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摘要:基于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術管理工作的特點，介紹了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術管理工作的內容，從管理制度、使用新材料新設備、人才培訓等方面，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術管理的工作方法，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的質量。

關鍵詞:房地產(chǎn)；技術管理；規(guī)章制度；計算機技術

我國從2000年正式宣布全面停止住房實物分配，中國的房地產(chǎn)業(yè)正式進入市場化發(fā)展階段。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人民生活水平得到不斷提高，生活需求也隨之逐步變高，人們對住房的功能性、舒適性等要求越來越高，房地產(chǎn)業(yè)相應迅速發(fā)展起來。商品房開發(fā)質量也越來越受到人們的關注，而房地產(chǎn)本身在進行開發(fā)建設的過程中，其技術管理工作為整個房地產(chǎn)開發(fā)過程的工程質量提供了有力的保障，是房地產(chǎn)開發(fā)日常管理工作的重要組成部分。因此必須在房地產(chǎn)開發(fā)全過程中，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)技術管理水平，逐步完善相關管理制度，有效控制房地產(chǎn)開發(fā)技術管理工作，提升房地產(chǎn)開發(fā)工程質量，積極預防任何不可控因素的意外出現(xiàn)，及時高效的完成開發(fā)任務，促進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向更好的方向發(fā)展。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術管理工作的特點

1．1全面性

面對一個工程項目，勘查、設計、監(jiān)理、施工單位，各有其階段性工作內容，各單位都在各自業(yè)務范圍內針對項目實施不同階段、不同專業(yè)、不同要求進行工作。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)卻不同于上述單位，從前期市場調研、策劃、可行性研究，到規(guī)劃設計、施工圖設計，到項目施工，到竣工，直至后續(xù)物業(yè)管理、項目后評價，是對開發(fā)項目的全過程進行全方面管理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術的管理，是從項目策劃方案、可研，到概念設計、規(guī)劃設計、技術設計、施工圖設計，到施工、竣工、交付使用，甚至后續(xù)對建筑及設備系統(tǒng)等的日常維護管理，都應該全程參與，并銜接協(xié)調各專業(yè)、各階段、各單位之間的工作。對所有與技術有關的物質產(chǎn)品和精神產(chǎn)品，都要合理地聯(lián)系在一起，并組合成一個完整的整體工程。

1．2綜合性

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術的管理，不僅要從工程技術角度出發(fā)，協(xié)調考慮建筑、結構、給排水、暖通、強弱電、燃氣、通信、網(wǎng)絡、規(guī)劃、市政、交通、消防、人防、景觀、安防、物業(yè)等專業(yè)技術要求，還要認真研究市場需求，了解不同人群的生活習慣、生活標準，分析其對房地產(chǎn)產(chǎn)品用途、功能等方面的要求，努力完善產(chǎn)品以滿足市場需求，使產(chǎn)品能盡快售罄、資金盡快回籠。更要充分考慮項目經(jīng)濟效益最大化，在符合國家有關政策法規(guī)、滿足市場需求的基礎下，優(yōu)化設計方案、比選所用技術、工藝、方法、設備、材料等，努力降低開發(fā)成本，確保產(chǎn)品品質。

1．3前瞻性

房地產(chǎn)開發(fā)具有開發(fā)周期長的特性，一個項目從醞釀準備到完成，快則兩三年，慢則五六年，甚至十幾年。而房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品，不論是住宅、公寓，還是商場、寫字樓，使用都在數(shù)十年。如何確保開發(fā)產(chǎn)品能如期售出、售完，如何滿足人民日益提高的居住要求，唯有提高房地產(chǎn)開發(fā)技術管理工作的前瞻性，確保開發(fā)產(chǎn)品的靈活性和適應性，充分考慮發(fā)展的需求變化，努力尋求企業(yè)經(jīng)濟效益與產(chǎn)品社會效益的平衡點。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術管理工作的內容

1)參與開發(fā)項目的策劃。從工程技術角度提出專業(yè)建議，提高策劃方案的可行性。

2)參與可研的編制。針對所開發(fā)項目，以技術角度分析其可行性，從技術上提供決策的依據(jù)。

3)設計管理。按開發(fā)要求，編制勘察、設計任務書(含面積標準、技術經(jīng)濟指標、功能要求、裝飾標準等)，跟蹤戶型設計、規(guī)劃設計、方案設計、初步設計、施工圖設計，審查設計成果，組織企業(yè)內部各部門進行研究商討，并督促設計單位修改完善。協(xié)調建立交流平臺，組織圖紙會審和設計交底，加強與各方聯(lián)系，及時溝通情況，研究解決出現(xiàn)的各種技術問題。認真審核方案調整、設計變更、技術核定，確保其必要性、可行性和經(jīng)濟性。

4)參與項目質量管控。參與項目材料、設備的技術考察、選型、招標、核驗工作，參加項目各階段驗收工作。5)建立企業(yè)內部的技術管理制度體系。制定內部技術管理制度，編制和實施企業(yè)內部的科技發(fā)展規(guī)劃，及時掌握國內外行業(yè)的科技動態(tài)，認真做好技術總結后評價。

