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房地產(chǎn)月度總結(jié)范文第1篇

關(guān)鍵詞：金信地產(chǎn) 房地產(chǎn)營(yíng)銷 管理制度

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2015）07-283-02

安鋼集團(tuán)金信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司隸屬于安鋼集團(tuán)，成立于2004年，具有房地產(chǎn)開發(fā)二級(jí)資質(zhì)，經(jīng)過近十年的發(fā)展，先后開發(fā)了安鋼御景園住宅小區(qū)、安陽(yáng)市地稅局紫薇家園住宅小區(qū)、舞鋼朱蘭河?xùn)|小區(qū)，建設(shè)住宅超過50萬平方米。安鋼集團(tuán)金信房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司通過10年的發(fā)展總結(jié)了一套行之有效的房地產(chǎn)營(yíng)銷管理制度，本文就該制度執(zhí)行情況做些探討。

金信地產(chǎn)必須建立一套實(shí)用高效的營(yíng)銷管理制度，為企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)提供強(qiáng)有力的保證，現(xiàn)就從六大方面做一個(gè)全面的闡述。

一、營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要銷售其所生產(chǎn)的商品，即房地產(chǎn)必須事先進(jìn)行廣泛的宣傳和大量的前期準(zhǔn)備工作，此項(xiàng)工作的進(jìn)行，必須要有一定的資金做保證，即使在售樓過程中，也要做好日常的預(yù)售管理工作，保證售樓工作的順利實(shí)施。

每年年底，公司應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目部下達(dá)次年全年?duì)I銷費(fèi)用指標(biāo)。項(xiàng)目部根據(jù)下達(dá)的指標(biāo)分解為品牌宣傳費(fèi)用指標(biāo)和項(xiàng)目營(yíng)銷推廣費(fèi)用指標(biāo)，其分配額度及比例須報(bào)公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批，通過后項(xiàng)目部將全年指標(biāo)細(xì)分到各自然月，跟預(yù)算單位的營(yíng)銷費(fèi)用立項(xiàng)必須按規(guī)定的審批權(quán)限報(bào)批，營(yíng)銷費(fèi)用支出必須嚴(yán)格按照年度、月度預(yù)算執(zhí)行。每個(gè)月底，預(yù)算執(zhí)行部門必須將當(dāng)月《預(yù)算執(zhí)行情況匯總表》報(bào)送項(xiàng)目部，財(cái)務(wù)部、公司領(lǐng)導(dǎo)。在預(yù)算執(zhí)行過程中需臨時(shí)增加預(yù)算必須報(bào)項(xiàng)目部，通過項(xiàng)目部保公司主管，對(duì)超預(yù)算支出按照有關(guān)規(guī)定對(duì)預(yù)算執(zhí)行單位進(jìn)行處罰。

二、銷售統(tǒng)計(jì)管理

在日常銷售過程中，置業(yè)顧問每天都會(huì)向銷售主管和經(jīng)理匯報(bào)大量銷售信息和數(shù)據(jù)，這些信息和數(shù)據(jù)對(duì)銷售主管了解和把控整個(gè)銷售進(jìn)度的基礎(chǔ)，銷售主管只要充分掌握這些資料，才能制定出有針對(duì)性的銷售計(jì)劃，為完成銷售任務(wù)提供保障。

1.銷售統(tǒng)計(jì)日?qǐng)?bào)管理?！颁N售日?qǐng)?bào)表”包含齊定、臨定、撻定，退換房、額外折扣審批等銷售變更。每日營(yíng)業(yè)結(jié)束后由銷售主管填寫“銷售日?qǐng)?bào)表”，上報(bào)給項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)部、公司總經(jīng)理。

2.銷售統(tǒng)計(jì)周報(bào)管理。每周銷售主管根據(jù)“客戶狀況表”統(tǒng)計(jì)匯編成冊(cè)以供各部門查閱；每周促銷短信由策劃主任根據(jù)銷售情況制定短信的書面形式發(fā)給銷售主管，短信要求注明發(fā)送目的、發(fā)送對(duì)象、發(fā)送時(shí)間。內(nèi)容要求簡(jiǎn)潔扼要，針對(duì)性強(qiáng)。每月底將促銷短信匯編成冊(cè)，供有關(guān)部門查閱；每周對(duì)業(yè)主確認(rèn)函統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行核對(duì)，到月底對(duì)其匯編成冊(cè)供有關(guān)部門查閱；對(duì)每周贈(zèng)送禮品統(tǒng)計(jì)表進(jìn)行核對(duì)，月底將當(dāng)月贈(zèng)送禮品匯編成冊(cè)供有關(guān)部門查閱；每周至少提交一個(gè)銷售案例，案例內(nèi)容包括事件過程、處理方法、效果評(píng)估、總結(jié)與啟示等。每月底將案例匯編成冊(cè)，供置業(yè)顧問學(xué)習(xí)、借鑒；每周至少提交一個(gè)合理化建議，建議的內(nèi)容包括：建議的背景和目的、操作性和可行性、操作效果評(píng)估。月底將合理化建議上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)；每周銷售主管提交一周銷售總結(jié)包括：銷售進(jìn)度、成效分析、客戶分析、廣告效果評(píng)價(jià)、活動(dòng)評(píng)價(jià)、績(jī)效評(píng)價(jià)、庫(kù)存分析等，每月底將當(dāng)月銷售總結(jié)匯編成冊(cè)，以供相關(guān)部門查閱；每周一提交一周銷售計(jì)劃，計(jì)劃包括銷售目標(biāo)的制定和分解、推售單位數(shù)量、廣告計(jì)劃、活動(dòng)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備和人員支持等；每周銷售主管還有根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查組下發(fā)的《市場(chǎng)調(diào)查表格》由置業(yè)顧問根據(jù)調(diào)查情況填寫匯總后交市場(chǎng)調(diào)查組，每月底市場(chǎng)調(diào)查組將當(dāng)月的市場(chǎng)報(bào)告匯編成冊(cè)，以供相關(guān)部門查閱；每周銷售主管按照公司下發(fā)的《營(yíng)銷費(fèi)用明細(xì)表》登記營(yíng)銷費(fèi)用臺(tái)賬，提交財(cái)務(wù)部進(jìn)行費(fèi)用核對(duì)，每月底財(cái)務(wù)部將當(dāng)月營(yíng)銷費(fèi)用匯編成冊(cè)供有關(guān)部門查閱。

3.銷售統(tǒng)計(jì)月報(bào)管理。銷售主管月每月3日前將上月銷售總結(jié)提交上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)審閱，總結(jié)包括：目標(biāo)進(jìn)度、成交分析、庫(kù)存分析、客戶分析、廣告效果評(píng)價(jià)、活動(dòng)評(píng)價(jià)、績(jī)效考核、與上月對(duì)比等。要求表達(dá)內(nèi)容清晰、針對(duì)性強(qiáng)；銷售主管每月25日后將下月銷售計(jì)劃上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審閱，計(jì)劃包括：目標(biāo)的設(shè)定和分解、銷售單位數(shù)量和流程、廣告設(shè)計(jì)制作和計(jì)劃、活動(dòng)計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)人員的組織等，要求表達(dá)內(nèi)容清晰、有針對(duì)性；每月3日前，銷售主管應(yīng)當(dāng)向上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)提交上月考勤表和本月排班表；每月底將《月度銷售變更統(tǒng)計(jì)表》填寫完整，包括：退房、換房、撻定、變更付款方式等變更事項(xiàng)等匯編成冊(cè)，供有關(guān)單位查閱；每月將領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)的額外折扣匯編成冊(cè)，制作《額外折扣統(tǒng)計(jì)表》以便相關(guān)部門復(fù)核和查閱；每月3日前由銷售主管填寫《月度營(yíng)銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表》經(jīng)財(cái)務(wù)部核對(duì)將當(dāng)月營(yíng)銷費(fèi)用統(tǒng)計(jì)表匯編成冊(cè)供有關(guān)單位復(fù)核和查閱。

三、催收房款管理

財(cái)務(wù)部應(yīng)當(dāng)每天上午9點(diǎn)前向銷售部提供一份客戶欠款名單，銷售客服核實(shí)業(yè)主欠款后開始催收工作，催收欠款時(shí)銷售客服人員必須填寫電話跟進(jìn)記錄單，匯總后于下班前交客戶主管審閱，業(yè)主拖欠的房款，已經(jīng)定金。未交首付超過7日按照撻定處理，已交首付超過1個(gè)月未交余款按照退房處理，對(duì)于既不交款又不辦理退房手續(xù)的交法務(wù)部提前訴訟。

四、房源控制的管理

在房地產(chǎn)銷售過程中，最重要的一項(xiàng)工作就是對(duì)所銷售的房地產(chǎn)進(jìn)行管理和控制，即房源控制。對(duì)所售房源進(jìn)行管理和控制，有利于銷售主管及時(shí)對(duì)所售住房的數(shù)量、戶型、價(jià)格等信息，便于制定和修訂銷售計(jì)劃。在對(duì)房源的管理過程，銷售主管要做到以下工作：

