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住宅考察報(bào)告范文第1篇

【中圖分類號】 G633.55 【文獻(xiàn)標(biāo)識碼】 A

【文章編號】 1004―0463（2016）07―0121―01

“風(fēng)水”同一切歷史文化遺產(chǎn)一樣，具有合理與非理的兩重性，既有迷信、過時(shí)的內(nèi)容，也有合理、有價(jià)值的因素。近年來，由于環(huán)境問題的凸顯、現(xiàn)代生活對人的精神“擠壓”等，又引起了人們對“人地關(guān)系”的重視。重新認(rèn)識“風(fēng)水”文化，會對我們繼承古代優(yōu)秀的地理思想，以及生活、生產(chǎn)態(tài)度及方式帶來有益的啟迪。

作為教師，在地理教學(xué)中引入“風(fēng)水”文化，對培養(yǎng)學(xué)生地理考察能力、增強(qiáng)批判意識、突出地理實(shí)用價(jià)值等大有好處。下面，我淺談一些做法。

一、設(shè)置問題，打通地理與“風(fēng)水”的隔膜

我在教學(xué)中，經(jīng)常提出有關(guān)“風(fēng)水”的問題，引導(dǎo)學(xué)生懂得地理科學(xué)與“風(fēng)水”文化“你中有我，我中有你”。

例如，我提問：為什么長江邊上涌現(xiàn)出了那么多著名的大城市，如武漢、南京、上海等？請同學(xué)們試著從自己所理解的“風(fēng)水”文化角度分析。我讓學(xué)生組成小組展開討論，最后師生共同歸納：從“風(fēng)水”上講，人們選擇居住地要考慮不能犯“沖煞”，選水流弓背處，最吉利；從地理角度講，這樣在有洪澇時(shí)可避免災(zāi)害。對于長期淤積的土壤，“風(fēng)水”中講“土生萬物”，能夠“養(yǎng)氣”；地理上講，肥沃的土地有利于農(nóng)耕生產(chǎn)?！帮L(fēng)水”講究“水主財(cái)”、“得水為上”、“蛟龍環(huán)抱”，從地理學(xué)上分析，三面靠水，提供著灌溉和航運(yùn)的便利，同時(shí)又是有效的防御工事，戰(zhàn)爭時(shí)相當(dāng)于護(hù)城河。這些都是長期以來人們認(rèn)識自然、適應(yīng)自然、利用自然的最佳選擇。隨著時(shí)代的變遷、人們生活和生產(chǎn)方式不斷進(jìn)步，生產(chǎn)和經(jīng)濟(jì)相繼繁榮，于是發(fā)展成為今天這樣的大城市，成為一個地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商貿(mào)、金融中心。

再如，我又提問：“風(fēng)水”中講究住宅不宜對著寺廟、道觀等，為什么？學(xué)生們各抒己見，最后師生共同歸納：“風(fēng)水”中講，因?yàn)樗聫R、道觀“陰氣”重，對“陽宅”不利；從地理角度講，這叫文化環(huán)境，寺廟、道觀讓人時(shí)時(shí)產(chǎn)生陰冷感、恐懼感，不利于心情，當(dāng)然就不利于生活。“風(fēng)水”中講，居住不宜對“火煞”，寺廟、道觀經(jīng)常燒香冒煙；從地理角度講，這是避免火災(zāi)，遠(yuǎn)避空氣污染。再提問：為什么門對門不好，為什么大門一進(jìn)去不能直接看見房門和后門？“風(fēng)水”中講門與門“對沖”、“易生口舌是非”，大門一進(jìn)去直接看見房門和后門是“前面進(jìn)，后面出，無法積財(cái)”。其實(shí)，從地理的角度講，是門對門，空氣對流強(qiáng)，家人易得感冒等季節(jié)病。

設(shè)置這類題例，目的在于讓學(xué)生明白，地理中有“風(fēng)水”、“風(fēng)水”中有地理，“風(fēng)水”中的科學(xué)成分就是地理學(xué)。

二、引導(dǎo)學(xué)生考察“風(fēng)水”，培養(yǎng)學(xué)生思考總結(jié)的能力

地理課程強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)學(xué)生實(shí)地觀察的能力、收集資料的能力和總結(jié)提煉的能力。我注意帶領(lǐng)學(xué)生對周圍的一些“風(fēng)水”進(jìn)行觀測，形成認(rèn)識和總結(jié)。

住宅考察報(bào)告范文第2篇

每個小區(qū)都有自己的主打建筑風(fēng)格——如地中海風(fēng)情、新中式田園、美式現(xiàn)代等，這三種風(fēng)格為當(dāng)今比較流行的建筑風(fēng)格，也是目前各地開發(fā)商普遍采用的建筑風(fēng)格。建筑風(fēng)格體現(xiàn)了小區(qū)的文化理念，有了理念就有了文化，和整個城市及開發(fā)商的背景、思想，居住人群的品味有機(jī)的結(jié)合，就形成了小區(qū)的整體設(shè)計(jì)理念。

地中海風(fēng)情建筑以黃墻、紅瓦為特征，樓層比較低，拱門與半拱門、馬蹄狀的門窗。建筑中的圓形拱門及回廊通常采用數(shù)個連接或以垂直交接的方式，在走動觀賞中，出現(xiàn)延伸般的透視感。綠化植物種類豐富搭配錯落；房前屋后處處有景；小區(qū)內(nèi)道路蜿蜒自然，地面鋪裝豐富，景觀小品尺度近人；整體環(huán)境給人以舒適而又恬靜，豪華不失高雅，私家花園感很強(qiáng)。

新中式田園結(jié)合中國古代文化特色，將小區(qū)內(nèi)景觀賦予人文內(nèi)涵。運(yùn)用現(xiàn)代造園手法體現(xiàn)古代造園理念，在設(shè)計(jì)中把傳統(tǒng)的中式建筑風(fēng)格和元素加以運(yùn)用，突出建筑深層次的文化內(nèi)涵和歷史底蘊(yùn)，這方面“大有恬園”做的比較好。

美式現(xiàn)代建筑立面簡潔運(yùn)用一些歐式建筑的裝修手法，展現(xiàn)的是一種大都市風(fēng)格。其景觀以人工手法體現(xiàn)模仿原生態(tài)，小品上多運(yùn)用造型簡單現(xiàn)代的亭廊架，鋪裝豐富但整體以暖灰色調(diào)為主給人以素雅的感覺。

在整個小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)上重點(diǎn)考察了豎向設(shè)計(jì)和景觀布置及綠化植被方面，這些高檔樓盤中多數(shù)結(jié)合原有場地的高差布置景觀，個別沒有明顯高差的樓盤也都局部設(shè)置了坡地來滿足景觀需要。結(jié)合現(xiàn)有場地的地形，后者的做法比較可取，可在建筑與建筑間構(gòu)筑高差變化比較緩的坡地為將來植物及景觀的布置創(chuàng)造條件。以東方圣荷西和唯美品格為代表的高檔小區(qū)，綠化植物種類豐富，高中低搭配錯落，以喬木、灌木為主且以成樹為主景觀效果較好，但是相對成本也比較高，考慮到地區(qū)氣候差異，樹木成活率也是不可忽視的因素。建議與本地綠化部門溝通，根據(jù)高低搭配原則選用宜成活的本地樹種代替。在小區(qū)入口處和大型公共活動場地周圍設(shè)置草坪，這樣易于保養(yǎng)且投資費(fèi)用低。人行與車行系統(tǒng)：利用豎向分流和橫向分流方式來實(shí)現(xiàn)。車庫做在地上時(shí)，人行位于車庫上方，車庫屋面做上人屋面和種植屋面，形成地上二層大廣場，車庫位于地下時(shí)，車庫上方做綠化和種植屋面，上方做采光井和通風(fēng)井，用自然光源做為白天的主要光源，可為物業(yè)管理節(jié)約大量費(fèi)用。道路全部采用瀝青彈性路面面層，場地多為各種面材鋪裝。

