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關鍵詞:小產(chǎn)權房/拆除/產(chǎn)權證書

內容提要:小產(chǎn)權房是我國目前政府和社會公眾極為關注的社會熱點和難點。小產(chǎn)房的出現(xiàn)是多方面原因所致，但根源是我國土地雙軌制。解決小產(chǎn)權房，必須堅持兼顧國家、集體、農(nóng)民和購房人等各方利益的原則，體現(xiàn)黨中央所提倡的和諧社會。對現(xiàn)有小產(chǎn)權房，應根據(jù)購房人的不同情況分別作出不同的處理，核發(fā)不同的產(chǎn)權證書。

一、小產(chǎn)權房界定

小產(chǎn)權房，又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權，是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨立或與開發(fā)商（以下通稱開發(fā)建設單位）聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設的商品房。購買此房者無法取得法定機關頒發(fā)的土地使用權證書和房屋所有權證書，而是由村委會或鎮(zhèn)政府給購房者頒發(fā)的房屋所有權證明，俗稱小產(chǎn)權房。小產(chǎn)權房與正規(guī)開發(fā)銷售的樓房相比具有如下法律特征：

（一）小產(chǎn)權房的土地使用不合法

依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房，必須先由國家征地，并轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發(fā)單位，開發(fā)建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費，開發(fā)建設成商品房后出售給購房人，由法定的政府機關頒發(fā)土地使用權證書和房屋所有權證書，確認購房人對該房屋的所有權。而小產(chǎn)權房是由開發(fā)建設單位直接在集體所有的土地上開發(fā)建設房屋并出售給購房人，未將集體所有的土地征用為國家用地并轉變?yōu)榻ㄔO用地，未辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和稅費，所建房屋因用地不符合法律規(guī)定的程序和條件，小產(chǎn)權房所占有的土地屬于非法用地。

（二）小產(chǎn)權房的開發(fā)建設程序違法

根據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設和出售商品房，必須“五證”齊全，即土地使用證、規(guī)劃許可證、開工證、預售許可證、銷售許可證等。小產(chǎn)權房的開發(fā)建設單位未取得合法的土地使用證，未辦理且事實上也無法辦理規(guī)劃許可證等相關手續(xù)，未按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和各項稅費，其開發(fā)建設房屋的程序不符合法律、法規(guī)規(guī)定。

（三）小產(chǎn)權房無合法產(chǎn)權證書

根據(jù)《物權法》第9條規(guī)定，“不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”。房屋屬于不動產(chǎn)，即必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的所有權。另根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發(fā)的房屋所有權證書的職權。因此，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋“產(chǎn)權證”不具有房屋產(chǎn)權證的法律效力，小產(chǎn)權或鄉(xiāng)產(chǎn)權實質上無產(chǎn)權證書，購房者對所購房屋的所有權存在較大的瑕疵。

二、小產(chǎn)權房形成的原因

（一）市場需求

近幾年，全國各地的商品房房價都普遍持續(xù)不斷地大幅度上漲，已遠遠超過普通百姓的購買能力。購房者購買小產(chǎn)權房的理由只有一個——價格便宜。以北京為例，北京“小產(chǎn)權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區(qū)，房價多在每平方米2500元至4000元間，甚至有低至每平米1000元以下的，僅為四環(huán)內商品房價格的25%至30%，比政府推出的數(shù)量稀少且比周邊商品房房價略低的限價房還具吸引力。[1]

從購買小產(chǎn)權房的目的而言，大多數(shù)購買者為自己居住，只有少數(shù)購買者以投資為目的。從購買者的身份而言，除當?shù)乇炯w的少數(shù)成員外，城鎮(zhèn)居民的購買者主要有三種類型：第一類是有能力購買正規(guī)商品房（俗稱大產(chǎn)權房）的人，但該人群畢竟是極少數(shù)，而且多以投資為目的；第二類是沒有能力購買大產(chǎn)權房，但又不符合購買經(jīng)濟適用房或限價房的購房者，為了擁有自己的住房，因而購買小產(chǎn)權房；第三類是雖然符合購買經(jīng)濟適用房或限價房者，但基于其經(jīng)濟條件、住房的急需性、購買該類房屋的難度等原因，轉而購買小產(chǎn)權房。

