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［摘要］工程造價是房地產(chǎn)項目開發(fā)應(yīng)當(dāng)重視的問題，針對這一問題在設(shè)計階段就需要采取控制措施開保障造價合理，本文就這一點主要對房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的工程造價控制進(jìn)行了分析。分析主要考慮到工程造價影響因素，針對各項因素提出了設(shè)計階段的管理措施，且闡述各項措施的應(yīng)用方法、能效表現(xiàn)。

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)開發(fā)；設(shè)計階段；工程造價控制

房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計是主導(dǎo)整個項目推進(jìn)方向的重要階段，合理的設(shè)計方案不但能夠優(yōu)化工程質(zhì)量，且對工程造價成本有控制作用，因此有必要在工程設(shè)計階段做好造價控制工作。實際來看，現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計側(cè)重于工程質(zhì)量，對于造價控制存在一定輕視，因此造價控制水平相對較低，而本文研究課題的主要目的就是提高現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)對造價控制的重視度，且提出相關(guān)控制方法，有利于工程造價控制水平提高。

1工程造價影響因素

1.1材料用量

房地產(chǎn)工程建設(shè)就是通過不同的工藝，將各類材料組合的一種行為，這一過程中會消耗大量的材料，而材料需要通過采購得來，因此材料將會帶來成本，材料用量將決定成本的高低。正常情況下，在工程設(shè)計當(dāng)中如果依照合理要求來規(guī)劃材料用量，設(shè)計方案成本很少會超過預(yù)算成本，但實際來看現(xiàn)代很多房地產(chǎn)工程企業(yè)，在工程設(shè)計階段并不重視材料用量的控制，例如某企業(yè)只是依照預(yù)算要求統(tǒng)計了各類材料的總用量，并未細(xì)化到各工藝需求上，最終發(fā)現(xiàn)該企業(yè)各類材料總成本中有0.9%屬于多余成本。

1.2設(shè)計規(guī)劃

工程設(shè)計作為房地產(chǎn)工程建設(shè)方向，其規(guī)劃是否合理將影響到建設(shè)造價的高低。關(guān)于設(shè)計規(guī)劃對造價的影響表現(xiàn)有二，即總體規(guī)劃設(shè)計、平面布置，各影響見下文。

1.2.1總體規(guī)劃設(shè)計

總體規(guī)劃主要對房地產(chǎn)項目的管網(wǎng)、建筑、道路、綠化帶等設(shè)施的位置進(jìn)行規(guī)劃的工作，同時決定各設(shè)施數(shù)量，在這一條件下如果總體規(guī)劃設(shè)計方案盲目，就可能導(dǎo)致設(shè)施分布密度增加、設(shè)施數(shù)量增多等問題。在設(shè)施分布密度增加條件下，會直接影響到房地產(chǎn)項目總費用；在設(shè)施數(shù)量增多條件下，代表設(shè)施材料用量增加，結(jié)合上述分析可見造價增大。

1.2.2平面布置

合理的平面布置可以增加房地產(chǎn)項目的適用性，且降低項目開發(fā)造價，而當(dāng)平面布置存在問題時，這兩點都會朝不利于方向發(fā)展，可見平面布置是影響實際造價的因素。例如某工程平面布置設(shè)計中存在6個單元，在基礎(chǔ)建設(shè)完成之后，發(fā)現(xiàn)其中有2個單元是多余的，工程沒有必要對其進(jìn)行后續(xù)施工，因此這2個單元的造價是多余的。