夜間景觀照明：可在小區(qū)入口和中心廣場等大型公共活動場地設(shè)置豐富的燈光效果，在建筑組團(tuán)之間，不宜設(shè)置照度較高的光源，應(yīng)以草坪燈或微型景觀燈為主。景觀細(xì)部設(shè)計(jì)：好的景觀設(shè)計(jì)，其細(xì)部設(shè)計(jì)也很優(yōu)秀，既體現(xiàn)效果又節(jié)省維護(hù)費(fèi)用。體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)必須從細(xì)部做起，鋪裝用料必須體現(xiàn)設(shè)計(jì)意圖，要有顏色變化，分隔明確。如路緣石的選擇、鋪裝快料選型的多樣化與搭配、樹池的多樣化、檢查井蓋的美化處理、微型景觀的隨式造景、垃圾箱的隱藏和美化、休息座椅的布置、兒童游樂場和健身器械的安置等等，形成一步一廊一步一景的環(huán)境景觀。建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格與景觀設(shè)計(jì)的配合：這些高檔樓盤的景觀效果比較出色還有一個主要原因，就是與其建筑風(fēng)格統(tǒng)一。文化內(nèi)涵：根據(jù)相應(yīng)的建筑及景觀設(shè)計(jì)風(fēng)格，在設(shè)計(jì)中運(yùn)用一些有人文內(nèi)涵的設(shè)計(jì)，不單單是對元素的模仿，也要將該風(fēng)格的精髓融入設(shè)計(jì)。小區(qū)中水系統(tǒng)、太陽能熱水供應(yīng)系統(tǒng)：根據(jù)國家節(jié)能要求，建議小區(qū)利用中水即生活水回用技術(shù)和太陽能熱水供應(yīng)，為職工降低生活成本。

單元入口、大堂及電梯前室：

根據(jù)小區(qū)風(fēng)格，住宅單元入口可采取多種形式，但多層及小高層住宅都有一個統(tǒng)一的特點(diǎn)——都突出于住宅本體，形成一個突出門樓式入口，兩側(cè)及樓蓋采用不同形式加以修飾（如圖）。高層或超高層住宅多采用大堂式入口，兩三個單元公用一個大堂，顯得大氣明朗，既節(jié)約建筑成本，又便于物業(yè)管理。電梯前室及大堂象住宅玄關(guān)一樣精裝修，頂棚分層吊頂，棚角石膏線裝飾，吊蘭花燈照明，墻體多為石材或面磚飾面，地面為酒店大堂式裝修，電梯門埡口多為石材口線（非平面）或不銹鋼埡口。

二、材料及產(chǎn)品選用：

在建筑墻體保溫材料設(shè)計(jì)上，三個城市我們所看到的樓盤中設(shè)計(jì)基本一致，均采用EPS板（聚苯乙烯泡沫塑料板），沒有發(fā)現(xiàn)使用XPS板（擠塑聚苯乙烯泡沫塑料板）的。

在外裝飾裝修材料設(shè)計(jì)上，不同地區(qū)和不同品質(zhì)樓盤各有不同，大致可分為四種形式：一是比較傳統(tǒng)的設(shè)計(jì)，主要以面磚和涂料（液態(tài)）搭配效果為主，用于高層住宅較多；二是整體面磚（非釉面、勾縫）設(shè)計(jì)，主要在不同部位、采用不同顏色協(xié)調(diào)搭配效果，用于多層住宅較多；三是底層（裙房）采用石材（干掛），其余樓層為仿石漆設(shè)計(jì)（EPS板打磨找平、貼網(wǎng)、刮膠泥找平后再噴“仿石漆”）；四是底層（裙房）采用石材（干掛），其余樓層為“彈性質(zhì)感外墻漆”（膠泥狀）設(shè)計(jì)（EPS板打磨找平、貼網(wǎng)、刮膠泥找平后再抹“彈性質(zhì)感外墻漆”）。后兩種多為高品質(zhì)樓盤、高層住宅設(shè)計(jì)。

外墻外保溫材料使用EPS板（聚苯乙烯泡沫塑料板）設(shè)計(jì)。其優(yōu)點(diǎn)是：EPS板相對XPS板而言變形系數(shù)小，不易起鼓和開裂，易于打磨，從而保證基層平整度；EPS板相對XPS板而言價(jià)格要低；其缺點(diǎn)是：EPS板相對XPS板而言保溫系數(shù)有差異，其厚度要有所增加。

針對外裝飾裝修材料設(shè)計(jì)，按照我們目前開發(fā)的兩個樓盤定位標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)為后兩種設(shè)計(jì)比較適合高層住宅，尤其是第四種形式效果更佳，即：底層（裙房）采用石材（干掛），其余樓層為“彈性質(zhì)感外墻漆”設(shè)計(jì)。典型案例：長春市——“萬科洋蒲花園”；沈陽市——“萬科金域藍(lán)灣”；“洪浩左岸慧晶”（正在外裝飾施工）。

樓宇門、進(jìn)戶門及塑窗產(chǎn)品檔次非常高，全部為國內(nèi)知名品牌，富貴華麗。

配電柜、書報(bào)箱、空調(diào)（通風(fēng)）格柵、護(hù)欄、小區(qū)圍墻、花園圍欄等幾乎都是廠家來的成品，檔次高，質(zhì)量好。

三、施工工藝做法及質(zhì)量通病防治：

本次考察主要針對外裝飾面施工工藝方面進(jìn)行了深入調(diào)研，“彈性質(zhì)感外墻漆（彩色膠泥）”整體觀感效果立體感強(qiáng)；整體立面效果可進(jìn)行隨意分割，既可大塊分割，又可做成“面磚”式分割（縫路均勻，面磚效果非常逼真）；整體觀感質(zhì)量好，保溫層拼接處無明顯凸凹和裂縫現(xiàn)象，表面順平，是較為新穎的做法，也是本次考察最大的收獲。其缺點(diǎn)是：“彈性質(zhì)感外墻漆”相對普通外墻涂料（液態(tài)）而言，其造價(jià)要略高一些。

另外，在衛(wèi)生間及盥洗間方面，整體式淋浴間和衛(wèi)生間是較為實(shí)用和流行的做法。

幾點(diǎn)建議：

1、在規(guī)劃設(shè)計(jì)中逐漸形成我公司獨(dú)有的建筑風(fēng)格，賦予相關(guān)的文化理念，突出建筑深層次的文化內(nèi)涵和歷史底蘊(yùn)，；

2、在保證節(jié)能要求的前提下，盡量選用EPS（聚苯乙烯泡沫塑料板）外墻保溫板設(shè)計(jì)體系；

3、住宅單元入口、大堂及電梯前室適當(dāng)提高裝修標(biāo)準(zhǔn)；

4、提高樓宇門、進(jìn)戶門產(chǎn)品檔次，盡量選用名廠名家產(chǎn)品；塑鋼窗型材選用國內(nèi)名牌產(chǎn)品（如萬達(dá)、實(shí)德、海螺），廠家只負(fù)責(zé)生產(chǎn)加工，安裝由施工單位完成，利于成品保護(hù)；

5、小區(qū)車行道路宜選用瀝青面層，人行路及場地應(yīng)分級別進(jìn)行多樣性設(shè)計(jì)，選用不同材質(zhì)拼接，形式豐富，效果好；路緣石選用工藝花崗巖；

6、要去綠化應(yīng)根據(jù)大慶的地域特點(diǎn)，多種植大型喬木和成簇灌木為主，分層次、錯落布置，盡量少種草；

7、在監(jiān)理單位、施工單位和材料供應(yīng)商的選擇上逐漸謀求質(zhì)量信譽(yù)好的長期合作單位，管理及施工人員穩(wěn)定，對提高質(zhì)量有極大的促進(jìn)作用；

8、以學(xué)習(xí)考察、經(jīng)驗(yàn)交流等多種形式，充分引進(jìn)新工藝、新材料，在學(xué)習(xí)中成長、進(jìn)步，賦予工程新的內(nèi)涵，全面提升管理經(jīng)驗(yàn)及水平，從而保證所建工程的品質(zhì)。

項(xiàng)目考察報(bào)告（二）

一、考察目的

宜川社區(qū)綜合發(fā)展項(xiàng)目的目標(biāo)之一是提高女童入學(xué)率，改善教師教學(xué)質(zhì)量。為此，項(xiàng)目此前多次邀請?zhí)m州中英項(xiàng)目教學(xué)專家為項(xiàng)目縣教師做參與式教學(xué)方法的培訓(xùn)，希望教師們對參與式教學(xué)方法有一個初步的了解，并能運(yùn)用于實(shí)際的教學(xué)活動中。但是由于多方面的原因，新教學(xué)方法的運(yùn)用不是很順利。為了更多了解新教學(xué)方法如何具體運(yùn)用到實(shí)際中去，社區(qū)如何與學(xué)校發(fā)展計(jì)劃相結(jié)合等問題，項(xiàng)目設(shè)計(jì)了此項(xiàng)考察活動。