對于大多數(shù)購房只為自住的中低收入者而言，在低價與無合法產(chǎn)權兩者之間，他們寧愿選擇小產(chǎn)權房，以實現(xiàn)“居者有其屋”的夢想。根據(jù)一家網(wǎng)站關于“你會購買小產(chǎn)權房嗎”的調查中，在2.5萬多參與網(wǎng)友中，有近75%的人表示“如果價格合適，也可以接受”。[2]在購房者的觀念中，合適的住房顯然比完整的產(chǎn)權更重要。并且，從披露的事實來看，小產(chǎn)權房的交易市場正在形成，合法渠道遭禁，地下交易不止，以雙方認可的潛規(guī)則貫穿其間。

正是由于房價居高，遠遠超過了絕大數(shù)普通百姓購買能力，而購房者強烈的住房愿望不得不更多地將目光轉向房價便宜的郊區(qū)。旺盛需求又進一步刺激了小產(chǎn)權房的大面積地開發(fā)建設，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)瞅準了商機，以社會主義新農(nóng)村建設的名義在集體的土地上開發(fā)建設商品房并對外銷售。

（二）建設者的利益驅使

開發(fā)大產(chǎn)權樓房，開發(fā)商能夠獲得暴利。據(jù)材料顯示，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率高達30%，甚至達到50%。該利潤率遠遠高于其他行業(yè)，因此一夜之間催生了眾多億萬富豪。正是由于房地產(chǎn)行業(yè)的暴利和購房者的旺盛需求，吸引了眾多投資者投資于房地產(chǎn)行業(yè)，其中包括村委會以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)。村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)獨自或與開發(fā)商開發(fā)建設的樓房價格雖然遠遠低于“大產(chǎn)權”樓房，但由于小產(chǎn)權樓盤不存在土地出讓金、各項稅費等成本，因此即使以合法商品房價格的30%出售仍有較高利潤可得，其利潤率并不比開發(fā)“大產(chǎn)權”的開發(fā)商低或者低多少。

總之，小產(chǎn)權房無論對于開發(fā)建設者還是購房者，都是有利的。但開發(fā)建設小產(chǎn)權房逃避了土地出讓金，尤其是各項稅費，國家因此而遭受很大的經(jīng)濟損失，且破壞了國家土地政策和法律、法規(guī)。

（三）現(xiàn)行土地制度是根本原因

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設，任何單位和個人進行建設需要使用土地的，都必須依法申請使用國有土地。除本集體經(jīng)濟組織成員使用本集體經(jīng)濟組織的土地辦企業(yè)或建住房除外，開發(fā)建設商品房，同樣須依法申請使用國有土地。因此，在農(nóng)村集體所有的土地上興建商品房出售，必須先由國家征地，轉為建設用地，再由國家出讓給建設開發(fā)單位，開發(fā)建設單位向國家繳納土地出讓金等稅費后，才能開發(fā)建設商品房，向他人出售。正是這種所謂合法但卻不合理的邏輯，才出現(xiàn)了今天所謂的小產(chǎn)權房問題?，F(xiàn)行的土地雙軌制度才是小產(chǎn)權房出現(xiàn)的根本原因所在。

依據(jù)《憲法》、《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)村集體土地屬于集體所有。而所有權包括占有、使用、收益和處分四項權能。但農(nóng)村集體組織缺恰恰不享有處分權，要開發(fā)建設商品房，必須先由國家或者說政府征用，然后由國家再賣給開發(fā)商，由開發(fā)商建設商品房。政府一方面是農(nóng)地征用的唯一合法主體；另一方面，政府又是向房地產(chǎn)商提供開發(fā)土地的唯一供給者。政府從兩頭壟斷土地市場，進而進行居間經(jīng)營。在此情形下，集體土地的所有者為了追求較大的利潤，違背法律規(guī)定，自行在自己所有的土地上建設商品房向他人出售。因此導致了所開發(fā)建設的商品房成為非法，購房者無法取得政府頒發(fā)的房屋產(chǎn)權證書。

