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房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文第1篇

[關鍵詞] 房地產(chǎn)市場 宏觀調(diào)控　理性思考

自2003年以來，國家為了穩(wěn)定房價，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，了一系列宏觀調(diào)控政策。特別是2005年國八條的出臺，把調(diào)控上升到政治高度。2006年國六條出臺，加大了調(diào)控力度。2007年調(diào)控更有針對性和操作性，主要措施包括加大廉租房的建設步伐和力度(國務院“24號文件”)、嚴格土地“招拍掛”制度(國土資源部“39號令”)和提高第二套房貸款的首付比例和利率(央行和銀監(jiān)會的“359號文件”)等。然而房價是邊調(diào)控邊漲價，2008年一季度全國70個大中城市房屋銷售價格上漲10.9％，4月份上漲10.1％。處于調(diào)控之中的房價如此瘋狂的表現(xiàn)，不免使人對政府的宏觀調(diào)控頗多質(zhì)疑。那么，應當如何正確認識當前房地產(chǎn)市場的發(fā)展形勢和現(xiàn)狀?

一、當前房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控認識上的幾大誤區(qū)

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，是國家從經(jīng)濟運行的全局出發(fā)，按預定目標綜合運用行政手段、法律手段和稅收、信貸、利率等經(jīng)濟手段，對市場經(jīng)濟的運行在總量和結(jié)構(gòu)上進行的調(diào)節(jié)。調(diào)控的關鍵首先在于消除認識上的誤區(qū)。

1、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控就是降低房價

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮著非常重要的作用，它直接影響的行業(yè)達到50多個。因此，政府出臺相關政策對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控，目的是讓房價過快增長的幅度降下來，維持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，而并非讓房價下降。房價是多種因素形成的博弈過程，并不是某一因素就能決定的。對市場的分析首先來自于是否有穩(wěn)定增長的宏觀預期。過去連續(xù)數(shù)年中國超過10％的GDP增長和連續(xù)四年超過11％的城鎮(zhèn)居民收入增長，是房價穩(wěn)定增長的基礎。如果中國的宏觀經(jīng)濟發(fā)生了全面逆轉(zhuǎn)的變化，那么就不是房價漲不漲的問題，而是就業(yè)、GDP與工資收入漲不漲的問題了。那么也就不僅是房價的拐點，而是整體經(jīng)濟的拐點。

2、居者有其屋就是家家都買得起住房

隨著宏觀調(diào)控政策的出臺，越來越多的人加入了有關房地產(chǎn)市場和城鎮(zhèn)居民住房問題的討論。希望政府設法降低房價，讓大家都“買”得起住房。這種想法脫離了我國的現(xiàn)實。在整個國民經(jīng)濟的發(fā)展過程中，由于市場機制造成的社會收入分配差距，必然有一個相對貧困階層存在，這是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的規(guī)律。這也就決定了我國城市特別是大中城市人口當中，必定有一部分低收入家庭不能擁有自己的住房，只能依靠租房解決居住問題。發(fā)達國家目前的情況已經(jīng)證明了一部分人不能擁有住房的必然性。

3、高房價等于房地產(chǎn)泡沫

房價持續(xù)高漲，房地產(chǎn)泡沫論成為時下流行語。筆者認為，判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關鍵是看是否存在真實需求，首先，從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民約5.2億人，到實現(xiàn)“全面小康”的2020年，城市化水平將達到55％-60％，城鎮(zhèn)居民將增長到8.2億至8.7億人。在此期間約有3～3.5億左右的新增人口需要解決住房問題。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需要。目前我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為27平方米，到2020年可能達到35平方米，有巨大的潛在需求量。其次，從有效需求看，如果有20％的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，且每戶只想增加20平方米，那么中國20％的城鎮(zhèn)家庭是2700萬戶，需求總量是5.4億平方米，這個需求是客觀存在的。另外還有農(nóng)村進城經(jīng)商務工人員的住房需求，每年幾百萬對結(jié)婚生子需要住房的人群，因城市房屋拆遷產(chǎn)生的大量被動需求等。在這些真實需求支撐的前提下，不能判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。

二、房價漲幅過快的原因分析

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，歸根到底是調(diào)控房價的過快上漲，只有認識到房價上漲的原因，才能理解調(diào)控政策的目的。

1、世界性的貨幣貶值是造成房價普漲的重要原因

近四年來，在國際市場上，石油、鋁、銅、鐵礦石、煤炭、橡膠等大宗商品同時開始上漲，而且漲幅驚人。特是石油價格一路攀升，由2004年度平均29美元1桶上升到2008年140美元1桶，且還有上漲趨勢。鐵礦石進口價格在2005年上漲70％的基礎上，2006年又上漲了19％，2007年上漲了9.5％，而2008年2月，寶鋼集團同意巴西淡水河谷公司把鐵礦石價格上調(diào)65％至71％；在東京工業(yè)品交易所，天然橡膠的期貨價格3年漲幅達到157％；在倫敦金屬交易所，鋁的期貨價格4年漲幅達140％，而銅的漲幅更是超過380％。作為世界貨幣的黃金，原來一直是200多美元一盎司，2006年漲到600多美元一盎司，到了2008年一度超過1000美元一盎司。由于經(jīng)濟的全球化和我國外向型經(jīng)濟的形成，我國的商品價格受國際影響很大。住房作為不動產(chǎn)，與黃金等貴金屬聯(lián)系更為緊密，其價格肯定要上漲。

2、地價過快的增長推動房價的上漲

在住宅開發(fā)成本構(gòu)成中，地價是最重要的因素。從2002年7月開始，政府強化了土地的計劃管理，全國商品房用地實行“招、拍、掛”。到了2004，緊縮“地根”成為房地產(chǎn)市場調(diào)控的重點措施之一，導致全國新增建設用地供應量下降。自2005年起，土地出讓面積呈下降態(tài)勢，2006年，全國購置土地面積為368平方公里，同比減少3.7％。在土地供應減少的同時，全國房地產(chǎn)需求卻在持續(xù)增長。2006年，主要城市總體綜合地價增幅(5.18％)已超過全國房價增幅(4.35％)，2007年一季度至三季度，全國70個大中城市土地交易價格平均上漲12.8％，是同期房價漲幅(6.7％)的近一倍。尤其是2007年二、三季度，全國主要城市房價增幅加大。開發(fā)商對未來房地產(chǎn)市場的預期保持樂觀態(tài)度，因此，拿地熱情持續(xù)高漲，甚至不懼報出天價競拍。這說明，地價在房價成本構(gòu)成中的比重整體上在提高。從拿地到銷售，少則需要一到兩年時間，所以，地價推高房價的作用力還有一定的滯后效應。

