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房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文第1篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫;房價收入比;供給需求;上海

中圖分類號:F29文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號:1673-291X(2010)12-0137-02

一、上海市房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r及特點

上海作為國際性的大都市,已成為亞太地區(qū)經(jīng)濟、金融、商業(yè)航運的中心城市之一。外商外地資金的進(jìn)入尤其是政府實施的對房地產(chǎn)業(yè)的一系列扶持政策,激活了房地產(chǎn)二三級市場。1996年降稅費,1998年放開存量房市場,1999年內(nèi)銷商品房種類歸并,2000年停止住房實物分配,2001年內(nèi)外銷商品房并軌,經(jīng)營性土地實行招標(biāo)等,促使住房消費成為熱點。目前市場潛藏著一定的泡沫隱患,表現(xiàn)為:房價高位運行、開發(fā)過熱;金融信貸對房地產(chǎn)業(yè)過度支持、供需不平衡引致大量空置面積和高危險空置率等現(xiàn)實,房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出一定程度的泡沫跡象。

二、影響中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素及分析

(一)國民經(jīng)濟增長因素

國民經(jīng)濟的增長支撐著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 房地產(chǎn)業(yè)是中國支柱產(chǎn)業(yè)之一,房地產(chǎn)市場是市場體系的重要組成部分。一個國家隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不斷調(diào)整,要求對土地資源進(jìn)行配置和再配置,必然要求形成發(fā)達(dá)的、規(guī)范的房地產(chǎn)市場。世界各國的經(jīng)濟發(fā)展表明,當(dāng)經(jīng)濟增長時,房地產(chǎn)就發(fā)展和繁榮,房地產(chǎn)投資量和交易量隨之增加,市場活躍;反之,當(dāng)經(jīng)濟下降或低速增長時,對房地產(chǎn)的需求大大減少,市場萎縮。近幾年來,伴隨著中國經(jīng)濟的高速增長,人民收入水平提高,對房地產(chǎn)的需求提高,加速了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

(二)市場體制及產(chǎn)業(yè)政策因素

1.市場體制對中國房地產(chǎn)業(yè)的影響。房地市場是中國市場經(jīng)濟的重要組成部分。自從改革開放以來,中國逐步建立了市場經(jīng)濟體制,市場經(jīng)濟的建立,為中國房地產(chǎn)市場帶來了發(fā)展契機。其主要體現(xiàn)在兩個方面:第一,有利于房地產(chǎn)市場資源的配置。第二,引入競爭機制,加強了房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對外來企業(yè)的沖擊。

2.產(chǎn)業(yè)政策對中國房地產(chǎn)市場的影響。中國房地產(chǎn)業(yè)已逐步成為國民經(jīng)濟中一個支柱產(chǎn)業(yè)。然而,中國房地產(chǎn)成為支柱產(chǎn)業(yè)是宏觀上的,并非房地產(chǎn)業(yè)在中國各個地區(qū)都是支柱產(chǎn)業(yè)。各地區(qū)根據(jù)本身經(jīng)濟發(fā)展的水平,對房地產(chǎn)業(yè)制定相應(yīng)的政策,以避免出現(xiàn)超越階段或?qū)嶋H發(fā)展的能力,盲目發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)必然造成供給過剩,房屋空置,既不利于房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,也不利于地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。而分別對待有利于資源配置的優(yōu)化,也有利于房地產(chǎn)本身的持續(xù)發(fā)展。

(三)土地供給因素

土地作為不可再生資源一直是房地產(chǎn)業(yè)的核心,土地供應(yīng)政策的變化將直接波及到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。土地供給的稀缺性、壟斷性與土地需求的多樣性及投機性,直接影響到房地產(chǎn)價格。而目前中國土地市場的不規(guī)范,炒地、圈地?zé)岬?a href="http://www.milkcooler.cn/haowen/72151.html" target="_blank">現(xiàn)象更是造成房價上漲的主要原因之一。

(四)房地產(chǎn)金融市場因素

1.房地產(chǎn)開發(fā)商融資渠道對房地產(chǎn)市場的影響。目前中國房地產(chǎn)開發(fā)商普遍存在自有資金不足,由于房地產(chǎn)市場火爆,利潤高,有限的資金積累又被盲目的用于擴大再生產(chǎn)。同時融資渠道單一, 銀行貸款在房地產(chǎn)業(yè)營運資金中所占比率很大,按照國際上一般標(biāo)準(zhǔn),銀行貸款不能超過房地產(chǎn)投資的40%,而中國房地產(chǎn)業(yè)銀行貸款卻常達(dá)70%。由于許多企業(yè)經(jīng)營不善無力還貸,給銀行造成呆、壞賬,反過來又會影響到房地產(chǎn)業(yè)的通過銀行融資的渠道。這很大程度上制約了中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)應(yīng)融資形式多樣化,融資渠道多元化,這樣可以更多的降低金融風(fēng)險。

2.消費者抵押貸款對房地產(chǎn)市場的影響。消費者抵押貸款直接影響到中國房地產(chǎn)市場的需求。由于中國居民收入水平不高,對住房消費能力有限,并且購房需投入大筆資金,這就需要銀行提供抵押貸款來滿足消費者需求。從而拉動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。然而,消費者抵押貸款也逐漸加重銀行風(fēng)險。首先是違約風(fēng)險,盡管個人住房貸款的不良率非常低,但因支付能力而違約的情況越來越多。其次是流動性風(fēng)險和利率風(fēng)險。目前銀行存款主要是三年期以下的定期存款和活期存款,而個人住房貸款的期限一般在五至十五年。資產(chǎn)負(fù)債的期限不匹配,使商業(yè)銀行承擔(dān)著巨大的風(fēng)險。這就需要保險業(yè)的介入,以化解風(fēng)險。

(五)房地產(chǎn)市場的總供給與總需求以及供需結(jié)構(gòu)因素

1.房地產(chǎn)市場的總供給與總需求房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。進(jìn)入新世紀(jì)以來,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供求兩旺、消費與投資共進(jìn)的繁榮局面。然而我們不能就此忽視房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中所存在的問題。目前對商品房的需求主要存在以下四種,即正常需求、被動需求、投機需求和投資需求。其中正常需求是老百姓出于居住目的產(chǎn)生的,這部分需求總量很大,屬于潛在需求,但在目前房價偏高以及住房體制的雙重壓制下,這部分需求并不迫切。被動需求是指由于拆遷行為引起的需求,由于舊城改造和城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè),這部分需求占了相當(dāng)大的比例。投機需求指靠短期炒作而試圖牟取暴利的需求,這部分需求的摻入是當(dāng)前房價高漲的一個重要原因,阻礙房地產(chǎn)市場的發(fā)展。

