公積金業(yè)務自查報告
前言：想要寫出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇公積金業(yè)務自查報告范文，相信會為您的寫作帶來幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫作思路和靈感。
公積金業(yè)務自查報告范文第1篇
一、上半年主要工作情況總結(jié)：
（一）勞動關(guān)系管理
做好日常勞動關(guān)系管理，累計辦理人員新入職XX人，員工離職手續(xù)XX人，續(xù)簽勞動合同XX人。
根據(jù)集團統(tǒng)一安排部署，組織公司及所屬各三級公司員工按標準填報員工花名冊并及時報送。按時向集團報送各類統(tǒng)計報表，并向公司領導和相關(guān)部門提供給數(shù)據(jù)支持。
（二）薪酬福利管理方面
1、薪酬福利管理日常工作
做好2017年年終績效和2018年月度薪酬核算發(fā)放工作，做好社保公積金月度繳納和基數(shù)調(diào)整工作，做好假勤管理、勞動關(guān)系管理和補充醫(yī)療保險報銷，確保核算準確，發(fā)放及時，工作高效。
2、員工補充醫(yī)療保險續(xù)保
年初提請職代會審議員工補充保險供應商服務水平和產(chǎn)品條款，報總經(jīng)理辦公會議定后，完成了續(xù)保工作。
3、薪酬行業(yè)對標與子公司薪酬體系改革
年初與權(quán)威HR數(shù)據(jù)服務商合作，協(xié)助物業(yè)公司進行物業(yè)管理業(yè)務領域的薪酬行業(yè)對標。通過市場對標對其薪酬管理進行了診斷分析，為優(yōu)化改進提供了方向，隨后還協(xié)助物業(yè)公司完成了新版薪酬方案的設計工作。
（三）人力預算方面
人員總量預算方面，根據(jù)集團整體部署組織編制了公司及所屬全資子公司人員總量預算，報集團審批通過。人力成本預算方面，根據(jù)集團安排，結(jié)合公司管理實際，考慮公司管理需求，科學預測，精準核算，完成年度人力成本預算編制工作。
（四）績效考核工作
按照公司2017年度業(yè)績考核實施辦法，于2月組織實施了對分管領導(含總經(jīng)理助理、總監(jiān))8人的業(yè)績考核，部門中層及以下員工（含借調(diào)人員）167人的崗位績效考核。
（五） 教育培訓工作
1、培訓調(diào)研與方案制定
緊密圍繞公司轉(zhuǎn)型發(fā)展，匹配人才能力提升需求，將橫向崗位層級和縱向?qū)I(yè)條線結(jié)合，搭建全方位、多角度、廣覆蓋的培訓體系，將“引進來”與“走出去”相結(jié)合，創(chuàng)新培訓形式，提升培訓體驗，在深入調(diào)研需求并廣泛征求意見基礎上于4月制定了《公司2018年度培訓方案》。
2、培訓組織實施
根據(jù)培訓方案，精心組織，完成了《土地增值稅及發(fā)票實務培訓》、《項目管理沙盤培訓》等2次通用類內(nèi)部培訓，累計培訓130人次；完成設計、成本和策劃營銷等專業(yè)技能類外派培訓10次，累計培訓自6個部門的17名員工。
（六）項目公司人力資源統(tǒng)籌管理
根據(jù)公司房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)年檢和稅務籌劃等業(yè)務需要，于3月推動公司與項目子公司打包實施人力資源管理事項統(tǒng)籌管理工作。制定了人力資源管理事項統(tǒng)籌管理方案，在時間緊任務重的情況下完成了項目子公司的社保、公積金、補充公斤進和企業(yè)年金的立戶工作，精細組織，周密安排，在確保平穩(wěn)有序的基礎上，按時完成了公司與項目子公司間38人次的勞動關(guān)系調(diào)整手續(xù)。
（七）巡視配合及整改工作
根據(jù)集團整體部署，做好巡視配合及整改工作。根據(jù)集團招聘專項整改要求，針對既往招聘工作中的重點環(huán)節(jié)于4月底完成自查工作并上報自查報告至集團，配合集團專項工作。按照集團津貼補貼的專項整改要求，已于4月底完成自查工作并上報自查報告至集團，在集團工作領導小組反饋整改意見后，于六月制定了《公司津貼補貼專項實施方案》呈報集團并獲批，擬于7月正式啟動整改工作；原海河地產(chǎn)公司違規(guī)承擔個人所得稅問題已由海河公司統(tǒng)一制定整改方案，擬于近期按照集團批復后的海河公司整改要求正式啟動整改工作。
二、下半年人力資源管理重點工作
（一）探索市場化人力資源管控。學習借鑒房地產(chǎn)行業(yè)先進經(jīng)驗，積極與集團人力資源部溝通，探索市場化人力資源管控體系，合理劃分管控界面，科學的確定管控標準，防控風險。
（二）做好人力資源制度建設。結(jié)合集團要求新動向，對人力制度進行查漏補缺，提升人力資源管理規(guī)范化程度，修訂《招聘管理制度》，出臺《用工管理制度》和《補充醫(yī)療保險制度》。
（三）繼續(xù)推進教育培訓和人才工作。按照《公司2018年度培訓方案》，精心組織，穩(wěn)步推進，下半年培訓工作。根據(jù)集團整體部署，做好職稱評審認定申報工作，提升公司人才隊伍專業(yè)水平。
（四）績效管理。根據(jù)公司業(yè)務發(fā)展需要，制定2018年績效考核方案。
公積金業(yè)務自查報告范文第2篇
2、近3年的收入，應納稅額，已納稅額，(要列明稅種)
3、自查結(jié)果，有無問題，何種問題
4、處理措施，調(diào)整方式
5、結(jié)尾(我公司今后..............做一個..........納稅人，范文之整改報告:企業(yè)所得稅自查報告。
國稅提綱就54條，也是這么寫,不用按提綱逐條的分析和列明，分兩大塊寫就行，增值稅和企業(yè)所得稅。主要是寫如果哪方面發(fā)現(xiàn)了問題，著重寫一些問題發(fā)生原因，怎樣處理之類的，沒有問題的就可以概括為未發(fā)現(xiàn)其他問題等。
