商品房卻非常缺乏。適應市場變化，針對老百姓的需要，提高樓盤的規(guī)劃設計水平，提高施工質量，提供高素質的物業(yè)管理服務，提供質優(yōu)價廉、物超所值的高素質商品房，讓老百姓買的放心，住得舒適，安居樂業(yè)，使開發(fā)商和買家獲得雙贏，樹立起產(chǎn)品的品牌，走可持續(xù)發(fā)展道路，是開發(fā)商需要迫切解決的問題[58]。

6.2.2樹立品牌，提高行業(yè)信譽

隨著房地產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展和房地產(chǎn)市場的不斷完善，特別是房地產(chǎn)市場競爭的加劇，樹立品牌、提高質量、擴大規(guī)模、降低成本和提高信譽才能提供更多市民需要的高質量商品房，擴大商品房的有效需求，才有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。房地產(chǎn)企業(yè)首先應該適應市場變化，研究市場，選定準確的市場定位。其次，也應努力提高商品房的質量，規(guī)劃設計質量要能體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展和以人為本的思想，有一定的超前性和可變性，既能滿足當前需要，又能為未來發(fā)展留有充分余地，工程質量包括設計、建筑、結構、裝修等全部是高質量的。一個房地產(chǎn)企業(yè)要創(chuàng)出名牌、維護名牌地位，必須在質量上常抓不懈，精益求精，永無止境。另外，完善的售后服務是創(chuàng)名牌的保障。完善的售后服務、良好的物業(yè)管理，在創(chuàng)名牌小區(qū)中，有特殊的重要作用。任何產(chǎn)品都不可能完美無缺，“零缺陷”住宅更是如此。完善的售后服務可以彌補住宅建筑中的缺陷，減少顧客購買后的風險和損失，消除消費者的怨氣和不滿，維護企業(yè)的名牌的信譽和形象[59]。

6.2.3提高商品房質量

商品房的質量涉及到居住者的人身安全、居住環(huán)境是否舒適，也決定了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存與發(fā)展及適應市場變化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提高商品房的規(guī)劃設計、施工建設、園林綠化、環(huán)境配套的水平，引進先進的設計、建筑技術和管理，使用新型建筑材料，努力提高商品房的質量。尤其對于咸陽與西安的交界處及南邊的大學城的購房客戶，相對于其他的人口素質較高，質量要求也應相對較高。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應該提高商品房的規(guī)劃設計水平，改善居住環(huán)境和居住功能，合理安排住房空間，提高人的舒適度；堅41持綜合開發(fā)、配套建設的社會大生產(chǎn)方式；加快科技進步，鼓勵技術創(chuàng)新，重視技術推廣，積極開發(fā)和大力推廣先進、成熟的新材料、新技術、新設備、新工藝，提高科技成果的轉化率；促進建筑成果的集約化、標準化生產(chǎn)，加快房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展；堅持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，保護生態(tài)環(huán)境；加強基礎技術和關鍵技術的研究，建立商品房技術保障體系；健全管理制度，建立完善的質量控制體系[60]。

6.2.4轉換商品房營銷理念

伴隨著“賣方市場”向“買方市場”的轉變，進入“春秋戰(zhàn)國時代”的房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷殘酷的生死之戰(zhàn)。眾開發(fā)商為了爭奪更多的市場份額，確立自己的市場主導地位，成為呼風喚雨的龍頭企業(yè)，除了傳統(tǒng)的競爭手段外，房地產(chǎn)營銷日益成為開發(fā)商的“新寵”。于是，房地產(chǎn)廣告鋪天蓋地而來，新聞炒做席地而起。但是，房地產(chǎn)開發(fā)商的過度的熱情卻燒得房地產(chǎn)營銷有點變形，在這支變形火炬的照耀下，房地產(chǎn)營銷步入了一個又一個誤區(qū)。咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)商要想在以后的激烈競爭中立于不敗地位，就應貫徹以下先進的營銷理念。

（1）品牌營銷隨著市場發(fā)育日漸成熟，商品的品牌形象已成為消費者認知的第一要素，房地產(chǎn)產(chǎn)品也不例外。當前業(yè)界普遍存在的一個誤解是將房地產(chǎn)的品牌效應簡單的等同于案名效應，片面注重樓盤的案名設計，而忽視了對房地產(chǎn)這種復雜商品在質量、服務、功能等方面進行全方位的品質提升。同時，由于市場激烈的競爭，以及資金周轉等方面的原因，不少開發(fā)商不愿進行較長時間的品牌營造，過多借助于新聞炒作和廣告轟炸，希望通過宣傳造勢來快速樹立公司品牌，殊不知這種本末倒置的做法已阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展[61]。開發(fā)商們?nèi)绻莒o下心來，腳踏實地的進行一流的規(guī)劃設計、提供一流的配套服務和物業(yè)管理，對于品牌形象進行良好的構建，營造名牌企業(yè)和名牌產(chǎn)品，必然會成為未來房地產(chǎn)市場的贏家。

（2）競爭營銷開發(fā)商能否在當前激烈的競爭市場中站穩(wěn)腳跟，對競爭對手的深入分析和準確應對以及培育自身獨特的競爭優(yōu)勢很重要。為此，開發(fā)商必須樹立競爭營銷理念，練好內(nèi)功，不斷提高自身素質，加強培養(yǎng)企業(yè)的核心競爭力。開發(fā)商要在各區(qū)域市場上取得競爭優(yōu)勢必須建構完善的企業(yè)治理機構，創(chuàng)造一種持久的發(fā)展動力和動力支持系統(tǒng)，以獨特而優(yōu)越的品牌、質量、技術、營銷網(wǎng)絡等區(qū)別于競爭對手的策略占領市場。

（3）合作營銷開發(fā)商在運做中既要講求競爭，又要尋求合作；既要注意與地方政府、金融機構和其他社會組織的合作，更要注意開發(fā)商之間的合作，特別是后者的合作尤為重要。開發(fā)商為了獲得更大的市場份額而展開各種競爭，當各種競爭壓力使之難以支撐時，應多方尋求釋放壓力的途徑，而尋求合作就是一種有效途徑。開發(fā)商之間通常采用松散性的結42盟方式，使合作各方避免直接沖突或共同打造區(qū)域品牌，以達到合作各方都有所收益的理想效果。

（4）文化營銷現(xiàn)代生活給人的外在壓力越來越大，人們需要的不是“鋼筋水泥的叢林”，他們更渴望居家之中的文化內(nèi)涵。開發(fā)商如果發(fā)現(xiàn)了這一點，并加以演繹，就能出奇制勝。開發(fā)商必須把創(chuàng)造一種和諧的鄰里關系、溫馨的居住文化作為經(jīng)營理念，采取各種有效的措施加強業(yè)主之間的溝通、交流。另一方面，為了給孩子創(chuàng)造一個良好的成長環(huán)境，購房者對居住小區(qū)文化設施的要求越來越高，不僅關心周圍文教單位的配置、距離，而且愈來愈重視小區(qū)文化設施的數(shù)量、品位，以及小區(qū)內(nèi)大部分住戶的文化層次。為此，開發(fā)商不僅要注意在建筑風格上盡量體現(xiàn)文化內(nèi)涵，通過富有特色的主題創(chuàng)意，提升住宅小區(qū)的文化價值，給人展現(xiàn)一種高品位的美好生活藍圖，而且要注意通過高品位會所、藏書豐富的圖書館、溫馨祥和的鄰里中心、設施齊全的幼兒園和中小學來營造小區(qū)的文化氣息。

