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摘要在市場經濟條件下，要實現(xiàn)房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須健全房地產市場可持續(xù)發(fā)展的運行機制。通過分析我國房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內涵以及其運行機制，認為其包括五項內容，即房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的競爭機制、創(chuàng)新機制、約束機制、自我調節(jié)機制以及宏觀調控機制。

關鍵詞房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展運行機制

房地產業(yè)關聯(lián)度高、帶動力強，房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展對推進整個社會的健康快速發(fā)展具有十分重要的意義。房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的內涵是在不損害后代利益的前提下，合理有效地開發(fā)利用資源，實現(xiàn)長期持續(xù)的產業(yè)增長及其結構優(yōu)化，既保證當代人對房地產產品及服務的需要，維護其資源的供需平衡和良性循環(huán)，又不損害后代人滿足發(fā)展需要的權利。

房地產市場的運行應遵循以下幾條原則：第一，合法原則。房地產市場的主體必須遵守法律，合法開展經營活動；第二，安全原則。防范風險是房地產業(yè)可持續(xù)發(fā)展的一項重要原則；第三，競爭原則。房地產業(yè)應在合理適度競爭的基礎上提供高質量的服務；第四，服從原則。房地產市場運行的目標應服從于國民經濟整體發(fā)展的目標。

在市場經濟條件下，要實現(xiàn)房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，必須健全房地產市場可持續(xù)發(fā)展的運行機制。房地產市場可持續(xù)發(fā)展的運行機制包括競爭機制、創(chuàng)新機制、約束機制、自我調節(jié)機制以及宏觀調控機制。

1競爭機制

（1）完善房地產市場競爭法規(guī)體系，完善競爭管理。公平、公正、公開、高效的房地產市場競爭秩序要依靠完善、有力的法律法規(guī)來維護。因此，我們應該加快房地產基本法制定的進度，建立《城市房地產管理法》、《土地法》、《住宅法》三法并舉的統(tǒng)一的房地產法律體系；增加突出房地產消費者權益保護的內容，使消費者權益得到合理的保護；維護房地產法律體系的統(tǒng)一，避免法出多門，相互矛盾的現(xiàn)象；要做好房地產立法預測工作，對立法的整體狀況、法與法之間的關系進行預先的把握，從而對將要發(fā)生的問題起到“防患于未然”的預防作用。

（2）建立符合市場經濟要求的強有力的競爭監(jiān)控機制。房地產市場間的競爭應該是有效的適度的競爭，所以主管部門的監(jiān)控必不可少。主管部門必須對房地產市場實行高效的監(jiān)管，發(fā)揮裁判和調控職能，創(chuàng)造一個公平的競爭環(huán)境以保證房地產市場的可持續(xù)發(fā)展。

2創(chuàng)新機制

經濟發(fā)展的動力在于科技進步和創(chuàng)新，房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展也是如此。隨著科學技術的高速發(fā)展，房地產業(yè)的生產率會繼續(xù)提高，但這種提高往往是通過提高單位勞動產出的供給量為主要內容。就是說住宅建設主要不是表現(xiàn)在產品數(shù)量的增加，而是表現(xiàn)在產品內在品質的變化。房地產業(yè)是一個以高度密集資源作為主要投入要素的行業(yè)，應該隨著科技創(chuàng)新，逐步轉變成提高資源利用效率的參與市場競爭的行業(yè)。依靠科技進步，優(yōu)化資源配置，是實現(xiàn)房地產業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的有效途徑。一是要在規(guī)劃設計中按照自然規(guī)律辦事，充分考慮當?shù)氐淖匀毁Y源特點；二是提高城市基礎設施建設和房地產開發(fā)建設中的科技水平，推廣應用新的建筑技術；三是開發(fā)推廣新建筑材料以代替耗竭性自然資源的使用；四是重視太陽能等新能源和可再生能源在房地產業(yè)中的開發(fā)和使用，提高能源的使用效率，減少污染源的排放；五是重視適用技術的整合集成，提高城建和房地產開發(fā)中的科技貢獻率；六是完善人才培養(yǎng)及引進機制，充分發(fā)揮科技人員的作用，推動我國房地產業(yè)的科技進步與創(chuàng)新。