二、考察日程安排

4月21日：

在蘭州教育大廈會議室與中英項(xiàng)目辦公室工作人員座談，了解項(xiàng)目的整體情況；

前往臨夏市東鄉(xiāng)縣參觀喬魯小學(xué)和團(tuán)結(jié)小學(xué)（因中途修路，未能到喬魯小學(xué)參觀）；

與臨夏市項(xiàng)目辦人員座談，了解項(xiàng)目實(shí)施情況。

4月22日：

前往臨夏市和政縣參觀二甲小學(xué)和新集小學(xué)，在參觀的過程中，與學(xué)校有關(guān)人員座談、聽課、參觀學(xué)校等；

4月23日：

考察人員談?wù)摽疾焓斋@。

三、中英甘肅基礎(chǔ)教育項(xiàng)目實(shí)施情況

1、項(xiàng)目概況：

2、中英甘肅基礎(chǔ)教育項(xiàng)目的內(nèi)容框架：

3、項(xiàng)目所關(guān)注的領(lǐng)域及目前所取得的效果：

4月21日與項(xiàng)目辦的負(fù)責(zé)人員巴處長和白處長以及張勇座談，聽取了他們對項(xiàng)目的整體介紹，了解到中英項(xiàng)目關(guān)注的領(lǐng)域以及目前的進(jìn)展，以下做以簡單介紹：

（1）學(xué)校發(fā)展計(jì)劃：學(xué)校發(fā)展計(jì)劃的目標(biāo)是鼓勵學(xué)校與社區(qū)建立緊密的聯(lián)系，鼓勵縣和學(xué)校聯(lián)合起來為學(xué)校的發(fā)展想辦法。學(xué)校發(fā)展計(jì)劃的目標(biāo)還在于改變學(xué)校和縣級（地方政府的財(cái)政供給者）的關(guān)系，從傳統(tǒng)的"自上而下"的關(guān)系改變?yōu)?quot;自下而上"的關(guān)系。這種關(guān)系的改變要通過給學(xué)校更多權(quán)利參與自己的發(fā)展問題達(dá)到。學(xué)校發(fā)展計(jì)劃的目標(biāo)也于通過學(xué)校與社區(qū)更密切關(guān)系的建立，通過關(guān)注教育中存在的阻礙兒童入學(xué)、鞏固和提高學(xué)習(xí)成績的社會發(fā)展領(lǐng)域的問題，來改變二者之間的關(guān)系。

（2）參與式教學(xué)方法的核心理念是“以兒童為中心，平等參與”。此項(xiàng)目的目的是改善培訓(xùn)中小學(xué)教師的方法，側(cè)重于強(qiáng)化教師教學(xué)方法，不是教給他們一些知識。教師培訓(xùn)還強(qiáng)調(diào)教師在教學(xué)中盡量利用當(dāng)?shù)刭Y源以降低教育成本，保證在教學(xué)中考慮弱勢群體（比如女生和有特殊教育需求兒童）的需要。目前已經(jīng)培訓(xùn)了四個項(xiàng)目縣79%的教師，培訓(xùn)總數(shù)達(dá)到5700人次。

（3）早期教育：主要給一年級和二年級教師培訓(xùn)一些從事大班和復(fù)式班教學(xué)的技能。

（4）特殊教育需求：主要是幫助教師將那些有特殊教育需求的兒童納入整個班級中。

（5）校長培訓(xùn)：主要是提高校長的實(shí)踐知識。此培訓(xùn)的8個模塊正在開發(fā)之中。四個項(xiàng)目縣685名校長接受了全面的培訓(xùn)，通過培訓(xùn)校長的管理水平明顯提高。

（6）教育財(cái)政預(yù)算改革：承諾提高預(yù)算內(nèi)教育投入，尤其是提高教育質(zhì)量的投入。

（7）新的督導(dǎo)制度：以學(xué)校發(fā)展計(jì)劃和評估支持教師為基礎(chǔ)。

（8）開發(fā)補(bǔ)充讀物幫助兒童語言的獲得和發(fā)展，（已出版3種）。

同時(shí)特別關(guān)注貧困兒童、女童和少數(shù)民族兒童等弱勢群體，貫穿項(xiàng)目理念，減少教育中的不公平現(xiàn)象。

（10）學(xué)校布點(diǎn)規(guī)劃：新學(xué)校布點(diǎn)規(guī)劃更高效、科學(xué)。以減少人為因素和隨意性，使學(xué)生就近上學(xué)，方便了學(xué)生就學(xué)。

（12）教育規(guī)劃：支持縣教育局提高教育規(guī)劃能力。

（13）研究課題：注重行動研究，所有參與者都成為研究者參與研究。

（14）監(jiān)測與評估：通過監(jiān)測與評估來評價(jià)項(xiàng)目的影響。

其中最大的變化來自于當(dāng)?shù)亟處熀徒逃賳T的教育理念和態(tài)度的變化，這也是項(xiàng)目最寶貴和最富建設(shè)性的成果。這些變化包括：學(xué)校和縣教育部門之間關(guān)系的變化；學(xué)校與社區(qū)關(guān)系的變化；教師與學(xué)生關(guān)系的變化。

四、對中英基礎(chǔ)教育項(xiàng)目的總結(jié)與思考

在兩天的考察過程中，我們與甘肅省教育廳項(xiàng)目辦公室人員座談，了解到項(xiàng)目的整體概況和實(shí)施情況，并在后面的兩天里到幾所小學(xué)校去實(shí)地參觀考察。以下是對中英項(xiàng)目的一些總結(jié)與思考。

1、對參與式教學(xué)方法及其如何推廣有了更多的了解，結(jié)合考察對我們的項(xiàng)目有了更多的思考。參與式教學(xué)及其培訓(xùn)的目的是在于改變傳統(tǒng)的講授式、填鴨式的教學(xué)方法。使課堂上教師的角色由講解著變?yōu)橹笇?dǎo)者、合作者，學(xué)生由接收者成為探索者、練習(xí)著，實(shí)現(xiàn)師生互動和生生互動，培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)造性思維。這首要是教育管理部門要改變觀念；再次我們的教師也需要轉(zhuǎn)變觀念，而觀念的轉(zhuǎn)變是很困難的。同時(shí)這對于教師的要求也提高了很多，不是每一個老師都能將主要知識點(diǎn)設(shè)計(jì)進(jìn)教學(xué)內(nèi)容，而且有些老師提出參與式教學(xué)在相同的時(shí)間內(nèi)給出得信息量很少。目前我們存在以下幾個問題：

（1）、參與式教學(xué)如果理解不透徹的話，很容易形成形式主義。只是簡單的將教室布置改變成參與式的，但是教授內(nèi)容依然是傳統(tǒng)型的。這就需要我們在這里如何理解參與式。參與式其實(shí)沒有任何形式和模式，他需要我們自己根據(jù)自己的客觀條件、授課內(nèi)容、教師的授課特點(diǎn)等因素相結(jié)合，創(chuàng)造和摸索屬于自己的參與式，如何內(nèi)化參與式是一個問題。我自己的理解，將參與式與傳統(tǒng)式兩種方式相結(jié)合，根據(jù)要講解內(nèi)容的不同而選擇不同的方式，可能會更好一些。

（2）、對教師評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的問題。目前我們對教師的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可能更多的側(cè)重于學(xué)生的成績上面。如果不改變我們的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，那么參與式教學(xué)是很難繼續(xù)的。中英項(xiàng)目面對這一問題，從體制上進(jìn)行嘗試，改變對教師的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。對教師的評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不再是以教學(xué)成績?yōu)橹鳎ń虒W(xué)成績占30%），而是從師德、班級管理、教學(xué)設(shè)計(jì)、課堂管理、教育科研、作業(yè)批閱、活動開展與輔導(dǎo)等多方面進(jìn)行考核，這就解決了教師的后顧之憂。

（3）、對教師的培訓(xùn)。對教師的培訓(xùn)應(yīng)該是長時(shí)間的，不間斷的，并且有一支督導(dǎo)隊(duì)伍。意識和技巧是一個不斷強(qiáng)化、不斷支持的過程。僅僅靠一、兩次培訓(xùn)是不行的。但是就我們的項(xiàng)目而言，教師培訓(xùn)僅僅是宜川綜合發(fā)展項(xiàng)目中的一個活動，我們沒有那么大量的經(jīng)費(fèi)來支持這一部分。不過，教育部門下半年開始進(jìn)行新課改的工作，有我們項(xiàng)目先前奠定的基礎(chǔ)，相信宜川的下一步工作會進(jìn)行得更順利一些。

2、學(xué)校管理機(jī)制的創(chuàng)新、校長角色的根本轉(zhuǎn)變。傳統(tǒng)的校長是行政型的，主要處理學(xué)校行政事務(wù)，很少深入教學(xué)第一線指導(dǎo)教育教學(xué)工作。我們參觀的和政縣新集小學(xué)校長何龍，是中英項(xiàng)目教師培訓(xùn)教材的開發(fā)者，對參與式的理念理解得比較透徹，經(jīng)常給教師上導(dǎo)課。并且在管理學(xué)校上也是以“服務(wù)”理念為宗旨。這一管理宗旨大大增加了教師對學(xué)校的歸屬感。