根據(jù)市局工作安排，我局于2019年7月至9月開展企業(yè)所得稅納稅評估工作。納稅評估企業(yè)需先進行自查。希望貴單位對此次工作給與高度重視，根據(jù)稅收法律法規(guī)的規(guī)定全面自查2019年度各項收入、各項成本費用是否符合稅法有關(guān)規(guī)定，其中自點如下：
一、預繳申報方面
(一)自查要點
實行據(jù)實預繳企業(yè)所得稅的企業(yè)，應將《中華人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表(A類)》第4行“實際利潤額”的填報數(shù)據(jù)，與企業(yè)當期會計報表上載明的“利潤總額”數(shù)據(jù)進行比對，是否存在未按《國家稅務總局關(guān)于填報企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表有關(guān)問題的通知》(國稅函[2019]635號)第一條規(guī)定申報的情況。
(二)政策規(guī)定
1、依據(jù)《國家稅務總局關(guān)于填報企業(yè)所得稅月(季)度預繳納稅申報表有關(guān)問題的通知》(國稅函[2019]635號)第一條的規(guī)定，“實際利潤額”應填報按會計制度核算的利潤總額減除以前年度待彌補虧損以及不征稅收入、免稅收入后的余額。事業(yè)單位、社會團體、民辦非企業(yè)單位比照填報。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應填報本期取得預售收入按規(guī)定計算出的預計利潤額。
2、依據(jù)《國家稅務總局關(guān)于加強企業(yè)所得稅預繳工作的通知》(國稅函 [2019] 34號)第四條的規(guī)定，對未按規(guī)定申報預繳企業(yè)所得稅的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關(guān)規(guī)定進行處理。
二、收入方面
1、企業(yè)取得的各種收入須按照稅收法律法規(guī)的規(guī)定進行確認。
政策依據(jù)：
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》國務院令第512號第十二條至二十六條;
《國家稅務總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函[2019]第875號)。
2、不征稅收入：
(1)不征稅收入用于支出所形成的費用不得在稅前扣除;不征稅收入用于支出所形成的資產(chǎn)，其折舊、攤銷不得在稅前扣除;
(2)不征稅收入不得填報為免稅收入;
(3)不征稅收入不得作為廣告費、業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費的扣除基數(shù);
(4)不征稅收入(即使作為應稅收入申報)，其對應的研究開發(fā)費不得加計扣除;
(5)軟件生產(chǎn)企業(yè)取得的即征即退的增值稅款,未按規(guī)定用于研究開發(fā)軟件產(chǎn)品和擴大再生產(chǎn)的，不能確認為不征稅收入;
(6)符合不征稅收入確認條件的即征即退的增值稅款，僅限于軟件生產(chǎn)企業(yè)取得的，該軟件生產(chǎn)企業(yè)須符合如下條件：取得軟件企業(yè)證書，并在證書有效期內(nèi)，且通過當年年審的;
(7)軟件生產(chǎn)企業(yè)取得的即征即退的增值稅款符合不征稅收入確認條件且作為不征稅收入填報的，若取得的增值稅即征即退稅款不大于研究開發(fā)支出金額的，按取得的增值稅即征即退稅款做全額納稅調(diào)增處理，有加計扣除的同時要做納稅調(diào)增處理;若取得的增值稅即征即退稅款大于研究開發(fā)支出金額的，按研究開發(fā)支出金額做納稅調(diào)增處理，有加計扣除的同時做納稅調(diào)增處理。
政策依據(jù)：
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第七條;
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第二十六條;
《財政部國家稅務總局關(guān)于財政性資金 行政事業(yè)性收費 政府性基金有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財稅 [2019] 151號);
《財政部國家稅務總局關(guān)于專項用途財政性資金有關(guān)企業(yè)所得稅處理問題的通知》(財稅 [2019] 87號);
《財政部國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2019]1號)第一條第(一)款。
3、企業(yè)發(fā)生的視同銷售行為應按規(guī)定進行稅務處理。
政策依據(jù)：
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十三條、第二十五條;
《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)處置資產(chǎn)所得稅處理問題的通知》(國稅函[2019]828號)第二條、第三條;
《國家稅務總局關(guān)于做好2019年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2019]148號第三條第(八)款)。
4、投資收益:
(1)企業(yè)取得的投資收益不應作為計算企業(yè)計算廣告費和業(yè)務宣傳費的基數(shù);