3、住房建設成本的上升也是導致房價上漲的原因

建材價格，特別是鋼材、鋁材、水泥等價格大幅度上升，投入住房的勞動力價格也逐年上升。增加了住房建設成本。隨著我國經(jīng)濟的高速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也和其他行業(yè)一一樣，加速升級換代。新建材、新工藝、新技術、新設備等不斷運用，生態(tài)、綠色、智能、舒適等理念的引進，建筑密度的降低，綠地面積的增加，公共活動場所的設計，住宅建設全面采用節(jié)能措施，住宅小區(qū)物業(yè)管理配套設施的完善以及建筑質(zhì)量標準的提高，也使住房

建設生產(chǎn)費用上升。為了抑制房地產(chǎn)投資的上漲速度，國家出臺了不少增加房地產(chǎn)稅負的政策。稅收本不屬于生產(chǎn)費用，但我國實行生產(chǎn)型稅收政策，同樣把它計算在生產(chǎn)費用中。這些費用不可避免地提高了住房的銷售價格。

4、需求旺盛是住宅價格上漲的最主要原因

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，居民收入普遍提高，住房消費的意識和能力逐漸增強，由過去單純“為解決生存空間”向“住的寬敞舒適”轉(zhuǎn)變。全國城鎮(zhèn)人均住房面積2007年為27平方米，比1998年增加8.3平方米。因居民住房條件的改善，全國城鎮(zhèn)每年需要新增住宅面積超過了5億平方米。同時，隨著城市化進程的加快，城市新增人口以及流動人口住房需求也日益旺盛。平均每年新增城鎮(zhèn)人口2000萬人，就需要新增住房面積5億平方米以上。隨著城市改造力度的加大，房屋拆遷進入快速發(fā)展階段，全國每年拆遷量占房地產(chǎn)竣工量的20％左右，從而形成對房地產(chǎn)的巨大需求。“買套房子做投資”不僅使富裕階層有追加投資的熱情，也使得許多普通市民加入了置業(yè)投資的行列，更是推動了房價的走高。從這些因素看，城鎮(zhèn)住房明顯供不應求，導致房價快速上漲。

三、確保房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展的對策建議

在全球物價普漲的情況下，要求我國的房價不漲甚至希望下跌，是不符合經(jīng)濟規(guī)律的，有個別城市房價下跌不能認為全國房價已現(xiàn)“拐點”。從長遠看，隨著中國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展和城市化進程的加快，房地產(chǎn)市場供需狀況不會發(fā)生根本改變，居民不斷增長的住房需求依然是房價上漲的動力，因此，調(diào)控只有抓住關鍵，遵循市場規(guī)律，才能取得實效。

1、增加住房建設用地的供應量

從2004年開始，國家一，直在收緊地根，節(jié)約用地，這是正確的。但這也減少了住房建設用地的供應，從而加劇了住房建設用地的矛盾，導致開發(fā)商不惜天價拿地。因此，各城市根據(jù)不同情況適當增加住房建設用地的供應量，增加有效土地供給，確保地價平穩(wěn)，降低房價上漲預期。

2、適度增加住房投資

針對房地產(chǎn)市場“過熱”的趨勢，國家出臺了一系列有針對性的政策法規(guī)。收縮銀根，嚴格了房貸市場管理。許多開發(fā)商出現(xiàn)資金鏈告急，有關上地市場趨冷的新聞頻現(xiàn)各大媒體。筆者認為，這是最大的市場風險。這兩種情況都是在減少住房市場的供應，給原本供不應求的住房市場雪上加霜。對于有真實需求的購房者來說，無論房價走勢如何終究是要買的，一旦觀望期一過或樓市出現(xiàn)回暖跡象，被抑制的購房需求將會不同程度的爆發(fā)，短期內(nèi)有可能誘發(fā)房價的飆升。因此，適度增加住房投資，才能加大住房供應力度，穩(wěn)定住房價格。

3、把住房保障制度落實到位

2007年8月，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，對解決當前城市低收入住房困難，提出了明確而具體的解決辦法。只要各地加大經(jīng)濟適用住房和廉租房的供應，就能夠在解決中低收入家庭住房問題的同時起到有效緩解樓市供需矛盾、減輕需求壓力、平抑商品房價格的作用，從而推動房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文第2篇

關鍵詞：房地產(chǎn)；宏觀調(diào)控；房價；政策措施

一概述

我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和政府的宏觀調(diào)控是分不開的。幾乎每一個房地產(chǎn)市場的拐點都與當時或之前的相關政策有巨大的關聯(lián)。我們國家?guī)缀趺磕甓紩雠_房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是盡管調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策十八般武器用盡，政策效果卻并不理想。雖然房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控取得了一定的成效，但效果不明顯，房地產(chǎn)市場陷入了“越調(diào)越漲”的怪圈。因此，分析和研究歷年房地產(chǎn)調(diào)控的經(jīng)驗和教訓顯得尤為重要。

二歷次調(diào)控回顧

2003年頒布121號文件：; A5 e0 G0 n新浪樂居論壇

中國人民銀行下發(fā)《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》。規(guī)定對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，適當提高首付款比例，不再執(zhí)行優(yōu)惠住房利率規(guī)定。此份文件是中國第一輪房地產(chǎn)牛市啟動之后，中央政府第一次采取抑制房地產(chǎn)過熱的措施，表明中央政府對房地產(chǎn)的態(tài)度由支持轉(zhuǎn)為警惕。121號文件拉開房地產(chǎn)調(diào)控序幕。

2004年開始的實施宏觀調(diào)控，主要特征是收緊土地與信貸，以調(diào)控供給為主。2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合頒布的第71號文件規(guī)定：2004年8月31日起，采取公開招標、公開拍賣、公開掛牌的方式出讓土地。所有經(jīng)營性項目用地一律公開競價出讓，不得再進行協(xié)議出讓。并且要求此后發(fā)展商必須及時繳納土地出讓金，如果兩年不開發(fā)政府有權收回土地，納入國家土地儲備。此舉是中央政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱的又一舉措。這在業(yè)內(nèi)被稱為“8?31大限”。

2005年中央進一步加大宏觀調(diào)控力度，主要特征是供給與需求雙向調(diào)控，以調(diào)控需求為主。2005年3月，國務院辦公廳下發(fā)《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》(“舊國八條”)。同年4月，國務院出臺了《加強房地產(chǎn)市場引導和調(diào)控的八條措施》(新“國八條”)。5月，國務院轉(zhuǎn)發(fā)了建設部等七部委的《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》（25號文），國家開啟了控制房價的大幕。2005年5月27日，國稅總局、財政部、建設部聯(lián)合下發(fā)《關于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》，對住房交易征收營業(yè)稅。土地方面，將征收土地閑置費。

