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編者按：本論文主要從不動產(chǎn)善意取得制度概述；建立不動產(chǎn)善意取得制度的必要性及國外立法之借鑒；不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件等進(jìn)行講述，包括了善意取得制度概述、善意取得的價值取向、不動產(chǎn)善意取得理論的不同學(xué)說、我國現(xiàn)有規(guī)定、受讓人須為善意、受讓人須通過有償?shù)姆尚袨槎〉盟袡?quán)等，具體資料請見：

內(nèi)容摘要：不動產(chǎn)是否適用善意取得，因各國對登記效力規(guī)定不一而異，長期以來在我國民法學(xué)界也一直存有較大爭論。從保護交易安全及第三人的利益保護角度，筆者認(rèn)為我國應(yīng)建立不動產(chǎn)善意取得制度，同時注意對不動產(chǎn)原權(quán)利人的保護

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)善意取得交易安全登記信賴公信力

[案情]

1987年11月9日，A公司與某村合作社簽訂《合建樓房協(xié)議書》，約定：合作社以其約2.16畝自留地作建房用地，A公司出資建設(shè)，雙方合作建房。工程建成后，合作社使用該房產(chǎn)的二層，A公司使用該房產(chǎn)的一層。嗣后，A公司取得該房產(chǎn)一、二層的權(quán)屬證書。2000年12月A公司與某銀行簽訂《借款合同》，向銀行借款200萬，并簽訂《抵押合同》，將該房產(chǎn)的一、二層抵押給銀行作為借款的擔(dān)保。后雙方到房管部門辦理了抵押登記。2003年12月A公司因欠銀行借款無力歸還，將該房產(chǎn)的一、二層交付給銀行作為抵債物，并已辦理過戶手續(xù)。2004年1月，合作社得知該房產(chǎn)一、二層均已由A公司抵債給銀行，并已登記于銀行名下。遂以市房管局為被告、A公司與銀行為第三人起訴至法院，要求法院撤銷被告向銀行頒發(fā)的《房地產(chǎn)權(quán)證》，并重新確認(rèn)上述房產(chǎn)的二層為其所有。經(jīng)審查，該房產(chǎn)二層確應(yīng)為合作社所有，市房管局審查不嚴(yán)，初始登記時將二層房產(chǎn)錯誤登記為A公司所有。

本案銀行同意A公司借款、抵押并抵債，均是基于A公司對上述房地產(chǎn)的權(quán)屬已登記于房產(chǎn)部門取得權(quán)屬證書，有實現(xiàn)債權(quán)的擔(dān)保，減抵了貸款的風(fēng)險。后經(jīng)雙方協(xié)議抵債，并通過辦理過戶手續(xù)，將房地產(chǎn)權(quán)屬登記于銀行名下，若撤銷該房產(chǎn)登記，則必然使銀行面臨喪失房地產(chǎn)權(quán)，需另向A公司追償借款的局面。而A公司正是因為無力還款，才以房產(chǎn)抵債，那在這個時候，其往往已不可能有還款能力，銀行將失去收回貸款的可能，利益必然受到損害；如法院不判決撤銷登記，則實際權(quán)屬人合作社的利益將無法得到保障。依據(jù)依法行政原則，房產(chǎn)登記機關(guān)要撤銷銀行的登記；而依據(jù)法的安定性原則，銀行作為善意第三人有正當(dāng)理由相信房產(chǎn)登記合法有效，如果隨意撤銷，相對人將無法預(yù)測自己交易的安全性，會影響整個社會的交易安全，由此產(chǎn)生了依法行政原則與法的安定性的矛盾。法的安定性屬于法的基本價值，法律只有確保穩(wěn)定性，法的可預(yù)見性功能方能實現(xiàn)。法的安定性的喪失，必然導(dǎo)致依法行政的最終落空。因此，從根本上說，法的穩(wěn)定性應(yīng)優(yōu)先于依法行政。當(dāng)然，法的安定性原則優(yōu)先的前提是第三人基于對物權(quán)公示制度的信賴，善意并且有償取得物權(quán)。前案中，銀行是在完全不知情的情況下取得該房產(chǎn)的，如果允許房管局隨意撤銷登記行為，這必將影響房產(chǎn)交易市場的秩序。因此，確立不動產(chǎn)所有權(quán)善意取得制度至關(guān)重要。這也正是我國目前物權(quán)法立法中備受爭議的話題。

