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房地產(chǎn)泡沫論文范文第1篇

關鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；泡沫破裂；經(jīng)濟危機；政治危機；社會危機

一、房地產(chǎn)泡沫破裂誘發(fā)經(jīng)濟危機

(一)生產(chǎn)萎縮

房地產(chǎn)泡沫的破滅往往伴隨著經(jīng)濟蕭條，股價下跌，企業(yè)財務營運逐漸陷入困境。股價下跌使企業(yè)發(fā)行的大量可轉(zhuǎn)換公司認股權在長期內(nèi)不能轉(zhuǎn)為股權，從而給企業(yè)帶來巨額的償債負擔；此外，地價和股價下跌也使企業(yè)承受了巨大的資產(chǎn)評估損失和被迫出售土地和股票的銷售損失。企業(yè)收益的減少又使得投資不足，既降低了研究開發(fā)投資水平，也減少了企業(yè)在設備上的投資。1992年，日本制造業(yè)的研究開發(fā)費用下降3.5％，以這次危機為轉(zhuǎn)折點，日本逐漸失去了在汽車和半導體等部門的優(yōu)勢。生產(chǎn)的不景氣又導致了雇傭環(huán)境的惡化和居民實際收入的下降。據(jù)泰國官方統(tǒng)計數(shù)字，1998年1至7月，泰國破產(chǎn)企業(yè)達5,377家，停產(chǎn)企業(yè)達6,538家。至1997年底，失業(yè)人數(shù)達120萬，1998年又增加到200萬。

(二)消費銳減

Caseetal.(2001)等人的研究指出房地產(chǎn)價格的變動對消費的影響遠大于股票，以香港經(jīng)驗來看，是當樓價大幅下滑造成大量負資產(chǎn)，房地產(chǎn)交易大幅減少，連帶建筑、工程、銀行抵押及律師行的生意大受影響，最終影響會擴展至高檔消費市場及其它行業(yè)。此外，地價的下跌使得居民個人所擁有的土地資產(chǎn)貶值。由于經(jīng)濟不景氣和個人收入水平的下降，居民對未來懷有不同程度的憂心，因此會減少當期的消費，擴大收入中的儲蓄部分。以備不時之需，以美國經(jīng)驗來看，房地產(chǎn)業(yè)的下滑至少使經(jīng)濟增長率下降2個百分點以上。

(三)經(jīng)濟增速下降

個人消費的萎縮又使眾多生產(chǎn)消費品的產(chǎn)業(yè)部門陷入困境。令大量企業(yè)倒閉及裁員。圖1為1982年至2006年香港失業(yè)率和就業(yè)不足率情況，自1998年開始不斷攀升，直至2004年才開始下降。企業(yè)倒閉及裁員意味著大量的失業(yè)員工，即使沒有倒閉的企業(yè)。由于收益的下降也要不斷裁減人員。

二、房地產(chǎn)泡沫破裂還可能引發(fā)政治和社會危機

隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生，失業(yè)人數(shù)劇增，社會民怨會增加。以香港為例，1997年房地產(chǎn)泡沫破滅后，以舉報個案計算的犯罪率開始攀升，由1997年的每10萬人有1,038宗，增加至2004年的1,299宗，增幅高達25.14％，直至2005年才開始同落。以圖2為例，由1997年至2005年間犯罪率與香港私人住宅售價指數(shù)走勢基本上呈相反方向變動，即當住宅指數(shù)下跌時，犯罪率會上升，相反亦言，由于2001年及2002年屬于不規(guī)則情況，若從圖中剔除，并以虛線連接2000年及2003年，前跡的反向關系更為清晰。

我們再以散點圖重繪香港私人住宅售價指數(shù)(以平均計算)與犯罪率的關系。由點的分布來看，兩者存在反向關系，但并不是直線關系，表明還有其它因素在發(fā)生作用。由于人們對日益惡化的經(jīng)濟危機感到不滿，香港社會危機逐漸加劇。中產(chǎn)階級、負資產(chǎn)業(yè)主、工人，甚至商家此起彼伏地采用不同形式向政府表達不滿、終于導致發(fā)生了2003年7月1日的50萬人示威游行，幸而在中央的大力支持下，示威并沒有引起暴亂，亦沒有造成社會動蕩不安。但在經(jīng)濟形勢每況愈下，最終迫使董建華以健康理由在2005年3月10日向中央請辭。

香港房地產(chǎn)泡沫破滅亦同樣令百業(yè)蕭條，失業(yè)率上升，但香港的經(jīng)濟基礎較堅穩(wěn)，社會福利保障亦較其它東南亞國家完善，盡管民怨日深，但始終沒有造成太大的社會動蕩。在圖4為由1997年4月至2005年3月香港私人住宅售價指數(shù)與特首董建華的支特度走趨比較，不難發(fā)現(xiàn)董建華自出任特首開始，支特度一直下跌，與樓價走勢相似，但波動幅度較細，支特度長期在50以下，而2003年7月期間更一度跌至40以下。