2006年的宏觀調(diào)控主要特征是以調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)為主。5月17日，國務院總理主持召開國務院常務會議，會上提出促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項措施，涵蓋住房供應結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟適用房建設等多個方面。九部門制定《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》再被國務院轉(zhuǎn)發(fā)，是為37號文。文件明確要求各城市在2006年9月底前公布普通商品房、經(jīng)濟適用房和廉租房建設目標，“90/70”政策（套型在90平方米以下的住宅比率必須達到開發(fā)面積的70%）被提了出來，稅收和信貸等政策進一步緊縮。

2008年，從9月16日開始至12月23日，央行連續(xù)五次下調(diào)存貸款利率，先后四次下調(diào)存款利率，特別是11月26日央行下調(diào)人民幣存貸款基準利率達1.08個百分點。10月22日，財政部、國家稅務總局、央行出臺政策，降低存貸款金融利率、減免稅費、降低房貸首付。10月27日起，個人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30%，最低首付款比例調(diào)整為20%。11月，國務院又出臺刺激內(nèi)需十大舉措，總投資約4萬億元刺激經(jīng)濟，溫總理在部署落實中央政策的七項工作時，突出強調(diào)了房地產(chǎn)業(yè)的重要地位，說它“是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)”。

2009年底，從08年底開始的鼓勵、促進房地產(chǎn)發(fā)展的政策已經(jīng)被調(diào)控政策取代，房地產(chǎn)政策正式從“保增長”轉(zhuǎn)型為“調(diào)結(jié)構(gòu)，壓房價，抑投機”，即國四條。

2010年1月，國務院辦公廳“關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知” (國十一條)的精神是：隨著房地產(chǎn)市場的回升，近期部分城市出現(xiàn)了房價上漲過快等問題，需要引起高度重視。進一步加強和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預期。4月出臺的“國十條”。

2011年春節(jié)前后，中央政府進行了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控措施，又一次號稱史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，即“新國八條”，還讓傳說已久的房產(chǎn)稅正式開始施行。

三歷次調(diào)控效果分析

2003年的提高購買高檔商品房或第二套以上（含第二套）商品房的借款人的首付款比例規(guī)定對抑制房地產(chǎn)過熱起到了一定的作用，拉開房地產(chǎn)調(diào)控序幕。但是此規(guī)定收效甚微。在房地產(chǎn)行業(yè)注定要大發(fā)展的大形勢下，房價上漲和房地產(chǎn)投資熱已經(jīng)成為大趨勢，單靠提高購房者首付款比例根本不足以抑制過熱的房地產(chǎn)經(jīng)濟。有錢的人、想買房子的人，一般不太在乎多付首期，越早把房款付清，反而買房子花的錢越少。

2004年出臺的被業(yè)內(nèi)稱為“8?31大限”的第71號文件，本意是政府從土地供給上抑制房地產(chǎn)過熱。但是土地全面招拍掛造成了土地價格的不斷上升。房地產(chǎn)商通過高價格獲得土地，勢必要通過高價賣房才能把地價的成本消化轉(zhuǎn)移掉，最終都要攤?cè)敕績r，轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。政府以種種理由嚴格控制土地供給！地方政府和房地產(chǎn)商的利益高度趨于一致。地價越高，政府獲益越多。政府已經(jīng)在充分行使商人的職責！“地價成本高”成功的被開發(fā)商所利用作為房價上漲的理由，各大城市房價迅速飆升。

2005年的國八條政策效果十分明顯。在政策出臺后的半年時間里，全國總體的房價穩(wěn)中有落。但是幾個月后房地產(chǎn)市場又開始重新活躍。聽起來很能嚇唬開發(fā)商，但政府從來不缺少規(guī)定，卻從來缺少執(zhí)行。一線城市緊接著又開始房價上漲。

2006年國務院為規(guī)范房地產(chǎn)市場的發(fā)展，出臺了《國六條》，其具體規(guī)定是 ：禁止政府對建造別墅用地批地，減少建造大戶型（面積120平米以上）高檔社區(qū)用地批地，鼓勵建造中小戶型普通住宅批地。為的是解決中低收入階層的住房問題。當時《國六條》一出臺青島海邊的別墅價格瘋漲，因為這些別墅即將成為絕版。但是我發(fā)現(xiàn)存在這樣的現(xiàn)象：六層樓的每層有兩戶的那種住房，有的有錢人一下子買五樓六樓兩層四戶，然后把里面的墻一打掉，再重新裝修一下，這樣就成了室內(nèi)別墅了，外面也看不出來。各種規(guī)定在聰明的執(zhí)行者面前均化為無形。2008年后半年開完奧運會后，全世界經(jīng)濟衰退，中央為了拉動內(nèi)需刺激房地產(chǎn)發(fā)展，采取了一系列鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展的措施。這次調(diào)控確實起到了擴大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟增長的作用，經(jīng)濟開始恢復。但是，到了2009年房地產(chǎn)發(fā)展又過熱了?；剡^頭來看，其實2008年下半年，政府大可不必采取促進房地產(chǎn)發(fā)展的措施，沒有政府的促進措施單靠房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展同樣能使房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，而2008年采取了鼓勵房地產(chǎn)業(yè)的措施，這就使得后來房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過熱，然后一發(fā)不可收拾。

2009年年底開始的調(diào)控，開始控制房地產(chǎn)過熱，但是政策力度太弱，沒有起到很大的效果。

2010年開始采取較為嚴厲的房產(chǎn)調(diào)控措施。號稱史上最嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策的“國十條”幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具，但是只是對市場產(chǎn)生了短期沖擊，并沒有改變市場運行的趨勢。房價僅出現(xiàn)幾個月的短期的漲幅回落，隨后又開始加速上漲。

2011年春節(jié)前后的調(diào)控措施，是以限購和限價為主導。實際效果是：一、二線城市房價雖然有所穩(wěn)定；但由于一、二線限購，造成三、四線城市房價瘋漲；同時一、二線城市非中心地帶（遠低于均價的）房價上漲過快。其結(jié)果使中低收入人群雪上加霜，更加買不起房，偏離了本次調(diào)控的初衷。

四結(jié)束語

宏觀調(diào)控政策效果的時滯性、政策目標的多元化沖突和手段的不合理、配套政策不健全等原因造成了宏觀調(diào)控效果的不明顯。通過分析總結(jié)以上的經(jīng)驗教訓，在制定政策的時候要確保政策實施的穩(wěn)定性和持續(xù)性，加強相關部門之間的協(xié)調(diào)性，使調(diào)控政策切實發(fā)揮實效。

參考文獻：

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陳森君. 中國商品房價格的影響因素分析及價格預測[M]. 華中科技大學, 2008: 39