(2)居民企業(yè)直接投資于其他居民企業(yè)取得的投資收益為免稅收入，但不包括連續(xù)持有居民企業(yè)公開發(fā)行并上市流通的股票不滿12個月取得的投資收益。
政策依據(jù)：
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第十四條;
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第十七、八十三條;
《國家稅務總局關(guān)于貫徹落實企業(yè)所得稅法若干稅收問題的通知》(國稅函[2019]79號)第三、四、八條對于投資收益稅務處理的相關(guān)規(guī)定。
三、成本費用方面
1、工資薪金：
(1)國有性質(zhì)企業(yè)的工資薪金不應超過政府有關(guān)部門給予的限定數(shù)額;
(2)已計提尚未發(fā)放給員工的工資薪金不能稅前扣除;
(3)工資薪金的合理性必須符合《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》(國稅函[2019]3號)第一條的規(guī)定;
(4)工資薪金中不應包括職工福利費、職工教育經(jīng)費、勞務費等費用;
(5)工資薪金發(fā)放對象為企業(yè)任職或受雇的員工;
(6)對于實施股權(quán)激勵的企業(yè)，以權(quán)益結(jié)算的股份支付，不得作為工資薪金支出在稅前扣除;
(7)已經(jīng)實現(xiàn)貨幣化改革的、按月按標準發(fā)放或支付的住房補貼、交通補貼，稅收上不得作為工資薪金支出在稅前扣除;
(8)繳納的養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、失業(yè)保險和職工住房公積金超過規(guī)定標準的部分，必須進行納稅調(diào)整。
政策規(guī)定：
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十四條;
《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》(國稅函[2019]3號);
《財政部關(guān)于企業(yè)加強職工福利費財務管理的通知》(財企[2019]242號)(該文件中與稅收法律法規(guī)不一致的，以稅收法律法規(guī)為準)。
2、職工福利費和職工教育經(jīng)費方面：
(1)職工福利費和職工教育經(jīng)費支出不能超過稅法允許扣除的限額;
(2)職工福利費支出范圍必須符合《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》(國稅函[2019]3號)第三條規(guī)定;
(3)職工福利費和職工教育經(jīng)費支出的對象應為企業(yè)職工;
(4)職工福利費和職工教育經(jīng)費支出中不應包括應由職工個人負擔的支出費用;
(5)企業(yè)2019年以前按規(guī)定計提但尚未使用的職工福利費余額，2019年及以后年度發(fā)生的職工福利費，應先沖減上述福利費余額;
(6)企業(yè)2019年以前結(jié)余的職工福利費，改變用途的，應調(diào)整增加企業(yè)應納稅所得額;
(7)對于軟件生產(chǎn)企業(yè)全額稅前扣除職工教育經(jīng)費中的職工培訓費用，須能夠準確劃分職工教育經(jīng)費中的職工培訓費用支出，整改報告《企業(yè)所得稅自查報告》。
政策規(guī)定：
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第四十條;
《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)工資薪金及職工福利費扣除問題的通知》(國稅函[2019]3號)第三條、第四條;
《財政部關(guān)于企業(yè)加強職工福利費財務管理的通知》(財企[2019]242號)(該文件與稅收法律法規(guī)不一致的，以稅法為準);
《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》(國稅函[2019]98號)第四條;
《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅執(zhí)行中若干稅務處理問題的通知》(國稅函[2019]202號)第四條;
《財政部國家稅務總局關(guān)于企業(yè)所得稅若干優(yōu)惠政策的通知》(財稅[2019]1號);
《財政部國家發(fā)展和改革委員會 國家稅務總局 科學技術(shù)部 商務部關(guān)于技術(shù)先進型服務企業(yè)有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅 [2019]63號)。
3、利息支出：
(1)企業(yè)從非金融機構(gòu)借款利息支出超過按照金融機構(gòu)同期同類貸款基準利率計算的數(shù)額，須進行納稅調(diào)整;
(2)企業(yè)向無關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款發(fā)生的利息支出，在符合規(guī)定的前提下，按照金融企業(yè)同期同類貸款基準利率計算扣除;
(3)企業(yè)的投資者在規(guī)定期限內(nèi)未繳足其應繳資本額，企業(yè)對外借款所發(fā)生的利息支出，須按規(guī)定作納稅調(diào)整;
(4)企業(yè)已計提但確實無法償付的利息支出，須按稅法規(guī)定計入當期應稅收入計算繳納企業(yè)所得稅。(浪子注：此處可否推定為按照權(quán)責發(fā)生制計提但為支付的符合扣除標準的利息可以在稅前扣除?)
