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房地產(chǎn)債務(wù)融資范文第1篇

論文摘要：從理論上講，債務(wù)融資在經(jīng)營者激勵、信號傳遞和控制權(quán)的轉(zhuǎn)移等三方面表現(xiàn)出治理效應(yīng)。房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，且債務(wù)融資比例高于除金融業(yè)以外的其他行業(yè)。文章選取房地產(chǎn)上市公司作為實證分析樣本，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資與公司治理效率負相關(guān)，債務(wù)融資沒有起到相應(yīng)的治理效用。因此，文章提出改進房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)的建議，以提升公司治理效率。

一、問題的提出

我國房地產(chǎn)行業(yè)已逐步成長為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)?？鄢恋刭徶觅M后，1997-2008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻率由6. 32%增加到13%。房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的間接貢獻更大，對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)如鋼鐵、水泥、木材、玻璃等產(chǎn)業(yè)的增長帶動約為其本身增長的兩倍。而房地產(chǎn)又是資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)的每一個階段都需要龐大的資金支持，因此，如何籌集資金成為房地產(chǎn)資本運作中最為重要的環(huán)節(jié)。而債務(wù)融資和股權(quán)融資構(gòu)成企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，同時形成相應(yīng)的委托關(guān)系和公司治理結(jié)構(gòu)，對公司治理效率產(chǎn)生了不同的影響。隨著我國資本市場的興起，國內(nèi)學者研究房地產(chǎn)上市公司股權(quán)融資對公司治理效率影響的較多，而對于債務(wù)融資對房地產(chǎn)上市公司治理效率的研究較少。本文通過房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資對公司治理效率影響的實證分析，研究我國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資對公司治理效率的影響。

二、債務(wù)融資對公司治理效率影響的理論分析

企業(yè)債務(wù)融資的治理功能，即債務(wù)融資對公司治理效率的作用與影響的認識經(jīng)歷了一個漸進過程。從最早MM理論中對債務(wù)融資的財務(wù)效率方面的討論到新資本結(jié)構(gòu)理論中對債務(wù)融資治理效率的研究，從理論上講，債務(wù)融資在經(jīng)營者激勵、信號傳遞和控制權(quán)的轉(zhuǎn)移等三方面表現(xiàn)出治理效應(yīng)。

債務(wù)融資在經(jīng)營者激勵方面主要表現(xiàn)在:債務(wù)融資可以提高經(jīng)營者占有剩余收益的比例;債務(wù)融資到期還本付息的硬性約束，減少了可供經(jīng)理使用的自由現(xiàn)金流量，抑制管理者做出低效率、非理性、投機性投資，促使經(jīng)理努力工作并做出較好的決策。

債務(wù)融資的信號傳遞理論中，由于信息不對稱，從兩方面影響到企業(yè)的投融資:其一，當外部投資者預期到自身處于信息不利地位時，可能會減少投資或增加融資成本，使企業(yè)無法籌集到足夠的成本;其二，當外部投資者缺乏足夠的信息時，對市場上所有融資企業(yè)只能按照平均價值估計，導致投資的低效率現(xiàn)象。Ross(1977)最早注意到經(jīng)理可以通過負債比例的選擇向外部投資者傳遞其融資項目的質(zhì)量，投資者把具有較高舉債水平當作是一種較高質(zhì)量的信號。當企業(yè)提高債務(wù)時，相當于經(jīng)理預期企業(yè)有更好的經(jīng)營業(yè)績。Majluf和Myers (1984)提出的融資優(yōu)序理論指出，在信息不對稱的情況下，負債融資將優(yōu)于外部股權(quán)融資。

由于債務(wù)融資狀況會影響到公司的控制權(quán)分布，當企業(yè)經(jīng)營業(yè)績優(yōu)良的時候，債權(quán)人較少地干預企業(yè)事務(wù);當企業(yè)經(jīng)營狀況惡化，陷于債務(wù)不能履行的狀態(tài)時，債權(quán)人會干預甚至接管企業(yè)，意圖改善企業(yè)治理效率。這一潛在接管威脅對企業(yè)的激勵約束作用非常顯著，對完善公司治理機制具有重要意義。

以上從負債融資的治理機制角度分析了債務(wù)融資對公司治理效率的影響。國內(nèi)學者近幾年在借鑒國外文獻的基礎(chǔ)上也開始關(guān)注債務(wù)融資治理效率問題，但經(jīng)常得出不同的結(jié)論。于丹楓(2007)從房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資整體出發(fā)，發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)負債比例與我國公司治理效率呈顯著負相關(guān)。劉曉江(2008)以資產(chǎn)負債率為自變量檢驗出資產(chǎn)負債率與每股收益、凈資產(chǎn)收益率和托賓Q值相關(guān)系數(shù)均為負相關(guān)，得出資產(chǎn)負債率與房地產(chǎn)上市公司治理效率為負相關(guān)。劉建國和楊衛(wèi)東(2009)對2004-2008年房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的實證研究表明，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司治理效率與長期銀行信用融資率和財政融資率呈顯著正相關(guān)關(guān)系，公司治理效率與股權(quán)融資率呈負相關(guān)關(guān)系。方茂揚(2009)通過實證分析表明，當前房地產(chǎn)上市公司負債率過高，會對公司績效產(chǎn)生負效應(yīng)。

綜上，國內(nèi)學者大多從房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)及融資渠道拓展角度研究債務(wù)融資對房地產(chǎn)上市公司績效的影響。本文以房地產(chǎn)上市公司為研究對象，以公司績效作為中間變量，主要分析債務(wù)融資對公司治理效率的影響，試圖揭示我國債務(wù)融資存在的問題，以促進房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資結(jié)構(gòu)的進一步優(yōu)化，提升公司治理效率。