2.房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響。就近幾年各類商品房的供求結(jié)構(gòu)而言,目前住宅類房地產(chǎn)的供給量和需求量約占商品房總量的70 %以上,商業(yè)、工業(yè)和其他類房地產(chǎn)所占比重不到30 % ,該比例結(jié)構(gòu)基本合理。而商品住房的比例結(jié)構(gòu)卻存在不協(xié)調(diào)的因素。以上兩方面都需要國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。

(六)房地產(chǎn)稅收因素

房地產(chǎn)稅收同樣對房地產(chǎn)市場的發(fā)展有很大的影響。房地產(chǎn)稅收不僅是國家用以調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要杠桿,而且是保證市場公平競爭、市場各主體合理收益的分配及整個市場有序運行的重要條件。由于中國土地有償使用制度改革起步較晚和整個稅收體制改革滯后,中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系與房地產(chǎn)市場的發(fā)展不適應(yīng),出現(xiàn)了國有城市土地出讓稅費復(fù)雜、稅賦不均、管理不嚴(yán)等問題,不僅沒有發(fā)揮稅收的功能,而且導(dǎo)致國有土地資源的不合理配制。

綜合上面的六個因素,造成中國目前房地產(chǎn)市場泡沫的原因歸根結(jié)底是中國沒有一套完善的房地產(chǎn)管理措施及相應(yīng)政策。

三、對中國房地產(chǎn)市場的管理與政策建議

1.通過土地結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整來促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。為充分發(fā)揮土地供給結(jié)構(gòu)對宏觀經(jīng)濟和區(qū)域經(jīng)濟以及房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的績效,國土部門在確定土地供給的結(jié)構(gòu)時,一定要明晰經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的重點,洞察國家財政金融政策、產(chǎn)業(yè)政策和區(qū)域政策的運作態(tài)勢,因勢利導(dǎo)地設(shè)計土地供給結(jié)構(gòu)。要通過土地供給結(jié)構(gòu)的變化,積極地與其他宏觀經(jīng)濟杠桿互動,來影響宏觀經(jīng)濟的走勢。應(yīng)實行嚴(yán)格控制,嚴(yán)禁單位和個人亂占濫用土地,以保證城市土地得到合理和優(yōu)化的配置。城市土地在供應(yīng)上要把握好供地的時間階段和區(qū)位安排。供地的時間階段和區(qū)位安排,要根據(jù)用地性質(zhì)、城市功能、市場需要、資金來源、建設(shè)時間、配套條件等來進(jìn)行抉擇,運用土地供求和價值規(guī)律打好“時間差”和“空間差”,進(jìn)而使城市土地經(jīng)營和房地產(chǎn)運作的成本降到最低,效率最大。

2.大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融多元化以增加房地產(chǎn)的有效供給與有效需求。首先,應(yīng)在深化改革上加大力度。要著力消除居民住房消費的體制性和政策的影響,其中包括繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房的出售及再流動、完善住房補貼制度,增大經(jīng)濟適用房的供給等創(chuàng)新舉措,以使更多的居民買得起房。同時,須抓住房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整的主線,調(diào)整房地產(chǎn)的樓盤產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、市場結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、空間布局結(jié)構(gòu),以重塑樓盤產(chǎn)品的差異化特質(zhì)。在此基礎(chǔ)上,還要大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融的路徑創(chuàng)新和制度創(chuàng)新。從增加房地產(chǎn)有效需求角度出發(fā),政府應(yīng)加強對住房金融發(fā)展的支持和調(diào)控力度。政府應(yīng)該允許、鼓勵、支持以商業(yè)銀行為主體,包括人壽保險公司在內(nèi)的各種中外金融機構(gòu)參與商業(yè)住房抵押貸款的金融業(yè)務(wù),并通過有關(guān)政策對中低收入家庭實施一系列補助計劃,讓中低收入家庭、尤其是經(jīng)濟欠發(fā)達(dá)地區(qū)的居民,通過抵押貸款等形式進(jìn)入商品房市場,從而在滿足城鎮(zhèn)居民住房消費的同時,進(jìn)一步促進(jìn)住房金融的發(fā)展。

3.以經(jīng)濟適用房為核心增加有效供給。當(dāng)前,中國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)矛盾已經(jīng)逐漸凸現(xiàn),不斷上漲的房價已經(jīng)超越了居民的購買能力。則更需要以經(jīng)濟適用房為核心增加有效供給,逐步提升經(jīng)濟適用房的品質(zhì)。一是要靠政府的宏觀調(diào)控和市場監(jiān)督,確保經(jīng)濟適用房的價格合理、質(zhì)量優(yōu)等;二是要靠房地產(chǎn)開發(fā)商的精心規(guī)劃和設(shè)計,蓋“百年建筑”,給老百姓創(chuàng)造良好的居住和生活空間,給子孫后代留下一份生態(tài)化和人性化的寶貴“遺產(chǎn)”,給城市增加一道亮麗的風(fēng)景線;三是要通過提高建筑產(chǎn)品的科技含量,降低資源消耗和成本費用,提升樓盤產(chǎn)品的性價比,由此獲得滿意的市場份額和合理的開發(fā)利潤。

4.實質(zhì)性啟動廉租房工程。建立廉租房制度,解決城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難的問題,其人均廉租房面積原則上不能超過當(dāng)?shù)厝司》棵娣e的60%。廉租房的保障方式以發(fā)放租賃住房補貼為主,以實物配租、租金核減兩種方法為輔。進(jìn)行實物配租的廉租房是以收購的現(xiàn)有舊住房為主,主要有五個來源:政府出資收購的住房、社會捐贈的住房、騰空的公有住房、政府出資建設(shè)的廉租房和通過其他途徑籌集的住房。廉租房工程的實施,有助于在加大城鎮(zhèn)房改力度的同時,關(guān)注城鎮(zhèn)弱勢群體的住房消費需求,化解社會矛盾。因此,實質(zhì)性啟動廉租房工程,可以從穩(wěn)定性的層面給房地產(chǎn)市場的方興未艾注入新的機制,從而使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展保持穩(wěn)健性和有序性。

五、結(jié)論

以上的政策方案需要長期的靈活地實施下去,才能真正發(fā)揮它的功效,另外要想從根本上解決中國現(xiàn)有的房地產(chǎn)問題,還要從根本上入手建立健全中國的房地產(chǎn)金融體制,更好地讓市場這只看不見的手來調(diào)節(jié),分擔(dān)抵擋房地產(chǎn)風(fēng)險,實現(xiàn)“居者有其屋”。