政策依據(jù)：
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十八條;
《財政部、國家稅務總局關(guān)于企業(yè)關(guān)聯(lián)方利息支出稅前扣除標準有關(guān)稅收政策問題的通知》(財稅[2019]121號);
《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)向自然人借款的利息支出企業(yè)所得稅稅前扣除問題的通知》(國稅函[2019]777號);
《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)投資者投資未到位而發(fā)生的利息支出企業(yè)所得稅前扣除問題的批復》(國稅函[2019]312號)。
4、資產(chǎn)損失：
(1)企業(yè)發(fā)生的資產(chǎn)損失屬于須經(jīng)稅務機關(guān)審批后方能扣除的范圍的，須取得稅務機關(guān)的批復文件;
(2)已作損失處理的資產(chǎn)，部分或全部收回的，須作納稅調(diào)整;自然災害或意外事故損失有補償?shù)牟糠?，須作納稅調(diào)整。
政策規(guī)定：
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》第八條;
《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例》第三十二條;
《財政部國家稅務總局關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除政策的通知》(財稅[2019]57號);
《企業(yè)資產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法》(國稅發(fā)[2019]88號);
《國家稅務總局關(guān)于企業(yè)以前年度未扣除資產(chǎn)損失企業(yè)所得稅處理問題的通知》國稅函[2019]772號。
5、其他費用支出：
(1)不得利用虛開發(fā)票或虛列人工費等虛增成本。
(2)不得使用不符合稅法規(guī)定的發(fā)票及憑證，列支成本費用。
(3)不得隨意改變成本計價方法，調(diào)節(jié)利潤。
(4)不得超標準列支業(yè)務宣傳費、業(yè)務招待費和廣告費。
(5)不得擅自擴大研究開發(fā)費用的列支范圍，享受稅收優(yōu)惠。
(6)企業(yè)之間支付的管理費、企業(yè)內(nèi)營業(yè)機構(gòu)之間支付的租金和特許權(quán)使用費不得進行稅前扣除。
(7)計提的不符合規(guī)定的準備金須進行納稅調(diào)整。
(8)工會經(jīng)費應憑工會組織開具的《工會經(jīng)費撥款專用收據(jù)》在規(guī)定的比例內(nèi)稅前扣除。
(9)公益性捐贈的對象應符合財稅[2019]160號、京財稅[2019]542號文件有關(guān)規(guī)定，并取得文件規(guī)定的有關(guān)公益性捐贈票據(jù)。
三、稅收優(yōu)惠方面：
享受稅收優(yōu)惠企業(yè)，須按照有關(guān)規(guī)定進行審批或備案。
四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應重點自查以下內(nèi)容：
1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的借款利息支出的自查要求見本提綱“成本費用”中“利息支出”部分。
2、內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在 2019年1月1日前(不含)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用的，尚未進行稅務處理的，應按照《國家稅務總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》(國稅發(fā)[2019]31號)第六條的規(guī)定進行稅務處理。
3、外資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的政策銜接須符合《北京市國家稅務局北京市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)<國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知>的通知》(京國稅發(fā)[2019]92號)第五條的規(guī)定。
4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)項目(成本對象)開工前或已向稅務機關(guān)備案的開發(fā)項目(成本對象)發(fā)生改變時，應按照《北京市國家稅務局北京市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)<國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知>的通知》(京國稅發(fā)[2019]92號)第六條的規(guī)定及時向主管稅務機關(guān)報送《開發(fā)項目(成本對象)情況備案表》;
2019年1月1日前已開工未完工的，應向主管稅務機關(guān)補報《開發(fā)項目(成本對象)情況備案表》。