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文第3篇

論文摘要：我國的房地產(chǎn)市場經(jīng)過了20多年的發(fā)展，已成為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。但是鑒于目前我國房地產(chǎn)市場中的諸多過熱現(xiàn)象，國家采取了相應的宏觀調(diào)控辦法，通過政策手段，控制了房地產(chǎn)項目運作中最基本的土地和資金，并通過房產(chǎn)稅收等形式，抑制了房地產(chǎn)市場中的投機需求。本文主要分析了國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)營銷的新形勢和房地產(chǎn)營銷面，臨的問題，并淺述了對如何完善營銷策略的幾點認識。

一、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況

經(jīng)過20多年的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對促進我國經(jīng)濟發(fā)展、社會就業(yè)、擴大內(nèi)需等有著十分重要的作用，但是，由于諸多原因，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了諸如房價過高、投資過熱、供需結(jié)構(gòu)失衡等問題。從2005年以后，房地產(chǎn)市場的價格一直高漲，每年增長率都遠高于經(jīng)濟增長幅度和居民收入增長幅度，引起了社會各界的高度關注。有關房地產(chǎn)價格的內(nèi)容已經(jīng)成為老百姓茶余飯后的重要話題，對房地產(chǎn)價格增長速度的不滿情緒也在群眾中蔓延。政府為此采取了包括貨幣金融、稅收、土地及行政等多種調(diào)控手段進行市場調(diào)節(jié)干預。

二、國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容與影響

(一)國家宏觀調(diào)控的內(nèi)容

指國家運用經(jīng)濟、法律和行政等手段，從宏觀上對房地產(chǎn)業(yè)進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和控制，促進房地產(chǎn)市場總供給與總需求、供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的平衡與整體優(yōu)化，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的管理活動。

近年來，國家對于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度越來越大。2009年以來，政府出臺了一系列的政策。2009年，國務院《關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，明確二套房貸首付不能低于40％，貸款利率嚴格按照風險定價。2010年，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，消費性貸款的禁止用于購買住房；對有違法違規(guī)記錄的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要暫停其發(fā)行股票、公司債券和新購置土地，各商業(yè)銀行停止對其發(fā)放新開發(fā)項目貸款和貸款展期。2011年初，萬眾矚目的房產(chǎn)稅在重慶和上海進行試點，標志著房產(chǎn)稅的正式出臺。近期，各住宅價格漲幅較大的城市紛紛出臺限購令和限貸政策，國家宏觀調(diào)控的力度還在步步加大。

(二)對于房地產(chǎn)市場的影響

首先，國家宏觀調(diào)控加速了房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。房地產(chǎn)行業(yè)對于現(xiàn)金流的依賴十分嚴重，而其最主要的資金來源于銀行，利率的變化會增加房地產(chǎn)商的融資成本，加大其生存壓力。使得投機性開發(fā)商主動退出市場，并促進企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

其次，國家宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)市場的競爭更具公平性。實施土地的招、拍、掛政策，使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得土地的方式、價格以及過程都更為公開、公正、透明。房地產(chǎn)開發(fā)商都能夠以競標方式獲得土地，偶然性獲得暴利機會減少，有利于促進整個行業(yè)正常利潤水平的形成，有助于減少盲目追求暴利的投資過度。

最后，隨著我國新一輪宏觀調(diào)控政策的逐步實施，市場觀望氣氖濃厚，對房地產(chǎn)業(yè)的影響日益凸顯。國內(nèi)房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷著多年未見的平靜期，房地產(chǎn)市場將逐步轉(zhuǎn)向理性消費，剛性需求的時期。當前形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)需要用真正的營銷手段來吸引更多的消費者。如何在房地產(chǎn)市場中實施有效的營銷策略，將日趨增多的消費者的潛在購買欲望轉(zhuǎn)化為有效的購買行為，是房地產(chǎn)營銷必須認真面對的問題。

(三)當前房地產(chǎn)市場營銷面臨的問題

1.營銷觀念落后，不能適應新形勢

在房地產(chǎn)需求火爆時期，開發(fā)商是以產(chǎn)品為主的自我觀念，缺乏以保證購房者滿意及廣大業(yè)主的長期利益為產(chǎn)品訴求，缺乏以客戶需求和感受為導向的營銷觀念，仍然停留在“市場營銷即銷售”的認識階段。很多開發(fā)企業(yè)片面強調(diào)“賣樓”，沒有真正把品牌戰(zhàn)略落實到營銷中來。沒有體現(xiàn)出房產(chǎn)品牌是為社會公眾提供合理的、人性化的“建筑空間”，并賦予其具有現(xiàn)代精神、個性化的生活方式及價值的內(nèi)涵。

2.市場調(diào)研力度不足，不能適應市場需求

雖然房地產(chǎn)銷售一直火爆，但也有一些房地產(chǎn)項目沒有得到消費者的認可。失敗的原因可能有很多，但很關鍵的一點是沒有進行詳細的市場調(diào)研，由此導致決策失誤。忽視了市場調(diào)研這一“從群眾中來”的基礎，其房地產(chǎn)項目也就難以迅速地“到群眾中去”。從而導致產(chǎn)品滯銷，當整個房地產(chǎn)市場的大環(huán)境發(fā)生緊縮的情況下，其銷售則難上加難。

3.營銷策劃不夠科學，不能形成整體和系統(tǒng)

作為一個開放的系統(tǒng)，房地產(chǎn)項目的營銷活動由諸多要素構(gòu)成，分為許多環(huán)節(jié)。而目前，許多房地產(chǎn)項目的營銷策劃公司限于一個全案營銷策劃，提交幾個平面廣告設計，對于廣告效果缺乏跟蹤和監(jiān)控，營銷策劃缺乏整體和系統(tǒng)性，營銷策劃的效果缺乏后評估機制。

三、國家宏觀調(diào)控下房地產(chǎn)企業(yè)的營銷對策

(一)針對政策、形勢制定營銷策略

近期國家宏觀調(diào)控重點是住宅項目，尤其是中高檔商品房，根據(jù)這一政策的傾向性，房地產(chǎn)開發(fā)商應積極調(diào)整營銷策略，繼續(xù)堅持以中高檔住房為主的產(chǎn)品策略將導致房地產(chǎn)開發(fā)商面臨著很大的風險，應該進行適當?shù)恼{(diào)整，壓縮中高檔住宅的開發(fā)規(guī)模。并且利用不同類型房地產(chǎn)項目進行相互補充，利用不同類型房地產(chǎn)資金的相互調(diào)劑，以適應當前宏觀調(diào)控形勢下的房地產(chǎn)市場政策傾向。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以考慮涉足一些非住宅產(chǎn)業(yè)，尤其是商業(yè)物業(yè)和辦公物業(yè)的開發(fā)，在合理的融資模式的支撐下，充分利用財務杠桿的作用，改變公司的資金來源，來增強公司的適應性。