參考文獻(xiàn):

房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文第2篇

摘要：本文引用最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，運用泡沫測度理論，對我國2000年以來房地產(chǎn)業(yè)運行中是否存在泡沫進(jìn)行了實證分析，得出此期間我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的泡沫，且近年有加重趨勢，在此基礎(chǔ)上提出了應(yīng)對我國房地產(chǎn)泡沫的對策建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫；實證分析；對策

引言：美國著名經(jīng)濟學(xué)家查爾斯P金德伯格曾把房地產(chǎn)泡沫解釋為：房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買者。隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對應(yīng)的實體價格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。我們可以簡單的將房地產(chǎn)泡沫定義為：房地產(chǎn)價格連續(xù)上漲而導(dǎo)致的價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)的內(nèi)在價值。

許多經(jīng)濟學(xué)家警告稱，美國次貸危機發(fā)生后2年，中國也開始面臨房地產(chǎn)泡沫破裂的危險，如果不幸成為現(xiàn)實，將對全球經(jīng)濟造成不可預(yù)料的影響。近期，中國政府便連續(xù)出臺了調(diào)控房地產(chǎn)系列政策，然而收效甚微，全國70個大中城市房屋銷售價格仍然維持在同比10%左右的增速（如表1）。當(dāng)前，我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫、泡沫程度如何以及如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為學(xué)術(shù)界和實務(wù)界最為關(guān)注的問題。

表12010年全國70個大中城市1—7月房屋銷售價格同比變動表

一、我國房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)的選擇本文在總結(jié)已有文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的涵義、成因及統(tǒng)計資料的可得性、可操作性并借鑒國際通用指標(biāo)，主要選取房地產(chǎn)投資開發(fā)總額/全社會固定資產(chǎn)投資總額、房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率、房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率、房價收入比、房屋施工面積/房屋竣工面積等五個指標(biāo)來評價我國房地產(chǎn)市場泡沫的現(xiàn)狀。我們根據(jù)國際通用標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)是我國支柱產(chǎn)業(yè)的實際情況，研究文獻(xiàn)，參考大部分專家的意見，確定了我國房地產(chǎn)市場泡沫判斷標(biāo)準(zhǔn)（如表3），獲得指標(biāo)大于其警戒線，即為房地產(chǎn)市場存在泡沫現(xiàn)象。

指標(biāo)1：房地產(chǎn)投資開發(fā)總額/全社會固定資產(chǎn)投資總額。本指標(biāo)反映全社會固定資產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)是否合理。該比值越大，說明房地產(chǎn)投資擠占基本建設(shè)和更新改造的資金的比重越大。比值過大就會造成經(jīng)濟發(fā)展后勁不足，泡沫經(jīng)濟嚴(yán)重。

指標(biāo)2：房地產(chǎn)價格增長率/GDP增長率。該指標(biāo)是測量房地產(chǎn)相對實體經(jīng)濟（GDP）增長速度的動態(tài)相對指標(biāo)，可以衡量房地產(chǎn)行業(yè)擴張程度，顯示房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟的偏離程度，進(jìn)而反映房地產(chǎn)泡沫發(fā)展的趨勢。該指標(biāo)值越大房地產(chǎn)飽沫的程度就越大。

指標(biāo)3：房地產(chǎn)貸款增長率/貸款總額增長率。這個指標(biāo)是用來衡量房地產(chǎn)業(yè)對銀行資金的依賴程度。數(shù)值越大說明房地產(chǎn)業(yè)銀行資金的依賴程度越大。房地產(chǎn)過多地依賴于銀行資金支持，則說明其泡沫越大，就應(yīng)該提高警惕，嚴(yán)防由此引發(fā)的金融危機。

指標(biāo)4：房價收入比。該指標(biāo)是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值反映了居民家庭對住房的支付能力。該比值越高代表支付能力就越低。當(dāng)市場中的房價收入比一直處在上升狀態(tài)并且沒有存在市場萎縮的跡象則說明這個房地產(chǎn)市場中投機需求的程度較高產(chǎn)生房地產(chǎn)泡沫的可能性就越大。

指標(biāo)5：房屋施工面積/房屋竣工面積。這個指標(biāo)衡量房地產(chǎn)市場的供應(yīng)情況。商品房施工與竣工面積分別代表房地產(chǎn)市場的供給和需求，其比值用來反映商品房未來供求差異。指標(biāo)值越大則說明供大于求，房地產(chǎn)市場的泡沫可能性越大。

二、我國房地產(chǎn)泡沫的綜合測評

根據(jù)上文確定的房地產(chǎn)泡沫評價指標(biāo)及其警戒線（如表3），利用統(tǒng)計數(shù)據(jù)（如表2），我們通過計算確定了2000年以來我國房地產(chǎn)市場的總體泡沫情況（如表3）。

表2 2000—2009年有關(guān)評價房地產(chǎn)市場泡沫狀況的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)

注：指標(biāo)4在計算過程中，用到的房屋面積為80，家庭成員個數(shù)為3人。

通過表3和圖1—1、圖1—2，我們可以獲得以下結(jié)論：（1）2000—2009年房地產(chǎn)投資開發(fā)總額和全社會固定資產(chǎn)投資總額的比值均超過了14%，這表明我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的房地產(chǎn)泡沫，投資過度的向房地產(chǎn)業(yè)集中，房地產(chǎn)投資泡沫不容樂觀；（2）2000—2008年房地產(chǎn)價格增長率和GDP增長率的比值沒有超過警戒線2，但是2009年突躍到了2.04，說明房地產(chǎn)業(yè)近期存在著泡沫現(xiàn)象；（3）2005—2006年房地產(chǎn)貸款增長率的貸款總額增長率比值超過了警戒線，實為房地產(chǎn)市場的泡沫現(xiàn)象，2001—2003年、2007年和2009年該指標(biāo)的數(shù)值雖然沒有超過2，但是都超過了1.5，是潛在泡沫危機的表現(xiàn)；（4）2000—2009年該指標(biāo)均超過了警戒線6這表明現(xiàn)階段我國房價的漲幅已經(jīng)超過了居民的承受能力，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了相當(dāng)?shù)呐菽?；?）房屋施工面積和房屋竣工面積的比值僅在2000年和2001年沒有超過警戒線3，其他年份都超過了警戒線，而且比值越來越大，可見已經(jīng)存在相當(dāng)程度的泡沫，并逐年加重。如上所述：2000年以來我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一定程度的房地產(chǎn)泡沫，并近年有加重趨勢。