1.住宅銷售前，銷售部應(yīng)當(dāng)建立房源銷控表，房屋出售后，置業(yè)顧問必須及時(shí)將售出住房標(biāo)記在樓盤銷控表上。

2.銷售主管必須定期核實(shí)對(duì)照樓盤銷控表，確保銷控表上的資料真實(shí)、準(zhǔn)確。

3.銷售接近尾聲或售罄時(shí)，銷售主管將所有銷控表歸檔，以便查詢。

4.財(cái)務(wù)部應(yīng)對(duì)本樓盤所有物業(yè)進(jìn)行登記造冊(cè)，建立臺(tái)賬，詳細(xì)記錄物業(yè)存銷情況，其中包括已售及未售的住宅、商鋪、車位、有償移交和無償移交小區(qū)配套設(shè)施，公司自用及租賃房。

5.物業(yè)服務(wù)公司必須月最后一周周一提供空置房明細(xì)表與公司財(cái)務(wù)部、售樓組核對(duì)戶數(shù)和面積。

6.業(yè)主退房時(shí)，項(xiàng)目部通知物業(yè)服務(wù)公司，物業(yè)服務(wù)公司負(fù)責(zé)清退業(yè)主并收回相關(guān)房屋。

7.對(duì)于空置時(shí)間較長(zhǎng)的住房，項(xiàng)目部必須提出可行的促銷措施進(jìn)行銷售。

總之，房地產(chǎn)作為一種商品，在未出售之前，它也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一項(xiàng)存貨，對(duì)存貨進(jìn)行管理，將有助于保證產(chǎn)品的質(zhì)量、特性，以免其受到自然或人為因素?fù)p壞，同時(shí)也有利于銷售主管了解存貨的各種信息，為做好銷售工作提供幫助。

五、客戶關(guān)系管理

不論什么產(chǎn)品和服務(wù)都是以客戶為中心的，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。從地段的選擇到建筑施工，再到新房產(chǎn)的出現(xiàn)和房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)銷售，以及最后的售房服務(wù)，都是以客戶需求為導(dǎo)向的。房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理工作，是房地產(chǎn)銷售管理的基礎(chǔ)性工作。房產(chǎn)作為一種產(chǎn)品最終是賣給購(gòu)房者的，只有讓業(yè)主得到滿意的服務(wù)，業(yè)主才會(huì)下決心購(gòu)買。

1.房地產(chǎn)客戶關(guān)系管理的重要性。房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)資金密集型的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中，幾乎都是通過金融機(jī)構(gòu)籌集資金進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的。房地產(chǎn)開發(fā)周期較長(zhǎng)，一般幾年到十幾年，資金的時(shí)間成本很高，如果開發(fā)的樓盤不能滿足消費(fèi)者的需求造成滯銷，將給開發(fā)企業(yè)帶來巨額虧損，甚至破產(chǎn)。對(duì)消費(fèi)者來說，房產(chǎn)是一次性投入資金最多的商品，甚至需要一生的積蓄，因此房產(chǎn)一旦出現(xiàn)質(zhì)量問題或沒能有效滿足需要，將給消費(fèi)者帶來無盡煩惱。

開發(fā)企業(yè)要全面滿足消費(fèi)者對(duì)建筑風(fēng)格、環(huán)境、交通、戶型、采光通風(fēng)等綜合需求，必須先對(duì)消費(fèi)者有深入的了解。企業(yè)要想發(fā)展，擁有忠誠(chéng)的客戶是最重要的，因此要建立一套完善的客戶關(guān)系管理體系，用于研究客戶、開發(fā)客戶、與客戶溝通并能有效留住客戶。

2.建立客戶關(guān)系的措施。建立客戶關(guān)系首先需要確認(rèn)公司對(duì)項(xiàng)目的期望值和目標(biāo)，同時(shí)要考慮現(xiàn)有業(yè)主環(huán)境及公司戰(zhàn)略的優(yōu)先層次。

3.建立客戶關(guān)系的過程。首先要在人事部門的配合下，制定員工客戶關(guān)系管理績(jī)效機(jī)制，使其與員工業(yè)務(wù)績(jī)效考評(píng)聯(lián)系起來；其次企業(yè)要定期進(jìn)行客戶關(guān)系應(yīng)用效果的評(píng)估，對(duì)客戶進(jìn)行量化分析，以便進(jìn)行前后比對(duì)；最后要對(duì)客觀關(guān)系管理要定期進(jìn)行評(píng)審與回訪，針對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題提出明確的改進(jìn)方案，建立良好客戶關(guān)系。

六、客戶資源管理

有效的客戶資源管理能及時(shí)有效地反映客戶需求，對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃提供依據(jù)；能加強(qiáng)對(duì)置業(yè)顧問業(yè)績(jī)考核力度。主要通過以下四種途徑來實(shí)現(xiàn)：一是銷控管理；二是意向客戶資源管理；三是定金客戶管理；四是簽約管理，已簽約客戶銷售部門及時(shí)將簽約情況錄入“客戶簽約一覽表”，安排客服代表及時(shí)跟進(jìn)辦理后續(xù)購(gòu)房手續(xù)。

以上就是金信地產(chǎn)10年來總結(jié)的營(yíng)銷管理制度，隨著金信地產(chǎn)的發(fā)展壯大，該管理制度必將會(huì)越來越完善。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)月度總結(jié)范文第2篇

摘要:本文首先分析房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀,針對(duì)存在的問題提出構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系,以此改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,使財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息,促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn),使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一,最后說明構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理財(cái)務(wù)管理體系

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè),面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng),房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期的發(fā)展,獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力,必須提高財(cái)務(wù)管理水平。財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一,應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

目前,大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基本的會(huì)計(jì)核算的階段,尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用。主要存在以下幾個(gè)問題:

1、在會(huì)計(jì)核算方面,缺乏用于支持管理和決策的信息,僅停留在記賬和編制財(cái)務(wù)報(bào)表的階段。

2、財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)的統(tǒng)一和集中程度不足。許多房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)項(xiàng)目公司/項(xiàng)目部核算體系互不相同,財(cái)務(wù)軟件和核算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一,難以保證向管理者提供統(tǒng)一可比的財(cái)務(wù)信息。

3、財(cái)務(wù)管理“被動(dòng)反映型”的現(xiàn)象較突出,預(yù)測(cè)、控制、分析等管理職能基本處于空白。雖然許多企業(yè)不同程度上建立了工程預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算等基本機(jī)制,但其內(nèi)容和管理方法距實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的需求尚有較大差距。

4、由于缺乏統(tǒng)一明確的財(cái)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)機(jī)制,有些企業(yè)的二級(jí)項(xiàng)目開發(fā)公司各自為政,自成體系,母公司無法有效地進(jìn)行管理,造成公司的管理控制能力下降。

5、資金管理多頭、分散,客觀上增大了房地產(chǎn)企業(yè)管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的難度。

二、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系及其意義

針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題,我認(rèn)為要改善財(cái)務(wù)管理方法,提升財(cái)務(wù)管理水平,應(yīng)當(dāng)構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系。包括以下幾方面:

1、構(gòu)建財(cái)務(wù)核算的體系平臺(tái),從管理角度重新梳理財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算基礎(chǔ)規(guī)范和業(yè)務(wù)流程,以標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為管理需求提供數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)。

2、建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng),通過管理報(bào)告全面及時(shí)地向管理者分析企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況,實(shí)現(xiàn)管理信息動(dòng)態(tài)收集和深入分析,為管理決策提供有效支持。

3、以全面預(yù)算管理為核心手段,實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的有效分解和戰(zhàn)略實(shí)施反饋,實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程資金和成本監(jiān)控,實(shí)現(xiàn)對(duì)二級(jí)項(xiàng)目公司及各職能部門重要經(jīng)營(yíng)和業(yè)務(wù)活動(dòng)的預(yù)測(cè)、控制、反饋、修正動(dòng)態(tài)循環(huán),并與部門績(jī)效考核緊密聯(lián)系起來。

4、建立統(tǒng)一明確的業(yè)務(wù)授權(quán)制度,平衡各層管理者的權(quán)力與責(zé)任,明確規(guī)定各項(xiàng)業(yè)務(wù)的執(zhí)行程序,提高管理的規(guī)范化與科學(xué)性,降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

5、完善資金管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)資金集中統(tǒng)一監(jiān)控與管理,提高資金效率,降低資金風(fēng)險(xiǎn),利用資金有效控制實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)整體的風(fēng)險(xiǎn)控制。

6、實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理和房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的信息一體化集成,充分借助于信息化手段,提高財(cái)務(wù)管理的效率,進(jìn)而完善內(nèi)外部信息共享平臺(tái),實(shí)現(xiàn)在共享平臺(tái)上的動(dòng)態(tài)決策和動(dòng)態(tài)管理。