從中國現(xiàn)行法律對集體土地所有權制度的規(guī)定可以看出，集體土地所有權和使用權并不具備完整的權益。無論是村集體還是農(nóng)民個人，從法律上都只有利用這些土地從事農(nóng)業(yè)的權利，要從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)則必須先出讓給國家，轉變?yōu)閲型恋?。這種制度框架，把集體土地和國有土地劃分為兩個權益不平等的陣營。而隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展，土地作為一種資產(chǎn)的商品價值逐步得到顯化。集體土地被征用的供給價格和土地的市場價格差距巨大，同時具有一定的被動性。這種價值的顯化過程給殘缺的集體土地使用制度帶來了潛在的獲利機會，集體土地所有者受利益機制的驅動產(chǎn)生了以超法律的形式主動進入土地供給市場的動機。[3]基于此，現(xiàn)行的法律制度或用地體制才是小產(chǎn)權房產(chǎn)生的根本所在。

土地是不可再生的自然資源，為了嚴格控制農(nóng)用地非法使用，國家對農(nóng)用地轉為非農(nóng)業(yè)用地進行嚴格控制是必須的，無可厚非。但是，如果將農(nóng)用轉為建設用地必須先賣給國家或者說政府，既非必須，也不合理，因為其結果同樣是農(nóng)用地轉為建設用地，同樣是農(nóng)地的減少。如果單就保護耕地而言，集體土地的所有者在其所有的土地上開發(fā)建設商品房占用了耕地，但同時也應該看到，大產(chǎn)權房不是空中樓閣，同樣占據(jù)著中國的土地，包括耕地。所以，禁止小產(chǎn)權房是為了保護耕地的理由根本不能成立，純屬“掩耳盜鈴”。

三、現(xiàn)有小產(chǎn)權房的處理原則

關于小產(chǎn)權房的利與弊，眾說紛紜，褒貶不一，有人叫好，有人痛斥。筆者認為，關于小產(chǎn)權房的利弊都是非常明顯的，再述說其利弊已意義不大，目前面臨的核心問題是如何解決。

目前，小產(chǎn)權房在全國各地已是大量存在。以北京為例，小產(chǎn)權房已占北京商品房交易量近20%，在通州、房山、石景山、大興等地區(qū)，已成片開發(fā)并形成了較大的規(guī)模，購房人數(shù)眾多。[4]政府以非法建筑全部拆除顯然是行不通的，事實上亦做不到。即使全部強制拆除，歸根結底，浪費的仍然是國家錢財。目前，黨中央國務院一再強調社會穩(wěn)定，建立和諧社會。處理小產(chǎn)權房已不僅僅關系到小產(chǎn)權房的開發(fā)建設單位，最關鍵的是它已涉及到成千上萬家購房者，加上購房者的利害關系人更是不計其數(shù)。如果處理不好，必將引發(fā)社會問題，激化社會矛盾，有悖于建立和諧社會的大政方針。因此，如何妥善處理現(xiàn)有的小產(chǎn)權房，杜絕以后繼續(xù)出現(xiàn)是一棘手的問題。本人認為，對于小產(chǎn)權房的處理，應堅持以下原則：

（一）維護國家利益，兼顧他人利益原則

小產(chǎn)權房因未向國家繳納土地出讓金，更重要的是沒有如同正常開發(fā)建設的商品房一樣，繳納各項稅費，給國家造成了巨大的經(jīng)濟損失。因此，對于小產(chǎn)權房應繳納的各項稅費必須繳納，以維護國家利益是社會公共利益。

但是，在維護國家利益的同時，必須充分考慮和兼顧集體、農(nóng)民、購房者的各方利益，不能以維護國家利益為名而損害他人的利益。國家利益、集體、農(nóng)民、購房者的利益應放在同等的位置給與保護。

（二）維護農(nóng)民的利益

土地是農(nóng)民乃至全民賴于生存的根本，農(nóng)民在整個社會階層中又屬于弱勢群體。無論采取何種方式或手段處理小產(chǎn)權房，必須充分考慮失地農(nóng)民的切身權益，最大限度地保護其利益。農(nóng)民的權益不能得到很好的保護，同樣將引發(fā)社會問題，給國家和社會造成不必要的負擔。