圖5為香港私人住宅售價指數(shù)與特首董建華的支特度的相關度分析，我們可以見到在樓價由55至95之區(qū)間，正相關度較高，高于或低于此區(qū)間，相關度較低，反映民意認為某些環(huán)境不是特區(qū)政府或董建華所能控制的，例如亞洲金融風暴或非典疫情令房價下跌，說明香港民意是有理智的。

三、總結

總而言之，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，關系到相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及整個國民經(jīng)濟的增長。房地產(chǎn)行業(yè)的投資風險問題，關系到政府對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控措施制定、企業(yè)投資方向確定以及金融機構決策等。如果對房地產(chǎn)的泡沫程度、房地產(chǎn)業(yè)投資風險評估有誤，將可能會對個人、企業(yè)和社會造成無法估量的損失。日本、東南亞、香港等國家和地區(qū)的房地產(chǎn)泡沫所引發(fā)的金融危機幾乎使這些國家和地區(qū)的經(jīng)濟一蹶不振，也造成大批企業(yè)倒閉，投資者傾家蕩產(chǎn)。近代的資產(chǎn)泡沫破滅事件不但規(guī)模大、次數(shù)頻密、影響深遠，而且不再局限于資本市場，有互動、跨國和跨產(chǎn)業(yè)的趨勢。近代較嚴重的泡沫事件包括八十年代末發(fā)生在日本的房地產(chǎn)泡沫、九十年代末發(fā)生的亞洲金融危機導致部分東南亞地區(qū)的地產(chǎn)泡沫破滅，及在2000年發(fā)生的科網(wǎng)股泡沫破滅。至于香港，早于1881年便首次出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但令人們記憶猶新的還是由1997年至2003年間房地產(chǎn)曾瀉近70％的經(jīng)歷。事實上，房地產(chǎn)泡沫在世界上其它大城市亦隨處可見，上海由1995年至1999年間房地產(chǎn)價格下跌了近38％，莫斯科在1995年至1999年間下跌了近67％，巴黎在1991年至1998年間下跌了近43％。當然，房地產(chǎn)泡沫與大多數(shù)投機泡沫一樣，最終逃不了暴跌的下場。每一次房地產(chǎn)泡沫破滅不但令許多私房擁有者帶來痛苦，也對當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展，甚至給政府的管治威信帶來沉重的打擊。研究房地產(chǎn)泡沫的成因、形成過程、泡沫破滅的誘因和導火線，舒解和燙平泡沫的方法和對策，特別是在設立預警機制、REITs和衍生工具(例如根據(jù)Halifac房價指數(shù)而設的hedgelets)，不但對社會穩(wěn)定和經(jīng)濟發(fā)展有一定的實用性，而且對房地產(chǎn)以至金融理論的創(chuàng)新亦有一定的價值。因而，正確分析房地產(chǎn)泡沫的成因，房地產(chǎn)泡沫存在與否及泡沫的規(guī)模，從而正確評價房地產(chǎn)行業(yè)投資風險，對于政府宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)商投資決策及金融機構決策等都有很好的參考作用(謝明干、江春澤1999)。readers.TraumatizedbytherapeofSetheandthema-ternalviolation,Hallegraduallyloseshismind.Hisselfhoodshatters.Hesmearedthatbutteronhisface,Sethethinks,becausethemilktheytookfromherisonhismindeventually.Thosecomplexfactorsdrivehiminmentaldisorderasmostmadpeopledo.Even,hedisappearsfromthecommunityforpermanentes-capefromthetrauma,themortalruinratherthanper-manentsafety.

Passivevictims

Asfatherdoes,HowardandBugler,sonsofSetheandHallerunawayafterlivingin124forsev-eralyears.NotbehavinglikeDenver,theirsister,theycan''''tfacethehauntingspiritcombinedwiththeirmother''''sprayerforpenancein124.Theydenynotinslavery.Asresearchofpsychoanalysisreveals,exil-ingisonewaytotraumawhenoneisunabletoresolveitwithmentalstrength.Thebrothersresponditintheway.It''''simpossibleforthevictimstohealtheirtrau-mawhentheychoosedeathlystillnessinfrontofpain,whichbringsonpessimisticattitudestowardslifeandpassivewaytowardstrauma.Theyaresoyoungthatthetraumaticeffectofslaveryisdestructiveforthem.Tosomedegree,theysharethesamestatewiththeirpoorfather,permanentself-exilingwiththeincurabletrauma.

Survivingvictims

PaulDisoneoftheenslavedinSweetHome,whereSetheandHalleisenslaved.UnlikeSetheboundingherselfin124afterallhardships,heexpe-riencesmore,combedwithallhardshipsandarduousself-reorganization.

His"tobaccotin"causedbyformertraumaisarousedbyBeloved,wholiterallymanipulateshim,makinghimphysicallyrestlessandforcinghimtosleepwithherintheshedoutsidethehouse.ThoughPaulD''''shatredforBelovedneverceases,theirstrange,dreamlikesexualencountersopenthelidofhis"tobaccotin"heart,allowinghimtoremember,feel,andloveagain.ThetraumaticawakingplaysaroleagainwhenhetemporarilyretreatsafterlearningSethemurderingherchild."Hemustworkoutofaconditionofpsychicfragmentation——hisselfhoodhasbeenseverelyimpaired,hisstatusasahumansubjectdeniedbytheslaveculture".