（5）綠色營銷隨著環(huán)保意識的逐漸興起，消費者已愈來愈關心自己的居住環(huán)境，更加關注擬購房屋的環(huán)境設計。他們不僅希望小區(qū)內(nèi)綠草如茵，花團錦簇，有充足的陽光和清新的空氣，而且要求住宅小區(qū)遠離工廠，附近沒有污染源。開發(fā)商應該以環(huán)境保護為經(jīng)營理念，改變過去寸土寸金、見縫插針式的開發(fā)模式，充分考慮小區(qū)的住宅空間、陽光照射、綠化間隔等，為消費者營造人與自然和諧共生的理想家園[62]?，F(xiàn)在不少開發(fā)商提出的“搞房地產(chǎn)要先搞環(huán)境”、“賣房子也是賣環(huán)境”，不能不說已涵蓋了環(huán)保營銷的經(jīng)營理念。

（6）知識營銷悄然臨近的知識經(jīng)濟時代使企業(yè)經(jīng)營法則開始發(fā)生變化，企業(yè)營銷活動不再只關注物質分配，更強調為消費者提供更多的應用支持，以此確定新的產(chǎn)品概念和市場秩序，引導消費者產(chǎn)生對新產(chǎn)品的現(xiàn)實需求。在這一背景下，以知識普及為先導，以知識推動市場的營銷新思想，應該為精明的開發(fā)商所注意和接受[63]。開發(fā)商通過開展大規(guī)模的住房知識普及活動，向廣大消費者介紹房屋建設選擇標準、住宅裝修知識、住房貸款方法和程序以及商品房購置手續(xù)和政府相關稅費，在增加消費者房地產(chǎn)知識的同時，也增加了消費者對開發(fā)商的認同感。這必然會在引起社會反響的同時，也使開發(fā)商的銷售業(yè)績不斷上升。

6.3消費者角度

6.3.1切合實際選擇合適的住房面積

住大房子是很多中國人的夢想，為了這個夢想，很多年輕人早早的背上了房貸，為了供房很多人不敢去旅游，不敢去商場購物，有的甚至不敢生孩子。那種不顧經(jīng)濟條件和資源條件，脫離實際承受能力或者超過實際需求，片面追求過大住房面積的消費行為43是一種浪費行為，只會加劇城市住房的緊張程度，推動房產(chǎn)價格不斷上漲。國家住宅與居住環(huán)境工程技術研究中心主任劉艷輝認為，消費者購房要及時走出“貪大求闊”的誤區(qū)，減輕不必要的生活壓力[64]。消費者應樹立正確的梯度消費觀及健康住宅的消費理念。居民購房要與自己的生命周期和收入能力結合起來，摒棄貪大求闊的不良心態(tài)，堅持量力而行、逐步改善、房盡其用的原則，宜大則大，可小則小，進行適度消費、合理消費，形成健康文明、節(jié)約資源的消費習慣。長期住房實物分配政策和凝固的存量市場，造成了“一房伴終生”的消費模式?，F(xiàn)在，隨著二三級房地產(chǎn)市場的啟動和成熟，消費者完全可以根據(jù)自己當前的經(jīng)濟狀況和家庭情況，先買一套小一點的房子，再逐漸擴大居住面積和提高居住水平。6.3.2樹立務實的住房觀念由于目前房價普遍上漲，未有能力買房者切不可“硬上”。一方面受傳統(tǒng)觀念“有恒產(chǎn)者有恒心”的影響，另一方面是受住房制度改革以來政府積極鼓勵住房私有化的影響。消費者普遍認為：只有購買了商品房才稱得上實現(xiàn)“居者有其屋”。其實這是一個消費誤區(qū)，正是這個觀念導致城鎮(zhèn)居民一擁而上的搶購商品房，雖然大部分購房者經(jīng)濟基礎很好，能夠承受目前的房價，但是其中也有部分中低收入家庭為了實現(xiàn)這個目標，超越了正常的支付能力，因為供房背上了沉重的負擔，成為所謂的“房奴”[65]。居者有其屋，不代表居者一定擁有其屋。而實際上“居者有其屋”應該是指每個公民都有住房。居民可以購買商品房，也可以租住政府提供的廉租房，還可以租住由私人提供的住房，社會上有大量房源可租，選擇余地很大。因此，即便是在市場經(jīng)濟比較發(fā)達的西方國家，仍有相當一部分居民由于經(jīng)濟的、社會的原因選擇租房的消費方式見表6-1,出租房在住房商品市場上始終占有不可忽略的地位。表6-120世紀末各國自有住房與出租房的比率美國英國德國日本私有住宅66%68%44%62%租賃住宅34%32%56%38%資料來源:汪利娜:《跨世紀中國住宅業(yè)的發(fā)展及政策選擇》，中國社科院經(jīng)濟研究所網(wǎng),2007-06-06。住房私有率的提高等于把人長期固定在一個地方,不利于人員的自由流動,是與市場經(jīng)濟的發(fā)展方向相背離的。市場經(jīng)濟的發(fā)達,人員流動的頻繁,工作崗位的變換,人們對租房的需求會越來越大。居民樹立一種務實的消費觀念，“居者有其屋”并不等于“居者買其屋”，如果消費能力不能夠承受一次性的購房負擔，就應該采用租房的方式改善居住條件。實際上，比較目前很多城市的購房價和租房價可以發(fā)現(xiàn)，租房住更經(jīng)濟。即使是選擇購房的家庭，也不一定追求一步到位，應選擇在自己的能力范圍內(nèi)量力而行。

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市場發(fā)展論文范文第2篇

關鍵詞：銀行承兌匯票市場商業(yè)票據(jù)市場發(fā)展借鑒

美國票據(jù)市場的發(fā)展

美國貨幣市場的構架與我國不盡相同，銀行承兌匯票市場與商業(yè)票據(jù)市場是其中互不隸屬的兩個子市場，二者共同構成了美國票據(jù)市場的主體部分。

美國銀行承兌匯票市場的發(fā)展

美國銀行承兌匯票市場源于國際貿(mào)易的發(fā)展，在國際貿(mào)易中為解決進口商和出口商相互缺乏了解、互不信任的問題，將銀行信用與商業(yè)信用結合，促使銀行承兌匯票的產(chǎn)生。美國的銀行承兌匯票主要用于進出口貿(mào)易，國內(nèi)貿(mào)易使用不多，它是進出口貿(mào)易中進口商簽發(fā)的付款憑證，當銀行承諾付款并在憑證上注明“承兌”字樣后，就變成了承兌匯票。大多數(shù)銀行承兌匯票償還期為90天，因其以商品交易為基礎，又有出票人和承兌銀行的雙重保證，信用風險較低，流動性較強。由于有銀行作為支付的后盾，且美聯(lián)儲成立后曾極力提倡銀行承兌匯票的使用，還直接參與二級市場的交易，而國際貿(mào)易的迅猛增長、石油和其他商品價格的上漲等都刺激了銀行承兌匯票市場的增長，增加了市場對銀行承兌匯票的需求，促進了市場的繁榮。進入20世紀80年代以后，美國銀行承兌匯票市場增長速度明顯下降。從1989-1998年，銀行承兌匯票余額出現(xiàn)負增長，1998年市場余額下降到了143億美元，僅占除政府短期證券外所有貨幣市場工具交易余額的0.6%，而到2000年，余額更是僅為103億美元。

