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房地產(chǎn)行業(yè)論文范文第1篇

（一）完善財務(wù)會計工作機制針對當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)中會計成本管理中存在的一些問題，我們要加強企業(yè)會計工作機制的建設(shè)力度。而首要的工作就是完善企業(yè)會計財務(wù)結(jié)算的監(jiān)督制度，只要有一個完善的監(jiān)督機制，才能保證會計財務(wù)工作的良好開展，才能真正地發(fā)揮會計工作的作用，對公司的財務(wù)工作起到一個良好的監(jiān)督作用，保證會計工作的良好開展。

（二）提高對會計財務(wù)工作的監(jiān)察力度房地產(chǎn)行業(yè)的會計成本結(jié)算工作存在漏洞的另一個原因是監(jiān)察力度不夠，這就要求企業(yè)在會計成本結(jié)算的工作中要實施監(jiān)察制度，不定時地對成本核算工作的成果采取抽查，查看工作是否到位，這樣能夠有效地提高監(jiān)督人員的工作態(tài)度，保證核算工作的良好開展，為會計工作的良好開展創(chuàng)造一個穩(wěn)定的外部環(huán)境。

（三）加強會計財務(wù)工作的落實性對于完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計成本結(jié)算工作，更重要的一個舉措是加強會計財務(wù)工作的落實性，工作的真正效力只有其具體工作落實到實處才能發(fā)揮出明顯的作用，因此，想要會計財務(wù)工作在企業(yè)工作中發(fā)揮出應(yīng)有的作用，必須要將具體的工作細(xì)節(jié)落實到實處，才能保證企業(yè)財務(wù)工作的公平公正性。

（四）設(shè)立專門的會計財務(wù)工作機構(gòu)完善房地產(chǎn)行業(yè)的會計財務(wù)工作的另一個有效方法是設(shè)立專門的會計財務(wù)工作機構(gòu)。在房地產(chǎn)企業(yè)的管理機構(gòu)中加設(shè)一個專門執(zhí)行會計核算任務(wù)的機構(gòu)，利用專業(yè)的管理人員加以監(jiān)督，切實地對會計工作加以監(jiān)督和制約，才能確保會計工作的良好執(zhí)行，取得一個良好的管理。

（五）建立會計財務(wù)信息化管理體制針對房地產(chǎn)行業(yè)中會計工作中存在的質(zhì)量問題，首先要將信息化引入到房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理工作中，需要建立信息化的財務(wù)管理體制。財務(wù)管理工作是比較繁瑣的，具體的工作事宜也比較多，引入信息化技術(shù)后，可以利用信息化建立財務(wù)管理體制，這樣能夠更好地對具體財務(wù)工作實行信息化管理，提高財務(wù)管理工作的水平。促進房地產(chǎn)行業(yè)會計財務(wù)工作的高效性。

二、提高會計信息質(zhì)量的必要性

（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作正常開展對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作有一個良好的實施效果是十分必要的，從各種會計財務(wù)工作中滋生腐敗現(xiàn)象的案例都可以看出來，導(dǎo)致腐敗的很大一部分原因就是外部監(jiān)督的力量薄弱，不能對會計部門的財務(wù)工作造成有影響力的制約，才導(dǎo)致一些不法人員心存僥幸，給房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)造成巨大的損失。而對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作進行強有力的外部監(jiān)督，就能有效減少不法現(xiàn)象的滋生，維護房地產(chǎn)企業(yè)的正常工作，促進房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展。

（二）有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的水平對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作進行外部監(jiān)督，還有利于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平的提高，房地產(chǎn)企業(yè)的會計部門是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的核心部門，一旦會計財務(wù)工作中出現(xiàn)問題，就可能危及到房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)遭受巨大的經(jīng)濟損失。對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作實行外部監(jiān)督，可以保證房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作得以公平、公正地開展。保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)企業(yè)其他業(yè)務(wù)的進行提供一個良好的平臺，促進房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營壯大。

（三）有利于增強房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作實行外部監(jiān)督的另一個優(yōu)點是提高房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的地位提升主要取決于房地產(chǎn)企業(yè)的資本、實力的多少。而會計財務(wù)工作于房地產(chǎn)企業(yè)的資本實力是有著密不可分的聯(lián)系的。對會計財務(wù)工作實行有力的外部監(jiān)督，能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作的良好開展，保證房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)正常積累，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更多的利益、資本。有利于房地產(chǎn)企業(yè)在市場競爭中提高自身的地位，更好地發(fā)展壯大。

（四）有利于促進房地產(chǎn)企業(yè)會計制度的完善對房地產(chǎn)企業(yè)的會計財務(wù)工作進行外部監(jiān)督的另一個積極影響是能夠促進房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度的完善，當(dāng)前市場中的會計制度時而發(fā)生問題，出現(xiàn)漏洞，說明房地產(chǎn)企業(yè)的會計制度是存在不足之處的、是不完善的，缺乏必要的監(jiān)督機制。而對會計財務(wù)工作開展有力的外部監(jiān)督，能夠彌補會計行業(yè)中存在的一些弊端，促進會計財務(wù)工作的良好開展，完善會計制度，促進市場經(jīng)濟中的會計行業(yè)的機制健全。

三、總結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)論文范文第2篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律

一、房地產(chǎn)行業(yè)管理的三個層面

我國的房地產(chǎn)行業(yè)，進入市場經(jīng)濟軌道的時間并不長，房地產(chǎn)市場尚未形成規(guī)范化運作的市場環(huán)境，所以政府正在不斷地通過經(jīng)濟手段、法律手段和行政手段對房地產(chǎn)市場的運行進行調(diào)節(jié)、控制和規(guī)范，使其不斷向良性化方向發(fā)展。