一、不動產(chǎn)善意取得制度概述。

1、善意取得制度概述。

善意取得制度，是近代以來民法法系的一項重要制度，對于保護善意取得財產(chǎn)的第三人的合法權(quán)益，維護交易活動的動態(tài)安全，具有重要的意義。保護由所謂無權(quán)利者善意取得動產(chǎn)的制度乃是伴隨著財貨流通的擴大，因應(yīng)流通安全的經(jīng)濟要求，而生成和發(fā)展起來的。[1]一般認(rèn)為，善意取得制度起源于古代日耳曼法中的“以手護手”原則。在日耳曼法上，“以手護手”原則是一項物的追及制度。歷經(jīng)了漫長歲月，形成了不同的學(xué)說。1900年，隨著《德國民法典》的正式頒布，善意取得制度正式確立，現(xiàn)已在諸多市場經(jīng)濟國家確立起來。善意規(guī)則一般不適用于不動產(chǎn)的所有權(quán)轉(zhuǎn)移。

2、善意取得的價值取向。

善意取得的基本價值取向是保護交易安全。在社會生產(chǎn)各不節(jié)中，產(chǎn)品的交換扮演了非常重要的角色。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，交易日益頻繁，如果參與交易的善意受讓人完全承擔(dān)從無權(quán)利人手中不能取得權(quán)利的風(fēng)險，不僅會使交易主體因畏懼承擔(dān)此種風(fēng)險而喪失參與交易的積極性，也會使必須參與交易的受讓人為避免此種風(fēng)險而不得不花費大量時間和精力去逐一調(diào)查交易標(biāo)的物的權(quán)利歸屬真相，從而增加交易的成本，有礙交易的發(fā)展，從交易中的受讓人與交易標(biāo)的物的真實權(quán)利人之間的利益平衡來看，完全由受讓人承擔(dān)從無權(quán)利人手中不能取得權(quán)利的風(fēng)險，屬于有失公平；如果從整個社會利益的角度來看，這樣做妨礙了社會經(jīng)濟的發(fā)展，損害社會生活的整體利益。善意取得即在保護交易安全與真實權(quán)利人固有權(quán)利之間，選擇了優(yōu)先保護前者，從而形成了以保護交易安全為其價值取向的一項獨立的物權(quán)制度。

3、不動產(chǎn)善意取得理論的不同學(xué)說。

（1）否定說。目前我國學(xué)者一般認(rèn)為善意取得制度僅適用于動產(chǎn)領(lǐng)域，認(rèn)為所謂善意取得，即指“無權(quán)處分他人動產(chǎn)的讓與人，于不法將其占有的他人交付于買受人后，若買受人于取得該動產(chǎn)時系出于善意，即取得該動產(chǎn)所有權(quán)，原動產(chǎn)所有人不得要求買受人返還。[3]

至于不動產(chǎn)，“因以登記為其公示方法，交易中不致誤認(rèn)占有人為所有人”，[4]“因為不動產(chǎn)登記制度的建立，第三人若再以不知不動產(chǎn)之權(quán)利狀態(tài)為理由予以抗辯已不可能。”[5]故在建立不動產(chǎn)登記制度后，“善意取得的原理以及規(guī)則在不動產(chǎn)法領(lǐng)域已經(jīng)無法適用?！盵6]即使存在“不動產(chǎn)準(zhǔn)用動產(chǎn)善意取得的必要，也僅在違章建筑等極少數(shù)未進(jìn)行保存登記的不動產(chǎn)之上?！盵7]對于“已登記的不動產(chǎn)發(fā)生登記錯誤，應(yīng)通過公信原則或登記更正程序來解決，不適用善意取得?！?/p>