美國的商業(yè)票據(jù)市場的發(fā)展

美國的商業(yè)票據(jù)市場發(fā)展歷程大致如下：

從19世紀中葉開始到20世紀六七十年代，在這一時期商業(yè)票據(jù)由商品交易的支付工具轉化為銀行短期貸款的替代形式，其主要功能是以真實貿(mào)易為信用依據(jù)替代銀行短期流動資金貸款的融資工具。

20世紀80年代，美國票據(jù)得以迅猛發(fā)展。1979-1989年，美國商業(yè)票據(jù)市場年發(fā)行量擴大5倍，平均每年保持17%的增長速度，至1988年底美國發(fā)行商業(yè)票據(jù)的公司、企業(yè)達2000余家，發(fā)行總額8000億美元。在這一階段商業(yè)票據(jù)市場呈現(xiàn)如下特征：發(fā)行主體由過去的工商業(yè)界，逐步向銀行業(yè)、投資業(yè)轉移，所融資金運用方向由貿(mào)易結算支付領域向企業(yè)融資收購等領域縱深發(fā)展，金融機構發(fā)行票據(jù)數(shù)量大增；管理巨額資金的貨幣市場基金成為票據(jù)市場最主要的投資者；商業(yè)票據(jù)的發(fā)行由直接方式轉向間接方式；商業(yè)票據(jù)的發(fā)行由美國國內(nèi)市場向離岸金融市場轉移。1988年，全美商業(yè)票據(jù)的發(fā)行額超過了美國財政部國庫券的當年發(fā)行額，市場未清償額占貨幣市場總額的66%，票據(jù)市場成為美國貨幣市場上最重要的融資工具之一。

20世紀80年代末至90年代初，隨著美國經(jīng)濟增長的衰退，商業(yè)票據(jù)市場也一度受到重創(chuàng)。1990年，美國證券交易委員會（SEC）修改控制貨幣基金投資條款，大幅度限制貨幣市場互助基金持有A2/P2及以下信譽等級的公司商業(yè)票據(jù)數(shù)量。但ABCP（asset-backedcommercialpaper）規(guī)劃在美國商業(yè)票據(jù)市場的風行使美國票據(jù)市場發(fā)展進入另一階段，使企業(yè)信用等級不太理想的發(fā)行者，通過證券化手段組合資產(chǎn)或收益參與美國票據(jù)市場融資，在ABCP規(guī)劃的帶動下，應收賬款如租賃付款，信用卡應收賬款，銀行按揭貸款，被引入美國票據(jù)證券化發(fā)行計劃。這使得大量中小型企業(yè)也能進入票據(jù)市場進行融資，美國票據(jù)市場由此進入高度發(fā)達階段。票據(jù)市場的證券化趨勢成為主要的發(fā)展方向，同時，由于互換交易高度發(fā)展和存款信托手段提供的結算便利，大量海外發(fā)行者進入美國市場，國際化、衍生金融工具化成為美國票據(jù)市場的另外兩大鮮明的特色。

美國對銀行承兌匯票市場的管理對我國的啟示

由于銀行承兌匯票的運用可以增強銀行的信用創(chuàng)造能力，因此，美國對銀行承兌匯票市場有嚴格的管理。1913年，美國聯(lián)邦儲備法案中對銀行承兌匯票的合格性有明確的規(guī)定，美聯(lián)儲將此作為是否購買或是否接受銀行的再貼現(xiàn)申請的標準。同時，美聯(lián)儲對每家銀行承兌匯票的最高金額做出了如下規(guī)定：銀行承兌匯票的總額不得超過銀行資本的150%（經(jīng)美聯(lián)儲特許，這一限制可以放寬到資本額的200%），否則，超過這一限額就必須上交存款準備金。對任一出票人承擔的銀行承兌匯票金額不得超過銀行資本和公積金的10%，以便防止銀行信用創(chuàng)造的無限制擴張和控制銀行所面臨的風險。我國可以考慮參考美國的做法，加強對金融機構承兌資格和承兌規(guī)模的控制。一方面金融機構開展承兌業(yè)務必須經(jīng)監(jiān)管部門審批，同時要有效建立對承兌的規(guī)模限制，以便削減銀行信用擴大對貨幣政策的抵消作用，提高貨幣政策的有效性。另一方面將承兌墊款計入不良貸款，可以在一定程度上限制銀行不顧自身情況盲目增加承兌總量的沖動。

美國商業(yè)票據(jù)市場發(fā)展對我國的啟示

從美國商業(yè)票據(jù)的發(fā)展歷史來看，很重要的一點是：商業(yè)票據(jù)市場的發(fā)展是商業(yè)信用發(fā)展的產(chǎn)物，同時也為其他貨幣市場的發(fā)展奠定了信用基礎。美國商業(yè)票據(jù)市場發(fā)展總體來說具有以下啟示：

構建商業(yè)信用體系

信用是現(xiàn)代貨幣市場穩(wěn)定和正常發(fā)展的基礎。迄今為止，在美國貨幣市場（包括票據(jù)市場）的交易中，盡管其市場利率瞬息萬變，然而事后糾紛或無法交割的現(xiàn)象卻很少發(fā)生。交易雙方誠實守信成為現(xiàn)代貨幣市場運行穩(wěn)定有序的基本原因。從美國票據(jù)市場以至整個貨幣市場的發(fā)展規(guī)律來看，信用制度是建設的基礎，經(jīng)歷了一個從低級到高級的發(fā)展過程，從商業(yè)信用到銀行信用和國家信用再到票據(jù)市場信用，最終形成發(fā)展資本市場所需的社會信用。

從美國票據(jù)市場的發(fā)展來看，商業(yè)信用是商業(yè)票據(jù)市場發(fā)展的基礎，而隨著票據(jù)市場的發(fā)展，貼現(xiàn)業(yè)務才成為中央銀行調整儲備和貨幣供應量的重要工具。我國則與其恰恰相反，長期以來只重視銀行信用，商業(yè)信用基礎薄弱。2001年末，我國商業(yè)承兌匯票累計貼現(xiàn)量僅為1248億元，占全年貼現(xiàn)總量的8.03%。所以，商業(yè)信用基礎薄弱是制約我國票據(jù)市場發(fā)展的重要因素，培育我國的商業(yè)信用必須繼續(xù)深化國企改革，使其擁有獨立的法人治理結構，為企業(yè)創(chuàng)造一個健康、競爭、有序的市場環(huán)境。

實現(xiàn)市場主體的多元化

市場參與者是貨幣市場的基本要素，從美國票據(jù)市場的發(fā)展考察，票據(jù)市場的交易主體包括任何參與交易的個人、企業(yè)、各級政府（中央銀行與財政）和商業(yè)經(jīng)營性機構。各參與主體在不同階段和不同經(jīng)濟環(huán)境中資金供求狀況不一樣，相互間有著不同的需要。正是由于各參與主體的差異性和各自的需求不同，才使票據(jù)市場上的資金融通成為必要。而我國票據(jù)市場的參與者相對單一，其對資金的供求狀況相互之間具有趨同性，而且，票據(jù)在流通中一旦進入商業(yè)銀行等金融機構手中，無法再回轉到那些資信良好有投資需求的企業(yè)，人為地中斷了票據(jù)流轉的環(huán)節(jié)。未來一段時期，我國可參考美國貨幣市場基金模式，為廣大機構及個人投資者提供一種參與到票據(jù)市場中的新型投資方式。發(fā)起成立貨幣市場基金公司（或基金會），投資者購買貨幣市場基金，由基金公司參與票據(jù)市場內(nèi)的交易。相信基金公司的參與將極大的活躍我國票據(jù)市場。