同時(shí)新集小學(xué)的教研活動做的扎實(shí)有效，學(xué)校定期確定教研課題，由青年教師組成課題研究組，進(jìn)行研討，平時(shí)開展上“四課”活動，即：幫扶課、教法研討課、教學(xué)資源開發(fā)課，全面提高教師的教學(xué)水平。

3、我們參觀的項(xiàng)目縣學(xué)校，都屬于少數(shù)民族地區(qū)（回族、東鄉(xiāng)族等居多），屬于國家貧困縣，教育基礎(chǔ)相對薄弱（包括硬件建設(shè)、師資力量等），條件艱苦，目前那里還有幾百名代辦教師。但是在此種情況下，大家在項(xiàng)目的支持下秉承理念，為學(xué)校的發(fā)展尋找出路，與社區(qū)相結(jié)合，充分發(fā)動可利用的資源，來發(fā)展教育。我想我們的條件比那里好很多，如果我們的教育人員都能轉(zhuǎn)變觀念，具有新的意識，我們教育事業(yè)會上一個新的臺階。

五、考察體會與感想

在蘭州的最后一天，我們就此次考察的整體情況有一個匯總，每位老師都談了他們對這次考察的感受、觀點(diǎn)以及在未來自己的工作中可以借鑒的經(jīng)驗(yàn)，以下就是各位老師的體會：

趙友三：談三點(diǎn)。第一點(diǎn)到東鄉(xiāng)縣，比較艱苦的地方，許多教師特別是那些民辦教師一月只有100多元工資，還很敬業(yè)的堅(jiān)持在崗位上，挺不錯的，同時(shí)也增強(qiáng)了我的事業(yè)心，激勵我們；第二點(diǎn)昨天我們參觀的新集小學(xué)，從學(xué)校的管理，到教師的素質(zhì)方面來講都很好，人家的參與式教學(xué)，我注意了一下，課堂設(shè)置的問題，非常切中要害，這一點(diǎn)值得我們學(xué)習(xí)；第三點(diǎn)：從學(xué)校管理上來說，我感覺到他現(xiàn)在和咱們還有差距。對教師的激勵沒有和工資掛鉤，我認(rèn)為在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)時(shí)期，還是走不長遠(yuǎn)的。

李天紀(jì)：新集小學(xué)的管理體現(xiàn)了教學(xué)的創(chuàng)新。在教學(xué)中，你給我講，我可能就把東西忘了，但是你讓我參與，我可能就會理解。在教學(xué)中，學(xué)生應(yīng)該是主體。從他們參與式教學(xué)中的互動、辯駁、教師指導(dǎo)，就可以體現(xiàn)是師生共同的成長。在那種條件下，能把學(xué)辦成這樣，是值得我們學(xué)習(xí)的。

韓德峰：關(guān)于參與式教學(xué)這種方法，回去以后我們可以嘗試著試試。參觀的感受有兩點(diǎn)：從人家學(xué)校來看，上至校長下至教師教學(xué)的思想、理念，值得我們學(xué)習(xí)。再一個是新集學(xué)校育人環(huán)境方面（包括學(xué)校的一些標(biāo)語）都非常有新意，對教師和學(xué)生都有警示作用，這是我們值得學(xué)習(xí)的。

李翠霞：我們參觀了三所學(xué)校，現(xiàn)在我主要談?wù)劦谌鶎W(xué)校，他們學(xué)校的校園環(huán)境和氛圍很濃，教室里的布置能夠充分展示學(xué)生的能力，每一個教室都各有特點(diǎn)。從聽課上，我聽了一節(jié)教學(xué)研討課，授課的老師參與，同時(shí)聽課的教師也參與進(jìn)去，氛圍很好。他們的電教室是讓學(xué)生在里面看，而不完全是教師用的。拿我們學(xué)校和他們學(xué)校相比，我們學(xué)校的班額都比較大，在大班該怎樣開展參與式教學(xué)。這是我們目前存在的一個問題。

薛長瓊：通過這次學(xué)習(xí)拓寬了自己對參與式教學(xué)的理解，以前認(rèn)為那就是一種方法，但是在教研活動中、在班級管理中都可以運(yùn)用參與式方法，在班級管理中運(yùn)用，讓大家知道班級管理不是老師個人的事，以學(xué)生為主，這樣他們會很有積極性和主動性，認(rèn)為這就是我們自己的事。其實(shí)，我們那里的硬件設(shè)施比這里要好得多，但就是我們沒有動起來，缺乏這種意識，讓每個老師都有這種意識，我想我們會比他們做得更好。

張蕓：參觀了三所學(xué)校，條件都很艱苦，特別是民辦教師，精神令我敬佩，值得我們學(xué)習(xí)。二甲學(xué)校的學(xué)校布置非常有特色，能夠體現(xiàn)平等參與的理念，比如：墻上的很多學(xué)生繪畫作品，能夠充分發(fā)揮學(xué)生想象力、創(chuàng)造力。新集學(xué)校的硬件條件比我們還是差了很多，但是人家老師的理念新，參加的培訓(xùn)多，我工作了13年，今天是第一次出來，所以給我的感覺比較深。參與式教學(xué)不僅僅是一種形式，它體現(xiàn)在各個方面，比如：學(xué)校管理、教研活動等，他們的特點(diǎn)就是以人為本，以學(xué)生為中心的發(fā)展理念。通過此次學(xué)習(xí)，我在今后的工作中，會嘗試著運(yùn)用參與式的方法，配合今年我們要實(shí)行的新課標(biāo)，都是要發(fā)展學(xué)生的個性和特點(diǎn)，這是不謀而和的。

楊梅：參與式教學(xué)不僅僅是一種形式，而是一種理念，它是融會到我們教學(xué)生活中的各個方面。比如：我們?nèi)粘Ｖ械膫湔n，就可以使用參與式，共同提高。

楊海林：我們宜川教師的學(xué)歷比這里要高很多，但是人家這里卻能把參與式搞好，我仔細(xì)看了他們的校園文化，處處體現(xiàn)了教書育人的理念。在新集學(xué)校，他們的校務(wù)公開欄在校門外面，上面公布了享受兩免一補(bǔ)的學(xué)生名單。新的課程改革，就是要改變教育思想、教育理念、教育觀念，呼喚參與式教學(xué)，希望大家回去后，能夠把看到的和聽到的帶給其他的同事們。后半年，我們要實(shí)行新課改，但是我們的新課改能不能順利實(shí)施，參與式教學(xué)方法能不能掌握，今后的工作還是很大的。

通過此次蘭州之行，同去的考察人員每個人心底都深有感觸，在自己的意識中已經(jīng)有了認(rèn)識，這對下一步的工作會有所幫助，不過教育改革畢竟是一項(xiàng)大的工程，特別是意識的轉(zhuǎn)變是最困難的，但是相信我們一定能做好。

項(xiàng)目考察報(bào)告（三）

20**年6月26至6月30日公司組織前往四川綿竹的孝德鎮(zhèn)就江蘇援建項(xiàng)目進(jìn)行了考察。我們參觀了新建的安居房、新建的小學(xué)校舍、年畫村，“蘇州水街”等相關(guān)設(shè)施，大家都感到新的孝德鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃起點(diǎn)高，體現(xiàn)出蘇州江南水鄉(xiāng)的秀美風(fēng)景，年畫村周圍還建了許多的門面房用來出租，是為以后的長期有效的管理提供提供資金保障。在考察中，通過聽取情況介紹、座談交流、實(shí)地察看、現(xiàn)場咨詢等形式，了解了四川綿竹安居房建設(shè)和規(guī)劃設(shè)計(jì)情況，看到了他們物業(yè)管理的光明前景，探求了物業(yè)管理的寶貴經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)將考察情況報(bào)告如下。

一、考察見聞

五天時(shí)間，我們重點(diǎn)考察了新建的安居房、新建的小學(xué)校舍、年畫村，“蘇州水街”等相關(guān)設(shè)施。在江蘇省蘇州市對口援建的孝德新鎮(zhèn)，我們驚嘆于蘇州市高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)施工、高速度建設(shè)的援建工作，見到了亭臺樓閣，小橋流水，一派江南小鎮(zhèn)的秀麗風(fēng)光。