（2）肯定說。持肯定觀點的學(xué)者認(rèn)為，應(yīng)承認(rèn)不動產(chǎn)善意取得。該說認(rèn)為我國《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第89條關(guān)于共同共有財產(chǎn)善意取得的規(guī)定，就包括了共同共有不動產(chǎn)的善意取得。認(rèn)為“如果買受人在買受該不動產(chǎn)時為善意無過失，則采犧牲其他共有人的利益，而維護交易秩序和交易規(guī)則的立場，確認(rèn)買賣關(guān)系有效。[9]并且，在現(xiàn)代社會中，”無論現(xiàn)代不動產(chǎn)登記制度多么獨立、完善，仍不能完全避免登記權(quán)利內(nèi)容與實際權(quán)利狀態(tài)不一致的情況發(fā)生“，[10]因而存在不動產(chǎn)無權(quán)處分的可能。所以，僅以”交易方不會誤信不動產(chǎn)占有人為有權(quán)處分人而與之交易“為理由，一概排斥不動產(chǎn)善意取得制度之適用是缺乏根據(jù)的，對于相信登記公示力而自無權(quán)處分人處取得不動產(chǎn)的善意第三人而言，也有失公允。

筆者認(rèn)為，事實上，對于不動產(chǎn)善意取得制度能否成立的根本問題在于不動產(chǎn)法定的公示方式即登記是否具有公信力。如果沒有公信力，善意取得制度當(dāng)然也就不可能存在，如果有公信力，則當(dāng)然存在善意取得制度。如果登記有有公信力，而又不給予第三人以善意保護，那如何體現(xiàn)不動產(chǎn)登記的公信力呢？我國承認(rèn)不動產(chǎn)登記的公信力，若又否定不動產(chǎn)取得制度，豈非自相矛盾？

4、我國現(xiàn)有規(guī)定。

我國《民法通則》沒有規(guī)定善意取得制度，僅有的規(guī)定見于《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第八十九條：“共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。在共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的，一般應(yīng)認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該項財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)維護第三人的合法權(quán)益；對其他共有人的損失，由擅自處分共的財產(chǎn)的人賠償?！奔次覈怀姓J(rèn)有限度地將善意取得適用于不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須是不動產(chǎn)的共有人之一未經(jīng)其他共有人同意，擅自處分共有的不動產(chǎn)所有權(quán)，受讓人善意、無過失的，方可取得所有權(quán)。筆者認(rèn)為在對不動產(chǎn)登記實行實質(zhì)審查的我國，不動產(chǎn)善意取得不應(yīng)僅限于共同所有權(quán)人擅自處分共有不動產(chǎn)，應(yīng)適用于所有已登記的不動產(chǎn)。

二、建立不動產(chǎn)善意取得制度的必要性及國外立法之借鑒。

我國目前在司法實踐中對不動產(chǎn)登記的公信力原則尚缺乏重視。所謂公信力，即法律對第三人依據(jù)不動產(chǎn)登記簿的記載所表述的不動產(chǎn)物權(quán)的內(nèi)容而取得的該項權(quán)利予以強制保護，使其免受任何人追奪的強制力。[12]依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定及建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條和第四條的規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記公信公示是法定制度。而且，《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條又規(guī)定：“房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的惟一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護?！钡怯浌芾頇C關(guān)的登記是當(dāng)事人進(jìn)行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押等行為的惟一合法憑證，不動產(chǎn)交易的安全性和可靠性是由國家信用作為保障的，即便房屋所有權(quán)的實際狀態(tài)與登記情況有所不同，也以登記的情況為準(zhǔn)，當(dāng)事人在對房屋進(jìn)行所有權(quán)處置時只能依據(jù)房地產(chǎn)登記管理部門的登記來判斷房屋的權(quán)屬，行政機關(guān)作出登記的注銷、變更等等行為就會影響到信賴不動產(chǎn)登記的當(dāng)事人的利益。