3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術管理工作的方法

3．1建立健全技術管理的規(guī)章制度

根據(jù)工作內容，結合開發(fā)企業(yè)的特色，制訂并完善設計審核程序及審批制度，技術管理責任制、工程技術質量管理辦法、工程技術合理化建議獎勵辦法等規(guī)章制度，使得對技術的管理目標明確、責任分明、合理有序、公平公正。避免決策的隨意性，并充分調動技術人員的積極性。

3．2深入了解新材料、新設備、新技術的應用與使用風險

改革開放以來，隨著我國加工業(yè)、制造業(yè)生產(chǎn)力水平的逐步提高，建筑材料及生活設備得到迅速發(fā)展，除了名目繁多的進口產(chǎn)品和合資產(chǎn)品外，許許多多國內生產(chǎn)、加工、制造的新材料、新設備、新技術也如雨后春筍般不斷涌現(xiàn)。其中不乏假冒偽劣產(chǎn)品，貌似相同或相似，但實際卻存在各種問題。另外還有大量不實的廣告宣傳，加上競爭、銷售過程中使用各種不正當?shù)氖侄危蟠蠹哟罅苏_選擇的難度，在項目運作過程中，很容易作出不恰當?shù)摹⑸踔铃e誤的決定，造成開發(fā)周期延長、開發(fā)成本增加、開發(fā)利潤降低、開發(fā)質量下降、企業(yè)信用下降、產(chǎn)品銷售不佳等情況出現(xiàn)。因此在選擇使用新產(chǎn)品、新技術時必須慎重對待，必須“貨比三家”，綜合比較考量，多做調查研究。提前做樣板或局部試用，以測試實際效果。必要時可以直接訪問使用過的用戶，或向專家和有實力的科研機構咨詢，做到心中有數(shù)。正式采購時，同提供新技術的單位及供貨廠家要簽訂風險擔保合同，明確技術標準違約條款?？傊欢ㄒ苑e極慎重的態(tài)度和措施來努力降低應用和使用風險。

3．3加強專業(yè)技術力量的選拔、培訓

面向社會各行業(yè)選聘優(yōu)秀專業(yè)技術人才，采取科學合理、公平公正的日常評價機制，加強日常專業(yè)業(yè)務培訓，聘請專家講課，以確保專業(yè)技術力量穩(wěn)步提升。

3．4建立科技專家支援平臺

盡管房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在專業(yè)技術人才選拔上，會盡可能多地選聘優(yōu)秀的專業(yè)技術人員，但終究其技術力量及覆蓋面還是有限的。在日?？倳龅奖姸鄬W科、眾多工種的技術問題。雖然房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求其技術管理人員，要具備多學科、多工種的基本知識，才能協(xié)調解決各種技術問題，但也不可能樣樣精通。另外建筑工程技術也在不斷更新、發(fā)展，對于新技術、新材料、新設備、新工藝不斷的大量涌現(xiàn)，不可能也無法及時熟悉掌握。所以，在遇到一些較強技術性、較高專業(yè)性程度的技術問題時，還得依靠社會上的科技專家力量。因此，應該盡早與有關各科研單位、專門機構和專家建立日常溝通，聘請專業(yè)或高級管理者，咨詢有關專業(yè)機構，建立科技專家支援平臺，以及時咨詢解決過程中出現(xiàn)的問題。

3．5加強對行業(yè)技術情報和信息搜集

應該建立企業(yè)技術人員外出參觀學習機制?！爸褐?，百戰(zhàn)不殆”，只有了解當前工程技術狀況、掌握行業(yè)技術發(fā)展動態(tài)，才能做好技術管理工作?！扒败囍b，后事之師”，通過對所了解掌握的行業(yè)實例進行認真細致地分析，可以避免發(fā)生其他項目出現(xiàn)的問題。可以同相關行業(yè)協(xié)會及有關技術情報部門建立固定關系，經(jīng)常參加各種展覽會、學術報告會，與行業(yè)前列企業(yè)建立技術情報交換渠道。同時也要了解國外的行業(yè)技術情報和信息，以彌補我國作為發(fā)展中國家在發(fā)展過程中出現(xiàn)的一些不足與滯后。

3．6充分利用計算機技術建立

建材設備的信息庫，建立咨詢、市場、造價、規(guī)劃、設計、施工等技術資料數(shù)據(jù)庫，將材料設備及技術資料信息化、數(shù)據(jù)化、電子化。還可以在有能力的情況下，利用、開發(fā)多媒體軟件，進行相關專業(yè)技術問題的研究。

4結語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對技術的管理水平，直接決定了房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品質量和使用年限長短，但目前房地產(chǎn)的技術管理仍存在很多的問題，而提高技術管理的水平，不是由某一方面說了算，而是由各階層的管理人員相互配合，共同協(xié)調來完成的。所以要保持積極的學習態(tài)度，不斷借鑒一些國內、國際同行業(yè)企業(yè)先進的技術管理經(jīng)驗，降低成本，取人之長，補己之短。

參考文獻:

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作者：張江 單位：太原煤氣化(集團)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司