健全貨幣市場體系

美國貨幣市場是一個包含多個子市場的綜合性市場。其子市場主要包括：同業(yè)拆借市場（即聯(lián)邦基金市場）、銀行票據(jù)承兌貼現(xiàn)市場、商業(yè)票據(jù)市場、可轉讓定期存單市場、國庫券市場以及其他短期融資券市場等。各子市場之間的交叉進入壁壘低，投資者在各子市場之間的交易和套利活動使各自獨立的子市場構成一個統(tǒng)一的貨幣大市場。而我國由于種種原因各子市場被人為分割，形成的利率各異，無法確認市場基準利率。各子市場間的分割嚴重堵塞了貨幣政策的傳導機制，并容易導致各子市場間發(fā)展失衡。所以當前我國票據(jù)市場的發(fā)展，應建立在貨幣市場整體發(fā)展的基礎上，只有實現(xiàn)利率市場化，貨幣市場才能說是真正實現(xiàn)一體化。通過利率引導資金在各個子市場間流動有效調節(jié)資金需求，合理配置資源，促進貨幣市場整體繁榮和發(fā)展，票據(jù)市場才可能真正成為最直接反映短期資金價格的有效市場。

加強票據(jù)融資產(chǎn)品和工具的創(chuàng)新

如前所述，資產(chǎn)支持型票據(jù)和票據(jù)發(fā)行便利等票據(jù)創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)，將美國商業(yè)票據(jù)市場的發(fā)展推向了又一個高峰。美國票據(jù)市場產(chǎn)品和工具的創(chuàng)新帶給我們的不僅是對我國票據(jù)市場發(fā)展的啟示，它對我國整個貨幣市場和金融市場的發(fā)展都有重要的借鑒意義。

資產(chǎn)支持性票據(jù)將企業(yè)據(jù)以發(fā)行票據(jù)的資產(chǎn)進行了破產(chǎn)隔離，并要求銀行給予信用擔保支持，用多重手段來增強所發(fā)行的票據(jù)的作用，滿足了投資者對風險規(guī)避的愿望。這其中的設計理念在我國目前的市場環(huán)境下也很有實踐意義。而票據(jù)發(fā)行便利憑借其融資成本低、資金使用靈活及流動性強等特點，為一些大型企業(yè)集團尋找到一條穩(wěn)定的在長時間內(nèi)獲得短期資金的一個有效融資渠道。目前，我國已初步具備了發(fā)展票據(jù)發(fā)行便利的條件，比如一些大型的基礎建設項目、市政工程項目，由于建設周期較長，投資巨大，但投入使用后現(xiàn)金流穩(wěn)定，還款來源有保障，可以考慮利用票據(jù)發(fā)行便利進行融資。

市場發(fā)展論文范文第3篇

1.手機市場還待進一步加強管理和不斷完善。隨著手機市場的不斷發(fā)展和壯大，特別是自備機入網(wǎng)放開以來，大量公司進入這一領域，這對手機產(chǎn)品的流通和零售起到了一定的積極作用，但也有不少經(jīng)營者只顧追求利潤，非法販進和銷售走私手機（俗稱“水貨”）。雖然從技術角度講，這種“水貨”手機在質量上與正規(guī)進關的手機并無差別，但卻常被一些不法商販在手機電池等附件上做文章，采取“偷梁換柱”的方法欺騙用戶，售后服務也無保障，使一些貪圖便宜的用戶上當受騙。還有人制造、銷售劣質手機電池、假入網(wǎng)標簽，這些都擾亂了市場秩序，同時也使國家稅收蒙受巨大損失。

規(guī)范市場秩序，除了需要通信主管部門加強管理、指導監(jiān)督外，還需要工商管理和執(zhí)法部門的緊密配合和監(jiān)督檢查。目前，由于手機進貨渠道問題引起的經(jīng)濟糾紛案越來越多，已成為社會關注的焦點。加強市場管理，嚴格控制和管理產(chǎn)品流通的各個環(huán)節(jié)，對于手機市場今后的健康發(fā)展無疑是至關重要的

2.售后服務工作有待改善和加強。隨著手機市場的迅速發(fā)展和銷售網(wǎng)絡的不斷擴大，手機用戶急劇增加，售后服務工作問題已越來越突出。如服務質量不高，維修網(wǎng)點少，維修力量嚴重不足等。目前各門市銷售的手機其維修工作基本上是由門市收集后送往廠家或廠家設立和指定的維修點維修，維修點數(shù)量有限。一般用戶修機，最快也要3、4天，慢的要半個月左右，對此用戶意見很大。雖然有些商家推出了一定時期內(nèi)更換新機、延長保修期、維修期間提供暫用機等辦法，甚至有的廠家打出“第一選擇”24小時全球服務計劃（即隨時、隨地更換新機），但由于從用戶到廠家或維修部中間要經(jīng)過許多環(huán)節(jié)，同時受各種條件的制約，用戶得到的服務就要大打折扣。售后服務解決不好，將制約手機市場的進一步發(fā)展，因此，建立一支技術力量強、數(shù)量充足和分布合理的維修網(wǎng)絡是保障手機市場發(fā)展、維護廣大用戶利益的亟待解決的問題。

3.手機市場的發(fā)展需要進一步加強網(wǎng)絡的管理和建設。當前我國移動通信網(wǎng)絡的建設基本上以各省相對獨立建設的，各省之間網(wǎng)絡的互聯(lián)、郵電網(wǎng)與聯(lián)通網(wǎng)的互聯(lián)、國內(nèi)網(wǎng)與國際網(wǎng)的互聯(lián)情況都直接影響到用戶使用和手機市場的發(fā)展。用戶使用中遇到的移動電話斷音、串話、打不通、漫游不暢等現(xiàn)象還相當普遍。

二、市場回顧

隨著國家產(chǎn)業(yè)政策的調整，郵電通信事業(yè)得到了高速發(fā)展。自從1987年廣東開通第一個ETACS模擬蜂窩電話系統(tǒng)以來，移動通信得到了突飛猛進的發(fā)展?；仡櫴謾C市場十年的發(fā)展，主要有以下幾個特點：

1.移動電話得到超前發(fā)展，移動電話用戶急劇增長。1988年，全國僅有移動電話用戶3千多人，截止到1997年底，全國移動電話用戶已達1300萬，用戶數(shù)量連續(xù)十年成倍增長，這樣的發(fā)展規(guī)模和速度都是空前的，這在十年前是無法想象的，就連當時有關部門的十年規(guī)模預測目標也僅為到本世紀末移動電話累積達20萬（相當于1997年半個月的放號數(shù)）。

2.手機市場競爭日趨激烈，手機產(chǎn)品由單一走向多元，由摩托羅拉產(chǎn)品“一枝獨放”到眾商家參與競爭的“百花齊放”。摩托羅拉公司率先向國內(nèi)提供ETACS移動電話生產(chǎn)技術，因此，1993年以前，手機市場基本是摩托羅位手機一統(tǒng)天下。隨著手機市場的發(fā)展，特別是GSM、CDMA等數(shù)字蜂窩移動通信的引入，國外各主要廠商看好中國巨大的潛在市場，紛紛設法擠身其中。這些廠商都相繼以獨資或合資方式在中國成立公司（目前在國內(nèi)設立移動電話生產(chǎn)線的國外公司已達8家），使其產(chǎn)品不斷進入中國的市場前沿。據(jù)統(tǒng)計，截止到1997年底，經(jīng)郵電部審批入網(wǎng)的手機已多達74種（其中GSM手機57種）。隨著手機技術的發(fā)展，手機越做越小，功能越來越多，其中不少產(chǎn)品已實現(xiàn)中文顯示，用戶使用更加方便，選擇余地也越來越大。