不動產(chǎn)登記簿是國家掌管的、以國家信譽支持的不動產(chǎn)物權(quán)的法律根據(jù)，因此，信賴不動產(chǎn)登記簿并以其為根據(jù)取得不動產(chǎn)物權(quán)的第三人所取得的物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻膹娏ΡＷo，使其不受任何人追奪。不動產(chǎn)登記簿是國家建立的物權(quán)法律根據(jù)，而以不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得不動產(chǎn)物權(quán)的人當(dāng)然是善意的，其所取得的權(quán)利當(dāng)然是無瑕疵的權(quán)利。權(quán)利取得人信賴不動產(chǎn)登記簿并依據(jù)登記而取得的不動產(chǎn)物權(quán)，理應(yīng)有安全的保障。這樣，才可體現(xiàn)法律是以客觀公正為基本出發(fā)點以及經(jīng)濟秩序保護交易安全性的原則。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第六十一條規(guī)定：“抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準(zhǔn)?！薄段餀?quán)法（草案）》第十六條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿記載的事項，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”第十七條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿記載的事項一致；記載不一致的，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)?！鄙鲜鲆?guī)定確立了不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力。為解決不動產(chǎn)登記有誤，導(dǎo)致登記于不動產(chǎn)登記簿的權(quán)利人與真實權(quán)利人不一致的問題，第四條規(guī)定：“物權(quán)應(yīng)當(dāng)公示。記載于不動產(chǎn)登記簿的人是該不動產(chǎn)的權(quán)利人，動產(chǎn)的占有人是該動產(chǎn)的權(quán)利人，但有相反證據(jù)證明的除外。”第二十四條：“當(dāng)事人提供虛假的權(quán)屬證書等證明材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！钡谑艞l第三款規(guī)定：“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任；登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的責(zé)任人追償?！钡段餀?quán)法（草案）》仍未明確當(dāng)發(fā)生糾紛時，若發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)登記簿的記載有誤，能否由行政主管機關(guān)撤銷該登記，即不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移是否適用善意取得制度，到底由誰向登記機構(gòu)主張賠償，是善意第三人還是原權(quán)利人。

如前案，若市房管局基于必須尊重和保護實際權(quán)利人的理由撤銷房產(chǎn)登記，則銀行必須喪失所有權(quán)，此時，則由銀行作為受損害一方向某公司及市房管局索賠；若基于保護善意第三人的原則保護銀行既得的物權(quán)，市房管局不得撤銷該房產(chǎn)登記，則必然導(dǎo)致合作社作為真正權(quán)利人的利益得不到保護，由合作社作為受損害一方向某公司及市房管局索賠。由此可見，能否撤銷錯誤的不動產(chǎn)登記，相對出現(xiàn)的是兩種截然不同的解決途徑與結(jié)果。物權(quán)法草案并未規(guī)定“善意保護原則”。那就是說，善意、有償取得不動產(chǎn)的第三人將無法對抗不動產(chǎn)的真實權(quán)利人。梁慧星為課題組負(fù)責(zé)人的中國民法典立法研究課題組起草的《中國民法典草案建議稿》第239條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿為根據(jù)取得的不動產(chǎn)物權(quán)，不受任何人追奪。但取得人于取得權(quán)利時知悉權(quán)利瑕疵或者登記有異議抗辯的除外?！?，以此建議確立不動產(chǎn)善意取得制度。