三、研究設(shè)計

(一)樣本選擇和數(shù)據(jù)來源

本文選取2004年以前在上海和深圳證券交易所上市的A股房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本。為保證房地產(chǎn)上市公司的特性，剔除2004-2008年間，年房地產(chǎn)主營業(yè)務(wù)收人不及50%的公司，同時剔除2004-2008年被列為ST的房地產(chǎn)上市公司，最終選取了41家房地產(chǎn)上市公司作為研究樣本。本文所用數(shù)據(jù)來源于萬得資訊系統(tǒng)( wind.com)，數(shù)據(jù)分析使用SPSS16.0。

(二)定義變量

(1)被解釋變量選取總資產(chǎn)收益率(ROA)

學者對公司績效的研究，通常用的指標主要有三種TobinQ、凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)收益率。在我國，由于上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的分割，存在大量的非流通股，因此，在計算公司市場價值時就易失真。凈資產(chǎn)收益率能夠很好地反映自有資本收益能力，但忽略了債權(quán)形式資源投資的影響?？傎Y產(chǎn)收益率反映了公司全部資產(chǎn)所產(chǎn)生的效益，體現(xiàn)了公司資產(chǎn)綜合利用的效果。因此，本文選用總資產(chǎn)收益率作為衡量公司績效的指標。

(2)解釋變量選取總資產(chǎn)負債率(DAR )

總資產(chǎn)負債率最能體現(xiàn)企業(yè)的整體負債狀況，是體現(xiàn)公司融資結(jié)構(gòu)的最基本指標，并且容易計算和界定。

(3)控制變量

①公司規(guī)模，根據(jù)莫克(Morck，1998)的研究，公司規(guī)模對業(yè)績也有影響。本文選取公司總資產(chǎn)的自然對數(shù)(InSIZE)來衡量公司規(guī)模。

②自由現(xiàn)金流量比(FCF)是國際上各行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)所普遍采用的業(yè)績考評指標，而自由現(xiàn)金流量比正是企業(yè)價值的最重要變量。企業(yè)價值和自由現(xiàn)金流量因其本身具有的客觀屬性，正在越來越廣泛的領(lǐng)域替代傳統(tǒng)的利潤、收人等考評指標。

③流通股的比例(PLE)，即上市公司流通股的數(shù)量和總股本的比例。因為流通股越多，表明一個公司的股權(quán)越分散，有利于形成完善的公司治理結(jié)構(gòu)，可能對公司業(yè)績產(chǎn)生正面的影響。

(三)模型設(shè)計

本文采用最小二乘法(OLS)來研究我國房地產(chǎn)上市公司債務(wù)融資對公司治理效率的影響。具體的多元回歸模型設(shè)定為:

其中，α是回歸方程的常數(shù)項，β1、β2、β3、β4分別是解釋變量和控制變量的待估系數(shù)，產(chǎn)‘是隨機項，i表示公司，t表示年份。

四、實證分析

本文對2004-2008年共205組房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)進行統(tǒng)計分析，得出結(jié)果見表1、表2。

描述性統(tǒng)計分析表明，樣本標準差不高，各變量偏離平均值水平均不高，結(jié)果具有統(tǒng)計學意義。相關(guān)分析表明，各變量之間無明顯相關(guān)性，樣本不具有自相關(guān)。

(一)強行進入法回歸分析

本文采取強行進人法，將所有對總資產(chǎn)收益率具有解釋能力的總資產(chǎn)負債率、1nSIZE、自由現(xiàn)金流量比和流通股比例納人回歸方程，得出的多元回歸結(jié)果如表3、表4、表5。

分析結(jié)果顯示，模型的相關(guān)系數(shù)R = 0. 374，判定系數(shù)R2=0.140，調(diào)整的R2 = 0.122，表明此多元回歸模型擬合度比較理想，并且Durbin-Watson =2.326，表明各殘差間相互獨立、無自我相關(guān)。方差分析顯示，F(xiàn)值為8.116， P值為0. 000a，表明這一回歸模型成立并具有統(tǒng)計學意義，即這四個自變量能顯著解釋房地產(chǎn)上市公司的績效。

由回歸系數(shù)分析表6的結(jié)果可得回歸方程式為：

由標準回歸系數(shù)可知，四個解釋變量對被解釋變量的影響從大到小依次為總資產(chǎn)負債率、In-SIZE、流通股比例、自由現(xiàn)金流量比。其中總資產(chǎn)負債率、自由現(xiàn)金流量比和流通股比例與公司績效呈負相關(guān)，公司規(guī)模與公司績效呈正相關(guān)。四個解釋變量中總資產(chǎn)負債率和1nSIZE通過顯著性檢驗，說明這兩個變量通過顯著性檢驗，與公司績效呈顯著相關(guān)關(guān)系。但是我們也發(fā)現(xiàn)自由現(xiàn)金流量比、流通股比例與被解釋變量之間的線性關(guān)系是不顯著的，不該保留在模型中。同時，在共線性診斷(見表7)中我們發(fā)現(xiàn)此模型中條件索引的第五維度高達58.925，說明存在明顯的共線性問題。