三、應(yīng)對我國房地產(chǎn)泡沫的對策建議在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生是不可避免的，它是經(jīng)濟運行的一種特殊表現(xiàn)形式，適度泡沫對經(jīng)濟的發(fā)展會起到一種劑的作用，會有效地刺激經(jīng)濟的發(fā)展，但是，泡沫過度的膨脹會演變成泡沫經(jīng)濟，一旦泡沫破裂，所造成的危害將是很大的。因此，房地產(chǎn)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，適度的泡沫，對活躍經(jīng)濟，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的，但是如果泡沫過多，過于膨脹，一旦破裂必會對國民經(jīng)濟造成嚴(yán)重的破壞。通過對2000—2009年相關(guān)數(shù)據(jù)的分析，我們發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過熱，泡沫現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，為了遏制房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)膨脹，提出以下對策建議：（一）從金融領(lǐng)域入手，建立高效有序的房地產(chǎn)金融市場體系防范房地產(chǎn)泡沫最有效也是最容易操作的方法是從金融領(lǐng)域入手，加強對銀行等金融機構(gòu)的監(jiān)管，加強信貸監(jiān)管，抑制投機。金融機構(gòu)是房地產(chǎn)市場資金的主要來源之一，控制其供給是達(dá)到控制房價上漲目的的必要措施。金融機構(gòu)要不斷提高自身抵御金融風(fēng)險的能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)要不斷完善信用制度、抵押制度、擔(dān)保保險制度等，提高資本充足率，控制不良貸款率。商業(yè)銀行特別要加強房地產(chǎn)信貸管理，合理控制和調(diào)控房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防范金融風(fēng)險。對開發(fā)貸款從嚴(yán)審批，嚴(yán)防房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的虛假按揭的行為，同時加強對個人住房抵押貸款的審核，對多次購房的應(yīng)實施抵押遞減制度。另外，可以拓展房地產(chǎn)融資渠道和培育創(chuàng)新融資機制，從而解決房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴銀行貸款的現(xiàn)狀，起到分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險的作用。

（二）適時推進(jìn)房產(chǎn)稅征收，保證房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定發(fā)展著名經(jīng)濟學(xué)家樊綱曾表示我國房地產(chǎn)市場最大的制度缺陷就是沒有房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅主要是針對商品房保有環(huán)節(jié)征稅，在稅費相對固定的情況下，房產(chǎn)稅與購房成本有關(guān)。一旦開始征稅，商品房的持有成本將從無到有，其投資屬性將被大大削弱，這將從根本上打擊投資與投資性購房，進(jìn)而從長遠(yuǎn)角度保證房地產(chǎn)市場的健康。5月31日，國務(wù)院批轉(zhuǎn)國家發(fā)展改革委員會《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知》明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”。然而，全國推行難度較大，發(fā)改委應(yīng)聯(lián)合財政、稅務(wù)等相關(guān)部門，組織相關(guān)專家，成立項目組，進(jìn)行廣泛調(diào)研與論證，盡快出臺房產(chǎn)稅征收的實施細(xì)則，可以先在個別城市試點，逐步推向全國。

（三）完善住房保障體系，實現(xiàn)住宅產(chǎn)品優(yōu)化供給政府應(yīng)該控制高檔房屋建設(shè)，引導(dǎo)和鼓勵開發(fā)商建設(shè)中低價位的小戶型住宅，如限制部分土地僅造平民住宅，對招標(biāo)土地建成后的住宅價格設(shè)置上限等。大規(guī)模地推出經(jīng)濟適用房，確保廣大中低收入的家庭實際享受到真正的補貼。加強城鎮(zhèn)廉租房建設(shè)，解決最低收入家庭基本住房需

求。這種多層次的住房供給體系可以為不同消費人群提供不同價位的商品房。在當(dāng)前房價超出廣大居民住房購買力的情況下，保障性住房可以起到限制房價的作用，政府還要不斷提供各種就業(yè)機會，增加家庭收入，提高廣大居民的住房購買力。同時，政府可以通過財政專項支出、土地出讓收入補貼、公積金的增值以及社會捐贈等方式建立起穩(wěn)定的專用住房保障基金，專門用于低收入人群的住房保障。

（四）增加信息透明度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易秩序信息的不對稱不僅會扭曲市場對房地產(chǎn)供求關(guān)系的正常反映，也是房地產(chǎn)市場盛行投機炒作的一個重要原因。導(dǎo)致信息不對稱的原因既有市場因素也有非市場因素，只有從這兩方面著手才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場交易秩序。針對市場因素，要強制房地產(chǎn)企業(yè)披露信息，如土地價格、建筑安裝成本、綠化和配套費用、各項稅費、利潤率等信息，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的公開透明運作。同時加強對信息披露的監(jiān)督力度，不僅是政府，行業(yè)自律協(xié)會、媒體、律師事務(wù)所和會計事務(wù)所等主體也應(yīng)發(fā)揮各自的作用。針對非市場因素，政府部門要加強政務(wù)公開制度的建設(shè)并將政務(wù)公開法制化。既要做到行政信息公開也要做到行政公開。包括有關(guān)房地產(chǎn)的各相關(guān)法律行政制度的公開，政府采購公開，標(biāo)準(zhǔn)化管理制度公開。各級政府尤其是國土資源管理部門對各地塊地價的公開，金融監(jiān)管部門，如央行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等監(jiān)管部門對利好消息的及時完整的公開，防止房地產(chǎn)商惡意提高房價，增加購買者的理性化交易行為。

（五）建立科學(xué)合理的房地產(chǎn)運作預(yù)警系統(tǒng)，引導(dǎo)市場向理性方向發(fā)展為使我國房地產(chǎn)市場向理性方向發(fā)展，政府必須建立完善的房地產(chǎn)市場運行監(jiān)測預(yù)警系統(tǒng)。該系統(tǒng)要及時歸集、整理和分析有關(guān)房地產(chǎn)方面的信息，研究房價的波動及其市場運作規(guī)律，從而對房地產(chǎn)市場趨勢做出判斷性預(yù)測，定期市場分析報告。該市場報告應(yīng)該是公開的、無償?shù)摹⒃诖_定的渠道上發(fā)行的，并真實合理、及時準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)業(yè)的運行狀況。不但可以合理引導(dǎo)企業(yè)正確投資，避免房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，而且還可以為政府制定宏觀政策提供有價值的信息。尤其會檢測房地產(chǎn)泡沫程度，能及時發(fā)出警報，以引起決策層關(guān)注，通過土地供應(yīng)、稅收和改善預(yù)售管理等手段進(jìn)行必要的干預(yù)和調(diào)控，有效地避免我國房地產(chǎn)業(yè)市場“泡沫”的進(jìn)一步擴大。

作者單位：英國拉夫堡大學(xué)

參考文獻(xiàn)[1]王西軍，劉傳哲.我國房地產(chǎn)泡沫的實證分析.價格月刊，2006(10):16—18.