（一）五角星——新鎮(zhèn)是夢想起飛的地方

在考察中蘇州援建指揮部的辦公室主任***現(xiàn)場為我們講解了新孝德鎮(zhèn)總體規(guī)劃：“新孝德新鎮(zhèn)是個‘五角星’形狀。在一個五角星的區(qū)域里，分布著富有蘇州特色的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、衛(wèi)生院等建筑。這個由蘇州人設(shè)計(jì)的“五角星”也寄托了蘇州人、孝德人對孝德這個地方共同的美好希望，真是一個絕妙的設(shè)計(jì)。同時(shí)蘇州援建指揮部在四川災(zāi)區(qū)的援建工作中創(chuàng)造了因快而聞名的“蘇州速度”，蘇州人為災(zāi)區(qū)人在新址上以最短的時(shí)間、最好的質(zhì)量創(chuàng)造一個漂亮的孝德新鎮(zhèn)，讓災(zāi)區(qū)人看到了美好未來，孝德也是災(zāi)區(qū)重建中進(jìn)展最快的新城鎮(zhèn)。蘇州的援建業(yè)績令我們肅然起敬。我們看到了在短短一年多的時(shí)間內(nèi)，蘇州的援建者就在孝德建起了如此漂亮的醫(yī)院、學(xué)校、住宅區(qū)，我們覺得新的城鎮(zhèn)、新的學(xué)校將是孝德人美好夢想的新起點(diǎn)。

（二）裂紋——碎片凝聚的“紀(jì)念柱”是向上的動力

在孝德學(xué)校的正門前，有兩根設(shè)計(jì)得別出心裁的“紀(jì)念柱”，一根柱子上布滿了裂紋，而那些裂紋是用地震后孝德學(xué)校舊址上遺留的碎瓦片拼成的，而另一根柱子的花紋則像是有腳印在一步一步往上走。兩根柱子連成一體，一根代表過去一根代表未來。江蘇援建者認(rèn)為，將這樣帶有地震遺物的“紀(jì)念柱”樹立在校門口，對人是種激勵，是種提示，是戰(zhàn)勝災(zāi)難創(chuàng)造美好未來的動力之源。

（三）田園詩般的年畫村——美得像是世外桃源

綿竹年畫與蘇州桃花塢年畫并列為中國四大年畫，綿竹年畫因?yàn)槭侵苯赢嬙诜课萃鈮γ嫔系模曈X沖擊力更強(qiáng)。蘇州援建者為此在這里傾力打造的一個民俗色彩濃厚的地方——田園詩般的年畫村。在那里，我們看到的是一派世外桃源般的田園景象：在綠油油的田野上，一座座粉墻黛瓦的農(nóng)家小院在綠樹環(huán)繞中若隱若現(xiàn)的，雪白墻上都畫有巨幅五彩斑斕的年畫，年畫的內(nèi)容都是喜氣而富足的。根據(jù)介紹，年畫村今后會發(fā)展成為一個集觀光、旅游、休閑、購物于一體的特色景點(diǎn)。

（四）一條蘇州水街，——將成孝德人民“聚寶盆”

踏上綿竹市孝德新城的“蘇州水街”，一條小河曲徑通幽，搖曳的柳絲掛在小河的兩岸。一排排白色的墻腰，開著扇扇軒窗掩映在河中……眼前的景象，讓人仿佛置身于江南水鄉(xiāng)。這是一條商業(yè)步行街，是蘇州援建留給當(dāng)?shù)卣屠习傩盏囊还P寶貴的財(cái)富。蘇州水街共有商鋪2萬多平方米，由當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一出租管理，目前商鋪?zhàn)饨馂槊磕?20元/平方米?？恐K州水街，當(dāng)?shù)卣磕昃涂梢浴百嵣稀眱扇偃f元。在“蘇州水街”兩側(cè)的街道上，一些酒吧、水吧、茶吧陸續(xù)開門迎客。35歲的楊立是“蘇州水街”第一個開業(yè)的茶樓老板，時(shí)尚的她把自己的茶樓裝修得很別致浪漫?！疤K州援建者把水街建得那么漂亮，自己會用心經(jīng)營茶樓，以后這里一定會熱鬧起來的。”對于水街的未來?xiàng)盍⒊錆M了信心。

（五）蘇州援建力量——是股撤不走的力量

二、考察體會

（一）解放思想，更新觀念，將創(chuàng)新貫穿于安居房建設(shè)始終

在學(xué)習(xí)考察中，考察團(tuán)成員強(qiáng)烈感受到江蘇援建工作者思想解放，觀念創(chuàng)新，尤其引人注目的是引入大量高規(guī)格設(shè)計(jì)理念。我們要本著“窮則變，變則通”的理念，在單位本職工作安居房規(guī)劃建設(shè)中真正解放思想，更新觀念，不斷創(chuàng)新，把創(chuàng)新貫穿于安居房規(guī)劃設(shè)計(jì)的始終。

（二）提速增效，只爭朝夕，全力加快**安居房建設(shè)

蘇州援建工作者在短短的一年多時(shí)間里，使孝德鎮(zhèn)發(fā)生了巨大的變化，我們不得不驚嘆于“蘇州速度”。城市建設(shè)日新月異。20**年，我市將累計(jì)完成投資約**億元用于安居房建設(shè)，我們要在新一輪的建設(shè)中學(xué)習(xí)“蘇州速度”，提速增效，只爭朝夕，加快我市安居房建設(shè)，以時(shí)不我待、只爭朝夕的強(qiáng)烈發(fā)展意識為**市加快發(fā)展做出貢獻(xiàn)。

住宅考察報(bào)告范文第3篇

考察廠家：河北科力空調(diào)工程有限公司

考察地點(diǎn)：河北省棗強(qiáng)縣富強(qiáng)北路167號

參加人員：潘工 聶瑞生（建設(shè)單位） 陳志國（北區(qū)監(jiān)理）

公司以“冀峰”商標(biāo)注冊，主要產(chǎn)品有：

空調(diào)系列產(chǎn)品：FP系列風(fēng)機(jī)盤管、ZK系列空調(diào)機(jī)組、FK系列鋁合金風(fēng)口、FHF系列防火調(diào)節(jié)閥、HYF系 、

排煙風(fēng)機(jī)，消聲器、冷卻塔等：

工業(yè)搪瓷制品：SMC水箱、不銹鋼水箱、搪瓷水箱、鍍鋅鋼板水箱等。

管道、罐系列產(chǎn)品：管道、罐、大口徑PVC、PE管道、瓦斯管道等：

消毒劑系列產(chǎn)品：一元化粉狀二氧化氯消毒劑、中央空調(diào)清洗劑、油井解堵劑、滅藻劑、脫色除臭劑等：

新材料系列產(chǎn)品：防眩板、護(hù)欄、護(hù)網(wǎng)、污水廠用轉(zhuǎn)碟曝氣機(jī)、拉擠型材、格柵、填料、采光板及各種玻璃鋼制品等30個系列、280多種規(guī)格，產(chǎn)品覆蓋全國各省市。

首先去的是通風(fēng)管道加工基地，查看風(fēng)管加工情況，加工區(qū)正在加工通風(fēng)管道，原材料為熱鍍鋅板，經(jīng)檢查為？0.75mm，外表鍍鋅層光亮，沒有氧化脫層現(xiàn)象，板材平整。管道法蘭平整，風(fēng)道規(guī)矩。車間各種設(shè)備正在運(yùn)行，有折邊機(jī)、咬口機(jī)、數(shù)字折方機(jī)、等離子切割機(jī)等。加工完的通風(fēng)管道標(biāo)準(zhǔn)，工藝先進(jìn)。然后去可庫房查看人防專用通風(fēng)設(shè)備，有防爆波閥和除濕機(jī)，過濾器和人防兩用風(fēng)機(jī)，庫房寬大平整，設(shè)備碼放整齊。

最后去玻璃鋼水箱生產(chǎn)基地考察，首先查閱廠家資質(zhì)原件，經(jīng)查閱核實(shí)資質(zhì)齊全有效。然后去車間實(shí)地考察生產(chǎn)情況，車間內(nèi)各種設(shè)備在運(yùn)行，設(shè)備齊全、先進(jìn)。水箱的玻璃鋼板塊尺寸一致，孔距一致，韌性大，板材碼放整齊。

對該公司考察分影像資料介紹、查看生產(chǎn)現(xiàn)場和參觀材料庫、成品庫。總體感覺原材料存充足、生產(chǎn)工藝先進(jìn)、質(zhì)量達(dá)到國家標(biāo)準(zhǔn)，使用該公司產(chǎn)品應(yīng)放心，質(zhì)量有保證。

參加人員（簽字）：

建設(shè)單位：***

監(jiān)理單位：***

設(shè)備考察報(bào)告范文（二）

一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

美國是世界上最發(fā)達(dá)的國家，綜合國力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它國家，同時(shí)也是市場經(jīng)濟(jì)體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運(yùn)作體系。