總之，通過分析我們發(fā)現(xiàn)以上回歸方程存在一些不容忽視的問題，以下通過逐步回歸法選取變量，避免發(fā)生復共線性現(xiàn)象。

(二)逐步回歸法回歸分析

由逐步回歸結(jié)果(見表8一表12)可知，總資產(chǎn)負債率和1nSIZE選人回歸方程，這與我們回歸分析的結(jié)果一致。這兩個解釋變量對公司績效具有顯著性影響，具有統(tǒng)計學意義，同時強行進人與逐步回歸整體回歸模型的F值都達顯著。因強行進人法有四個解釋變量，所以其R與R2都較逐步回歸法高，但調(diào)整自變量各數(shù)值的影響后，由調(diào)整后的R2與F值可知，去除復共線性影響后，逐步法的回歸模式的解釋力較強行進人法更佳?？梢缘玫交貧w方程式為:

其中，總資產(chǎn)負債率與公司績效呈顯著負相關(guān)，公司規(guī)模與公司績效呈顯著正相關(guān)。

五、結(jié)論

本文根據(jù)大多數(shù)學者的研究，采用總資產(chǎn)收益率作為衡量公司經(jīng)營績效的度量指標來衡量企業(yè)的公司治理效率，然后運用收集的數(shù)據(jù)對經(jīng)營績效與債務(wù)負債率進行了回歸分析和統(tǒng)計檢驗，得到如下結(jié)論:

1.房地產(chǎn)上市公司的公司治理效率與總資產(chǎn)負債率呈顯著的負相關(guān)關(guān)系。這與理論分析中的結(jié)論相悖。筆者認為主要有以下兩點原因:一是我國資本市場發(fā)展時間短，尚不規(guī)范，只是弱有效市場;二是房地產(chǎn)公司本身特殊的債務(wù)融資特點。據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銀行貸款加上購房者銀行按揭貸款，房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在55%以上。房地產(chǎn)公司債務(wù)資金的主要來源是銀行貸款，尤其是四大國有銀行。而我國的國有商業(yè)銀行尚未完全走上商業(yè)化軌道，經(jīng)營管理水平長期以來偏低，對企業(yè)的資金利用效率缺乏監(jiān)督機制，參與公司治理的興致不高，很難在房地產(chǎn)上市公司的治理中發(fā)揮應(yīng)有的作用。

房地產(chǎn)債務(wù)融資范文第2篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)融資渠道

2000年初，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，住房制度改革繼續(xù)深化并穩(wěn)步發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)是典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要穩(wěn)定、規(guī)范的房地產(chǎn)融資體系，需要多元化的資金和資本金融市場提供配合和支持。從主要融資渠道來看，銀行貸款、自籌資金和其他資金作為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的資金來源，在我國呈現(xiàn)出三足鼎立的局勢。本文首先分析了資產(chǎn)負債率這個指標，然后分析了內(nèi)部融資、股權(quán)融資和負債融資三項內(nèi)容所涉及的多個指標，從不同角度來分析我國房地產(chǎn)上市公司的融資結(jié)構(gòu)。文章選取了上海和深圳交易所40家房地產(chǎn)上市公司2004—2009年的財務(wù)數(shù)據(jù)為樣本，運用統(tǒng)計描述性分析方法對房地產(chǎn)上市公司的融資結(jié)構(gòu)進行了比較詳細的分析。

一、房地產(chǎn)上市公司的樣本選擇及數(shù)據(jù)來源

按照中國證監(jiān)會制定的中國上市公司分類指引（CSRC指引）和2004—2009年的相關(guān)數(shù)據(jù)，本文確定并遴選了適用于本文分析的房地產(chǎn)上市公司。遴選的標準是：第一，對于分別在A股和B股同時上市的公司，以及以轉(zhuǎn)債形式上市的公司，只保留其A股上市公司；第二，為了保持數(shù)據(jù)的連續(xù)性，選擇在2004—2009年中一直屬于房地產(chǎn)行業(yè)的上市公司；第三，剔除在2004—2009年處于*ST、ST或者PT狀態(tài)的T類上市公司，因為T類上市公司的重組、整合十分常見，正常生產(chǎn)經(jīng)營不能持續(xù)，這些公司的會計指標并不具有可靠性和相關(guān)性；第四，剔除異常數(shù)據(jù)及指標缺失公司。按照上述標準選取了40家房地產(chǎn)上市公司作為樣本，對資產(chǎn)負債率、內(nèi)部融資比率、股權(quán)融資比率和負債融資比率四項指標進行了分析。

二、相關(guān)指標的統(tǒng)計和描述性分析

1、房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負債率分析

資產(chǎn)負債率反映出企業(yè)債權(quán)人權(quán)益對總資產(chǎn)的平均權(quán)益，是一項衡量公司融資結(jié)構(gòu)的重要指標。表1列出了選取的房地產(chǎn)樣本公司、房地產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)全部上市公司的平均資產(chǎn)負債率。

從表1中可以看出，在房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負債率最高，房地產(chǎn)全部上市公司在40%~65%之間，樣本房地產(chǎn)上市公司稍微比房地產(chǎn)業(yè)全部上市公司高一點，這說明了房地產(chǎn)上市公司可以進行股權(quán)融資，擴大了融資渠道，而沒有上市的房地產(chǎn)上市公司只能靠負債融資，這就導致了全部房地產(chǎn)業(yè)的資產(chǎn)負債率高于房地產(chǎn)上市公司。