(二)提升營銷策劃的水平和實效

國家宏觀調(diào)控的目標是使房地產(chǎn)市場回歸理性，也就是說，在未來的相當一段時間內(nèi)，房地產(chǎn)市場將會趨于平穩(wěn)，這也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將會更加激烈，而營銷策劃對于房地產(chǎn)企業(yè)的意義將越來越重要?？梢詮膬蓚€方面進行，首先，要建立并完善當前的營銷策劃的質(zhì)量考評標準和體系，應當將評價權下放至項目公司，總部只是出臺相關評價標準，因為項目公司靠近終端消費者，對市場及消費者的理解和把握更為到位，這有利于提高營銷策劃實效；其次，要重點解決策劃思想和設計方案之間存在的偏差問題，由于設計單位與策劃機構(gòu)間的溝通存在一定誤差，以及項目報批存在時限等原因，策劃思想往往難以得到有效的貫徹?？梢宰屧O計單位的相關人員提前介入到營銷策劃中，將營銷策劃能向上延伸，在創(chuàng)意期便進行營銷策劃，從而達到營銷策劃和產(chǎn)品創(chuàng)意的高度重合。

(三)實行差異化產(chǎn)品定位銷售策略

異化是將企業(yè)提供的產(chǎn)品形成全產(chǎn)業(yè)內(nèi)具有獨特性的東西。差異化的方式可以是技術特點、品牌形象、產(chǎn)品開發(fā)、客戶服務及其它方面的獨特性。堅持差異化原則可以利用客戶對品牌的忠誠以及由此產(chǎn)生的對價格敏感性的下降，避免和其他企業(yè)發(fā)生正面沖突，它可以增加利潤卻不必追求低成本。在研究產(chǎn)品的市場定位時，不僅要關注價格、區(qū)位、購買人群收入等要素，而且要研究消費者的文化品位和家庭消費的階段性等問題。就微觀層面而言，消費者偏好又是隨時可能變化的，如果缺乏對這些變化的充分考慮，房地產(chǎn)開發(fā)商將會盡失先機。所以說，房地產(chǎn)開發(fā)商應研究消費者行為偏好，進行市場細分，形成自己獨特的產(chǎn)品特征和競爭優(yōu)勢。

(四)加強產(chǎn)品和營銷策劃理念創(chuàng)新

首先，產(chǎn)品創(chuàng)新必須關注市場，市場的需求是產(chǎn)品創(chuàng)新的最大動力。市場有一個發(fā)展成熟的過程，國家政策、購房者都在趨向理性，市場趨向成熟，層次供應、層次消費的需要已經(jīng)提上議事日程。其次，必須切實提高產(chǎn)品品質(zhì)。這需要用完整的社區(qū)理念取代傳統(tǒng)的小區(qū)規(guī)劃模式。用可持續(xù)發(fā)展的思想建立居住區(qū)的生態(tài)結(jié)構(gòu)。生態(tài)社區(qū)的規(guī)劃設計要面向未來，對未來有預見性，注重能源的保護和充分利用，建立新型的交通體制，建立智能化的服務系統(tǒng)。最后，要提高房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品研發(fā)能力或?qū)ρ邪l(fā)成果的整合利用能力。國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)中，極少數(shù)以自己的建筑研究中心為核心完成產(chǎn)品創(chuàng)新工作。大多數(shù)開發(fā)商則需要整合包括策劃、規(guī)劃、景觀、建筑、室內(nèi)設計等多家機構(gòu)共同協(xié)作，完成產(chǎn)品的研發(fā)工作，市場需求的多元化已促使設計機構(gòu)調(diào)整生產(chǎn)經(jīng)營體制向綜合化發(fā)展。全新理念、全新技術、全新模式才能贏得先機，把握市場。

結(jié)語

房地產(chǎn)營銷策劃是一個綜合性、系統(tǒng)性的工程，需要在先進的理論指導下運用各種手段、工具來實現(xiàn)房地產(chǎn)價值的兌現(xiàn)?？蛻粲兄喾N多樣的需求，市場的大環(huán)境復雜萬變，在我國房地產(chǎn)業(yè)正步入以調(diào)控促發(fā)展時期，更體現(xiàn)出真金不怕火煉。好的房地產(chǎn)營銷策劃是靠市場來檢驗的，只有不斷將房地產(chǎn)營銷策劃從單一化向全面化發(fā)展，才能對提高房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益等諸多方面發(fā)揮重要的作用。

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房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文第4篇

關鍵詞：宏觀調(diào)控 傳導機制 供需平衡

引言

“十二五”期間，北京市將建設收購各類政策性住房100萬套，其中包括公共租賃住房30萬套，限價房和經(jīng)濟適用房20萬套，棚戶區(qū)改造的定向安置房10萬套，城鄉(xiāng)接合部整治土地儲備、重點工程拆遷的安置房40萬套。除了這100萬套建設收購的保障房之外，還將為10萬戶住房困難家庭發(fā)放租金補貼，對符合住房保障的家庭做到應保盡保。作為“十二五”開局之年，北京將新開工建設、收購保障性住房20萬套，在公開配租配售的保障性住房10萬套中，公租房占60%以上，北京保障房從“租售并舉”向“以租為主”轉(zhuǎn)變。政策性住房的大量供應能否達到對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目的？政策性住房供應對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控影響可以從其對房價產(chǎn)生下降和上升影響的兩種傳導機制加以分析，以期對這一宏觀調(diào)控政策的實施提供參考。

政策性住房的內(nèi)涵及作用

（一）政策性住房的內(nèi)涵與分類

政策性住房包括保障性住房和政策性商品住房兩類。保障性住房是指政府在對中低收入家庭實行分類保障過程中所提供的限定供應對象、建設標準、銷售價格或租金標準，具有社會保障性質(zhì)的住房，包括廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房；政策性商品住房是指對銷售價格、戶型面積、戶型比例等做出限制性規(guī)定的商品住房，“兩限房”、“限價房”均屬于此類，都是由政府同時限定了售價與戶型。限價房與經(jīng)濟適用住房實屬一類，以北京市為例，從銷售價格、套型面積、購買資格、產(chǎn)權限制等方面看，兩者僅有量上的差別，并無質(zhì)上的差異。

（二）政策性住房的調(diào)控作用

2007年8月頒布的《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，明確指出“城市新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積90平米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價位、中小套型普通商品住房建設用地的年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%”。應建設部要求，政策性住房的建設已被明確列入各地的住房建設計劃，表明在今后一段時間內(nèi)政策性住房供應將成為宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。

政策性住房供給對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的影響

政策性住房供應首要政策目標就是：抑制房地產(chǎn)價格過快上漲，保持合理的價格水平，引導房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。而判斷政策性住房供應能否達到預期的政策目標，需從分析其對房價影響的傳導機制入手。