在此，我們不妨借鑒一下西方國家在房地產(chǎn)管理方面的一些經(jīng)驗。西方國家對房地產(chǎn)業(yè)的理解主要分為三個層面：第一層面，私人產(chǎn)業(yè)。它由眾多的房地產(chǎn)企業(yè)提供各種涉及房地產(chǎn)的服務(wù)，如:土地開發(fā)、建筑、營銷、評估、融資、管理、產(chǎn)權(quán)保險等。對這一層面的管理，通常由房地產(chǎn)管理公司承擔(dān)，也即微觀管理。第二層面，專業(yè)組織和行業(yè)協(xié)會。提供諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)則、頒布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等服務(wù)。這一層面的管理即為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律，可以認(rèn)為是中觀管理。第三層面，公共行業(yè)。即各級政府機關(guān)也介入房地產(chǎn)活動的各個方面和社會輿論的監(jiān)督。這一層面的管理屬于政府對房地產(chǎn)業(yè)的管理，即宏觀管理。

由此可見，對房地產(chǎn)業(yè)的管理不能簡單地理解為政府管理，應(yīng)該包含不同的層面。隨著我國市場經(jīng)濟體制的逐步完善，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律應(yīng)成為市場經(jīng)濟體制有別于計劃經(jīng)濟體制在房地產(chǎn)管理領(lǐng)域中的一大特點。

二、加強房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的必要性

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律能有效地促進政府職能的轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在房地產(chǎn)業(yè)的各個領(lǐng)域提供高度技術(shù)性的服務(wù)，以及諸如教育、研究、執(zhí)行行為準(zhǔn)則、頒布各種質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等更高層次的服務(wù)。在我國，這些性質(zhì)的工作過去都由政府機構(gòu)來承擔(dān)。同時，我國政府現(xiàn)行的房地產(chǎn)業(yè)管理體制是一個縱橫交錯的復(fù)雜的管理體系，地方各級政府、建設(shè)部各級機構(gòu)以及土地管理部門、房管部門都有權(quán)力對房地產(chǎn)企業(yè)進行行政干預(yù)，可謂政出多門，從而使這一層次的管理帶上了形形的行政色彩。而房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會是房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部自愿組成的民間團體.它的組建是以房地產(chǎn)行業(yè)為基礎(chǔ)，不受部門、地區(qū)和所有制的限制，通過協(xié)調(diào)、協(xié)商的途徑來推動行業(yè)，特別是行業(yè)內(nèi)部成員的發(fā)展。其自身即處于房地產(chǎn)業(yè)以及市場這兩個大環(huán)境中，能夠大量獲取來自市場和業(yè)內(nèi)的信息，從而更有效地進行服務(wù)和管理。因此，加強房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律，能夠從體制上實現(xiàn)政府職能的轉(zhuǎn)變，更好地規(guī)范化地管理房地產(chǎn)行業(yè)。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律能有效地適應(yīng)房地產(chǎn)市場的變化。房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)企業(yè)的集合，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部企業(yè)之間，首先是競爭的關(guān)系。在這種競爭和沖突中形成了房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的技術(shù)、經(jīng)濟及市場聯(lián)系，形成行業(yè)內(nèi)部特定的企業(yè)結(jié)構(gòu)。在計劃經(jīng)濟時期，房地產(chǎn)行業(yè)管理實質(zhì)是政府部門管理，而靠政府對房地產(chǎn)行業(yè)的直接管理，有可能導(dǎo)致行業(yè)之間技術(shù)、經(jīng)濟、市場聯(lián)系的劇烈變化，引起市場供求的紊亂，導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)競爭結(jié)構(gòu)的變化破壞市場秩序?？梢哉f政府是難以調(diào)節(jié)這種矛盾的，而行業(yè)協(xié)會在維護市場競爭秩序、促進公平競爭方面具有獨特的作用。如在行業(yè)外部，行業(yè)協(xié)會可以代表本行成員利益，協(xié)調(diào)同其他行業(yè)之間的關(guān)系，保護本行業(yè)的正當(dāng)利益不受損害；在行業(yè)內(nèi)部,可就銷售市場、價格、競爭手段等進行協(xié)調(diào),避免盲目競爭。隨著生產(chǎn)力的提高和社會分工的發(fā)展，行業(yè)越來越多，行業(yè)之間的經(jīng)濟技術(shù)聯(lián)系越來越復(fù)雜，這種協(xié)調(diào)的難度將越來越大，既然不能靠政府來協(xié)調(diào)這種復(fù)雜的關(guān)系，依靠房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律將具有必然性和必要性。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自律是其自身職能的具體體現(xiàn)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會最重要的任務(wù)是根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的具體情況和發(fā)展要求，為企業(yè)和政府提供雙向服務(wù)，維護會員企業(yè)的利益，反映企業(yè)的呼聲，協(xié)助政府進行行業(yè)管理。在計劃經(jīng)濟時代，政府對房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)，主要是政策措施上的服務(wù)，較為務(wù)虛。房地產(chǎn)企業(yè)是在政策的服務(wù)保障下生存和發(fā)展的。隨著市場經(jīng)濟體制的建立，這種政府服務(wù)不利于企業(yè)的生存和發(fā)展，企業(yè)在市場競爭中對自身生存發(fā)展的關(guān)心程度要比政府強烈得多。房地產(chǎn)企業(yè)迫于競爭的壓力就會強烈地要求由他們自愿組織起來的行業(yè)協(xié)會發(fā)揮作用為他們做許許多多務(wù)實的服務(wù)。具體地說：主要是在政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，把國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控目標(biāo)，政策取向傳遞給企業(yè)，把企業(yè)的意見和要求轉(zhuǎn)達給政府；同時根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點，制定行規(guī)行約，組織行檢行評，開展聯(lián)絡(luò)、指導(dǎo)、培訓(xùn)、咨詢等工作，對企業(yè)的發(fā)展加以扶持和引導(dǎo)等服務(wù)。