5、符合《北京市國家稅務局北京市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)<國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知>的通知》(京國稅發(fā)[2019]92號)第六條第(二)項規(guī)定的情形之一的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應在開工前向主管稅務機關(guān)報送《土地預算成本情況表》。
6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計稅成本的核算應符合《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2019]31號)第四章的相關(guān)規(guī)定，其中重點提示以下內(nèi)容：
(1)對本期未完工和尚未建造的成本對象應當負擔的成本費用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應分別建立明細臺帳，稅務處理應符合《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2019]31號)第二十八條第(五)項的規(guī)定。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的預提費用的稅前扣除應符合《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2019]31號)第三十二條的規(guī)定。
(3)停車場所的稅務處理應符合《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2019]31號)第三十三條的規(guī)定。
(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在結(jié)算計稅成本時其實際發(fā)生的支出應當取得但未取得合法憑據(jù)的，稅務處理應符合《國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知》(國稅發(fā)[2019]31號)第三十四條的規(guī)定。
7、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅申報應符合《北京市國家稅務局北京市地方稅務局轉(zhuǎn)發(fā)<國家稅務總局關(guān)于印發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法的通知>的通知》(京國稅發(fā)[2019]92號)附件四《房地產(chǎn)企業(yè)所得稅納稅申報表填報口徑》的要求。
公積金業(yè)務自查報告范文第3篇
供需死結(jié)
在前一階段的熱議中，業(yè)界的一個基本共識是：推動中國房價上漲的最核心因素，是土地供應的嚴重不足與投資性需求的空前旺盛正面遭遇，造成了嚴重的供需矛盾，一些分析人士形象地把它稱為“錢松地緊”。
今年3月，北京市發(fā)改委邀請六家房地產(chǎn)開發(fā)商座談，就如何解決當前的供需矛盾問計。一位與會人士對《財經(jīng)》記者透露，不少開發(fā)商都表示，需求單純靠壓是壓不住的，不解決供求矛盾，其他手段都只能是暫時的，一旦放松，就有可能出現(xiàn)爆發(fā)性反彈。而受土地供應影響，2007年大部分開發(fā)商的新開工面積都比去年大幅下降。這意味著未來兩年北京商品房供應量還將繼續(xù)減少，房價必然繼續(xù)上漲。
這位與會人士透露，北京市土地儲備中心確實保有大量土地，但都是“生地”，需要進行整理后才能出讓給房地產(chǎn)開發(fā)商進行二次開發(fā)。長期以來，土地儲備中心不愿放開讓其他公司參與整理開發(fā)，可是，以中心自己有限的人力、財力和精力，整理和出讓的速度遠遠滿足不了市場的需要。最終結(jié)果是規(guī)劃中的土地供應不少，卻無法形成要素市場的有效供給。
早在2004年，就有北京開發(fā)商不斷提出北京土地供應縮減的問題，盡管不無為“漲價”開道之嫌，但所指出的一系列“預言”幾乎都被市場一一證實。這些預言包括：2005年北京不能完成土地供應計劃、未來北京二環(huán)不再批地等等，最讓購房者心慌的一則預言則是“奧運期間北京不開盤”。
北京連年不能完成土地供應計劃，其他幾個重點城市也不容樂觀。今年上半年，上海市住宅用地供應僅占土地出讓面積的10％，深圳關(guān)內(nèi)則已基本無地可供。
建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌向《財經(jīng)》記者提供了一組數(shù)據(jù)：
2002年，全國商品房竣工面積和銷售面積之比為1.2∶1，明顯供大于求；
2003年，比例下降到1.13∶1；
2004年，進一步下降到1.02∶1，接近供需平衡；
2005年和2006年，比例降為0.8∶1；
今年上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國商品房銷售面積2.8億平方米，竣工面積1.5億平方米，比例進一步降為0.54∶1。
竣工面積和銷售面積之比直線下降，意味著土地供應量嚴重滯后于市場需求的增長。為緩解土地供應，8月中旬，監(jiān)察部、國土資源部等五部委聯(lián)合發(fā)起了國有土地使用權(quán)出讓情況專項清理，決定集中半年時間，逐一清查2005年之后的所有土地交易。
