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摘要：目前，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了白銀時(shí)代，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，營(yíng)銷的重要性也日益顯現(xiàn)出來(lái)，體驗(yàn)營(yíng)銷的作用也逐漸被開(kāi)發(fā)商所重視。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷的內(nèi)涵和作用的提煉，重點(diǎn)對(duì)住宅項(xiàng)目體驗(yàn)營(yíng)銷的過(guò)程及其策略進(jìn)行了分類分析。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；體驗(yàn)營(yíng)銷；營(yíng)銷策略；產(chǎn)品設(shè)計(jì)

充分了解消費(fèi)者的需求，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷過(guò)程、物業(yè)服務(wù)等環(huán)節(jié)給消費(fèi)者帶來(lái)較好的體驗(yàn)已成為營(yíng)銷的重要目標(biāo)，也是競(jìng)爭(zhēng)力的具體體現(xiàn)。激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境要求房企必須從客戶的需求出發(fā)，強(qiáng)化房地產(chǎn)的營(yíng)銷體驗(yàn)，從而適應(yīng)市場(chǎng)環(huán)境。

1內(nèi)涵和作用

1.1內(nèi)涵

體驗(yàn)營(yíng)銷是通過(guò)特定的體驗(yàn)設(shè)計(jì)，使客戶提前感受產(chǎn)品、享受產(chǎn)品，激發(fā)客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)同感，從而激發(fā)客戶的購(gòu)買欲望，達(dá)到營(yíng)銷的目的。體驗(yàn)營(yíng)銷對(duì)于樹(shù)立企業(yè)的品牌形象、提升企業(yè)的綜合能力有很好的促進(jìn)作用。體驗(yàn)營(yíng)銷在房地產(chǎn)行業(yè)具有廣泛的應(yīng)用，其不僅包括銷售環(huán)節(jié)，還涉及整個(gè)營(yíng)銷環(huán)節(jié)，無(wú)論是前期的準(zhǔn)備工作，還是后期的服務(wù)工作，都能為客戶創(chuàng)造良好的體驗(yàn)效果。

1.2體驗(yàn)營(yíng)銷的作用

1.2.1將概念具體化

體驗(yàn)營(yíng)銷能將未交付的產(chǎn)品及其配套服務(wù)具體化，使客戶能真實(shí)地感受產(chǎn)品的使用效果，提升客戶對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知度。

1.2.2有助于縮短交易周期

客戶通過(guò)體驗(yàn)營(yíng)銷模式能對(duì)產(chǎn)品有最直觀的認(rèn)識(shí)，省去了復(fù)雜的了解環(huán)節(jié)，容易獲得客戶對(duì)產(chǎn)品的青睞，從而縮短交易周期。

1.2.3整合產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈

體驗(yàn)營(yíng)銷是一種全過(guò)程的營(yíng)銷模式，除了產(chǎn)品本身外，還包括服務(wù)體驗(yàn)和精神層面的體驗(yàn)。而完成這些體驗(yàn)就需不同的單位合作，需要整合設(shè)計(jì)、施工、產(chǎn)品與服務(wù)等環(huán)節(jié)，形成系統(tǒng)的價(jià)值鏈。

1.2.4提升客戶忠誠(chéng)度，樹(shù)立品牌形象

體驗(yàn)營(yíng)銷是一種以客戶為中心的營(yíng)銷模式，通過(guò)滿足客戶的需求提升營(yíng)銷效果，從而得到客戶的肯定，為企業(yè)樹(shù)立良好的口碑，這對(duì)塑造企業(yè)品牌形象有重要的作用。

2住宅項(xiàng)目體驗(yàn)營(yíng)銷的過(guò)程及其策略

體驗(yàn)營(yíng)銷可將企業(yè)的品牌、產(chǎn)品和服務(wù)的全過(guò)程展現(xiàn)在消費(fèi)者面前。住宅市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，其體驗(yàn)營(yíng)銷的應(yīng)用最為廣泛。

2.1品牌體驗(yàn)

2.1.1客戶會(huì)

客戶會(huì)是開(kāi)發(fā)商經(jīng)常使用的品牌體驗(yàn)方式，客戶會(huì)面向社會(huì)各界，包括業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主和房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作者。開(kāi)發(fā)商將這些關(guān)注本企業(yè)或項(xiàng)目的社會(huì)各界人士組織起來(lái)，定期、不定期地向其提供企業(yè)的最新動(dòng)態(tài)、項(xiàng)目進(jìn)展情況等，并經(jīng)組織聯(lián)誼活動(dòng)，從而整合社會(huì)資源、推廣品牌，提高客戶對(duì)品牌的滿意度，為提升企業(yè)品牌的市場(chǎng)認(rèn)知和客戶忠誠(chéng)度打下基礎(chǔ)。