（三）考慮購房者的利益

購買小產(chǎn)權房者人數(shù)眾多，而且絕大多數(shù)因買不起合法的高價商品房才轉而購買無合法產(chǎn)權證書的房屋。許多購房者可能為此花費了一生的積蓄，購買能夠買得起的房子，實現(xiàn)有套自己的居所，應該說他們并無過錯。因此，在處理小產(chǎn)權房時，購房者的利益同樣應給與充分的考慮，盡可能使其免受傷害，至少應降低到最低限度。

（四）小產(chǎn)權房不拆除為基本原則

對于已建成的樓盤和在建設的小產(chǎn)權樓盤（主體工程已基本完工），原則上不應拆除，應最大限度地予以保護，特別是符合城市整體規(guī)劃和土地用地規(guī)劃的小產(chǎn)權房項目。除非違法情節(jié)特別嚴重，如違背基本農(nóng)田保護等法規(guī)、違規(guī)開發(fā)建設別墅，以及剛剛開工的樓盤，可以予以拆除，恢復農(nóng)業(yè)用地?？傊?，雖不說一律都不拆，但以不拆為基本原則，最大限度地保留并使其合法化。

拆除已建或基本建成的樓房，以及已經(jīng)出售的樓房，于公于私有害而無益，且造成極大的浪費。更重要的是，拆除這樣的樓房將帶來嚴重的社會問題，有悖于黨中央、國務院所提倡和堅持的和諧社會。

有報道說，目前僅在北京已售和在建的“小產(chǎn)權房”，將超過1000萬平方米，如果以每平方米3000元計算，這筆資產(chǎn)超過了300億元。如果以每戶90平米計算，則涉及到11萬戶50多萬人口的住房問題。[5]若從全國角度分析，涉及的家庭和人員將是不可估量的。因此，如果一律強制拆除，后果將是極其嚴重的。

總之，無論采取何種方式或手段處理小產(chǎn)權房，應盡可能做到公平、公正，照顧各方利益。

四、現(xiàn)有小產(chǎn)權房處理

小產(chǎn)權房是目前房地產(chǎn)市場上的一個怪胎，政府應本著公平、公正，照顧各方利益的原則，妥善處理小產(chǎn)權房。筆者建議，應根據(jù)不同情況分別作如下處理：

（一）謹慎拆除部分小產(chǎn)權房

對于非法占用基本農(nóng)田保護耕地等情形，開發(fā)建設小產(chǎn)權房，后果嚴重的，可以強制拆除，以維護法律的嚴肅性，以儆效尤。作者認為，下列樓房可以考慮予以強制拆除：（1）非法占用大量基本農(nóng)田保護耕地，開發(fā)建設別墅，后果極其嚴重；

（2）危害國防安全；

（3）違反防洪、防汛等法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定，危害社會公共利益的。如，在河道內開發(fā)建設樓房、別墅等；

（4）違反文物、名勝古跡保護的法律、行政法規(guī)，非法開發(fā)建設樓房、別墅等。

但拆除的處理方式必須慎之又慎，特別是對于所建樓房已基本出售給購房者，如必須拆除，必須事先做好拆除后的各方工作，不能僅僅一拆了之，以避免因拆除而引發(fā)更多的糾紛和社會不安定因素。

（二）補辦手續(xù)，核發(fā)不同的產(chǎn)權證

對于絕大多數(shù)已建成的小產(chǎn)權房，特別是已經(jīng)出售給購房者，可以由法定的政府機關補發(fā)產(chǎn)權證，使小產(chǎn)權房合法化。但為區(qū)別于合法開發(fā)的商品房產(chǎn)權證，可根據(jù)不同情況，分別處理，核發(fā)不同的產(chǎn)權證。

核發(fā)產(chǎn)權證依法應補繳相關稅金以及土地出讓金。但如何補繳？這是解決小產(chǎn)權房最為關鍵、也是最困難的問題。筆者認為，我們應分清稅金和土地出讓金。對于開發(fā)企業(yè)依法應當繳納的各項稅金，如，企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、土地增值稅等等，負有納稅義務的納稅人，必須依法足額繳納，違法嚴重者依法給與懲處。