7、財(cái)務(wù)管理體系還需與包括人力資源管理體系、戰(zhàn)略管理體系、績(jī)效管理體系在內(nèi)的企業(yè)其他管理系統(tǒng)進(jìn)行不斷整合,形成有機(jī)的整體管理系統(tǒng),最終達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)在平衡有效配置企業(yè)資源基礎(chǔ)上的持續(xù)發(fā)展。構(gòu)建并完善財(cái)務(wù)管理體系其意義在于:促進(jìn)核算型財(cái)務(wù)向管理型財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)變,使財(cái)務(wù)管理成為企業(yè)管理的核心手段之一;為保障房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn),提供了有效戰(zhàn)略實(shí)施操作手段;為房地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)系統(tǒng)性的財(cái)務(wù)管理體系解決方案,使房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)能夠?yàn)楦邔記Q策者提供充足的管理決策信息;強(qiáng)化了房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制,能夠有效降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

三、構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的步驟和具體內(nèi)容

(一)建立和完善業(yè)務(wù)授權(quán)制度房地產(chǎn)行業(yè)是高投入、周期長(zhǎng)和高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè),控制風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)管理體系需達(dá)到之首要目標(biāo)。作為風(fēng)險(xiǎn)控制手段的載體,內(nèi)部控制體系的建立與完善是房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期良性運(yùn)行的有效保證。按照內(nèi)部控制理論,企業(yè)完整的內(nèi)部控制體系內(nèi)容包括控制環(huán)境、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、控制活動(dòng)、信息與溝通、監(jiān)控等五個(gè)要素,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將業(yè)務(wù)授權(quán)制度的建立與完善作為強(qiáng)化內(nèi)部控制體系的重點(diǎn),因?yàn)樗鼘⒇灤┯诳刂苹顒?dòng)、信息與溝通和監(jiān)控全過程,與業(yè)務(wù)流程緊密結(jié)合,直接影響企業(yè)管理控制方式和控制程度。業(yè)務(wù)授權(quán)制度包括三個(gè)層次:首要層次指明確授權(quán)對(duì)象;第二層次包括業(yè)務(wù)種類和權(quán)力類型;第三層次應(yīng)具體規(guī)定審批依據(jù)和工作程序。

(二)完善財(cái)務(wù)核算體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算體系的完善應(yīng)以以下幾個(gè)方面為重點(diǎn):

1、根據(jù)管理需求重新設(shè)計(jì)和調(diào)整會(huì)計(jì)單據(jù)

目前房地產(chǎn)企業(yè)采用的會(huì)計(jì)單據(jù)反映的信息量小,難以提供管理控制所必須的信息,因而應(yīng)進(jìn)行重新設(shè)計(jì),將諸如合同管理信息、預(yù)算控制信息、授權(quán)審批信息等內(nèi)容包括在單據(jù)之中,通過單據(jù)及時(shí)記錄經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的重要內(nèi)容,為管理者提供審批依據(jù)和決策支持,也便于利用會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)收集和積累管理信息。2、科學(xué)設(shè)置會(huì)計(jì)科目

首先,根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的要求,調(diào)整并完善原先依據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定設(shè)置的一級(jí)科目。其次,根據(jù)管理控制要求,科學(xué)設(shè)置二級(jí)以下的會(huì)計(jì)科目。例如在開發(fā)產(chǎn)品科目中盡可能細(xì)化核算對(duì)象,保證按產(chǎn)品名稱或樓號(hào)進(jìn)行開發(fā)產(chǎn)品的歸集;在開發(fā)成本和銷售收入科目中,根據(jù)產(chǎn)品或樓號(hào)設(shè)置土地費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目、前期費(fèi)用及下級(jí)明細(xì)科目等各項(xiàng)開發(fā)成本費(fèi)用項(xiàng)目,細(xì)化成本對(duì)象,以便于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行不同產(chǎn)品的盈利能力分析。第三,會(huì)計(jì)科目設(shè)置與全面預(yù)算管理結(jié)合起來。需要按照組織結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)實(shí)現(xiàn)收入、成本、費(fèi)用類等損益科目和部分重點(diǎn)資產(chǎn)負(fù)債科目按部門進(jìn)行數(shù)據(jù)歸集。

3、統(tǒng)一會(huì)計(jì)核算程序和規(guī)則

各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)科目設(shè)置要保持統(tǒng)一,在此基礎(chǔ)上可以增加適當(dāng)?shù)撵`活性;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的會(huì)計(jì)單據(jù)格式、種類和使用方法要保持統(tǒng)一;各個(gè)會(huì)計(jì)主體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)記錄和歸集程序、賬務(wù)處理程序、結(jié)賬與會(huì)計(jì)報(bào)表編制和上報(bào)程序、報(bào)表匯總與合并程序要保持統(tǒng)一。

(三)建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)

建立管理會(huì)計(jì)系統(tǒng)包括設(shè)立責(zé)任中心管理和設(shè)置管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系。

1、設(shè)立責(zé)任中心

管理房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任中心,是指按照管理目標(biāo),根據(jù)各職能部門、項(xiàng)目公司、項(xiàng)目部等組織單元承擔(dān)的職責(zé),將其分別確定為成本中心和利潤(rùn)中心。責(zé)任中心管理是按照每個(gè)責(zé)任中心的職責(zé)分別制定其績(jī)效考核標(biāo)準(zhǔn),并通過責(zé)任中心績(jī)效報(bào)告的形式動(dòng)態(tài)反映各責(zé)任中心每月、每季度和年度業(yè)務(wù)執(zhí)行情況,進(jìn)而能夠?qū)Ω髫?zé)任中心的業(yè)績(jī)進(jìn)行客觀評(píng)價(jià)。

2、設(shè)計(jì)管理會(huì)計(jì)報(bào)告體系

房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,需要向管理層及時(shí)反饋銷售/預(yù)售收入和進(jìn)度、項(xiàng)目開發(fā)成本、項(xiàng)目管理、管理成本、綜合效益等信息,支持管理層的經(jīng)營(yíng)決策行為。房地產(chǎn)企業(yè)管理會(huì)計(jì)報(bào)告,可包括項(xiàng)目公司及其他二級(jí)房地產(chǎn)企業(yè)單體管理報(bào)告、房地產(chǎn)企業(yè)母公司綜合管理報(bào)告兩個(gè)體系層次,每個(gè)層次報(bào)告體系均包括多個(gè)分報(bào)告或分報(bào)表。

(四)建立全面預(yù)算管理體系

房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理的基本內(nèi)容包括:全面預(yù)算模式、預(yù)算的編制與執(zhí)行、預(yù)算的考核與分析。

1、全面預(yù)算模式

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn),建議采用以項(xiàng)目預(yù)算與資金預(yù)算為基礎(chǔ)的企業(yè)年度責(zé)任預(yù)算管理模式。項(xiàng)目預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)項(xiàng)目作為預(yù)算對(duì)象,對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中將會(huì)發(fā)生的前期可行性研究、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、工程開發(fā)成本、開發(fā)間接費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)收入、借款計(jì)劃等內(nèi)容進(jìn)行的整體預(yù)算。資金預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)的母公司在對(duì)各責(zé)任中心的年度資金需求和使用計(jì)劃進(jìn)行匯總后,根據(jù)整體資金狀況,對(duì)企業(yè)資金的整體協(xié)調(diào)運(yùn)作所制定的年度規(guī)劃。年度責(zé)任預(yù)算是指房地產(chǎn)企業(yè)在確定各層次責(zé)任中心的基礎(chǔ)上,將整體計(jì)劃與目標(biāo)層層分解至各責(zé)任中心。各責(zé)任中心作為企業(yè)總體預(yù)算的具體執(zhí)行單位,負(fù)責(zé)編制、組織、匯總和完成本責(zé)任中心的年度項(xiàng)目預(yù)算及資金預(yù)算,從而保證公司預(yù)算總目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的一種預(yù)算管理模式。每個(gè)責(zé)任中心通過建立責(zé)任中心預(yù)算報(bào)表體系,及時(shí)將實(shí)際經(jīng)營(yíng)信息向上一級(jí)責(zé)任中心反饋,以此實(shí)現(xiàn)預(yù)算執(zhí)行的跟蹤與控制。

2、預(yù)算的編制與執(zhí)行

房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算的編制過程,需要上下互動(dòng),反復(fù)溝通。預(yù)算的執(zhí)行控制工作主體首先是各個(gè)責(zé)任中心的負(fù)責(zé)人,他們需要嚴(yán)格按照預(yù)算控制實(shí)際業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算執(zhí)行控制需要與業(yè)務(wù)授權(quán)體系的內(nèi)容緊密結(jié)合起來,如果某項(xiàng)實(shí)際業(yè)務(wù)是預(yù)算范圍內(nèi)的業(yè)務(wù),則可按照正常的審批程序進(jìn)行;如果該業(yè)務(wù)是屬于預(yù)算外的業(yè)務(wù),則需要按特定程序報(bào)至房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層審批,并說明理由。這樣,能夠有效地控制預(yù)算外支出,增強(qiáng)企業(yè)的控制能力。