2.1.2品牌體驗(yàn)館

在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)品牌體驗(yàn)館時(shí)，設(shè)置的品牌產(chǎn)品應(yīng)能傳達(dá)品牌蘊(yùn)藏的文化寓意，從而使人們能親自體驗(yàn)產(chǎn)品獨(dú)特的核心價(jià)值，全面、深入地了解項(xiàng)目的品牌價(jià)值和內(nèi)涵。

2.1.3產(chǎn)業(yè)鏈、經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的體驗(yàn)

通過(guò)組織客戶參觀開(kāi)發(fā)商的其他經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域（地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外的建筑施工、酒店運(yùn)營(yíng)、對(duì)外貿(mào)易、文化產(chǎn)業(yè)等），有助于展現(xiàn)企業(yè)在項(xiàng)目之外的綜合實(shí)力，提升品牌的感染力。

2.2產(chǎn)品體驗(yàn)

2.2.1樣板房

樣板房是產(chǎn)品體驗(yàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。一方面，樣板房可展示戶型格局和交付標(biāo)準(zhǔn)；另一方面，樣板房是承載、展現(xiàn)客戶對(duì)生活的期許和理想的構(gòu)筑，從而使客戶產(chǎn)生購(gòu)房沖動(dòng)，縮短購(gòu)房決策周期。

2.2.2景觀體驗(yàn)區(qū)

客戶在關(guān)注戶型的同時(shí)，也會(huì)關(guān)注小區(qū)的園林景觀布置。因此，景觀體驗(yàn)區(qū)使客戶提前感受小區(qū)園林景觀成為了可能。在設(shè)計(jì)景觀體驗(yàn)區(qū)時(shí)，應(yīng)充分考慮其與樣板房、看房通道之間的關(guān)系，并將看房通道融入景觀體驗(yàn)區(qū)的設(shè)計(jì)；為樣板房的外景展示提供良好的景觀平臺(tái)，并結(jié)合外部環(huán)境巧妙地將項(xiàng)目的外部景觀資源，比如山、水等結(jié)合在一起，從而更好地展現(xiàn)項(xiàng)目的品質(zhì)。

2.2.3項(xiàng)目配套設(shè)施

配套設(shè)施包括會(huì)所、泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等休閑場(chǎng)所。通過(guò)展示配套設(shè)施，有利于吸引客戶到訪，展現(xiàn)未來(lái)的生活場(chǎng)景，從而提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。在設(shè)置配套設(shè)施時(shí)，可考慮與項(xiàng)目售樓處結(jié)合，這樣在展示項(xiàng)目配套設(shè)施的同時(shí)，也提供了較好的銷售環(huán)境。此外，商業(yè)（超市、餐飲）、教育（幼兒園）和交通（社區(qū)巴士）等綜合配套的展示，有利于展現(xiàn)項(xiàng)目良好的未來(lái)前景和開(kāi)發(fā)商的綜合服務(wù)能力。特別是在項(xiàng)目外部缺乏相關(guān)配套設(shè)施的情況下，通過(guò)自身的投入加強(qiáng)內(nèi)部配套設(shè)施，能獲得消費(fèi)者的信任，為項(xiàng)目的持續(xù)銷售奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

2.3接待體驗(yàn)

2.3.1售樓處

客戶體驗(yàn)項(xiàng)目往往是從售樓處開(kāi)始的，因此，在體驗(yàn)營(yíng)銷中，售樓處是重中之重。一方面，售樓處的裝修設(shè)計(jì)應(yīng)滿足接待、展示、洽談、簽約等的要求，另一方面，要充分考慮項(xiàng)目定位，使客戶通過(guò)售樓處感受項(xiàng)目。此外，除了硬件方面的體驗(yàn)，軟件方面，比如銷售人員的行為舉止、專業(yè)知識(shí)等也能提升客戶體驗(yàn)效果。

2.3.2前期物業(yè)服務(wù)

前期物業(yè)服務(wù)包括來(lái)訪停車引導(dǎo)，看房接、送服務(wù)，售樓處形象的維護(hù)，維序和保潔，會(huì)所配套設(shè)施的物業(yè)服務(wù)等。前期物業(yè)服務(wù)一方面可提升客戶體驗(yàn)效果，另一方面，還可充分展示入住后小區(qū)的物業(yè)服務(wù)水平。

3結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，開(kāi)發(fā)商應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注體驗(yàn)營(yíng)銷的全過(guò)程，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)和客戶需求做好體驗(yàn)營(yíng)銷設(shè)計(jì)，從而為企業(yè)品牌的完善和項(xiàng)目銷售業(yè)績(jī)的提升奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

［1］戴春山.基于顧客滿意的房地產(chǎn)體驗(yàn)營(yíng)銷策略探討［J］.商業(yè)時(shí)代，2011（34）.

［2］許燕.淺析萬(wàn)科房產(chǎn)的體驗(yàn)營(yíng)銷策略［J］.無(wú)線互聯(lián)科技，2013（1）.

作者：楊炯 單位：廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司