參考其他國家或地區(qū)的立法，各國均對善意保護制度予以確認(rèn)，但各國規(guī)定不一?！兜聡穹ǖ洹返?32條規(guī)定：“物即使不屬于出讓人，受讓人也可以因第929條規(guī)定的讓與成為所有權(quán)人，但在其根據(jù)上述規(guī)定取得所有權(quán)的當(dāng)時非出于善意的除外?！钡?29條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓動產(chǎn)所有權(quán)需由所有權(quán)人將物交付于受讓人，并就所有權(quán)的轉(zhuǎn)移由雙方成立合意。受讓人以占有該物的，僅需轉(zhuǎn)移所有權(quán)的合意即可?！薄兜聡穹ǖ洹返?32條雖然未明確指出善意取得只適用動產(chǎn)，但其所指向的第929條則明確將物限定為動產(chǎn)，而且第932條規(guī)定與“動產(chǎn)所有權(quán)的去的和喪失”之下?！度毡久穹ǖ洹返?92條第192條，《瑞士民法典》第714條，我國臺灣民法第801條，1952年《美國統(tǒng)一商法典》第2403條均有類似規(guī)定，將善意取得之適用限定為動產(chǎn)。因此，我國有學(xué)者斷言：“各國民事立法都規(guī)定只對動產(chǎn)交易依善意取得制度予以保護，而對不動產(chǎn)交易不適用善意取得制度。”但是，《德國民法典》第892條又規(guī)定：“為權(quán)利取得人的利益，關(guān)于以法律行為取得土地的物權(quán)或者土地物權(quán)之上物權(quán)的情形，土地登記簿記載的內(nèi)容應(yīng)為正確，但是如土地登記簿上記載有對抗此項權(quán)利的正確性的異議抗辯時，或者取得人明知此項權(quán)利不正確時除外?！痹摋l規(guī)定可以基于相信土地登記公信力而取得土地上的權(quán)利，事實上突破了善意取得僅限于動產(chǎn)的限制，將善意取得的適用范圍擴大至不動產(chǎn)。瑞士則將善意取得制度適用于所有已登記的不動產(chǎn)?！度鹗棵穹ǖ洹返?73條第1款規(guī)定：“出于善意而信賴不動產(chǎn)登記簿的登記，因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護。”《瑞士民法典》第973條：“出于善意而信任不動產(chǎn)登記簿的登記內(nèi)容因而取得所有權(quán)或其他權(quán)利的人，均受保護?！?/p>

各國立法對善意取得是否適用于不動產(chǎn)存在差異的原因，主要在于各國的不動產(chǎn)登記制度不同。法國、日本以及美國的大多數(shù)州對不動產(chǎn)實行契據(jù)登記制度，該登記制度具有如下特點：（1）形式審查主義。登記官吏對于登記的申請，只進(jìn)行形式上的審查，至于契據(jù)上所載權(quán)利事項有無瑕疵，則不予過問。（2）登記無公信力。已登記的權(quán)利事項，公眾不可信賴其為真實的權(quán)利狀況。德國、瑞士等國的不動產(chǎn)登記，實行權(quán)利登記制度，該登記制度的特點有：（1）實質(zhì)審查主義。（2）登記具有公信力。

三、不動產(chǎn)善意取得的構(gòu)成要件：

1、受讓人須為善意。

善意取得中的“善意”系指行為人在為某種民事行為時不知存在某種足以影響該行為法律效力的因素的一種心理狀態(tài)。由于善意只是受讓人取得財產(chǎn)時的一種心理狀態(tài)，這種狀況很難為局外人得知，因此，確定受讓人是否具有善意，應(yīng)考慮當(dāng)事人從事交易時的客觀情況。如果根據(jù)受讓財產(chǎn)的性質(zhì)、有償或無償、價格的高低、讓與人的狀況以及受讓人的經(jīng)驗等可以知道轉(zhuǎn)讓人無權(quán)轉(zhuǎn)讓，則不能認(rèn)為受讓人具有善意。受讓人在讓與人交付財產(chǎn)時必須是善意的，至于以后是否為善意，并不影響其取得所有權(quán)。如果受讓人在讓與人交付財產(chǎn)以前具有惡意，則可以推定其接受財產(chǎn)時為惡意。

2、受讓人須通過有償?shù)姆尚袨槎〉盟袡?quán)。

善意取得制度是為保護交易安全而設(shè)定的，只有在讓與人和受讓人之間存在交易行為時，法律才有保護的必要，并且還應(yīng)以受讓人有償取得財產(chǎn)為前提。適用善意取得制度，除要求交易行為中讓與人無處分權(quán)而有償轉(zhuǎn)讓外，還必須具備法律行為的其他一切生效要件，如該交易行為本身無效或可撤銷，則不能發(fā)生善意取得。