2、房地產(chǎn)上市公司其他三個指標的分析

融資結(jié)構(gòu)基本劃分為內(nèi)部融資和外部融資，內(nèi)部融資又分為保留盈余與折舊融資，外部融資又分為股權(quán)融資與負債融資。內(nèi)部融資的保留盈余根據(jù)中國財務(wù)規(guī)定，一般包括公積金、公益金以及未分配利潤，它的高低取決于企業(yè)的盈利能力及其股利分配政策（尤其是公司的現(xiàn)金股利政策）。固定資產(chǎn)折舊也屬于內(nèi)部融資，固定資產(chǎn)從購置到更新存在較大的“時間差”，使得這部分本應(yīng)用于補償固定資產(chǎn)損耗的現(xiàn)金流成為游離于固定資產(chǎn)之外的“閑置資金”，企業(yè)可以利用這部分“閑置資金”擴大投資、追逐利潤。因此，內(nèi)部融資包括盈余公積、未分配利潤和折舊。在外部融資中，股權(quán)融資是一種非常重要的融資手段，它包括股本和資本公積。債務(wù)融資又包括長期借款、短期借款、預收賬款、應(yīng)付債券和其他，其中其他包括應(yīng)付賬款、應(yīng)付票據(jù)、其他應(yīng)付款等。

表2中的數(shù)據(jù)就是統(tǒng)計計算內(nèi)部融資、股權(quán)融資和債務(wù)融資所包括的各項指標占總資產(chǎn)的百分比。從表中的數(shù)據(jù)可以看出，樣本房地產(chǎn)上市公司的內(nèi)部融資平均水平有所提升，說明盈利能力有所加強，但未分配利潤的最大值還達不到25%，企業(yè)的持續(xù)盈利能力還有待提高。在股權(quán)融資方面，無論是股本還是資本公積，即使最大值呈上升趨勢，但平均水平是先上升后下降的，這說明了企業(yè)有股權(quán)融資偏好。在負債融資方面，長短期借款一直處于徘徊中，2009年短期借款平均水平相對較高，這可能與國家從緊縮銀根的貨幣政策轉(zhuǎn)為適當寬松的貨幣政策有關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款很大程度上來源于房屋預售款，這部分幾乎又是個人按揭貸款，主要資金來源還是銀行，在研究樣本中，2008年預收賬款平均水平只有16.76%，比其他幾年低了幾個百分點，這可能是受到金融危機的影響。2008年，應(yīng)付債券卻無論在最大值、最小值、中位數(shù)還是平均水平上都有大幅度的提升，一個原因可能是在2008年，隨著次級房貸引發(fā)的金融危機逐步發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)融資的國際通道已然堵塞，國內(nèi)也有大批企業(yè)為上市或增發(fā)苦苦等待，所以發(fā)行阻力較小的公司債，以補充公司營運資金、償還部分中短期銀行借貸及優(yōu)化公司財務(wù)結(jié)構(gòu)；另一個原因可能是2007年8月中國證監(jiān)會正式頒布實施的《公司債券發(fā)行試點辦法》和同年9月中國人民銀行頒布的《公司債券在銀行間債券市場發(fā)行、流通和登記托管有關(guān)事宜公告》法規(guī)的出臺，推動了我國房地產(chǎn)債券市場的發(fā)展。即使這樣，債券市場還是有待加強重視，2009年雖然最大達到13.63%的比重，但股權(quán)融資和債券融資的結(jié)構(gòu)還不夠協(xié)調(diào)，平均水平還存在10%～20%的較大差距。由此可見，無論是從資本市場的股權(quán)融資和債券融資的協(xié)調(diào)發(fā)展來說，還是從長短期借款的數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)上市公司現(xiàn)在急需發(fā)行公司債以調(diào)整企業(yè)的長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)，從而緩解當前緊張的資金鏈。

三、結(jié)論及建議

由上面的資產(chǎn)負債率分析可以看出，自2006年來，我國房地產(chǎn)上市公司短期債務(wù)融資比重呈先下降后上升的特征。從長短期借款和預收賬款的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，很大部分負債融資都是依賴于銀行系統(tǒng)，長短期借款以及以多數(shù)個人住房貸款形成的預收賬款的資金主要來源于銀行系統(tǒng)。一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂，房地產(chǎn)上市公司將面臨很大的風險。

我國房地產(chǎn)上市公司的融資順序與現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論存在著明顯的沖突。在西方企業(yè)融資中，融資方式選擇的順序是內(nèi)部股權(quán)融資（即留存收益），然后是債務(wù)融資，最后才是外部股權(quán)融資。國內(nèi)很多學者（袁國良，1999）普遍認為我國上市公司熱衷于股市的“圈錢”，先采取內(nèi)部融資然后是股權(quán)融資，最后才是債權(quán)融資。而根據(jù)本文的數(shù)據(jù)分析，我國房地產(chǎn)上市公司的融資順序是股權(quán)融資、長期債務(wù)融資、短期債務(wù)融資和內(nèi)源融資，債券融資相對滯后。

鑒于以上分析，我國的房地產(chǎn)上市公司應(yīng)進一步拓寬融資渠道，進行多元化的融資。建立健全相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)范證券市場和債券市場，保障房地產(chǎn)上市公司融資的順利進行，實現(xiàn)資金的流通與增值。

【參考文獻】

[1]華琳琳：中國房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)與績效的實證研究[D].華東師范大學，2009.

[2]唐黎標：我國房地產(chǎn)投融資現(xiàn)狀與發(fā)展探討[J].中國房地產(chǎn)信息，2009（11）.