WhenhedecidestoreturnstoSetheandherfearful,murderouslove,hetriestoreconstructfuture.HehasthecapacitytoleadSetheoutofhernarcissis-ticisolationandintorelationshipwiththeexternalworld."Heisabletosalvageoutofthewreckagebol-steringfaithinbothselfandother.HetriestopassthisfaithontoSetheattheend."Hisfingersholdinghers,hetoldSethethatSetheherselfwasherbestthinginsteadofBeloved.Hisfaithindicatestheinitia-tivesofdealingwithtrauma.Hesuccessfullydoesit,andsodoesSetheashewishes.ThescenebetweenthemattheendcomesclosesttothestateofmutualrecognitionandattunementbyPaulD''''slastrescue.Hisstrugglewitnessesthevictoryofbeatingthetrau-mabequeathedbyslaveryBesidesPaulD,Denverisanothercharacterofhealingthetraumaandachievingmaturityaftersuffer-ing.Thougheighteenyearsold,sheactsmuchyounger,maintaininganintensefearoftheworldout-side124andaperilouslyfragilesenseofself.Feelinglonelyandexiled,herself-hooddevelopswiththegrowingofhersenseofself.

Sheisenlightenedbythelattercrisisofherpoorfamily.InthefaceofBeloved''''sescalatingmalevo-lenceandhermother''''ssubmissiveness,Denverisforcedtostepoutsidetheworldof124.Filledwithasenseofduty,purpose,andcourage,herdeparturefrom124marksthebeginningofhersocialintegrationandofhersearchforindependence,self-possessionandseparateself.Despiteallhardships,shepracticeshernirvana,whichisagreatexaltationofthepsyche.Vengefulvictimandpurgatorialone

Belovediscombinationofpre-Oedipalcomplex,achild''''searly(non-sexual)fixationonthemotherpri-ortothechild''''sentranceintotheOedipalComplexi-dentifiedbyFreudandmaternalhatred,whichseemverycontradictory.

Attheverybeginning,BelovedandDenverloveeachotherlikeaunion.WhenthetruththatBelovedistheghostofDenver''''sdeadsisterisrevealed,theydenieseachotherfortheirdesireforthesamemother.Thesenseofenvyisalsopre-Oedipalcomplex.Underthecircumstance,sister-hoodgiveswaytomother-hood.

Paradoxically,Beloved''''sdesireformotherisvengefulduetohertraumaofbeingkilledbyherownmother.ShemakeseffortstotorturesSethementallyaspossibleasshecan.TheinteractionbetweenBelovedandSetheistenseandvulnerableliketheenduranceofachord.OnceSethereciprocatesBeloved''''sviolentpassionforher,thetwobecomelockedinadestruc-tive,exclusive,parasiticrelationship.

Sometimes,Belovedbecomesextremelymalevo-lent.ThesceneinwhichshealmoststranglesSethe,anactthatmirrorsthewayhermotherpreviouslysawedthroughherthroat,suggestsherextremehatredonSethe.Herrevengeispracticedbyherviolenceandviciousness:sheseduceshermother''''slover(PaulD)andattacksSethe''''sdog,herhouse,andSetheherself.Becausemotheranddaughterhavebecomeindistin-guishablebyherwretcheddemands,inwhichSethebecomesemaciatedwhileshebecomesfat,herattackonSetheiseffectivelyaformofself-destructionatthesametimesheruinsSethefiercely.Bytheway,herresentmentwillbeeasedlittle.Hervengefuldesireissopoignantthatthatallareruinedwon''''tsatisfyher.Sheisacursedghost,whoisnotonlycursedbutalsocursesthewhole.124isherconsiderableplace,whereeverythingisarrangedforherresentment.Hertraumaseemsincurablebecauseitisfrequentlydepositedandincreasedforeverlikeinanition.

MorefortunatethanBeloved,Setheisstillcur-ablealthoughsheisalmostruinedbythehardshipsofslavery.Whatsheexperiencesisthepurgatorialsuffer-ing,themostseverepaininlife.

Inthehardshipsofslavery,unwillingtorelin-quishherchildrentothephysical,emotional,andspir-itualtraumashehasenduredasaslave,shesuccess-fullymurdersoneofherchildren,whichsheconsidersasanactofmother''''sloveandprotection.Actually,thedeedistheextremeofmother''''sdevotiontoherbaby,whichsherepeatsandemphasizesforseveraltimesinfrontofothers.Herextremeisoneoftenden-cypeoplearelikelytohavewhentheyareintheposi-tionofpossessionandlosing.Sheconsidersherbabyasonepartofherself,thebeautifulpart,whichshehasrighttodispose.Inthehardesttime,thetimeofdespair,shedesperatelydecidesthebaby''''sdestina-tionbymurderinghercruelly.Theextremecrueltylingersonhermindasatraumainherlatterlifeaftertheendoftheslavery.Afterwards,Sethe''''sbehaviorbecomespurgatorial.Sheenclosesherselfin124,whereshecanregretforhercrueltyofmurderingherbaby.Sheisunabletotellanyoneaboutherpastandsheistotallyenslavedbyit.