2設(shè)計階段造價控制策略

2.1精細(xì)化材料統(tǒng)籌

針對材料用量對工程造價的影響，在設(shè)計階段應(yīng)當(dāng)提升材料統(tǒng)籌的精度，關(guān)于這一點應(yīng)當(dāng)在設(shè)計階段先建立精細(xì)化材料統(tǒng)籌制度，后再將工作結(jié)果帶入采購工作中實現(xiàn)造價控制目的。在精細(xì)化材料統(tǒng)籌制度建設(shè)當(dāng)中，需要參考工序流程以每個工序為節(jié)點進(jìn)行工程量計算，得到每個工序的實際工程量，再針對工程量確認(rèn)每個工序?qū)嶋H所需的材料用量，由此在采購工作當(dāng)中可以依照材料用量設(shè)計來進(jìn)行采購，可避免多余材料成本的問題。此外，關(guān)于精細(xì)化材料統(tǒng)籌管理，還要重視市場價格波動與工程質(zhì)量之間的關(guān)系，即部分設(shè)計人員為了控制造價會刻意選擇低價材料導(dǎo)致工程質(zhì)量下降，在實際工作中應(yīng)當(dāng)在保障工程質(zhì)量的條件下，再進(jìn)行材料統(tǒng)籌，任何情況下都不能出現(xiàn)以上行為。

2.2設(shè)計規(guī)劃控制策略

上述兩個設(shè)計規(guī)劃的影響可以通過綜合策略來進(jìn)行造價管理，下文將提出3項綜合策略。

2.2.1設(shè)計招標(biāo)

設(shè)計招標(biāo)是一種由房地產(chǎn)企業(yè)、業(yè)主共同參與，對設(shè)計規(guī)劃方案進(jìn)行選擇的競爭策略，應(yīng)用當(dāng)中，針對總體規(guī)劃設(shè)計、平面布置兩項設(shè)計工作，要求每個設(shè)計人員個設(shè)計一套方案，隨后方案將進(jìn)入招標(biāo)階段，由企業(yè)高層與業(yè)主共同選擇最優(yōu)方案，由此可以保障總體規(guī)劃設(shè)計、平面布置最符合業(yè)主需求，且不影響工程質(zhì)量。由此可見，通過設(shè)計招標(biāo)方法可以避免總體規(guī)劃設(shè)計、平面布置等設(shè)計規(guī)劃因素對造價的影響。

2.2.2成立成本評估審核部門

實際上，上述設(shè)計招標(biāo)策略是一種從主觀思想上判斷方案造價是否合理的方法，但在客觀角度上方案造價的合理性就需要通過其他方法來考究。針對這一點，本文建議工程企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立成本評估審核部門，在設(shè)計招標(biāo)開展之前，對總體規(guī)劃設(shè)計、平面布置等設(shè)計規(guī)劃方案進(jìn)行審核、評估，客觀判斷其中造價是否合理。此外，關(guān)于評估審核部門成立要求，應(yīng)當(dāng)結(jié)合方案涉及專業(yè)來組織相關(guān)人員，例如當(dāng)總體規(guī)劃設(shè)計、平面布置方案涉及水電、建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)，則評估審核部門中就要有相關(guān)的專業(yè)人員，否則無法實現(xiàn)客觀評估、審核。

2.2.3強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析

在設(shè)計階段，必須先確認(rèn)所有與造價成本有關(guān)的工程內(nèi)容、質(zhì)量要求，例如建筑結(jié)構(gòu)選型、工程材料的技術(shù)規(guī)格和要求、環(huán)保措施等，在這一條件下，通過上述策略可以確保成本達(dá)到當(dāng)前最低，但實際上施工規(guī)劃設(shè)計當(dāng)中是否存在多余的工程部分，也會導(dǎo)致多余造價產(chǎn)生，針對這一點就需要采用強(qiáng)化技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析來開展造價管理。強(qiáng)化經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析中，首先參考施工要求，分析所有工程內(nèi)容的必要性，如果發(fā)現(xiàn)某工程內(nèi)容不必要則及時刪除，其次在分析所有工程內(nèi)容的質(zhì)量要求必要性，如果不必要則相同處理。

3結(jié)語

本文主要對房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的工程造價控制策略進(jìn)行了分析，分析為了避免盲目性，先闡述了設(shè)計階段對造價存在影響的因素，且分析了各因素的影響表現(xiàn)，通過距離驗證了重要性。其次針對分析得到的問題，提出了相關(guān)控制策略，分析了各項策略的應(yīng)用方法。通過本文研究可以提高房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計階段的工程造價控制水平。

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作者:溫周平 單位:長春吳中地產(chǎn)有限公司