管理部門希望，通過收回出讓方式不合法或有其他違規(guī)行為的土地，能進一步加大土地供應量，特別是保障性住房的供應。但在地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來，不從根本上杜絕地方政府的賣地獲利沖動，此舉不可能真正奏效，反而有可能短期內(nèi)減少土地供應，進一步加劇供求矛盾。
一些研究者則從當前的“小產(chǎn)權(quán)房”之爭中看到了城市土地供應死結(jié)解決的另一條思路，即將土地供應的權(quán)力從國家單一部門手中分解到更微觀的主體。
6月19日，建設部新聞發(fā)言人在一次會上提醒公眾，注意購買“小產(chǎn)權(quán)房”的潛在政策風險。這股涌動在房價熱潮下的暗流頓成焦點。但因涉及到相關(guān)法律條文的表述沖突，兩個月過去了，提出問題的部門遲遲拿不出解決方案，只能寄希望于國務院出面牽頭“會診”。
不過，對于很多買房者而言，行走于邊緣地帶的“小產(chǎn)權(quán)房”實際上從另一個角度為房地產(chǎn)市場增加了供應。由于產(chǎn)權(quán)手續(xù)不完備，“小產(chǎn)權(quán)房”往往以低于周邊市價的價格銷售，這無形中增加了買房者的選擇，對大城市房價實際上有明顯拉低作用。
北京大學中國經(jīng)濟研究中心教授周其仁曾撰文指出，中國的房價問題實際上是政治問題，只有將土地供應的權(quán)力還給農(nóng)民，中國才能解決地方政府既是供地者又是賣地受益者這一矛盾，打開土地供應的閥門。
炒房者的春天
不過，簡單把供需矛盾歸結(jié)為土地供應不足或消費性需求的增長并不全面。越來越多的業(yè)內(nèi)人士意識到，隨著全國房價的持續(xù)飛漲，大部分城市的住房價格已經(jīng)越來越脫離消費者的購買能力。種種跡象表明，支撐這股上漲洪流的力量，更多來自于負利率時代不斷膨脹的投資性需求。
自2005年以來，“炒家”就成為中國房地產(chǎn)市場的一個負面詞匯。在過去幾輪的房地產(chǎn)調(diào)控中，每每成為政策全力打壓的對象。然而，無論是對二手房交易增收營業(yè)稅、個稅，還是提高首付比例，“炒家”們依然活躍。在今年上半年不斷升溫的各地樓市中，“炒家”再度成為了主角。
事實上，與兩年前各地聞之色變的“山西煤老板”、“溫州炒房團”不同，新的這一輪房價上漲熱潮中，更多的投資者是像“趙家小寶”這樣的“散兵游勇”。
一位曾投資蒙牛的知名創(chuàng)投人最近就被不少業(yè)內(nèi)人士戲稱為“土地主”，原因是他看好國內(nèi)樓市，去年以來一口氣在全國買了54套房子作為個人投資。
隨著市場對人民幣升值的期待和流動性過剩的不斷加劇，房地產(chǎn)市場的投資性需求還在加速膨脹。這種旺盛的投資需求不僅推動了重點城市的房價節(jié)節(jié)上漲，也逐漸對其他二三線城市形成“熱島”效應，帶動房價如著火一般，在全國蔓延。
由于相關(guān)數(shù)據(jù)的缺失，沒有人能說得清目前市場上的投資性需求究竟占多大的比例。業(yè)內(nèi)普遍認為，在北京、上海、深圳等重點城市，至少有一半以上的人不是為滿足住房需求而買房，目的就是投資。這已接近上世紀90年代初的房地產(chǎn)泡沫的水平。研究表明，1993年海南房地產(chǎn)泡沫破滅前夕，市場上投機性需求的比例在70％以上。
中國在2005年和2006年對房地產(chǎn)市場屢屢施以重手，最核心的調(diào)控手段就是要打壓需求，特別是限制投資性需求。但是今年以來，情況發(fā)生了變化。不管是年初曾培炎副總理在北京調(diào)研房地產(chǎn)的講話、3月人代會總理政府工作報告，還是8月24日曾培炎副總理在全國城市住房工作會議上的開幕講話，都不再提及限制投資性消費。
8月9日，央行的《第二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》也指出：“住房需求較快增長在我國當前發(fā)展階段具有一定的客觀性和合理性……當前我國投資渠道較為狹窄，引發(fā)居民投資性需求快速增長?！?/p>
一些善于捕捉政策變化的人士據(jù)此認為，這很可能意味著中央對于房地產(chǎn)投資性需求的態(tài)度已經(jīng)發(fā)生了變化。
但這種對于前景的預期也許過于樂觀。國務院發(fā)展研究中心的一位專家透露，根據(jù)國務院有關(guān)領導指示，國研中心從今年年初就開始研究新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，并形成了相關(guān)報告。只是擔心可能帶來的沖擊，決策部門投鼠忌器，短期內(nèi)才沒有出臺大的調(diào)控措施。
中國證監(jiān)會研究中心研究員王歐對《財經(jīng)》記者表示，商品房同時具有消費品和投資品的雙重屬性，必然會吸引部分投資者前來投資，而且其中價值投資者和價格投機者共生共榮。投機者在很大程度上提供了市場的流動性，并成為價值投資者的買賣對家，因此住房市場存在一定程度的投機性需求有合理性。宏觀調(diào)控的主要目標是引導購房人建立合理預期，化解商品房市場可能出現(xiàn)的過度投機成分。
而現(xiàn)在，對于決策者而言，最困難的問題在于：隨著房價的持續(xù)瘋漲，住房的投資性需求正在急速膨脹，這已成為當前中國房地產(chǎn)問題的關(guān)鍵所在。
堵還是疏
今年上半年深圳房價沖到全國第一后，中央即派出了由發(fā)改委、財政部、建設部、國土資源部、審計署等部委組成的檢查團，奔赴深圳調(diào)研房價上漲內(nèi)因，為下一階段的調(diào)控診脈。當時檢查團的帶隊人，正是姜偉新。
在這場全國性的診斷過程中，對于上一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的反思成為業(yè)界的主流聲音。