Sheisbrokendownandalsocuredwhenshebe-comeshysteriainstrugglewithhertrauma,whichisunintentionallytreatedwhilesheisforcedbyBelovedtorecalltheunendurablepast——storiesaboutherownfeelingsofabandonmentbyhermother,abouttheharshestindignitiesshesufferedatSweetHome,andabouthermotivationsformurderingherdaughter.Herhysteriaisconfirmedbyheractionsintheexorcismscene,wheresheattackstheliberalwhiteman,Ed-wardBodwin.FreudandBreuerproposedthathysteri-calsymptomsdisappearwhenthememoryofthedis-turbingeventthatfirstprovokedsymptomsisrecalledandtheaffectoftraumaisaroused.Curecomesthroughthereproductionoftheprimalsceneoftrau-ma,whichcreatesanopportunityforrevisionofthepsychiceventsthatcausetheprimaltrauma.

SethetryingtokillBodwinsymbolicallyconsti-tutesarestagingofhertrauma:thedeathofherdaughter.BodwinapproachesthehousetocollectDen-verforworkinthesamewaythatschoolteacherap-proachedtorecapturehisslaves.Butthistime,Sethechoosesadifferentcourseofaction.Insteadoftryingtoprotectherchildrenbykillingthem,shefliesatBodwinwithanicepick.Forthefirsttime,herprotestisdirectedoutwardtowardthesourceofoppression,representedbyBodwin(whostandsforschoolteacher),ratherthantakingtheformofself-destructionofmur-deringherownchildrenlasttime.AtthatmomentBeloveddisappears.Sheisalsoreleasedandsavedbymother''''shysteriaandherdesperateresponsetothesametrauma,whichthemotherandthedaughtershareforsolong.

房地產(chǎn)泡沫論文范文第2篇

[關鍵詞]房地產(chǎn)泡沫原因?qū)Σ?/p>

當前，我國房地產(chǎn)存在投資比重過高，房地產(chǎn)貸款增長過快，商品房空置率過高，房價收入比過高等泡沫狀況，究其原因主要是以下因素所引起:

一，我國房地產(chǎn)泡沫的形成原因

1.土地價格壟斷。土地是房地產(chǎn)業(yè)的基礎，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開土地政策的配套。土地要素市場的缺失使我國的房地產(chǎn)市場形成典型的壟斷市場特征，使房地產(chǎn)價格普遍偏離其價值，呈現(xiàn)虛高狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)市場的壟斷，使壟斷效應更加明顯。

2.房地產(chǎn)開發(fā)市場行政壟斷。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，沒有巨額的資金，企業(yè)無法進入這一行業(yè)。弱化了房地產(chǎn)行業(yè)的競爭。加上我國根深蒂固的地方保護意識，形成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的局域性壟斷。

3.地方政府經(jīng)濟利益影響下的房地產(chǎn)價格。政府應該主要充當房地產(chǎn)市場的協(xié)調(diào)者、管理者和服務機構，但是在中國的房地產(chǎn)市場，地方政府成了經(jīng)濟利益的最大獲取者。政府在房地產(chǎn)上的收入約占整個房地產(chǎn)價格的50%～80%，于是，地方政府在利益的驅(qū)動下，或明或暗助推房價上漲，這是造成房地產(chǎn)市場秩序極不規(guī)范的根源。

4.城市化進程加速促使住房需求剛性化。隨著我國政治、經(jīng)濟體制的改革，原有的城鄉(xiāng)二元戶籍壁壘被打破，我國的城市化進程大大加快。城市經(jīng)濟快速發(fā)展，聚集了大量的城市人口;城市建成區(qū)的迅速擴大，使大量的農(nóng)村變?yōu)槌鞘?城市基礎設施的改善，大量低矮破舊的房屋建筑被拆遷改造;住房消費的更新?lián)Q代，住房消費潛力被激發(fā)。所有這一切都使得城市對住房的需求加大。

5.房地產(chǎn)租賃市場不完善。我國房地產(chǎn)租賃市場很不完善?，F(xiàn)有的房屋租賃市場的供應主體是城市城中村和郊區(qū)農(nóng)村的農(nóng)民自住房，租賃市場的需求主休是進城打工的農(nóng)民。由于用于出租的房屋條件差、環(huán)境差、交通條件差，加之又缺乏有效的市場管理，使正常的租賃市場需求者望而卻步。

6.房地產(chǎn)投資與投機。我國經(jīng)濟高速發(fā)展，居民手中積累了大量的貨幣資金，住房消費成為了新的消費熱點。住房價格呈現(xiàn)穩(wěn)定的增長，住房消費兼具消費和投資雙重功能，這進一步促進了房地產(chǎn)市場的繁榮。我國居民本就有購房置業(yè)的習慣，為了擴大內(nèi)需，鼓勵先富起來的家庭購買第二或第二套住房，這就使得房地產(chǎn)消費迅速高漲。再者，我國近幾年房地產(chǎn)需求的增長帶動了房價的攀升，從而為房地產(chǎn)投機奠定了基礎。我國投資渠道的狹窄和股票市場的長期低迷使得房地產(chǎn)市場幾乎成了這部分資金的惟一投資渠道。