[2]李佩珈.房地產(chǎn)泡沫的評價指標(biāo)體系構(gòu)建與綜合測度.建筑經(jīng)濟，2008(11):79—82.

[3]馬輝，陳守東，才元.當(dāng)前我國房地產(chǎn)泡沫的實證分析.經(jīng)濟研究參考，2008(34):25—33.

房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)泡沫；泡沫經(jīng)濟；預(yù)警；防治；系統(tǒng)

經(jīng)歷了上世紀(jì)90年代初期房地產(chǎn)業(yè)的大起大落，1998年以來，我國宏觀經(jīng)濟運行中出現(xiàn)了明顯的通貨緊縮現(xiàn)象，社會物價總體水平下降，但我國房地產(chǎn)業(yè)卻呈現(xiàn)出強勢運行的趨勢，房地產(chǎn)投資和消費高速增長，房地產(chǎn)價格逆勢上揚，是什么因素導(dǎo)致房地產(chǎn)投資與銷售增長速度之快、房價增長幅度之大呢？因為房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟和人民生活有極大的關(guān)系，所以人們對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展表現(xiàn)出極大的關(guān)心。房地產(chǎn)泡沫問題成為全社會最為關(guān)注、最具爭議的焦點問題。政府也開始出臺相應(yīng)的調(diào)控政策，預(yù)防房地產(chǎn)過熱。然而，由于房地產(chǎn)市場本身所具有的不確定性，加上對其投資或投機行為又受到“預(yù)期”等心理因素的影響，因此，人們對房地產(chǎn)泡沫的論斷難免有失偏頗。如何科學(xué)地對房地產(chǎn)泡沫進(jìn)行檢驗和測度，如何建立一個房地產(chǎn)的參照價格體系，如何預(yù)警與防治房地產(chǎn)泡沫，這是一個值得深入探討的課題。

一、房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束

（一）房地產(chǎn)泡沫的定義

泡沫是指實際價格脫離理論價格。房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上漲，即土地和房屋價格極高，與其使用價值不符，偏離了理論價格，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。

（二）房地產(chǎn)泡沫形成的原因

房地產(chǎn)泡沫的形成與房地產(chǎn)市場的規(guī)范化及市場化、法制環(huán)境、市場環(huán)境、政府管理水平、金融監(jiān)管體系、投資人的風(fēng)險意識、購房者的理性程度等密切相關(guān)。房地產(chǎn)泡沫作為一種經(jīng)濟現(xiàn)象，它的形成離不開一定的經(jīng)濟、金融環(huán)境背景的孕化。市場經(jīng)濟是產(chǎn)生交易投機的前提條件：經(jīng)濟貨幣化、經(jīng)濟增長，以及金融衍生工具的大量出現(xiàn)為大規(guī)模房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生提供了資金支持；金融自由化、信息化帶來的資本流動加速對價格波動和價格泡沫起到了推波助瀾的作用；而經(jīng)濟規(guī)制失衡則為泡沫的形成提供了制度支持。在市場中，投機是一種普遍行為，房地產(chǎn)投機與土地投機緊密相連，在中國1992、1993年的房地產(chǎn)熱中的土地投機是房地產(chǎn)投機活動中的主要投機方式，適度的房地產(chǎn)投機能促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮和活躍，但投資規(guī)模的過分膨脹是導(dǎo)致泡沫程度加深的最主要原因。當(dāng)房地產(chǎn)市場投機超越一定的程度和數(shù)量界限，存在大量的非理性投機或嚴(yán)重的價格操縱行為時，并引起市場其他投機者的不斷盲目跟進(jìn)，同時房地產(chǎn)價格不斷飛漲，市場風(fēng)險不斷累積，最終引起房地產(chǎn)泡沫的崩潰。

（三）房地產(chǎn)泡沫的分類

房地產(chǎn)泡沫從房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成角度可分為以下四類：

1．土地價格泡沫。土地價格由于市場投機炒作等會出現(xiàn)虛漲，這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就有可能發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。2005年調(diào)查報告指出，在2005年中國購置土地面積中未完成開發(fā)土地面積近1.7億平方米，可土地價格卻成倍增長，北京、深圳、大連、青島等地表現(xiàn)尤為突出。

2．房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，超過部分的供給增長屬于虛漲，也構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù)，商品房空置率達(dá)10%以內(nèi)時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，將導(dǎo)致房價猛跌，開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉。中國某經(jīng)濟監(jiān)測中心的一份研究報告指出，目前我國商品房空置面積達(dá)1.14億平方米，個別城市的房屋空置率已超過10%。

3．房地產(chǎn)投資泡沫。上世紀(jì)90年代初期的廣東惠州就出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資泡沫。從1992年到1993年，有上千家房地產(chǎn)公司向惠州蜂擁而來，廣征地，大投入，全面開發(fā)，房地產(chǎn)交易猛增。1993年商品房銷售面積90.28萬平方米，交易宗數(shù)6997宗，房地產(chǎn)投資額43.9億元，分別比1991年增長了26％、250％和920％。然而這種違背了市場規(guī)律的過熱現(xiàn)象終不長久，從1993年下半年起，一批房地產(chǎn)公司先后關(guān)門或倒閉，留下了許多半拉子工程，也就是“爛尾樓”，惠州市房地產(chǎn)業(yè)及其區(qū)域經(jīng)濟進(jìn)入了低迷時期。一般來說，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。

4．房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)。此外，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。如果房價飛漲，開發(fā)商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。

（四）房地產(chǎn)泡沫的形成、膨脹與結(jié)束

房地產(chǎn)在許多人的眼里是一種資產(chǎn)商品。在這種市場上，價格高低在很大程度上取決于買賣雙方對未來價格的預(yù)期。而且，這種預(yù)期有一種“自我實現(xiàn)”的性質(zhì)。這就是說，房價越是上漲，就有越多的人由于價格上漲的預(yù)期而入市搶購。而搶購又會使價格進(jìn)一步上漲和預(yù)期增強。因此，只要有足夠的人入市購買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會出現(xiàn)“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去。在過高的價位上，一旦房價止升回跌，很快就會加速下行，導(dǎo)致房市崩盤。