對于土地出讓金等費用，筆者認為，（1）原則上不由村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補繳該部分費金不妥當。理由是，首先，如果要求村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補繳，操作難度很大。小產(chǎn)權房一般并非由村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨資出資建設，往往是與開發(fā)商聯(lián)合開發(fā)建設，按比例分成。如果強制村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府繳納土地出讓金及相關費金，顯然是一筆不小的資金。因此，村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獲得的利益可能全部上繳國家，他們對此必將極大的抵觸，不便于執(zhí)行；其次，要求村或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府補繳土地出讓金，村集體和農(nóng)民的利益沒有得到較好的保護，甚至受到了損害。一旦強制補繳土地出讓金，導致村民錢地兩空，勢必失去生存能力；最后，集體在自己所有的土地上開發(fā)建設樓房出售，還要向國家繳納土地出讓金，有悖于法理和情理。而且，某些樓房是由當?shù)卮寮w成員與集體之外的購房者混合購買居住?；谏鲜隼碛?，土地出讓金不宜由村或鄉(xiāng)集體繳納。（2）如果要求開放商繳納，似乎也不現(xiàn)實。如此這樣，將引發(fā)開發(fā)商與村委會或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府之間不必要的糾紛。另外，個別開發(fā)商在將樓盤出售完畢后，或許已經(jīng)解散，“人去樓空”，或者資金、財產(chǎn)全無，給執(zhí)法工作帶來很大的難度。因此，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司而言，主要是要求其補繳各項稅金，依法給與相應的處罰，追究相應的法律責任。

筆者認為，最好的處理方式可以分以下兩種情況處理：

1、核發(fā)經(jīng)濟使用房產(chǎn)權證書或限價房產(chǎn)權證書

經(jīng)過核實，符合經(jīng)濟適用房購房條件的購房者，發(fā)證機關直接核發(fā)經(jīng)濟適用房房屋所有權證書。符合限價房購房條件者，核發(fā)限價房所有權證書。對于該兩種情況，購房條件、購房者未來轉讓時的轉讓條件等可適用經(jīng)濟適用房或限價房的相關規(guī)定。

2、核發(fā)特別房屋所有權證

對于不符合經(jīng)濟適用房或限價房的購房者，或不愿意補繳土地出讓金的，核發(fā)特別房屋所有權證。持有該類房產(chǎn)證的購房者可以自己居住和繼承。但是，房屋所有人未來再出售時，因受讓人不同而區(qū)別對待：

（1）房屋所有人出售給政府。在出售給政府時，免繳相關稅費、土地出讓金等。價格可以按轉讓時當?shù)厥袌鰞r格一定比例核定。政府購買后，可以出售給符合購買經(jīng)濟適用房條件的人員，或者用于廉租房出租。

（2）出售給限定的受讓人。即直接出售給符合購買經(jīng)濟適用房或者限價房條件的購房人員。在此情況下，由政府核定購買價格，如，可以按經(jīng)濟適用房價格或限價房價格出售，并根據(jù)情況相應地降低補繳或者免繳土地出讓金及相關稅費。是免還是減，應根據(jù)具體購房者的具體情況確定。當然，出售給政府與出售給限定人員之間的政策應當協(xié)調一致。

（3）出售給其他一般購房者。即購房者直接進入二手商品房市場，受讓人為普通購房者，但在出讓并辦理過戶手續(xù)時，必須補繳土地出讓金和相關稅費。此時補繳相關費金對于賣方來說并無付出多少，影響的僅僅是其利潤而已。因為，從購房到其出售，整個房價可能已有較大的增值，這樣出售房屋的原購房人，補繳相關土地出讓金等并未增加其經(jīng)濟負擔。補繳土地出讓金及相關稅費應根據(jù)轉讓時的市場及相關規(guī)定進行核定。

3、核發(fā)普通房屋產(chǎn)權證書。購房人在初次辦理房屋所有權證時可以直接補繳土地出讓金及相關稅費，并取得普通房產(chǎn)證和土地使用權證書。取得該房產(chǎn)證的房屋所有權人相同于普通商品房的購房者，所有權人可以自己居住，也可以依法直接上市交易，受讓人不受任何限制。

