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1998年實(shí)施住房貨幣化改革以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，房地產(chǎn)金融調(diào)控也伴隨了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的各個(gè)階段。本文以淄博市為例，分析判斷房地產(chǎn)金融調(diào)控政策的影響，并為國(guó)家調(diào)控區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)提出政策建議。

一、房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)淄博市的影響

自住房制度改革以來(lái)，淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了起步、快速發(fā)展、短暫回調(diào)、平穩(wěn)上升等階段。2010年以來(lái)，國(guó)家綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等多種調(diào)控手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了嚴(yán)格的差別化調(diào)控，2011年房地產(chǎn)調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。2011年淄博市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速18.1%，比上半年回落8.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售面積增速8.19%，比上半年回落17.16個(gè)百分點(diǎn)；全年房屋銷售價(jià)格指數(shù)105.2，比上半年回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。

（一）模型與數(shù)據(jù)選取為研究不同房地產(chǎn)金融調(diào)控政策工具對(duì)淄博市房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用效果，本文選取房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)為因變量，各主要房地產(chǎn)金融調(diào)控政策工具為自變量，構(gòu)建VAR模型。其中，房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)選取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（RDI）、房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求采用房屋銷售面積（HSA）；房地產(chǎn)金融政策指標(biāo)選取三年期加權(quán)平均貸款利率（RR）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（RDL）和個(gè)人購(gòu)房貸款（PBL）。數(shù)據(jù)時(shí)間范圍為2000年1季度至2011年4季度，數(shù)據(jù)來(lái)源于淄博市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)月報(bào)、人民銀行房地產(chǎn)金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)。

（二）模型構(gòu)建與數(shù)據(jù)處理

1.數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)。采用ADF檢驗(yàn)法對(duì)不同變量進(jìn)行平穩(wěn)性檢驗(yàn)和處理（見(jiàn)表1）。房屋銷售面積（HSA）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資（RDI）、利率（RR）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款（RDL）4個(gè)時(shí)間序列在10%檢驗(yàn)水平下為非平穩(wěn)序列，在1%檢驗(yàn)水平下為一階單整時(shí)間序列；個(gè)人購(gòu)房貸款（PBL）時(shí)間序列在5%檢驗(yàn)水平下為平穩(wěn)時(shí)間序列。

2.協(xié)整檢驗(yàn)。在顯著水平為5%的情況下，根據(jù)跡統(tǒng)計(jì)量結(jié)果和最大特征根統(tǒng)計(jì)結(jié)果，有2個(gè)變量存在協(xié)整關(guān)系（見(jiàn)表2）。

3.模型穩(wěn)定性檢驗(yàn)。對(duì)AR特征多項(xiàng)式根進(jìn)行檢驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)模皆小于1，滿足穩(wěn)定性條件。

（三）計(jì)量分析

1.脈沖響應(yīng)分析。對(duì)需求的影響：利率的正向沖擊在前三期對(duì)房屋銷售面積的影響不大，從第三期開(kāi)始產(chǎn)生負(fù)向影響，并在第四期達(dá)到最大（14.19%個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差）；個(gè)人購(gòu)房貸款的正向沖擊在前四期對(duì)房屋銷售面積的影響不大，從第四期開(kāi)始產(chǎn)生正向沖擊，在第五期影響最大（9.20%個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差）；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的正向沖擊對(duì)房屋銷售面積的影響不大。對(duì)供給的影響：若給予房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一正向沖擊，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資產(chǎn)生正向影響，并于第二期達(dá)到最大（7.47%個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差）；利率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響是長(zhǎng)期的，從第三期開(kāi)始產(chǎn)生負(fù)向沖擊，并于第四期達(dá)到最大（5.56%個(gè)標(biāo)準(zhǔn)差）；個(gè)人購(gòu)房貸款對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響存在時(shí)滯性，從第二期開(kāi)始產(chǎn)生負(fù)向沖擊（見(jiàn)圖1）。

2.方差分解分析。房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響在短期內(nèi)存在波動(dòng)，但逐步趨于穩(wěn)定。個(gè)人購(gòu)房貸款、利率、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)房屋銷售面積的影響度分別為4.55%、11.69%、8.65%，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響度分別為5.06%、4.23%、5.48%（見(jiàn)圖2）。

（四）模型分析基本結(jié)論

1.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)淄博市時(shí)滯周期相對(duì)較長(zhǎng)，為1年左右。VAR模型分析顯示，一年以后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和利率對(duì)房屋銷售面積的影響顯著，三個(gè)季度以后利率對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資影響顯著。根據(jù)王要武、金海燕（2008年）的研究，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響存在時(shí)滯性，滯后期一般為半年。與全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)相比，淄博市區(qū)域性特點(diǎn)明顯，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控時(shí)滯相對(duì)較長(zhǎng)。

2.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)需求的影響相對(duì)較大。分析顯示，各項(xiàng)房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)房屋銷售面積的影響均大于對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響，因此房地產(chǎn)金融調(diào)控政策主要是作用于房地產(chǎn)需求，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場(chǎng)均衡。

3.利率和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是影響房屋銷售的主要因素。從長(zhǎng)期看，利率的影響度為11.69%。相較于個(gè)人購(gòu)房貸款，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款對(duì)房屋銷售的影響更大，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、供給推動(dòng)了需求、影響了房屋銷售量。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款影響度為8.65%。

4.房地產(chǎn)金融調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)供給的影響過(guò)程復(fù)雜。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增長(zhǎng)半年左右可以帶來(lái)投資額的快速增長(zhǎng)，但半年后影響會(huì)迅速下降。利率對(duì)房地產(chǎn)供給的影響度不高，因?yàn)樘岣呃室话惆l(fā)生在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，受預(yù)期影響，在利率提高初期，開(kāi)發(fā)投資增速會(huì)小幅上升，三個(gè)季度后房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速才開(kāi)始下降。長(zhǎng)期看利率影響度為4.23%。

二、政策建議

（一）增強(qiáng)房地產(chǎn)金融政策的前瞻性和持續(xù)性在目前錯(cuò)綜復(fù)雜的宏觀形勢(shì)下，要加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的分析判斷，加強(qiáng)宏觀審慎管理，增強(qiáng)政策前瞻性，保持政策的連續(xù)性，充分考慮政策的時(shí)滯性，實(shí)行預(yù)調(diào)、微調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，防止因政策調(diào)控過(guò)大導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，從而給實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)沖擊。

（二）加大區(qū)域差別性調(diào)控力度房地產(chǎn)金融調(diào)控要更加注重區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡性和差異性，體現(xiàn)出調(diào)控的層次性。加大選擇性貨幣信貸政策工具的使用力度，增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控的針對(duì)性。通過(guò)嚴(yán)格的住房消費(fèi)信貸和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)保障性安居工程的支持力度，加大對(duì)中低收入群體住房信貸需求的支持力度。

（三）加大政策間的協(xié)調(diào)加強(qiáng)金融調(diào)控政策與財(cái)政政策、土地政策、稅收政策等的協(xié)調(diào)配合，形成政策合力，有效縮短決策時(shí)間，提高決策效率，全方位作用于不同區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，更好地實(shí)現(xiàn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)。