3.手機由“模擬”向“數(shù)字”方向發(fā)展。隨著通信向寬帶化、智能化、數(shù)字化、綜合化和個人化方向發(fā)展，手機由“模擬”向“數(shù)字”發(fā)展已成為必然。

進入九十年代，隨著GSM技術的成熟和在歐洲商用化的成功，為GSM在我國的發(fā)展提供了條件。1994年聯(lián)通公司成立，開始形成競爭格局，大大促進了GSM在我國的發(fā)展。郵電部門從1995年開始大力發(fā)展GSM數(shù)字移動電話網(wǎng)，對已建成的模擬網(wǎng)采取了適度完善的政策，即東部地區(qū)在優(yōu)化網(wǎng)絡的基礎上少量補缺，中西部地區(qū)原則上不搞模、數(shù)并行擴建，集中主要精力抓好數(shù)字網(wǎng)建設，并計劃近期內(nèi)覆蓋到全國300個地級市和1460個縣。中國聯(lián)通作為中國第二公眾網(wǎng)，以GSM為市場切入點，經(jīng)過3年多的努力，也已初具規(guī)模，目前已在76個城市啟動，48個城市建設，30個城市聯(lián)網(wǎng)，正式開通運營25個城市，用戶已逾20萬。從今年開始，郵電部將在主要中心城市開始積極建設CDMA網(wǎng)，這些都加快了數(shù)字手機在我國的發(fā)展，其規(guī)模和發(fā)展勢頭將遠遠超過模擬機的發(fā)展。

4.競爭使手機價值呈持續(xù)下降趨勢，客觀上促進了手機市場的發(fā)展和用戶的增加。5、6年以前，手機價格不菲，一部Motorola8900X高達2萬多元。當時擁有一部手機甚至成為地位和身份的象征。如今，手持大哥大騎著自行車打電話已成為街頭新景。帶來這種變化的直接原因是手機價格的不斷下調，使手機成了工薪階層可以接受的“大眾商品”。其原因，一方面是眾多商家產(chǎn)品競爭帶來的裸機價格的不斷下降，一方面是中國聯(lián)通介入競爭使手機資費逐步下調，二者造就的火爆的手機市場使廣大用戶成為受益者。

三、手機市場的發(fā)展趨勢

手機市場的發(fā)展取決于國民經(jīng)濟的發(fā)展、移動通信技術的進步和人民生活水平的提高。雖然近幾年我國移動通信得到了迅猛發(fā)展，但就其規(guī)模來講，還遠遠不能滿足社會發(fā)展的需要。因此，移動通信仍具有很大的發(fā)展空間，并呈現(xiàn)以下幾種趨勢：

1.手機市場仍持續(xù)發(fā)展并不斷壯大。根據(jù)郵電部“九五”規(guī)劃，到2000年，我國公用移動電話用戶將達到3000萬戶，中國聯(lián)通也計劃到2000年時達到300萬戶。屆時，移動電話的普及率將達到2.5%左右，距發(fā)達國家的10%普及率仍有較大差距。目前，郵電部門和中國聯(lián)通都在大力發(fā)展GSM網(wǎng)，GSM網(wǎng)的覆蓋范圍和通信能力將大大超過模擬網(wǎng)。從今年起，郵電部門開始將CDMA網(wǎng)的建設作為今后數(shù)字網(wǎng)發(fā)展的重點。因此，移動通信市場仍具很大潛力。

2.競爭機制的引進，將改變原有的市場格局，手機市場將由壟斷的封閉型向開放的競爭型發(fā)展。早在1994年，根據(jù)當時移動通信業(yè)務發(fā)展的需要，郵電部決定放開手機的自備機入網(wǎng)。但是，初期的自備機入網(wǎng)在一些地區(qū)實際上受到很多限制。隨著中國聯(lián)通介入競爭，市場格局發(fā)生了較大的變化。為了搶占市場份額，各地電信局廣泛開展了代買代銷業(yè)務，并逐步推廣代辦業(yè)務，要求全面放開自備機入網(wǎng)，除收取進網(wǎng)費、SIM卡成本費外，不在加收其它費用。聯(lián)通公司也在打出“讓手機進入工薪階層”的口號下，通過較郵電網(wǎng)相對低廉的進網(wǎng)費吸引客戶，甚至在一些地區(qū)，新開通的聯(lián)通網(wǎng)通過在特定時段內(nèi)減收或不收進網(wǎng)費、免費贈送手機等手段進行促銷。

與此同時，各生產(chǎn)廠家及商也不再只將眼光放在各地電信局、郵電器材公司和聯(lián)通公司上，而是以逐步推進各級商制，在各地建立專賣店等措施來適應新的市場形勢，進一步帶動了零售網(wǎng)點的發(fā)展。

可以預見，手機市場競爭將更加激烈，這種以競爭為機制、以市場為導向的手機市場將逐步走向成熟。

3.網(wǎng)絡的多元化發(fā)展將進一步促進手機市場的發(fā)展，手機市場將逐步轉向買方市場，消費結構也將發(fā)生較大變化。最近，郵電部門在大力發(fā)展GSM的同時，已有計劃地在一些大城市發(fā)展與GSM雙頻工作的DCS1800，并在商用試驗的基礎上有步驟地建設800MCDMA中國電信長城網(wǎng)，加上現(xiàn)有的模擬A網(wǎng)、B網(wǎng)、GSM網(wǎng)和聯(lián)通GSM網(wǎng)，將出現(xiàn)多網(wǎng)并存的局面。

市場發(fā)展論文范文第4篇

關鍵詞：保健行業(yè)；市場消費；營銷模式

一、國內(nèi)外保健品市場發(fā)展情況

保健行業(yè)是指事前對人群所提供的產(chǎn)品和服務，讓他們更健康、健美，并延緩老化現(xiàn)象或防患疾病于未然的產(chǎn)業(yè)。保健行業(yè)是全球性的朝陽產(chǎn)業(yè)，市場增長迅速。研究有效的保健食品，通過食品預防疾病、調節(jié)人體功能，可以減少社會巨大的醫(yī)藥費用，是利國利民的有效辦法。

在全世界范圍內(nèi)，據(jù)不完全統(tǒng)計，全球保健食品已占整個食品銷售的5%，達上千億美元，而且每年都以相當速度增長。其中，近20年來，美國的保健品銷售額增長了36倍，目前年銷售額達750億美元，占食品銷售額的1/3；日本增長了32倍，近兩年的保健品銷售額為15000億日元，年產(chǎn)保健品3000多種；歐共體各國的保健品銷售額則每年以17%的速度增長。

我國自古就有藥食同源的養(yǎng)生文化，用老百姓的話說，就是“藥補不如食補”。作為一個亟須培育的行業(yè)，保健品市場的需求潛力之大實在誘人。

中國保健行業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計資料表明，國內(nèi)整體的保健品市場從20世紀80年代起就處于高速增長的態(tài)勢，年均增長率在15%-30%，遠遠高出發(fā)達國家平均13%的增長率。據(jù)統(tǒng)計，20世紀90年代中期，我國保健品生產(chǎn)企業(yè)就多達3000多家，品種4000多個，年銷售額一度突破300億大關。