房地產(chǎn)債務(wù)融資范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資成本；風險防范

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2016）11-0036-02

引言

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展早于金融業(yè)，但是卻在金融業(yè)發(fā)展之后才得到迅猛發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)更是密切相關(guān)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)離不開金融業(yè)，甚至成為了金融投資中另類投資組合的一部分，牽一發(fā)而動全身，都隨著經(jīng)濟周期的波動而波動。房地產(chǎn)業(yè)行情好，說明貨幣政策寬松，投資資金充足，投資機會相應(yīng)增多，證券業(yè)、銀行業(yè)、基金和保險等金融行業(yè)也可以得到很多發(fā)展機會，資金流動性增強，可以保證資源的有效分配，把有限的資源分配到無限的投資機會中的最高效的機會上去，從而發(fā)揮資源的最大效用。

管理高效的房地產(chǎn)企業(yè)會利用與金融業(yè)聯(lián)系緊密的優(yōu)勢，抓住發(fā)展機會，從金融資本市場獲取資金，發(fā)展壯大自己的企業(yè)。但是對于大部分房地產(chǎn)企業(yè)來說，對于開發(fā)項目應(yīng)該融資多少、如何融資、采取不同的融資方式會有什么融資風險、對于融資風險應(yīng)該如何防范等問題都并沒有一個清晰的認識。大部分企業(yè)都存在處于借貸中的不利地位、融資渠道單一、自有資金不足、融資成本管理不完善等問題，對這些問題進行分析探討，可以得到提高經(jīng)營效益、融資方式多元化、改善融資條件、加強融資成本管理等改善現(xiàn)狀的措施。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目融資成本現(xiàn)狀

（一）借貸中處于不利地位

銀行作為借貸方要考慮的因素很多，如貸款方的信用額度、貸款額度、還款情況、經(jīng)營情況，擔保人信息等。目前大部分房地產(chǎn)企業(yè)不是上市企業(yè)，企業(yè)的經(jīng)營者和所有者都是同一個人。這種情況下，當企業(yè)獲得項目開發(fā)貸款資金時，如果企業(yè)所有者不將資金用于項目開發(fā)而是用于其他高風險投資，就會形成違約成本低、違約機會多、違約風險大的局面。同時，由于經(jīng)營情況和資金使用情況等信息披露不充分、企業(yè)經(jīng)營情況不穩(wěn)定、管理者信用備案不全面等原因，企業(yè)向銀行申請貸款的時候，銀行會因為這種嚴重的信息不對稱承擔更多的風險，在對企業(yè)發(fā)放貸款時就會有更多顧慮，同時會對企業(yè)進行多方面的限制，而且還會提高貸款的利率，也就會導致房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本增加。

（二）融資渠道單一

銀行貸款、商品房預售和施工墊資占了目前房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)總資金的80%，其中銀行貸款占了房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)總資金的60%，這種單一的融資渠道顯然有很大的融資風險。當企業(yè)周期性經(jīng)營效益不好、資金流動受限，貸款還款不及時，就會導致企業(yè)在銀行的貸款信用降低，給以后的貸款帶來更多的限制。如果企業(yè)在銀行規(guī)定時間內(nèi)都不能還款，銀行就會強行使企業(yè)進入破產(chǎn)清算程序。商品房預售依托于市場環(huán)境，行情好預售情況就好，預售額就多；行情不好預售情況就不好，預售額就少。資金的這種不確定性會給融資帶來很大風險。同時，國家有關(guān)部門近年來依次公布多項禁令，明令禁止建筑企業(yè)墊資施工。以上種種，都給企業(yè)的融資帶來很大風險。

（三）自有資金不足

目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的資本金投入普遍小于總投資的20%，平均的資產(chǎn)負債率在85%左右。這樣的資本結(jié)構(gòu)并不是企業(yè)有意為之，而是迫于無奈。每個項目的開發(fā)到施工再到銷售完成，都必須匹配相應(yīng)的預算開支，企業(yè)的資金基本沒有閑置狀態(tài)。當為新的項目開發(fā)融資時，企業(yè)自身能夠投入的資金自然沒有太大額度。

根據(jù)融資順序的理論，任何企業(yè)都會首選內(nèi)部融資，當內(nèi)部融資不能滿足融資額度要求時才會選擇外部融資，而外部融資中的債務(wù)融資和股權(quán)融資又首選債務(wù)融資，因為債務(wù)融資不會稀釋企業(yè)的股權(quán)，而且債務(wù)融資的手續(xù)相比股權(quán)融資更簡單，因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都放棄了股權(quán)融資的方式，導致自有資金不足。

（四）融資成本管理不完善

我國目前各房地產(chǎn)企業(yè)雖然規(guī)模不同，但是管理機制類似，管理能力也相似。管理者們在融資成本管理方面的表現(xiàn)都不盡如人意。融資結(jié)構(gòu)的不合理、融資成本過高、資金融入與支出的不配合還有成本等原因，都說明融資成本管理系統(tǒng)漏洞百出，融資成本管理人員的不專業(yè)、企業(yè)融資管理的不完善，加劇房地產(chǎn)企業(yè)項目融資風險，無法為后續(xù)的項目開發(fā)提供保障。

（一）提高經(jīng)營效益

房地產(chǎn)債務(wù)融資范文第4篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)上市公司；風險；融資

一、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

1．房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)迅速的增長態(tài)勢

目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)持續(xù)迅速的增長態(tài)勢，房地產(chǎn)投資額每年以超出20%的速度增長，銷售額的年增長率更達到了27%以上，增長的速度遠遠超出了GDP的增長。

根據(jù)北京中經(jīng)縱橫經(jīng)濟研究院《2008-2010年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報告》，2007年我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展依然迅速，市場正處于景氣高位期：全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%，比上年提高8.4個百分點；全國商品住宅竣工面積4.78億平方米，同比增長5%，比上年上升5.8個百分點；銷售面積6.91億平方米，同比增長24.7%，比上年上升11.6個百分點；與此同時，商品住房空置面積繼續(xù)下降，12月全國空置商品住房6756萬平方米，同比下降16.6%，降幅較上年加快8.6%。