三、我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會現(xiàn)階段存在的問題

目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)協(xié)會仍處于建立和完善階段，已建立的全國性房地產(chǎn)自律性組織主要包括房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、房地產(chǎn)估價師學(xué)會、土地估價師學(xué)會和部分省市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會。隨著我國政府機構(gòu)改革不斷深化，原來一些政府部門的職能開始由行業(yè)協(xié)會擔(dān)任，但從總體上說，仍然存在不少問題。

1、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的地位問題。我國目前成立的幾個房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會主要是以社會團體形式出現(xiàn)的，在實際運行中，則又表現(xiàn)為政府的附屬機構(gòu)，在整個房地產(chǎn)行業(yè)管理中還沒有能夠起到行業(yè)協(xié)會自律的作用，不僅不符合國際慣例，也不利于我國房地產(chǎn)行業(yè)管理與國際接軌。但由于政府機構(gòu)改革尚未到位，企業(yè)對政府的依附關(guān)系并沒有完全解決，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作為民間組織的獨立地位也就未得到有效確立，其作為社會性經(jīng)濟組織對行業(yè)管理的巨大作用也未能得到充分發(fā)揮。同時，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的“官辦”色彩，使其難以真正反映民間企業(yè)的要求和愿望，而傾向于執(zhí)行國家的方針、政策，使房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會作為政府和企業(yè)間的橋梁紐帶作用發(fā)生了偏移。

2、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的職能問題。由于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會與政府行政部門混在一起，在實際工作中兩個組織機構(gòu)責(zé)權(quán)不清，所以房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的獨立運行機制尚未形成。這既減弱了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會對房地產(chǎn)企業(yè)的吸引力，又無法避免主管部門的不合理干預(yù)。管理房地產(chǎn)行業(yè)的政府行政部門成為房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的靠山和業(yè)務(wù)源，行業(yè)協(xié)會又成為所掛靠政府行政部門人員的安置場所和“小金庫”，使行政權(quán)力直接滲透到房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會機構(gòu)內(nèi)部，成為滋生腐敗的土壤。

3、房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會中專業(yè)人士的素質(zhì)問題。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會中的大部分專業(yè)人士的知識面不廣，特別是在現(xiàn)代管理中，缺乏基本的理論素養(yǎng)和實踐經(jīng)驗。尤其嚴(yán)重的是，他們當(dāng)中的一部分人缺乏必要的“專業(yè)精神”。在發(fā)達國家中，房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)人士資格和專業(yè)人士組織本身就是“金子招牌”，取得房地產(chǎn)專業(yè)人士資格員無異于獲得了社會的肯定，房地產(chǎn)專業(yè)人士十分珍惜自己的聲譽。而在我國的房地產(chǎn)行業(yè)中，有人通過考試取得了執(zhí)業(yè)資格后，自己不去營業(yè)，而是把執(zhí)業(yè)資格出售或出租給某些單位，供申報資質(zhì)時弄虛作假。

四、加強房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會自律的建議

1、進一步轉(zhuǎn)變觀念，明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的發(fā)展方向。就政府主管部門而言，真正的把思想觀念從過去計劃經(jīng)濟時期的微觀管理，轉(zhuǎn)到市場經(jīng)濟的宏觀管理上來，切實轉(zhuǎn)變政府職能。就房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會而言，也需要轉(zhuǎn)變觀念。比如，過去總想依附在政府身上，習(xí)慣于按政府的管理職能辦事，而不愿解決行業(yè)、企業(yè)存在的熱點、難點問題等。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會在當(dāng)前應(yīng)當(dāng)擺正自己的位置，在黨與政府的領(lǐng)導(dǎo)下，在遵紀(jì)守法的前提下，獨立自主的開展活動；應(yīng)努力成為行業(yè)、產(chǎn)業(yè)政策的主要建議者，要根據(jù)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，進行調(diào)查研究，積極探索解決問題的思路和辦法，向政府有關(guān)部門提出合理的政策建議；做好房地產(chǎn)行業(yè)的代表，積極開展有益活動，維護本行業(yè)的合法權(quán)益。應(yīng)充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的協(xié)調(diào)管理作用，通過協(xié)調(diào)規(guī)范內(nèi)部活動，促進行業(yè)協(xié)會的團結(jié)；同時通過協(xié)商協(xié)調(diào)，理順外部關(guān)系，創(chuàng)造一個有利于房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會發(fā)展的良好環(huán)境；提高房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的凝聚力和號召力；要利用自己的優(yōu)勢，加強人才培訓(xùn)，擴大國內(nèi)外科技交流，推動房地產(chǎn)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)科技水平的不斷提高。

2、完善房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的自收、自支制度，提高其自立、自養(yǎng)能力。提高房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的法人化水平，其“自養(yǎng)”能力是一個很重要的衡量標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應(yīng)通過宣傳，與社會各部門在開展有償服務(wù)活動方面取得思想認(rèn)識上的共識，要支持房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的有償服務(wù)活動。開展了有償服務(wù)活動，有了經(jīng)費，活動就有生機，工作人員比較穩(wěn)定，服務(wù)質(zhì)量提高，就會促進了房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的發(fā)展。從目前情況看，增加房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的收入，主要有三個渠道，一是有計劃的發(fā)展會員，強化會員會費的收繳工作；二是利用行業(yè)協(xié)會的優(yōu)勢，開展咨詢、培訓(xùn)、舉辦展覽等有償服務(wù)活動；三是依照章程規(guī)定，接受企業(yè)的部分捐贈。