3約束機制

（1）政府約束。政府對房地產市場發(fā)展和運行的約束，主要是通過法律手段、行政手段及經濟手段來實現(xiàn)的。根據(jù)我們現(xiàn)在的體制政策，房地產的主要資金在銀行，土地由政府控制，稅收則是政府在征收，金融、土地、稅收、規(guī)劃等主要的條件都是在政府這邊。所以目前房地產業(yè)仍是政府參與度很強的行政主導性行業(yè)。由于體制政策調控過程存在著明顯的缺陷，造成房地產市場發(fā)展過程中的許多問題。因而，在房地產業(yè)的發(fā)展過程中，政府要處理好行政手段與法律手段、行政手段與經濟手段的關系。在提高體制政策調控的效率的同時，突出市場機制對房地產業(yè)資源的優(yōu)化配置。

（2）社會約束。社會約束是社會公眾出于維護社會安定、資產安全以及在參與房地產交易、選擇房地產服務和對房地產業(yè)信譽、作風的看法評價上，施加于房地產業(yè)的各種約束。主要是利用廣播、電視、報刊、網絡等大眾傳媒工具對房地產市場的運行進行監(jiān)督。社會約束有利于培育房地產市場良性循環(huán)的文化氛圍，有利于形成房地產市場持續(xù)發(fā)展的道德規(guī)范。因此，我們必須大力營造遵信、重信、守信的外圍環(huán)境，培育信用觀念，強化誠信道德建設，提高全民的道德修養(yǎng)和市場主體信用意識，培育良好的行業(yè)道德文化。

（3）市場約束。有效的市場約束必須具備兩項條件。第一，有效的市場約束要求信息準確、全面和及時披露。在信息透明的情況下，道德犯罪的機率就會大大降低。有效的信息傳播機制可以通過中介服務與法律服務的方式解決。如物業(yè)管理中的信息問題、公契的條款和法律地位，各自的權利與義務都是可以靠中介服務和律師的介入來保護的；第二，有效的市場約束要求健全、合理的市場退出機制。合理規(guī)范的房地產市場準入和退出機制對于房地產業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展和房地產業(yè)素質的提高均具有非常重要的意義。

（4）國際約束。國際約束是指國際準則的遵守。國際準則是指市場經濟國家所普遍接受共同遵守的國際市場經濟運行的普遍規(guī)則和管理。國際準則對房地產市場的約束是規(guī)范化和國際化的制度約束。這種約束對WTO框架下我國房地產業(yè)參與國際市場的競爭具有特別重要的意義。

（5）生態(tài)約束。生態(tài)約束主要表現(xiàn)在兩個方面：由于資源的有限性對房地產的可持續(xù)發(fā)展造成的約束以及房地產可持續(xù)發(fā)展走生態(tài)化道路，建成環(huán)境優(yōu)美舒適的現(xiàn)代化居住環(huán)境。所以在房地產業(yè)發(fā)展過程中，房地產的規(guī)劃布局、建設與后期物業(yè)管理都應有超前的環(huán)保觀念，在充分利用自然地貌、資源的基礎上，創(chuàng)造出人與環(huán)境有機融合的舒適空間和居住環(huán)境。首先，在房地產開發(fā)項目選址上，盡量少占或不占耕地、生態(tài)林地，不影響風景名勝、人文景觀，多在荒、廢棄地上進行開發(fā)；其次，應建立規(guī)范的房地產建筑質量保障制度，通過消費市場約束機制，抵制有毒材料、部件的使用；第三，大力推進房地產建筑節(jié)能工作，在保證建筑功能質量的前提下，采取有效的節(jié)能技術與管理措施，大幅度降低建筑能耗，達到既居住舒適，又節(jié)約能源和改善環(huán)境的目的；第四，在城市規(guī)劃區(qū)內逐步形成一定規(guī)模的綠化帶、綠化區(qū)域，提高綠化質量和城市園林水平，構造合理的城市綠化系統(tǒng)，從根本上改善居住區(qū)環(huán)境。