對于上述三種方式，購房者在辦理產(chǎn)權證書時可以自愿選擇。

五、對村集體和房地產(chǎn)開發(fā)單位的處罰

對于村委會或者村集體來說，不宜給與沒收所得、罰款等經(jīng)濟處罰。理由是：（1）如果對村委會或者村集體給與經(jīng)濟處罰，包括沒收售房所得、罰款等，事實上是對農(nóng)民給與處罰，農(nóng)民是經(jīng)濟處罰的最終承擔者，如此這樣不符合維護農(nóng)民利益原則。（2）更重要的是，他們已經(jīng)失去了土地，如果再對他們進行經(jīng)濟處罰，農(nóng)民將最終一無所獲，失去了生存或生活保障，這樣不但給社會和國家?guī)砗艽蟮纳鐣摀?，而且將引發(fā)和激化社會矛盾。（3）某些村集體對開發(fā)建設小產(chǎn)權房，對本集體成員采用股份制。村委會售房后，所得的款項可能已根據(jù)股份向本集體的成員分發(fā)該售房利潤。如果沒收售房款，無疑要求分得利潤的成員退還所得利益，這樣做實踐中很難行得通。（4）社會公眾本來對于建設用地必須先征為國有，再由國家出售給開發(fā)商，國家壟斷土地市場，從中牟取暴利這一規(guī)定普遍強烈反對，認為該法已屬于惡法，眾怒難平。如果再對他們進行經(jīng)濟處罰，就更講不通。因此，筆者認為對村委會或者說村集體不宜進行經(jīng)濟處罰。當然，對于直接責任人或有其他嚴重違法行為，可依據(jù)相關法律給與懲處。

如果必須補繳土地出讓金、沒收售房所得或者罰款，筆者認為，該款項不應上繳國庫，而是應當建立專項基金，由當?shù)厣鐣Ｕ喜块T管理和使用，用于當?shù)剞r(nóng)民的醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障，做到取之民用之于民，以避免或減少社會矛盾和負擔，帶來不必要的社會問題。當然對于嚴重違犯土地法等相關法規(guī)，毀壞耕地或者有其他違法行為的直接責任人可依法給與相應處罰。

對于房地產(chǎn)開發(fā)公司應有所不同，他們不是土地的所有者，擅自在集體土地上開發(fā)建設商品房，牟取利益，應當給予處罰，如沒收所得、罰款等處罰。以維護法律的嚴肅性，以杜絕再次非法開發(fā)建設。但對于沒收所得的款項同樣不應當上繳國庫，而應當歸入上述所談的專項基金。

處理小產(chǎn)權房涉及千家萬戶，關系各方切身利益。因此，必須綜合全面考慮，兼顧各方利益。處理現(xiàn)有小產(chǎn)權房僅僅是開端，關鍵的問題是如何改變這種局面。短期內是加強對房地產(chǎn)開發(fā)非法用地進行積極有效的監(jiān)管，避免新的小產(chǎn)權房的出現(xiàn)。但從長遠分析，出現(xiàn)小產(chǎn)權房的根本原因是現(xiàn)行土地制度。因此取消目前所實行的國家先征地后賣地，壟斷土地市場的規(guī)定，允許集體所有的土地直接進入市場，實現(xiàn)集體對土地的真正所有，而不是現(xiàn)在的一方面規(guī)定集體享有土地所有權，但卻無處分權的假所有權，這是消滅小產(chǎn)權房的根本所在?？上驳氖牵F(xiàn)在某些地方已經(jīng)進行了集體所有的土地直接進入市場的試點工作，相信不久的將來會全面實現(xiàn)。另外，有效降低房價，特別加大經(jīng)濟適用房、限價房、廉租房供應量，使更多的低收入者“居者有其屋”，對于解決小產(chǎn)權房具有積極作用。

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注釋:

[1]葉檀：《無需逼問開發(fā)成本小產(chǎn)權房挑明樓市真相》，載2007年06月22日。

[2]陳蝶：《法律缺陷是小產(chǎn)權房的直接制造者》，載2007年06月28日。

[3]劉?？骸丁靶‘a(chǎn)權”現(xiàn)象解讀》，載《財經(jīng)時報》，2007年06月23日。

[4]新浪房產(chǎn)：“交易量占商品房近20%小產(chǎn)權為什么這么火”，載，2007年06月22日

[5]劉薇：“小產(chǎn)權房合規(guī)劃可補手續(xù)北京在摸底后再定政策”，載,2007年12月14日。