（一）政策性住房供應對房價產(chǎn)生下降影響的傳導機制分析

政策性住房對房價產(chǎn)生下降的影響，主要從兩方面起作用：

1.按照“低端有保障，中端有支持，高端有市場”分流購房群體。通過政策性住房政策分流正常商品性住房購買群體，減少正常商品住房的需求量。從1998年住房貨幣化改革以來，我國逐步建立起房地產(chǎn)市場，由于經(jīng)濟適用住房、廉租房建設的長期缺位，商品住宅的銷售對象幾乎面向所有的住房需求主體。根據(jù)《2007年北京統(tǒng)計年鑒》計算得出2006年經(jīng)濟適用住房的施工面積僅占總施工面積的7%，經(jīng)濟適用住房的竣工面積占總竣工面積的9%；政策性住房新開工面積及占全市住房面積比重逐年大幅度提高。本輪宏觀調(diào)控中新增限價房的供給，一方面從規(guī)定上使政策性住房的涵蓋范圍有所擴大；另一方面將相對減少正常商品住房的需求主體數(shù)量。

2.量化政策性住房供應范圍與價格，引導房地產(chǎn)市場心理預期。各種政策性住房政策的不斷推出，改變了購房群體的心理預期。一般規(guī)律是從政策頒布實施到房價有明顯變化（即購買者心理預期發(fā)生變化的周期）的時間是2-3年。中央政府從土地供給的源頭出發(fā)，強調(diào)保障政策性住房供應，同時，要求各地方政府提前公布住房建設計劃以保障其實施。這些都將對購房群體的心理預期產(chǎn)生影響，一方面使符合限價房、經(jīng)濟適用住房購買資格的人群相信自己可以購買到相應的政策性住房，從而不去購買正常的商品住房；另一方面也使正常商品住房的潛在購買者對商品住房價格持觀望態(tài)度，期望房價進一步下降，從而持幣待購，北京市目前商品住房交易量及交易價格下跌也證明了這一點。

從總體上說，政策性住房供給對房價產(chǎn)生下降影響的傳導機制主要是通過分流需求量、引導需求者心理預期等對正常商品住房市場的需求及價格方面產(chǎn)生影響。通過供求模型來看，將反映為正常商品住房市場總需求的縮減，在總供給不變的情況下，房價下降。如圖1所示，總供給S不變，在政策性住房供給條件下商品房需求從D1下降到D2，商品房價格從P1下降到P2。

（二）政策性住房供應對房價產(chǎn)生上漲影響的傳導機制分析

1.供地總量不變，政策性住房供給增加，商品房供給總量減少。在居住用地規(guī)劃、供地速度不變的大背景下，政策性住房供給的增加將帶來正常商品住房供給量的減少。住房的供給必然建立在土地供給的基礎之上。在我國耕地存量的嚴峻形勢下，應堅持嚴格的耕地保護制度，嚴格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)用地，嚴格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃，這也使住宅建設用地的供給量受到嚴格的控制。同時，隨著《物權法》的出臺、居民意識的轉(zhuǎn)變，拆遷難度不斷增加，也使供地速度受到了較大限制。因此，在居住用地規(guī)劃保持不變、供地速度難以提高的情況下，政策性住房供給的增加首先通過增加政策性住房的土地供應來實現(xiàn)，必然使正常商品住房建設所需的土地供應量相應減少，從而使正常商品住房可實現(xiàn)的土地供應量減少。

2.供給方式單一，開發(fā)商轉(zhuǎn)移損失，提升商品房房價。目前北京市大多數(shù)政策性住房項目是通過與商品房項目共同建設的：一是建設方式由集中建設為主向配建方式轉(zhuǎn)變；二是建設主體由行政主管部門向開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)變。同一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時進行商品住房開發(fā)和政策性住宅配建的情況時有發(fā)生。政策性住房的開發(fā)利潤較低，根據(jù)規(guī)定經(jīng)濟適用住房利潤則不得超過直接開發(fā)成本的3%，而目前商品住宅的平均開發(fā)利潤約為10%-20%，對于同一開發(fā)企業(yè)而言，配建政策性住房越多，就需要從商品住宅中獲取更多的利潤來彌補，開發(fā)企業(yè)建設政策性住房的損失將通過正常商品住房的銷售來彌補，從而存在提高商品住宅銷售價格的傾向。

從總體上說，政策性住房供給對房價產(chǎn)生上升影響的傳導機制主要是通過商品房供給總量減少、開發(fā)商轉(zhuǎn)移損失等對正常商品住房市場的供給及價格方面產(chǎn)生影響。通過供求模型來看，將反映為正常商品住房市場總供給的減少，在總需求不變的情況下，房價上升。如圖2所示，總需求S不變，在政策性住房供給條件下商品房供給從S1下降到S2，商品房價格從P1下降到P2。

結(jié)論及建議

由以上分析可知，將政策性住房供應作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段，能否達到宏觀調(diào)控的政策目標，關鍵在于其對正常商品住房市場供需雙方影響力的對比。當然，除此之外還有一些因素也會對商品房房價產(chǎn)生影響?；诖颂岢鋈缦陆ㄗh：

1.政府與市場分工配合，做好住房總量供需平衡。住房供應體系有兩個部分：政府做好低端保障部分，市場做好商品交易部分。政策性商品住房應退出市場，政策性商品住房從定義上看，是商品住房的一種類型，但其實質(zhì)是一種為中低收入群體提供的保障性住房，與經(jīng)濟適用住房沒有本質(zhì)區(qū)別。將其定義為商品住房性質(zhì)的偏差，對于準確判斷相關政策對商品住房市場的影響會造成不必要的困擾。因此，建議政策性商品住房應盡早退出市場，讓政策性住房完全等同于保障性住房，以將住房供應體系明確分為兩個部分：政府保障部分和市場商品化交易部分，從而形成“基本住房保障靠政府、提高改善住房條件靠市場”的規(guī)范運行機制。

2.政策性住房供應比例與中低收入群體比例相匹配。政策性住房供應比例，是指一定時間內(nèi)政策性住房供應量占全部住房供應量的比例；政策性住房涵蓋的群體比例，是指滿足政策性住房使用、購買資格的群體占全部需要使用、購買住房人群的比例。這兩者的比較關系直接影響到政策性住房對商品住房市場供需雙方影響力的對比：如果前者明顯低于后者，則會加大商品住房市場需求方的競爭，將對房價產(chǎn)生向上的推動作用；如果前者明顯高于后者，則會降低商品住房市場需求方的竟爭，將對房價產(chǎn)生向下的壓力作用，但可能造成財政收入不必要的浪費。