3、受讓人須為善意信賴登記。

不動產(chǎn)善意取得須受讓人信賴登記證書而與讓與人交易，事后真正的權(quán)利人主張該買賣行為無效，受讓人可主張善意購買而取得所有權(quán)。

4、讓與人須為無處分權(quán)人。

無處分權(quán)人是指沒有處分財產(chǎn)的權(quán)利而處分財產(chǎn)的人。若讓與人為有處分權(quán)人，則其轉(zhuǎn)讓為有權(quán)行為，不欠缺法律依據(jù)，自然無法適用善意取得制度。善意取得與無權(quán)處分是一對關(guān)系密切的制度，兩者完全不可分割。無權(quán)處分是善意取得的前提，而善意取得則主要適用于無權(quán)處分行為。當(dāng)真正的權(quán)利人拒絕追認(rèn)時，如果有償交易行為中的受讓人是善意的，無權(quán)處分的合同仍然有效，受讓人可以基于善意取得制度取得標(biāo)的物的所有權(quán)。

5、不動產(chǎn)的買賣必須具有一般不動產(chǎn)買賣的形式要件，即必須締結(jié)不動產(chǎn)買賣合同、交付標(biāo)的物并進(jìn)行過戶登記。只有履行完登記手續(xù)的善意受讓人才可以取得所有權(quán)，在這里登記的作用相當(dāng)于動產(chǎn)的交付。

四、原權(quán)利人的保護。

不動產(chǎn)善意取得制度中，原權(quán)利人是最大受害者。為維護公平正義，法律對原權(quán)利人提供如下救濟：

1、侵權(quán)責(zé)任救濟。無權(quán)處分人未經(jīng)原權(quán)利人授權(quán)或事后追認(rèn)而處分他人之物，符合侵權(quán)責(zé)任構(gòu)成要件者，原權(quán)利人可依民法通則117條請求損害賠償。但應(yīng)注意的是，并不是無處分權(quán)人擅自處分他人之不動產(chǎn)均構(gòu)成侵權(quán)行為。如登記實質(zhì)關(guān)系無效或被撤消，而無處分權(quán)人不知而處分者，自不能謂其有過錯，構(gòu)成侵權(quán)。

2、不當(dāng)?shù)美葷o權(quán)處分人擅自處分他人不動產(chǎn)所受對價，是原不動產(chǎn)的替代價值。原權(quán)利人受損而讓與人獲利，且缺乏法律依據(jù)，故在原權(quán)利人與無權(quán)處分人間構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。原?quán)利人可基于《民法通則》92條請求讓與人返還利益。但是因為無權(quán)處分人對其處分行為為無權(quán)是否知情而返還利益不一。在其善意的情況下，僅只在現(xiàn)存利益范圍內(nèi)負(fù)返還責(zé)任，但如明知登記機關(guān)登記錯誤而故意擅自處分，則不僅對現(xiàn)在利益，而且對已失利益亦應(yīng)返還。

3、違約責(zé)任救濟。如果在原權(quán)利人與無權(quán)處分人間原存在合同關(guān)系，如房屋所有權(quán)保留買賣情況下，因登記機關(guān)的錯誤而誤登記為買受人（無權(quán)處分人）所有，則原權(quán)利人可向無權(quán)處分人主張違約責(zé)任。

4、國家賠償救濟。這種情況主要發(fā)生在因國家登記機關(guān)登記錯誤的情況下。對此，德國、臺灣的規(guī)定值得我們借鑒。如德國專門設(shè)立錯誤賠償基金。而臺灣地政登記機關(guān)則就登記所收費用提取百分之十作為登記儲金，專賠償損害之用。在我國民法典頒布實施之后，可考慮在民法實行法細(xì)則或?qū)ｉT的不動產(chǎn)登記法律中對此做出明確規(guī)定。

五、立法建議：1、確立不動產(chǎn)物權(quán)公示原則。2、確立善意取得制度。3、規(guī)定原權(quán)利人救濟措施。