二，我國房地產(chǎn)泡沫治理的對策

1.盡快建立土地要素市場。建立土地要素市場，通過市場發(fā)現(xiàn)土地的價值，避免政府壟斷造成的不利影響。在土地的利用中，政府壟斷造成了土地價值的低估與高估的雙重影響。一方面，村民的集體土地在政府征用過程中被價值低估，在我國各地競相建設的開發(fā)區(qū)里，地價驚人的低廉，其基礎就是土地價值的嚴重低估;另一方面，在城市開發(fā)中，土地價值則存在壟斷操作下的價值高估。房地產(chǎn)開發(fā)商通過在政府機構中尋求其行政人、行業(yè)性壟斷、區(qū)域性壟斷、集體合謀壓低低價、壟斷性信息優(yōu)勢、強制拆遷等手段，以遠低于市場價值的批租拿到優(yōu)良位置土地開發(fā)權。利潤越大投資越大，產(chǎn)業(yè)往往在暴利刺激下過度膨脹。盡快改變土地所有者權屬和入市方式，培育土地要素市場，是從根本上改變我國房地產(chǎn)市場人為控制，保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的關鍵。2.割斷地方政府與房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟、政治利益。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設、交易的過程中，政府稅、費收入占到了房地產(chǎn)價的將近30%～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格20%～40%的土地費用，地方政府在房產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的50%～80%。在歐美國家，地價、稅費相加大約占到住房價格的20%左右。而這些滾滾而來的財富大都流進地方政府以及房地產(chǎn)相關部門的口袋。如此誘人的暴利，難怪地方政府要對房地產(chǎn)業(yè)趨之若鶩。不改變以經(jīng)濟發(fā)展速度為主要指標考核政績的傳統(tǒng)，不斬斷地方與房地產(chǎn)業(yè)之間的利益紐帶，就很難從根本上扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象。

3.綜合運用稅收、金融政策，控制入市資金量。經(jīng)濟泡沫形成的前提是非理性預期，而基礎則是資金聚集。治理泡沫的最有效手段就是抽緊銀根，控制入市資金量。在當前貨幣資金供應總量一時難以控制的情況下，不如改變思路，以更有針對性的稅收、金融政策對房地產(chǎn)泡沫進行精確打擊。在當前情況下，建議:(1)盡快征收物業(yè)稅(不動產(chǎn)稅)，抑制住房的盲目需求。(2)對房地產(chǎn)商征收暴利稅或空置稅，促進住房供給的釋放。(3)提高居民住房轉(zhuǎn)讓所得的稅率。(4)可考慮征收遺產(chǎn)稅，改變居民的心理預期。(5)取消期房銷售制度，改為現(xiàn)房銷售制度。(6)對居民購買第二套以上的住房采取抑制性的金融政策。

4.大力發(fā)展住房租賃市場。對出租住房的業(yè)主實行稅收豁免政策。對低收入者購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。對為低收入者開發(fā)租用住房的私人公司實行稅收抵扣。

5.分化城市功能，延伸住房供應空間。過多的基礎設施集中于主城區(qū)，強化了人地矛盾，抬高了地價、房價，成為房地產(chǎn)沫的催化劑。分散基礎設施，分化城市功能，延伸大城市的地理空間，既是我國城市進一步發(fā)展的明智之舉，也不失位平抑房價，解決住房困局的良方。

總之，伴隨我國經(jīng)濟發(fā)展和城市化的加速，我國房地產(chǎn)市場需求的旺盛局面還會持較長時間。如何進一步改善我國居民的住房條件，讓“居者有其屋”，是我國和諧社會建立的重要目標。房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，離不開對房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，而房地產(chǎn)泡沫的治理則是房地產(chǎn)宏調(diào)控的主要目標，對此我們必須有清醒的認識。

參考文獻：

房地產(chǎn)泡沫論文范文第3篇

【關鍵字】房地產(chǎn)，調(diào)控政策，問題，策略探討

中圖分類號：F293.33文獻標識碼： A 文章編號：

前言

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)擴張性發(fā)展，其發(fā)展成果有目共睹，然而擴張過快所引致的泡沫型增長愈發(fā)明顯。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年中國城鎮(zhèn)居民房價收入比遠超過正常水平。利用收益還原法進行對比，全國一、二線城市房價普遍高估，不難看出，當今我國房價虛重，市場泡沫給實體經(jīng)濟帶來極大不穩(wěn)定。同時，供需結構性的不均衡，導致房地產(chǎn)業(yè)資源巨大浪費，一方面是保障性住房缺乏而商品房在高房價下數(shù)量相對過剩；另一方面是商品房中小戶型高需求和低建造比之間的不均衡。在微觀個體方面，銀行向房地產(chǎn)商提供大筆貸款，同時，房地產(chǎn)商通過不同輿論媒介炒作房源，從中謀取暴利。房地產(chǎn)業(yè)的長期寡頭壟斷和政府因素促成了各方利益集團價格聯(lián)盟，引發(fā)市場失效，房價虛高。因此國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策現(xiàn)在已經(jīng)日益成為重要的課題。