美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置。

2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：CPM，注冊物業(yè)經(jīng)理（Certified Property Manager）；ARM，注冊住房經(jīng)理（Accredited Residential Manager）；AMO，注冊物業(yè)公司（Accredited Management rganization）。還有一種過度性的叫CPM Candidate，是成為注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價(jià)值的熱門選擇。

3、成為CPM的職業(yè)要求

申請人向IREM提出申請，取得預(yù)備CPM資格。申請人必須填寫申請表、交申請費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。

申請人取得預(yù)備資格后，需按照IREM設(shè)計(jì)的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

IREM課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。IREM每年在總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班，每年初，IREM就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個物業(yè)管理計(jì)劃。

CPM證書考試：30分必修分，0選修分?？荚噧?nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管理、法律和風(fēng)險(xiǎn)管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。IREM提供管理策劃手冊，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識。

道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守CPM職責(zé)道德規(guī)范。

正規(guī)學(xué)院教育：0必修分，多達(dá)90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。IREM承認(rèn)其他15個房地產(chǎn)協(xié)會提供的課程。IREM在培訓(xùn)手冊中均有列明。

其他要求：經(jīng)IREM地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守CPM的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng)IREM理事會批準(zhǔn)。

4、美國物業(yè)管理隊(duì)伍的基本情況

全美國目前只有CPM9500多人、AMO363家，負(fù)責(zé)管理著全美價(jià)值8795億美元的各種物業(yè)。在IREM的長期有計(jì)劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個特點(diǎn)：

專業(yè)分工：公司多以CPM為核心，其他人員圍繞CPM工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有AMO資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為CPM，同時(shí)擁有、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對外開拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和特殊的管理事務(wù)。

注重經(jīng)營的綜合服務(wù)：一是CPM的時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，、咨詢、估價(jià)開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，CPM除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。

5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容

（2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時(shí)自動噴水。

（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安?；驹蛴腥阂皇潜０踩斯べM(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認(rèn)為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。還有一個原因是警察和消防隊(duì)（911）的快速反應(yīng)。

（4）、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時(shí)值班，上班時(shí)間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。IREM的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。

二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn)

2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 Wilshire Boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機(jī)自動切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。

3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時(shí)，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示

1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介、咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴(kuò)展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動，這對我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴(kuò)展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。

住宅考察報(bào)告范文第4篇

一、美國物業(yè)管理的現(xiàn)狀

美國是世界上最發(fā)達(dá)的國家，綜合國力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其它國家，同時(shí)也是市場經(jīng)濟(jì)體系最為完善的國家。在這一社會背景前提下，形成了美國高度專業(yè)分工協(xié)作的物業(yè)管理市場運(yùn)作體系。 美國物業(yè)管理研究院有一個集管理、科研、培訓(xùn)、經(jīng)營于一體的組織結(jié)構(gòu)，在各大地區(qū)設(shè)立有分部，其總部的機(jī)構(gòu)設(shè)置。

理事會

執(zhí)行委員會

常務(wù)委員會：

職責(zé)：審計(jì)、預(yù)算、規(guī)劃

條例、規(guī)定、

道德規(guī)范和紀(jì)律

道德規(guī)范問題聽證和紀(jì)律委員會

執(zhí)行委員會

公共住房道德規(guī)范和執(zhí)行委員會

地方分部活動部：

職責(zé)：分部活動

arm部：

職責(zé)：arm服務(wù)

法律事務(wù)部：

職責(zé)：全國聯(lián)邦住房聯(lián)絡(luò)

各地聯(lián)邦住房聯(lián)

公平住房和平等機(jī)會

聯(lián)邦立法

州和市政事務(wù)

服務(wù)部：

職責(zé)：全國物業(yè)經(jīng)理咨詢

物業(yè)經(jīng)理計(jì)算機(jī)和技術(shù)

收/支分

風(fēng)險(xiǎn)管

聯(lián)絡(luò)部：

職責(zé)：物業(yè)管理雜志社

營銷/公共關(guān)系

出版

會員注冊部

職責(zé)：amo

amo資歷評估分會

amo保險(xiǎn)分會

cpm會員標(biāo)準(zhǔn)

高級cpm會員標(biāo)準(zhǔn)

管理計(jì)劃

會員發(fā)展、少數(shù)民族

教育培訓(xùn)部：

職責(zé)：成人教育

cpm會員資格培訓(xùn)

教育政策

師資

課程內(nèi)容委員會

2、高度職業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍是美國物業(yè)管理的重要特色之一。在美國，任何人要想從事物業(yè)管理，均須獲得相應(yīng)的職業(yè)資格。這種資格管理主要不是針對企業(yè)，而是針對管理者個人，這與我國目前現(xiàn)行的企業(yè)資質(zhì)管理不同。美國物業(yè)管理資質(zhì)分三種：cpm，注冊物業(yè)經(jīng)理（certified property manager）；arm，注冊住房經(jīng)理（accredited residential manager）；amo，注冊物業(yè)公司（accredited management rganization）。還有一種過度性的叫cpm candidate，是成為注冊物業(yè)經(jīng)理前的專業(yè)資格。負(fù)責(zé)資質(zhì)管理工作的美國物業(yè)管理研究院嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)資格標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)道德規(guī)范，使上述資格，特別是注冊物業(yè)經(jīng)理資格入門有相當(dāng)難度，從而既保證了注冊物業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍的質(zhì)量，也使這一職業(yè)成為具有較高社會價(jià)值的熱門選擇。

3、成為cpm的職業(yè)要求

申請人向irem提出申請，取得預(yù)備cpm資格。申請人必須填寫申請表、交申請費(fèi)、有高中以上學(xué)歷、符合法定工作年齡和目前正從事物業(yè)管理工作。預(yù)備期一般五年，最短一年，最長十年。若是申請人曾經(jīng)從事物業(yè)管理或房地產(chǎn)相關(guān)工作，取得其他經(jīng)歷分，也可少于五年。

申請人取得預(yù)備資格后，需按照irem設(shè)計(jì)的一套考核制度，取得260分，其中160分為必修分，100分為選修分。

irem課程：30分必修分，多達(dá)100分選修分。irem每年在總部和各地分部舉辦培訓(xùn)班，每年初，irem就將課程介紹印成精美的手冊寄給每一個學(xué)員。課程內(nèi)容主要包括物業(yè)維修管理、人力資源管理、多用途物業(yè)的推銷和租賃、房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)及其策略、物業(yè)管理效能評估、物業(yè)投資環(huán)境評估和就某一物業(yè)寫一個物業(yè)管理計(jì)劃。

cpm證書考試：30分必修分，0選修分。考試內(nèi)容涵蓋維修保養(yǎng)、人力資源管理、促銷和租賃、財(cái)務(wù)運(yùn)作、日常管理、法律和風(fēng)險(xiǎn)管理。

管理策劃：20分必修分，0選修分。irem提供管理策劃手冊，學(xué)員就某一實(shí)實(shí)在在的物業(yè)寫一份管理方案，充分反映學(xué)員的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和理論知識。

道德規(guī)范：20分必修分，0選修分。每一個申請人必須修這一課，牢記并嚴(yán)格遵守cpm職責(zé)道德規(guī)范。 正規(guī)學(xué)院教育：0必修分，多達(dá)90分選修分。地產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)學(xué)、法律、金融或經(jīng)營管理的學(xué)士折70分，其他專業(yè)的學(xué)士折60分。

其他成人教育：0必修分，多達(dá)100分選修分。irem承認(rèn)其他15個房地產(chǎn)協(xié)會提供的課程。irem在培訓(xùn)手冊中均有列明。

其他要求：經(jīng)irem地方分部批準(zhǔn)；交清分部和總部的會費(fèi)；一直嚴(yán)格遵守cpm的職責(zé)道德規(guī)范；經(jīng)irem理事會批準(zhǔn)。

4、美國物業(yè)管理隊(duì)伍的基本情況

全美國目前只有cpm9500多人、amo363家，負(fù)責(zé)管理著全美價(jià)值8795億美元的各種物業(yè)。在irem的長期有計(jì)劃的發(fā)展下，美國物業(yè)管理隊(duì)伍均衡發(fā)展，保持穩(wěn)定、高素質(zhì)，體現(xiàn)如下幾個特點(diǎn)： 專業(yè)分工：公司多以cpm為核心，其他人員圍繞cpm工作，所以規(guī)模一般不大（見表），某物業(yè)管理公司，具有amo資格，管理住房380多棟，“康斗”20多棟（類似我們所說的連體別墅）和一些公寓，但整個公司只有4個人。董事長兼總裁為cpm，同時(shí)擁有、開發(fā)、建筑等資質(zhì)，主要負(fù)責(zé)對外開拓、制定發(fā)展計(jì)劃、管理決策；副總兼財(cái)務(wù)主要負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)收支、報(bào)表、帳務(wù)和內(nèi)部管理；兩個辦事員按照指令工作，一天到晚忙于電話、傳真、電郵，午餐都要錯開來吃。他們就好像大公司的調(diào)度，負(fù)責(zé)根據(jù)業(yè)主要求，聯(lián)系、安排維修公司、清潔公司、綠化公司進(jìn)行日常和特殊的管理事務(wù)。