3、預(yù)算的考核與分析

房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算分析與考核的總原則是月度分析、季度考核、年度總評(píng),這是指:每個(gè)月各責(zé)任中心均要對(duì)各自預(yù)算的執(zhí)行情況進(jìn)行分析,房地產(chǎn)企業(yè)母公司進(jìn)行匯總和分析總結(jié),召開月度分析會(huì)議并查找出現(xiàn)的問題及原因。每季度按各責(zé)任中心該季度累計(jì)的預(yù)算實(shí)際執(zhí)行情況,根據(jù)設(shè)定的績(jī)效指標(biāo)對(duì)其業(yè)績(jī)進(jìn)行考核,再與激勵(lì)和薪酬制度結(jié)合起來。每年度終了房地產(chǎn)企業(yè)需對(duì)全年的預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行整體分析,總結(jié)主要的問題,并制定和修正下年度的經(jīng)營(yíng)目標(biāo),指導(dǎo)下年度預(yù)算編制和責(zé)任中心預(yù)算目標(biāo)的分解。

(五)完善資金管理系統(tǒng)完善

房地產(chǎn)月度總結(jié)范文第3篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)市場(chǎng) 預(yù)警 經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型

房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警，屬于經(jīng)濟(jì)預(yù)警的范疇，指通過定性及定量的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前運(yùn)行態(tài)勢(shì)進(jìn)行分析、測(cè)度和判斷，并對(duì)未來的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行預(yù)測(cè)和預(yù)報(bào)，以便及時(shí)采取適當(dāng)?shù)恼{(diào)控措施，促進(jìn)市場(chǎng)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自1998年以來呈現(xiàn)出快速發(fā)展的勢(shì)頭，尤其是最近兩年房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展以及市場(chǎng)價(jià)格的大幅度上漲，使得人們對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)是否過熱、有無泡沫、能否健康持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生了諸多質(zhì)疑。為此，政府宏觀決策部門把加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)預(yù)警及宏觀調(diào)控作為工作的重中之重。在2002年初武漢召開的全國(guó)房地產(chǎn)工作會(huì)議上，建設(shè)部首次提出了建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系的工作目標(biāo)，即：2003年上半年完成房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警體系研究；選擇已經(jīng)開展預(yù)警體系研究的5-6個(gè)城市進(jìn)行試運(yùn)行，并爭(zhēng)取于2003年底前在35個(gè)大中城市和部分有代表性的城市推廣使用。

與政府部門的巨大聲勢(shì)相比，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)的研究和實(shí)踐事實(shí)上在更早的時(shí)候就已經(jīng)在學(xué)術(shù)界和房地產(chǎn)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)展開，到目前仍是房地產(chǎn)領(lǐng)域研究的熱點(diǎn)問題。下文以預(yù)警方法的不同為依據(jù)，將國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)預(yù)警的研究與實(shí)踐分別加以歸納、介紹及評(píng)價(jià)，以期為我國(guó)房地產(chǎn)預(yù)警監(jiān)測(cè)體系的建設(shè)提供有用信息，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、常用房地產(chǎn)預(yù)警方法簡(jiǎn)介

景氣指數(shù)法、綜合模擬法及經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型法是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警理論和實(shí)踐運(yùn)用中最為常見的三種方法。

1、景氣指數(shù)法。景氣指數(shù)法與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)周期理論密切相關(guān)，它是指在房地產(chǎn)預(yù)警指標(biāo)分類的基礎(chǔ)上，構(gòu)造一種“指數(shù)”來度量房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的活躍程度。該方法一般分為四個(gè)步驟：第一步確定時(shí)間參照系，即基準(zhǔn)年份或月份；第二步選擇與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)相關(guān)的變量作為構(gòu)成指標(biāo)；第三步按照指標(biāo)波動(dòng)與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的時(shí)間關(guān)系，將上述指標(biāo)劃分為先行、同步、滯后三類；第四步對(duì)先行、同步、滯后指標(biāo)分別編制景氣指數(shù)。其中，在第二步選擇指標(biāo)的過程中，可以采用主成分分析、聚類分析以及經(jīng)驗(yàn)判斷等方法；在第三步劃分先行、同步、滯后指標(biāo)時(shí)，馬場(chǎng)法、時(shí)差相關(guān)分析、灰色關(guān)聯(lián)度分析以及K-L信息量等方法較為常用。目前，普遍采用的景氣指數(shù)有兩類，即擴(kuò)散指數(shù)和合成指數(shù)。

2、綜合模擬法。又稱統(tǒng)計(jì)預(yù)警法，它采用類似于交通管制信號(hào)系統(tǒng)的方法來反映房地產(chǎn)業(yè)的綜合變化狀況與變化趨勢(shì)。該方法首先選定若干項(xiàng)監(jiān)測(cè)指標(biāo)，每項(xiàng)指標(biāo)根據(jù)其變化幅度大小設(shè)定一定的分值，某一時(shí)期各監(jiān)測(cè)指標(biāo)分值的加權(quán)平均值就是對(duì)這一時(shí)期房地產(chǎn)業(yè)綜合景氣狀況的數(shù)量評(píng)價(jià)；再根據(jù)綜合景氣評(píng)分高低設(shè)立若干定性區(qū)間。例如，分值落在3附近時(shí)認(rèn)為市場(chǎng)處于正常狀態(tài)；當(dāng)分值偏小或偏大，認(rèn)為市場(chǎng)過冷或過熱。

3、經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型法。又稱預(yù)警信號(hào)法，從模型選擇上看，多采用被解釋變量為0或1的二元選擇模型、決策樹模型以及人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)模型等。同前兩種方法相比，該方法的突出特點(diǎn)是與經(jīng)濟(jì)波動(dòng)分析基本沒有方法上的聯(lián)系。

二、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警研究與實(shí)踐

隨著1998年以來房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，有關(guān)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)和預(yù)警系統(tǒng)的研究也不斷涌現(xiàn)，景氣指數(shù)法、綜合模擬法以及經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型等方法被大量運(yùn)用到研究與實(shí)踐當(dāng)中。

景氣指數(shù)法方面，最具代表性的成果是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于1997年研制建立的“國(guó)房指數(shù)”。該指數(shù)的編制采用了合成指數(shù)的計(jì)算方法，從房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須同時(shí)具備的三個(gè)基本條件（土地、資金和市場(chǎng)需要）出發(fā)，選擇了房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來源、土地轉(zhuǎn)讓收入、土地開發(fā)面積、新開工面積、竣工面積、空置面積以及商品房銷售價(jià)格共8個(gè)具有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)進(jìn)行分類測(cè)算，以1995年3月為基期對(duì)比計(jì)算而來。余曉紅、盛承懋（2004）根據(jù)蘇州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn)和實(shí)際情況，依據(jù)“國(guó)房指數(shù)”的編制方法，建立了蘇州房地產(chǎn)景氣指數(shù)預(yù)警系統(tǒng)；李斌、丁烈云、葉艷兵（2003）在運(yùn)用景氣指數(shù)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)警時(shí)，針對(duì)計(jì)算擴(kuò)散指數(shù)DI和合成指數(shù)CI時(shí)可能出現(xiàn)的警兆不一致并導(dǎo)致警情失真等弊端，對(duì)傳統(tǒng)DI計(jì)算方法進(jìn)行了改進(jìn)，引入精度比較的概念，選擇精度更高的指數(shù)來進(jìn)行景氣評(píng)價(jià)，有效地消除了兩指數(shù)間的矛盾沖突。

趙黎明、賈永飛、錢偉榮（1999）認(rèn)為，景氣指數(shù)法單純用合成后的綜合指數(shù)的波動(dòng)來分析經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析中有時(shí)難以分清合成指數(shù)的變化到底是由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起的，不利于針對(duì)具體的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行調(diào)控。由此，趙黎明等提出了基于綜合模擬法的房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)。他們認(rèn)為，該方法既可以看出經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的升降，又可以反映各指標(biāo)的綜合結(jié)果，不僅能監(jiān)控整體經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的波動(dòng)，還可以監(jiān)控每一個(gè)指標(biāo)的波動(dòng)，由此可以從宏觀上明確對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)調(diào)控的目標(biāo)和方向。由于該設(shè)計(jì)定量化、系統(tǒng)化地分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的走向，為后來的很多房地產(chǎn)預(yù)警研究所采用，相關(guān)的研究包括葉劍平（2000）、彭羽（2002）、丁烈云和徐澤清（2003）、韓立達(dá)（2004）等。同時(shí)，郭磊、王鋒、劉長(zhǎng)濱（2003）建立的深圳市房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系研究課題組（張鴻銘、陳則明，2004）所建立的上海房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)以及胡健穎等（2006）所建立的北京房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)也都采用了綜合模擬方法。在這種方法的運(yùn)用中，單一指標(biāo)和綜合指標(biāo)預(yù)警區(qū)間的確定是核心問題，多數(shù)研究采用了基于樣本均值和樣本方差的3sigma方法（或稱6sigma方法）。在采用年度數(shù)據(jù)進(jìn)行研究時(shí)，為了解決樣本過少的問題，楊佃輝（2005）等文獻(xiàn)還采用了bootstrap方法對(duì)單一指標(biāo)均值和方差進(jìn)行估計(jì)，取得了一定效果。此外，王慧敏（1998）考慮了樣本方差的時(shí)變特性，通過將ARCH模型引入預(yù)警系統(tǒng)的研究，使預(yù)報(bào)的置信區(qū)間能夠與經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的波動(dòng)程度相適應(yīng)，從而使警限能夠動(dòng)態(tài)反映實(shí)際的經(jīng)濟(jì)狀況。陳峰、丁烈云（2006）認(rèn)為，在以往房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警法的研究中存在長(zhǎng)期趨勢(shì)建模和預(yù)警域確定的誤區(qū),這使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)出現(xiàn)失真現(xiàn)象。針對(duì)存在的偏差，他們從系統(tǒng)角度出發(fā)建立了簡(jiǎn)單的修正模型，模型顯著提高了房地產(chǎn)預(yù)警的有效度和精度。