二．當前我國房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

1、我國房地產(chǎn)市場的資金來源結構單一

從我國具體的情況來看，我國房地產(chǎn)行業(yè)巾的資金大部分來自于銀行或其他金融機構的貸款。除了大型房地產(chǎn)企業(yè)能夠通過上市的方式直接融資外，其余的房地產(chǎn)企業(yè)自有資金比例相對較低，而其他的融資途徑又很少，基本都通過銀行貸款進行間接融資。隨著房地產(chǎn)泡沫的不斷膨脹，銀行的系統(tǒng)風險也開始逐漸顯現(xiàn)。一旦房地產(chǎn)市場由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，市場風險便由銀行來分擔。在銀行出現(xiàn)大量呆賬壞賬的情況下。政府不可能坐視不管，一定會從財政撥款來填補銀行呆壞賬漏洞。在內(nèi)需沒有被有效刺激的情況下，實體行業(yè)不景氣會使財政收入不足，于是地方政府會著力把土地價格賣得更高，如此便形成了一個惡性循環(huán)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)商囤地現(xiàn)象普遍

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已形成一個無形的利益鏈條，包括開發(fā)商、地方財政、商業(yè)銀行，以及一些個人都從中獲益。在土地價格不斷上漲的情況下，許多開發(fā)商在拍賣獲得地塊后都選擇將土地閑置而不蓋房。開發(fā)商“囤地”已經(jīng)成為我國房地產(chǎn)行業(yè)中的普遍現(xiàn)象。由于當時土地出讓實行協(xié)議出讓制度。因此獲得土地使用權的成本低廉，開發(fā)商在土地價格上漲的預期下，將獲得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地長期閑置。對此，1999年國土資源部了，規(guī)定了以出讓等有償使用方式獲得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，閑置時間超過出讓合同中規(guī)定的動工期滿1年未動工開發(fā)的，地方政府可以征收相當于土地出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使剛權。然而，這一政策卻一直未見被有效執(zhí)行。

3、住宅供應結構不盡合理

我國的房地產(chǎn)投資結構中，大多數(shù)資金都用于開發(fā)中高價位的商品房投資，而經(jīng)濟適用房、保障性住房以及廉租房的供給比例太小。同時，交通便利的區(qū)位周圍幾乎都是商品住房。經(jīng)濟適用房、保障性住房和廉租房的地理位置基本都比較偏僻，且周圍配套設施不齊全，這樣就在無形中增加了非商品房用戶的居住成本。因此，房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)品結構的不合理也是導致普通居民不得不調(diào)整需求結構的原因。

4,、地方政策落實不到位，保障性住房透明度堪憂，多項政策在地方實施過程中大打折扣。例如，2010年國家下達的保障性住房建設計劃投入1676億元，但截至2010年8月底，全國保障性住房建設僅完成投資394．9億元，完成率(23．6％)嚴重低于預期。

有些居民對房地產(chǎn)的偏好過高，個人借房投機思想泛濫

通脹預期對于短期消費的刺激為中國普通公民進行資產(chǎn)保值乃至升值提供了錯誤但有效的保證，使公民遵守相關政策的機會成本大于不遵守所帶來的機會成本。利益驅(qū)使下，政策落實成難題。

房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，過度商業(yè)化、市場化，泡沫破滅的機會成本極高

超高的房價收入比嚴重制約居民生活水平的提高。而房價泡沫的破碎則會帶來銀(行業(yè)乃至整個金融業(yè)的巨大動蕩以及國民經(jīng)濟支柱的轟然崩塌。使得當今市場在經(jīng)濟公平和社會公平之間進退兩難。

三．針對政府對房地產(chǎn)調(diào)控政策策略的建議

市場失效和政府失效的雙重壓力給我國房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展帶來了極大挑戰(zhàn)，基于以上的分析，我們?yōu)檎叩恼{(diào)整提出以下建議：

1、規(guī)范各地政策，割裂地方政府利益鏈

為保證中央政府的調(diào)控政策能夠落實到地方，必須切斷當?shù)卣c房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房團之間的利益關系。通過中央直屬部門監(jiān)管、重整土地儲備中心等手段可強制性貫徹中央政策，另外，完善相關部門干部考核制度，將其業(yè)績與房價調(diào)控水平掛鉤也將起到一定的引導作用。除了利益鏈可能對政策實施造成阻礙，各地政策紛繁復雜也對購房者提出了很高的經(jīng)濟學和法學要求，造成了不必要的購買成本。因此，規(guī)范各地政策，統(tǒng)一口徑是中央政府亟待解決的另一重要問題。

2、開發(fā)和完善金融產(chǎn)品，鎖定購房成本

房價的波動對收益方和受損方所造成的損益是零和的。上漲導致售房和購房者均持未來上漲預期，由于有風險存在，售房者需要購房者對房價下跌的可能進行風險補償――提價，因此風險溢價組成了房價虛漲的一部分。而具有套期保值功能的金融衍生工具，能以較低的成本規(guī)避風險。針對房地產(chǎn)這一特殊產(chǎn)品，中央可明文規(guī)定開發(fā)商在購房建設和銷售樓盤的過程中須購買和銷售與房價指數(shù)掛鉤的金融產(chǎn)品。通過金融產(chǎn)品和住房的打包抹平風險敞口，從而部分緩解房價泡沫。