4自我調節(jié)機制

房地產市場可持續(xù)發(fā)展，還必須充分考慮房地產市場發(fā)展與社會整體利益的關系，使房地產市場的發(fā)展與社會的整體利益相一致。所以要正確處理和合理調整房地產業(yè)內部之間及房地產業(yè)與其他產業(yè)之間的經濟利益關系。在房地產業(yè)內部，各企業(yè)主體間是平等競爭的關系，在市場經濟條件下，為了各自的利潤目標而展開競爭，因此要合理調節(jié)它們之間的經濟利益關系，使得它們的競爭在合法有序的軌道上進行；同時，房地產業(yè)與其他產業(yè)之間的關系是相互依存、相互制約的產業(yè)經濟關系，房地產業(yè)要給予其他產業(yè)的發(fā)展充分的支持，正確處理與其他產業(yè)之間的經濟利益關系。

所以必須建立有效的行業(yè)自律機制，行業(yè)自律機制是以契約及道德力量為基礎的自我行為調節(jié)機制。房地產業(yè)的行業(yè)自律是為了維護公平的競爭環(huán)境，自覺建立起行業(yè)組織，通過制定行業(yè)規(guī)范，對其成員的經營活動進行引導、監(jiān)督、協(xié)調和控制的一種管理方式。行業(yè)自律的內容包括利益保護、協(xié)作服務、市場監(jiān)督以及仲裁爭議等方面。

5宏觀調控機制

在制定和實施房地產市場宏觀調控政策時，必須對房地產市場發(fā)展的形勢進行認真分析，針對具體情況去制定和實施合理有效的策略，以確保房地產市場持續(xù)、穩(wěn)定、協(xié)調發(fā)展，從而促進國民經濟的健康發(fā)展。

（1）培育和發(fā)展房地產市場，促進資源的有效利用。房地產市場是一個統(tǒng)一的市場，壟斷一級市場，優(yōu)化二級市場，放開三級市場。壟斷一級市場，就是要確保政府對土地出讓的高度壟斷，控制土地供應總量；優(yōu)化二級市場，就是要按經濟效益、社會效益、環(huán)境效益三統(tǒng)一的原則，優(yōu)化房地產投資結構；放開三級市場，就是對存量房地產要實行流通領域、形式、對象和價格全部放開。

（2）加強房地產價格管理。進一步完善房地產價格的信息、咨詢、監(jiān)督體系。逐步清理土地的隱形市場，加強對劃撥土地使用權的管理。組織力量對土地價格體系和基準地價進行研究，盡快制定統(tǒng)一的基準地價，加強成本管理，嚴格控制安居房、微利房和商品房的價格構成，使房價跟居民的消費能力相適應。

（3）調整開發(fā)投資結構，重點發(fā)展普通住宅。加快經濟適用住房建設，房地產開發(fā)投資的重點要轉向中低檔居民住宅，努力改善居民的居住條件，確保資源的有效利用。

（4）建立健全房地產金融市場，發(fā)展房地產金融組織機構，組建全國性房地產銀行、土地銀行、住宅銀行，逐步形成一個較完善的房地產金融市場網絡，規(guī)范房地產金融的運作，適度放開金融市場，優(yōu)化企業(yè)融資結構。將房地產市場培育成一個具有多樣化市場活動主體、多層次多適應性的金融商品系列、具有廣泛多樣性金融服務體系的資金融通場所；以居民為中心來構造住房金融體系，將融資重點放在住房消費者身上，建立符合市場經濟要求的融資格局；建立房地產抵押、拍賣和信用保險制度，降低銀行對開發(fā)商和居民貸款的風險，提高抗風險能力。

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