我國的房地產(chǎn)市場快速發(fā)展并且日趨成熟，呈現(xiàn)以市場機制為主導，以有效需求為依托的發(fā)展方向。

根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，人均收入在1000-4000美元的階段是房地產(chǎn)發(fā)展的旺盛時期，而我國在2004年以來的人均收入都處于1000美元以上的范圍，因而居民將保持較為旺盛的購買需求，從長遠看，房地產(chǎn)也仍然具有較強的生命力。

隨著我國經(jīng)濟水平的不斷提高，人們對于居住水平的要求也在不斷的提高，老百姓對于居住環(huán)境改善的要求在一段時間內(nèi)仍然旺盛，即使投資性需求被壓抑，現(xiàn)實的消費需求仍然足以支撐房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

2．房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展現(xiàn)狀

目前在我國證券交易所上市的房地產(chǎn)公司共72家，其中在上海交易所上市的有41家，深圳交易所上市的為31家，我國房地產(chǎn)上市公司地區(qū)分布特征非常明顯，上海、深圳、北京的房地產(chǎn)上市公司分別達到了15家、10家、7家。少數(shù)公司分布在陜西、山西等省份。我國這些房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)規(guī)模較大，正處于擴張階段。東北地區(qū)的房地產(chǎn)上市公司主要

集中在沈陽(3家)，西南地區(qū)重慶、成都、南寧、昆明各一家。房地產(chǎn)上市公司在地域分布上，區(qū)域特征仍十分明顯，上市房地產(chǎn)企業(yè)主要集中在省會城市，東強西弱、南強北弱的趨勢仍沒得到改變，北京、上海、深圳三地房地產(chǎn)上市公司占全國上市房地產(chǎn)公司總數(shù)的55%，其中上海地區(qū)房地產(chǎn)上市公司數(shù)高居各地區(qū)之首，深圳居次位。但隨著我國西部大開發(fā)戰(zhàn)略和振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略的實施，房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差距有縮小的趨勢。

二、我國房地產(chǎn)上市公司目前存在的風險

1．流動性風險

流動性風險是由于企業(yè)缺乏足夠的現(xiàn)金和隨時可以轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金的資產(chǎn)，以致不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，滿足必要資金需求的風險。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長，而銀行信貸資金來源主要是企業(yè)存款和個人儲蓄存款，這就出現(xiàn)了“短存長貸”的現(xiàn)象，產(chǎn)生了流動性風險，而抵押資產(chǎn)多為不動產(chǎn)，不易變現(xiàn)，這造成了銀行信貸資金的不穩(wěn)定，而且房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有不確定性，一旦出現(xiàn)房地產(chǎn)公司的資金鏈出現(xiàn)問題，必然引發(fā)流動性風險。

2．匯率變動風險

從2005年7月中國進行匯率改革起，人民幣對美元匯率一改過去10年來在8.27比1上下浮動的穩(wěn)定局面，開始了不斷的升值。截至2008年3月14日，人民幣對美元匯率中間價為7.0970元對1美元。相比人民幣匯率形成機制改革前，就當時人民幣8.1100元對1美元而言，人民幣已經(jīng)凈升值1.0130元，人民幣對美元升值比率約為12.5%。

我國人民幣變動將會影響國內(nèi)金融市場上的資金流動，投資者的投資動向會隨著匯率的變化而發(fā)生變動。而我國房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型企業(yè)，因而人民幣匯率的變動將會影響我國房地產(chǎn)的發(fā)展的眾多方面。

房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特征決定了房地產(chǎn)行業(yè)實質(zhì)上是一個準金融行業(yè)。由于我國房地產(chǎn)金融市場極不完善，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要途徑只有商業(yè)銀行，資本市場和其它融資渠道都相對落后，尤其是央行對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調(diào)控以來，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資金普遍吃緊，融資問題已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要瓶須。因此，大量的流動資金進入資本市場將在很大程度上緩解房地產(chǎn)行業(yè)資金的需求壓力，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了充裕的資金，削弱了受銀行貸款制約的程度，滿足了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求。同時，另一方面也削弱了國家政策對房地產(chǎn)業(yè)的控制力度，增加了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營風險。

3．市場風險

市場風險是指由于整個市場狀況而引起企業(yè)收入不確定的可能性。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀經(jīng)濟息息相關(guān)，經(jīng)濟發(fā)展、個人收入增加，對房地產(chǎn)業(yè)的需求就會擴張，但是由于房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)周期較長，在短期內(nèi)供給彈性小，所以房價就會在比較短的時間內(nèi)急劇上升，使房地產(chǎn)開發(fā)商獲得高額利潤。由于資本具有趨利性，高額的利潤會刺激更多的投資者投身于房地產(chǎn)開發(fā)這一行業(yè)中，供給的增加會使均衡價格下降，同時由于房價過高，超越了居民承受能力，導致有效需求，更是加速了房價的下跌，由此帶來了房地產(chǎn)業(yè)的快速收緊。

正是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有如此多的風險，所以其在融資渠道和資金利用的方式和效率上更應(yīng)該注重規(guī)避和控制風險。

三、房地產(chǎn)公司融資能力分析

房地產(chǎn)上市公司的融資能力強弱受多方面因素影響，除受國家宏觀調(diào)控產(chǎn)業(yè)政策影響外，還包括融資方式、投資價值、募集資金使用效率、信息披露、企業(yè)信用等因素。