3.從財政投入、城市規(guī)劃、土地供應多方面保證政策性住房制度的穩(wěn)定化、長期化。只有將政策性住房制度的穩(wěn)定化、長期化才能真正起到穩(wěn)定商品住宅市場、建立有效住房保障體系的作用，而政策性住房制度的長期化離不開財政投入、城市規(guī)劃、土地供應等多方面的支持。廉租房的建設、維修、翻新，經(jīng)濟適用房、限價房的土地出讓金等政府收入損失，都需要大量的財政投入的長期支撐。而規(guī)劃方面的支持不僅是在政策性住房的選址方面，而且必須考慮到市政基礎設施的規(guī)劃與建設。目前住房建設執(zhí)行城市總體規(guī)劃并未考慮到政策性住房大規(guī)模建設新增的對市政基礎設施的需要。目前從土地供應方面來保證政策性住房供應的政策已經(jīng)出臺；而財政投入、城市規(guī)劃等方面的支持有待于進一步明確細化。

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作者簡介：

趙艷霞（1972年-），女，河北遷安人，北京師范大學管理學院在讀博士，河北聯(lián)合大學管理學院副教授。研究方向：土地資源與房地產(chǎn)管理、公共政策分析。

房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控范文第5篇

1、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策回顧

2003年8月國務院發(fā)出《國務院關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，指出房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；強調(diào)完善供應政策，調(diào)整供應結(jié)構(gòu)；發(fā)展住房信貸，強化管理服務；加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序。

2004年4月，國務院發(fā)出《國務院關于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》和《關于深入開展土地市場治理整頓嚴格土地管理的緊急通知》，房地產(chǎn)行業(yè)被列為“投資過熱”行業(yè)之一，房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上；嚴格建設用地審批管理，收緊土地“閘門”，以期遏制投資過快增長和房價過快上漲的勢頭。

2005年5月國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)住建部等部門《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》的通知（“國八條”），加大對投機性和投資性購房等房地產(chǎn)交易行為的調(diào)控力度。時隔一年，2006年5月國務院辦公廳再次轉(zhuǎn)發(fā)住建部等部門《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》的通知（“國六條”），提出90/70比例；調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅，進一步抑制投機和投資性購房需求；有區(qū)別地適度調(diào)整住房消費信貸政策。

2008年我國受世界金融危機影響，為盡早擺脫金融危機對我國經(jīng)濟的影響，12月份國務院辦公廳《關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出鼓勵普通商品住房消費；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化。

2010年1季度至今，為抑制房價過快上漲勢頭，中央出臺了差別化信貸政策以及包括限購、限貸、行政問責在內(nèi)的行政性調(diào)控措施，對購房需求特別是投資投機性需求實行嚴控。2010年1月國務院辦公廳發(fā)出《國務院辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（“家庭二套房貸”政策），強調(diào)合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求，提出“家庭二套房貸”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房貸”政策更加趨緊。

2010年4月國務院發(fā)出《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，進一步提高“家庭二套房貸”首付款比例至50%，并對外埠居民購房進行限制。2010年9月暫停第三套及以上購房貸款，并嚴格施行問責制。

2011年1月國務院召開會議，確定了八項政策措施（“新國八條”政策），再次提高“家庭二套房貸”首付款比例至60%，并從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。7月，國務院常務會議要求必須堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松，促進房價合理回歸。

2013年3月，國務院再次重申五項政策措施（“國五條”政策），進一步明確了堅持調(diào)控方向不動搖、調(diào)控力度不放松的決心。

通過政策面不難看出，國家在調(diào)控過程中注重經(jīng)濟性、政策性調(diào)整，重經(jīng)濟手段而忽視法律規(guī)范，過分關注于解決表層顯性問題，從整體上看，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的深層次和法律性問題尚未得到解決。本文試從法律視角來分析和探討房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控問題。

2、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控存在的主要問題

房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控是國家采用行政、法律、經(jīng)濟手段從宏觀上對房地產(chǎn)市場進行指導、監(jiān)督、調(diào)節(jié)，以保證其供需平衡，彌補市場經(jīng)濟的缺陷，保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運作。宏觀調(diào)控措施以經(jīng)濟性手段（稅率、利率、匯率）為主，以行政性手段與法律手段為補充，法律手段應該作為經(jīng)濟手段與行政手段的基礎。在宏觀調(diào)節(jié)的手段中，法律手段是不可或缺的，這要求宏觀調(diào)控要有法可依，依法調(diào)控。這樣才能使宏觀調(diào)控實際有效，房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。

我國房地產(chǎn)調(diào)控歷經(jīng)10年。房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在短期內(nèi)成效凸顯，各項指標在調(diào)控后有不同程度的減速增長或回落。但根據(jù)歷次宏觀調(diào)控的經(jīng)驗，這些政策一般很難長期持續(xù)發(fā)揮作用。這說明我國房地產(chǎn)市場尚未進入健康發(fā)展的快車道，房地產(chǎn)市場中一些棘手問題并未得到徹底的解決。

通過分析宏觀調(diào)控政策所采取的具體措施及效果，發(fā)現(xiàn)宏觀調(diào)控存在以下問題和不足。

2.1 宏觀調(diào)控法律規(guī)范體系不完善

我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控缺乏一套完善的制度保障。從調(diào)控措施可以看出，國家對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控大都以下發(fā)文件、通知等形式進行，立法層級較低、高度不足，缺乏完整的法律框架和結(jié)構(gòu)。在沒有法律強制力的保障下，大部分文件無法自上而下順利執(zhí)行，無法起到積極良好的執(zhí)行效果。試圖用行政權威而不是法律制度，用部門通知而不是法律來調(diào)控房地產(chǎn)市場。由于房地產(chǎn)市場具有地域性、差別性的特點，簡單依靠有關部門發(fā)文調(diào)控房地產(chǎn)市場的做法日益顯得與時不符。

2.2 宏觀調(diào)控主體不明確，調(diào)控權配置上產(chǎn)生諸多矛盾

調(diào)控主體包括建設部、發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資部、人民銀行、稅務總局、銀監(jiān)會、和各級人民政府等，顯得權力分散，責任不明。由于我國并沒有完善的宏觀調(diào)控法律體系，導致我們在調(diào)控權的配置上產(chǎn)生了諸多的矛盾，其中最重要的是對中央與地方之間的調(diào)控權的配置缺乏必要的法律保障，從而形成了“上有政策、下有對策”的中央與地方的博弈模式以及中央政府各部門之間各自為政、爭奪部門利益的局面，進而影響宏觀調(diào)控的效果。