3、加強輿論引導，抑制投資過熱

除了各類市場手段和法律手段，政府還應當注重輿論宣傳作用。由于公眾普遍房價下跌預期比政策手段效用更大，在政策實施過程中，應注重培養(yǎng)普通市民對政策的信心，同時，嚴懲市場上的謠言散布者，適時披露市場信息。

四．結束語

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)作為一項混合產(chǎn)品，同時具有公共產(chǎn)品和私人物品的性質(zhì)，是實現(xiàn)經(jīng)濟公平和社會公平的重要衡量要素之一。當今我國房地產(chǎn)市場依舊存在著市場失效和政府失效的一系列問題，但相信在不斷地完善中，我們會更靠近“兩個公平”，通過不斷完善房地產(chǎn)調(diào)控政策，我們會找到合適的有效的合理的房地產(chǎn)調(diào)控政策，從而促進我國房地產(chǎn)事業(yè)的優(yōu)良、有序、健康、持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)軟著陸。

參考文獻：

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[2]岑艷 我國房地產(chǎn)稅收制度改革研究――物業(yè)稅開征的理論與操作分析 [學位論文]2007 - 西南財經(jīng)大學：財政學

[3]李智勇 房地產(chǎn)企業(yè)資本結構影響因素分析---基于中國貨幣政策調(diào)控背景 [學位論文] 2012 - 河北大學：金融學

[4]王曉輝 房地產(chǎn)價格泡沫形成與防治――泡沫測量與政策調(diào)控的作用 [學位論文]2008 - 北京大學：工商管理

房地產(chǎn)泡沫論文范文第4篇

【關鍵詞】濟南市 房地產(chǎn)市場 蛛網(wǎng)模型 泡沫 測度

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機、壟斷、信息不對稱、外部效應等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

二、濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的探析

1.濟南房地產(chǎn)市場價格分析

從1998年國內(nèi)開始實行住房制度改革開始,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復蘇,再到如今的國內(nèi)一、二線城市房價的居高不下,而濟南的房地產(chǎn)市場的狀況如何,筆者對此進行了具體分析。

選用當年濟南市房屋銷售面積作為當年房地產(chǎn)市場需求量,以當年房屋銷售價格作為本期價格;采用當年竣工房屋面積作為當年房地產(chǎn)市場供給量,以上一年房屋銷售價格作為本期價格,建立蛛網(wǎng)模型。運用Stata10.0普通最小二乘法對濟南市1998年～2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行了線性回歸。得到回歸方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假設存在均衡價格,求得Pe=3660.29。根據(jù)回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因為在2006年以后房屋銷售價格高于均衡價格Pe,所以隨著房價的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應求的市場矛盾更加嚴重。這會使得房地產(chǎn)開發(fā)商的寡頭壟斷格局得到加強。如果任其這種市場失靈的狀態(tài)發(fā)展下去,房地產(chǎn)市場將逐漸成為以房產(chǎn)投機主導的資產(chǎn)市場,甚至會產(chǎn)生泡沫。

2.濟南市場的泡沫與非泡沫――以投機理論模型為基礎的實證分析

本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地產(chǎn)價格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產(chǎn)價格實際增長率,ut為隨機誤差項。

根據(jù)周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產(chǎn)業(yè)投機度,如果θ值過高,房地產(chǎn)市場很可能存在泡沫。根據(jù)國際經(jīng)驗,認為θ>40%時,認定該市場投機行為顯著,投機泡沫產(chǎn)生。

參數(shù)的檢驗和結論:根據(jù)濟南統(tǒng)計信息網(wǎng)2009年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報及2009年統(tǒng)計年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,中國人民銀行網(wǎng)站歷年抵押貸款利率數(shù)據(jù),運用Stata10.0估計方程,結果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據(jù)公式計算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,濟南市的房地產(chǎn)投機度已經(jīng)接近40%的警戒水平,說明2009年房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫已經(jīng)引發(fā)了進一步的投機需求,盡管投機性的需求可以在一定程度上擴大內(nèi)需、活躍市場,但是過度投機則會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場泡沫。

3. 濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的指標分析

為了進一步檢驗濟南市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認的2個測量指標:房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例做進一步的測度分析。

(1)房價收入比

房價收入比是指一套居民住房的平均價格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產(chǎn)生泡沫的可能性越大,國際上通常認為房價收入比在3~6的范圍內(nèi)比較合理。

濟南市近幾年的房價收入比已經(jīng)臨近產(chǎn)生泡沫的警戒水平,說明濟南市房地產(chǎn)市場有發(fā)生泡沫的風險。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例

房地產(chǎn)投資應當在一定范圍之內(nèi),否則就會引發(fā)泡沫。筆者對濟南市1995年到2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個指標有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經(jīng)達到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點,而且從06年開始,房地產(chǎn)投資增長速度都遠遠超過了同期全社會固定資產(chǎn)增長速度,可以判定,濟南市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了過熱傾向。