3、推進房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的立法規(guī)范行業(yè)協(xié)會的行為。為了促進房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的發(fā)展，保障房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會依法開展活動，依法行使管理職能，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的組織與行為，就需要立法，通過立法來明確房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的宗旨。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要為本行業(yè)的政府決策服務(wù)，為行業(yè)、企業(yè)的發(fā)展服務(wù)，為本行業(yè)產(chǎn)品的消費者服務(wù)，維護行業(yè)、企業(yè)合法權(quán)益、保障行業(yè)公平競爭，溝通行業(yè)、企業(yè)與政府、社會的聯(lián)系；促進行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要遵循自主辦會的原則，實行會務(wù)自理、經(jīng)費自籌。同時，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的活動應(yīng)當(dāng)符合法律、法規(guī)以及行業(yè)整體利益要求，不損害社會公共利益。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會的正?；顒邮芊杀Ｗo，任何組織和個人不得非法干涉。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會要按照國家現(xiàn)行的行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立，實行一業(yè)一會的原則。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)對不同的區(qū)域、部門所有制、經(jīng)營規(guī)模的企業(yè)設(shè)立相同的入會標(biāo)準(zhǔn)，保證其平等的入會權(quán)利等,這些都應(yīng)當(dāng)用立法的形式確定下來。

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【4】崔傳樵.他律性和自律性.中國房地信息,1999(9)

房地產(chǎn)行業(yè)論文范文第3篇

加入WTO后的中國，房地產(chǎn)中介市場這塊蛋糕的誘惑力越來越大，二手房、寫字樓和住宅租賃市場的預(yù)期利益至少還有十幾年的榮景，房地產(chǎn)中介服務(wù)仍然大有可為。筆者就以中介服務(wù)最為活躍的上海為例，2002年之前在上海，外資中介機構(gòu)在國內(nèi)主要從事的是中高檔物業(yè)，如以豪宅、休閑不動產(chǎn)、商業(yè)不動產(chǎn)等為主的租賃買賣業(yè)務(wù)，而本土傳統(tǒng)的中介機構(gòu)則主要從事中低端的物業(yè)，如普通二手房、商品房的買賣租賃業(yè)務(wù)，彼此之間的競爭并不激烈。但是隨著2002年外資中介機構(gòu)接受銀行15億元的二手房貸款的受信額度，標(biāo)志著外資中介開始大規(guī)模進入中低端市場，要在中低端市場一顯身手；而本土中介公司則進軍公寓、別墅等高端物業(yè)的租售市場，預(yù)示著房地產(chǎn)土、洋中介的“肉搏”戰(zhàn)不日將從相持進入白熱化競爭。而在大連，房地產(chǎn)銷售市場的內(nèi)外銷并軌，也充分體現(xiàn)了WTO國民待遇原則，由此可見外資中介為高端外銷房公寓服務(wù)，本土中介為中低端內(nèi)銷房、二手房服務(wù)的局面將最終會打破。

今天的房地產(chǎn)中介服務(wù)，不再是單一的房地產(chǎn)咨詢、價格評估，還有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動，房地產(chǎn)中介企業(yè)也不再是單一為賣方（即一級房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)開發(fā)商和二級房地產(chǎn)市場中的房屋產(chǎn)權(quán)人）服務(wù)，更多的要對消費者即購房者負(fù)責(zé)，充當(dāng)著“中間人”這一角色。在這些專業(yè)的交易活動中必然產(chǎn)生專業(yè)類型的風(fēng)險，因此參與房地產(chǎn)中介法律關(guān)系的各個主體需要對房地產(chǎn)中介活動中可能出現(xiàn)的各種法律風(fēng)險加以了解并作出積極的預(yù)防措施。

二、房地產(chǎn)中介活動中的法律風(fēng)險

房地產(chǎn)中介從法律角度解釋是一種民事法律關(guān)系。這種民事法律關(guān)系中各個主體的聯(lián)系主要是通過與房地產(chǎn)中介有關(guān)的合同。在房地產(chǎn)中介活動中常見的合同有委托合同、居間合同、行紀(jì)合同等。作為房地產(chǎn)中介機構(gòu)以及房屋產(chǎn)權(quán)人（使用人）、購房者等合同主體其簽訂合同最基本的目的是在交易過程中盡可能地避免風(fēng)險，實現(xiàn)交易目的，獲得預(yù)期利益。

（一）、通過中介進行房屋買賣是目前房地產(chǎn)中介機構(gòu)容易出現(xiàn)法律風(fēng)險的一項業(yè)務(wù)，其中比較常見的法律問題有：

1、來自交易主體方面的風(fēng)險。

交易主體的風(fēng)險一般指房屋買賣或租賃合同的主體缺乏必要的法律要件，就是說出賣人并非房屋所有權(quán)人或者未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)。

對于不同的房產(chǎn)所有人，其在房地產(chǎn)市場進行交易的動機各不相同，有的人想賣小房換大房，有的人想低價買高價賣，有的人則是由于出現(xiàn)法律糾紛或陷入債務(wù)危機，還有的人是由于婚姻變故或是家庭糾紛。例如，夫妻一方擅自處分夫妻共有房屋；房屋產(chǎn)權(quán)共有人未經(jīng)其他共有人同意私自將房屋出售；職工不告知單位便把單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的公房出售等等。上述情況在認(rèn)定合同法律責(zé)任時一般認(rèn)定合同效力待定，或者直接認(rèn)定合同無效。

買方委托中介機構(gòu)選購房屋，是出于對中介機構(gòu)專業(yè)人士的信任和信賴，因此，對于交易主體是否合法，房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)進行嚴(yán)格的審查，如果中介機構(gòu)未盡審查義務(wù)，導(dǎo)致合同無效，給交易一方造成損失了，就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

2、來自交易標(biāo)的物的風(fēng)險。

交易標(biāo)的物即是用于交易的房屋，中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)對房屋的有關(guān)情況予以調(diào)查，如果出現(xiàn)下列情況，中介機構(gòu)應(yīng)當(dāng)告知該交易標(biāo)的物不能進行轉(zhuǎn)讓：①交易標(biāo)的物為非法建筑或已被列人拆遷范圍；②房屋權(quán)屬有爭議或者房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人而侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的；③房屋已設(shè)定抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的；④交易房屋存在嚴(yán)重的質(zhì)量瑕疵等。