但受保健品市場混亂的秩序影響，保健品功效的公信力逐漸下降，1999年國家開始出臺各項政策整頓市場，從2001開始保健品市場呈現(xiàn)下滑趨勢，但受2003年非典的影響，公眾對保健的重視空前提高。

惠聰集團的保健品市場調研報告顯示，到2004年全國保健品的市場容量恢復到了400億左右的規(guī)模。近幾年市場上新興產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，豐富了保健品市場，一大批品種受到消費者的歡迎。目前我國保健品年消費支出已突破500億元，成為新世紀我國工業(yè)的新興增長點之一?？梢?，我國保健品市場潛力是巨大的，預計2010年將達1000億元。

隨著城鄉(xiāng)居民的生活基本達到小康水平，也隨著保健品市場規(guī)范的進一步完善以及外國保健品大舉進軍我國，保健品必將成為不可逆轉的健康消費新潮流。

二、國家對保健品市場的產(chǎn)業(yè)政策發(fā)展

我國保健品行業(yè)興起于20世紀80年代，20世紀80年代末期到1995年是保健品行業(yè)的第一個高速發(fā)展時期。在這一時期，由于保健品行業(yè)的高額利潤和相對較低的政策壁壘與技術壁壘、涌現(xiàn)出了大小3000多家保健品生產(chǎn)企業(yè)。

為了規(guī)范保健品市場，1996年以后，國家相繼出臺了一系列有關保健品行業(yè)的制度規(guī)定。當年，依據(jù)《中華人民共和國食品衛(wèi)生法》，衛(wèi)生部了《保健食品管理辦法》，該辦法對保健食品的審批、生產(chǎn)經(jīng)營、標簽、說明書及廣告宣傳、監(jiān)管等各方面進行了規(guī)范。

《保健食品管理辦法》的出臺，再加上20世紀90年代后幾年的清理整頓，使保健產(chǎn)品走上了法制化、規(guī)范化管理，有了規(guī)范的標準，并迎來了行業(yè)的新發(fā)展。近幾年市場上新興產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，豐富了保健品市場，一大批品種受到消費者的歡迎。但是，保健品市場在高速發(fā)展的同時，又出現(xiàn)了一些新問題，比如說保健行業(yè)居高不下的暴利、夸大其詞的廣告等現(xiàn)象非常普遍。

針對這些問題，國家食品藥品監(jiān)督管理局又于2005年7月新出臺了《保健食品注冊管理辦法》，該辦法的核心內(nèi)容就是要嚴格保證保健食品的質量，新的保健食品如果不能提供詳細科研報告，將不能被最終審批，同時生產(chǎn)時必須符合GMP（產(chǎn)品生產(chǎn)質量管理規(guī)范）標準。這將迫使生產(chǎn)企業(yè)下血本在產(chǎn)品本身的質量和技術含量上?！侗＝∈称纷怨芾磙k法》還首次取消了保健食品注冊終身制，開始實行五年一審批的動態(tài)管理，這不僅將提高新進者的門檻，還將改變目前“只進不出”的局面，對現(xiàn)有批號產(chǎn)品加強審核。

為了對廣告中虛假宣傳的保健食品進行打壓，國家食品藥品監(jiān)督管理局于2005年7月同時還出臺《保健食品廣告審查暫行規(guī)定》，要求保健食品廣告在之前必須通過審查。該規(guī)定對食品藥品監(jiān)管部門審查保健食品廣告的工作程序和對廣告內(nèi)容進行技術審查的條件做出了明確規(guī)定，制定了完善統(tǒng)一的審查標準。這份法規(guī)規(guī)定，今后保健食品廣告中有關保健功能的內(nèi)容宣傳再也不得任意擴大范圍，不能含有不科學地表示功能的斷言或者保證，不能夸大保健食品的功能或者使用公眾難以理解及容易混淆的專業(yè)術語，將保健食品的功能神秘化?！侗＝∈称窂V告審查暫行規(guī)定》作為目前保健食品廣告審查最全面的規(guī)定，將保健食品廣告審查納入了國家行政審批范圍，加強了對保健食品廣告的管理，有利于保健食品廣告的逐步規(guī)范和完善。

作為一種新型的營銷模式，直銷方式也逐漸收到一些保健品生產(chǎn)企業(yè)的青睞，按我國入世承諾，我國應在入世三周年時開放直銷領域，因此，國務院于2005年9月頒布了《直銷管理條例》。直銷管理條例公布后，首先規(guī)范了市場秩序，保護了正規(guī)企業(yè)的合法利益，也清理了目的不純的企業(yè)，為保健品直銷的健康發(fā)展提供了可能。其次，由于從此直銷有規(guī)可循，也維護和保障了消費者和直銷從業(yè)人員的利益?！薄吨变N管理條例》開始實施，標志著保健食品市場監(jiān)管日趨成熟。

《保健食品注冊管理辦法》、《保健食品廣告審查暫行規(guī)定》和《直銷管理辦法》等規(guī)章制度的相繼出臺，使得我國保健品法規(guī)得以完善，市場也逐漸趨于規(guī)范化、法制化，新型的保健產(chǎn)業(yè)正在穩(wěn)健地形成，我國保健品行業(yè)進入了前所未有的蓬勃發(fā)展時期。

三、我國保健品市場消費對象分析

隨著改革開放的深入，人民生活的改善，人們的消費水平不斷提高和保健意識日趨加強，對保健品需求持續(xù)增強，我國保健品市場發(fā)展前景喜人。保健品的消費區(qū)域已由城市擴大到廣闊的農(nóng)村，保健品的消費對象也由過去的老年、兒童及患病后康復為主，擴大到婦女、中年和少年。具體來說，保健品的消費對象包括：

（一）老年人

老年人由于生理方面的原因，對于保健的需求尤為突出，據(jù)世界衛(wèi)生組織（WHO）公布，全世界50歲以上的老年人群發(fā)病率為50%，55歲以上為80%，其中健忘、失眠、高血壓、高血脂、骨質疏松等疾病比較常見。隨著“老年化社會”的到來，也隨著生活水平以及保健理念的提高，為了抵抗衰老，老年人對保健品的消費需求也會逐步增加并且，“銀發(fā)族”對保健品的需求非常旺盛，購買力非常強。

（二）中年人

中年人處于家庭、事業(yè)雙重壓力下。近年來，由于飲食過度和過量的脂肪攝入，肥胖癥、非胰島素依賴型糖尿病、高血壓、冠心病及癌癥等慢性病在中年人群中逐年上升，有利于預防和改善這些疾病的功能性營養(yǎng)食品受到了中年消費者的歡迎。另外，近年來，美容保健、滋陰壯陽類保健品大有后來居上的勢頭，已成為拉動保健品成長的一個新的增長點。中年人保健品市場也是一個龐大的消費市場。

（三）少年兒童

據(jù)統(tǒng)計，我國85萬所中、小學校中的1.76億在校學生中，其蛋白質、鈣、鋅、維生素A、維生素B的攝取普遍不足，缺鐵性貧血比例高達30%-40%。另外，少年兒童對健腦益智的需求也很大，因此，另一類不可忽視的保健品是維生素、礦物質等營養(yǎng)補充元素。