注重經(jīng)營的綜合服務(wù)：一是cpm的時(shí)間分配和收入結(jié)構(gòu)上，以物業(yè)管理為主，、咨詢、估價(jià)開發(fā)也屬重要內(nèi)容；二是管理物業(yè)方面，以住宅和非住宅并重；三是組織類型上，cpm除主要在物業(yè)管理公司外，在地產(chǎn)開發(fā)、建筑、投資信托、銀行等行業(yè)中均有分布。

5、美國物業(yè)管理的內(nèi)容 （2）日常維修保養(yǎng)——依靠專業(yè)公司。對于物業(yè)的日常維修保養(yǎng)，物業(yè)管理公司起一個組織、調(diào)度和負(fù)最終責(zé)任的作用。由于社會分工的發(fā)達(dá)，大多數(shù)物業(yè)管理公司本身并不備有維修養(yǎng)護(hù)人員和設(shè)備。房屋及其設(shè)備設(shè)施由專業(yè)公司承擔(dān)，各類設(shè)施還由各對應(yīng)的專業(yè)公司承擔(dān)；衛(wèi)生由衛(wèi)生清潔專業(yè)公司承擔(dān)，一般每周清潔和清運(yùn)垃圾2次；綠化有綠化專業(yè)公司承擔(dān)，一般綠化人員每周前來修剪、殺蟲或施肥1次。綠化噴灌基本自動化，定時(shí)自動噴水。

（3）保安服務(wù)不是物業(yè)管理的法定內(nèi)容，各物業(yè)根據(jù)業(yè)主公約規(guī)定而不同。一般物業(yè)管理都不包括治安，尤其是住宅，基本沒有保安。基本原因有三：一是保安人工費(fèi)昂貴；二是有保安反給人不安全的感覺，別人會認(rèn)為是不安全才請保安的，物業(yè)難免貶值；三是技防的普及，技防公司可以提供完善、迅速而又廉價(jià)的服務(wù)。還有一個原因是警察和消防隊(duì)（911）的快速反應(yīng)。

（4）、物業(yè)管理一般不設(shè)24小時(shí)值班，上班時(shí)間以外發(fā)生的緊急事情，由政府的911辦公室處理，物業(yè)管理成本大大減少。irem的解釋是減少社會資源消耗，無需在每一處物業(yè)都設(shè)人等候不太可能發(fā)生的事情，政府的一支隊(duì)伍就可以應(yīng)付一大片。

二、美國高層樓宇設(shè)備管理的特點(diǎn) 2、注重節(jié)約能源，用高科技手段減少能源支出。參觀6500 wilshire boulevard大廈，給我們印象最深的是大廈業(yè)主及管理者高度重視節(jié)約能源，不惜投入重金改造樓宇設(shè)備，通過技術(shù)手段降低能源。該大廈已連續(xù)三年獲得美國環(huán)保署“能源之星獎”。通過投資改造，大廈能源管理系統(tǒng)，包括空調(diào)系統(tǒng)中的自動溫控、冷凍機(jī)自動切換，所有空氣處理機(jī)組、冷卻塔風(fēng)扇及車庫送排風(fēng)均安裝了調(diào)速電機(jī)。大廈全面安裝了照明探測控制系統(tǒng)及節(jié)水閥。僅車庫排風(fēng)機(jī)使用變頻電機(jī)一項(xiàng)就為大廈每年在能源支出上節(jié)約近十萬美元。

3、注重設(shè)備管理環(huán)境，提高設(shè)備使用壽命。該大廈管理者十分重視設(shè)備環(huán)境的管理與保持。在參觀中我們發(fā)現(xiàn)，每一處設(shè)備間環(huán)境整齊，物品擺放井然有序，室內(nèi)及設(shè)備本身潔凈無塵，油漆一新，其干凈程度令我們驚嘆。同時(shí)，管理者嚴(yán)格設(shè)備管理程序，規(guī)范嚴(yán)格，設(shè)備檢測均有明確的周期規(guī)定與現(xiàn)場檢測記錄。

三、本次赴美考察對我國物業(yè)管理發(fā)展的幾點(diǎn)啟示

1、美國的物業(yè)管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)管理的內(nèi)涵較廣。除以物業(yè)管理為主外，涉及中介、咨詢評估、出租出售、開發(fā)銷售等房地產(chǎn)行業(yè)多個領(lǐng)域，這與目前我國物業(yè)管理企業(yè)大多單純從事簡單的物業(yè)管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容狀況形成很大反差。注重物業(yè)經(jīng)營，一方面擴(kuò)大了物業(yè)管理的領(lǐng)域，通過多樣化經(jīng)營擴(kuò)展利潤空間，規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。美國的物業(yè)管理企業(yè)有40%的收入來自于物業(yè)管理以外的經(jīng)營活動，這對我國目前利潤水平過低，經(jīng)營管理舉步維艱的物業(yè)管理企業(yè)不能不是個重要啟示；另一方面，涉足較高端的房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)務(wù)內(nèi)容，可以有效地提高物業(yè)管理隊(duì)伍的整體素質(zhì)，轉(zhuǎn)變物業(yè)管理僅從事簡單勞動的對外形象。在美國參觀中，感到美方的物業(yè)管理人員素質(zhì)高、干勁足，職責(zé)滿意度高，94%的物業(yè)管理人員具有高等教育學(xué)歷。要提高我國物業(yè)管理從業(yè)人員的素質(zhì)與水平，就要提高行業(yè)的吸引力，擴(kuò)展行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間，涉足房地產(chǎn)高端業(yè)務(wù)內(nèi)容，自植梧桐樹，外引金鳳凰。

住宅考察報(bào)告范文第5篇

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化；次貸危機(jī)；金融創(chuàng)新

中圖分類號：F831.51 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號：1673－291X（2010）32－0117－02

資產(chǎn)證券化(Asset Securitization)是指將缺乏流動性的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換為在金融市場上可以自由買賣的證券的行為，使其具有流動性。按照被證券化資產(chǎn)種類的不同，信貸資產(chǎn)證券化可分為住房抵押貸款支持的證券化（Mortgage-Backed Securitization，MBS）和資產(chǎn)支持的證券化（Asset-Backed Securitization，ABS）。次貸危機(jī)的爆發(fā)與資產(chǎn)證券化市場的發(fā)展息息相關(guān)。作為美國資本市場最重要的融資工具，資產(chǎn)證券化對美國經(jīng)濟(jì)和金融市場產(chǎn)生了巨大影響，也讓美國和全世界經(jīng)歷了前所未有的一場災(zāi)難。

一、資產(chǎn)證券化在美國的興起與發(fā)展

20世紀(jì)20年代末期的美國公眾，由于經(jīng)濟(jì)的蕭條，難以解決住房問題。為此美國政府設(shè)立了一些機(jī)構(gòu)，如聯(lián)邦住宅貸款銀行，是由各州聯(lián)邦儲備銀行組成管理及融通的儲蓄機(jī)構(gòu)，其宗旨在于幫助受經(jīng)濟(jì)大蕭條影響的住宅擁有者取得購房基金。聯(lián)邦住宅貸款銀行在取得財(cái)政部撥款后，貸給資金需求者，如儲貸機(jī)構(gòu)。其后，美國國會依據(jù)全國住宅法，于1934年成立聯(lián)邦住宅管理局，其主要目的是提供不動產(chǎn)抵押貸款承做機(jī)構(gòu)保險(xiǎn)機(jī)制，降低不動產(chǎn)抵押承貸機(jī)構(gòu)必須承受借款人因無法償還本息所面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)的沖擊。