2.3 金融調(diào)控存在的法律問題

2004 年以來中央銀行制定了密集的金融調(diào)控政策。房地產(chǎn)金融調(diào)控措施多次采取了提高貸款利率的措施，但貸款利率的提高不僅抑制了房地產(chǎn)開發(fā)商的投資熱情，還進一步加重了普通居民的購房負擔。央行的幾次房貸款利率頻繁變動影響了居民正常購房的利益。運用以貨幣政策為主的各種金融手段調(diào)控房地產(chǎn)市場投資至為關鍵。而貨幣政策的運用應依據(jù)當時房地產(chǎn)市場本身的狀況和和條件而定，不易在短時間內(nèi)幾次進行調(diào)整。貨幣政策的實施主要是中央銀行通過貨幣政策工具來實現(xiàn)的，而這必須有相應金融法律來規(guī)定。運用金融法律規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場，有利于合理控制流入房地產(chǎn)市場的資金總量，拓寬融資渠道，確保房地產(chǎn)市場信貸資金安全。

2.4 政府土地調(diào)控存在的法律問題

政府運用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場，在清理整頓開發(fā)區(qū)、遏制部分行業(yè)過度投資和重復建設、提高土地集約利用水平以及防止房地產(chǎn)投資過熱和穩(wěn)定住房價格等方面取得了階段性的成效。然而，政府在運用土地政策調(diào)控房地產(chǎn)市場中存在一些問題。

由于我國實行的是條塊分割的管理體制，在房地產(chǎn)土地調(diào)控領域，中央政府出臺的各項土地調(diào)控政策有時會難以達到預期的目標與效果。宏觀調(diào)控各項措施互相分解，在有些領域甚至出現(xiàn)了自相矛盾的現(xiàn)象，最終導致這些政策逐漸失去效用，部門之間的博弈和地方政府的態(tài)度使房地產(chǎn)政策難以落到實處。管理房地產(chǎn)市場的責任是由多個部門共同承擔的。在房地產(chǎn)領域，這種管理體制的弊端在于：從中央到地方對城市土地開發(fā)經(jīng)營管理不統(tǒng)一，從而造成機構(gòu)重疊、推諉扯皮、職責不清、效率低下諸問題，導致中央各職能部門并沒有很好地發(fā)揮協(xié)調(diào)作用，直接損害了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的穩(wěn)定性和工作的高效率。

3、完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控法律建議對策

3.1 制定《宏觀調(diào)控法》，使宏觀調(diào)控有法可依

鑒于目前國家在宏觀調(diào)控領域中授權、決策、執(zhí)行、監(jiān)督的混亂與沖突，以及相關調(diào)控主體法律責任的缺失所帶來的宏觀調(diào)控失效的問題，有必要在不斷加強和完善宏觀調(diào)控體系研究和借鑒他國的先進經(jīng)驗的基礎上，制定一部規(guī)制國家全部宏觀調(diào)控行為的統(tǒng)一的宏觀調(diào)控法。促使立法決策和行政執(zhí)行、國家監(jiān)督在操作過程中形成一個動態(tài)的回環(huán)，提高公共權力運作過程的透明度，使宏觀調(diào)控真正有法可依。

3.2 完善與房地產(chǎn)相關的稅收法律制度，發(fā)揮稅法的宏觀調(diào)控功能

稅收是一種良好的市場調(diào)控方法，被稱為經(jīng)濟的“自動穩(wěn)定器”，在調(diào)控房價中的作用不可小視。在房地產(chǎn)市場領域，稅收調(diào)節(jié)功能表現(xiàn)為在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、管理等環(huán)節(jié)中，通過各種相關稅收開征、停征、減免等各項措施來達到對特定時期特殊情況下的房地產(chǎn)市場調(diào)控的目的。政府通過利用稅收優(yōu)惠，高稅率等多種途徑對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，并對不法房地產(chǎn)商的投機行為予以打擊，對低收入購房者予以優(yōu)惠或補貼，從而平衡房地產(chǎn)市場的供求矛盾，盡量避免房地產(chǎn)泡沫帶來的不利影響。

我國房地產(chǎn)稅收體系的構(gòu)建以及稅種的設置欠缺稅收公平方面的考慮?！爸亓魍ā⑤p保有”的稅負結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的諸多稅收等等這些因素，給中低收入者購買住房設置了人為的障礙，導致房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，買不起住房的弱勢群體繼續(xù)擴張，兩極分化日益嚴重的惡性循環(huán)。

針對房地產(chǎn)投機行為，在西方國家普遍征收物業(yè)稅，物業(yè)稅增加了房屋保有者經(jīng)濟負擔，可以對遏制投機行為真正發(fā)揮作用。這得我們借鑒和采納，應盡快開征物業(yè)稅。

3.3 加大對房地產(chǎn)市場投機行為打擊力度

在當前房地產(chǎn)市場秩序混亂的背景下，加強執(zhí)法、司法方面的各項工作就顯得尤為重要。這就要求行政執(zhí)法、司法部門要加大力度，提高效率，嚴格執(zhí)法，違法必究。加大對違法開發(fā)商的整治力度，對捂盤惜售、囤積房源、散布虛假信息、擾亂市場秩序等違法違規(guī)行為的查處力度。

3.4 建立專門機構(gòu)對各主體進行協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)業(yè)牽涉面廣，多部門多方參與管理使得與房地產(chǎn)政策相適應的有關行業(yè)配套措施顯得并不是很協(xié)調(diào)，或者說實施起來難度較大，甚至是不能及時出臺， 顯然這樣的局面會在很大程度上影響政策的有效實施。由于房地產(chǎn)具有極強的屬地性，各個地區(qū)有著自己獨特的特征，因此，建議設立專門機構(gòu)，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)有關部委的行政行為。這樣能夠加強執(zhí)政能力，有利于政策的有效實施。

3.5 加強政府職能的定位

除了協(xié)調(diào)中央政府和地方政府在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中各自的功能定位外，總體上明確政府在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控中的角色定位很重要。面對相對混亂的房地產(chǎn)市場，政府應更好的定位其具體職責，維護房地產(chǎn)市場競爭秩序的公平以及保護弱勢群眾的利益。

在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控方面，國家宏觀調(diào)控應該把更多的精力放在對市場的引導和促進上面，盡量做到資源的最優(yōu)配置，發(fā)揮資源的最大價值。政府最核心的職能應該是對房地產(chǎn)市場經(jīng)濟競爭法律秩序加以維護和完善。

3.6 建立和完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的法律責任機制

各個宏觀調(diào)控主體對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控，這是國家賦予他們的權力，當然也是其義務所在。在近幾年我國房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控中，中央政府曾屢次下令要求各個地方政府抑制投資過熱的勢頭但卻收不到什么效果，歸根結(jié)底在于沒有法律責任的約束。房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施缺少了法律性的保證，那必然是短視的飲鴆止渴。在房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中更多的傾注法律性元素，才能更長久更公平的解決現(xiàn)有的問題，這也是依法治國的必然要求。

參考文獻：

[1]劉宇星.房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控法律問題研究[D]江西財經(jīng)大學2009.12.