四、我國保健品市場的發(fā)展特點

目前我國生產(chǎn)的保健品中90%以上屬于第一代、第二代產(chǎn)品，且產(chǎn)品功能相對集中，主要集中在減肥美容、免疫調節(jié)、抗疲勞、調節(jié)血脂、改善骨質疏松、改善胃腸道功能、延緩衰老、營養(yǎng)補劑（補充維生素）等功能板塊上。在衛(wèi)生部準予申報的22項保健功能中，具有免疫調節(jié)、調節(jié)血脂和抗疲勞3項功能的產(chǎn)品占全部產(chǎn)品的2/3。由產(chǎn)品功能分布可見我國保健品行業(yè)的產(chǎn)品結構不合理，低水平重復現(xiàn)象屢有發(fā)生。而從市場反饋的信息來看，純天然、綠色環(huán)保型保健品具有更大市場空間，將成為未來保健品消費的主流。據(jù)預測，未來中國市場保健品的發(fā)展，產(chǎn)品功能將逐步分散，產(chǎn)品結構趨向合理。具體來講，我國保健品行業(yè)的發(fā)展呈現(xiàn)出如下特點。

（一）目前保健品企業(yè)二元化結構明顯

目前，我國共有保健品企業(yè)3000多家，年產(chǎn)值500多億元。其中投資總額在1億元以上的大型企業(yè)只占1.45%，投資總額在5000萬元-1億元的中型企業(yè)占38%，投資不足10萬元的作坊式企業(yè)占12.5%。這表明，我國保健品生產(chǎn)企業(yè)中，中小企業(yè)占絕大多數(shù)，成規(guī)模的企業(yè)仍舊較少。在目前市場上除無錫健特生物有限公司、上海交大昂立股份有限公司、中國（杭州）青春寶集團有限公司、南京老山牌蜂王漿有限公司、南京中脈科技集團公司、大連珍奧集團股份有限公司等幾家大的企業(yè)，其他更多的是規(guī)模不大、專業(yè)化程度不高的企業(yè)，甚至多數(shù)企業(yè)缺乏自身的生產(chǎn)能力，僅以委托加工、銷售為主，并且這些企業(yè)大部分出于維持生存狀態(tài)。

（二）產(chǎn)品同質同類化現(xiàn)象嚴重

在目前的保健品市場中知名品牌少，產(chǎn)品同質同類化現(xiàn)象嚴重。在目前的保健品企業(yè)中，除部分品牌企業(yè)是自我研發(fā)、自我生產(chǎn)外，絕大多數(shù)中?。s占95%以上）企業(yè)走的都是產(chǎn)品或自行設計商標委托代加工的運行模式。故大部分企業(yè)產(chǎn)品質量差，品牌式規(guī)劃發(fā)展少。

（三）產(chǎn)品的銷售區(qū)域性特征明顯

企業(yè)在產(chǎn)品的開發(fā)與推廣中，弱化全國性開發(fā)運營，而利用區(qū)域優(yōu)勢，集中人、財、物優(yōu)勢，做深、做透區(qū)域市場的運營模式非常明顯。近年來在區(qū)域的運作中，幾家大的區(qū)域性知名企業(yè)的業(yè)績都不錯。例如昂立在上海的年銷售額在2.3-2.5億，青春寶在浙江省的年銷售額在4億，老山牌蜂王漿在南京的銷售額在8000萬，九塊九牌減肥茶在江蘇的年銷售額8000多萬。這些企業(yè)幾乎都是憑借產(chǎn)品在區(qū)域的優(yōu)勢公共關系、渠道網(wǎng)絡、媒體等地區(qū)的資源優(yōu)勢，精耕細作、做深、做細區(qū)域市場。除“黃金搭檔”憑借腦白金強大的廣告和品牌影響及網(wǎng)絡優(yōu)勢強行鋪開的全國市場之外，很少再出現(xiàn)全國性的產(chǎn)品。

（四）保健品營銷模式發(fā)生明顯變化

我國保健品市場經(jīng)過20多年的發(fā)展，尤其是在羅氏、惠氏、安利等國際知名企業(yè)的帶動下，保健品營銷模式已從發(fā)展初期的單純概念營銷模式發(fā)展到目前的傳統(tǒng)廣告、終端營銷、會議營銷、與客戶面對面的直復營銷等多種營銷方式并存的營銷模式。保健品企業(yè)已從針對消費者簡單的廣告推廣教育模式發(fā)展到針對消費者長久的養(yǎng)生教育和對消費者進行長期的跟蹤服務。而消費者在購買保健品時，也十分關注產(chǎn)品的保健功能和品牌信譽。知名品牌的產(chǎn)品銷路明顯比一般品牌的品種熱俏。國內(nèi)市場中，不到20%的名牌品種占據(jù)了50%的市場份額。

參考文獻：

1、李廣森,雷振剛.保健品行業(yè)再陷誠信危機[J].檢察風云,2007(17).

市場發(fā)展論文范文第5篇

關鍵詞：三板市場；場外交易市場；資本市場

習慣上我們將代辦股份轉讓系統(tǒng)稱之為“三板市場”，視之為交易所市場(主板市場)、創(chuàng)業(yè)板市場(二板市場)之外的證券市場的第三層次。

一、三板市場范圍內(nèi)涵的歷史演變

為解決STAQ和NET關閉后的遺留問題，2001年6月12日中國證券業(yè)協(xié)會《證券公司代辦股份轉讓服務業(yè)務試點辦法》。2001年7月16日，代辦股份轉讓系統(tǒng)正式開辦。曾經(jīng)在法人股交易系統(tǒng)掛牌的杭州大自然和長白股份開始進行代辦股份轉讓，標志著“三板市場”的正式建立。此后，原從主板退市的公司水仙A、B股開始在三板掛牌交易，三板市場又進一步擴展為可接納主板退市公司的股份轉讓。至此，三板市場的定位基本完成。2006年1月16日，經(jīng)國務院批準，中關村科技園區(qū)非上市股份有限公司股份進入證券公司代辦股份轉讓系統(tǒng)進行股份轉讓試點。2006年1月23日，中關村科技園區(qū)兩家公司世紀瑞爾和中科軟科技直接首發(fā)登陸三板市場。此時，三板市場的功能進一步拓展，變成了：“三板”＝“STAQ”＋“NET”＋“ST”＋“半公眾公司”至此，三板市場有了質的變化，最終形成了具有我國特色的多層次證券市場體系，也為我國建設和完善多層次資本市場探索著經(jīng)驗。

二、對發(fā)展我國三板市場的一些思考

(一)應給予三板市場明確的定位

2005年《公司法》、《證券法》重新進行了修訂，但是對場外交易市場——三板市場的定位仍然閃爍其辭。新《公司法》第139條規(guī)定：“股東轉讓其股份，應當在依法設立的證券交易場所或者按照國務院規(guī)定的其他交易方式進行?！毙隆蹲C券法》第39條規(guī)定：“依法公開發(fā)行的股票、公司債券及其他證券，應當在依法設立的證券交易所上市交易或者在國務院批準的其他證券交易場所轉讓”。這種對場外交易市場既未否定又未肯定的做法，雖說留下了法律空間，但是場外交易市場、三板市場仍然游離于人們統(tǒng)一的思想認識外。

要用戰(zhàn)略性的高度和前瞻性的思維來審視三板市場，不宜再用“國務院批準的其他證券交易場所”之類含糊其詞的話來概括。在法律上首先明確三板市場是我國多層次證券市場體系的組成部分；其次，應對三板市場的形式、種類、條件做出具體規(guī)定，明確三板市場的融資功能，對公開發(fā)行的證券和非公開發(fā)行的證券都能允許在三板市場掛牌交易。證券交易所和三板市場在上市標準方面應當既存在層次遞進關系，又可以相互補充、適度競爭；最后，應當賦予不同的證券交易場所制定各自上市標準的權力。