“八十年代看深圳，九十年代看惠州！”這句上世紀(jì)廣東流行的口頭禪，令海內(nèi)客商攪起了惠州房地產(chǎn)狂潮，上千家房地產(chǎn)企業(yè)云集惠州，可最終泡沫脹破都“折戟潰逃”，使惠州成為上世紀(jì)90年代全國三大房地產(chǎn)熱重災(zāi)區(qū)之一。在惠州房地產(chǎn)泡沫中可以很明顯地看到，在1992年初期，房地產(chǎn)市場的啟動，為惠州的發(fā)展引來了大量的資金，這種投資機會吸引了全國各地的資金不斷涌向惠州的房地產(chǎn)和建筑業(yè)。資金的不斷引入一方面使得惠州的房地產(chǎn)價格以更大的速率上升，另一方面也極大的帶動了建筑業(yè)、娛樂業(yè)等后向產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。只是由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)的超出了惠州經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的需求。才使房地產(chǎn)泡沫急速的膨脹得失去了控制，造成了災(zāi)難性的后果。房地產(chǎn)泡沫的結(jié)束帶給惠州的是近10年的經(jīng)濟低迷。

房地產(chǎn)泡沫的膨脹會引起整個國民經(jīng)濟的泡沫，泡沫雖是經(jīng)濟中的一種常見現(xiàn)象，但泡沫經(jīng)濟的結(jié)束方式往往是和經(jīng)濟的承受能力相關(guān)聯(lián)的，同一規(guī)模的泡沫在不同的經(jīng)濟中會對經(jīng)濟產(chǎn)生不同的潛在影響?；葜菔蟹康禺a(chǎn)泡沫的破滅使惠州持續(xù)了近十年的經(jīng)濟蕭條，巨大的銀行呆帳、壞賬，經(jīng)濟增長停滯，大量的社會失業(yè)等。實際泡沫以破滅結(jié)束的表現(xiàn)方式也只是一個小概率事件，如1997年7月以前，美國與東亞各國，雖然同樣存在著泡沫經(jīng)濟，但其反應(yīng)則完全不同。東南亞國家股市盤子很小，經(jīng)濟承受能力差，經(jīng)濟泡沫對他們的沖擊相當(dāng)大，可美國經(jīng)濟泡沫雖然膨脹的厲害，但美國經(jīng)濟規(guī)模大、基礎(chǔ)好，游資的沖擊雖曾使美國股市短期波動，但并未引起泡沫破滅，并能繼續(xù)帶動投資、消費和經(jīng)濟持續(xù)增長。

二、房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警與防治

（一）房地產(chǎn)泡沫的預(yù)警

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格漲幅不大、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率，商品房供給略大于市場需求等，這些對活躍經(jīng)濟，促進(jìn)競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。但如果房地產(chǎn)泡沫過于膨脹的話，造成虛假的房地產(chǎn)市場的繁榮及虛假的經(jīng)濟繁榮則是不利的。房地產(chǎn)泡沫預(yù)警的目的就在于要量化房地產(chǎn)市場泡沫的膨脹程度，首先要測度房地產(chǎn)是否出現(xiàn)了泡沫，然后根據(jù)實際經(jīng)濟的承受能力找出房地產(chǎn)泡沫的臨界點，一旦泡沫接近或者超過這個臨界點，就發(fā)出泡沫預(yù)警信號。

我們建議選用幾個指標(biāo)來測度房地產(chǎn)泡沫，分別是房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率、房屋空置率、房地產(chǎn)單位價格增長率、房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率等五個指標(biāo)。

將這五個測度指標(biāo)的實際值與臨界值比較，如果實際值超越了臨界值，就認(rèn)為是發(fā)出了預(yù)警信號。若發(fā)出預(yù)警信號的指標(biāo)越多，房地產(chǎn)泡沫變化的概率越大，對超過臨界值的預(yù)警指標(biāo)加權(quán)求和，測算出房地產(chǎn)泡沫變化的概率，據(jù)此便可對房地產(chǎn)泡沫發(fā)生的可能性和嚴(yán)重程度進(jìn)行預(yù)測和監(jiān)控。房價收入比的國際慣例是在4~6倍之間的房地產(chǎn)市場是健康的，不存在泡沫，超過這個比例，則認(rèn)為存在泡沫。而我國房價收入比從1994年以來一直是高于8倍，2002年甚至達(dá)到10.9倍。我國房價收入比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國際認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)，.房價收入比的比值的高低跟國家的經(jīng)濟發(fā)展水平是相關(guān)的。即便是同一國家，發(fā)達(dá)地區(qū)的房價收入比與欠發(fā)達(dá)地區(qū)的房價收入比也不同。根據(jù)各地房價、國民收入的增長幅度的比較來衡量房價收入比是比較合理的。根據(jù)資料顯示，我國房價收入比在7~8倍是合理的；房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率的臨界值為2.5%；商品房空置率指標(biāo)國際上通用的指標(biāo)是10%的臨界值；房地產(chǎn)單位價格增長率的臨界值是2.5%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率的臨界值是2.5%。以廣東惠州為例，套用這五個測度指標(biāo)來考察惠州的房地產(chǎn)泡沫情況，我們發(fā)現(xiàn)：房價收入比大約是9.3倍，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率約為2.2%；商品房空置率約為9.6%；房地產(chǎn)單位價格增長率大約是2.9%；房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率大約是1.9%，由這些數(shù)據(jù)表明，惠州房地產(chǎn)市場供求結(jié)構(gòu)平衡、空置率合理、價格基本是穩(wěn)中有升，惠州樓市屬于有適度的、可促進(jìn)經(jīng)濟繁榮的房地產(chǎn)泡沫。

（二）房地產(chǎn)泡沫的防治

房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文第4篇

【關(guān)鍵詞】濟南市 房地產(chǎn)市場 蛛網(wǎng)模型 泡沫 測度

一、房地產(chǎn)泡沫的定義

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機、壟斷、信息不對稱、外部效應(yīng)等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)持續(xù)上漲的現(xiàn)象。

二、濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的探析

1.濟南房地產(chǎn)市場價格分析

從1998年國內(nèi)開始實行住房制度改革開始,我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了2004年以來的快速增長,2008年下半年以后的低迷,直到2009年在國家大力刺激下的復(fù)蘇,再到如今的國內(nèi)一、二線城市房價的居高不下,而濟南的房地產(chǎn)市場的狀況如何,筆者對此進(jìn)行了具體分析。