如果房地產(chǎn)中介機構(gòu)明知該房屋存在上述情況而未盡告知義務(wù)，給合同一方（一般指買方）造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任，當(dāng)然如果是委托人（一般指賣方）刻意隱瞞制造虛假證明等而給房地產(chǎn)中介機構(gòu)造成經(jīng)濟損失的，則由委托人承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

3、來自交易合同、交易手續(xù)方面的風(fēng)險。

房屋屬于不動產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動產(chǎn)。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到政府有關(guān)部門進行登記，出賣人僅將房屋交付買受人使用并不意味著就此產(chǎn)生房屋所有權(quán)變更的法律后果。買賣雙方要交納相關(guān)稅費，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房地產(chǎn)管理部門才會核發(fā)過戶并頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。

但是在房屋交易過程中，如果雙方對交房時間、付款期限等約定不明引發(fā)爭議，其中一方的權(quán)益必然受到損害。為保證交易目的的順利實現(xiàn)，房地產(chǎn)中介機構(gòu)還應(yīng)提示交易雙方對諸如交房時間、付款方式等條款作出明確的約定，這樣做的目的也是為了使房地產(chǎn)中介機構(gòu)避免不必要風(fēng)險和損失。

房地產(chǎn)中介機構(gòu)如何防范以上述及的諸多的法律風(fēng)險，關(guān)鍵是應(yīng)當(dāng)在交易前對交易房屋的產(chǎn)權(quán)等情況作一個徹底的了解，謹(jǐn)慎與委托人簽訂房屋買賣合同及其他委托、獨家等關(guān)聯(lián)合同。同時為了避免給委托人造成損失，還應(yīng)認(rèn)真審查該房屋產(chǎn)權(quán)證明、有無權(quán)利限制等情況，如中介機構(gòu)未能盡到謹(jǐn)慎審查的義務(wù)，致使房屋產(chǎn)權(quán)人或購房者因此遭受損失的，房地產(chǎn)中介機構(gòu)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（二）、房地產(chǎn)評估過程中出現(xiàn)的法律風(fēng)險：

1、過失引起的風(fēng)險。

這一風(fēng)險包括估價師未盡到義務(wù)、受客觀條件限制，對可能存在的事項未能如實披露等。

一般情況下，估價風(fēng)險與主觀因素關(guān)聯(lián)較大，如因?qū)I(yè)能力和工作態(tài)度導(dǎo)致產(chǎn)生風(fēng)險。專業(yè)方面的風(fēng)險如估價人員未能正確掌握房地產(chǎn)價值標(biāo)準(zhǔn)對估價的影響，使估價目的與估價方法、估價價值不匹配，或估價報告文字?jǐn)⑹霾划?dāng)，造成委托方誤解，或估價人員對評估參數(shù)及評估信息資料真實性的甄別、價格含義等缺乏正確的把握，而導(dǎo)致估價結(jié)果與事實相差懸殊，從而引發(fā)估價糾紛風(fēng)險。

由工作態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險，主要表現(xiàn)有估價人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價報告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價結(jié)論發(fā)生較大偏差，在未明確委托評估房地產(chǎn)的情況下，就盲目估價，導(dǎo)致估價不實。另外在對國家相關(guān)政策理解不夠充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟性貶值率或貶值額，以及估價人員與委托方有利害關(guān)系，使估價結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟糾紛的風(fēng)險。

2、非過失風(fēng)險，主要系客觀因素引發(fā)的風(fēng)險。

包括估價師與他人惡意串通、明知對方有隱瞞行為仍出具虛假估價報價等。除估價人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險也比較多，通常情況下有，委托評估房地產(chǎn)的情況未能真實告知評估人員，或有意拖延提供有關(guān)證件而造成評估不準(zhǔn)確造成了經(jīng)濟糾紛，例如隱瞞產(chǎn)權(quán)不明晰、產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價嚴(yán)重失實。同時，法律、經(jīng)濟政策等方面不可預(yù)料的變化也會導(dǎo)致某些風(fēng)險。另外，由于我國統(tǒng)計資料的存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題，給估價操作帶來難度，易造成估價失實而引發(fā)爭議。委托方對估價報告使用不當(dāng)，也容易產(chǎn)生風(fēng)險，造成經(jīng)濟糾紛。

根據(jù)建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，其中專章對房屋中介機構(gòu)從業(yè)人員和機構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定，對于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問題，對于刑事責(zé)任規(guī)定了“房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任”。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對于沒有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。

中介機構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和《合同法》的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任的方式有返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此《民法通則》第一百三十四條已有明確規(guī)定。

三、如何減少房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行業(yè)風(fēng)險，促進行業(yè)良性發(fā)展

（一）、房地產(chǎn)中介機構(gòu)自身應(yīng)盡妥善謹(jǐn)慎的審查義務(wù)。

房地產(chǎn)中介機構(gòu)在經(jīng)營活動中應(yīng)盡的謹(jǐn)慎審查義務(wù)，前面已經(jīng)陳述，此處不再贅述。

（二）、設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)行業(yè)責(zé)任險，轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險，促進行業(yè)的良性發(fā)展。

1、何謂行業(yè)責(zé)任險。

行業(yè)責(zé)任險，又稱為專業(yè)賠償保險，是指保險公司承保專業(yè)人士在履行專業(yè)服務(wù)過程中因疏忽、過錯，造成其委托人或其它利害關(guān)系人的財產(chǎn)損失或人身傷亡，而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。