美國國會在1944年通過公職人員重新調(diào)整法，授予美國退伍軍人管理局開辦類似提供抵押貸款保險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，提供融資保證，方便了退伍軍人順利取得購房貸款。其后，美國于1968年成立政府國民抵押協(xié)會，為中低收入居民提供購房服務(wù)，并借以提升抵押貸款二級市場的流動性。同時(shí)，美國開始收購有抵押的資產(chǎn)，成為了擔(dān)保人并且發(fā)行證券。房貸轉(zhuǎn)手證券之類相繼出現(xiàn)，其目的在于為確保承做該房貸創(chuàng)始人，在有保留權(quán)益因而仍擁有該房貸群組一部分權(quán)利的情況下，能維持部分該房貸的承做標(biāo)準(zhǔn)。但是這種傳統(tǒng)房貸并未受到美國聯(lián)邦政府的承保或保證。實(shí)際上，以傳統(tǒng)房貸作為擔(dān)保，且未受美國政府保證的轉(zhuǎn)手證券是在1977年首次發(fā)行的。由于這些民間擔(dān)保的轉(zhuǎn)手證券并無其他的保證，因此，該證券的信用須由民間的信用評級機(jī)構(gòu)來評估。資產(chǎn)證券化發(fā)展至此，已漸由政府參與并主導(dǎo)的發(fā)展，轉(zhuǎn)變成全面由民間主導(dǎo)的商業(yè)化發(fā)展。20世紀(jì)80年代，各種類型的債券性質(zhì)的證券化開始仿照一些先前的市場模式，將這些新貸款組合起來，發(fā)行資產(chǎn)擔(dān)保證券；在此同時(shí)，商業(yè)房貸也被組合起來，發(fā)行商業(yè)房貸擔(dān)保證券，標(biāo)的物也轉(zhuǎn)變成各種其他金融的無形資產(chǎn)。

資產(chǎn)證券化作為一項(xiàng)重要的金融創(chuàng)新，資產(chǎn)所有人通過這種方式將特定資產(chǎn)對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和收益轉(zhuǎn)移出去，由購買這些證券的投資者承擔(dān)資產(chǎn)對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)和收益，實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)向金融市場轉(zhuǎn)移和分散。正是由于美國擁有發(fā)達(dá)住房抵押貸款二級市場，這就為不吸收存款的專業(yè)性抵押貸款機(jī)構(gòu)提供了一個良好的生存環(huán)境，因?yàn)榈盅嘿J款機(jī)構(gòu)可以將全部抵押貸款以證券化或非證券化的方式在二級市場上出售，而只賺取出售過程中的折扣收益和出售后的服務(wù)收益，借助二級市場抵押貸款機(jī)構(gòu)可以迅速回籠資金以支持進(jìn)一步的貸款擴(kuò)張。在這一模式下，抵押貸款機(jī)構(gòu)的放貸能力明顯提高，除了放貸規(guī)模擴(kuò)大以外，放貸的對象也得到了擴(kuò)展。二級市場的方便融資功能，使許多抵押貸款機(jī)構(gòu)在繁榮時(shí)期過度授信，美國以次級抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS從2000年的810億美元增長到2006年的7 320億美元，7年間的增長超過9倍。

二、資產(chǎn)證券化與美國次貸危機(jī)

由于優(yōu)質(zhì)抵押貸款可以得到美國政府性機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，可以獲得比較高的信用評級，同時(shí)，其收益率顯著高于同風(fēng)險(xiǎn)評級的國債或公司債，因此，以優(yōu)質(zhì)抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS獲得廣大機(jī)構(gòu)投資者的青睞也在情理之中。但以次級抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS就沒有這么幸運(yùn)了，它很難獲得較高的信用評級，無法達(dá)到美國大型投資機(jī)構(gòu)如退休基金、保險(xiǎn)基金、政府基金等投資條件。為此，華爾街的金融機(jī)構(gòu)又進(jìn)行了大膽的金融創(chuàng)新，開發(fā)出了一種新型的產(chǎn)品――債務(wù)抵押擔(dān)保證券（CDO）。

債務(wù)抵押擔(dān)保證券是指一種新興的投資組合，以抵押債務(wù)信用為基礎(chǔ)，基于各種資產(chǎn)證券化技術(shù)，對債券、貸款等資產(chǎn)進(jìn)行結(jié)構(gòu)重組，重新分割投資回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)，以滿足不同投資者的需要的創(chuàng)新性衍生證券產(chǎn)品。CDO的資產(chǎn)組合不同于傳統(tǒng)的ABS，傳統(tǒng)的ABS資產(chǎn)組合中的資產(chǎn)是同質(zhì)的，而CDO的資產(chǎn)組合則是包括ABS、MBS、垃圾債券、新興市場債券、銀行貸款等固定收益資產(chǎn)的分散組合。正是通過CDO這種產(chǎn)品的創(chuàng)新，把以次級抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS與其他類證券匯集構(gòu)成資產(chǎn)池，按照MBS、ABS的信用增強(qiáng)模式，一部分CDO優(yōu)先級證券被評為AAA級，由養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)資金等機(jī)構(gòu)投資者持有，而CDO次級證券，則由追求高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的對沖基金持有。這樣，以次級抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS經(jīng)過CDO產(chǎn)品的包裝，低信用評級問題得到了圓滿解決。2006年，CDO一共吸收了1 500億美元的MBS，其中大部分是次級抵押貸款支持。至此，一條完整的產(chǎn)品鏈條形成了，在低利率和房價(jià)上升階段，鏈條上的所有人都能獲益。但如果這條鏈條最原始的次級抵押借款人出現(xiàn)還款問題，則整個鏈條都會產(chǎn)生問題。美國自2005年4季度起，房價(jià)上漲速度開始明顯下降，到2007年3月房價(jià)停止上漲，隨后出現(xiàn)明顯的下跌，這也直接導(dǎo)致自2005年起，美國住房抵押貸款違約率開始上升，2007年第2季度，美國抵押貸款違約率達(dá)5.12%，次級抵押貸款違約率達(dá)14.82%。這樣，在房地產(chǎn)價(jià)格下降和次級抵押貸款違約率大幅上升的情況下，以次級抵押貸款為基礎(chǔ)資產(chǎn)的MBS及CDO出現(xiàn)了大幅度的縮水，次級抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)開始向以此為基礎(chǔ)發(fā)行的證券持有人擴(kuò)散。

由于MBS、CDO、ABCP等證券化產(chǎn)品及CDS等信用產(chǎn)品的蓬勃發(fā)展，推動了美國房貸市場證券化的高速發(fā)展，約80%―90%的美國次級抵押貸款被證券化，也使得美國房貸市場參與主體的業(yè)務(wù)發(fā)生轉(zhuǎn)變。對于許多放貸公司而言，證券化的發(fā)展使其盈利模式由原來的存貸款利差轉(zhuǎn)變?yōu)橘嵢〕鍪鄯抠J的手續(xù)費(fèi)及服務(wù)費(fèi)，業(yè)務(wù)重點(diǎn)也從注重房貸品質(zhì)轉(zhuǎn)為如何擴(kuò)大房貸數(shù)量。在這種情形下，房貸公司開始推出大量創(chuàng)新產(chǎn)品，擴(kuò)大次級房貸市場的規(guī)模。同時(shí)，面對市場的激烈競爭，放貸公司逐漸放寬信貸標(biāo)準(zhǔn)，不再要求借款人提供所有證明。這些潛在因素加速了次級房貸市場的惡化。因此，CDO等證券化產(chǎn)品的發(fā)展對金融危機(jī)的發(fā)生有促進(jìn)作用。

三、結(jié)論

資產(chǎn)證券化的存在，不僅有負(fù)面的影響，也有正面的意義。因?yàn)檎琴Y產(chǎn)證券化改變了人們對風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識狀態(tài)，讓風(fēng)險(xiǎn)由存量化變成了流量化，賦予了金融創(chuàng)新的重要意義。資產(chǎn)證券化正是通過風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和轉(zhuǎn)移技術(shù)實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)配置的功能，成為金融功能從資源配置到風(fēng)險(xiǎn)配置轉(zhuǎn)型的有力工具。

但是資產(chǎn)證券化在開放的金融體系中會加速風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)的傳播和擴(kuò)散，而這顯然有可能加大系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)和金融危機(jī)的傳染效應(yīng)，從而有可能使局部性金融危機(jī)或個案性金融危機(jī)演變成全球性金融危機(jī)。如何控制風(fēng)險(xiǎn)，掌握尺度，加強(qiáng)危機(jī)預(yù)警，做好未雨綢繆的準(zhǔn)備是勢在必行。對于我國而言，一定要堅(jiān)持自己的監(jiān)管不松懈。如今央行和銀監(jiān)會都要求商業(yè)銀行加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制，從根本上把基礎(chǔ)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)控制好。金融創(chuàng)新并非是一劑毒藥，適當(dāng)?shù)陌l(fā)展一定能收效良好。另外，對資本市場的監(jiān)管要透明，盡可能使信息不對稱的情況減少，這樣就能最終減少廣大投資者和所有人的損失。

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Discussion about the assets securitization and the U.S. sub-prime mortgage loan crisis

Li Guo

(Commerce college.Shanghai normal university,Shanghai 20234,Chian)