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摘要：房地產市場從多個層面對經濟產生較為深刻的影響，包括抵押物質量下降、房企債務率過高、居民違規(guī)加杠桿購房以及房企上下游的風險傳染等。在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸收緊等緊縮性宏觀政策的調控之下，我國房地產市場熱度有望持續(xù)降溫。此外，住房的實質是居住需求，核心是人口因素，而我國人口結構老齡化嚴重，新生兒也逐年下降。

關鍵詞：房地產市場；債務率；居住需求

一、引言及文獻回顧

中國房地產開發(fā)投資額從2000年不到五千億的規(guī)模增長到2017年十一萬億的量級，增長了二十倍左右。房價逐年攀升，給社會帶來了很多不穩(wěn)定因素，尤其是在北上廣深一線城市。中央高層很早就意識到房價過快增長帶來的社會隱患，并持續(xù)出臺了一系列措施調控房價，自2017年黨的報告明確“房住不炒”的思路，房價上漲的勢頭得到了初步遏制。同時，各界也在反思房價過快增長的原因。2017年，在中央提出“房住不炒”的導向下，各地政府積極深化房地產調控政策，多城市樓市調控政策密集出臺且不斷升級，調控城市呈現(xiàn)二線城市繼續(xù)深化、此前調控力度較弱的相應加碼，中心城市周邊三四線城市特別是三大傳統(tǒng)城市群周邊城市調控不斷擴圍。中央以及地方政府都預判到控制房地產過熱是保障經濟穩(wěn)健運行的前提，擠壓房地產市場泡沫是化解金融風險的首要任務。房地產對我國GDP的貢獻較大且持續(xù)性較長（劉波，劉亦文，2010），不同學者從多個風險角度對房地產市場進行了研究分析,也取得了一定的研究價值，包括金融信貸、人民幣匯率等。馬勇和吳雪妍（2018）基于銀行信貸的角度，發(fā)現(xiàn)對房價的影響呈現(xiàn)顯著的非線性的不對稱效應，區(qū)域房貸規(guī)模越高，信貸影響房價越顯著。祝繼高（2017）考察了商業(yè)銀行貸款損失準備與房價的關系，發(fā)現(xiàn)房價增幅越高的城市，該地區(qū)商業(yè)銀行需要計提更高額度的貸款損失準備金。劉顏和鄧若冰（2017）則基于金融集聚度的角度，全面考察了對房價的作用效果，金融集聚度提升顯著促進了房價上漲,尤其是銀行業(yè)的集聚對房價的作用效果最為顯著。肖衛(wèi)國和蘭曉梅（2017）從人民幣匯率預期的角度，發(fā)現(xiàn)自2005年匯改后，量化寬松的貨幣政策是造成包括房價在內的資產泡沫化的主要原因。郭銳欣和朱懷任（2017）構建了人民幣匯率和房價聯(lián)動的機制模型，并采用2007-2016年的月度面板數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)人民幣匯改吸引了短期資本的持續(xù)流入，導致國內房價的上漲。袁東（2015）等利用45個國家的面板數(shù)據(jù)，進一步發(fā)現(xiàn)實際有效匯率的上升促進房價上漲,且這種作用效應不依賴于資本開放程度。

二、房地產市場對經濟的影響

房地產市場從多個層面對經濟產生較為深刻的影響，銀行尤其首當其沖，自2010-2017年，每年的房地產貸款年末余額占該年各項貸款年末總和的比值均超過20%①，可見銀行的風險敞口主要集中在房地產市場，除居民住房抵押貸款以外，企業(yè)借款的抵質押物大多也為房地產，一旦房價出現(xiàn)較為異常的波動或波動幅度較大，抵質押物價值發(fā)生較大程度的貶損，銀行資產質量很可能變成不良，從而引發(fā)信用風險，并且進一步向金融體系蔓延。其次，中國房地產企業(yè)除了傳統(tǒng)的銀行間接融資渠道以外，還采用了資管產品、信托計劃等非銀融資模式，存在融資多層嵌套的問題，而房地產行業(yè)也一直被認為存在巨大的經濟泡沫。有研究表明，中國上市房企資產負債率一直居高不下，均值而言都高達60%，比其他行業(yè)高出不少，這意味著上市房企較高地運用了財務杠桿，導致了較大的潛在風險，這種風險可能通過多種渠道傳導到金融體系，從而造成巨大的風險隱患。最后，房地產上下游產業(yè)鏈鏈條較長，上游涉及到鋼鐵、建材、裝修等行業(yè)，下游涉及到住房銷售、和物業(yè)等行業(yè)，房地產市場的惡化會給這些上下游企業(yè)的經營業(yè)績造成“致命性”的沖擊，進而對經濟增長產生不利影響。