三、綜合評價及政策建議

通過以上價格分析、模型分析與指標分析可以得出結論,當房地產(chǎn)市場供求矛盾隨著房價的上漲不斷加劇時,開發(fā)商的壟斷地位就得到加強;與此同時,房價的預期看漲導致房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象進一步加劇,基于投機理論的模型驗證了濟南市的房價持續(xù)上漲的原因還與投機因素有關,在進一步的分析中發(fā)現(xiàn):在2005年到2009 年,大部分特征指標沒有顯示房地產(chǎn)價格脫離市場價格的基礎持續(xù)飛漲,可以說總體上并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,但局部年份已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征,可以認為是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。但是伴隨著全國房地產(chǎn)市場的持續(xù)過熱,依靠市場自身的力量調(diào)節(jié)不可能使房價回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態(tài)。筆者認為調(diào)控房地產(chǎn)市場主要應做好以下幾個方面:

1.進一步加強經(jīng)濟適用房和廉租房的建設,將出讓土地收入主要用于改善民生的經(jīng)濟適用房與廉租房及其配套設施的建設中。同時嚴懲開發(fā)商無正當理由閑置土地、囤房的行為。

2.積極引導居民的消費觀念。改變消費者“居者有其屋”的觀念,鼓勵低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴大住房面積。

3.緊縮央行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持,尤其要注意風險偏好型、信譽不佳的房地產(chǎn)商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導致逆向選擇的問題。對資金進入房地產(chǎn)市場進行嚴格審查,通過累進交易稅制繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場投機者的打擊力度等。使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)避免泡沫化而穩(wěn)定、健康發(fā)展。

參考文獻

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[4] 何雄. 房地產(chǎn)泡沫理論的實證分析――以鄭州市為例[J] 建設科技,2009

房地產(chǎn)泡沫論文范文第5篇

[關鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟重構穩(wěn)定

在市場經(jīng)濟中，房地產(chǎn)有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)（在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90％是房地產(chǎn)）。前者是房地產(chǎn)的自然屬性，與是否市場經(jīng)濟無關，后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能，沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)，導致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風險?？梢姡康禺a(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征，把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。

然而，在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中，房地產(chǎn)（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)（realassets），屬于實體經(jīng)濟的研究范疇，房地產(chǎn)的變動應該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是，現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的，我們必須從當今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā)，運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng)，而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā)，房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。

可見，虛擬經(jīng)濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經(jīng)濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經(jīng)濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經(jīng)濟運行關系，一種資產(chǎn)，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn)，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產(chǎn)的運行特征，就應該納入虛擬經(jīng)濟的研究框架。虛擬經(jīng)濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產(chǎn)的這種特殊定價方式有關。對房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：

1.關于房地產(chǎn)定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經(jīng)濟的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后，南開大學虛擬經(jīng)濟與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的，房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產(chǎn)存量與市場、經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素）。

2.關于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟穩(wěn)定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產(chǎn)市場的波動并不必然導致宏觀經(jīng)濟的不穩(wěn)定，房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟的內(nèi)在機理。房地產(chǎn)價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經(jīng)濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產(chǎn)價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行，從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經(jīng)濟模型的檢驗發(fā)現(xiàn)：房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價格與貨幣供應在整個區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機制，房地產(chǎn)價格對股票價格與實體經(jīng)濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產(chǎn)的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產(chǎn)價格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟的子集，房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟運行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟的一部分，然后再來考察與實體經(jīng)濟的關系就會發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)價格的變動對實體經(jīng)濟的影響不但沒有減弱，反而出現(xiàn)了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的二元結構分析框架，提出了房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說，對房地產(chǎn)泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟增長和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系，從而為三者的互動協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎。并指出：房地產(chǎn)市場是一個具有鮮明的虛擬經(jīng)濟特征和實體經(jīng)濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟的角度重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路

在認識到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經(jīng)濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經(jīng)濟角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產(chǎn)虛擬性進行的研究。②對房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先，從虛擬經(jīng)濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟成分自身的穩(wěn)定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系。說明房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的互動關系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟以及宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定（波動）之間的關系構成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟條件下政府要加強對房地產(chǎn)市場的干預，以促進經(jīng)濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系。

由此，從虛擬經(jīng)濟的角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的分析框架圖大致如下：

三、從虛擬經(jīng)濟角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的意義

在經(jīng)濟虛擬化背景下，研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經(jīng)濟的角度重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論有兩個基本特點：第一，強調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產(chǎn)，考察資金在這些領域中轉(zhuǎn)移流動的規(guī)律及其影響；第二，強調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟的風險。這種從市場經(jīng)濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體表現(xiàn)在：

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場運行中的“異象”，只有在對房地產(chǎn)虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經(jīng)濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經(jīng)濟的理論出發(fā)點是把整個經(jīng)濟看作一個價值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系，指出房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利于維護整個社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展，這在客觀上為政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù)，并有利于提高政府實施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟存在千絲萬縷的聯(lián)系，房地產(chǎn)的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長至關重要，研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定，有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，從而為經(jīng)濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定，房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，各國的GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強。在此情形下，如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展，不僅會導致房地產(chǎn)業(yè)衰退，還會對金融體系甚至整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此，認識房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎上解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題，關系到整個國民經(jīng)濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定，關系到和諧社會的構建。

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