行業(yè)責(zé)任險是化解執(zhí)業(yè)風(fēng)險的有效手段之一。在一些發(fā)達國家，法律規(guī)定某些從事專業(yè)服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人員必須購買行業(yè)責(zé)任險，即常說的強制保險。行業(yè)責(zé)任險，作為責(zé)任保險的一個重要組成部分，從誕生至今已經(jīng)有一百多年的歷史。1885年，在英國出現(xiàn)了世界上第一張行業(yè)責(zé)任保單-藥劑師過失責(zé)任保單，但由于種種原因，行業(yè)責(zé)任保險在20世紀(jì)60年代以前一直難以得到眾人的重視，發(fā)展十分緩慢。而此后，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和法律的完善，發(fā)達國家因行業(yè)過失引發(fā)的糾紛和訴訟案件日益增多，因此，行業(yè)責(zé)任保險開始逐漸引起大家的關(guān)注，市場對行業(yè)責(zé)任保險的需求被極大地激發(fā)。目前，在發(fā)達國家的保險市場上，行業(yè)責(zé)任保險已經(jīng)涵蓋了醫(yī)生、護士、藥劑師、美容師、律師、會計師、公證人、建筑師、工程師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險經(jīng)紀(jì)人和人、公司董事和高級職員等數(shù)十種不同的行業(yè)。可以說，行業(yè)責(zé)任保險在發(fā)達國家的保險市場上占有十分重要的地位。

2、我國已推行的有關(guān)行業(yè)責(zé)任險。

和發(fā)達國家相比，我國的責(zé)任保險起步較晚，水平也不高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，國外責(zé)任險業(yè)務(wù)占其財產(chǎn)險業(yè)務(wù)總量的比例平均在15％以上，而目前我國責(zé)任保險業(yè)務(wù)量只占整個財產(chǎn)險業(yè)務(wù)的3％左右，并且主要集中在汽車第三者責(zé)任險、雇主責(zé)任險、產(chǎn)品責(zé)任險、公眾責(zé)任險等少數(shù)險種上，行業(yè)責(zé)任保險所占比例雖然很少，但這一領(lǐng)域的市場潛力和發(fā)展空間值得期待。正因如此，近段時間國內(nèi)各家保險公司顯然加快了行業(yè)責(zé)任保險的市場開拓和營銷，例如中國人民保險公司在近年先后一口氣推出了醫(yī)療責(zé)任險、律師責(zé)任險、建筑工程責(zé)任險等新的責(zé)任險種，并準(zhǔn)備繼續(xù)推出校園（方）責(zé)任險、物業(yè)管理責(zé)任險等全國性的新險種。

行業(yè)責(zé)任保險的不斷發(fā)展不僅對合理規(guī)避行業(yè)責(zé)任風(fēng)險、保障當(dāng)事人權(quán)益具有重要的意義，同時社會經(jīng)濟的發(fā)展、科學(xué)教育水平的提高和人們保險意識的增強是造成行業(yè)責(zé)任保險迅速走俏的主要原因。一方面隨著經(jīng)濟水平的不斷提高，公眾對專業(yè)人士履行職責(zé)的期望值在不斷升高，消費者的自我保護意識也在不斷增強，法律環(huán)境的進一步完善也給消費者依法保護自身權(quán)益提供了強有力的保障，這使得行業(yè)責(zé)任引起的投訴和糾紛近年來呈快速上升勢頭。另一方面，隨著我國社會主義市場經(jīng)濟建設(shè)的不斷發(fā)展，那些原先不同程度帶有“行政色彩”的專業(yè)職業(yè)，如公證、會計、律師、醫(yī)生等都已經(jīng)開始逐步走向市場化，它們成為自主開展業(yè)務(wù)、獨立承擔(dān)責(zé)任的法人機構(gòu)，因此，一些過去由國家負(fù)擔(dān)的行業(yè)賠償責(zé)任將逐步由機構(gòu)和個人自行承擔(dān)，這些都有效地激發(fā)了市場對行業(yè)責(zé)任保險的需求。此外，隨著改革開放的深化和社會經(jīng)濟的發(fā)展，會計、公證、律師等行業(yè)成了社會上的熱門行業(yè)，和老百姓的關(guān)系也越來越緊密，但同時這些專業(yè)行業(yè)也面臨著來自社會各個方面的道德風(fēng)險，如假證明、假報表、假材料等實在讓人防不勝防，因此，買份保險轉(zhuǎn)移一下風(fēng)險也就成了情理之中的事了。

3、房地產(chǎn)中介機構(gòu)設(shè)立行業(yè)責(zé)任險的必要性和重要性。

我國目前尚未設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)的行業(yè)責(zé)任險，因此除了在合同中對風(fēng)險的防范作出約定外，如能積極利用社會保險手段來轉(zhuǎn)移部分風(fēng)險，對于保障整個房地產(chǎn)中介市場經(jīng)營活動的順利發(fā)展，是非常必要的。對一個還沒有打開大門的發(fā)展中保險市場來說，差距代表著挑戰(zhàn)和機遇，也意味著巨大的市場潛力和發(fā)展空間，占據(jù)了這一市場的主動權(quán)，就有可能在這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域大有作為。對于保險公司而言，誰先開辟新的險種，誰就可能占領(lǐng)先機，而且房地產(chǎn)中介機構(gòu)的市場規(guī)模正是推行這一行業(yè)責(zé)任險最有利的市場保障。

房地產(chǎn)中介機構(gòu)參保行業(yè)責(zé)任險，從而使作為被保險人的房地產(chǎn)中介企業(yè)在承辦房屋中介業(yè)務(wù)過程中，因過失給委托人及其利害關(guān)系人造成的損失，可由保險公司在賠償限額內(nèi)負(fù)責(zé)賠償。有了這種專業(yè)保險的保障，房地產(chǎn)中介機構(gòu)無疑吃了一顆定心丸，在業(yè)務(wù)開展和企業(yè)規(guī)模發(fā)展上自然就可以免除太多的后顧之憂。設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險有利于保障安全交易，即使產(chǎn)生糾紛也會將風(fēng)險轉(zhuǎn)移，對保障當(dāng)事人合法權(quán)益也起到了積極的作用。