三、房地產市場當前形勢分析

未來幾年我國房地產市場熱度將持續(xù)降溫,房地產開發(fā)投資的速度也必然有所放緩。從一般經濟學理論而言，近年來我國房地產市場持續(xù)升溫，主要原因是住房供需不平衡。一方面，城鎮(zhèn)化吸引更多的外來人口涌入城市，住房需求迅速增長，這種持續(xù)增長的趨勢必然引致房價上漲；另一方面，土地供給有限，住房開發(fā)周期較長，短時間內住房供給難以快速增長，滿足急劇的住房需求。此外，也存在很多外部的因素。其一，住房的構成要素成本價格上漲過快，開發(fā)商土地出讓價款反映了土地成本，必然體現(xiàn)在房價上，且建筑材料價格上漲也會推動房價上升。其二，由于房地產市場是資金密集型市場，房地產過熱后國內監(jiān)管部門對房企發(fā)債要求趨緊，為尋求流動資金，房企不斷赴海外發(fā)債，導致國際資本不斷涌入國內，并進一步流入房地產領域，加劇了住房的投資屬性，部分地區(qū)的房地產過熱，并向全國范圍內進行傳導。其三，中國經濟呈現(xiàn)持續(xù)的快速增長，導致國內居民收入不斷提高，在國內投資渠道相對較窄的情況下，住房成了吸收居民收入的蓄水池，這也體現(xiàn)在國民經濟增長率以及居民可支配收入正相關。然而,在政府控制房價、調整住房供應結構、加強土地控制、信貸收緊等緊縮性宏觀政策的調控之下，房地產上盲目地拿地沖動得到一定程度的抑制，房價“只升不降的預期”得到一定程度的緩解。調控具體的措施有幾個方面：第一，提高首套房首付比例，同時上調銀行貸款利息率；提高二套房稅收比例，限制購買多套房的銀行貸款；第二，控制拆遷規(guī)模，減少城中村改造貨幣化補償，同時供給更多土地用于保障性住房；第三，提高銀行存款準備金率，加大銀行資本充足率壓力，迫使銀行收緊信貸，尤其是提高開發(fā)貸的風險權重，不鼓勵銀行資金進一步流入房地產領域。第四，嚴控房地產開發(fā)銷售模式，特別是控制預售制，合理引導住房建設。總之，規(guī)劃審批、信貸、稅收等方面宏觀調控政策的出臺和實施，都是以“房住不炒”為原則，回歸住房居住的合理屬性。全國對比來看，東部地區(qū)仍將是投資的主要區(qū)域，但房地產開發(fā)投資比重有所下降；而中西部地區(qū)投資將保持較快，但在全國住房開發(fā)投資中占比不高。此外，房地產的商品需求實質是居住需求，核心是人口因素。目前中國人口結構老齡化嚴重和新生兒逐年下降趨勢，也就是人口是逐步減少的趨勢。人口減少對房地產價格是一個很不利的消息，再結合國家政策房地產動向來看，房價下行是大概率事件。這從最近廈門等多個城市已經出現(xiàn)房價腰斬來看已有一些跡象。

四、結論及政策建議

防控房地產市場的過度投資，防范系統(tǒng)性金融風險。房地產拉動經濟增長的模式是不可持續(xù)的，從全球歷史情況來看，沒有哪一個國家是依靠房地產而在國際競爭格局中取得一席之地。對房地產的投機行為會吸引更多資金不當流入房市，從而對其他實體經濟領域形成擠壓，長久下去必然會損害經濟發(fā)展的根基，甚至可能導致實體經濟的大面積破產而引發(fā)金融危機，這從美國08年次貸危機中也可有所啟示。資金流動性緊張，導致貸款利率上漲，住房還款壓力加大,大多居民用于購房就動用了很大的杠桿，光首付就耗費了幾代人的積累，若居民感覺還款過大變會出現(xiàn)違約,從而棄房斷供，銀行難以回收貸款，而抵押物質量下降也難以變現(xiàn)，可想而知，對經濟的危害將難以估算計量。

參考文獻：

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[3]劉顏,鄧若冰.金融集聚對房地產價格的影響—基于靜態(tài)與動態(tài)面板數(shù)據(jù)的估計[J].經濟問題探索,2017,(9):126-134.

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[5]肖衛(wèi)國,蘭曉梅.人民幣匯率預期對我國房地產價格影響的非線性機制研究——基于STR模型的分析[J].軟科學,2017,31(12):129-133.

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[7]袁東,何秋谷,趙波.實際有效匯率、“熱錢”流動與房屋價格——理論與實證[J].金融研究,2015,(9):17-33.

作者:鄢峰波 單位:北京大學光華管理學院