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[摘要]當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)開展全過程跟蹤審計十分必要，事后審計向事前、事中審計轉(zhuǎn)變，是企業(yè)內(nèi)部審計發(fā)展的必然趨勢，就房地產(chǎn)企業(yè)實施項目全過程跟蹤審計的審計內(nèi)容、審計思路及關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計展開探討。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)項目全過程跟蹤審計

近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)從“支柱產(chǎn)業(yè)”逐漸淪落為宏觀調(diào)控的重點對象，去除泡沫、穩(wěn)定房價、壓縮房地產(chǎn)商利潤空間成為政府的政策導(dǎo)向，房地產(chǎn)業(yè)將很快會告別暴利時代，行業(yè)利潤將會理性回歸，行業(yè)的競爭將趨于白熱化，只有那些極少數(shù)具備卓越的精細化管理優(yōu)勢，擁有強大資本和暢通的融資渠道，擁有先進管理理念的地產(chǎn)商才會脫穎而出，做強做大。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計部門作為企業(yè)內(nèi)部獨立評價機構(gòu)，應(yīng)積極創(chuàng)新審計思路，通過有效的審計監(jiān)督和診斷，提高企業(yè)管理水平，為企業(yè)增加價值。

一、開展項目全過程跟蹤審計的必要性

開發(fā)項目具有周期長、投資額大、控制環(huán)節(jié)多等特點，建設(shè)過程中的投資決策、設(shè)計、銷售、采購、招標(biāo)、施工、監(jiān)理等任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)漏洞，都可能導(dǎo)致無法挽回的損失，直接影響項目的投資效益。因此有必要對項目進行全過程、全方位的監(jiān)控。

長期以來，開發(fā)企業(yè)對項目的全程審計不很重視，審計部門的精力主要停留在工程竣工結(jié)算的審核以及項目終結(jié)后效益的分析考核上，這樣做往往是亡羊補牢。這種事后審計，對于審計發(fā)現(xiàn)的問題有的已無法整改，或不具備整改的條件；有的整改起來比較被動，通過開展全過程跟蹤審計就可以及時發(fā)現(xiàn)項目實施過程中出現(xiàn)的問題，及時提出整改方案和措施，實現(xiàn)項目效益的最大化。

二、對項目全過程審計的內(nèi)容及審計思路

開發(fā)項目全過程跟蹤審計根據(jù)項目開發(fā)流程和工作特點，可劃分為三個階段，投資決策及設(shè)計階段、項目實施階段、項目終結(jié)階段。

（一）項目投資決策及設(shè)計階段的審計。

1．開發(fā)項目可行性分析是項目投資前期工作的核心和重點，也是項目決策的重要依據(jù)，審計中應(yīng)對可行性分析報告進行全面的審查，重點關(guān)注以下內(nèi)容：

（1）結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展要求分析項目的投資環(huán)境、項目定位、市場前景、資金運作、經(jīng)濟效益、社會效益、面臨的風(fēng)險及防范措施等關(guān)鍵內(nèi)容。

（2）復(fù)核可研報告中的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、相關(guān)參數(shù)、經(jīng)濟指標(biāo)等，確定項目建設(shè)在經(jīng)濟上的效益性和經(jīng)濟性。

2．設(shè)計階段是開發(fā)項目成本管理的重點環(huán)節(jié)，據(jù)有關(guān)研究表明，設(shè)計對工程造價的影響程度達到75%以上，顯而易見，優(yōu)良的設(shè)計是有效控制工程造價的關(guān)鍵，項目的工期、質(zhì)量能否保證，投資能否節(jié)約，在很大程度上也取決于設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)劣。該階段審計應(yīng)關(guān)注：（1）是否建立完善的擇優(yōu)機制選擇設(shè)計單位；（2）審查是否采用了“限額設(shè)計”法，各專業(yè)指標(biāo)是否分解到位，是否設(shè)立了較強的設(shè)計審查小組，是否有相應(yīng)的獎罰機制來確保設(shè)計質(zhì)量；（3）分析設(shè)計方案是否運用了價值工程進行優(yōu)化，設(shè)計選用的材料設(shè)備是否符合項目定位。

（二）項目實施階段的審計

項目進入實施階段，審計的思路就是依據(jù)項目目標(biāo)，定期審查項目階段性目標(biāo)完成情況，分析項目執(zhí)行是否偏離目標(biāo)，針對存在的問題提出改進措施，具體來講，應(yīng)圍繞以下幾方面開展審計工作。