房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險設(shè)立的目的是為了培育更加有競爭力的房地產(chǎn)中介市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)中介行業(yè)加速整合，進入良性循環(huán)發(fā)展，從而實現(xiàn)房地產(chǎn)中介企業(yè)和保險企業(yè)的雙贏。如今，我國的社會主義市場經(jīng)濟正走向進一步的完善和健全，市場經(jīng)濟乃是一種信用經(jīng)濟的觀念日漸深入人心，信譽立則企業(yè)興，信譽失則企業(yè)衰。誠信是社會形成過程中逐漸發(fā)展出的社會契約之一，也是社會得以健康發(fā)展的前提之一。誠實信用原則要求房地產(chǎn)信息的真實、準(zhǔn)確，是房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)的基本條件，不偏不倚如實地向客戶提供信息，既是對房地產(chǎn)中介機構(gòu)的職業(yè)道德的要求，也是其專業(yè)水準(zhǔn)的體現(xiàn)。房地產(chǎn)中介機構(gòu)提供的信息不實、或作宣傳時故意夸大、掩飾租售房屋的優(yōu)、缺點，必然會損害當(dāng)事人權(quán)益的，設(shè)立房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險有益于房地產(chǎn)中介真正在品牌化道路上發(fā)揮誠信作為一種隱性資源的優(yōu)勢。

但并不是說房地產(chǎn)中介機構(gòu)投保了行業(yè)責(zé)任險就可以高枕無憂，因為房地產(chǎn)中介行業(yè)責(zé)任險仍然屬于一種財險，對于造成損失產(chǎn)生賠償責(zé)任的責(zé)任人，保險公司仍有進一步索賠的權(quán)利。房地產(chǎn)中介機構(gòu)仍然需要加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)與交流，提高房地產(chǎn)評估師、經(jīng)紀(jì)師以及相關(guān)從業(yè)人員的整體執(zhí)業(yè)水平，健全中介機構(gòu)內(nèi)部管理制度。

4、設(shè)立房地產(chǎn)中介機構(gòu)行業(yè)責(zé)任險的應(yīng)注意的免責(zé)條款。

房地產(chǎn)行業(yè)論文范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)波士頓矩陣法九盒矩陣法

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)度高，帶動力強，在擴大內(nèi)需和促進消費方面發(fā)揮了巨大的作用。近年來，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展的同時也出現(xiàn)了房價居高不下、普通老百姓買不起房的問題。相應(yīng)的，房地產(chǎn)業(yè)稅收問題也成為了社會各界關(guān)注的焦點。進入21世紀(jì)以來，我國房地產(chǎn)業(yè)稅收收入取得了連續(xù)多年的大幅增長。由于稅收一直是房價的重要組成部分，所以有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)稅收負(fù)擔(dān)是否合理的問題引起了許多專家學(xué)者的廣泛關(guān)注。

房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)問題文獻回顧

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究，根據(jù)其研究方法的不同，可以分為理論研究和實證研究兩類。

目前，絕大多數(shù)學(xué)者對我國房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的研究都停留在理論研究的階段，他們認(rèn)為我國房地產(chǎn)稅制存在的問題主要集中在稅負(fù)不平，競爭不平等；稅費并舉，重復(fù)課征；稅種設(shè)置不科學(xué)；計稅依據(jù)不合理等方面，對此他們都相應(yīng)的提出了自己的改革建議。此外，房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革課題組(2006)和海南省地方稅務(wù)局課題組(2006)從分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的問題入手，提出了我國進行房地產(chǎn)稅計稅依據(jù)改革應(yīng)該具備的基礎(chǔ)條件和實施方案，對改革過程中機構(gòu)、政策、數(shù)據(jù)、技術(shù)手段、人才、立法等一些具體問題提出了建議。以上這些研究都側(cè)重于理論分析，并基于此對我國房地產(chǎn)業(yè)稅制改革提出了一些基本的思路，沒有利用數(shù)量分析方法建立數(shù)學(xué)模型進行實證分析。

在實證研究方面，我國剛剛進入起步階段。學(xué)者劉立秋，李凱，鄒毅（2001），他們將戰(zhàn)略管理中的波士頓咨詢集團矩陣法（BCG矩陣法）應(yīng)用到稅負(fù)合理性分析中，利用改進后的t－r矩陣對我國房地產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)狀況進行了定量評價和分析，在此基礎(chǔ)上提出了房地產(chǎn)業(yè)稅費制度改革的對策建議。但由于BCG矩陣法本身存在一定的局限性，它的每個維度只能用單個指標(biāo)來衡量，因而他們也只使用了增長率這一個指標(biāo)來衡量稅負(fù)的合理性。

本文在總結(jié)前人研究成果的基礎(chǔ)上，引入GE矩陣法，彌補BCG矩陣法只能用單個指標(biāo)衡量一個維度的局限性，對房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)模型進行了一定的改進。

房地產(chǎn)行業(yè)論文范文第5篇

【關(guān)鍵詞】中小型民營房地產(chǎn)企業(yè) 行政管理 完善對策

近幾年我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的關(guān)鍵時期，東莞市作為我國的制造業(yè)基地，大量外來務(wù)工人員對住房的需求，使得房地產(chǎn)已經(jīng)成為政府的重點調(diào)控行業(yè)。廣大房地產(chǎn)企業(yè)明顯感受到行政管理的重要性，采取積極的措施來促使其發(fā)展更加科學(xué)合理。本文以東莞市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司行政管理工作為例，對中小型民營房地產(chǎn)企業(yè)進行深入調(diào)查，分析其工作存在的困難和壓力，探討完善的對策，提高企業(yè)行政管理的效率。