2003年6月，中國人民銀行頒布121號文件，發(fā)出首個“緊縮信號”，標志著國家開始對房地產(chǎn)實施調(diào)控。此后，建設部、國家發(fā)改委、財政部、國土資源部、國家稅務總局、監(jiān)察部、央行、銀監(jiān)會、國家統(tǒng)計局等九部委或聯(lián)合或單獨，先后出臺多項政策試圖調(diào)控房價。其中以2005年出臺的“國八條”和2006年出臺的“國六條”最為系統(tǒng)完整。
這些調(diào)控政策，一言以敝之，就是“堵”。建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌向《財經(jīng)》記者分析，“國八條”以來的政策，主要就是遏制四個“字”：“炒”（炒房）、“拆”（拆遷）、“超”（超前消費）、“外”（外資），這四招要達到的效果，無一例外都是遏制需求，特別是投資性需求。
為遏制投資性需求，各部門的“殺手锏”大致包括：增加二手房交易營業(yè)稅、增加個人所得稅、提高房貸首付比例、提高貸款利率、限制外資買房等等。
這些“增加摩擦系數(shù)”的做法，的確一度引起了市場的緊張。但是，被行政手段暫時壓制的需求并沒有消失，一旦政策調(diào)控力量被市場消化，房價抬頭，需求就成“出籠老虎”，市場往往出現(xiàn)報復性增長，陷入“屢漲屢調(diào)”、“屢調(diào)屢漲”的怪圈。
國務院發(fā)展研究中心研究員張政軍認為，縮緊銀根對房地產(chǎn)市場其實是把雙刃劍，一方面固然可以暫時抑制購房者的投資性需求，但同時也會抑制供給，以前房地產(chǎn)供需矛盾沒有得到很好解決的主要原因就在于此。
諸多行政調(diào)控手段的進退失據(jù)，其實反映了管理者的矛盾心態(tài)。一方面，房地產(chǎn)對拉動國民經(jīng)濟起著重要作用，調(diào)控的目的絕非全面壓制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展；另一方面，它又與民生密切相關(guān)，在中國保障性住房體系遠未建立和完善的情況下，房價過快增長實際上讓大部分城市居民改善居住條件的夢想變得越來越遙不可及。長此以往，極易引發(fā)社會“不和諧”因素。
供需矛盾的問題不僅困擾政府，也困擾研究者。證監(jiān)會研究員王歐就表示，房地產(chǎn)調(diào)控不是一個部門的事，很多政策的出臺只能是多方博弈的結(jié)果。但是現(xiàn)在看起來，不管供給如何擴大，仍然趕不上需求的增長。而對投資性需求如何疏導的研究，學界也才剛剛開始。
可以肯定的只有一點，當堵已經(jīng)失效后，對于投資性需求這只“出籠猛虎”，如果沒有合理的措施加以牽制引導，一旦房地產(chǎn)泡沫破裂，在供需兩頭提供貸款的中國銀行體系將經(jīng)受最嚴峻的考驗。
“中國房地產(chǎn)金融目前及今后面臨的主要問題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是融資渠道過窄，無法在各種融資方式之間形成有效的風險組合及分擔機制，絕大部分風險集中在銀行身上，蘊藏了金融風險，這一問題是房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)融資的共性問題，是全社會融資結(jié)構(gòu)不合理的反映?！毖胄懈毙虚L吳曉靈亦曾如是說。
據(jù)統(tǒng)計，2006年，房地產(chǎn)開發(fā)投資占中國GDP比例已經(jīng)達到10%。根據(jù)央行《2007年二季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額9887 億元，同比增長28.5%，增速比上年同期提高4.3％，高于同期固定資產(chǎn)投資增速2.6％。
隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模的擴大，房地產(chǎn)貸款（包含開發(fā)商貸款和個人住房按揭貸款）在銀行中的分量已今非昔比。據(jù)中投證券計算，金融機構(gòu)的人民幣貸款中，商業(yè)性房地產(chǎn)貸款的比重從2004年的13%不斷上升，到2007年6月底達到17%，其中中國工商銀行、中國銀行、中國建設銀行的房地產(chǎn)貸款余額在人民幣貸款的比重高于平均水平，在20%以上。
這意味著一旦房地產(chǎn)泡沫崩潰，不僅僅是國民經(jīng)濟相關(guān)各行業(yè)會萎縮，銀行業(yè)亦將受到沉重打擊。因此，對于目前房地產(chǎn)調(diào)控，政府其實面臨著騎虎難下的局面，既不敢下重手打壓，又不能坐視房價不管。
壓力測試
對于樓市的現(xiàn)狀，最擔心的當然還是銀行。
今年6月29日，銀監(jiān)會發(fā)出開展商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款業(yè)務風險自查工作的通知，要求調(diào)查從2006年9月至2007年6月的房地產(chǎn)貸款投放情況，并實施綜合風險壓力測試。測試所用基數(shù)數(shù)據(jù)為2007年6月底數(shù)據(jù)，時間間隔頻度為六個月；共設房地產(chǎn)抵押品價格、房地產(chǎn)貸款違規(guī)率、平均房地產(chǎn)貸款利差、房地產(chǎn)貸款月度增長率、案件損失等五項風險壓力因素，壓力情景分輕度、中度、重度三級。同時，要求各商業(yè)銀行總行于2007年8月17日前將自查報告（含整改方案和建議）報銀監(jiān)會。
據(jù)了解，建行和中行的深圳分行正是在這次壓力測試中被診斷為“重度”。