與上面兩種方法相比，采用經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型方法對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控和預(yù)警的研究還剛剛開始，使用并不多。陳日清、李雪增（2007）在總結(jié)國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究的基礎(chǔ)上，論述了二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警研究中的應(yīng)用，并以日本為例進(jìn)行了實(shí)證研究。該文以被解釋變量的樣本擬合值為標(biāo)準(zhǔn)，將0.25、0.5和0.75作為劃分預(yù)警級(jí)別的警界值，結(jié)果表明，二值響應(yīng)模型在房地產(chǎn)泡沫預(yù)警中有比較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)作用。丁烈云（2002）將模糊系統(tǒng)理論和神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論相結(jié)合，考慮了心理因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，將人氣指數(shù)作為輸入變量，使預(yù)警模型更切合實(shí)際。楊佃輝（2005）采用BP與RBF兩種神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，分別運(yùn)用不同的思路實(shí)現(xiàn)了上海房地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)預(yù)警。他認(rèn)為，BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)在房地產(chǎn)預(yù)警的應(yīng)用重在評(píng)價(jià)市場(chǎng)的冷熱程度，而RBF網(wǎng)絡(luò)需與相關(guān)預(yù)警區(qū)間的劃分或評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)相結(jié)合，功能重在預(yù)測(cè)。

三、簡(jiǎn)評(píng)

從研究和實(shí)踐成果來看，國(guó)內(nèi)學(xué)者在房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和預(yù)警方面做了大量工作，所運(yùn)用的預(yù)警方法也各有特點(diǎn)。

景氣指數(shù)法單純用合成后的綜合指數(shù)的波動(dòng)來分析行業(yè)形勢(shì)的變化，缺乏成熟的理論基礎(chǔ)支持，而且在預(yù)警分析中難以分清合成指數(shù)的變化由哪些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)引起，不利于找到警源并針對(duì)具體的經(jīng)濟(jì)變量進(jìn)行調(diào)控。

在綜合模擬法中，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的各區(qū)域（“偏冷”、“偏熱”、“過冷”、“過熱”、 “正常”）警界值的確定對(duì)最終的預(yù)警結(jié)果是否可行起著關(guān)鍵作用。目前，對(duì)警界值的確定要么基于經(jīng)驗(yàn)，要么采用基于正態(tài)分布假設(shè)的3sigma方法。由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從1996年開始才逐步規(guī)范，缺乏多指標(biāo)的月度數(shù)據(jù)，樣本長(zhǎng)度的不足使得3sigma方法難以取得良好的效果。盡管一些文獻(xiàn)試圖采用bootstrap放回抽樣的方法克服這一困難，但是一個(gè)異常值的出現(xiàn)往往就能夠?qū)е聵颖揪岛头讲畹墓烙?jì)出現(xiàn)較大偏差。

上述方法所遇到的種種問題使得房地產(chǎn)預(yù)警研究的方向轉(zhuǎn)到建立經(jīng)濟(jì)計(jì)量模型上，而其中又以采用人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)方法建立的預(yù)警模型最受矚目。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身是一個(gè)非常復(fù)雜、龐大的非線性系統(tǒng)，人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)預(yù)警模型能夠模仿人類自我學(xué)習(xí)和調(diào)整的過程，隨時(shí)準(zhǔn)備依據(jù)新數(shù)據(jù)資料進(jìn)行自我學(xué)習(xí)和訓(xùn)練，并能夠調(diào)整其內(nèi)部的儲(chǔ)存權(quán)重參數(shù)以對(duì)應(yīng)多變的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，較好地體現(xiàn)了系統(tǒng)的非線性特性。但是，無論是BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)還是RBF神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，其有效性主要由樣本代表性決定。如果樣本不具備較好的代表性，訓(xùn)練好的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)用于樣本以外的數(shù)據(jù)時(shí)誤差就可能比較大，甚至出現(xiàn)錯(cuò)誤。如前文提到過的那樣，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)從1996年開始才逐步規(guī)范，多數(shù)指標(biāo)僅為年度數(shù)據(jù)，缺乏多指標(biāo)的月度數(shù)據(jù)，這一現(xiàn)實(shí)情況給神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的應(yīng)用帶來了一定的挑戰(zhàn)。因此，神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)理論在房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)預(yù)警中的應(yīng)用還處于起步階段，方法體系還有待進(jìn)一步的完善和發(fā)展。

本文認(rèn)為在房地產(chǎn)預(yù)警研究當(dāng)中有一類方法尚未得到足夠的重視和深入的研究，那就是被解釋變量為0或1的二元選擇模型以及能夠輸出多級(jí)預(yù)警信號(hào)的排序選擇模型。與景氣指數(shù)法及綜合模擬法相比，這類預(yù)警模型無須憑主觀經(jīng)驗(yàn)或?qū)＜乙庖姶_定各因素的權(quán)重，排序選擇模型甚至可以自動(dòng)估計(jì)出發(fā)生不同級(jí)別警情的臨界值，因而無論從理論角度還是預(yù)警系統(tǒng)應(yīng)用的實(shí)踐角度來看，都值得我們進(jìn)行進(jìn)一步的研究和討論，代表了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)發(fā)展的未來和方向。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 陳日清、李雪增：基于二值響應(yīng)模型的房地產(chǎn)泡沫預(yù)警方法研究[J].統(tǒng)計(jì)研究，2007（9）.

[2] 陳峰、丁烈云：房地產(chǎn)綜合模擬預(yù)警法誤區(qū)的識(shí)別及修正[J].數(shù)學(xué)的實(shí)踐與認(rèn)識(shí)，2006（12）.

[3] 李斌、丁烈云、葉艷兵：房地產(chǎn)景氣預(yù)警中DI的改進(jìn)及與CI的精度比較研究[J].系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐，2003（1）.

房地產(chǎn)月度總結(jié)范文第4篇

Granger因果關(guān)系的驗(yàn)證工作走過了一條比較漫長(zhǎng)的發(fā)展歷程，中間產(chǎn)生過三種基本驗(yàn)證形式：Granger均值因果關(guān)系檢驗(yàn)方式、Granger方差因果關(guān)系檢驗(yàn)方式以及Granger普遍因果關(guān)系檢驗(yàn)方式。其中應(yīng)用最為廣泛的是Granger普遍因果關(guān)系檢驗(yàn)方式?，F(xiàn)就這種因果關(guān)系的檢驗(yàn)方式運(yùn)作原理做簡(jiǎn)要說明。一般而言，在線性向量自回歸基礎(chǔ)上給出的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)公式不僅考慮到了回歸元在滯后狀態(tài)下發(fā)生的短期變化影響，還對(duì)向量誤差修正項(xiàng)的長(zhǎng)期影響給予了必要關(guān)注。在傳統(tǒng)的Granger因果關(guān)系檢驗(yàn)方式下，Xt、Yt均需要滿足為平穩(wěn)變量這一應(yīng)用條件，忽視了Xt、Yt出現(xiàn)1一階單整變量的可能性，因此需要加以完善，經(jīng)處理將該關(guān)系驗(yàn)證公式作如下處理。很顯然，若B在整體上無限趨向于0，那么就可以說Y是誘發(fā)X的短期Granger原因，反之若B在整體上并不趨向于0，那么Y即為X的長(zhǎng)期Granger原因。同樣的，若B在整體上完全為0，那么Y就不是X的短期Granger原因，若ρ趨向于0，那么Y不是X的長(zhǎng)期Granger原因。將這一因果關(guān)系應(yīng)用到房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的因果關(guān)系當(dāng)中，同樣能夠奏效。

二、Granger因果關(guān)系在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)中的應(yīng)用

根據(jù)Granger因果關(guān)系的驗(yàn)證特征，我們發(fā)現(xiàn)，要想將其應(yīng)用在房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系的驗(yàn)證工作中，就需要按照一定的步驟進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。其處理思路一般為數(shù)據(jù)選取———數(shù)據(jù)建模———實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證———實(shí)驗(yàn)結(jié)論。這有依照這一處理順序得出的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)關(guān)系才是最真實(shí)、最可靠的。