1．審查項目目標(biāo)。項目開發(fā)的目標(biāo)大體分為：銷售目標(biāo)、進度目標(biāo)、成本控制目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、融資目標(biāo)、費用控制目標(biāo)。審計中應(yīng)對項目目標(biāo)的編制深度、目標(biāo)的可落實性、可考查性，可行性進行審查，從而形成項目實施過程審計的目標(biāo)評價體系。

2．實施有效的評估。分階段對各項目標(biāo)完成情況進行評估，審計中應(yīng)主要集中于分析實際績效與目標(biāo)的偏差，分析產(chǎn)生偏差的原因。審計的內(nèi)容分兩個方面：一是量化的目標(biāo)完成效果，這方面的審查比較客觀；二是審查責(zé)任人對偏差產(chǎn)生后的應(yīng)對措施，以及糾正行動方案的合理性，即評估責(zé)任人應(yīng)對變化的能力。

3．發(fā)現(xiàn)偏差，立刻督促項目管理組織予以糾正。在定期的項目管理審計中，若發(fā)現(xiàn)當(dāng)前的工作可能影響階段目標(biāo)的完成，從而影響到項目總體目標(biāo)，就必須立刻督促項目管理組織提出糾正行動方案。

4．對項目目標(biāo)調(diào)整的審查應(yīng)是項目實施過程中審計的重點。既要允許項目管理組織根據(jù)實際情況，在必要的情況下調(diào)整工作目標(biāo)，又要防止項目組夸大客觀事實、隨意調(diào)整項目目標(biāo)。在審計工作中，要重點把握調(diào)整目標(biāo)的程序性、出現(xiàn)偏差與目標(biāo)的關(guān)聯(lián)性以及項目責(zé)任人員的主觀努力性。（三）項目終結(jié)階段的審計

項目終結(jié)后，要集中審查項目的實際結(jié)果和決策目標(biāo)是否一致、偏差是否合理；對項目的投資決策、實施過程等環(huán)節(jié)進行事后審查，以全新的角度審計項目的全過程。

1．重新審查項目投資決策的科學(xué)性，尤其要審查投資決策的預(yù)見性。對項目實施中出現(xiàn)的新情況必須認真分析，哪些是應(yīng)該能夠預(yù)見的，哪些是無法預(yù)見的。

2．重新審查對預(yù)見的風(fēng)險因素采取措施的科學(xué)性、合理性。即審查企業(yè)的變化管理中的防范風(fēng)險的能力。

3．重新審查企業(yè)的項目管理能力。審查項目責(zé)任人在項目實施中職責(zé)履行情況，項目完成情況與項目決策目標(biāo)的偏差，項目績效指標(biāo)與房地產(chǎn)行業(yè)平均水平的偏差。

三、對開發(fā)項目關(guān)鍵環(huán)節(jié)的審計

眾所周知，開發(fā)項目投資構(gòu)成中，建安投資占的比重很大，在建安環(huán)節(jié)中，盡管節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但浪費投資的可能性卻很大。因而要對建安環(huán)節(jié)進行重點監(jiān)控。在審計中，側(cè)重把握以下三個方面。

（一）工程招投標(biāo)的審計。應(yīng)當(dāng)注重審查工程建設(shè)項目在勘察、施工、供貨、監(jiān)理等合作單位的選定時，是否實行了招投標(biāo)制，是否按照“公開、公平、公正”的原則進行招投標(biāo)。審計應(yīng)重點審查招投標(biāo)程序的合法性及操作的規(guī)范性，審查投標(biāo)單位資質(zhì)和條件的有效性，審查招標(biāo)小組評標(biāo)辦法的合理性，審查工程標(biāo)底的合理性。通過實施項目招投標(biāo)的審計，從源頭上降低工程造價，提高項目的投資效益。

（二）項目合同的審計。建設(shè)合同是明確雙方當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的有效依據(jù)，也是確保工程質(zhì)量、進度、造價的關(guān)鍵文件，因此審計應(yīng)重點關(guān)注項目工程建設(shè)是否遵守“先訂合同，后施工”原則，有無無合同施工的現(xiàn)象，合同是否響應(yīng)招投標(biāo)文件，合同條款是否齊全嚴(yán)謹，如定額套用、費用計取、材料供應(yīng)、工期進度等主要條款是否明確等。

（三）工程造價控制的審計。應(yīng)當(dāng)注重審查工程建設(shè)項目工程造價的控制情況，主要包括審查合同的執(zhí)行情況；現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更等引起的索賠情況；工程的竣工結(jié)算和財務(wù)竣工決算情況；以及總體造價的控制及構(gòu)成等。審計中應(yīng)重點審查工程造價超控的情況，如設(shè)計概算超可行性研究估算、施工圖預(yù)算超設(shè)計概算、工程竣工決算超施工圖預(yù)算等問題。

參考文獻

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