在功能定位上，應兼顧其近期功能和遠期功。從近期看，三板市場的主要功能是解決我國資本市場中的歷史遺留問題，以彌補主板市場、二板市場的功能缺陷。從遠期看，隨著股份制改造的深入和現(xiàn)代企業(yè)制度的完善，三板市場不能僅僅作為股權流通的場所，還應具備股權融資的功能，以形成一個具有完整功能的證券交易市場。

(二)恢復三板發(fā)行市場，開放融資功能

目前，在三板市場進行轉讓的股票是股份轉讓公司在原交易場所流通的股份經(jīng)過重新確認登記而來，進入三板市場時這些公司并不能發(fā)行新股。公司掛牌后，也不能通過增發(fā)、配股、發(fā)行可轉換債券等形式進行再融資。三板市場設計的初衷是解決原STAQ、NET市場遺留問題，后來則是為主板退市公司提供轉讓場所，及現(xiàn)在作為非公開發(fā)行股份公司的試點。目前，三板市場沒有中小企業(yè)最需要的融資功能，通過與主板及中小企業(yè)板的比較，缺少發(fā)行市場是三板市場重大的缺陷所在。

(三)探索適合我國實情的“做市商”制度

做市商保持了某種證券的市場流動性和信息的充分傳遞，使報價向公平價格趨近，有發(fā)現(xiàn)價格功能，提高證券市場的資金配置效率。做市商制度雖好，但在我國要三思而后行。在國外做市商制度的運行是以嚴格的監(jiān)管、高度的自律和透明的市場交易為基礎的。而這些基礎，正是我們所欠缺的。目前，三板市場交易價格的形成是以有效價格范圍內(nèi)的最大成交量為準，較主板而言，沒有連續(xù)交易和行情顯示，所以主力機構更能借助資金優(yōu)勢操縱市場，其完全可能利用掌握的市場信息來為自己謀利，必將導致三板成為資本博弈、獲取暴利的又一場所。

(四)打通“升板”通道，實現(xiàn)“梯級市場”

從三板市場、二板市場到主板市場應呈現(xiàn)入市條件逐步嚴格、企業(yè)素質逐步提高的趨勢。當?shù)蛯哟问袌錾系钠髽I(yè)經(jīng)過一段時間的培育，達到高一層市場的企業(yè)上市標準時，可以通過法定程序審批，進入高一層市場掛牌上市；當高層次市場的上市企業(yè)經(jīng)營業(yè)績不佳，并在規(guī)定的期限內(nèi)無法達到上市標準后，將被迫從高層次市場摘牌，退到低一層次的市場上去。我國三板市場之所以不是真正意義上的現(xiàn)代場外交易市場，其根源在于在三板市場掛牌的公司既沒有融資的資格，也沒有從三板升到二板、主板的可能性。這種制度設計的缺陷，是導致三板市場難以發(fā)展壯大，進而導致我國建設多層次資本市場不順暢的重要原因。

(五)明確權、責、利，實行集中性與自律性結合的監(jiān)管體制

探索適合我國實情的場外交易制度和相關配套制度，是保證三板市場穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。如何定位券商、上柜公司、監(jiān)管者的關系及今后的發(fā)展取向應成為當前制度設計中的關鍵。從市場經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)驗看，對場外交易市場的監(jiān)管主要采取法律監(jiān)管和自律監(jiān)管相結合。三板市場的自律監(jiān)管體制可以分為四個層次：最高層次的監(jiān)管機構是證券業(yè)協(xié)會；第二個層次是證券交易的一線監(jiān)管；第三個層次是以內(nèi)部控制為主的代辦股份轉讓的證券公司；發(fā)行公司的自我監(jiān)督管理構成監(jiān)管的第四層次。針對不同層次市場的風險特征，實施差別監(jiān)管和風險防范制度，以提高市場運作效率。

(六)完善交易制度，逐步擴大三板市場規(guī)模

三板市場和交易所市場都實行競價制度，所不同的是前者實行集合競價制度，而后者實行連續(xù)競價制度。目前，三板市場流動性嚴重不足，原因主要有：一是轉讓方式不連續(xù)。三板市場掛牌股份每周轉讓三次或五次，每個交易日收盤時一次集合競價確定轉讓價格進行撮合成交。因而其價格只反映單一證券供需雙方的價格情況，不能反映整體市場狀況。掛牌公司信息公告時還需要暫停轉讓一天，使得可交易時間和次數(shù)大為減少。二是交易成本高。涉及投資者的費用包括開戶費、確權費、轉讓傭金、印花稅、非交易過戶費用等，總體費用較高。另外，還存在著信息不對稱和披露不完善等信息成本。三是掛牌公司資產(chǎn)質量太差，投資風險很大。

截至2006年5月，在三板市場掛牌的股票不足50只，交易品種少，整體規(guī)模太小，難以吸引場外資金進場，導致市場低迷，股價不振。本來場外交易市場的特點之一就是擁有眾多證券種類，交易的證券主要是未能在證券交易所和二板市場批準上市的股票和債券等。今后可考慮把非集中、非正式的有價證券上市、國債和企業(yè)債的交易、開放式基金的銷售和贖回、相關金融衍生產(chǎn)品的交易和管理等都納入其中，以吸引投資者的進入。

(七)建立準入制度和優(yōu)惠政策，促進三板市場的發(fā)展

2003年3月28日中國證監(jiān)會頒布的“關于執(zhí)行《虧損上市公司暫停上市和終止上市實施辦法(修訂)的補充規(guī)定》”中規(guī)定，終止上市的公司必須申請其股份進入代辦股份轉讓系統(tǒng)轉讓。由于終止上市的公司已經(jīng)三年虧損，資產(chǎn)質量較差，投資風險較大。如果三板市場的擴容僅僅依靠這些公司，則該市場將成為名副其實的“垃圾桶”，發(fā)展將無從談起。建立三板的準入制度，讓符合條件的公眾公司進入三板，有利于改善三板掛牌公司的質量，活躍市場。從保護投資者利益、降低投資風險的角度考慮，也需要建立新的掛牌標準。與主板市場相比，三板市場應該具有相對寬松的進入標準，特別是對經(jīng)營業(yè)績的較低要求。但是對于目前信用制度尚不完善的我國而言，不宜采取對企業(yè)規(guī)模和經(jīng)營記錄毫無要求的“無門檻”上市制度，只有符合一定掛牌標準(如一定的存續(xù)年限和注冊資本等)的股份公司，包括歷史遺留問題的定向募集公司，地方柜臺交易中心上柜交易的公司，才可以申請在三板市場掛牌。

在三板市場上進行代辦股份轉讓業(yè)務的公司，以及掛牌的“半公眾公司”不僅要披露年報、中報，還要披露季報，且掛牌前要在指定的報紙上上一年經(jīng)審計的年報，這些都大大增加了掛牌公司的成本。此外，對中關村科技園區(qū)非上市股份公司股份掛牌還有諸如主營業(yè)務突出、具有持續(xù)經(jīng)營記錄，公司治理結構健全、運作規(guī)范等條件。這些規(guī)定在一定程度上使三板市場散失了專門為“低層次”公司服務的特色。因此應制定系列優(yōu)惠政策促進三板市場良好運行，如降低稅收和發(fā)行費用等。

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