1．融資方式

企業(yè)融資方式一般分為股權(quán)融資和債務(wù)融資兩種方式，不同的融資方式對房地產(chǎn)上市公司融資能力影響不同。

房地產(chǎn)公司對融資方式的選擇與其債務(wù)水平密切相關(guān)。隨著經(jīng)濟和金融市場的發(fā)展，房地產(chǎn)上市公司的債權(quán)融資偏好會更明顯。這是因為規(guī)模較大的房地產(chǎn)公司結(jié)構(gòu)合理、收益穩(wěn)定，更傾向于用股權(quán)回購的方式來限制股權(quán)的膨脹，以免稀釋股權(quán)并分享原有股東的收益，而且債務(wù)融資可以更好的約束企業(yè)管理層，激勵管理層工作的積極性，提高危機意識和運作效率，同時我國房地產(chǎn)上市公司多為業(yè)績優(yōu)異的企業(yè)，在高額投資回報率的支持下，能夠較容易地從銀行獲得貸款，而通過股市繼續(xù)融通資金的步驟相對繁瑣，因此其資產(chǎn)負債率水平也相對較高。資產(chǎn)負債率能有效地反映房地產(chǎn)類上市公司的債務(wù)融資水平。我國滬深兩市58家房地產(chǎn)類上市公司2003年、2004年2005年年均負債率分別為62.33%， 71.6%， 76.8%。近三年資產(chǎn)負債率集中在40%-80%的房地產(chǎn)上市公司都是49家，占房地產(chǎn)上市公司總數(shù)的81.67%。可見，絕大部分房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負債率較高，我國房地產(chǎn)類上市公司在通過股權(quán)融資的同時，也十分重視銀行貸款與其它債務(wù)融資方式的應(yīng)用。

2．投資價值

從資金供給者的角度講，房地產(chǎn)上市公司的融資能力相當于這個企業(yè)投資價值。如果企業(yè)具有很強的投資價值，資金供給者把錢貸給某公司后能得到很高或者說令資金供給者滿意的回報，那么資金供給者就愿意把錢貸給這個公司，這說明這個公司的融資能力強；反之，如果企業(yè)沒有投資價值，資金供給者投資后得不到相應(yīng)的回報，甚至虧本，則帶錢給這家企業(yè)的人就會減少，這個企業(yè)的融資能力就弱。房地產(chǎn)行業(yè)上市公司對資金的需求非常大，因此，房地產(chǎn)上市公司的投資價值就成為影響房地產(chǎn)上市公司融資能力的重要因素之一。

3．募集資金的使用效率

這里指的募集資金指ipo募集資金。ipo募集資金的使用及其效率將直接影響上市公司再融資能力。目前，上市公司募集資金使用主要有兩方面的問題：

（1）隨意改變募集資金使用投向嚴重。我國《公司法》、《證券法》都規(guī)定公司募集資金只能用于招股說明書中列明的用途，即只能用于上市公司自身的發(fā)展，可現(xiàn)實中仍有相當部分的上市公司無視法律規(guī)定和中小股東權(quán)益，任意更改募資投向，主要表現(xiàn)為改變投向、委托理財以及為控股股東所占有。

（2）募集資金使用效益低下。募集資金的使用不能為公司的盈利做出巨大貢獻規(guī)范、有效的募集資金使用會增強企業(yè)的投資價值和競爭力，也為公司的在融資奠定了良好的基礎(chǔ)，增強企業(yè)的在融資能力。相反，若企業(yè)任意改變募集資金投向，募集資金使用效率低下將使企業(yè)的投機價值降低，嚴重影響上市公司的在融資能力。

四、房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀

我國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1987-1989年的起步、1989-1992年的徘徊、1992-1994年的快速擴張和1994-1997年的調(diào)整后，自1997年下半年開始步入了理性發(fā)展的階段。在這十幾年的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資之路非常曲折。

房地產(chǎn)債務(wù)融資范文第5篇

Lang、fek and Stulz（1990）從企業(yè)成長性的角度分析發(fā)現(xiàn)，成長性不同對企業(yè)的投資支出影響也有差異：在低成長性的企業(yè)中，資本性支出越低，負債水平越高。nemirgu、Kuntand Maksimovi（1996）考慮了國別因素，從三十個國家選取的企業(yè)樣本來進行比較研究，發(fā)現(xiàn)國家企業(yè)融資結(jié)構(gòu)與投資支出之間存在一定關(guān)系。在國內(nèi)童盼、陸正飛（2005）以1998年以前上市公司為研究樣本，主要研究了負債融資及融資來源對企業(yè)投資行為的影響。何金耿以滬市上市公司作為研究對象，研究表明股權(quán)屬性對公司的投資決策具有統(tǒng)計上的顯著影響，股權(quán)屬性比例不同的公司其投資決策也顯著不同。范從來、王海龍（2006）研究認為負債融資有利于調(diào)節(jié)公司治理結(jié)構(gòu)，與此同時，負債融資也能部分阻止企業(yè)過度投資這種非效率行為。

二、研究設(shè)計

（一）研究假設(shè) 本文以房地產(chǎn)企業(yè)為研究樣本。在以往的相關(guān)研究中，我國的很多學者都是從成本的角度進行研究，而忽視了成長性對房地產(chǎn)上市公司融資結(jié)構(gòu)與投資行為所產(chǎn)生的影響。由于房地產(chǎn)上市公司的成長情況不同，所以投資決策的側(cè)重和投資額度的多少存在較大差異，所以針對該現(xiàn)象，本文將研究樣本分為高成長組和低成長組。高成長組房地產(chǎn)上市公司的投資規(guī)模，投資資金的來源與低成長組房地產(chǎn)上市公司相比存在較大的差異。因此，提出以下假設(shè)：