一、中小型民營房地產(chǎn)企業(yè)行政管理的現(xiàn)狀

東莞作為二線城市，小型項目的開發(fā)公司較多，中型規(guī)模項目投資公司多屬于集團公司或上市公司的分公司及下屬公司。東莞市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司系廣東規(guī)模較大的房地產(chǎn)上市公司子公司，公司成員400多人。公司現(xiàn)開發(fā)項目總用地約3620畝，總建筑面積超過300萬平方米，項目總投資100億元人民幣。

（一）當(dāng)前中小型房地產(chǎn)企業(yè)行政管理的特點

目前，房地產(chǎn)企業(yè)行政管理工作有如下特點：首先，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)不完善，距離現(xiàn)代企業(yè)管理制度還存在一定的差距；其次，在追求利益最大化的同時，出現(xiàn)集團式的“服從管理”和臨時項目的“隨意管理”的現(xiàn)象，第三，內(nèi)部行政、人事不分家，甚至忽略人力資源管理的管理模式。因此中小型房地產(chǎn)企業(yè)中行政管理制度不健全、人才流動性大、部門分工不明確、專業(yè)力量薄弱等，對行政管理健康發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。

（二）中小型房地產(chǎn)企業(yè)行政管理工作面臨的挑戰(zhàn)

目前小型房地產(chǎn)企業(yè)制度不健全，“老板獨權(quán)”比較嚴(yán)重。而一些中型房地產(chǎn)企業(yè)多數(shù)為集團式企業(yè)，在行政管理制度、辦公流程審批等很多方面都參照“總部”。在管理制度方面，因城市地域、消費水平、辦公時間等存在差異，按部就班總部的管理制度難以在公司內(nèi)有效執(zhí)行；在辦公流程審批、工作請示方面，下屬子公司相對權(quán)限較小，很多事情需要經(jīng)過總部的審批，導(dǎo)致辦公流程耗時過長，影響工作效率。

二、中小型房地產(chǎn)企業(yè)行政管理存在的問題

（一）考核方式單一，員工積極性不高

目前很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)中的激勵方式都比較單一，如銷售部門一般是底薪加提成；工程人員一般只跟蹤工程施工的進度；而其他部門則無具體的標(biāo)準(zhǔn)，籠統(tǒng)的德、能、勤、績作為員工統(tǒng)一的考核內(nèi)容，未將企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)轉(zhuǎn)化和分解成個人考核目標(biāo)?？己酥笜?biāo)對有些崗位可能產(chǎn)生評價尺度過于單一的弊端，而對有些崗位則可能產(chǎn)生評價尺度錯合的問題。最后考核流于形式，激勵作用不大。

（二）部門分工不明確，辦事效率低

分工太不明確，職責(zé)界限也不清楚，導(dǎo)致大家只能被動地聽指示。在這種時候，如果企業(yè)不及時調(diào)整工作分配方式，明確界定部門結(jié)構(gòu)以及每一個崗位上的工作職責(zé)，那么企業(yè)內(nèi)部必然會出現(xiàn)分工混亂、職責(zé)不清以及員工開始消極怠工等問題，從而影響整體辦事的效率。

（三）企業(yè)項目具有流動性，企業(yè)文化難建立

認(rèn)識不高是制約中小型房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的關(guān)鍵。中小型房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層和普通員工對本企業(yè)建設(shè)缺乏足夠的認(rèn)識，個別人員將企業(yè)文化建設(shè)誤解成為“形式主義”或“擺花架子”，致使多年來企業(yè)文化建設(shè)沒有實質(zhì)性的進展。其中項目開發(fā)的周期性以及項目地點的流動性是企業(yè)文化建設(shè)的重要瓶頸。這種點多面廣、地域文化理念差別很大，形成共同的價值觀和統(tǒng)一規(guī)范的行文方式具有一定的難度。

三、完善中小型房地產(chǎn)企業(yè)行政管理的對策

（一）改善考評激勵機制，提高員工積極性

建立良好的考評激勵機制，也是對企業(yè)人員的激勵和促進。行政管理員人員的評價可以建立在完成具體的流程工作的基礎(chǔ)上，并盡可能量化指標(biāo)，而服務(wù)意識，業(yè)務(wù)熟悉程度，服務(wù)態(tài)度都應(yīng)該作為必須考核評價的項目。通過對每一位員工所做工作評價和價值認(rèn)定，對各項專職工作實績肯定成績、指出不足，把考核評價與月度獎金分配掛鉤，使工作評價起到了激勵和警示的作用。

（二）整合人力資源、分工明確，提高效率

提高人力資源管理，激發(fā)員工各方面的潛能。其中崗位管理是建立科學(xué)的指標(biāo)體系的前提，崗位管理核心在于工作分析最終形成崗位說明書，崗位說明書包含崗位的工作目的、工作內(nèi)容、職責(zé)權(quán)限、工作關(guān)系以及任職資格等主要內(nèi)容。另外，還要提前對每一個工作崗位具體的考核指標(biāo)、考核方法、考核內(nèi)容向行政管理人員予以說明，如有更正要及時通知，使它真正成為績效考核的依據(jù)，而考核過程對各項工作的監(jiān)督和管理，更能提高工作效率。

（三）建立企業(yè)文化，促進企業(yè)管理

企業(yè)管理的運行是以企業(yè)的一系列制度、規(guī)則、章程的有效執(zhí)行來維持的，具有顯性、剛性的形態(tài)特點，而企業(yè)文化導(dǎo)入是企業(yè)倡導(dǎo)的“道德規(guī)范”，企業(yè)文化導(dǎo)入的確立是以企業(yè)的價值觀、經(jīng)營理念的培養(yǎng)和有效踐行來實現(xiàn)的，具有隱性、柔性的形態(tài)特點。在新的經(jīng)濟形式下我國企業(yè)對內(nèi)及對外的經(jīng)濟活動中更應(yīng)該堅持和宣傳自身的企業(yè)文化。

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