選用當(dāng)年濟南市房屋銷售面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場需求量,以當(dāng)年房屋銷售價格作為本期價格;采用當(dāng)年竣工房屋面積作為當(dāng)年房地產(chǎn)市場供給量,以上一年房屋銷售價格作為本期價格,建立蛛網(wǎng)模型。運用Stata10.0普通最小二乘法對濟南市1998年～2009年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進(jìn)行了線性回歸。得到回歸方程如下:

Q = -56.0272 + 0.1018 PtR2=0.9331

Q = 94.0453 +0.0612 Pt-1 R2=0.4955

假設(shè)存在均衡價格,求得Pe=3660.29。根據(jù)回歸模型,需求曲線與供給曲線均為正斜率,又因為在2006年以后房屋銷售價格高于均衡價格Pe,所以隨著房價的逐年增長,商品房的供給量越來越大地小于住宅需求,供不應(yīng)求的市場矛盾更加嚴(yán)重。這會使得房地產(chǎn)開發(fā)商的寡頭壟斷格局得到加強。如果任其這種市場失靈的狀態(tài)發(fā)展下去,房地產(chǎn)市場將逐漸成為以房產(chǎn)投機主導(dǎo)的資產(chǎn)市場,甚至?xí)a(chǎn)生泡沫。

2.濟南市場的泡沫與非泡沫――以投機理論模型為基礎(chǔ)的實證分析

本文借鑒Levin and Wright(1997),采用如下的模型:

pt=α0+α1 yt+α2 it +α3[gt /(1+ it)]+ut

pt代表房地產(chǎn)價格,yt代表居民可支配收入,it代表貸款利率,gt /(1+ it)代表房地產(chǎn)價格實際增長率,ut為隨機誤差項。

根據(jù)周京奎、曹振良(2004)的研究,令θ= -α3/α2,則θ可以用來表示房地產(chǎn)業(yè)投機度,如果θ值過高,房地產(chǎn)市場很可能存在泡沫。根據(jù)國際經(jīng)驗,認(rèn)為θ>40%時,認(rèn)定該市場投機行為顯著,投機泡沫產(chǎn)生。

參數(shù)的檢驗和結(jié)論:根據(jù)濟南統(tǒng)計信息網(wǎng)2009年濟南市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報及2009年統(tǒng)計年鑒,本文選取了1998~2009年房屋銷售價格,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,中國人民銀行網(wǎng)站歷年抵押貸款利率數(shù)據(jù),運用Stata10.0估計方程,結(jié)果如下:

pt=313.5509+0.1997yt -4070.094it +1506.663[gt /(1+ it)]+et

R2=0.9805 DW=1.677

其中,α2= -4070.094α3=1506.663因此根據(jù)公式計算出:

θ=-α3/α2=0.3702

以上分析表明,濟南市的房地產(chǎn)投機度已經(jīng)接近40%的警戒水平,說明2009年房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫已經(jīng)引發(fā)了進(jìn)一步的投機需求,盡管投機性的需求可以在一定程度上擴大內(nèi)需、活躍市場,但是過度投機則會產(chǎn)生房地產(chǎn)市場泡沫。

3. 濟南市房地產(chǎn)市場泡沫的指標(biāo)分析

為了進(jìn)一步檢驗濟南市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫,筆者選取了國際上比較公認(rèn)的2個測量指標(biāo):房價收入比、房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例做進(jìn)一步的測度分析。

(1)房價收入比

房價收入比是指一套居民住房的平均價格與家庭平均年收入的比值,該比值越高產(chǎn)生泡沫的可能性越大,國際上通常認(rèn)為房價收入比在3~6的范圍內(nèi)比較合理。

濟南市近幾年的房價收入比已經(jīng)臨近產(chǎn)生泡沫的警戒水平,說明濟南市房地產(chǎn)市場有發(fā)生泡沫的風(fēng)險。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)投資占總投資比例

房地產(chǎn)投資應(yīng)當(dāng)在一定范圍之內(nèi),否則就會引發(fā)泡沫。筆者對濟南市1995年到2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資在總投資中所占比例做了測算,從中可以看到,這個指標(biāo)有逐年攀升的趨勢,尤其是2009年已經(jīng)達(dá)到20.09%,超過了20%的泡沫警戒點,而且從06年開始,房地產(chǎn)投資增長速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了同期全社會固定資產(chǎn)增長速度,可以判定,濟南市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了過熱傾向。

三、綜合評價及政策建議

通過以上價格分析、模型分析與指標(biāo)分析可以得出結(jié)論,當(dāng)房地產(chǎn)市場供求矛盾隨著房價的上漲不斷加劇時,開發(fā)商的壟斷地位就得到加強;與此同時,房價的預(yù)期看漲導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的投機現(xiàn)象進(jìn)一步加劇,基于投機理論的模型驗證了濟南市的房價持續(xù)上漲的原因還與投機因素有關(guān),在進(jìn)一步的分析中發(fā)現(xiàn):在2005年到2009 年,大部分特征指標(biāo)沒有顯示房地產(chǎn)價格脫離市場價格的基礎(chǔ)持續(xù)飛漲,可以說總體上并沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫,但局部年份已經(jīng)顯示了房地產(chǎn)泡沫才具有的特征,可以認(rèn)為是房地產(chǎn)過熱現(xiàn)象。但是伴隨著全國房地產(chǎn)市場的持續(xù)過熱,依靠市場自身的力量調(diào)節(jié)不可能使房價回歸理性,必須借助政府的力量、拿出切實可行的政策方案才能改變目前這種市場失靈的狀態(tài)。筆者認(rèn)為調(diào)控房地產(chǎn)市場主要應(yīng)做好以下幾個方面:

1.進(jìn)一步加強經(jīng)濟適用房和廉租房的建設(shè),將出讓土地收入主要用于改善民生的經(jīng)濟適用房與廉租房及其配套設(shè)施的建設(shè)中。同時嚴(yán)懲開發(fā)商無正當(dāng)理由閑置土地、囤房的行為。

2.積極引導(dǎo)居民的消費觀念。改變消費者“居者有其屋”的觀念,鼓勵低收入者租房代替買房;在新增商品房,存量商品房之間做合理選擇,提倡從小戶型逐漸擴大住房面積。

3.緊縮央行對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸支持,尤其要注意風(fēng)險偏好型、信譽不佳的房地產(chǎn)商和投資者為獲得了較多的銀行貸款而導(dǎo)致逆向選擇的問題。對資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)格審查,通過累進(jìn)交易稅制繼續(xù)加大對房地產(chǎn)市場投機者的打擊力度等。使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)業(yè)避免泡沫化而穩(wěn)定、健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1] 張紅. 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)[M] 北京:清華大學(xué)出版社,2005.