(一)數(shù)據(jù)選取房地產(chǎn)的一般性定義中明確指出房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)商品進(jìn)行交換流通的場(chǎng)所與關(guān)系綜合，因此我們應(yīng)選取一定期間內(nèi)我國(guó)商品房的總交易額作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的代表數(shù)據(jù)，記作rrs。與此同時(shí)根據(jù)金融市場(chǎng)作為給資金供給者與資金交易者提供融通、借貸資金的場(chǎng)所定義，將一定時(shí)期內(nèi)對(duì)應(yīng)股票市場(chǎng)成交額與金融機(jī)構(gòu)貸款額之間的比值作為研究數(shù)據(jù)，記作dbebt?？紤]到商品房交易總額這一數(shù)據(jù)受季節(jié)、國(guó)家宏觀調(diào)控政策等因素的影響，商品房交易數(shù)據(jù)的年度性差異比較明顯。為確保Granger因果關(guān)系驗(yàn)證結(jié)論的真實(shí)可靠，在計(jì)算之前我們需要對(duì)這一數(shù)據(jù)進(jìn)行線性回歸調(diào)整，將調(diào)整后的數(shù)據(jù)記作arrs，與此同時(shí)調(diào)整商品房銷售量與金融機(jī)構(gòu)貸款量，記作Inarrs與Indbebt。

(二)數(shù)據(jù)建模圖1為中國(guó)商品房交易額與金融機(jī)構(gòu)貸款額在線性調(diào)整后呈現(xiàn)出的數(shù)據(jù)特征。對(duì)這兩種數(shù)據(jù)及與之相應(yīng)的差分序列進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)，可得出這兩大因素的置信水平，并據(jù)此判定Inarrs與Indbebt是否為一階單整變量關(guān)系。圖1：中國(guó)商品房交易額與金融機(jī)構(gòu)貸款額在線性調(diào)整后呈現(xiàn)出的數(shù)據(jù)特征與此同時(shí)我們可以將所得到的向量關(guān)系引入添加有EMS誤差修正系數(shù)的Granger因果關(guān)系驗(yàn)證公式當(dāng)中，結(jié)合參照國(guó)家信息中心房地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)與人民銀行統(tǒng)計(jì)年報(bào)中有關(guān)商品房銷售額與金融貸款總額的數(shù)量關(guān)系對(duì)Inarrs與Indbebt進(jìn)行建模，并計(jì)算相應(yīng)的擬合優(yōu)度（R）。

(三)實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證根據(jù)上一步驟所得出的商品房銷售總額與金融機(jī)構(gòu)貸款額之間建模模型分析，我們可以按照普遍性因果檢驗(yàn)的方式對(duì)涉及到t檢驗(yàn)值、Chi方檢驗(yàn)值以及拒絕零假設(shè)的概率這幾方面對(duì)Inarrs與Indbebt之間的短期及長(zhǎng)期因果關(guān)系作出判定。分析結(jié)果如下表所示。圖2：房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)的Granger因果關(guān)系實(shí)驗(yàn)驗(yàn)證(四)實(shí)驗(yàn)結(jié)論通過Granger因果關(guān)系這一驗(yàn)證過程與實(shí)驗(yàn)結(jié)果分析，我們不難發(fā)現(xiàn)當(dāng)前社會(huì)發(fā)展階段，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)在短期階段內(nèi)呈現(xiàn)出相互波動(dòng)、相互影響的特征。

基于2004年至2010年的商品房銷售額與金融機(jī)構(gòu)貸款總額的月度數(shù)據(jù)實(shí)證分析，我們可以總結(jié)出房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)在發(fā)展過程中的一條規(guī)律與趨勢(shì)，即：盡管中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融市場(chǎng)發(fā)展程度隨時(shí)間的推移在不斷的進(jìn)步與提升，但這種進(jìn)步并不是完全均衡的，金融市場(chǎng)發(fā)展變動(dòng)系數(shù)始終比房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變動(dòng)系數(shù)更高。這也就意味著，金融市場(chǎng)能夠推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，而房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展離不開金融市場(chǎng)的大幅度資金流動(dòng)。兩者間的Granger因果關(guān)系也就得到了驗(yàn)證。

房地產(chǎn)月度總結(jié)范文第5篇

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化發(fā)展歷史相對(duì)較短，目前存在一些不同于其他國(guó)家的特殊問題。近年來，房地產(chǎn)業(yè)逐步成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，部分城市房?jī)r(jià)過高、過快上漲，供求矛盾突出，泡沫初顯。房地產(chǎn)和宏觀經(jīng)濟(jì)相互關(guān)系的研究也越來越受到我國(guó)學(xué)者的重視。王國(guó)軍、劉水杏(2008)關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)效應(yīng)；段忠東(2007)使用中國(guó)數(shù)據(jù)探討了房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹、產(chǎn)出的相關(guān)關(guān)系；王松濤、劉洪玉(2009)采用計(jì)量模型分析了以住房市場(chǎng)為載體的貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，探討了貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用渠道；唐志軍、徐會(huì)君、巴曙松(2010)使用協(xié)整性檢驗(yàn)和VAR分析方法證明，房?jī)r(jià)波動(dòng)對(duì)消費(fèi)波動(dòng)有顯著負(fù)影響，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP增長(zhǎng)率有顯著正影響，房?jī)r(jià)與通貨膨脹同向變動(dòng)；強(qiáng)林飛、賀娜、吳詣民(2010)通過協(xié)整性檢驗(yàn)和格蘭杰檢驗(yàn)證明我國(guó)銀行信貸、房地產(chǎn)價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)之間存在互動(dòng)關(guān)系；張紅(2005)通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資和GDP、貨幣供給(M2)的互動(dòng)關(guān)系進(jìn)行協(xié)整性檢驗(yàn)和格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)，證明GDP對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資有顯著的單項(xiàng)因果關(guān)系，而M2對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)投資的則作用更加明顯；呂江林(2010)認(rèn)為我國(guó)房?jī)r(jià)收入比合理上限為4.38~6.78倍，我國(guó)城市住房市場(chǎng)總體存在泡沫。

這些研究分別從經(jīng)濟(jì)基本面、房地產(chǎn)開發(fā)投資、房?jī)r(jià)泡沫和房地產(chǎn)周期等方面來刻畫房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)關(guān)系。然而，相對(duì)于國(guó)際比較全面深入的研究理論和方法而言，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)投資、信貸、泡沫與宏觀經(jīng)濟(jì)互動(dòng)關(guān)系的探索仍然不夠充分?，F(xiàn)有研究存在以下問題：一是未能全面系統(tǒng)考察房地產(chǎn)投資的規(guī)模、增長(zhǎng)率、波動(dòng)性與長(zhǎng)期（短期）宏觀經(jīng)濟(jì)之間的互動(dòng)關(guān)系；二是沒有深入探討信用擴(kuò)張和房?jī)r(jià)之間的關(guān)系；三是沒有對(duì)房地產(chǎn)與消費(fèi)、房地產(chǎn)與通貨膨脹的相互作用進(jìn)行系統(tǒng)性研究；四是所采用的計(jì)量方法和數(shù)據(jù)有待完善。

本文在前述的國(guó)內(nèi)外研究成果的基礎(chǔ)上，深入考察了中國(guó)房地產(chǎn)部門發(fā)展?fàn)顩r，全面探討了我國(guó)房地產(chǎn)部門投資、信貸、價(jià)格泡沫和宏觀經(jīng)濟(jì)因素的相互關(guān)系。全文分為五個(gè)部分：第一部分為引言；第二部分主要論述居民投資行為和房地產(chǎn)財(cái)富；第三部分以房地產(chǎn)金融體系和房地產(chǎn)信貸發(fā)展趨勢(shì)為核心展開研究；第四部分研究房?jī)r(jià)泡沫與一般消費(fèi)、通貨膨脹的關(guān)系；第五部分給出相應(yīng)的政策建議與結(jié)論。

房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)存量和居民財(cái)富

1.房地產(chǎn)投資的規(guī)模和波動(dòng)

表1數(shù)據(jù)概括了1995-2010年我國(guó)全社會(huì)住宅投資占經(jīng)濟(jì)總規(guī)模(Shto)和固定資產(chǎn)總投資(HoustoInv)的比重。住宅投資平均占GDP的8.58%，占總投資的20.27%（浮動(dòng)區(qū)間分別是(6.8%~12.13%)和(16.20%~23.66%）)。與此相對(duì)應(yīng)的世界平均水平是5.5%和23.4%。表1同時(shí)匯報(bào)了標(biāo)準(zhǔn)差，CV（標(biāo)準(zhǔn)差除均值）和Skewnes（偏度）。宏觀經(jīng)濟(jì)沖擊和房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境的改變影響著房地產(chǎn)投資，使其發(fā)生波動(dòng)。房地產(chǎn)部門的波動(dòng)是我國(guó)總投資波動(dòng)的主要組成部分。表2總結(jié)了房產(chǎn)投資和其他GDP組成成分的增長(zhǎng)率和方差：GDP=總消費(fèi)+總投資+其他項(xiàng)目；總投資=住宅房地產(chǎn)投資+非住宅投資過去的15年中，住宅房地產(chǎn)投資平均年增長(zhǎng)率達(dá)到15.92%，超過了13.05%的GDP增長(zhǎng)率和13.89%的消費(fèi)增長(zhǎng)率；住宅房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率標(biāo)準(zhǔn)差3.83，小于GDP和消費(fèi)增長(zhǎng)率的方差，也小于非住宅房產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的方差；住宅投資增長(zhǎng)率的CV值為0.51，大于非房產(chǎn)投資增長(zhǎng)率的CV值，但小于GDP和消費(fèi)增長(zhǎng)率的CV值。