在重重壓力之下，部分銀行的地方分行開始緊縮房貸。8月28日,《中國房地產(chǎn)報》消息稱，出于主動規(guī)避風險考慮，中國建設銀行深圳分行已全面停止房貸相關(guān)業(yè)務，再次引發(fā)了深圳樓市已經(jīng)步入拐點，房價即將全面下降的爭論。
蹊蹺的是，第二天，建設銀行深圳分行即通過新華社作出澄清。該行副行長張學慶稱：目前建行深圳分行各項信貸業(yè)務均正常運營，只是按照中國人民銀行的要求，對房貸首付的額度進行了相應的調(diào)整。
市場分析人士認為，這一事件說明，深圳樓市已經(jīng)進入高度敏感期，不排除未來有更多金融調(diào)控手段出臺的可能。
此前，深圳多家銀行已經(jīng)停止了加按揭、循環(huán)授信等衍生房貸業(yè)務，目前僅有工商銀行、交通銀行、廣發(fā)銀行、興業(yè)銀行可以進行二手房信貸。
除了深圳市全面收縮房貸業(yè)務，目前，上海、廣州、南京、杭州、成都等地商業(yè)銀行也已經(jīng)開始主動停止二手房貸款或者提高按揭比例，對一手房貸款也更加嚴格。
“不可能一直往上走”
隨著國家發(fā)改委關(guān)于房地產(chǎn)市場的熱得發(fā)燙的數(shù)據(jù)出臺，姜偉新調(diào)任建設部，以及近來廉租房政策的出臺，被業(yè)界普遍解讀為國家將從經(jīng)濟運行層面加強房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的一個信號。
但是，《財經(jīng)》記者從各主要部門和研究機構(gòu)獲得的信息顯示，中國當前房地產(chǎn)的形勢固然令人憂心忡忡，對于上一輪調(diào)控的反思也在進行，然而無論是業(yè)界，還是決策層都尚未形成新的系統(tǒng)的調(diào)控思路和辦法。
8月30日，建設部副部長齊驥在國務院新聞辦公室會上證實，中央已經(jīng)批準建設部新成立住房保障與公積金監(jiān)管司。
此前，國務院有關(guān)負責人也在全國城市住房工作會議上重申了“國八條”和“國六條”的有關(guān)精神，明確了各級政府對保障性住房建設和住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的責任，要求省級政府負總責，市、縣級政府是責任主體。這意味著，對城市住房問題的解決情況將直接與地方政府的政績考核掛鉤。一些人士據(jù)此認為，不排除有些地方為抑制房價，而采取更為嚴格的調(diào)控措施，比如像深圳那樣，進一步把“90/70”政策提高為對單個樓盤的比例要求。
一位參與制定政策的人士向《財經(jīng)》記者表示，對決策者來說，房地產(chǎn)調(diào)控既要治標，也要治本。治標的手段就這么多，效果都已經(jīng)看到了。隨著十七大的臨近，不排除有關(guān)部門會繼續(xù)采取應急性的短期措施，以營造良好的市場氛圍。比如繼續(xù)小幅加息、提高第二套住房貸款首付比例、甚至在統(tǒng)計范圍上做技術(shù)處理以拉低房價漲幅等等，但是大的治本方面，目前仍看不出有根本的變化。
據(jù)《財經(jīng)》記者了解，今年年初，國務院發(fā)展研究中心針對保障性住房政策和改善房地產(chǎn)調(diào)控開展課題研究后，形成了《對我國住房市場與住房政策幾個突出問題的認識》的報告，并上報國務院。報告重點提出了完善中國住房保障制度的建議和改善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的認識與思路。
報告建議，政府對住房市場進行調(diào)控的長期目標應是保持住房供求的總量平衡與結(jié)構(gòu)平衡。不過，考慮到近年來住房價格上漲幅度過大，社會反應強烈，報告認為，“短期內(nèi)政府應將重點集中在防止住房市場價格過快上漲，調(diào)控政策和措施均應以平抑房價為核心”。
報告還建議，制定分類住房消費貸款管理制度，在繼續(xù)實施差別“首付比例”政策的前提下，結(jié)合住房面積和購買性質(zhì)（首次購房、自住、投資等），按低（限）價房、普通住宅、高檔公寓、別墅增加貸款首付分類層次，降低首次購買小戶型普通自住住房的首付比例，提高其他層次購買住房的首付比例。同時，報告建立盡快開征物業(yè)稅，提高非自住房產(chǎn)或高檔房產(chǎn)的持有成本，抑制住房需求總量。
不過，建設部一位官員對《財經(jīng)》記者明確表示，首次購房的首付比例不會受到影響。
針對市場熱議的物業(yè)稅，稅務部門此前也已經(jīng)明確表態(tài)，由于相關(guān)基礎調(diào)研工作難度太大，物業(yè)稅的開征時機最早也要到“十一五”末期才能成熟。
今年年初，北京市國土局副局長曾贊榮公開表示，該市全年住宅用地供應量將超過去年的1000公頃。但是半年過去了，計劃只完成了四分之一。北京市前五名大開發(fā)商今年開工面積幾乎都比去年大幅下降，以兩年的開發(fā)周期計算，這意味著2008年到2009年，北京市商品房供應量將繼續(xù)減少。
經(jīng)歷過香港樓市大動蕩的戴德梁行上海公司總經(jīng)理陸逢兆毫不掩飾自己的擔心，照這樣漲下去，市場肯定會飽和，一旦達到臨界點，就會產(chǎn)生過剩循環(huán)。雖然不知道這個臨界點什么時候到來，但是，它早晚一定會來，“這個世界不可能有一直往上走的。”陸逢兆說。
2006年8月，一個日本產(chǎn)業(yè)代表團來《財經(jīng)》編輯部考察，座談時聽說中國房價漲幅已超過10％，都很驚訝。一番交頭結(jié)耳之后，一位代表團成員起身問：“10％究竟是一個月還是一年的漲幅？”當聽說是前者時，舉座嘩然。
“日本樓市即使是泡沫最大的時候，也沒有達到過一個月上漲10％的水平?！边@位企業(yè)家說。