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[3] 何賽姣. 我國房地產(chǎn)市場泡沫分析與測度[D] 浙江工商大學(xué)碩士學(xué)位論文,2008.

[4] 何雄. 房地產(chǎn)泡沫理論的實證分析――以鄭州市為例[J] 建設(shè)科技,2009

房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象范文第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)泡沫金融風(fēng)暴市場經(jīng)濟

一、對于我國房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟泡沫的具體分析研究

關(guān)于對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的初探。就當(dāng)前我們國家的經(jīng)濟形勢來講，中國的房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫問題比較復(fù)雜，并沒有較為系統(tǒng)完善的研究，所以目前有較多的爭論，這些爭論大致可以總結(jié)為兩種主要觀點，一種觀點是我國在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)方面發(fā)展的太快速，這樣不正常的發(fā)展速度導(dǎo)致房地產(chǎn)存在著很明顯的投機現(xiàn)象，這種現(xiàn)象可以說是嚴(yán)重過度的，最終導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)問題，形成經(jīng)濟泡沫，所以針對房地產(chǎn)行業(yè)存在的這一種弊端，我們政府應(yīng)該引起足夠的重視，真正規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，防止出現(xiàn)嚴(yán)重的投機現(xiàn)象，還有一種態(tài)度是對于我國房地產(chǎn)投機現(xiàn)象的而支持，直至房價飽和，可想而知這也是一種非常極端并且不符合我國具體國情的態(tài)度。中國的房地產(chǎn)起步較晚，在上個世紀(jì)90年代的初期，伴隨著我國對于土地制度的深度改革政策的改變，才使得我國的房地產(chǎn)行業(yè)慢慢的發(fā)展了起來，實際上，房地產(chǎn)泡沫可以從多個方面對它的特征進(jìn)行總結(jié)，大體上可以對其總結(jié)出三個層次的特征，首先是房地產(chǎn)經(jīng)濟在短期時間內(nèi)的暴漲暴跌所映射出來的微觀地產(chǎn)經(jīng)濟市場供求關(guān)系沒有協(xié)調(diào)發(fā)展；其次就是經(jīng)濟在供求方面的不平衡性；最后是我國房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟發(fā)展與我國整個國民的經(jīng)濟發(fā)展情況不匹配。在關(guān)于對這些進(jìn)行詳細(xì)了解的前提下，再來分析中國的房地產(chǎn)泡沫問題。

二、中國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生的原因

(一)投機行為存在于對土地的使用上我國大房地產(chǎn)經(jīng)濟之所以會產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫與投機行為在土地上的使用中存在有著很大的關(guān)系，可以說這兩者緊密相關(guān)不可分離，對于土地的使用存在投機行為存在一些明顯的特點主要是缺乏預(yù)期性，還有一些非人為控制的因素。當(dāng)國家經(jīng)濟呈現(xiàn)的上升趨勢較為明顯時，人們對于未來的整體的房價的走勢會有著較高的預(yù)期，再加上一些不理性的促進(jìn)因素，導(dǎo)致人們對于房地產(chǎn)行業(yè)過于看好，失去了理性的判斷，然后做出了一系列不理性的行為，例如大量的進(jìn)行建房、買地，然后給社會經(jīng)濟造成了一種假象，一種繁榮的假象，然而這種繁榮注定是一時的，注定是一種泡沫，這樣就形成了房地產(chǎn)經(jīng)濟的泡沫。

(二)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生泡沫的另一原因:政府管理的失敗我們前文所闡述的對與土地的投機使用、房價的不合理預(yù)判、還有一些不理性的種種因素都是分析的在房地產(chǎn)的經(jīng)濟中形成泡沫的來自市場調(diào)節(jié)不合理所造成的因素，但是使得房地產(chǎn)經(jīng)濟產(chǎn)生泡沫的原因不僅僅是來自市場方面的原因，還有一些不是因為整個房地產(chǎn)市場的原因，這些非市場方面的因素歸結(jié)為政府管理失敗，政府管理失敗是我國在房地產(chǎn)經(jīng)濟中產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫的最大起因，因為他對土地的投機使用、房價的不合理預(yù)判、還有一些不理性的種種因素起到了非常大的促進(jìn)作用，在我國房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫形成機制中起到了決定性的作用。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫所帶來的金融風(fēng)暴

我們都知道房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫必定會帶來很多風(fēng)險，這些風(fēng)險有大有小，例如造成經(jīng)濟的發(fā)展不同步，造成資源；利用率低下以及產(chǎn)生金融風(fēng)暴，在這些風(fēng)險中金融風(fēng)暴有顯得格外嚴(yán)重，因為它直接關(guān)乎我國的國民經(jīng)濟的發(fā)展，如果房地產(chǎn)的經(jīng)濟泡沫使得我國經(jīng)濟產(chǎn)生金融風(fēng)暴甚至是產(chǎn)生金融危機，這種危機對于我國的經(jīng)濟發(fā)展起到了嚴(yán)重的阻滯作用。房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生會帶來金融風(fēng)暴，但是我們知道任何事情都不會肆無忌憚無限期的發(fā)展，所以房地產(chǎn)泡沫也不例外，它總有一天會消失，在它消失的那一天我們的市場經(jīng)濟又會恢復(fù)以往的正常，當(dāng)然房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫消失了，我國的房屋價格也會趨于合理化，正?；?。要想做到這一點，首先應(yīng)該將房地產(chǎn)投資商進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，防止出現(xiàn)惡意競爭；其次嚴(yán)格控制境外的個人或者團體在我國購置房產(chǎn)。

四、結(jié)束語

綜上所述，通過本文我們詳細(xì)探究了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫以及經(jīng)濟泡沫所帶來的金融風(fēng)暴，通過分析我們知道有效的改善房地產(chǎn)經(jīng)濟危機對于國民經(jīng)濟的發(fā)展有著重大的意義，但是這并不是一朝一夕能完成的，這是一個非常漫長的過程，政府部門和相關(guān)的投資商必須對此引起足夠的重視。保證我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

作者:王一凡 單位:長沙麓山國際實驗學(xué)校

參考文獻(xiàn):