2.房地產(chǎn)投資決定：BURNS-GREBLER假說

除了經(jīng)濟(jì)基本面因素，宏觀經(jīng)濟(jì)政策是影響我國(guó)房地產(chǎn)投資的主要因素之一?？紤]到我國(guó)的房地產(chǎn)投資一定程度上是由政策因素決定的，我們有必要考量著名的BURNS-GREBLER假說在我國(guó)是否成立。BURNS-GREBLER(1977)假說采用時(shí)間序列和面板數(shù)據(jù)，證明房產(chǎn)投資占GDP的百分比(SHTO)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在非線性相關(guān)。具體說，當(dāng)收入很低時(shí)，這個(gè)百分比也很低，房產(chǎn)投資隨著實(shí)際人均收入增長(zhǎng)而攀升，從而進(jìn)一步拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)；這個(gè)比例達(dá)到峰值后，隨著收入水平的進(jìn)一步升高而下降，房產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)也隨之下降，形成一個(gè)倒“U”型曲線。1993年世界銀行的研究表明：采用多國(guó)的面板數(shù)據(jù)證明這一倒“U”型曲線是存在的，在最不發(fā)達(dá)國(guó)家中SHTO比率大約為2%，發(fā)展中國(guó)家上升到8%，發(fā)達(dá)國(guó)家下降到3%~5%。中國(guó)的情況：朱愛勇(2009)采用1999年到2007年季度省級(jí)數(shù)據(jù)證明我國(guó)房地產(chǎn)符合這一假設(shè)，但是由于數(shù)據(jù)和方法限制，未能考量2007年之后的情況。圖1繪出了1995-2010年實(shí)際人均收入（GNI實(shí)際國(guó)民收入以1995年不變價(jià)格）和SHTO的關(guān)系。每一個(gè)點(diǎn)代表一個(gè)年份，按照時(shí)間順序連成線。圖中實(shí)際人均收入是持續(xù)增長(zhǎng)的，1998年房改之后我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)取得了迅速發(fā)展，對(duì)GDP的帶動(dòng)作用不斷增強(qiáng)。即使在2007年美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生的條件下，我國(guó)的房地產(chǎn)投資水平仍然維持了高增長(zhǎng)。從全國(guó)年度數(shù)據(jù)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)還沒有出現(xiàn)倒“U”型曲線，當(dāng)然因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)的東西部發(fā)展不均衡，部分城市可能處在不同的發(fā)展階段，因此需要進(jìn)一步使用城市數(shù)據(jù)進(jìn)行研究。我國(guó)數(shù)據(jù)的回歸結(jié)果比較類似中國(guó)2000年以前的情況，即倒“U”型的左半邊。DURBIN-WATSON檢驗(yàn)結(jié)果說明存在二階自相關(guān)。對(duì)模型進(jìn)行修正重新估計(jì)，*代表做AR(1)和AR(2)調(diào)整后的解釋變量。此外，由于實(shí)際利率（用rint表示）與房地產(chǎn)投資存在反向變動(dòng)的關(guān)系，添加實(shí)際利率作為解釋變量（世界銀行1993年103頁(yè)）。估計(jì)結(jié)果比較顯著，調(diào)整R^2為0.9933。結(jié)果證明中國(guó)的數(shù)據(jù)符合BRUNS-GREBLER假設(shè)，房地產(chǎn)投資-GDP之比隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)倒“U”型曲線，房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)作用正在減弱。

3.我國(guó)房地產(chǎn)是否過度投資

房地產(chǎn)部門的最優(yōu)資源配置是怎樣的呢？相關(guān)研究普遍認(rèn)為美國(guó)對(duì)自住房產(chǎn)的稅收優(yōu)惠政策導(dǎo)致了房地產(chǎn)過度投資。MILLS(1987)采用兩部門模型證明房地產(chǎn)部門資本回報(bào)率明顯低于其他生產(chǎn)部門的資本回報(bào)率，這意味著房地產(chǎn)部門可能存在過度投資；TAYLOR(1998)采用1975-1995年數(shù)據(jù)，研究表明雖然1986年通過了有利于自住房產(chǎn)的減稅法案，沒有顯著證據(jù)證明自住房地產(chǎn)回報(bào)率低于其他生產(chǎn)部門。相反，一些研究認(rèn)為，因?yàn)橥恋?、金融等種種限制因素，房地產(chǎn)行業(yè)可能存在投資不足。KIM&SUH(1991)采用MILL模型和1970-1986年中國(guó)數(shù)據(jù)證明了中國(guó)存在房地產(chǎn)投資不足，將數(shù)據(jù)擴(kuò)展到1995年，發(fā)現(xiàn)雖然房地產(chǎn)部門回報(bào)率和其他生產(chǎn)回報(bào)率差額在減少，但是房地產(chǎn)投資不足仍然存在。

4.房地產(chǎn)投資和宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)

住宅投資是GDP的重要組成部分，GREEN(1997)采用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)研究了房地產(chǎn)投資、非房地產(chǎn)投資和GDP之間的因果關(guān)系。結(jié)果證明，住宅投資是GDP的格蘭杰原因，而不是格蘭杰結(jié)果，非住宅投資是GDP的格蘭杰結(jié)果，但不是格蘭杰原因。這意味著美國(guó)數(shù)據(jù)支持房地產(chǎn)投資影響經(jīng)濟(jì)周期。GREEN認(rèn)為控制房產(chǎn)過度投資的政策在長(zhǎng)期可以優(yōu)化資源配置，但是在短期可能對(duì)經(jīng)濟(jì)造成不良影響。KIM(2004)采用中國(guó)1970-2002年季度數(shù)據(jù)證明：住宅投資不是GDP的格蘭杰原因，而是受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響；非住宅投資既是GDP的格蘭杰原因又是GDP的格蘭杰結(jié)果。美國(guó)和中國(guó)結(jié)果不同，一個(gè)可能原因是：因?yàn)榉慨a(chǎn)投資對(duì)經(jīng)濟(jì)可能具有正面作用，政府會(huì)采取政策通過調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投資來對(duì)沖經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。房地產(chǎn)投資是GDP的格蘭杰結(jié)果，而不是格蘭杰原因，非房地產(chǎn)投資與GDP有顯著的格蘭杰因果關(guān)系。這與中國(guó)的情況相類似。具體原因是：經(jīng)濟(jì)情況較好時(shí)社會(huì)會(huì)增加房地產(chǎn)投資，但是房地產(chǎn)投資較多并不意味著經(jīng)濟(jì)會(huì)變好。這是因?yàn)?，原本?jīng)濟(jì)形勢(shì)不好的時(shí)候，考慮到房地產(chǎn)投資有可能可以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，政策會(huì)給予一定的支持，但是這不一定能夠真正達(dá)到目的。

5.房地產(chǎn)存量和居民財(cái)富

房地產(chǎn)存量即房地產(chǎn)部門在各期的累計(jì)總投資減去折舊等抵減項(xiàng)目。我國(guó)的城鎮(zhèn)居民人均住宅面積從1978年的6.7平方米/人上升到了1998年的18.7平方米/人，在2007年達(dá)到27.1平方米/人。。下面采用1998年至2010年北京市地區(qū)生產(chǎn)總值、房地產(chǎn)總市值的數(shù)據(jù)，計(jì)算出房地產(chǎn)總市值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比例變化，如圖2所示：表4列出了北京市房地產(chǎn)總存量、房地產(chǎn)總市值、全國(guó)金融市場(chǎng)總資本（股票年末總市值）和地區(qū)生產(chǎn)總值。住宅房地產(chǎn)是我國(guó)居民的家庭財(cái)富的主要組成部分。

房地產(chǎn)金融、消費(fèi)信用和房?jī)r(jià)