Hl：在高成長組中，企業(yè)外源負債融資增量與投資規(guī)模正相關(guān)。即負債融資增量越多，投資規(guī)模越大

H2：在低成長組中，企業(yè)內(nèi)源權(quán)益融資增量與投資規(guī)模正相關(guān)。即內(nèi)源融資增量越多，投資規(guī)模越大

H3：高成長組企業(yè)的負債與投資規(guī)模的相關(guān)程度低于低成長組企業(yè)權(quán)益融資增量與投資規(guī)模的相關(guān)程度

（二）樣本選取及數(shù)據(jù)來源 本文以2009年至2010年的房地產(chǎn)上市公司的年報作為樣本，同時剔除兩年間ST公司和數(shù)據(jù)不完的公司，得到106家公司作為研究樣本。兩年的106個上市公司形成的面板數(shù)據(jù)模型，相對于單純的截面數(shù)據(jù)和單純的時間序列數(shù)據(jù)模型而言有以下優(yōu)點：一是樣本觀測量大大增加，106個房地產(chǎn)上市公司共212個樣本；二是降低多重共線性；三是減少估計誤差。研究所用數(shù)據(jù)主要來自國泰安數(shù)據(jù)庫（CSMAR），并利用Stata10軟件進行統(tǒng)計分析。

（三）變量定義 如表1所示：

（四）模型構(gòu)建 本文以FHP（1988）的理論模型作為基礎(chǔ)模型，并通過借鑒其他學者的相關(guān)經(jīng)驗設(shè)立模型如下：

Ij，t/Aj，t-1=b0+b1ALRj，t+b3AERj，t +b2CFj，t/Aj，t+b4CROTjt/Ajt-1+b5Grj，t +εj，t t

三、實證結(jié)果與分析

（一）描述性統(tǒng)計 如表2所示：

對總體樣本進行描述性統(tǒng)計分析結(jié)果如表2所示：投資規(guī)模的均值是0.153，投資規(guī)模的最大值21.627，而最小值是-0.564，樣本全距較大，說明房地產(chǎn)公司之間的投資規(guī)模存在較大的差異。本期負債增量融資的均值是12.47，本期權(quán)益增量融資的均值為6.101，說明房地產(chǎn)公司主要的融資方式是負債融資，權(quán)益融資量相對較小，從描述統(tǒng)計的角度說明了整體融資結(jié)構(gòu)不太合理。內(nèi)部現(xiàn)金凈流量均值為-3.813，說明房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營性活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流不足。成長機會最小值為-1，最大值為827.202，說明房地產(chǎn)企業(yè)之間的成長性存在很大的差異。

（二）回歸分析 根據(jù)成長機會值對樣本進行分組，成長機會這個變量的平均值是2.085，大于均值的作為高成長組樣本（63個），低于均值的作為低成長組樣本（149個），進行多元線性模型回歸后得到結(jié)果如表3所示：

（三）研究結(jié)論 在高成長組企業(yè)中，本期負債增量融資與投資規(guī)模之間的正相關(guān)性在5%水平上顯著，證實了假設(shè)1，在低成長組企業(yè)中，本期權(quán)益增量融資與投資規(guī)模呈現(xiàn)正相關(guān)性在5%水平上顯著，證實了假設(shè)2?；貧w結(jié)果說明我國高成長性房地產(chǎn)公司的長期投資主要依賴外源性的負債融資。高成長組企業(yè)中，本期負債增量融資與投資規(guī)模的相關(guān)系數(shù)為0.077，而低成長組企業(yè)中，本期權(quán)益增量融資與投資規(guī)模的想關(guān)系數(shù)為0.263，這正好與假設(shè)3描述相符。在高成長組中投資規(guī)模與主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)收益率成負相關(guān)（系數(shù)為-0.208）在5%水平上顯著，而在低成長組中，這種關(guān)系在5%水平上并不顯著。此外影響房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模的變量有：本期權(quán)益增量融資、內(nèi)部現(xiàn)金流量、成長機會等。由此可以說明成長性不同的房地產(chǎn)上市公司，其融資結(jié)構(gòu)與投資行為之間的關(guān)系有較大的差別。

四、相關(guān)建議

（一）完善房地產(chǎn)上市公司的融資渠道 對于高成長性房地產(chǎn)上市公司投資資金主要依賴于債務(wù)融資。債務(wù)融資一方面會增加企業(yè)將面臨的財務(wù)風險，另一方面也會增加債務(wù)融資約束。權(quán)益融資相對于其他融資手段，具有無償還期及再融資能力強等優(yōu)點，它可以大幅度提高企業(yè)長期投資能力并降低企業(yè)的財務(wù)風險。如何培育良好的直接融資環(huán)境，降低銀行信貸融資比例，這成為完善我國房地產(chǎn)融資渠道首要問題。

（二）大力發(fā)展多元化的融資方式 采用銀行貸款是我國房地產(chǎn)公司主要的融資方式，然而銀行貸款會產(chǎn)生相應(yīng)的政策風險和財務(wù)風險，從而增加公司發(fā)展過程中的不確定因素。相比較而言，項目融資、金融租賃、投資基金等融資方式，相對而言財務(wù)風險較低，有助于房地產(chǎn)上市公司持續(xù)快速的發(fā)展。

參考文獻：

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