住房抵押貸款在1998年房改后逐步成為居民購(gòu)房的重要工具。抵押貸款一般5到30年到期，按照政策，部分居民可以享受利率和收入比率的優(yōu)惠。圖2表示了有關(guān)居民長(zhǎng)期抵押貸款的相關(guān)指標(biāo)特征。其中，A表示商業(yè)銀行發(fā)行在外抵押貸款余額，B表示年度新增抵押貸款，C表示GDP，A/C表示抵押貸款余額/GDP，B/C表示新增抵押貸款/GDP。由圖3可知，近年來抵押貸款總規(guī)模迅速上升，市場(chǎng)急劇擴(kuò)大。根據(jù)1998年到2010年的數(shù)據(jù)，抵押貸款占比平均從1998年的0.51%上升到2009年的12.8%?？紤]部分年度數(shù)據(jù)還包括了其他長(zhǎng)期消費(fèi)貸款，所以這一指標(biāo)實(shí)際上被高估了。然而，目前我國(guó)的這一指標(biāo)水平比起發(fā)達(dá)國(guó)家還是要低得多。歐盟2011年抵押貸款規(guī)模占GDP的平均比例為39%（歐洲央行2011年數(shù)據(jù)），美國(guó)2010年的這一指標(biāo)為44%（世界銀行2010年數(shù)據(jù)）。圖4和圖5表示的是短期消費(fèi)信貸與房地產(chǎn)市場(chǎng)總資本存量之間的變動(dòng)關(guān)系。與美國(guó)和韓國(guó)的情況不同，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)資本的變動(dòng)明顯對(duì)一般消費(fèi)性信貸有明顯的擠出效應(yīng)。自1998年房改以來，低利率和快速擴(kuò)張的信貸規(guī)模被認(rèn)為是助長(zhǎng)房?jī)r(jià)飆升的一個(gè)重要的因素。在2011年以前，我國(guó)的平均住房抵押貸款利率在5%~11%之間，部分消費(fèi)者可以獲得7折利率優(yōu)惠。但利率在2001年降至8.2%，到2003年降至6.3%。使用季度數(shù)據(jù)，季度數(shù)據(jù)缺失的部分采用當(dāng)年年度數(shù)據(jù)按比例拆分，滯后階數(shù)為一階。

房?jī)r(jià)、消費(fèi)和通貨膨脹

1.房?jī)r(jià)走勢(shì)

宏觀經(jīng)濟(jì)的一般變量，比如收入、利率、原材料價(jià)格水平、土地價(jià)格等，可能會(huì)影響房?jī)r(jià)走勢(shì)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)波動(dòng)。圖6畫出了房?jī)r(jià)、地價(jià)和名義GDP變動(dòng)的趨勢(shì)線，可以看出：房?jī)r(jià)和地價(jià)的同步性較強(qiáng)，這是因?yàn)橥恋爻杀臼欠康禺a(chǎn)生產(chǎn)成本的重要組成部分。此外，房?jī)r(jià)和名義GDP也有較強(qiáng)的協(xié)同性。

2.泡沫檢測(cè)

常見的判定房?jī)r(jià)泡沫的標(biāo)準(zhǔn)是價(jià)租比，類似于股票市場(chǎng)的市盈率。房地產(chǎn)作為一種投資品，其價(jià)格應(yīng)該基于它帶來的未來收益貼現(xiàn)。房地產(chǎn)資本投資的未來收益，取決于當(dāng)期租金水平、租金上漲速度。如果實(shí)際房?jī)r(jià)與價(jià)租比決定的均衡房?jī)r(jià)背離過多，則可以認(rèn)為存在泡沫。圖7標(biāo)示了房?jī)r(jià)變動(dòng)和價(jià)租比變動(dòng)的趨勢(shì)?？梢园l(fā)現(xiàn)，價(jià)租比能夠比較好的表現(xiàn)房?jī)r(jià)的變動(dòng)水平。Favilukis(2010)認(rèn)為，在放松金融管制，開放外資在本國(guó)投資，考慮土地供給限制的前提下，價(jià)租比能夠更好的反應(yīng)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和美國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的相關(guān)關(guān)系。表6采用中國(guó)數(shù)據(jù)，設(shè)定三個(gè)基本模型，檢驗(yàn)房?jī)r(jià)與GDP、房地產(chǎn)投資與房?jī)r(jià)、GDP與價(jià)租比之間的關(guān)系。我們發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的房?jī)r(jià)和價(jià)租比都是與經(jīng)濟(jì)周期同向運(yùn)行的，趨勢(shì)如圖7所示；這種同向性，模型比實(shí)際數(shù)據(jù)的表現(xiàn)更加顯著，房?jī)r(jià)運(yùn)行比價(jià)租比更明顯，可能是因?yàn)樽饨鹨彩侵芷谛宰儎?dòng)的部分，所以一定程度上抵消了趨勢(shì)。不考慮土地因素，GDP與價(jià)租比相關(guān)系數(shù)在0.15~0.56之間，開放金融管制和放開國(guó)際投資管制會(huì)大大提高這一系數(shù)；考慮土地因素，GDP與價(jià)租比的相關(guān)系數(shù)在0.19~0.50之間。本文借鑒Youngblood(2003)的方法，在1998年到2010年季度數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，檢驗(yàn)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，并確定存在泡沫的時(shí)期。Youngblood(2003)檢驗(yàn)房?jī)r(jià)泡沫的方法，是采用中位數(shù)住宅房地產(chǎn)價(jià)格和人均收入的比值（房?jī)r(jià)收入比）作為觀測(cè)對(duì)象，比較這一數(shù)據(jù)和長(zhǎng)期均衡房?jī)r(jià)收入比之間的偏差，一旦偏差過大（超過標(biāo)準(zhǔn)差一定比率），便超出臨界值，且變異系數(shù)超過0.10，則定義相應(yīng)時(shí)期為泡沫時(shí)期?；谇懊嬲撌觯覀儾捎脙r(jià)租比作為核心變量，做房?jī)r(jià)泡沫的Youngblood檢驗(yàn)，檢驗(yàn)結(jié)果在表7中列示。

3.財(cái)富作用、通貨膨脹、信貸政策與房?jī)r(jià)

（1）財(cái)富作用Kim(2004)基于韓國(guó)的季度數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn)，與美國(guó)類似，房產(chǎn)財(cái)富與一般金融財(cái)富有很大的不同，房產(chǎn)財(cái)富對(duì)消費(fèi)的彈性相當(dāng)于一般金融財(cái)富3倍以上。下面采用中國(guó)1995年1月到2010年12月35個(gè)大中城市的月度數(shù)據(jù)進(jìn)行回歸，Rc表示消費(fèi)變動(dòng)，Rincome表示收入變動(dòng)，Rstock表示股票財(cái)富變動(dòng)，Rhousvalue表示房地產(chǎn)財(cái)富變動(dòng)。根據(jù)上述分析可以發(fā)現(xiàn)，我國(guó)的股票財(cái)富作用是正的，而房地產(chǎn)財(cái)富的財(cái)富作用是負(fù)的，這可能是因?yàn)橄M(fèi)者為了購(gòu)買房產(chǎn)進(jìn)行儲(chǔ)蓄，擠出了一般消費(fèi)。這與美國(guó)、韓國(guó)、日本的情況不同。（2）通貨膨脹、貨幣政策與信貸政策因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有一定的生產(chǎn)周期，房地產(chǎn)供給在短期內(nèi)是基本固定的。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求方在短期發(fā)生變化，比如面臨通貨膨脹、貨幣增發(fā)、信貸擴(kuò)張、利率下降，會(huì)改變房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，房?jī)r(jià)隨之改變。而房?jī)r(jià)上升，消費(fèi)者會(huì)要求更高的工資，金融資本要求更高的回報(bào)率，可能會(huì)因此導(dǎo)致新的通貨膨脹、利率上升等。格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)結(jié)果顯示：貨幣政策、利率和信貸規(guī)模對(duì)房?jī)r(jià)具有一定的作用，而通貨膨脹與房?jī)r(jià)具有雙向因果關(guān)系。

結(jié)論

本文采用了我國(guó)1998-2011年我國(guó)房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)信貸、利率房?jī)r(jià)、消費(fèi)和通脹的年度、季度、月度數(shù)據(jù)，考察了房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)變量的互動(dòng)關(guān)系。系統(tǒng)總結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)關(guān)系如下：

1.宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

首先，居民收入和GDP對(duì)房地產(chǎn)的影響比較顯著。當(dāng)居民收入增長(zhǎng)，住宅房地產(chǎn)消費(fèi)和投資需求增加，房?jī)r(jià)上升，價(jià)租比上升；同時(shí)供給方增加新投資，建設(shè)生產(chǎn)增加，供給增多，房?jī)r(jià)會(huì)因此下降，供給和需求共同決定房?jī)r(jià)。在我國(guó)，房地產(chǎn)投資是GDP的格蘭杰結(jié)果而不是原因，也就是說，當(dāng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時(shí)，住宅房地產(chǎn)投資一定會(huì)增加；但是加大房地產(chǎn)投資力度，不一定能加快GDP的長(zhǎng)期增長(zhǎng)，這可能是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資需要大量的資金和較長(zhǎng)的周期，會(huì)擠出一般投資和一般消費(fèi)。其次，放松信貸額度管制，降低基準(zhǔn)利率，會(huì)帶來住宅房地產(chǎn)投資的顯著增加。國(guó)家通過信貸渠道和利率政策來調(diào)整住宅房地產(chǎn)的投資具有顯著效果。再次，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)、貨幣發(fā)行量(M1，M2)對(duì)房地產(chǎn)投資和價(jià)格具有一定程度的推動(dòng)作用。國(guó)內(nèi)外數(shù)據(jù)表明，消費(fèi)價(jià)格指數(shù)偏高的時(shí)期，房地產(chǎn)投資常常較為興旺，而貨幣發(fā)行量M2變動(dòng)對(duì)住宅房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)有著較為顯著的影響。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的反作用